תמלול מפגש זום נדל"ן 223 – עם צחי קווטינסקי, אמנון ברומברג, יאנה זרך, ד"ר יעקב פוגלמן ועוד

(תחילת ההקלטה)

צחי קווטינסקי: יאללה, ערב טוב. חשבתי שאחרי שבוע שעבר, אמנון, שהיה כאן דיון סוער, שנראה פה יותר אנשים. אני רואה שאנשים כנראה הגשם משפיע עליהם, אבל אנחנו בכל זאת נקיים את הדיון. ובעצם אני חושב שיותר ממה שאנחנו צריכים, זה… בשבוע שעבר היו הרבה הסכמות, וזה טוב מאוד.

אמנון ברומברג: גם היום, גם היום לא יהיו הסכמות. לא, לא, הכל בסדר. תשמע, אם כולם היו חושבים אותו דבר, אז לא היה קורה כנראה כלום. אז היינו עם אחד.

צחי קווטינסקי: לא, זה לא נכון. לא, זה היה משעמם. הנה, שמעת את יאנה? אהלן. תשאל אותה מאיפה היא, תגיד לך. היא לידך.

אמנון ברומברג: אה, באמת? לא הייתי פשוט פעם קודמת. אמרת "אני חייבת להצטרף הפעם". מאיפה את?

יאנה זרך: אני אשדודית. אהלן, ואתה?

אמנון ברומברג: יבנה.

יאנה זרך: אה, נו, אז קרובים, כן, שכנים.

צחי קווטינסקי: פה משולשת – אני יבנה, אשדוד ויבנה. עוד פעם גם יבנה. אשדוד, כן. תאמין לי שהפכים נמשכים. למה? עוד פעם. אני סביבה לאשדוד, אז זה בסדר, אז אני שכונת… אמרו עליך מילים טובות. פגשתי את אלי אזולאי.

יאנה זרך: אהההההה.

צחי קווטינסקי: הוא היה עם עוד יועץ משכנתאות. אתה מכיר את אלי אזולאי, אמנון?

אמנון ברומברג: השם מוכר לי, אני…

צחי קווטינסקי: הוא מתווך רציני. הכי רציני. מאוד ותיק באשדוד, כן, מאוד מאוד ותיק באשדוד. אחת מהמתווכות שכיף לעבוד איתן.

יאנה זרך: כן.

צחי קווטינסקי: אמרתי לו שאני הולך להקליט פודקאסט עם יאנה על אשדוד, אמר: "בחירה נכונה".

יאנה זרך: וואלה. טוב, הוא יודע מה הוא אומר, צחי.

צחי קווטינסקי: אין פה ויכוח, הוא יודע מה הוא אומר. כן, הוא חמוד ממש. את מתווכת?

יאנה זרך: קודם כל אני יועצת נדל"ן. אחרי זה אני כבר מבצעת את התהליכים של הליווי. אז אני גם יועצת נדל"ן, ואני גם מתווכת, כן.

ד"ר יעקב פוגלמן: אהלן, מה ההבדל בין יועצת למתווכת?

צחי קווטינסקי: עזוב, לא ניכנס לזה עכשיו. לא ניכנס, יאללה. לא, אבל בוא נעשה ככה… זה הבדל מאוד פשוט. מה אמרת, יאנה?

יאנה זרך: אני אומרת, ההבדל הוא די פשוט, מה שעדיין, לדעתי, אנשים פשוט לא מודעים ולא מבינים בשוק הנדל"ן. יועץ זה מקצוע שהוא מייעץ בכלל על התהליכים. המתווך עצמו הוא זה שמבצע את התהליכים. אז אני רואה את עצמי קודם כל כיועצת שבונה תהליך, ואז כמתווכת, שהיא מבצעת את התהליך. האם הסברתי את עצמי בהבדל בין יועץ למתווך?

צחי קווטינסקי: אני יכול לענות. אני חושב שאני אכנס לזה. אתה צריך לענות לך… יעקב. לי או לה? לא, אני אענה ליעקב, כי הוא שאל שאלה. אני גם יועץ וגם מתווך. טוב, טוב, יעקב. הכל שאלה, הכל שאלה כמה אתה מוכן לשלם. זה ההבדל.

ד"ר יעקב פוגלמן: רגע, אבל אני, כשאני משלם, אני בדרך כלל יודע מה אני מקבל. הפועל לא אומר לי מה אני מקבל.

צחי קווטינסקי: התהליך נכון, כי אתה תמיד משלם. אתה תמיד משלם בסוף התהליך, אז אתה יודע מה אתה מקבל. זה אין בעיה… אבל אתה יודע שלדוקטור פוגלמן הייתה שיטה מצויינת, שאני אהבתי אותה. שהיה רוצה… היינו יושבים בחורף, אוכלים איזה משהו. מזמן לא עשינו את זה, יעקב.

ד"ר יעקב פוגלמן: נכון, נכון, אנחנו צריכים לעשות את זה, אין ספק.

צחי קווטינסקי: והבת החמודה שלך למדה אצלי. היא תותחית בנדל"ן, חבל לך על הזמן. היא תותחית בחיים בכלל. עברה את האבא שלה כבר. טוב. יפה, חברים. כבר הבנת שהוא רופא, רופא בחיים. למה, לפי הדוקטור? לא, הנה, אני עכשיו אומר לך. אני מספר לך. אבל הוא צנוע, הוא לא יגיד לך את זה. אז אני משוויץ בו. אני משוויץ בו. יכול להיות שהוא בכלל פרופסור, ואני לא יודע. מה אתה אומר?

ד"ר יעקב פוגלמן: יכול להיות שזה בכלל פרופסור, ואני לא יודע. ממש הגעתי עד לקצה, ויצאתי לפנסיה, אז… אז אני רק מרצה בכיר, ולא פרופסור.

צחי קווטינסקי: אבל אני צריך את התואר, אתה אומר.

ד"ר יעקב פוגלמן: תשמע, פרופסורים מרוויחים יותר, אני לא רודף אחרי הכסף בפרופסורה, אני מסתפק בנדל"ן.

צחי קווטינסקי: והוא מבין במה שהוא מסתפק. טוב, אמנון, אז היום דווקא אני רוצה להתחיל ממשהו. היום כתב איזה חבר שלי משהו שאני רוצה להתייחס אליו, אני לא יודע, הוא לא כל כך התכוון דווקא לנדל"ן, אבל אני גם עשיתי על זה סרטון בעבר. הוא כתב: "כשגשם יורד, הוא יורד על כולם".

ואני לפני כמה זמן עשיתי סרטון כזה, באחד מהעשרות סרטוני הטיקטוק שלי. עשיתי סרטון על זה, ואמרתי שגשם יורד, הוא לא בהכרח יורד על כולם. וכמו שהיום, כשנסעתי לצפון, והיו לי קטעים… כמו הקטע שהיה לי בכביש 6, שהיה לי גשם שכל התנועה, כל התנועה – חוץ מאיזה, לא רוצה להגיד מניאק בגלל שיש פה נשים וזה, שנסע על השוליים כמו משוגע – כולם הורידו את המהירות ונסעו שם, באמת קיבלו את ה-Slow down, ארבעה וינקרים, והיה יפה מאוד. זה היה באמת יפה לראות שכולם נזהרים ומתחשבים.

אבל לא על זה אני מדבר, אלא שהיו מקטעים שהיה לי גשם ומקטעים שלא. וכשלי היה גשם וצלצלתי ודיברתי בבית, אז בבית לא היה גשם, והיה הפוך. ולמה אני אומר את הדבר הזה? המשפט הזה, "שיורד גשם, הוא יורד על כולם", זה משפט שעלול להכניס את האנשים לאיזשהו מקום… שאם עכשיו יש עליית מחירים, או יש ירידת מחירים, תראה איפה אנחנו מחליטים, אמנון, אז זה קורה בכל המקומות אותו דבר. וזה ממש לא נכון. זה ממש לא נכון.

בגלל זה גם המשפט הזה, שיהיה עליית מחירים אז אני אהנה מזה, וזה לא משנה איפה שאני אשקיע – זו התשובה הכי גרועה שיכולה להיות. כל מקום יש לו את התנהלות השוק שלו. כל מקום, התחלנו כבר לדבר על זה במפגש הקודם, יש לו את הקהל שלו, את היכולת הכלכלית שלו. אנחנו כבר שמענו בפעם שעברה, וכנראה זה יעלה עוד היום, על ההבדלים בין האוכלוסיות, הבדלים בין המקומות, הבדלים בין ההתפתחויות. והתשובה החד משמעית היא שהמשפט הזה הוא משפט שמתעה.

כמו שאמרו על הדרום – אמרו "ייכנס הצבא לדרום, כל הדרום יפרח", וכל השכונות, וכל האזורים, וכל הערים, וירוחם, ודימונה, ומצפה רמון, ובאר שבע, וכולם, ואופקים, ונתיבות, כולם יפרחו. אין תשובה כזאת, אין תשובה כזאת. כבר דיברנו שבוע שעבר איך באר שבע, בגלל שלא היה לה מענק, היא דווקא נעצרה, ובערים לידה התפתחו. אנחנו צריכים להפסיק לדבר בסיסמאות כאלה שהן גורפות, ואנחנו צריכים להיות הרבה יותר פרטניים והרבה יותר מדויקים, ולהתייחס לכל אזור לגופו. אז אמנון, אני חושב שבזה הכנסתי את עצמנו לתוך הנושא, נכון?

אמנון ברומברג: הכנסנו את עצמנו לתוך הנושא.

צחי קווטינסקי: ועכשיו רק מה שנשאר לעשות זה להחליט: אם כשהגשם יורד, הוא מוריד את הצבע מהכול ויורד על הפיח, או שעולים המחירים? ואני לא בטוח שהגענו למסקנה בפעם שעברה, ובגלל זה החלטנו שאנחנו נמשיך ונדבר על זה גם היום. אני שכחתי להגיד, אני העליתי שבוע שעבר פודקאסט חירום כזה לגבי הירידה של הריבית, אז תקשיבו לו. וזהו, יאללה, בוא אמנון, דבר אליי. אולי תסכם את מה שהיה בפודקאסט קודם, נקודת התחלה נקייה.

אמנון ברומברג: נכון. אני אסכם. תקשיב, אנחנו גילינו שיש ויכוח. והויכוח התחיל, לא פה מבחינתי, אלא אני העליתי סרטון, בסרטון שהיה מאוד ויראלי, והרבה מאוד תגובות היו עליו, והרבה מאוד תגובות רעות של אלה שהיו, אבקים בעליית מחירי הדיור, ואפילו ניבולי פה לא יפים, שאני אמרתי שאין ירידה במחירי הנדל"ן, ויש רק תיקון. דרך אגב, בפודקאסט זה גם עלה, ואני אמרתי שהמחירים עומדים לעלות, ואמנון אמר שהמחירים עומדים לרדת, ולכל אחד הייתה את נקודת המבט שלו.

וכמובן אנחנו כולנו רק מנתחים שוק, ואנחנו לא יודעים מה באמת תהיה, אלא כל אחד רואה את זה בדרכו שלו. ובאמת השאלה… הנה, היום, חייב להגיד לכם, אנחנו רואים בשטח פה ושם תיקונים במחירים, אנחנו רואים שדירה שצריכה להימכר 1.5 נמכרת 1.350, אותו דבר שדירה שהייתה צריכה להימכר 1.6 גם נמכרת באותו מחיר. אנחנו רואים איזושהי תכונה שיש בשוק, ובאמת לא הצלחנו להגיע, במפגש הקודם יעקב, לא הצלחנו להגיע למסקנה האם באמת המחירים הולכים לעלות או לרדת, כמו שכל אחד מאיתנו אומר. זה בגדול הסיכום. אתה רוצה להוסיף משהו על זה אמנון?

אמנון ברומברג: אני לא אוסיף, אני רק אגיד שהמסקנה, עוד פעם, התיאוריה שלי היא לא מדברת בחודשים הקרובים, אלא מה הולך להיות ב-2026. אני מדבר שנה מהיום, זאת אומרת, סוף שנת 2026, אני צופה שתהיה ירידה. ירידה זה לא, איך אמרת, תיקון או משהו כזה, זאת אומרת, יהיו ירידות הרבה יותר דרמטיות.

שוב פעם, אמרתי גם פעם שעברה, השוק הזה הוא שוק מאוד… איך אני אגדיר אותו? ליניארי. זאת אומרת, אנחנו, על פניו אם אנחנו מסתכלים דרך החור של הגרוש, אז יש את כל הסיבות שבעצם היום דווקא כן יהיו עליות. אני לא קורא לזה עליות, אלא התעוררות. עכשיו, בעצם ההתעוררות, האנרגיה, היא מעלה את המחירים, כי ברגע שיש ביקושים, אז המחירים עולים.

והיום הירידות, הן עוד פעם, הן ירידות בגלל שכל מי שמוכר, בעצם זה שוק של קונים, אין קונים. או לפחות הקונים שישנם, שמסתובבים בשוק, הם קונים שהם צריכים גם למכור את שלהם. אבל בגלל שכולם אומרים היום שהשוק קשה, וקודם כל למכור ורק אחר כך לקנות בשביל לא להסתבך, אז בעצם השוק קפא. כי בעצם הקונים לא מכרו את שלהם, הם בעצם קונים בלי יכולת אפשרות קנייה.

אני לא מדבר על שוק המשקיעים, ואנחנו מדברים היום עם קהל של משקיעים. אז לקהל של המשקיעים אני הייתי אומר לכולם להרים טלפון לצחי, או לשאול מה הטלפון שלי, או לקנות דרכו, כי אם יהיו עליות – אז על אחת כמה וכמה נכון היום לקנות. אז ככה שבעניין הזה, כשאנחנו מדברים בפורום הזה, שהוא פורום של משקיעים, לפורום של משקיעים זה פחות מעניין אם יהיו עליות או יהיו ירידות. להפך, דווקא אני חושב שדווקא היום המשקיעים, היום זה הזמן שלהם לקנות, כי יש היום הרבה מאוד הצעות מעניינות, ומשקיע שמגיע היום עם מה שנקרא הון עצמי שהוא יכול להיכנס לעסקה אז הוא נמצא בסוג של גן עדן.

צחי קווטינסקי: זאת אומרת דווקא כן… אבל אם אתה אומר שהיום זה הזמן של המשקיע, אתה אומר מי שלא יקנה היום יקנה מחר יותר יקר?

אמנון ברומברג: נכון. עכשיו עוד פעם, המשחק, המנגנון הוא מאוד ברור. אם אנחנו קונים היום בזול עדיין מחירי השכירות הם יקרים, אז התשואה היא גם גבוהה. מי שמסתכל על תשואות, זאת אומרת מכל הבחינות כדאי היום, אני מדבר אך ורק למשקיעים, כדאי היום פשוט לקנות ולא לחכות לעוד ירידות שזה יש פה איזה שהוא טריקיות. כי כשכבר יבואו הירידות אז זה כבר יהיו נפילות, והנפילות האלה כבר כל השוק יקרוס, גם המוניטרי.

צחי קווטינסקי: לא, אז למה לקנות?

אמנון ברומברג: למה לקנות? כי זה חוזר עוד פעם לוויכוח, יש את האסכולה של אלה שאומרים אני משקיע בשוק ההון ויש כאלה שאומרים אני משקיע בשוק הנדל"ן. אז בסוף, בסוף, בסוף, כשתהיה נפילה בשוק הנדל"ן, היא בהכרח גם תקרה בשוק מה שנקרא המוניטרי, הבורסה תיפול. ואז מה שישאר זה מי שהשקיע שם לא נשאר לו כלום, ומי שהשקיע בנדל"ן יישאר לו עדיין הנדל"ן, כי הפיזיות לא תיעלם. הערכים הם ישתנו, אבל עדיין יצטרכו את הפיזיות. והמשקיעים הם עוד פעם… זה לא דירה למגורים, זה משהו שהוא מניב. אז על אחת כמה וכמה מי שמתחבר לתיאוריית הקונספירציה שלי שהמחירים ירדו, אז זה בכלל מחזק את התזה שכדאי לקנות וכדאי היום. עוד פעם, אם זה יהיה היום או בעוד חודש אנחנו אף פעם לא נדע לחזות מתי המחירים ירדו עוד יותר ועוד טיפה, אבל אני חושב שמשקיע, בפרט אנשים שנמצאים פה, הם יודעים פחות או יותר מה זה השקעות, ובוא… התיקונים שיהיו למטה זה בעוד אחוז או עוד שניים, זה כבר לא רלוונטי.

צחי קווטינסקי: כן, אבל אם אני שומע… רגע, אבל אם אני מקשיב לך ואני אומר: רגע, אתה אומר נכון, בקרוב תהיה איזה עליית מחיר אבל ללונג-ראן (לטווח הארוך) תהיה ירידת מחיר. והלונג-ראן אני רואה בעוד שנה ועוד שנה וחצי. נכון? אז אני אומר: רגע, צחי, קח את הכסף שלך עכשיו, שים אותו באפיקים שלמרות שירד הרבע אחוז, עדיין גבוהים, אפילו הסולידיים של שוק ההון.

אמנון ברומברג: כן, כן.

צחי קווטינסקי: או אתה יודע שאני עושה בשוק ההון, אבל בוא נכנס רגע…

אמנון ברומברג: רגע, רגע, רגע, אתה מדבר על חלופות או שאתה מדבר על שוק ההון?

צחי קווטינסקי: על שוק ההון… לא, לא, שנייה, אני אומר ותחכה שנה וחצי. אני מדבר איפה להחנות את הכסף, ותקנה בעוד שנה וחצי ביותר זול בצורה משמעותית שלפי גרסת אמנון, שזה יפצה אותך על זה שלא קנית את זה היום.

אמנון ברומברג: אז אני אענה לך רק מהסוף מבלי להגיע להתחלה. כשאנחנו נגיע לנקודת השבר הזאת ששם המחירים יפלו, אתה כבר לא יהיה לך ממה לממש ולקנות את המחירים הזולים, כי אם אתה הולך ואתה קושר את הכסף שלך בשוק ההון, לדעתי זה הפסד גמור. זאת אומרת, נכון היום לקנות בשוק הנדל"ן את מה שיש, שנותנים לך ממה אלה, גם תשואות טובות. כי אל תשכח שאם היום הריבית קצת ירדה והמגמה היא עוד טיפה לרדת, בהכרח התשואות שלך בשוק ההון גם כן ירדו, כי הם צמודים למדד.

צחי קווטינסקי: אוקיי, צחי אפשר להתערב? אבל בואו לא ניכנס לזה, כי זה פילוסופיות… לא, לא, תקשיב, על הפילוסופיות האלה באנו לדון. בואו נסכים בכיף, נשמע את יאנה מה היא אומרת. תראה, אף אחד מאיתנו לא יודע מה באמת יהיה. אנחנו עכשיו עושים הערכות, כל אחד מדבר מהניסיון, מהמחשבות שלו מאיך שהוא רואה את השוק ואת הדעה. בשביל זה אנחנו גם מדברים ביחד, שאנחנו סומכים אחד על השני ומתחשבים בדעה. למרות שעשינו את המפגש הזה בשבוע שעבר, אנחנו באנו והמשכנו אותו והשאירנו שלא הגענו למסקנות והחלטנו שנעשה את ההמשך.

אבל אנחנו צריכים עם כל ההתפלספויות שלנו, אנחנו צריכים להגיע למסקנות. במסקנות האלה אנחנו צריכים לעשות החלטות. מי שפה, גם אלה ששומעים אותנו עכשיו ביוטיוב, או ישמעו אותנו את ההקלטה, וגם אלה שנמצאים פה, יצטרכו לצאת מפה ולהגיד: רגע, תהיה עליית מחיר או לא תהיה עליית מחיר? אבל בוא נשמע מה שיאנה אומרת.

יאנה זרך: אני אחרי הים, אם אפשר.

צחי קווטינסקי: בטח. המטרה היא שכולנו נדבר.

יאנה זרך: קודם כל, תודה, ואני לא הייתי בפגישה הקודמת, אז אני לא יודעת איזה שיקולים העלו ואיזה שיקולים לא. בכל מקרה, אני כן רוצה לענות לאמנון, לפי דעתי, מכמה היבטים שונים. קודם כל, אני ממש מסכימה עם אמנון שאם לקנות, אז לקנות זה עכשיו.

אמנון ברומברג: יש מלא מציאות בשוק.

יאנה זרך: זה גם את מסכימה איתי. מה?

צחי קווטינסקי: זה גם את מסכימה איתי, גם אני צועק את זה.

יאנה זרך: אוקיי, כן, כי יש מלא מציאות בשוק, ואנחנו רואים שבאמת המחירים ירדו וירדו משמעותית בתהליך ובמהלך המלחמה. מכל מיני סיבות, אני לא רוצה להיכנס לזה, כי אני מבינה שזה לא הנושא. אבל כרגע יש באמת מציאות שהן מתחת למחיר השוק, שזה למשקיעים זה מעולה, וגם למשפרי הדיור שאכן רוצים לקנות ולהשתפר בדיור.

יחד עם זה, אני בנדל"ן שבע שנים. עכשיו, בשבע שנים האלה, אני כבר חייתי שלושה או ארבעה שינויי שוק. בכלל. אני נכנסתי לנדל"ן בדיוק בקורונה, ואז נכנסתי בדיוק בשוק של קונים. שהייתי אומרת, קודם כל מוכרים, ואז קונים. ואז אנחנו יודעים שבמהלך קורונה, השוק השתנה. והשוק קפץ עם זה שהריביות ירדו.

האנשים, צר לי להגיד, אבל האנשים לא מבינים שקונים דירות כשהריבית היא גבוהה. כי ברגע שהריבית היא גבוהה, ואחר כך משתנה, אז גם המשכנתא תרד. אבל מחירי הדירות בדרך כלל, כשהריבית נמוכה יותר… אם אנחנו מסתכלים מהפן הכלכלי, ריבית נמוכה יותר – הביקוש עולה, אנשים יכולים להרשות לעצמם לקחת משכנתא יותר גבוהה לאותו הרגע, ולכן הם מרשים לעצמם יותר להיכנס ויותר לחפש דירות, ויותר להיכנס לשיפור הדיור. ואז המחירים מתחילים לעלות, כי הביקוש עולה.

ההיצע קטן, הביקוש עולה, המחיר עולה יחד עם זה. ואנחנו יודעים שבעצם הורדת ריבית, כל פעם שקרתה בשוק, הובילה לעליית המחירים. בתור אשדודית, ובתור זאת שרק התחילה אז את הקריירה בנדל"ן, זה היה לי מטורף לראות שבאשדוד המחירים קפצו כמעט ב-10%.

צחי קווטינסקי: אתה אמרת קודם שכל עיר מתנהגת אחרת.

יאנה זרך: אז אני עובדת, מתמקדת באשדוד. לא רק כל עיר…

צחי קווטינסקי: גם בכל עיר, בכל שכונה מתנהגת אחרת.

יאנה זרך: במדויק, בכל שכונה. היום, אם אני מתייחסת היום, כי היום דווקא מלא אשדודים עברו… המטפחים, עברו לעבוד באשקלון.

צחי קווטינסקי: למה? מה נמכר מלא עכשיו, דווקא בתקופה הזו, מה נמכר מלא באשקלון כשהייתה נפילת מחירים?

יאנה זרך: אכן. דווקא הדירות למשקיעים, הדירות הקטנות. ואיפה השוק צמח באשקלון עכשיו? זה היה האזור של עתיקות, מי שמכיר את אשקלון, של הדירות הקטנות באזורים טעוני שיפור. אוקיי? דווקא שם עכשיו השוק ממש צמח. לעומת זאת, השוק באשקלון של הרובעים היותר עמידים, הוא פשוט נעמד.

אז עם זה אני לגמרי מסכימה איתך צחי, שהשוק מתנהל כל אזור בפני עצמו, ומשתנה בפני עצמו. עכשיו, אם אני חוזרת לכך שאני לגמרי קודם כל חושבת שלקנות צריך עכשיו, וזה אפילו שזה מין קרון האחרון שאנשים משקיעים, משפרי דיור לא משנה, יכולים להיכנס לתוך הקרון האחרון, של עדיין של המחירים שהם סבירים לשוק. ואני מצפה לעליית מחירים מאוד גבוהה, ולשינוי של השוק בכלל, בתוך חצי שנה עד לשנה.

האם זה מהצד של איך שאני מסתכלת לאחורה, ורואה ברגע שיש ירידת… קודם כל ירידת ריביות מובילה לעליית השוק. והדבר השני, אני רוצה לדבר על הצד הפסיכולוגי של האנשים. לעם ישראל יש חוסן מאוד מאוד גבוה לכל מה שקורה בכלל בארץ. אני כאשדודית, שעוברת הרבה מאוד אזעקות במהלך כל החיים כאלו… כן, אנחנו מכירים את זה, יש אזעקה, הייתה אזעקה מעזה, אוקיי, באותו היום אין מכירות, אין קניות, השוק נעצר ליום. גג יומיים, החוסן של האנשים מאוד מאוד גבוה. עכשיו, מה קרה הפעם? בתוך יומיים אנחנו חוזרים והשוק שוב חי.

הפעם היה משהו אחר, הפעם עם כל המלחמה הזו, החוסן ירד, אנשים בהתלבטות נוראית היו. אנחנו רואים את האנשים שכן רוצים לקנות, למכור, התלבטות, אנשים לא בדיוק בטוחים בכלל מה יקרה. עכשיו, כשהמלחמה נגמרה, החוסן שוב תחזור, עם החוסן שחוזר, עם הרצון של האנשים להאמין במדינה, ולהאמין בארץ ובנדל"ן, גם אנשים מתחילים להיות יותר בטוחים ברכישות, ואנחנו רואים היום שהשוק התחיל ממש לחיות. אני בחודש האחרון ממש מרגישה את זה, השוק שוב חי. חי ונושם, ממש.

צחי קווטינסקי: השאלה אם זה עכשיו, כמו שאמנון אומר, שזה משהו עכשיו כרגע, מידי, שהמחירים עולים. וששאמנון אומר משהו אחר… אני בדעתך דרך אגב, אמנון אומר: לא, עכשיו אנחנו הולכים לחוות עלייה, הולכת להיות עלייה, אבל שימו לב, אחריה תבוא הירידה הגדולה.

יאנה זרך: אז עכשיו לזה אני גם עוד פעם רוצה לשים דגש על הפן דווקא היותר פסיכולוגי וכלכלי גם. השאלה, שאלה מאוד פשוטה: מי באמת רוצה בירידת המחירים? מי? מישהו שמחזיק דירות בארץ, רוצה בירידת המחירים? הבנקים רוצים בירידת המחירים?

עכשיו אם אנחנו מסתכלים על הסטטיסטיקה של מדינת ישראל, בסטטיסטיקה של מדינת ישראל – אל תתפסו אותי כמובן במילים, כן? רק משהו בסביבות… ואני מסתכלת על האנשים מעל גיל 30, כשהם אלה שבאופן כללי מחזיקים בדירות, רובם מחזיקים ב-67%, כאילו 67% אם אני לא טועה, מחזיקים כבר בדירות. ואם אנחנו מסתכלים על משפרי דיור, אז שם הסטטיסטיקה מגיעה משהו כאילו 75%, שמחזיקים בדירות.

מה זה אומר? זה אומר שמעל גיל 30, יש לנו בלבד 25% מכל האוכלוסייה, שהיא לא מחזיקה בדירות. מי רוצה ירידת מחירים? בנקים? ממש לא, הם נותנים משכנתאות, הם בשום פנים ואופן לא רוצים ירידת מחיר. אלה שמחזיקים בדירות, ולא משנה אם זה משקיעים, או משפרי דיור, הם כולם עם השבחה. כל מי שרוצה השבחה, הוא חייב שהמחיר יעלה, אחרת אין השבחה. אם היום אני בתור משקיעה נכנסת לעסקה, ואני יודעת שעוד שנה המחירים ירדו, וואלה, אני הפסדתי. מה אכפת לי איזה תשואה יש לי היום?

צחי קווטינסקי: איך הרצון הזה, יאנה, איך הרצון הזה משפיע? איך הרצון הזה משפיע על הורדת המחירים או עליית המחירים?

יאנה זרך: עליית המחירים. עליית המחירים. כי יחד עם הבנקים שלא רוצים בהורדת המחירים, יחד עם כל האוכלוסייה שלא רוצה, יחד עם כל הממשלה שלא רוצה – כי גם הם מחזיקים בנדל"ן – מי רוצה בירידת המחירים? רק מי שאין לו היום דירה. כל שאר האוכלוסייה…

צחי קווטינסקי: ותסבירי לי משהו שאני לא מבין. כן. הרצון הזה, איך הוא משפיע? איך הוא משפיע על זה שהמחיר לא יעלה או כן יעלה? נכון שאנחנו מאוד מושפעים מכל העניין של ריביות. נכון?

יאנה זרך: נכון.

צחי קווטינסקי: ומושפעים מאוד מכל העניין של ריביות באמריקה ופריים וכך הלאה. אוקיי. אם אנחנו מסתכלים על כיוון זה, ומי אצלנו קובע בעצם על ירידת הריביות, או על עליית הריביות? בנק ישראל. לא. שאלה. מי? רק בנק ישראל.

יאנה זרך: רק בנק ישראל. השאלה היא פשוטה. מי שיושב בבנק ישראל, ומי שיושב בשלטון, ולא משנה שלטון המדינה, שלטון של בנק ישראל וכך הלאה, האם הם רוצים ירידת מחירים? לא. אני חושבת שכל העניין של ירידת מחירים, או עליית מחירים, זה עניין פוליטי לחלוטין.

עכשיו, ברגע ואנחנו נכנסים לפוליטיקה – ואני אנטי פוליטיקה כאילו, בכלל – אבל אם אנחנו נכנסים לפוליטיקה, ומסתכלים מי יושב בפוליטיקה… אנשים שמחזיקים נדל"ן בארץ, האם הם רוצים ירידת מחירים? לא. האם לבנק… אף אחד לא רוצה ירידת מחירים. האם לבנק… בדיוק זה, לא, יש עשרים וחמישה אחוז מהאוכלוסייה. לא, לא, לא. לאלה שאין להם דירות, אז הם כן ירצו ירידת מחירים, אבל הם לא אלה שמשפיעים בכלל. הם לא השחקנים, בדיוק, הם לא השחקנים.

צחי קווטינסקי: לא הבנתי, אבל איך השחקנים קובעים את הריבית?

יאנה זרך: הם קובעים את הביקוש, השחקנים האלה הם המשפיעים. בדיוק זה. גם הריבית קובע בנק ישראל, אבל…

צחי קווטינסקי: בוא רגע, שנייה, שנייה. אני רק אביא… רגע, יאנה, יאנה, יאנה, תעצרי שנייה. תקשיבי, גם רמי זיו, ותכף גם ניתן לאמנון להגיד, ואחר כך יעקב רוצה לדבר.

אני שומע את מה שאת אומרת, אני שומע מה שאת אומרת, ואני שומע גם את מה שרמי מגיב לך. אני אומר, את אומרת דברים מעניינים, אבל, אבל, השוק לא מושפע רק מהדברים האלה. נכון, הכל מפעיל מרצון, שפוליטיקה או שגוף מסוים רוצה לעשות משהו, אז הוא יכול לפעול מכל מיני זוויות, כדי להגיע למטרה שלו.

אבל בוא אני אגלה לך מה קורה במדינה. במדינה שלנו, אנחנו נמצאים בסוג של מערב פרוע. מה זה מערב פרוע? המערב הפרוע זה אומר, שאין ראש. הרי בכל גוף, בכל ארגון, ארגון מתוקן, יש ראש, ויש סגנים, עכשיו יש גם דירקטוריון, ויש גם בדירקטוריון, יש יושב ראש דירקטוריון, ויש את הדירקטוריון עצמו. מה שעושה דירקטוריון, דירקטוריון קובע מדיניות. דירקטוריון קובע איך החברה צריכה לפעול, מה המטרות שלה, מה היעדים שלה, ואיך היא צריכה לפעול. התפקיד של ההנהלה, זה להשיג את המטרות, לנהל את זה נכון בדרך למטרות.

יכול להיות שאם היה דירקטוריון בארץ, שהיה מכתיב את מה שאת אמרת, כן? ויכול להיות שאת צודקת, וההנהלה של הנדל"ן הייתה פועלת בהתאם, הייתי אומר את צודקת. המדינה שלנו לא עובדת ככה. המדינה שלנו לא עובדת ככה.

עצם העובדה שאנחנו נמצאים במדינה, שנגיד בנק ישראל מתערב במקום לא שלו. בסדר? מה התפקיד שלו נגיד? ובפודקאסט עם חנן סייג, היה לנו על זה הרבה שאלות. מה התפקיד של נגיד בנק ישראל? התפקיד שלו זה לשמור על הבנקים, לשמור על הכסף, שהבנקים לא יפלו, והכול יתנהל נכון, גם לשמור על הציבור. ובא נגיד בנק ישראל, ומתערב בשוק הנדל"ן, שהוא קובע לדוגמה, הוא קובע לדוגמה, שאסור לשעבד דירה ראשונה לצורך רכישת דירה נוספת. זה התערבות בוטה שלו, כדי להכניס את המשקיעים. זו כניסה למקום לא לו, הוא לא הגן על הבנקים שלא ייתנו הלוואות, הוא הגן על שוק הנדל"ן. הוא בא להילחם בשוק הנדל"ן, לחשוב לו שמשקיעים זה דבר לא טוב.

עצם העובדה, עצם העובדה שאין ניהול נכון, או אין הנהלה, או אין דירקטוריון שמנהל את הדברים, זה הבעיה העיקרית שלנו במדינה. לכן, מה שאת אומרת, גם אם הם דברים נכונים, זה לא הדברים שמשפיעים על שוק הנדל"ן. על שוק הנדל"ן משפיעים ביקושים, על שוק הנדל"ן משפיעים היצע, על שוק הנדל"ן משפיעים ריביות, על שוק הנדל"ן משפיעים… אני אוסיף לך עוד משהו, אנחנו חיים, אנחנו בנדל"ן, אנחנו חושבים כל היום, שהנגיד משנה ריבית, הוא משנה את זה בשבילנו. לא, לא, לא, אנחנו לא השחקנים היחידים בשוק. הריבית שמשתנה היא גם בשביל התעשייה, ובשביל היבוא, ובשביל הייצוא, ובשביל כל הפעולות האחרות של המשק, שיש יותר פעולות מאשר נדל"ן. אז זה לא בדיוק שאנחנו המרכז של המשחק. אנחנו משחק מרכזי, בגלל שיש פה בעיה בארץ. אבל בוא נשמע מה דוקטור יעקב רוצה להגיד.

ד"ר יעקב פוגלמן: ערב טוב לכולם. אני חושב שהמשחק הוא, כמו שהתחלתם טוב, התחלתם בנושא שבעצם בכל מקום, יש אזורים שיש ביקוש גבוה מאוד, ויש אזורים שהם ככה, ויש אזורים שאף אחד לא מתקרב אליהם. זה הרבה מאוד. וגם יש לנו שתי אוכלוסיות שונות: אוכלוסיית המשקיעים, ואוכלוסיית אלה שרוצים לשפר דיור, או לקנות דירה חדשה, שזה שתי אוכלוסיות שונות לחלוטין.

אני חושב, אם אני מסתכל על אוכלוסיית המשקיעים, יש עכשיו אווירה שזה שוק של קונים. בעצם, המוכרים לכאורה בלחץ, יש אווירה פסיכולוגית שיבוא קונה ויציע איזשהו מחיר בקשר לדירה, הוא יוכל להוריד, הוא יוכל לקבל מחיר יותר טוב, כמו שהזכרת צחי, שבמקום… ויכול להיות גם שאנחנו חוזים עכשיו בנגיד בנק ישראל, שהולך להוריד את הריבית, הוא כבר התחיל ברבע אחוז צעד ראשון, ואנחנו עומדים לפני ירידה בריבית, בטווח של שנה, שנתיים. ומי שלוקח הלוואות בפריים, אז בסך הכול הריבית שהוא הולך לשלם במשך הזמן, אולי תלך ותירד.

זה יוצר אווירה מאוד חיובית בשוק הנדל"ן, ברמה של אם אני היום משקיע נדל"ן, אין לי מושג אם אמנון צודק, או יאנה צודקת, אם זה ירד או יעלה, אני מסתכל על העתיד ואני אומר: פה במדינת ישראל, א', אין מנהל, כמו שאתה אומר צחי. וב', אנחנו יודעים שהמחירים אולי יכולים קצת לרדת, אולי יכולים לעלות, אבל אף פעם בארץ זה לא היה, לא היו פה ירידות במשך 20 שנה האחרונות, 15 שנה האחרונות של 20, 30, 40 אחוז, לא ראינו דברים כאלה.

אז יכול להיות שיהיה תקופה מסוימת, אם אני משקיע לטווח ארוך, התנודתיות הזאת היא פחות מעניינת אותי. מה שמעניין אותי זה לבוא ליאנה ולהגיד: יאנה, תתפסי לי עסקה פצצה. אני רוצה עסקה פצצה. אני בתור משקיע, תגיד לי מתוך מה שיש לה, תגדיר עסקה פצצה. עסקה פצצה אני יכול… אם אני למשל משקיע שאני מאוד רוצה תזרים מזומנים, אני אומר לה: תמצאי לי עסקה של חמש וחצי, שישה אחוז תשואה שוטפת בנכס. תמצאי לי עסקה, אני כבר אומר לך את התשובה של יאנה, אני מסתער, אני לא מחפש מדע בדיוני. בדיוק כך, או דירות מחולקות שזה לא חוקי, ויש גם דירות מחולקות חוקיות, לא משנה, אני רק אומר, כל אחד עם מה שהוא מסתכל.

יאנה זרך: בחוקים אתה לא תגיע לרמה של תשואה כזו, כי המחיר של הדירה הוא עניין גבוה.

צחי קווטינסקי: אז אוקיי יעקב, דוקטור יעקב מכיר את הבעיה של דירות מפוצלות, נכון דוקטור יעקב?

ד"ר יעקב פוגלמן: אני מכיר טוב מאוד את הנושא, ואני יכול להעביר סמינר שלם רק… עניין של עסקה פצצה, אנחנו קודם כל צריכים להבין שבתור משקיעים את הרווח אנחנו עושים בקנייה, כלומר אנחנו מחפשים תמיד לקנות במחיר נמוך יותר, שאם תהיה ירידה אנחנו עדיין נהיה ברווח.

בדיוק, תחפש עסקאות של ירידה של עשרה אחוז, עשרים אחוז מתחת למחיר שוק. אני יודע שבישראל זה קשה למצוא עסקאות כאלה, אני יודע שאנחנו מדברים לפעמים בדיונית, אבל בגלל שהשוק הוא שוק של קונים, אז הסיכוי למצוא דברים כאלה הוא יותר גבוה מאשר ביום יום הרגיל, ודווקא היום כדאי למשקיעים להיכנס, כי כמו שיאנה אמרה יש יותר הזדמנויות. בוא נגיד אז זה יכול להיות איזו…

צחי קווטינסקי: אבל אני אשאל אותך שאלה, סליחה, אני אשאל אותך שאלה. אתה יודע, הרי שוק אין לו מחיר קבוע עכשיו. אתה אומר תביא לי עסקה של עשרים אחוז מתחת למחיר שוק, אבל עכשיו המחיר שוק באזור מסוים שהוא מחיר שהוא טיפה יותר נמוך ממה שהיינו רגילים, אבל הוא במחיר מסוים, זה מחיר השוק שלו. זאת אומרת הדירה עולה ב… זה בשפרינצק, עולה מיליון מאתיים וחמישים. אז מה אתה רוצה, לעשות עסקה טובה אתה צריך להביא עסקה במיליון 100 כדי שהיא תהיה טובה? או אתה אומר רגע, השוק הרגיל הוא מיליון שלוש מאות, שהוא היה המיליון שלוש מאות חמישים, אז המיליון מאתיים וחמישים הזה מספיק לי? עכשיו אתה משווה אותו למה שהוא היה לפני כמה חודשים?

ד"ר יעקב פוגלמן: צחי, זו שאלה שהיא לא רלוונטית וגם התשובה לא רלוונטית. סליחה שאני מתפרץ, אבל תמשיך.

צחי קווטינסקי: לא, אני אומר שאני כמשקיע מחפש משני הכיוונים. א', אני מחפש עסקה שמצד אחד תיתן לי תשואה שוטפת סבירה, טובה עד מצוינת. ומצד שני, אני גם מחפש לקנות באזורים שהסיכוי שם לעליית ערך בטווח הארוך יותר, לא בטווח של השנה שנתיים. מדבר איתך שלוש, ארבע, חמש שנים, הוא גבוה.

אמנון ברומברג: אבל אדון יעקב, תדע לך שהמחירים הולכים לרדת, אז איך אתה חי עם זה?

ד"ר יעקב פוגלמן: אני חי עם זה מצוין, כי אני חושב שבגלל שאמנון הוא לא חוזה עתידות ולא נביא, וגם לא יאנה שאמרה שהמחירים הולכים לעלות, אז אני צריך להסתמך על מדינת ישראל שאחוז הריבוי הטבעי שלה הוא גבוה, אחוז הביקושים לאורך שנים הוא גבוה. אני צריך להסתמך על זה, אנחנו לא נמצאים ביוון, ששם אחוז הילודה היא אחת פסיק שתיים. אני צריך להסתמך על זה שבאזורים מבוקשים, הביקוש תמיד יהיה גבוה. ואז אני צריך לעשות את הערכה הכללית שלי, מכיוון שאני לא יודע אם יאנה צודקת או אם אמנון צודק, אז אני אקנה היום. אני לא יודע מה יהיה מחר, אין לי מושג. מה שאני בונה זה על התזרים השוטף שאני מקבל, שאולי יכסה לי חלק מהמשקנתא או את כולה, ובטווח הארוך, אלוהים גדול. אנחנו יודעים שבמדינת ישראל המחירים בטווח של עשר שנים, הם לא יורדים.

צחי קווטינסקי: אז אתה לא מקבל את דעתו של אמנון?

ד"ר יעקב פוגלמן: לא, לא מקבל. אני אם יש לי קצת כסף, אני קונה היום.

יאנה זרך: אוקיי, אז אם אפשר להוסיף לזה, מה זה עסקה טובה היום למשקיע? המדינת ישראל נכנסה מאוד חזק לכל הקטע של התחדשות, התחדשות עירונית. ואם אנחנו כבר מדברים על עסקה טובה, של השבחה טובה עתידית, ולא משנה איפה עומדים המחירים שלנו להיום, עלייה, ירידה. אנחנו תמיד נדע, שאם נכנסנו לטווח ארוך, לעסקה של בניין התחדשות עירונית, פינוי בינוי, או כל דבר אחר שהוא מתקדם, אני יודעת שאם הפינוי בינוי עבר שלב מסוים, ועדה מסוימת, אני כבר הקפצתי את ההון העצמי שלי, איך שזה לא יהיה. עבר עוד שלב, עוד הקפצתי את ההון העצמי שלי. ויש לי את היכולת לבחור, איפה וכמה אני רוצה להרוויח בעצם מהעסקה.

צחי קווטינסקי: ותגידי לי, לא, לא, ותגידי לי, עובר פרויקט עוד שלב, את מוכנה לחתום עליו שהוא הולך להיות בהתחדשות עירונית? שהוא הולך לעבור את התהליך?

יאנה זרך: לא. לא במדינתנו אנו, אני כבר, השאלה… לצערי הרב, אני כבר פה באשדוד, היה לנו מקרה, ואגב זה פעם ראשונה שזה קרה, בלי רחובות ובלי הכל, כי מכרנו שם דירות, עם זה שהבניינים, המתחם, נכנס לוועדה מחוזית, ובוועדה מחוזית ביטלו. מי שקרא ויודע, אז הוא יודע.

צחי קווטינסקי: אז אני שואל אותך בתור מתווכת, האם במצבים האלה, האם במצבים האלה, אין כאן יד, יד של מתווכים, שמשכנעים אנשים שהולכת להיות התחדשות עירונית בגלל מצבים, ויש להם תרומה לעליית מחירי השוק?

יאנה זרך: בהחלט. אבל זה, זה לא רק מתווכים, אם אנחנו אומרים, זה כל המכלול ביחד, זה כל המכלול ביחד. וזה כל ההטייה, של גם ההבטחות, של מתווכים אני בכלל לא מדברת, ההבטחות של פינוי בינוי, ההבטחות של תמ"א, או כל דבר אחר, שאנחנו, לצערי הרב, מספרים ללקוחות, והלקוחות לא יודעים לבדוק את זה לעומק, ולא מבינים שאם רק יש 60% של החתימה, זה עוד לא אומר כלום בכלל. וזה בכלל לא אומר שהמתחם הזה או האחר ילך לאיזושהי התחדשות עירונית. אנחנו רואים את זה מלא, שאנשים נכנסים דווקא במחירים הרבה יותר גבוהים ממה שהם היו יכולים להיכנס.

צחי קווטינסקי: זה טוב למישהו אחר. אמנון, אתה כמו על קפיץ, יאללה, דבר.

אמנון ברומברג: לא, לא, אני, אני מקשיב. תשמע עוד פעם, כולם צודקים, אבל אני אתייחס… אתה יודע, אמרת משפט שאנחנו נמצאים במערב פרוע. אז אתה צודק, רק אני יכול לתקן שהמערב הפרוע הזה הוא מאוד מאוד מאורגן. הוא לא כזה פרוע. ואני אסביר.

דיברתם שאין ראש, ואין הנהלה. אז יש הנהלה, רק לא רואים אותה. ולאורך כל ההיסטוריה, אמנם יאנה היא 7 שנים, אני כבר כמעט 30 שנים בנדל"ן. והמגמה, מקום המדינה…

צחי קווטינסקי: רגע, רגע, לא, לא, לא, אמרת יש הנהלה, תגיד לי מי ההנהלה? שנייה, אל תדחוק אותי לפינה של הפוליטיקה. לא, אני רוצה לדבר. אני אסביר את מה שקיבלתי. תגיד לי מי זאת, מי ההנהלה?

אמנון ברומברג: אם תיתן לי, אני אעשה את זה בצורה מודולרית, שזה יהיה ברור לכולם, לא רק לי, כי אני מבין את עצמי. תדבר.

ההנהלה היא אותה פקידות שהיא זאת שבעצם מנהלת את המדינה מאז ומתמיד. הרי לאורך כל ההיסטוריה, כשהיו שרי אוצר ושרי שיכון ובינוי ושרי כאלה ואחרים, אף שר באמת לא היה מה שנקרא המיניסטר, אף שר באמת לא השפיע. אלא מי שהשפיע זה בעצם היועצים שלו והפקידונים שלו. הם אלה שמכתיבים את המדיניות. זאת אומרת, שאם יש לנו שר אוצר, הוא לא מבין בכלכלה. ראה דוגמה, יאיר לפיד לא הבין בכלכלה, אבל עדיין הוא עשה שם מהלכים.

צחי קווטינסקי: מה הטיעון? מה הכוונה? מה אתה טוען? נגיד שיש הנהלה…

אמנון ברומברג: הטענה שלי זה שבעצם בוא נתחיל מזה שכשצחי אמר שזה שוק של מערב פרוע, הוא בעצם מתכוון, אני מניח, שאין רגולציה בענף. כשאין רגולציה בענף, זה רק לכאורה. כי יש פה איזשהו מנגנון שהוא מקום המדינה, שדרך אגב אנחנו רואים במשך 75 שנה את הגרף שהוא רק במגמת עלייה.

היו פה ושם ב-2008, היו פה ושם כל מיני במפרים קטנים, אבל מהר מאוד זה תיקן את עצמו ונסע כלפי מעלה. זאת אומרת, כל אחד מגיע מהאזור שהוא מגיע. אם יאנה מגיעה מאשדוד ובאזורים א' וב' היו מוכרים דירות ב-300 אלף שקל, היום מוכרים אותן במיליון שלוש מאות. ואף אחד לא מאמין למחירים שהוא בעצם אומר כמוכר, הוא יוצא עם מחיר, הוא אפילו לא מאמין, כי הוא בעצמו קנה את זה בשטרות או בדולרים מה שאז קנו וזה לא מגיע אפילו ל-10% מה שהיום.

וזה מביא אותי גם כן לעניין של האופנה, כשאתה אמרת "אני לא אגע במקומות שאף אחד לא נוגע בהם", אז אני אזכיר ליאנה שלפני עשר וחמש עשרה שנה עתיקות היו רק נרקומנים, לא נגעו בהם. והיום כל המתווכים בבוקר רואים אותן בטרמפיאדה, מחפשים טרמפים לכיוון אשקלון למכור באותן מקומות שאף אחד לא נגע בהם. כי היום… כי בעצם אנחנו באיזה שוק שלא נעים לי להגיד, ליאנה דיברה על חוסן, אני מדבר על זיכרון. יש לנו זיכרון של צב, אחרי זה משפיעים עלינו מהר מאוד, משחקים לנו בראש ומעלים טיפה את הריבית ומורידים את הריבית ומשחקים את כל המשחקים האלה ואנשים יוצאים לרוץ.

מה קרה מלפני שנתיים שהיינו בשוק מטורף שכל מספר זוכה ואנשים זרקו מחירים ובחרו את הקונים לפי גובה וצבע? והיום אותם קונים שקנו רוצים לממש ולהתקדם הלאה והם תקועים והם לא יכולים למכור. מה קרה בשנתיים האלה? סיפורים על מלחמה? די נו, מה קרה בפועל מבחינה פרקטית לשוק שבעצם הוא מגיב היום בצורה כמו שהוא מגיב?

ולכן מה שאני בא להגיד, אם כולם הולכים במחשבה ליניארית שמה שהיה הוא זה שיהיה, אז כולם צודקים. הריבית תרד, תהיה יותר אווירה של קניות. הריבית לא תרד למה שהייתה. הריבית תרד במדרגות קטנות, גם הנגיד הודיע את זה, כן? הוא הצהיר שהוא הולך לעשות עוד ירידה אחת בערך עוד של איזה רבע אחוז. זאת אומרת בפרקטיקה אנחנו לא רואים פה איזשהו שיפור ביכולות שמביאים את האנשים באמת לקנות, נכון? זאת אומרת מבחינה כלכלית אין פה שיפור פרקטי שאנשים יכולים להגיד "אוקיי עכשיו אנחנו הולכים למסע שופינג".

אז זה אחד. עכשיו אותה הנהלה היא אותם פקידים וזה אותה מדיניות. הרי למה אין רגולציה? למה למשל תחום התיווך אין עליו רגולציה? אין מי שבאמת עושה פה סדר. מי עושה פה סדר? יעקב, אתה כשאתה אומר אני מחפש עסקה טובה, יאנה תביאי לי עסקה פצצה, אתה מדבר על איזושהי סיסמה שהיא בעצם מתייחסת אך ורק לפסיכולוגיה. אם היא תגיד לך שהדירה הזאת נמכרה לפני… לא היא, כל המדדים, אתה תיכנס לאינטרנט ותראה שהיא נמכרה במיליון שש מאות והיום נותנים אותה במיליון שלוש מאות חמישים, אתה תגיד לעצמך "אוקיי זאת עסקה טובה". לכאורה לא. לכן אני אבדוק את כל הפרמטרים, זה לא רק המחיר. ברור, ברור, עסקה זה לא רק המחיר, זה גם הסביבה, זה גם השכונה.

ד"ר יעקב פוגלמן: אני רוצה להציע גם תזה.

אמנון ברומברג: כן, אבל שנייה רגע, אי אפשר גם וגם וגם וגם. יש לי איזושהי בדיחה שהיא קצת קצת גסה אז אולי נשאיר אותה לסוף רק למבוגרים. אבל אי אפשר גם וגם וגם. ברגע שאתה בתור משקיע, זאת אומרת את המפה שאתה צריך לייצר לעצמך, יש לך נקודות בעצם מה הפרמטרים, איך אני קובע שזאת עסקה טובה. כי הרי אין מתנות חינם. בדירה היום שהיא נמצאת במצב מצוין בשכונה טובה עם ביקוש גבוה, קשה מאוד להאמין שהיא תהיה במחיר כזה דרמטי כמו שאתה מדבר על עשרה, חמש עשרה, עשרים אחוז פחות. אלא אם כן זה דירת ירושה שהאחים מסוכסכים.

ד"ר יעקב פוגלמן: אז בוא, זה לא אמרתי…

צחי קווטינסקי: רגע, אני חייב לענות לך משהו. קודם כל שאני אומר שיש מערב פרוע, ושאני אומר שאין כאן משהו מסודר ואמרתי את זה קודם והגדרתי דירקטוריון והכל. אין היום, אין היום שר נדל"ן. אנחנו במדינה ששר נדל"ן הוא הכי בעייתי בעולם. ואין היום שר נדל"ן. שר נדל"ן אמור להיות שר השיכון אבל הוא לא שר הנדל"ן. שר הנדל"ן בעצם היום, שנייה רגע אני מסביר, שר הנדל"ן זה תפקיד שמתחלק בין שלושה משרדים בגדול: משרד השיכון, משרד האוצר ומשרד הפנים.

אבל זה לא תמיד היה ככה. רגע, רגע, אז מה זה אומר שזה טוב? אני אומר שזה שיטה זה לא טוב. תקשיב שנייה, זה רע מאוד. זה רע מאוד. יש כאן, אנחנו מדינה מאוד פוליטית, אנחנו גם מדינה קטנה אז אנחנו צריכים כל הזמן הוכחות פוליטיות. אנחנו מדינה קטנה שהשרים שלנו והפוליטיקאים שלנו חייבים להוכיח מהר כדי להישאר בשלטון ולמצוא חן.

אבל המצב הוא כרגע במה שאני מגדיר: אם אין אבא אחד, מי אמור להיות מעל האבא הזה? שלושה קובעים, האלה של שלושה שרים: שיכון, וכל אחד במפלגה אחרת תשים לב. שיכון במפלגה אחת, משרד האוצר במפלגה שנייה ומשרד הפנים במפלגה שלישית. כל אחד אוחז כמו שאומרים החרדים במשהו אחר. עכשיו, ברגע שאין אחידות ואין שר אחד שקובע מדיניות ואין אבא אחד לעניין, וראש הממשלה לא מתערב, שיש לו מספיק מה לעשות… לא, רגע, שנייה, הוא לא מתערב. הוא לא מתערב. זאת אומרת שיש כאן התנהלות, והיום נהיה לנו זרוע רביעית. היום נהיה לנו זרוע רביעית שמשפיעה על שוק הנדל"ן ולא כולם תחת אותו פירמידה. אבל זאת שיטה, זה לא חדש. אבל מה אני אומר? לא אמרתי שזה משהו שנמצאנו היום, אבל זאת שיטה גרועה, שהשיטה הגרועה הזאת לאורך כל השנים גורמת לזה, גורמת לזה שאין כאן תוכנית עשור או תוכנית מאה שנה או תוכנית עשרים שנה. אין תוכנית חומש שבסופו של יום… רק תוכניות כאלה, רק תוכניות כאלה…

גם שאתה הקמת את המשרד שלך, ולא משנה אם הקמת אותו באופן ספונטני והתחלת אותו מתגלגלת, אבל אם היום היית צריך להקים את המשרד שלך היית עושה תוכנית חומש, היית עושה תוכנית ארוכת טווח, היית קובע גם היום אתה קובע לעצמך יעדים והכל. אין כאן דברים כאלה. אין כאן אבא ואימא וכל אחד יורה לאן שהוא רוצה, ושבמערב הפרוע כולם ירו ולא היה מי שיעצור אותם, וזה כך קורה.

אמנון ברומברג: אתה צריך להבין, תנסה לרדת… כל מה שאמרת אתה צודק במאה אחוז. רק תנסה לשאול את עצמך שאלה פשוטה. הרי זה לא קשור לפוליטיקה, זה לא ראש ממשלה כזה או אחר, אלא זה לאורך כל ש… ואני אמרתי שזה קשור לראש ממשלה. זאת אומרת אני אמרתי שזה דבר… אני אגדיר לך, אני אגדיר לך את זה שזה רקוב מההתחלה. בגלל שהיו צריכים, רוצים לתת וראינו בתקופה של כחלון מה קרה, שכחלון פתאום מבין שהוא צריך לשלוט. זאת אומרת, היה לו מחשבה אחת נכונה בכל החשיבה שלו, והוא העביר את התכנון אליו למשרד האוצר. זו התקופה היחידה שהתכנון עבר למשרד האוצר. אתה יודע מה, זה הדבר היחידי שהוא עשה נכון, רק הוא עשה את זה מטעמת כוח. צחי אני רוצה אותך שתהיה ראש ממשלה. מה אתה הולך לעשות?

צחי קווטינסקי: לא, אני לא רוצה להיות ראש ממשלה. אני רוצה שתהיה ראש ממשלה, אמרת עכשיו, נהגת בכל החולים של החברה או של שוק הנדל"ן? איך אתה הולך לתקן את זה? אז לא, אז אני לא רוצה להיות ראש הממשלה, אני רוצה להיות שר הנדל"ן. ואני אגיד לך, תקשיב, תקשיב. אחד הדברים, לדוגמה, אני אתן לך דוגמה, רגע, שאלת.

אמנון ברומברג: הבעיה שאם הוא יהיה שר הנדל"ן, אחרי הקדנציה שלו יבוא מישהו אחר ויעשה חותם אחר שידקרו אותו, יבטל את התוכניות שלו, יביא את התוכניות שלו…

צחי קווטינסקי: לא, רגע, לא, עזוב, שאלת, רגע, שאלת, תתן לי לדעתך, קדימה. החוכמה זה לא רק לתת ביקורת. תקשיב טוב, השוק עובד פה הפוך, השוק עובד פה הפוך. במקום ללמוד, וכבר אמרתי את זה כמה פעמים ואולי גם שמעת את זה. בוא נלמד איך עובד שוק נכון, איך מורידים מחירים. ויש דוגמה שאני נותן בקורסים שלי. למשל… רגע, תן לי לענות.

אמנון ברומברג: סליחה, סליחה, לא, לא, טוב, אני רק רוצה, מחילה, שנייה, אני אסתום קצת. אני אזכיר את הנשימה הזו. תשים לב שאני שמתי לך מלכודת, ואתה הולך עכשיו בדיוק למקום שאני רוצה שתלך אליו. למה? כי בסוף ובסוף, כשתיקח את השרביט ואתה תעשה פה סדר, המחירים ירדו. והרי כולנו אמרנו מקודם שאף אחד לא רוצה שירדו המחירים. אז הנה לך למה אני חושב שהמחירים הולכים לרדת. כי יגיע לפה נקודת סדר שיבוא מישהו ויגיד: חלאס, צריך לעשות פה סדר, זה לא הגיוני.

צחי קווטינסקי: אתה צודק באלף אחוז.

אמנון ברומברג: זה בשביל זה יגיע שהמחירים ירדו. זהו, עכשיו אני צודק.

צחי קווטינסקי: העניין הוא שהסיבה שאני חושב שאתה טועה שזה ירד, ולא, עוד פעם, אתה אומר משהו… אמור להיכנס מישהו איזה צחי כזה שרצה לעשות פה סדר. לצערי הרב, אתה אומר לי, אבל קודם זה כבר משהו עתיק יומין לדרך שרגילים, אז לא הולך להיות פה שינוי. לא ישנו פה, ושהמשרדים האלה, המשרדים, הרי היא… למה היום ש"ס נלחמת כל בחירות למשרד הפנים? לא בשביל לעשות ויזות. היא נלחמת על משרד הפנים בשביל ועדות התכנון. למה החרדים נלחמים על משרד השיכון? לא בשביל דברים אחרים, זה שהיום רוצים להקים ערים. ולמה מפלגות אחרות נלחמות על משרד האוצר? זה הכוח והכסף.

אני אומר, זה דברים שאי אפשר לשנות, בגלל זה אף אחד לא ייתן, אף אחד לא ייתן להוציא, כמו שכחלון הוציא והחזירו מחלקי תכנון או משהו, זה פשוט יוציא את הכוח מכל מפלגה. אבל תקשיב, רק צריכים להסתכל. אתה יודע, אנשים לא מבינים שלא צריכים ללכת במהלכים, אומרים, אנחנו רוצים, כחלון רצה ללכת להוריד את מחירי הנדל"ן. מה הוא עשה? הוא עשה שלושה דברים. בא, עשה לנו מס רכישה 8%, בא, עשה לנו מחיר למשתכן ובא ועשה חוק דירה שלישית. אז חוק דירה שלישית, אני מודה לו שהתפרסמתי.

לגבי האחרים, הוא בעצם עשה הפוך, הוא לא הבין את המהלכים, הוא לא הבין את התוצאות של המהלכים. עכשיו, אם אנחנו רוצים, רגע, אם אנחנו רוצים לעשות הפוך, צריכים להסתכל, וכבר שמעתם אותי אומר את המשפט הזה, יש סרטון ויראלי מאוד באינטרנט שרואים איך שני בדואים משחקים דמקה ואחד אוכל את השני ואוכל את השני ואוכל את השני ונשאר עם אחד ועושה אותו מלך, ואז תיק, תיק, תיק, תיק, תיק, תיק, תיק, תיק, עם האחד הזה הוא גומר על השני את זה. למה? מה הוא עשה? הוא חשב מהלכים קדימה. כשמנצחים, כספארוב מנצח בשחמט, לפעמים הוא עושה צעדים שבאותו רגע זה נראה "מה המפגר הזה יקריב רגלי או יקריב פרש או יקריב רץ", אבל הוא חשב על הלונג-ראן וקיבל את התוצאה.

פה לא חושבים על התוצאות. עכשיו, קח לדוגמה, בהפוך על הפוך… איזה דוגמה? שנייה, כאן, כאן, קח בהפוך על הפוך. בא כחלון והעלה מחירי מס רכישה, באו אחריו כ"ץ וכולם, העלו את מחירי הרכישה, את מס הרכישה, שלכאורה זה התפקיד של זה לבלום את השוק. מה קרה? העלו ב-3% את המס רכישה, השוק נעצר, נכון? המשקיעים ברחו. עוד לפני הריבית. שנייה, המשקיעים… לא, לא, רגע, רגע. ברגע שהועלו את מס הרכישה, המשקיעים הלכו צעד אחד אחורה, התחילו לקנות בחו"ל. אני מדבר על 2017. זה עובדה, זה דברים בדוקים.

עכשיו, מה הם לא חשבו? מה זה גרם לשוק עצמו? רגע, אבל מה הם לא חשבו? מה הם לא חשבו? הם לא חשבו שצריכים לעשות הפוך. הרי אם אנחנו רוצים להוריד, שאני רוצה עכשיו להוריד מחירים של עוגות, אז אני עושה עשר קונדיטוריות באותו מקום, אני מעודד אותם, ואז הם חייבים להוריד או להשביח את המוצרים. כשיש תחרות, יש הורדה במחירים. עכשיו, אני אתן לך את הדוגמה. רגע, אני אתן לך את הדוגמה. אני אתן לך את הדוגמה, שאני תמיד נותן. לפני 20 שנה, 15 שנה, היית רוצה להזמין צימר. היית מצלצל לאיזה בעל צימר? היית אומר לו… כמה עולה? היית שואל אותו, יש לך ג'קוזי? היה אומר לך, "תחפש את החברים שלך" ומנתק לך את הטלפון.

היום, שיש לכל חצר שנייה באיזה מושב ולכל זה יש אלפי צימרים, כולם עשו, למדו מהפטנט הזה, פתאום יש עוד היצע, יש עוד היצע, ואז מה קורה? אמנון מחזיק צימר, אני מצלצל אליו ואומר לו "יש לך ג'קוזי?", הוא אומר "תבוא, תבוא, אני אעשה לך גם הטאב", למה? הוא צריך זה. ואם המחיר, אז הוא הולך לקראתי במחיר, למה? יש לו תחרות. וששיש תחרות, אז חייבים או לשפר את המוצר או להוריד מחירים.

אמנון ברומברג: מה אתה אומר? אני אומר בעצם שאם רוצים לגרום לירידת מחירים, צריך לגרום לתחרות ולא לגרום לירידה בכמות של הדירות.

צחי קווטינסקי: אז אתה מסכים שהמדינה לא רוצה להוריד מחירים?

רמי זיו: אבל אני רוצה גם להציע תזה ביולוגית למה שאתה אומר לגבי המדינה. אפשר?

צחי קווטינסקי: בטח, נו.

רמי זיו: כן, אני לא חושב שזה נכון, ש… אני לא חושב שמה שהמדינה רוצה או לא רוצה, או כל אחד מהשחקנים האלה, הוא בכלל לא משנה. אנחנו מדברים כרגע שבכל העולם, בכל העולם, מה שפוגע בנדל"ן זה ריבית גבוהה. אצלנו במדינה יש עוד ילודה גבוהה ויש ביקוש גבוה, ועדיין הריבית לא מאפשרת לאנשים לקנות כרגע. אין להם את היכולת להתממן במשכנתא. השכר לא עלה מספיק כמו שעלו המחירים, ואין מספיק כוח קנייה כרגע לאזרחים עד שלא תרד הריבית לפחות באחוז. פחות באחוז עד שזה יהיה משמעותי. ולכן השוק יהיה רדום בתקופה הזאת.

וכשאני אומר רדום, זה כמובן לא כל השוק, כי במרכז תל אביב כרגע יש לנו עודף היצע, ולכן המחירים שם הם נמוכים. בנוסף, בבאר שבע נמכרו דירות בחצי שנה האחרונה בהפסד ריאלי. מה זאת אומרת? זאת אומרת שהדירה, נגיד, נקנתה במיליון 200 לפני שלוש שנים ונמכרה במיליון 300 עכשיו, שאם אתה לוקח מיליון 200 ואתה מסתכל על האינפלציה, אז הבן אדם הפסיד 20 אלף שקל כשהוא מכר את הדירה במיליון 300 באופן ריאלי. כי השקעה… זה כמובן, תמיד בבאר שבע זה דירות להשקעה, אז כשבן אדם משלוט דירה ששמה מיליון 200 והוא מכר אותה במיליון 300 אחרי שלוש שנים, הוא ריאלית הפסיד 20 אלף שקל.

ולכן המחירים הם כבר יורדים במקומות מסוימים שבהם יש עודף היצע. בנגב ובדרום יש עודף היצע, וגם אף פעם לא יגמרו הקרקעות והן תמיד גדולות. אבל בחיפה ובקריות, איפה שיש מחסור בדיור, המחירים דווקא עולים. ואני רואה את זה מפרויקט לפרויקט חדש. אני רואה איך הם מעלים את המחירים, שהיום בנווה דוד מתחילים איתך, בכניסה לחיפה מתחילים איתך ב-2,300 לדירת שלושה חדרים, שבקרית אליעזר הם מוכרים ב-2,100 בדירת שלושה חדרים. ואתה אומר לעצמך, איך יכול להיות שהם מוכרים ב-200 אלף שקל יותר מקום פי שלוש יותר גרוע? רואה את הים מול העיניים 200 מטר ולא יכול להגיע, זה כמו משה, הוא רואה ולא נוגע במים.

צחי קווטינסקי: ומתחת בית קברות.

רמי זיו: ולא נוגע במים, ונופל לבית קברות. ואתה אומר, איך 2,300 פה ופה 2,100 בקרית אליעזר, מרחק ארבע דקות הליכה מהמים?

אלי אזולאי: אז אני יכול לשאול אותך שאלה?

רמי זיו: כן, כמובן.

אלי אזולאי: מה אתה אומר? בוא נניח, כן, שאני היום, מה שנקרא, נתתי לך משאלה, ואתה בא וטוען מבחינתך בצדק שהריבית היא גבוהה. זאת אומרת שבכל העולם הריבית היא מה שנקרא הפקטור הכי משמעותי בהתנהלות. אני היום נותן לך משאלת זהב, ואני אומר לך, אני היום מוריד את הריבית, תקשיב טוב, ל-1 אחוז. כולם ירוצו לקנות את…

רמי זיו: הריבית אין לה פקטור פה, חבר'ה. הריבית אין לה פקטור.

אלי אזולאי: רגע, רגע, תן לי שנייה, אתה צודק, רגע, אין לי, דקה. בתור יועץ משכנתאות אני נותן להם פתרונות. אני עושה אסטרטגיה.

אמנון ברומברג: מה זה יגרום עכשיו לשוק?

אלי אזולאי: השוק עכשיו, אותה דירה ב-2.3 מיליון, היא תעלה מחר בבוקר 2,450 כי כבר כולם עומדים בתור, נכון? נכון.

אמנון ברומברג: אבל היכולות הכלכליות שלך לא השתנו.

אלי אזולאי: זה לא נכון. זה לא נכון, אני גם יועץ משכנתאות ואני גם מתווך נדל"ן. אני שואל שאלה פשוטה, תענה לי. אני קוראים… יש עניין של כושר החזר. אני מרוויח 15,000 שקל בחודש, בסדר? אני יכול לשלם 6,000 שקל משכנתא בחודש. 6,000 שקל משכנתא בחודש, היום נותנים לי מיליון 50. 6,000 שקל משכנתא בחודש…

אמנון ברומברג: אבל אתה עדיין נשאר באותו הון עצמי.

אלי אזולאי: רגע אחד, רגע אחד.

אמנון ברומברג: ההון העצמי שלך זה הרבה יותר כסף.

אלי אזולאי: תראה, זה לא שאני לא…

אמנון ברומברג: אתה מוסיף דירה הרבה יותר יקרה.

אלי אזולאי: אין בעיה, אין בעיה, אבל ככה המחירים יעלו. בסדר גמור, כשאני אביא אותך, המחירים יעלו, אתה תהיה יותר רחוק מבחינת היכולת שלך. זה לא קשור, אבל עדיין, הבנק ייתן לי משכנתא. איך הוא ייתן לך? בנק ישראל, יש לו תקנה זכותית. אבל אני בביט פה, זה עניין פסיכולוגי, חבר'ה, אם אתם יועצי משכנתאות, אתה יודע שאתה בונה עשרה אחוזים…

רמי זיו: אבל זה לא קשור. רגע, רגע, רגע, רגע.

אלי אזולאי: גם אם הוא יבוא עם עשרה אחוזים… גם אם הוא יבוא עם עשרה אחוזים…

רמי זיו: אנשים שקונים דירות, הם לא יועצי משכנתאות והם לא מתאבדים. האנשים שמזיזים את שוק הנדל"ן, שהוא שווה… שוק הנדל"ן זה שלושת מיליון שקל, אוקיי? בוא נדבר במספרים. מה שמזיז את שוק הנדל"ן כל שנה זה מאה אלף עסקאות שהם בפחות, תקשיבו לי טוב, בפחות משלוש מאות מיליארד שקל. זה מה שמזיז את שוק הנדל"ן למעלה למטה, ולכן אם אתם חושבים שהרבה דירות מחליפות ידיים, אתם טועים. פחות משלושה אחוז מהשוק קובע את המחירים של השוק.

מה זה אומר? זה אומר שהשוק הזה יכול לרדת ויכול לעלות. אני דווקא מסכים, אני מסכים גם עם צחי וגם עם אמנון. אני מסכים עם אמנון שהמחירים ירדו במרכז תל אביב איפה שיש עודף היצע משמעותי, ואני מסכים עם צחי שהמחירים יעלו במקומות כמו חיפה, קריות ומקומות כאלה. ואני אגיד גם עוד משהו, גם תזכרו שיהיה בשנים הקרובות בכלל כל הפינוי בינוי, עודף היצע מטורף באזור מרכז הארץ. מה שלא יהיה בצפון, שהוא קצת מפגר בפינוי בינוי, בקטע טוב, וככה הוא משחק קצת יותר טוב עם המספרים. וגם תזכרו שיש עוד תופעה אחת אחרונה, ובזה אני מסיים, שכמו שאמרתי, דירות חדשות משווקות שלושה חדרים ב-2,300, אבל מה קורה לכל הדירות הישנות בקרית אליעזר, שכונה של 30 מתחמי פינוי בינוי?

כל הדירות האלה, בכל שנה שעוברת, מתקרבות עוד צעד קטן לקראת הפינוי בינוי שלהם ועולות. ועוד דירה ישנה שמתפוררת בבניין, במבנה מסוכן, שלא היית קונה שם דירה בחיים, ועדיין המחיר שם נוסק למעלה. למה? כי התקרבת. הנה, אנחנו כבר בשינוי תב"ע בדרך אלנבי 100 בחיפה, והמחיר קפץ, המחיר קפץ ב-200 אלף שקל, ועוד רגע יש שינוי תב"ע.

צחי קווטינסקי: אתה מתלונן על התנאים? זה השוק הפרסום.

רמי זיו: והדירה עדיין מתפרקת. עדיין היא מתפרקת, והיא דירה ישנה. אתה לא קונה בלוק. אתה לא קונה בלוק בנדל"ן. בשוק נורמלי דירות ישנות מאוד ומתפוררות, המחיר שלהן היה יורד או נשאר במקום, ודירות חדשות, הרבה הקשר היה דוחה. בנדל"ן זה לא לוקח. ובשוק שלנו גם הדירות המתפוררות עולות למעלה, כי היותר… כי המתפוררות יש להם פוטנציאל. את החדשות כבר מעלית למעלה, כי הם יכולים.

יאנה זרך: איתן, גם איתן חווים, תקשיבו, תענו לי אחד-אחד שאני אשמע אתכם. אני אומרת, ברגע שאתה מדבר, ברגע שאתה מדבר על פינוי-בינוי ועל דירות מתפרקות, אני מסכימה איתך שאיזושהי תקופת הזמן אנשים סופגים את התשואה המאוד מאוד נמוכה, אבל אנחנו לא מסתכלים עכשיו על תשואה, אלא אנחנו מסתכלים על ההשבחה, ומה שהאדם מוכר זה ההשבחה העתידית הקרובה, ומה שהאדם קונה זה השבחה העתידית.

ופה אנחנו, אני גם רציתי לשאול את צחי, ובהתאם למה שאתה אומר, אנחנו גם מסתכלים על השוק של יד ראשונה, והשוק של יד ראשונה, ועם כל מה שקורה היום בשוק, המחירים עולים, מכל הסיבות הכלכליות של היעדים.

רמי זיו: אצלי כן, אבל במרכז תל אביב לא. כי הם עכשיו בבעיה.

יאנה זרך: יופי, אבל בסדר? אבל באופן כללי, אני יודעת שבאשדוד, מחירים מטורפים ליד ראשונה, ועכשיו יש פתאום בנייה שלא הייתה שנים על שנים, והמחירים פשוט נותנים.

צחי קווטינסקי: את שוכחת שאת במקרה נמצאת בשוק רותח, בעיר, בעיר שמתפתחת בצורה היום, שהיא שונה מהרבה מקומות בארץ. זה נכון. לא, לא, שנייה, שנייה. וחצי תל אביב הייתה העיר הכי יקרה בעולם, נו. רגע, רגע, רגע, רגע. אז הגענו בסוף שאלה שהם יכולים לסבור. לא, לא, לא, רגע, שנייה.

זאת אומרת, את יודעת, צריכים להשוות, איך אמרו עם כולם, צריך להשוות תפוחים לתפוחים. בשביל זה, שאת לוקחת את אשדוד, ואת לוקחת היום את אשקלון, שתי ערים דרומיות, דרום הערביות. כל אחד… שתי ערים ששונות לחלוטין. אשדוד יש בה ביקוש עצום, ואשדוד יש לה תל אמן, אשדוד יש לה הרבה מאוד…

יאנה זרך: לא, אתה לא יכול להשוות בין שתי הערים האלה בכלל, כי כמות הבנייה באשדוד היא מועטה, כמות הבנייה באשקלון, היא מטורפת, כי יש שם מלא מנה שטחים.

צחי קווטינסקי: רגע, אבל אם היית נותנת לי לסיים, אז היית שומעת את כל הדברים. אבל אני אומר, וזה אני אומר, וזה מאוד מאוד חשוב, וזה צריך להיות הלקח לאנשים גם שמקשיבים לנו, שאי אפשר, שזה גם אמרתי, ואני חושב שזה מחזיר אותנו למשפט הראשון שגשם לא יורד על כולם, ושלא כולם אותו דבר, וגם האצבעות שלנו, כל אחד יש לה גודל אחר. זה גם הילדים שלנו הם שונים וגם האצבעות.

אני אומר, כל עיר וכל אזור צריכים לבדוק, בתנאים שלו ובמה שיש לו, ובאלטרנטיבות שיש לו סביבו, ומה הוא משדר. וכמו שאת אמרת, וזה עלה פה מיד בתגובה, שעכשיו יש נהירה לעתיקות. אבל אתה יודע מה, מי ששומע את זה אומר, רגע, וואי, מישהו צופה שם פני עתיד מאוד מאוד רציני. לא, אנחנו, התגובה הייתה פה והיא נכונה, וגם אני הגעתי. זה פשוט, אין היום אלטרנטיבות זולות. זאת אומרת, אם אנחנו רוצים לקנות בזול, אין לנו אלטרנטיבות. אז פתאום אנחנו מוכנים, פתאום אנחנו, שלא היינו מוכנים להסתכל על עתיקות, אנחנו מסתכלים.

דרך אגב, אותו דבר קורה בחיפה. פתאום את רואה את כל הקולגות של מנהלי המשקיעים, קונים שם בכל מיני מזבלות כאלה, בוואדי נסנאס, בשוק תלפיות, בכל מיני מקומות כאלה שלא קורה בהם כלום ולא יקרה בהם כלום, והעיקר הם מוצאים לאנשים דירות זולות. זה לא חוכמה, זה לא הקטע. זה לא הקטע. אבל אנשים מפרסים את הפתרונות כדי שיהיה להם לקנות דירה. לפעמים עדיף לא לקנות דירה, מאשר לקנות במקומות האלה. עכשיו, אני מכיר את המקומות האלה קצת יותר טוב מאחרים, זה שאני כן מבלה בחיפה, וכולל היום שהייתי כבר עד 20 שנה, אבל אני אומר לך, לא נכנס למקומות האלה, בטח לא במחירים האלה, זה לא מתפתן. אחי, בארלוזורוב ב-78' היו לי קבוצה של צוענים למטה. אתה לא מאמין, באתי בערב, היו לי צוענים, כמו הסיפור שלך על נדל"ן בחו"ל. אשכרה, היו לי צוענים. בגלל זה הדירה לא נמכרה איזה שנה וחצי. אני מגיע בערב, אני רואה שם החבורה של אנשים שיושבים ועושים שם מה שנקרא, אתה יודע, פרלמנט לא ידידותי. זהו.

יאנה זרך: אחי, אבל הייתה לי שאלה אליך, כי אני מתלבטת עם עצמי על תשובה מה קורה ב… מה יקרה עם זה שהעליות של יד הראשונה, של מחירי הדירות של יד הראשונה, הם ברוב האזורים מתחילים להיות יותר ויותר גבוהים. כוח אדם יותר יקר, מצבים…

צחי קווטינסקי: עוד פעם, תסתכלי איפה זה קורה. רגע, שדווקא ממה שדיברנו פעם שעברה, אני אומר לך שדווקא… לא יוצא, לא יוצא. רגע, דווקא במחירי דירות יד ראשונה אנחנו רואים כל מיני תיקונים, זה חלק מהתיקונים שאנחנו ראינו. למה? מה קורה בדירות יד ראשונה? כשאנחנו קונים דירת יד ראשונה, אנחנו פחות מתמקחים על המחיר. אנחנו פחות בודקים את המחיר, אנחנו פחות משווים שוק, שבמקורה אין לנו למה להשוות את זה. זאת אומרת, שעכשיו אני הולך לקנות דירה ברחוב… סתם אני אגיד, ברחוב נווה דוד בחיפה או בהרצל בחיפה, אני יכול להשוות את זה לתפוח אחר, אני יודע למה להשוות את זה והכול. בדירות יד ראשונה בדרך כלל אין לי אלטרנטיבות, אלא אם כן לתחרות מסביב.

עכשיו, אמרנו שמה שקרה בתקופה הזאת בדירות יד ראשונה, שאנחנו בשנה האחרונה, בשנה וחצי האחרונות, רוב העסקאות שהן היו 10/90, 20/80, 15/95 וגם שראינו 3/97, פה היו היזמים והעלו מחירים. שנייה, הם העלו מחירים. הם העלו מחירים בגלל שלא היה לי מה להשוות אותם. חוץ מזה הם אמרו רגע, אנחנו צריכים לממן איכשהו את הפערים של ה-20/80, אנחנו צריכים לממן, אבל לא, זה לא יבוא בחינם, אנחנו צריכים להציג את זה. היזמים אמרו, היזמים גם אמרו: אנחנו הולכים במקום למכור את זה בעוד ארבע שנים במחיר עתידי, שהוא פי כמה, אנחנו מוכרים את זה היום ואנחנו רוצים על זה פיצוי.

עכשיו, ברוב המקומות, ברוב המקומות שעכשיו נקלעו היזמים למצוקה שהם לא מצליחים למכור, לא שהם בלמו להם את השיטה, ירדו המחירים. אבל יכול להיות שאת בוחנת אזור כמו אשדוד, ואת אומרת להם, את אמרת רגע, באשדוד אין הרבה בנייה, באשדוד יש בנייה, אבל לא כמו באשקלון, ואת אומרת שיש תחרות יותר קטנה, ואז יכול להיות, יכול להיות שהקבלנים והיזמים יכולים לעלות מחירים בגלל שאין להם למה להשוות. בשביל זה אני קפצתי קודם שאמרתי את זה ואמרתי: צריכים לראות כל עיר למה זה קורה, מה הסיבות, מה הביקוש שיש באותה עיר, ולמה דווקא שם יש את השינוי במחירים, כן, אמנון?

אמנון ברומברג: אני אענה ליאנה. יאנה, אני לא יודע, אני מניח שאת צריכה לדעת, או את יודעת, אבל אשדוד היום סובלת מהגירה שלילית. זאת אומרת, זה לא אשדוד שלפני חמש ושש שנים. אז כשאת מדברת על עליות מחירים של יד ראשונה, זאת פיקציה. זהו.

יאנה זרך: למה יש בה הגירה שלילית?

אמנון ברומברג: עובדה. אנשים בורחים. עובדה, אני, כאילו, אני לא… לא נכנסתי ולא ראיתי את הסטטיסטיקה הזו למען האמת, אני לא רוצה להתווכח איתך על הסטטיסטיקה של מדעתי. לא, בכלל, אני יודע על הגירה של חרדים פנימה.

יאנה זרך: בדיוק.

אמנון ברומברג: כן, אבל זה אזור מסוים.

יאנה זרך: העיר די מתחרדת, אבל זה משהו אחר לגמרי. ודווקא אוכלוסייה חרדית מאוד גדלה ומאוד מאוד מהר. אני לא רוצה להתייחס לזה כי זה כבר נושא אחר לחלוטין, כן? אני רק יכולה להגיד שאני סבורה להניח שברגע ובאזור יד ראשונה, המכירה של יד ראשונה עולים, אז גם היד השנייה אחר כך עולה. וקשה לי לתאר מצב שברגע והאדם קונה דירה יד ראשונה ואחרי שהוא מקבל מפתח, המחירי הדירות יורדים, כמו שאמנון חושב, זאת תהיה פגיעה מאוד חמורה בעצם באנשים, מאוד חמורה. אני… א. לא, אבל לא משנה. תסביר לי…

אמנון ברומברג: שעה שוב, שעה שוב. תסביר לי מתמטית. תשמע, אני במקור… במקור יצאתי ממתמטיקה. תסביר לי מתמטית באיזה צורה אנשים לא ייפגעו אם מי שנכנס היום להסכם, מחיר יורד, עוד שנה וחצי הוא רוצה לשדרג את הדירה שלו. איך הוא לא נפגע? אני אענה לך בצורה מאוד מאוד כללית. היא לא קשורה למתמטיקה, היא קשורה למציאות אחרת.

מה שאני בעצם טוען כל הזמן זה שהמציאות הולכת להשתנות. וכשהמציאות תשתנה, היא תשתנה בכל ההיבטים. היא תשתנה גם בהיבטים, ואני אמרתי את זה מקודם, ופשוט אנשים כנראה לא הקשיבו, אלא רק הלכו על הנדל"ן. אני יודע שזה נגד המגמה, וזה נגד ההיגיון, אבל כשהשוק הנדל"ן יקרוס, כל המשק קורס. הנדל"ן הוא הקטליזטור של המשק, וכשההנדל"ן יקרוס, בהכרח כל השוק יקרוס.

יאנה זרך: מה זה יקרוס?

צחי קווטינסקי: מה זה יקרוס? מה זה יקרוס? תן לנו את הכניסה. הסבר כניסה, תן דוגמה.

אמנון ברומברג: 40% זה פחות ממחיר השוק של היום.

צחי קווטינסקי: מה זה יקרוס? לא, לא, אפילו 50 אחוז, אפילו 60 אחוז, מה זה יקרוס? זאת אומרת, הכלכלה שלנו הולכת להידרדר טוטאלית ומדינת ישראל סוגרת את שערי הכלכלה?

אמנון ברומברג: לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא מדינת ישראל אלא כל העולם. מדינת ישראל היא קשורה בהכרח. וכשאמרו הנגיד הוא זה שמחליט, הרשה לי לקלקל את החגיגה, כי הנגיד לא מחליט. הנגיד כפוף לבנק העולמי, הוא לא עושה מה שהוא רוצה, אף נגיד באף מדינה לא עושה מה שהוא רוצה, הוא יכול להכריז על ריבית, על מה שנקרא… הוא מתעסק במוניטרי, בשוק המוניטרי המקומי, אבל הוא בהכרח קשור, בנק ישראל קשור לבנק העולמי. דרך אגב, כשאנחנו מדברים היום, הדולר, הערך שלו הוא אפס, אפס, פשוט אפס. זה שהוא עדיין נסחר במסכים ורואים שלוש, שש, שלוש, חמש, שלוש, שלוש, אפס. וכשזה יקרה גם הנדל"ן יקרוס. ולכן כשאני מדבר על קריסה, היא תהיה קריסה שהיום שלאחריך, בעצם כל אחד יוכל להגיע לדירה, לא יצטרך להשתעבד.

מה אלי אומר? לא, לא, לא, הוא דיבר עם אשתו. התיאוריה שלי היא לא הולכת מה שנקרא על בסיס "מה שהיה הוא זה שיהיה", כי אם זה היה ככה, אתם צודקים, זה ככה היה כל הזמן, מי הקורונה ומי לפני הקורונה ומי שנת ארבעים ושמונה.

יאנה זרך: אמנון, קודם כל אני שומעת פסיביות מטורפת וזה פשוט מנוגדת לראייה הכללית שלי של החיים, זה דבר ראשון, כי אני די אופטימיסטית בחיים שלי. אני אומרת זה בנימה אופטימית. כן, אוקיי, אני באתי ממתמטיקה, אני באתי מהייטק, מחברת הייטק שהייתה לי ואני רוצה להזכיר לך שנות האלפיים. שנות האלפיים הייתה הקריסה הזו, התאבדו מלא מלא אנשים והייתה קריסה עולמית של הייטק, של חברות ענק וגם פה בארץ ואנחנו צפינו בקריסה נוראית, נוראית. אוקיי, הייתי גם חלק כאילו, עזבו, אוקיי, יחד עם זה, מה קרה אחר כך, אמנון?

אמנון ברומברג: תקשיבו, חברים, תקשיבו. אז אני אתן לך את התשובה. עוד פעם, אם את הולכת… מה קרה לך עכשיו? אני אענה לך. אם את הולכת על "מה שהיה הוא זה שיהיה", אז לדעתי זה לא. עוד פעם, אני אמרתי מקודם, את באה מהמתמטיקה ואת באה מהעולמות האלה. אני חייב להגיד משהו, זה לא קשור כרגע לדיון, אבל הוא כן תומך את התזה שלי. דרך אגב, היום כל המערכות SWIFT, זה המערכות של הבנקים, הם מזמן כבר יצאו מהשלטרים. והיום כשאנחנו מדברים על ביטקוינים וכל מיני כאלה, זה בעצם מסך עשן, אבל מסך עשן שבעצם המערכות החדשות הולכות להסתנכרן עם המערכות הישנות.

זאת אומרת, אם מסתכלים טיפה בפרספקטיבה אחרת ולצאת קצת כרגע ממה שאנחנו חושבים שאנחנו יודעים, שם אני מדבר על המציאות הזאת, לא על כל הניתוח של הנדל"ן, כי אני שלושים שנה בשוק הנדל"ן ואני יכול לתת לך סקירה מקיפה מה היה לפני שלושים שנה ויותר מזה, ואני מכיר את כל העליות והירידות ואת התיקונים שנעשו. הולכת להיות מציאות אחרת לגמרי. כשאני מדבר שהבנקים הולכים לקרוס והכל קורס, אז אני מדבר עוד פעם, זה גם שוק הנדל"ן, כן. מה יקרה קודם? לא יודע להגיד. אני לא רוצה להעליב את התשובה המתמטית, אלא אם את מסוגלת להבין או לקבל שהולכת להיות מציאות אחרת, אז זה התיאוריה שלי. אני אמרתי שהיא הולכת להיות מציאות אחרת, כי אנשים ימצאו דרכים שונות בתשלומים. אותו ביטקוין, בעוד שנים ייכנס בתור תשלום מקובל. כבר אנחנו רואים שבחול אנשים קונים עם ביטקוין. כבר אנחנו רואים שיש סדר גודל של תשלומים אחרים. הביטקוין עוד ישווה אפס, זה בסדר.

צחי קווטינסקי: חברים, רגע, אני רוצה לעצור. רגע, יאללה, אני רוצה לעצור. תקשיבו, אנחנו יכולים לדון בעניין הזה. אני חושב שיש לנו מסקנה אחת גדולה פה. תעריף לי כמה נורא שוב… מה זה? אצל מי זה? אני עושה במיוט, סליחה.

המסקנה שיש לנו פה זה שאין לנו מסקנה ואין לנו החלטה אם המחירים ירדו או ירדו. ואני חושב שהדיון שהיה פה זה בעצם דיון שהוא מאוד מאוד חשוב. ושזה נותן לנו, לכל אחד שיש לו כיוון מחשבה מסוים, להבין שיש גם אלטרנטיבה אחרת. ובאלטרנטיבה אחרת צריכים לחשוב אם אנחנו מאמינים גם באלטרנטיבה אחרת. לנסות לחשוב אם זה יכול להיות מה שאמנון אומר, או שאני אומר, או שיאנה אומרת, או שיעקב או שכולם. ואני אומר, זה רק מראה… אני בקורס, בשורה הראשונה יש לומדת אצלי עורכת דין. היא אמרה איזה משהו ואני אמרתי לה: אין שום דבר מובן מאליו. היא אמרה מובן מאליו, אמרתי לה אין שום דבר מובן מאליו. אנחנו כל דבר צריכים לנתח ולהבין ולהקשיב לאנשים ולעשות את ההחלטות שלנו.

דבר אחד יש הסכמה פה, והסכמה אני חושב שמכיר לקיר. אנחנו נמצאים בשוק שהיום מי שיכול שיתנה, מי שיכול שיתנה, רק בתנאי, בתנאי, שכמו שיאנה ככה אמרה את זה בדרך אחרת, או בדרך… זה התכוונה, שכל אחד יבדוק היטב מה אומרים לו. ושמספרים לו על פינויים פינויים, הם ספרו לו על כל מיני אגדות, אז לבדוק את זה היטב. היה לי, ראיתי במפגש של BNI, של עסקים עושים עסקים לפני שבועיים, ותווכת אחת לא אמרה לי שלום, בגלל שלמרות שעשיתי איתה גם פודקאסט, ואנחנו בקשר טוב, בגלל שאני אמרתי, שאני אמר… עשיתי בסרטון ואמרתי, שאני אומר ללקוחות שלי, שאתם עכשיו נכנסים לדירה, תשמעו את המתווכים ותקשיבו לי.

היא לקחה את זה לכיוון לא נכון, אבל בסוף הם באים לקנות איתי, והם צריכים להקשיב למה שאני חושב. היא הלכה על זה שאני אומר שהמתווכים אומרים שטויות. אבל זה בסדר, על ראש הגנב בוער הכובע, אז זה בסדר, ובגלל זה היא לא אמרה לי אפילו שלום.

אני אומר, תשמעו מה שאומרים לכם, תשמעו, תקשיבו למי שאתם חושבים שיש לו השפעה ויש לו נכון, הוא יותר חכם, הוא יותר יודע, אבל בסוף תבינו, הנה, יש כאן אנשים מעולם הנדל"ן, ויש כאן את יעקב שהוא ותיק, ואמנון שהוא שלושים שנה, ואני שאני יותר משלושים שנה, ויאנה שהיא שבע שנים, ועוד אנשים, ובסוף אין לנו אחידות דעים. אז בואו נהיה פתוחים לכולם, ואני ממש שמח שעשינו את שני המפגשים האלה, ובאמת תודה רבה, אמנון, קודם כל, שככה נרתמת והיית איתי, ובדיון הקודם גם תרמת, ויעקב, ויאנה, ואלי, ורמי, ואני אומר, ותודה לכולם שככה עשינו באמת דיון. אני למדתי ממנו המון, ואנחנו נמשיך לעשות מפגשים מעניינים, נחשוב מה נעשה לקראת השבוע הבא, וזה כיף ככה, ופורום לא ענק, אבל פורום מאוד מאוד יעיל. ואני אומר לכם, מי שלא מקשיב לדבר הזה מאוד מאוד מפסיד, זה היה ערב מאוד מאוד מפרה, ומאוד מאוד כיף, ומאוד חכם, וכיף לשמוע דעות של הרבה מאוד אנשים. אז שיהיה לכולם לילה טוב, ותודה רבה. היום אין לנו את ירושלמי, אז אין מי שישאל שאלות בסוף המפגש. ואלי, תרגיש טוב. תודה, לילה טוב לכולם.

אמנון ברומברג: יעקב, יאנה, הגיע הזמן שנשתה איזה כוס קפה בחורב, או איפה שאתה רוצה. אני אשלח לך איזה הודעה בווטסאפ. יאנה, אנחנו צריכים לקבוע להקליט. אמנון, אחת לא עשיתי על יווני, אנחנו צריכים לעשות פרק על יווני, אז קדימה, הגיע הזמן.

ד"ר יעקב פוגלמן: רק להגיד ליאנה, מה זה? עכשיו, בלי קשר למה שאמרתי. כמו שאמרתי בהתחלה, לקנות, עכשיו זה הזמן, יעקב.

אמנון ברומברג: מה אמרת, לקנות?

ד"ר יעקב פוגלמן: לקנות, לקנות. אני מסכים איתך, אנחנו באותו, בדיוק באותו ראש. אולי זו המסקנה היחידה שיצאה פה מהערב.

צחי קווטינסקי: לילה טוב, תודה רבה חברים, אוהב אתכם, לילה טוב.

כולם: לילה טוב לכולם.