ספירת העומר של הכסף שלך

ה"צחים" מדברים נדל"ן – עשרות שנות ניסיון בערב מיוחד

28.6.2026 | שידור חגיגי – יום הולדת 67 של צחי קווטינסקי

בפתיחה – יום הולדת וגיל כמספר בלבד

צחי קווטינסקי: יאללה, אין לנו הרבה צופים, אבל יש לנו את הכי טובים.

צחי ורבר: את הכי טובים. אז צריך להיות טוב. ערב מצוין.

צחי קווטינסקי: קודם כל, תרשה לי לפתוח ולהגיד לך – יום הולדת שמח. 67 זה לא הולך ברגל. כבוד.

צחי ורבר: אתה יודע למה זה לא הולך ברגל? עכשיו אני נוסע באוטובוס בחינם, אני לא צריך ללכת ברגל.

צחי קווטינסקי: זה לא ידעתי! אזרח ותיק – מאיזה גיל? לא, אזרח ותיק, הנה, בדיוק קיבלנו. וואה, מזל טוב.

צחי ורבר: כן, כן. קיבלתי את זה לפני חודש. עוד לא ניסיתי, אבל יאללה, צריך לנסות לנסוע באוטובוס בחינם. ברכבת, באוטובוס, בכל – תחבורה ציבורית חינם.

צחי קווטינסקי: חבל שפטיש לא.

צחי ורבר: אבל מהיום ועד 120. אתה יודע, אחד המשברים שלי היה שעליתי לפגישה ליד איכילוב, ואמרו לי – שמע, אתה נראה 50, 55. הייתי מבוסט. ואז באותו יום הגעתי עם תחבורה ציבורית לאיכילוב, ירדתי למטה, עליתי לאוטובוס, בדיוק עבר האוטובוס, עליתי עליו לקניון. ומישהו קם לפנות לי מקום.

צחי קווטינסקי: אמרת לו – אתה יודע מה עשית? עכשיו, כשאני נראה צעיר, קרקרת לי את הכל.

צחי ורבר: כן. אבל ברוך השם, השאלה מה אנחנו מרגישים ואיך אנחנו מרגישים. הכל מנטלי. אני חושב שההסתכלות היא הכל בראש.

צחי קווטינסקי: הכל מנטלי – זה מתחיל אם אנחנו מסתכלים על החיים, אם אנחנו מסתכלים על נדל"ן, השקעות, התנהלות. הכל מנטלי, והמיינדסט הוא מה שקובע. איך אתה מסתכל על הדברים – ככה זה מתנהל.

צחי ורבר: נכון. ואנחנו יודעים, גם אני, שזה הבסיס לכל החשיבה.

צחי קווטינסקי: אתה יודע מה, אני חייב לשתף אותך ממשהו שהיה לי היום בזום. עשיתי ייעוץ לזוג, והצעתי להם לקנות נכס להשקעה – באזור שיש בו פעילות של התחדשות עירונית, תחבורה שמתפתחת. נתתי להם את כל הסיבות שבעולם. קבענו שנדבר היום, ואני רואה אותה מתלבטת. היא אומרת לי – ישבתי עם עורכת הדין שלי, שהיא תיקה בעולם המקרקעין, והיא אמרה לי: להשקיע בנדל"ן זה בזבוז כסף, שמים הרבה ריביות.

צחי קווטינסקי: ואתה יודע מה? עוד פעם, זה עניין של חשיבה. זה עניין של איך אתה מסתכל על הדברים. הסברתי לה – היה לי גם עורך דין כזה בעבר, שייצג אותנו, שקנה רק בית לגור, כל היום היה מתעסק בנדל"ן, אבל לא קנה נדל"ן. יש לי עוד חבר שכל היום עושה משכנתאות לכל העולם, הוא עובד בבנק, אבל הוא בעצמו לא לקח משכנתא בחיים, חוץ מהמשכנתא לבית שלו.

צחי קווטינסקי: אמרתי לה – כדי להתקדם בחיים, כדי לעשות משהו בחיים, היא תצטרך אולי להגדיל את ההכנסה שלה, אבל אם היא תרצה לבנות משהו מעבר לזה – היא חייבת להיכנס לעולם ההשקעה. זה נפל על אוזניים קשובות.

צחי קווטינסקי: רציתי להגיד לך – התחלתם ביום ההולדת שלי, ואני מתייחס ליום ההולדת שלי ברצינות. למרות שאני לא עושה זיקוקים וחגיגות, אני כן נהנה. גם בגיל המופלג שלי, אני נהנה מהאירוע, ונהנה לקבל ברכות. באו כל הנכדים ביום שישי, והילדים, ועשו לי לחיים. היה כיף. נהנה שאמא שלי שרה לי שיר יום הולדת, ושאבא שלי ברך אותי.

צחי קווטינסקי: ואתמול קיבלתי המון ברכות. נסענו לאכול גלידה. ובערב הבת שלי הזמינה סושי. כלומר, זה כיף גדול. אבל כמו שאמרת – הגיל זה רק מספר.

צחי קווטינסקי: אני חושב שמי שמסתכל על היומן שלי ועל לוחות הזמנים שלי, מבין שבטח זה לא עסקנים של פעם. אבא שלי, שיבדל לחיים ארוכים, עבד עד לפני ארבע שנים – ואני לא יודע אם אתה יודע, אבא שלי הנדס חשמל. הוא מכר את העסק לאחרים בירושלים, ועדיין היה עובד. ואנחנו רואים כמה זה חסר לו היום.

צחי קווטינסקי: היום הדור השתנה. יש הרבה כאלה שפורשים כלכלית בגיל 30-40. השוק מייצר שלוש עד ארבע קריירות שלמות לאורך החיים. אנשים חיים יותר, בבריאות יותר טובה. ההזדמנויות הרבה יותר גדולות – מה שלא היה קיים אצל דור ההורים: לא הטלפונים, לא האינטרנט, לא ה-AI.

מי זה צחי ורבר?

צחי קווטינסקי: אז יאללה, תן לנו בשתי מילים, 60 שניות של ביס – ספר לי מי זה צחי ורבר.

צחי ורבר: בתיטל הרשמי שאני מגדיר את עצמי – אני מנטור לחופש כלכלי. אבל התכנים שלי, האהבה שלי, והתשוקה שלי נמצאת בעולמות הנדל"ן. ב-14 שנים האחרונות עשיתי למעלה מ-60 השקעות נדל"ן בארץ ובעולם. כתבתי ארבעה ספרים – יש לי ארבעה רבי-מכר שנמכרים באמזון העולמית, על נדל"ן בארצות הברית.

צחי ורבר: יש לי עכשיו שני קורסים שמדברים על נדל"ן. אחד מדבר על איך נכנסים להשקעה – הצד המנטלי, לא המספרים, לא האקסלים. איזה תכנון מנטלי מקדים אתה צריך לפני שנכנסים להשקעה, כדי שההשקעה תהיה מוצלחת. ועכשיו, ממש לאחרונה, לפני שבוע, העליתי את הקורס החדש שלי שנקרא 'ניהול נכסים בראש שקט' – שמלמד איך לנהל נכסים ברוגע ובכיף. שכשאתה רואה את הדייר שלך מתקשר, אתה לא אומר 'אוי, איזה כאב ראש הולך להיות לי', אלא אתה עונה לו, הוא שלומך, הכל בסדר – הוא יכול להיות החבר הכי טוב שלך.

צחי ורבר: ואני חושב שזה גם היה החיבור. שמעתי לפני כחודש אחד הפודקאסטים שלך, ואתה דיברת על איך מנהלים נכס מרחוק. אמרתי – השנייה הראשונה שהייתה לי, צחי הולך לדבר בדיוק על מה שאני מדבר בקורס. ואז שמעתי את התוכן ואמרתי – כן, אתה מדבר את אותו דבר, אבל אתה צחי קווטינסקי ואני צחי ורבר, ויש שפע בעולם. מי ששומע אותך ישמע אותי, ויקבל ערך מוסף. כי אין תחרות – יש קולגות. כל אחד בא עם המטען שלו, עם הניסיון שלו, עם המיינדסט שלו.

צחי ורבר: אתה, לדוגמה, מלווה אנשים בכל תהליך הרכישה – מהרגע שהם אמרו שהם רוצים לקנות, עד שהם קונים, ואתה מלווה אותם גם אחר כך. אני לקחתי נישה אחרת ואמרתי – לא, אני לא נמצא שם. לא מעניין אותי ללוות אנשים ברכישה, ולא מעניין אותי לנהל להם את הנכסים. אני מנהל את הנכסים של המשפחה שלי – אני מנהל 19 נכסים בו-זמנית, כולם מאוכלסים, כולם בצורה טובה, ואני עושה את זה בשעתיים-שלוש בשבוע, סך הכל. וזה עובד כבר 30 שנה.

ניהול נכסים – הסיסטם שעובד

צחי קווטינסקי: אני רוצה להגיד לך משהו פה. כשאתה מלמד בקורס – כשאתה מלמד את כל תהליך ההשקעות, כולל חקר שוק, בדרך המיוחדת שלך, כולל החישוב הפיננסי – אני לא מלמד את הכלים לניהול הנכס. אני בא ואומר, רגע – אני, גם בפודקאסט שלי ובזומים שלי, הזומים זה לא קורס. הזומים זה סוג של סיור מוחות, של ידע. כשאני מדבר בכללי, ואפילו בקורס – אני מדבר בשיעור אחד על מה שאתה מדבר בכמה שיעורים, על ניהול הנכסים.

צחי קווטינסקי: אני רוצה לפתוח לאנשים את החשיבה – ברגע שאתה מבין את החשיבה, אתה מבין את הדרך. איך אתה עושה את זה, זה כבר החלק הקל.

צחי ורבר: בדיוק. וכל אדם הוא שונה. אתה לוקח את הכלים שמתאימים לך ובונה את התמהיל האישי שלך.

צחי ורבר: לדוגמה – סגרתי עכשיו עם חשמלאי, שולח לו לבצע עבודה באחת הדירות. נחליף את לוח החשמל הראשי ונתקן את המערכת. ולא פגשתי אותו. לא פגשתי את הבן אדם. אבל הגעתי אליו דרך סיסטם של מציאת בעלי מקצוע. אז אני יודע את ההמלצות שלו, אני יודע את ניסיונו, אני יודע אנשים שעבדו איתו. ואני כמהנדס חשמל שעשה הרבה – אני מדבר איתו בשיח שהוא מבין מה אני מתכוון.

צחי קווטינסקי: אבל אני רוצה להגיד לך דווקא על זה משהו. בעידן של ה-AI, אנחנו לומדים דבר מאוד חשוב – כולם למדו את המילה 'פרומפט'. ופרומפט הוא ההגדרה של הדרישה שיש לנו מהמערכת. כשאנחנו רוצים שה-AI יוציא לנו משהו – אני צריך לדייק בדרישה שאני יודע לנסח. כשאנחנו שואלים אותי מה תפקיד האדריכל, אני אומר – זה לקחת את הדרישות שלי, מה אני מפנטז, מה אני מבקש, מה אני רוצה, ולתרגם לי את זה לקווים בצורה הטובה ביותר.

צחי ורבר: נכון. וגם החשמלאי שלך – אתה יודע לדבר איתו בשפה, אבל יכול להיות שמשה וחיים ורינה לא יודעים לדבר 'חשמלאית'. אין להם מושג. אבל אחד הדברים שאנחנו צריכים לעזור להם – שיהיה להם את הכלים. הם צריכים לדעת מה הם צריכים לבקש ומה הם צריכים לרצות. והם צריכים לקחת בעל מקצוע שיקשיב להם היטב.

מה דוחף אנשים לרוץ לכל תקלה בעצמם?

צחי קווטינסקי: אני מדבר על זה גם בקורס שלי, ואני נותן את כלי ניהול הנכסים. עכשיו – אתה יודע, כשאתה מלמד בקורס, כשאתה מלמד את כל תהליך ההשקעות – אני לא מלמד את כל מה שצריך כדי לנהל את הנכס. אני בא ואומר: רגע, אני, גם כשאני נותן בפודקאסט שלי, בזומים שלי – הזומים זה לא קורס. הזומים זה סוג של ידע כללי, לא תחליף לקורס. כשאני מדבר בכללי, ואפילו בקורס – גם בקורס שלי, גם כשאני מדבר שיעור אחד על מה שאתה מדבר כמה שיעורים, על ניהול הנכסים.

צחי קווטינסקי: אני רוצה לפתוח לאנשים את ה'מייצל' הזה – שאנשים יבינו מה החשיבה.

הדייר הוא הלקוח שלך

צחי ורבר: אני חושב שמילת המפתח היא תקשורת. כשאתה פותח ערוצי תקשורת מול בעלי המקצוע, מול הדיירים, מול השכנים – כשאתה מתקשר בצורה שאתה לומד איך להביע את עצמך, ולא רק להביע את עצמך, אלא להביע את עצמך בצורה שהצד השני יבין ויידע איך לפעול.

צחי ורבר: אני אגיד לך דוגמה. אני מלמד שיש 'תקלה מופעל – נועל טיפול בתקלה'. כלומר, לא ממציאים את הגלגל, אלא כבר לוקחים משהו – סיסטם – ומדליקים ואומרים: עכשיו פועלים לפי זה. מה זה אומר? הדייר מתקשר אליך ואומר שיש תקלה. אתה מזהה את התקלה, מבין את חומרתה, יודע לאיזה בעל מקצוע לפנות. אומר לדייר: אוקיי, בעל המקצוע יגיע.

צחי ורבר: בעל המקצוע כבר מכיר את הנכס. כל התהליכים אתה יוצר מראש כדי שזה יהיה קל. כשאתה מקבל תקלת אינסטלטור – מעביר לאינסטלטור, הוא כבר מכיר את הדירה, מכיר את הדייר, יודע איפה המפתח, יודע איפה הצינור הראשי. זה נפטר בקלות. ואנשים אומרים – איך זה נורא קל? ברור שזה קל, כי זה מחשבה מראש. זה בניית תהליכים.

צחי ורבר: כשהדייר מתקשר אליך – הוא לא מציק לך. הוא לקוח שלך. אתה צריך לתת לו את השירות הכי טוב. כל איש שיווק יודע שלקוח מרוצה שווה יותר כסף. אז אם אתה תתייחס לדיירים כלקוחות, ואתה עסק – הם ישלמו את שכר הדירה בזמן, הם לא ירצו לעזוב את הדירה, הם ישמרו עליה, הם יודיעו לך על כל תקלה קטנה לפני שהיא תהפוך לתקלה גדולה. וכשהם עוזבים, בגלל מערכת היחסים הטובה, הם יסייעו לדיירים הבאים לראות את הדירה.

צחי קווטינסקי: אני חייב לספר לך על מקרה. הגעתי לראות שתי דירות בחיפה – בקומת קרקע ובקומה שנייה. הגעתי לראות את הדירה בקומת הקרקע. דירה עם דייר בשימוש. ולקח אותי ועשה לי סיבוב בדירה, הראה לי את כל הנזקים, כולל חורים עד לרצפה. שאלתי אותו כמה הוא משלם שכירות. ובאתי אל בעלי הדירה ואמרתי להם – תגידו לי, אתם גם לוקחים פחות שכר דירה, ותסתכלו על המצב של הדירה.

צחי קווטינסקי: הם אמרו – סגרנו איתו שהוא מתקן את התקלות בעצמו. אמרתי להם – ככה לא עושים. הם התחילו להתווכח איתי שכן ככה עושים, ונותנים לדייר לתקן בעצמו את התקלות. אמרתי להם – תסתכלו על מצב הדירה!

צחי ורבר: אני חושב שזה לא מצב בריא. ראשית, אנחנו לא יודעים אם יש לו את הכישורים. כמו שאתה אומר – נוצר מצב שהוא מידרדר, ואתה מקבל שברי כלי. אתה כבעל הנכס אחראי לתקינות הדירה. זה לא שאתה יכול להעביר את האחריות.

צחי ורבר: ומה שאני הסברתי – כשאנחנו מקבלים, כשזה הבית שלנו ולנו אכפת, היום בשלט רחוק אנחנו מנהלים את בעלי המקצוע. כולל התשלום שלהם, הם יכולים לשלוח לנו תצלומים של מה שעשו. ובסוף – כשאנחנו הולכים לתקן, אנחנו צריכים לתקן במיטב החומרים ולדאוג לטיפול הטוב ביותר.

צחי קווטינסקי: יש כזה משפט שבהרבה בתי עסק מופיע – הטעם המתוק של ההנחה לא מחזיק לאורך זמן, כמו הטעם המר של שירות גרוע.

צחי ורבר: באמת. הקטע הוא להסתכל על מערכת היחסים, על שביעות רצון הדייר. ובטווח הארוך זה שווה כסף. בנכסים שאני מנהל יש דיירים שנמצאים כבר 12 ו-15 שנה. הם לא רוצים לעזוב. הם לא רוצים לעזוב בגלל שאתה מתייחס אליהם.

צחי קווטינסקי: נכון. ואני חושב שצריך להסביר לאנשים – מי שקונה דירה, יש לו עסק. הדייר הוא הלקוח שנכנס אליו לעסק. אנשים שקונים השקעה – זה עסק. וכמו שאנחנו נכנסים למלון ומצפים שיקבלו אותנו נפלא, שהצינור לא ייזול ושהמקרר יקרר – ככה גם הדייר מצפה. ואז כשהוא יצא, הוא ימליץ על אותו 'מלון'. זה משמעי.

תיק נכס ואחריות – ניהול תקלות חוזרות

צחי קווטינסקי: אחד הדברים שאני מלמד – לבוא ולקחת את עצמנו כמנהלי נכס, ולהבין שהמוניטין שלנו האישי כמנהלי נכס – זה הדרך הכי טובה לנהל בראש שקט. כי אם אני פונה למתווך והמתווך יודע שאני מעולם לא אעקוף אותו, ואני אשלם לו את דמי התיווך אם הוא יביא לי דייר – המתווכים שעובדים איתי יודעים: זה לא משנה אם חתמתי על בלעדיות. ברגע שהוא יביא לי לקוח, הוא יקבל את דמי התיווך שלו. ויותר מזה, כשהוא מראה את הנכס, הוא אומר ללקוחות – תקשיבו, זה לא סתם נכס, זה נכס עם מנהל נכס טוב שיודע ומבין ומתחזק.

צחי ורבר: וחשוב מאוד להגיד כאן לאנשים – לא ללכת בתיקונים ובכלל לא ללכת על הקטן דווקא בגלל המחיר הזול. הרבה מאוד אנשים הולכים לזול. אני לא אומר שיש אנשים שעובדים בזול ועובדים טוב – יש כאלה. אבל בסוף הזול הוא היקר ביותר. אנחנו צריכים לקחת בעלי מקצוע שעושים תיקון פעם אחת, לא תיקון שצריך לחזור עליו חמש פעמים.

צחי ורבר: בעל מקצוע שיש לו כבוד למקצוע שלו – הרבה פעמים יבוא ויציע לי את הפתרון הכי זול שאפשר, שעדיין יפתור את התקלה בצורה טובה. ברז מים שלא מטפטף יכול להיות ב-100 שקל, וגם ב-5,000 שקל כי זה ברז מעוצב. אז אם זו דירה להשכרה, הוא יגיד לי – תשמע, ברז ב-100 שקל יעשה את העבודה.

צחי קווטינסקי: כן, אבל גם כאן – יש ברזים ב-100 שקל שנופלים. כשבניתי את הבניין שלי, ואת שמונת הקוטג'ים היוקרתיים, הייתה פיתוי לשים ברז זול. אבל כשהבנתי את כמות התקלות, ולמשל ברז של חמת יש לו אחריות – לפעמים עדיף לשלם 200-300-400 שקל, ונכון שזה יותר יקר, אבל אתה עושה את זה פעם אחת. צריכים לזכור שברגע שזה חוזר עוד פעם ועוד פעם, זה עולה הרבה יותר.

צחי ורבר: איך אתה יודע מתי משהו הופך לתקלה חוזרת? עוד פעם, יש לי תהליך מובנה. אחד הדברים שאני מלמד – לבנות תיק נכס, שאחד מרכיביו הוא להבין ממי קנית, מי התקין לך, ומה תקופת האחריות שיש לך על אותו פריט. אני מבקש מהתלמידים שלי – שמרו את תעודות האחריות.

צחי ורבר: לדוגמה – היה לי בעיה במקלחת, התקשרתי לחברה, פתחתי את תיק הנכס, ראיתי ממי קניתי, התקשרתי. שירות, טכנאי הגיע עם החלק הספציפי שיש לי. זה פשוט מדהים, וזה נפתר בשניות.

צחי קווטינסקי: ונתתי דוגמה – פניתי לאינסטלטור שאני עובד איתו. הוא אמר לי: 'אינטרקוט? לך תביא את מי שקנית ממנו. אני יכול להביא לך פתרון, אבל אני לא יודע לפתור את זה כמו שצריך.' אותו בעל מקצוע שמכבד את עצמו אומר לי – צחי, אני לא אפתור לך את הבעיה הזו. וזה דבר שאתה מפיק רק כשאתה מקיים מערכת יחסים טובה, תקשורת טובה. כשאתה מתחיל הכל מההתחלה בצורה טובה, זה מתגלגל טוב.

צחי קווטינסקי: ואני חושב שגם המסר שלך, צחי – אם ניקח את זה לעולם של הבית שלנו: קוראים הרבה ציוד שיש לו תקופות אחריות שונות, ואנחנו גם משלמים עליהן. מגשרים היום שבע שנים – כמעט בסטנדרט. מכונת כביסה עשר שנים. היה לי אינטרקוט שקניתי במקלחת האישית שלי – שבע שנים אחריות. עכשיו, מי זוכר את זה? אז אחד הדברים שאני מלמד – לבנות תיק נכס שכולל מי התקין לך ומה תקופת האחריות.

צחי קווטינסקי: ואתה יכול גם לבנות את זה עם ה-AI – לצלם את תעודות האחריות ולשמור אותן. אנשים עשו קולטים ולא יודעים שיש להם עשר שנים אחריות. עשו שואבים שוטפים שיש להם אחריות לשנה וחצי. ופתאום אתה מגלה שיש לך דברים באחריות שאתה יכול ללכת לתקן – כדאי לבדוק אותם לפני.

מציאת בעלי מקצוע – הסיסטם של 4 הבסיסיים

צחי ורבר: עכשיו לא משנה איפה לבחור את הדירה – תדאג שיהיו לך 4 בעלי מקצוע: חשמלאי, אינסטלטור, איש מזגנים, והנדימן. אם יש לך את הארבעה האלה, 99% מהתקלות שיצוצו – הם יודעים לטפל בהן. ואתה יכול לתחזק בכל מקום שלא יהיה.

צחי ורבר: יש תהליך סדור איך מוצאים אותם, כדי שיהיו אנשים אמינים ומקצוענים. קודם כל – חוות דעת, מפה לאוזן, ממישהו שכבר עבד איתם. ואז אני מדבר איתם בשיחה, ואני נפגש איתם לקפה. אם אני מרגיש שיש לי שיחה איתם – אני אומר: אוקיי, בוא נעשה סיבוב בנכס. הסיבוב הזה הוא סיבוב ישור קו – תסתכל על הנכס, תגיד לי מה דעתך המקצועית.

צחי ורבר: כשהוא עושה את הסיבוב הראשון ומכיר את הדייר – אם ניקח אינסטלטור, אני כבר מראה לו איפה הברז הראשי ואיפה הניקוזים. הוא מכיר את הנכס. מה שקורה באותו רגע – אותו בעל מקצוע מתחיל להרגיש בעלות על הנכס. זה כבר לא סתם קריאת שירות, זה קריאת שירות לנכס שהוא כבר מכיר.

צחי ורבר: ואז כשאתה עובד בצורה הזאת – יצרת סיסטם. וזה עובד לי כבר 30 שנה. כשאני שולח בעל מקצוע שכבר מכיר את הנכס, הבעיות נפתרות. אני נותן אוקיי לדייר, הוא מתקשר לאינסטלטור, האינסטלטור כבר יודע, לפעמים אפילו משאיר לו מפתח. הוא נכנס לבד לדירה, מתקן מה שמתקן, שם את המפתח חזרה והולך. כל מה שנשאר לעשות – לשלם.

צחי קווטינסקי: ואני, כשאני מסתובב ומלווה לקוחות לדירות בחיפה, בחולון – כשאני נכנס לדירה ורואה שהיא מתוחזקת יפה, אני שואל – מי מתחזק לך את הדירה? מי בא כבעל מקצוע? ואני לוקח את ההמלצות. ואז אני מראיין אותם ולומד אותם ומכיר אותם. אני לא יכול להכניס אותם לדירה ספציפית, אני גם לא נותן שירותי ניהול לדירות – אני פשוט אוסף בעלי מקצוע. גם בשביל הדירות שלי, ובשביל ללמד את הלקוחות שלי.

צחי קווטינסקי: הייתי בתירת הכרמל, נכנסתי לדירה, ונכנס מישהו לתקן את המזגן. עזבתי את המתווך ואת בעל הדירה ושמתי לב לאיך הוא ניגש, איך הוא בודק, מה הוא עושה, איך הוא מסתכל. ואמרתי – וואו, איזה יופי. ראיתי איך הוא פותח, איך הוא מטפל בפתרון הבעיה. והפכתי אותו לאחד מבעלי המקצוע שלי.

השקעות בחול מול ארץ

צחי קווטינסקי: אני המפורסם שמדבר שהוא לא ממליץ להשקיע בחוץ לארץ. זה היה בגלל ראיון עם גיא ליברמן ב-2019, שעשה עליי כותרת גדולה, ומאז סגר עליי את הגולל בעניין. ואנחנו יודעים שלהשקיע בחוץ לארץ זה דבר טוב – רק הבעיה היא בעיית התחזוקה. אני רוצה לפתוח את זה – איך מנהלים נכסים שהם בחוץ לארץ?

צחי ורבר: אני לא מסכים איתך שיש לך שליטה מוחלטת גם פה בארץ. אם אתה יודע לשלוט, אתה יכול לשלוט בכל מקום.

צחי קווטינסקי: כן, אבל בחוץ לארץ זה אחרת. המגעים האלה שמתקנים – זה לא אתה.

צחי ורבר: תראה, אני משקיע בחוץ לארץ בהשקעה שמבחינתי נקראת השקעה פסיבית. אני בוחר עם מי אני משקיע, בוחר יזם, בוחר מישהו שמתמחה בנישה מסוימת, ואני שם איתו את הכסף. אני לא מתעסק ביומיום בשום דבר – אני משקיע פסיבי.

צחי ורבר: בחוץ לארץ אתה נכנס למשחק ב-100,000 דולר, בכ-300,000 שקל. בארץ, בדירה, 600,000-800,000 שקל לפחות. ואם דיברנו על תשואות – הרבה יותר מעניין בחוץ לארץ. אבל זה בא עם הבנה, שאתה צריך לסמוך על אנשים מעבר לים. יש גם רגולציה, יש מיסוי, יש עולם ידע שצריך לחקור. זה כמו שאני לא יכול למצוא דירה להשקעה באותה מקצוענות שאתה עושה את זה – אתה עושה את זה כל יום, כל היום, כבר שנים רבות.

צחי קווטינסקי: אבל הנושא של ניהול הנכס בחוץ לארץ הוא הדבר שמטריד אותי הכי הרבה. אם אני צריך לנהל נכס שלי ביוון – זו לא השפה שלי. אני לא מכיר את החוקים, לא מכיר את בעלי המקצוע. אין לי בקרה לבדוק.

צחי ורבר: אם היית שואל אותי לסיטואציה כזאת – הייתי אומר לך: אל תשקיע. אם אתה לא מכיר את השפה, לא מכיר את המנטליות, לא נמצא שם – אל תשקיע בסוג השקעה הזה. מאוד פשוט. זה לא מתאים לך.

צחי קווטינסקי: הפתרון הוא חברות ניהול שנותנות לנו ניהול על הנכסים. חלק זה גם פתרון.

צחי ורבר: כן, יש חברות ניהול טובות. צריך למצוא. אין ספק. בחוץ לארץ אתה מוסיף שכבה – צריך למצוא מישהו שיניח שם ושיעשה את העבודה. ואתה תלוי בבן האדם הזה שעושה לך את הניהול, מה שאתה לא תלוי בו פה בארץ. האם יש אנשים טובים ומקצוענים שיודעים לעשות את העבודה? כן. כולם? לא – כמו בכל מקצוע. יש חפרנים ויש נוכלים. ויש כאלה שגם לא מצליחים, לא בגלל שעשו משהו לא בסדר, אלא פשוט שיבש להם.

צחי ורבר: השאלות שאני שואל הם: כמה כסף יש לך פנוי להשקעה? לא כמה כסף אתה יודע לגייס, אלא להבין שכשאתה הולך להשקעה, יכול להיות שמחר בבוקר הכסף הזה חלם, לא נזיל. ואתה צריך שהבית ימשיך להתנהל. אתה לא יכול לקחת את כל הכסף שיש לך. כאלה שלוקחים הלוואות ובונים על החזר ההלוואות מהשוטף שלהם – ופתאום קורה משהו כמו מלחמה, או עלייה באחוזי הריבית – פתאום אין להם איך להחזיר. ומאבדים את כל ההשקעה. זה לא תכנון.

מיינדסט של השקעות – איך בוחרים נכון

צחי ורבר: בארץ אני מלמד שמונה סוגי השקעות. בחוץ לארץ יש תשעה. לדוגמה: כשאתה קונה דירה לנייר – זה אחד. כשאתה קונה דירה ל'ביינד הולד' – זה מה שאנחנו עושים בדרך כלל, דירה להשכרה. אתה קונה, מחזיק, מחזיק, מחזיק, עד שמשהו גורם לך לרצות למכור – השוק עשה עלייה, נמאס לך, יש לך עסקה יותר טובה. וכל עוד זה לא קרה, אתה ממשיך להחזיק.

צחי ורבר: ויש את 'פליפים' – שכל הישראלים חושבים עליהם. פליפים זה לאחים מקצוענים, זה לא למתחילים. פליפ מוגדר לתקופה מאוד מאוד קצרה – אתה קונה, עושה משהו שמעלה את הערך, ומיד מוכר. וכל זה צריך להתרחש בשלושה חודשים, חצי שנה. אם לא גמרת את כל התהליך בחצי שנה – אתה כבר לא ברווח. אתה כבר בתרחיש אחר.

צחי ורבר: אז אנשים מסתכלים: האם יש עסקאות? תמיד יש עסקאות – בארץ, בחוץ לארץ. האם אנשים מרוויחים? תמיד. האם אנשים מפסידים? תמיד. זה לא הפרמטר שצריך להשפיע. הפרמטר שצריך להשפיע הוא: מי אני? כמה כסף יש לי פנוי להשקעה? לכמה זמן הכסף פנוי? איזו צורת תשואה אני מצפה לקבל? וכמה אני רוצה להיות מעורב בהשקעה?

שוק מלווי המשקיעים – ניסיון מול זוהר

צחי קווטינסקי: בעקבות זה שהרבה מאוד מתווכים עשו קונצים, דחפו דירות שהיה להם אצלם, לחצו על לקוחות – נוצר המקצוע של מלווי משקיעים. אני לא חשבתי בחיים שאהיה מלווה משקיעים. אבל באו אליי אנשים ואמרו – אנחנו לא יודעים להתמודד עם מה שכל הזמן דוחפים לנו דירות. אנחנו מרגישים שמעבבים ומרמים אותנו. ומזה התחלתי לנהל.

צחי קווטינסקי: אבל תראה מה שקרה בשנה האחרונה – כל מיני כאלה שלא ראית אותם בחיים פתאום פותחים קורסים למלווי משקיעים. כל ילד, אפילו לא הוציא רישיון תיווך – הוא חוסך את הרגולציה, לא חייב בה – והופך להיות מלווה משקיעים. ואני אמרתי – מייתרים את המקצוע של המתווך, מדלגים עליו, ולוקחים מלווי משקיעים שלא צריכים שום דבר. ומתחיל להיות כאוס.

צחי קווטינסקי: ואיפה זה הכי מפריע לי? במה שצחי ורבר אמר קודם – שלנו יש 30 שנות ניסיון. אנחנו יודעים לקחת את האנשים בדרך הנכונה, איך לא להיכנס לבורות, ואם חס ושלום נכנסו לבור – אנחנו יודעים להוציא אותם בקלות. יש לנו את הידע ואת הניסיון. אין משהו שכמעט לא חווינו בדרך.

צחי ורבר: אני לא מתאמץ להציל את העולם. אני מציע את הידע, מסביר, עושה כמה שאני יכול כדי להנגיש את הידע בצורה הנוחה ביותר. וזהו. כשהייתי קבלן חשמל, אחד הדברים הכי טובים שהיה – שהיו הרבה חפרנים בשוק. כי כשיש כל כך הרבה חפרנים, ברגע שאתה בא כמקצוען, אתה מנצנץ כמו יהלום.

צחי קווטינסקי: אתה יודע, למדתי פעם מיציק ושושי אורן, שהקימו את שילב. ישבנו ודיברנו. אמרתי להם – לידי, ליד החנות שלי בתלפיות, יש רב-קו ויש קולבו. הם עושים מבצעים, אתם לא עושים מבצעים. הם מורידים מחירים, אתם יציבים. הם אמרו לי – הם רצנים למרחקים קצרים, אנחנו רצנים למרחקים ארוכים. אנחנו נשמור על השם שלנו, על הסטטוס. אולי נמכור פחות כיסא, אבל כשהם יתעייפו – אנחנו נישאר על המחקה.

צחי קווטינסקי: ולמדתי לא להתרגש מכל הילדים 'זווה החותם' האלה. כי בסוף, הלקוח שנכנס לבחור – אשתו אמרה לו: ידוני שמצא חן בעיניך הבחור ההוא, אבל אני רוצה מישהו עם ניסיון. אני רוצה מישהו שאני שומעת אותו ויש לי שקט, ואני סומכת עליו. אני רוצה ניסיון ונאמנות ויושר לפני הכל – לפני איך הוא עומד מול מצלמה ויודע ליצור.

סינון דיירים – תהליך מבנה

צחי ורבר: תשובה שאני מלמד – תהליך סינון דיירים הוא תהליך מובנה, שמורכב משלושה שלבים, ובסופם אני יודע לזהות מי הדייר שהנכס מתאים לו. זה מתחיל מזה שאנחנו מאפיינים מי צריך לגור בדירה כזאת. אם אתה מדבר על נכס בשישה-שבעה מיליון שקל – שזה יכול להיות בית פרטי מפואר, או דירה גדולה – זה צריך להיות דייר שהנכס הזה מתאים לו מבחינת כמות נפשות, מהאמצעים הכלכליים שברשותו. לקחת את הביטחונות המתאימים, לפגוש, לראות אם יש לך חיבור פיזי איתו.

צחי ורבר: אפשר לעשות תהליך מאוד צדוק כדי לסנן דיירים. ועד שיש דייר שזה מתאים לו בדיוק כמו כפפה ליד – הוא ישמור על הבית, כי הוא ירגיש שזה הבית שלו.

צחי קווטינסקי: ואני רוצה לומר עוד משהו – אפילו אם אתה לוקח מנהל, אתה צריך להיות מעורב ברמה אישית. בבחירת הדייר – אתה מכניס מישהו לנכס שלך כמו שנותנים חשב לחברה. זה מישהו שמחזיק את הקופה שלך ולא מחזיק אותך. ואחד הדברים החשובים זה להסתכל בעיניים של הדייר, ולהבין במי מדובר.

צחי ורבר: אנחנו לומדים מהחברות הגדולות. אתה הולך לקבל הלוואה של אלף שקל בבנק – הבנק חוקר אותך. הוא בודק אותך, עושה לך ניקוד אשראי, בודק הכל. תעשה את אותו דבר עם הדיירים שלך. זה מה שאני מלמד.

צחי קווטינסקי: ואם הוא לא רוצה לתת לנו תלוש משכורת? מה? לך! אני לא מבקש סתם דברים. אני מבקש – תראה לי שיש לך מסוגלות כלכלית לשלם את שכר הדירה עבור הנכס הזה. כי אני רוצה לדאוג לך כדייר שלי שאתה לא תסתבך כלכלית. ואני אומר להם – אם שכר הדירה הוא 80% מהכנסה הפנויה שלך – זה לא נכס שמתאים לך. אני לא רוצה שתהיה אצלי בנכס. אתה תסתבך, ואנחנו ניכנס לאי-הסכמות. בוא נישאר ידידים – חפש דירה אחרת, אני אעזור לך למצוא דירה יותר מתאימה.

סיכום – ערב יום הולדת עם חבר

צחי קווטינסקי: צחי ורבר, תקשיב. כשחשבתי איך אני רוצה לעשות זום של יום הולדת – תראה, לא עשינו פה זיקוקים ונרות. רציתי משהו שיש לי כיף לדבר בו, ועלה לי ישר לדבר איתך. ואתה נענת בעלפית השנייה ואמרת כן. לא דמיינתי שזה כל כך מוצלח – ידעתי שזה יהיה מוצלח.

צחי קווטינסקי: ותראה, אנחנו לא אנשים שיושבים כל היום ומדברים. אנחנו נמצאים באותם מעגלים של נדל"ן וכאלה, אבל לא בשוטף ולא מתנהלים יחד. אבל קל לדבר עם בן אדם שמהרגע הראשון אתה מבין שהוא חושב כמוך. אולי יש לנו דרכי פעולה שונות, אבל בחשיבה הבסיסית, ביסודיות, בקפדנות, בחוסר החפיפיות שקיימת היום – אנחנו שניים שלא עושים דברים בלי לעשות סדר בעניין, ובלי לראות איך זה ייגמר.

צחי קווטינסקי: כמו שעושים במשחק השחמט. ובגלל זה לא היה מתאים ממך לבוא. כבר כשישבנו קודם, עשינו שיחה כללית ביניינו, היה ברור לי שאפשר להמשיך את השיחה לנצח. אז באמת, היה לי כיף להרח אותך פה. ואני מקווה שנקליט עוד פודקאסטים ועוד זומים ביחד.

צחי קווטינסקי: ואין לי ספק שהדרכים שלנו ילכו ויצטלבו יותר ויותר בהמשך. וזה טוב לדעת שיש אנשים כמוך – לא בגלל שקוראים לך צחי, אלא שעושים דברים מתוך הלב ומתוך החשיבה. אנחנו יודעים שסביבנו יש הרבה קלות דעת, הרבה חומרניות, הרבה חשיבה רק על הטווח הקצר. ואנחנו אומרים – אם זה לא עבר את הלב שלנו, זה לא יהיה.

צחי קווטינסקי: אז אין כמו לחגוג את יום הולדת 67, כאזרח ותיק ואחראי, עם חבר כמוך. ושיש פה את החברים שלנו, ואבא שלי, שיבדל לחיים ארוכים, שימשיך לשבת איתי בעוד הרבה מאוד זומים בעזרת השם, בצלילות הדעת. תודה רבה, צחי, ואני, ברצון ובאהבה, אפרסם את הקישור של הקורס שלך – ביוטיוב, בספוטיפיי, ובכל מקום שאני אעלה את הפרק הזה.

צחי ורבר: תודה רבה רבה על האירוע. זה היה מרתק. יום הולדת שלך זה לא מובן מאליו. איזה כיף.

צחי קווטינסקי: תודה רבה לכולם שהייתם איתנו פה בערב הזה. נתראה! לילה טוב.