המירוץ האמיתי למיליון – בהשקעות נכונות ולא באשליות | זום נדל"ן 17.5.2026 פרק 330 נדל"ן בשידור

ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדל"ן בשידור של צחי קווטינסקי ונדל"ן בקלות, ואנחנו שוב עושים את הפרק הזה במסגרת זום הנדל"ן, והסיבה שאני מחליט להעלות גם את הפרק הזה כפודקאסט, זה בגלל חשיבות העניין ולפקוח עיניים ולפקוח אוזניים, והפרק הזה נולד בעקבות התוכנית המרוץ למיליון, שבעצם כל פעם שאני שמעתי את הפרומואים, או שמעתי או ראיתי או שראיתי או צפיתי בתוכנית, מאוד הציק לי שאני ככה מסתכל מסביב, ובמיוחד בתקופה הזאת של המצב הכלכלי במדינה ובכלל לאורך זמן, ואני רואה כמה אנשים מנסים לשכנע, וכמה אנשים מנסים להראות לאחרים שאפשר לעשות כסף קל וקל מאוד לעשות מיליונים, ובעצם בגלל זה קראתי לפרק הזה, המרוץ האמיתי למיליון ועל מה אני מדבר.

לא הרבה זמן שדיברתי איתכם וסיפרתי לכם שזומנתי על ידי אדם שביקש לעשות איתי ייעוץ דחוף, ובאתי אליו וגיליתי שאין לו ולא שקל אחד או יש לו כמה שקלים בכיס, וכשיצאתי ממנו גיליתי שהבן אדם הזה מצטלם כל היום עם למבורגינים, מצטלם בפנטהאוזים, מצטלם על יאכטות, מצטלם בכל מיני מקומות, ואומר לכולם אני מיליונר והכל קל והכל אני עושה ואין שום בעיה לעשות מיליונים, ואני עושה את זה בהשקעות כאלה ואחרות ובהשקעות אלטרנטיביות, ערב טוב יעקב, והכל מאוד פשוט והנה אני בחור צעיר ותראו, תראו אותי יושב על היאכטה שלי ויושב על הלמבורגיני שלי, ואני בחיי פאר ורואים אותו יושב על שפת הבריכה של הבית שלו ומשקה ביד, ושאני עושה לו ייעוץ ואני לא יודע אצל מי אני נמצא, זה ייעוץ שקרו לי מעכשיו לעכשיו בלחץ, ואפילו לא הספקתי להתכונן לפגישה ואני מבין שיש לו כמה שקלים אבל לא יותר, אפילו לא יותר ממנה וכשאני יוצא ואני אומר וואלה ואני מחפש בגוגל להבין מי הייתי, אני אומר איך קרו הדברים, הדברים קורים בגלל שהיום אנחנו בעצם חיים, וכבר זה הרבה מאוד שנים בעידן, היום זה כבר עם AI, היום זה עוד יותר קל ועוד יותר מסוכן אבל היום אנחנו נמצאים בעידן שאפשר לעשות הכל, בטח בעידן ה-AI שאני יכול להפוך את הסוסיטה שלי ללמבורגיני ואני יכול להלביש את עצמי בחליפה של, לא יודע שמות של חליפות יוקרה, בטח אתם יודעים, ואני יכול להעלות את עצמי במסוק שרק אביעד יודע להשיג כמוהו בשביל להביא ללקוחות שלו, או להושיב את עצמי באחד הלימוזינות ואפילו אני אקח תמונה מהצילומים שהאביעד עושה וכדאי לכם להכיר אותו, חברת Elite VIP, החברה שנותנת שירותים נכון לליווי ולרכבים ובשדה תעופה וכל מה שקשור, אז הנה גם אז קיבלת פרסום, אביעד ולב גדול, אז אני אומר הכל נראה מאוד מפתה ומאוד פשוט ואנחנו צריכים לשים לב, ואני אומר את זה בגלל שזה מתחיל בהצגות האלה, זה מתחיל מהמקום שאנשים שאנחנו מראים לנו טיפה שיש להם איזשהו הישג, ואנחנו כבר חושבים שהכל מאוד מאוד פשוט והכל קל להשגה, אבל אז אנחנו מסתכלים בתוכניות שאנחנו מסתכלים בטלוויזיה, ואנחנו רואים שהתוכנית הכי נפוצה היום בכל הערוצים, או סוג התוכנית שהכי נפוץ בכל הערוצים ורייטינג גדול מאוד, זה כל התוכניות של הנוכלים והמתחזים וכל מה שקשור בזה, ואנחנו צריכים קצת להרים דגל ולהבין לעצמנו שלא הכל פשוט ולא הכל ורוד, ולא כל מה שנוצץ זה זהב, ולא הכל אמיתי, וצריכים להתאושש, ואני כבר דיברתי על זה מזמן, שבתקופות של מלחמות אנחנו רואים הכי הרבה מרצדסים שחוזרות לחברות הליסינג, שאין להם כיסוי, ואי אפשר כבר בגלל מצב כלכלי להחזיק אותם, אז בעצם אנחנו צריכים קצת להתאפס על עצמנו, קצת ללמוד את עצמנו, ובעצם המסר הגדול, שגם נגיד אותו בהמשך, מדבר על עובדה שאנחנו צריכים, לפני שאנחנו נכנסים לכל מיני דברים שאנחנו חושבים שיכולים להיות, לעשות את הבדיקה ולראות אם באמת אנחנו יכולים לעשות כסף קל. אם אני מסתכל בתחום שלנו, בתחום הנדל"ן, ואתם יודעים מה, אני אולי רק אגיד, לפני שאני נכנס לתחום הנדל"ן, תצעק ללילנה שאני מוסר לה ברכת שלום יוסי, אני ראיתי איזה סרטון, ראיתי איזה סרטון של בחור, שהראה בטיקטוק שמספר איך הוא לוקח כמה עשרות אלפי שקלים, ובכל מיני צעדים כאלה ואחרים, הוא עושה עשרות אם לא מאות אלפי שקלים, בטח עשרות רבות של אלפי שקלים, בלי שבעצם הוא שם הרבה כסף, והכריז על זה שהוא, יש לו יכולת לעזור לנו לעשות כסף, והיה מוזר לי מה שהוא אומר, ואמרתי רגע אולי אני לא קולט מה הוא אומר, לקחתי ופירקתי את הסרטון הזה, העליתי אותו לכל הבינות המלאכותיות שאני עובד איתן, לקלוד, לצ'אטג'יפיטי, לג'מיניי, ואמרתי להם חברים שלי, בואו תעזרו לי לנתח, האם באמת אני בצעדים הכל כך פשוטים, אני הולך לעשות כמה מאות אלפי שקלים, אם ככה, במקום לקחת עשר, עשרים, שלושים אלף שקל שהוא אומר, אני אקח מאה אלף שקל ואני אעשה את מה שהוא אומר, ואני לא חושב שאני אפתח את הקלוד או את, בעיקר את הקלוד או את צ'אטג'יפיטי, שניהם במיוחד, להראות לכם שאם הם היו יכולים להראות לי אצבע משולשת, אז הם היו מראים לי את זה, והתגובה הייתה שלא יכולים להיות דברים כאלה, אבל היום הקלות שאנחנו מראים בפרסום, הקלות שאנחנו מספרים לאנשים, הקלות, הקושי של אנשים לבדוק את המסרים, הרצון של האנשים להתאשר בקלות, הלחץ שיש לאנשים, אנשים לא עושים את הבדיקות האלה, אנשים לא נכנסים, אנשים לא הולכים למומחים אלא לוקחים כאלה שיודעים להוציא סרטונים, ואומרים, יודעים להופיע, אז בוא נהיה אנחנו אלה שחושבים ועושים את הדברים נכון. אם אני מסתכל בנדל"ן, ששם מעניין אותנו במיוחד, התחום הכי ידוע שבעצם מדברים עליו כעשייה של כסף קל, וזה אומר שאם אנחנו עושים כסף קל אז אנחנו יכולים להתקדם ולהתאשר מהר, התחום הראשון זה התחום שנקרא הפליפים, הפליפים, בשפה אחרת זה נקרא אקזיטים, ובאים ואומרים לנו בכל אקזיט, בכל מצב אנחנו מתקדמים ואנחנו מתאשרים, ואנחנו יכולים לעשות לעצמנו ולביתנו הרבה מאוד כסף להגדיל את ההון העצמי, משכנעים אנשים שהדרך היחידה לעשות הון עצמי היא באמצעות קנייה ומכירה, ואנשים הולכים ועושים את זה בצורה עיוורת ולא בודקים, ולא מבינים שאפשר לעשות כסף בפליפים, אבל צריכים לחשוב את כל המשמעויות שעומדות אחרי הדברים, ואולי יוסי אתה תרצה אחר כך לדבר על הפליפים בארה״ב ולהגיד איך זה שם עובד, אני אשמח אם אתה תגיב על זה ותגיד, אבל אני רוצה להגיד מה שאני חושב.

שאנחנו, אנחנו צריכים לזכור דבר בסיסי, שאנחנו מדברים על אקזיטים, אני אדבר, ואתם יודעים אני אשאיר את ליוסי עוד מעט לדבר אם הוא יצא על הקרקעות, שבאיכות בארה״ב, אבל אני אדבר על דירות. אנחנו צריכים להבין דבר אחד, ביום שאנחנו עובדים היום בנדל"ן, ואנחנו עובדים תחת הרגולציה של הנדל"ן, ואין כבר היום את כל ההנחות האלה של דירה בארבע שנים וכל מה שהיה, אם אנחנו רוצים לשחק את משחק הפליפים, את המשחק של האקזיטים, ברוב המקרים, ברוב המקרים, מה שאנחנו נצטרך לעשות זה להחזיק דירה אחת. נצטרך לקנות דירה אחת, להחזיק דירה אחת, לא להיות תחת הרגולציה, לא לשלם על רווחי הון או רווחים לנדל"ן, ושלם עשרה וחמישה אחוז, ונצטרך לעשות את זה בצורה שיהיה לנו מס רכישה מופחת, שיהיה לנו שבח אפס ככל שניתן, והרי היום אנחנו יודעים שלפי החוקים, אנחנו יכולים לקנות דירה ולהחזיק אותה שמונה עשרה חודש כדי שאנחנו נהיה פטורים, הפטור הזה גם נכון, זאת אומרת, אם אנחנו מדברים על שמונה עשרה חודש, לשאני יודע שישר אתם צועקים, אבל כן, אנחנו יכולים להכריז על דירה חלופית, ואז אנחנו יכולים גם למכור אותה ולהחזיק אותה שמונה עשרה חודש, היום 24 חודש לאור התיקון, ועדיין לזכות במיסוי ולקבל גם את המימון של השבעים אחוז, כן, אבל אנחנו עדיין, השמונה עשרה חודש זה הבסיס, זאת אומרת, אם אנחנו נמכור דירה, אנחנו לא יכולים להיכנס לעסקה לפני שהיא שמונה עשרה חודש, כדי שנהנה מהטבות המיסוי, ומה שקורה, אם אנחנו רוצים ליצור רצף, אנחנו צריכים לרוב להחזיק דירה אחת, ואם אנחנו עושים את זה גם בחברה, חברה אז גם, אתם יודעים, זה גוף שחייב במס.

אבל בואו נסתכל מה קורה בדברים האלה. אנחנו היום הולכים, ואנחנו כדי לעשות חקר שוק, כדי להגיע לדירות שהן דירות שראויות לפליפים או לאקזיטים, אנחנו צריכים למצוא דירות שנמצאות עמוק מאוד מתחת למחיר השוק. אנחנו צריכים להגיע לדירות ייחודיות, לדירות, או לתת להן ערכים מוספים, יש הרבה דרכים שאנחנו יכולים, ובאמת השאלה הגדולה, מה זה ערך שוק, מה זה מחיר שוק, מה קובע אותו, אבל לא ניכנס לזה עכשיו, אני חושב שדיברתי על זה הרבה מאוד, גם בפודקאסטים וגם בזומים, וכשאנחנו מדברים על דירה שאנחנו הולכים לקנות ואנחנו מחפשים אותה, כנראה, כנראה ברוב המקרים, זה דירות שאנחנו לא נמצא אותן דרך מתווכים.

אם אנחנו רוצים למצוא דירות עמוק מתחת למחיר שוק, הדרך כמעט היחידה שיש לנו כדי לעשות את זה, זה ללכת ולרגול רגליים ולהיות בשטח, בדיוק כמו המתווכים שנמצאים בשטח ולומדים את השטח שלהם, ומכירים את הדירות והולכים לגייס דירות, לא יכול להיות, או יכול להיות, כן, אבל זה יותר נדיר שזה יקרה, שמשקיע יבוא למתווך ומתווך יביא לו דירה שהיא 20-30 אחוז מתחת למחיר שוק, ולא ירצה על זה איזושהי תועלת, לא ירצה איזה משהו לעצמו, אבל זה רק אומר שאם אני רוצה להגיע לדירות האלה, אני רוצה להגיע להישגים האלה, אני צריך להיות חיית רחוב, אני חייב ללכת בשטח, אני חייב ללכת לחרוש את השטח, אני חייב ללכת לזהות את ההזדמנויות בשטח, אני חייב לחיות כל יום את השטח עצמו, ושאני מוצא דירה, ושאני מוצא דירה, ואני רוכש אותה, ואם נגיד קניתי אותה מתחת למחיר שוק, אז אני, כדי ליהנות מהטבות המיסוי, אז אם אין לי עוד דירה, אז אין לי, כנראה אם קניתי דירה עד שני מיליון שקל, גם אין לי מס רכישה, ואז שאני משפץ אותה, מסדר אותה, מכין אותה, אני חייב, חייב להחזיק אותה, אצלי 18 חודש לפחות, לפני שאני יכול למכור אותה. ובואו נלך רגע למקרה הפשוט ביותר. אני מחכה את 18 החודשים, בתום 18 חודשים, שכבר במהלכם אני מתחיל לחפש את הדירה החדשה, שזה גם תהליך שלוקח זמן, בתום ה-18 חודשים, אני מוכר את הדירה.

אני מוכר את הדירה, ואם נגיד קניתי אותה במיליון-200 אלף שקל, ואני עשיתי עסקה, שאתם יודעים מה, קניתי אותה במיליון מאה אלף שקל דירה שהשווי שלה מיליון מאתיים חמישים, שזה מתחת למחיר שוק, זה מחיר יפה, זה עשרה, חמש עשרה אחוז מתחת למחיר, ואני מצליח למכור את הדירה במיליון ארבע מאות אלף שקל. נכון? שאני בודק את עצמי, ולא נכנסתי אחר כך, אני לוקח משכנתא ומימון, תכף גם ניכנס לזה, ואני אשמח גם ללכת לשמוע את אלי על העניין הזה, אני למעשה קניתי דירה שאני מוכר אותה, ואני צריך להחליט מה אני עושה עם הכסף, וכאן יוסי, בגלל זה אשמח לשמוע אותך, בתכלס, אם אני קניתי, אם אני קניתי דירה, אם אני קניתי דירה במיליון מאה אלף שקל, שעלתה לי בערך עוד בערך, בערך שלושים אלף שקל טאבו, שעלתה לי עורך דין, עלתה לי בערך ששת אלפים חמש מאות שקל, שעשיתי עליה שיפוצון בערך בעשרים אלף שקל, זאת אומרת הדירה נגיד עלתה לי מיליון מאה חמישים אלף שקל, ואם אני מוכר אותה במיליון שלוש מאות אלף שקל, הנה עשיתי עסקה טובה, אני הרווחתי מאה חמישים אלף שקל, הרווחתי מאה חמישים אלף שקל, עשיתי אקזיט נהדר, כשעשיתי אקזיט נהדר, עכשיו השאלה שלי לאן זה לוקח אותי? לאיפה הדבר הזה הביא אותי? קודם כל אני צריך לקחת בחשבון דבר אחד, זה לא מאה חמישים נקי, למה זה לא מאה חמישים נקי? אני במשך השישה עד 12 חודשים שהתעסקתי בדירה כדי להביא אותה ואפילו אם אני אקח שישה חודשים, שאני התעסקתי בדירה כדי להביא אותה, כדי ללכת למצוא אותה, כדי להיות בשטח, כדי לעשות את השיפוץ שלה, כדי לעשות את הכל, בגלל שאני יום יום צריך לחרוש בשטח, אני למעשה מוותר על הפרנסה שלי, אני, לא כל אחד בא לשלב הזה שכבר יש לו הכנסה פסיבית ממקום אחר או כבר מקבל משכורת קבועה מאיזה מקום, הרבה אנשים בגלל זה לא עובדים, הם עובדים רק בשטח ומחפשים נכסים, למעשה, אפילו אם זה שישה חודשים, אנחנו צריכים להביא הביתה סדר גודל של עשרת אלפים שקל לפחות כדי לשרוד, כדי לשלם גם את הנסיעות שלנו עם המכוניות כדי להכיל את הילדים, כדי להכיל את האישה, להכיל את עצמנו, אנחנו צריכים כלכלה אישית ואני הולך על סכום מינימלי של עשרת אלפים שקלים, הנה, בין שישים לפחות אלף שקל, כבר ירד לנו מהרווח ואנחנו מדברים על סדר גודל של תשעים אלף שקל, גם זה מכובד, גם זה מכובד לעשות בשנה ומשהו, לעשות בשנה ושבע, שנה ושמונה, לעשות תשעים אלף שקל, זה אומנם מתחיל קצת להיראות פחות, אבל הנה, אנחנו יכולים להתקדם מזה לא נבנה את הכלכלה המשפחתית שלנו, אבל תראו מה קורה, אנחנו עשינו את העסקה, עשינו את העסקה ועכשיו אנחנו כבר, השוק התקדם, הרי חלק מזה, חלק מזה שאנחנו עכשיו בחרנו את הדירה במיליון שלוש מאות, היה שהשוק התקדם, השוק עלה, קרו דברים בשוק וכמובן יכול להיות שבאמת קנינו את זה עמוק מתחת למחיר שוק ואנחנו צריכים לקנות את הדירה החדשה, אבל תבואו, אנחנו מספיק שאנחנו נקנה את הדירה הבאה גם במיליון שלוש מאות אלף שקל, ונצטרך לשלם לה עוד פעם עורך דין ואולי נצטרך לשלם תיווך ונצטרך גם עוד פעם לשלם לשיפוץ ונצטרך לקדם את המימון, אני לא רוצה להיכנס לדיוק של העניין הזה, אבל בעצם אנחנו מבינים, שזה לא שעשינו עסקה פליפ חד פעמית ועשינו כסף ואנחנו יצרנו עוד כמה שקלים הביתה, אם אנחנו רוצים להתגלגל ולהתקדם ולהמשיך לעשות את זה בנדל"ן, למעשה אנחנו יכולים למצוא את עצמנו, מגלגלים כסף ורק מפרנסים את המתווכים, מפרנסים את מלווי המשקיעים, מפרנסים את יועצי המשכנתאות, מפרנסים את כל מי שצריך לוקח חלק בתהליך העסקה, אני יכול לספר לכם שזה לא מצוץ מהאצבע ולתת לכם שתי דוגמאות, דוגמה אחת ואני חושב שכבר שמעתם את הדוגמה הזאת ממני בעבר, על אותו חסיד, שהתקשר אליי, אמר לי שהוא מאוד נבוך לחייג אליי, הוא למד אצלי, הוא למד גם אצל עוד מישהו, יוסי יודע על מי אני מדבר, שמלמד אקזיטים, והוא בחר לעבוד בשיטה שלו, הוא אומר לי תקשיב אני במשך שנתיים עושה עסקאות ולא התקדמתי אפילו מטר אחד ואני ישבתי איתו וכמובן אני לא עושה חשבון וישבתי איתו ואני הבנתי שהוא דווקא פעל יפה, הלך לשטח, עשה עסקאות, הצליח לעשות כל שבעה חודשים סדר גודל של חמישים אלף שקל ואז אני מדבר שהיו מחירים של הדירות ארבע מאות אלף שקל, כאלה הצליח לעשות רווח נקי של חמישים אלף שקל, שישים אלף שקל, שבעים אלף שקל, אין למה, כדי שהוא יוכל לעשות את התנועה הזאת, כדי שהוא יוכל להתקדם, כדי שהוא יוכל למצוא את הדירות הטובות ואמרנו שהוא לא יכול למצוא אותן אצל המתווכים דווקא, הוא כל היום היה בשטח, הוא כל היום היה בשטח, בבית יש לו אישה, בבית יש לו ילדים, יש לו אוטו שהוא צריך גם לנסוע איתו לשטח ולהגיע לכל האזורים, הוא עבד באפולה ובמקומות כאלה, הוא חייב להגיע, הוא צריך להסתובב ימים שלמים, הוא צריך גם פרנסה, הוא צריך להכיל את המשפחה, צריכים לעשות שבת, צריך לעשות אמצע שבוע, לקנות בגדים, חרדים אומרים שיש להם כסף אבל זה לא צומח להם על העצים ולמעשה, הוא מצא שכל מה שהביא באקזיטים הוא בעצם מימן את המחיה השוטפת שלהם, הוא בעצם יצר לו פרנסה שוטפת בצורה מאוד מאוד מסוכנת ומאוד מאוד בעייתית ולקח שם ובעצם לא זו הייתה המטרה שלו, זה שהוא בעצם קיבל להגדיל את ההון העצמי. דוגמה נוספת היא, הדוגמה של זוג חרדים שקניתי להם דירה מאוד מאוד בזול והם החליטו למכור את הדירה, אחרי שהדירה קפצה בשנה, היא קפצה פי כמעט, לא כמעט, פי שניים, והם מכרו את הדירה ובאו אליי שאני אקנה להם דירה חדשה, שאני קניתי להם את הדירה הראשונה, קניתי להם אותה ב-500 ומשהו אלף שקל, הם עשו את האקזיט, האקזיט היה סדר גודל של כמעט מיליון שקל, וב-975 משהו כזה אלף שקל, שזה מכובד מאוד, זה סכום מאוד יפה, אבל הם היו צריכים את הכסף הזה בשביל להתקדם ולקנות עוד דירה כדי שיהיה להם ביטחון קדימה, אבל כשהלכנו כבר לקנות את הדירה החדשה, אז הדירה החדשה כבר עלתה למיליון מאה ארבעים אלף שקל, ושהשוק עלה, השוק השתנה, נכון שהמחיר שקנינו את הדירה הראשונה היה באמת מחיר שגילה מזה שלא חלמנו שיש שם התחדשות עירונית, ואף אחד לא חלם וכל מיני דברים, ובאמת קנינו מתחת למחיר שוק ולפי היכולת, הכל השתנה שם, אבל במצב שבאנו לקנות להם את הדירה החדשה, למעשה היינו צריכים כדי לקנות להם דירה אם רצינו להמשיך בתחום הנדל"ן, היינו צריכים כבר לקנות להם לפי הערכים החדשים, וכמובן להשתדל למצוא דירה שעדיין תהיה מתחת למחיר השוק והמחירים החדשים, אבל התוספת של הכסף, מה שנשאר להם אחרי המימונים והכל, זה בעצם הכניס אותם לתוך מעגל מסוים, מי שעובר את הקורסים יודע שאני מדבר שלפעמים עדיף, ואתם יודעים לא לפעמים, בהרבה מאוד מקרים, עדיף, אלא אם כן אנחנו רואים איזשהו ערך מוסף בעשייה שלנו, לא למכור נכס גם אם הוא עלה במחיר, ולהתגלגל איתו, כאשר בסוף אנחנו נגלה שנהנינו מכל עליות המחיר, נהנינו מכל התוספת של המחיר שעלה, ובסוף רק לא שילמנו עוד תיווחים ועוד עורכי דין, ועוד יועצי משכנתא וכל מה שקיים.

יוסי, אתה רוצה לדבר על הפליפים בארצות הברית, על הקרקעות? כן, פתחת. לא שומע אותך. לא שומעים.

לא שומעים אותך. לא. קודם שמענו אותך, עכשיו לא.

אתה רוצה לסדר את זה ואני אמשיך בינתיים? לא, לא שומעים אותך יוסי. כן, אתם שומעים אותו? לא. אז בוא תסדר את זה יוסי, או שתיכנס ותצא כמו שעשית קודם ותעלה.

אז אני בינתיים ממשיך איתך. עד שיוסי יעלה ויוסי יתעסק באמת בפליפים כאלה בארצות הברית ובקרקעות ובדברים מעניינים. ואני רוצה לדבר באמת על כל הפיתויים שעומדים היום בפתחנו, שאנשים מנסים לשכנע אותנו על הקלות הבלתי נסבלת של עשיית הכסף.

ואחד הדברים האלה זה הקרקעות החקלאיות. הקרקעות החקלאיות היה ויהיה, ואין אפילו שינוי בעולם הזה, אחד המקומות לפיתויים הכי גדולים, הכי גדולים, בשכנוע של אנשים שאפשר לעשות כסף קל, ומי שעוקב אחרי פרסומים רואה את הפרסומים שמדברים איך פעם אנשים היו, היום רק ראיתי דבר כזה, איך פעם אנשים היו מתאשרים, היו קונים פרדס והפרדס היה נהפך להיות שכונה, ופתאום במקום תפוזים היה להם 24 דירות וכל מיני דברים אחרים שבינינו, זה נכון וזה לא רק נכון, זה גם נכון מאוד. אבל אז, אז, מה שקורה לנו, קורה לנו שאנחנו נכנסים ואנחנו מתפתים, ואנחנו בטוחים שאנחנו עושים לביתנו יוצא מן הכלל, ואנחנו, בייחוד עם מצבנו, הוא לא מזהיר מי שהתגרש ומי שכל מיני משברים עבר, ובמקום לשלוח לוטו, טוטו או פייס, אומרים אנחנו נקנה קרקע חקלאית ואנחנו בטוח הולכים להתאשר.

אז להגיד לכם שזה לגמרי לא נכון, אני אהיה שקרן גדול, להגיד לכם שלא יקרה ואנשים באמת יש להם קרקע שהם קוראים לזה קרקע חקלאית, בעצם הכוונה בכל מה שמדברים לאנשים זה הקרקעות שכרגע לא מיועדות לבנייה, זה יכול להיות גם שטחים פתוחים ואחרים, אז יש כן, יש גם מקרים שמצליחים לשנות ייעוד, ואז אנשים מקבלים ויכולים לקבל דירות או לקבל חלקי דירות, או להיות שותפים בקבוצות כאלה ואחרות, אבל כאן צריכים להביא. יותר אנשים זה אלה שלא מקבלים את הדברים, מאשר אלה שכן מצליחים, וכן מצליחים להפוך את הקרקעות החקלאיות, או את הקרקעות האלה שאינן למגורים, שמצליחים להפוך את זה למגורים ולהפוך את זה לכסף שאיתו הם יכולים להתקדם. ומי בעיקר סובל מהעניין? מי שבעיקר סובל מהעניין זה אלה שיש להם כמה ילדים והם רוצים לחתן והם אומרים אין לנו הרבה כסף, אנחנו שרופים, ואנחנו רוצים להגיע להישגים וחשוב לנו, ודווקא אלה זה הטרף הכי קל לכל מי שרוצה לגרום לאנשים להשקיע בכאלה דברים.

וכאן אני אולי לא אכנס לגמרי לזה ועשיתי בעבר פרקים על קרקעות חקלאיות ואני רוצה לעשות עוד אחד יותר קדימה גם על קרקעות חקלאיות, כאן אני חייב להגיד לכם דבר אחד. לצערנו, ברוב המקרים אנחנו נשאר עם נסח ביד, אנחנו נשאר עם נסח, עם גוש חלקה, אפילו בחלקת חלקיו, לא שאנחנו נהיה חלק ממושע על בעלות בחלקים לא מסוימים, בתוך חלקה מסוימת. בחלק מהמקרים אנחנו לא נהיה אפילו בשטחים שבעשורים הקרובים יצאו לבנייה או שייצא מהם משהו.

ברוב המקרים אנחנו, וחלק גדול מהמקרים נגיד את זה ככה, גם כאשר אם הצלחנו ואם באמת היה שינוי ייעוד לקרקע שאנחנו חלק ממנה, לא בטוח נקבל את מה שהובטח לנו, אלא נקבל דברים אחרים אם בכלל. ברוב המקרים אנחנו שמנו כסף, הכסף עמד, אנחנו שכחנו, לא התייחסנו ואם שילמנו 450 אלף שקל ולא קיבלנו מימון ולא קיבלנו כלום ושמנו כסף חי בזמן שיכולנו למנף אותו ולקנות דירה ואולי להגיע להישג יותר, אז בעצם פגענו בעצמנו ובעצם לא מיקסמנו את הכסף שלנו ורק היום סיפרתי פה לבחור שבא לייעוץ, סיפרתי לו איך לפני כמה שנים, הגיע אליי בן כיתה של אחותי וסיפר לי שהוא יוצא לפנסיה והוא לא יודע מה לעשות, והוא רוצה להיכנס לעסקה של קרקע חקלאית באחד המקומות והוא מאוד זכר שאני ככה בעניינים ושאל אותי אם אני יכול לתת לו הצעה אם ניכנס לעסקה הזאת או לא, אמרתי לו בוא נעשה דבר פשוט, בוא נעשה מחר ועידה, נעשה בחברה, נלמד מה ההצעה שלהם, נבין מה הם נותנים לנו, מה לא נותנים לנו ונעשה החלטה אם אתה הולך לזה או לא, אמר לי תקשיב לא אני רוצה את זה אחרת, אני סיפרתי לכם את זה פעם, אני רוצה את זה אחרת, אתה תבוא ותיקח אותי, אנחנו שנינו ירושלמים, תאסוף אותי בבוקר בדרך כשאתה נוסע מחר לחיפה, חיפה תירת כרמל, אני אעשה איתך בדרך נדבר עם החברה הזאת ואם כן ואם לא אז אני בא לי לנסוע איתך, רוצה קצת לבלות איתך היום, לראות איך אתה עובד, לראות מה אתה עושה, כן מזמן לא היינו ביחד, וככה זה היה, בבוקר אספתי אותו, בדרך התקשרנו לחברה, הוא הציג אותי כחבר שלו, אני התחלתי לשאול את החברה שאלות ותוך מהר הטלפון נסגר והבנו שמבינו שאני קצת מבין בנדל"ן ובעצם נגמרה האינטראקציה עם אותה חברה שבעצם לא היה שום דבר נכון ממה שהיא הציעה, ובאותו יום המשיך איתי הבחור, הסתובבנו, ראינו דירות, הבחור, עשינו ייעוץ בדרך, היה בכלל נחמד על הרוחה, בעקבות הייעוץ גם בחרנו את אחת הדירות שראיתי באותו יום והוא קנה דירה ב-700 אלף שקל, דירה משופצת, דירה מסודרת צ'יק-צ'אק, והדירה שווה היום ממש שכל רגע היא כנראה תעבור התחדשות עירונית, היא ממש כבר שם, היא כבר שווה מיליון ארבע מאות, מיליון ארבע מאות חמישים, והנה הוא עשה יותר טוב לביתו מאשר הוא היה עושה עם קרקע חקלאית. אבל בעצם המסר של מה שאני אומר פה, שאנחנו צריכים לבחון היטב את מה שמציעים לנו.

אני לא מדבר על כל מיני תרגילים שעושים משווקים, וכבר דיברתי איתכם על התרגילים האלה, כמו למשל שהגיע אליי אותו סגן אלוף במילואים שאמר לי, תשמע, אני כמעט קונה קרקע חקלאית, שעכשיו היא באפשרות מסוימת, ואשתי לא מרשה לי לקנות בלעדה בלי שאתה מסכים, ואנחנו מצלצלים לאותה חברה, ואמר לי המשווק, מה, אנחנו כבר בפרסום, אנחנו כבר יצאנו לפרסום. אמרתי לו, ואני במקרה מכיר את החלקה הזאת, ואני אומר לו, איזה פרסום? לא ידעתי שיש בכלל תוכנית מאושרת, אז איזה פרסום אתה מדבר? הוא אומר, מה, תסתכל בגוגל כמה כותבים עלינו. הפרסום, הרי פרסום זה פרסום ברשומות שמדבר על תוכנית שנמצאת בתהליך של אישור שצריך להודיע לציבור, בואו תתנגדו, בואו תביאו דעה, או בשלב שני, בואו תשמעו, עברנו כבר את כל השלבים והתוכנית אושרה.

הם השתמשו במונח פרסום, הבחור, זה מה שהוא עשה, כדי להטעות אותנו. המילה, זאת אומרת, אם אנחנו קצת יודעים שיש פרסום, יש הכל, אז זה נשמע לנו מאוד רציני, ולא כולנו יודעים שפרסום זה פרסום ברשומות, פרסום בעיתוני הפרסומים, פרסום זה משהו בשמה של מדינת ישראל, ולא איזו כתבה בגוגל שאומרת שיש קרקע שהולכת לעבור איזושהי פעולה, אז זה פרסום מסוג אחר, ובטח לא הפרסום הנדל"ני שיעשה לנו כסף מהנדל"ן. במקרה אחר, ואתם כבר שמעתם את הסיפור הזה ממני של שימוש במונחים שבאים מתוך העולם של הנדל"ן, זה שהתקשרה אליי משווקת ואומרת לי שהוולמ"ר הוא השותף העסקי שלהם, והם עושים קרקע באזור מסוים הרבה כאן, בהרצליה, והוולמ"ר הוא השותף, והוולמ"ר במידה ותוך שנתיים, קרקע לא משנה ייעוד, הוולמ"ר ישקנה את הקרקע ממני לפי הנכיר שלה, ואני שואל אותה, את בטוחה במה שאת אומרת, הרי הוולמ"ר זה גוף ממשלתי, איך זה, זה ועדה, איך את מדברת שהיא גוף עסקי, היא אומרת כן, הוא השותף העסקי שלנו, וכמובן אחרי שאני אומר לה שאני מקליט את השיחה, ואני מתכוון להשתמש בזה, היא מנתקת את השיחה.

אז אני אומר, אני לא ממשיך את הסיפור, כבר שמעתם אותו על הבוס שלה שהתקשר, אבל אני אומר, יש מאוד, וזה כבר תהליכים מאוד מאוד מסוכנים, שאנחנו מגיעים אליהם, תודה רבה, תודה סימי, אתה חייב לעשות מיוט לרעש נוראית, כן, עכשיו זה גמור, מה? עכשיו זה גמור, שומעתי עכשיו או לא? כן, אבל אני אחר כך אשים את זה במיוט, או, יופי, בקיצור, אני לא רוצה להיכנס לכל הדברים האלה, רק אני חייב להגיד לכם את התשובה האחת שיש לכל הדברים האלה, יש, אפשר לעשות בהרבה מאוד מקומות את ההשקעות, לא כל עסקה, לא כל משהו שלכאורה מביא אותנו להיות מיליונרים בחמש דקות, זה נכון, להפך, כל מה שאומרים לנו שיביא אותנו לכאורה בחמש דקות להיות מיליונר, זה לא כדאי וחשוד, זה רק חשוד, זה רק חשוד, אבל החשד הזה יכול לבוא לידי ביטוי רק בצורה אחת, אנחנו צריכים להפסיק להיות בטי-מאמין לכל דבר, אנחנו צריכים כל דבר להיכנס לבדיקה עמוקה, להבין את המשמעויות של זה, לקחת את היועצים הנכונים, לשלם כסף לאנשים כמוני, ליועצים, לשלם כסף לשמאים, לשלם כמו שגם אנחנו עושים, שאנחנו הולכים לעשות עסקה, וגם אם אני מאוד מבין ומאוד יודע, אנחנו בודקים את זה בצורה הכי מקצועית, אנחנו לא קונים קרקע חקלאית, גם אם יעמדו מיטב המשווקים מול העיניים שלנו ויבטיחו לנו שאוטוטו אנחנו נמצאים בהרים של זהב, אם אנחנו לא לוקחים ויראו לנו דוחות שמאים וכל מיני כאלה, אז שיסתמו השמאים שלהם, אנחנו לוקחים שמאי משלנו, משלמים לו כסף ואנחנו בודקים את הדברים. אנחנו ניקח את השמאי הכי טוב, את השמאי שישמור עלינו, את השמאי שיגיד לנו את האמת, ואני חושב שאני לא יודע אם יש פה בתוך הזום, אבל יש לא מעט אנשים שהגיעו אליי ושלחתי אותם ועשו בדיקות שמאות בעקבות מה שאמרתי להם, וגילו שהם שילמו שלושת אלפים, ארבעת אלפים, חמשת אלפים שקל, אבל הם חסכו טרדת נפש של להשקיע מאות אלפי שקלים שלאין להם איפה להביא אותם במצב אחר. אנחנו בטח יודעים את הסיפורים על כל החברות האלה שנפלו בתחום הזה, שהבטיחו שהם יקנו חזרה וכל מה שקשור, בוא נהיה אנחנו אנשים שלא מאמינים לכל אחד, בוא נבדוק את הדברים עד תום, בוא נוודא שבאמת הקרקעות, ניקח את השמאי שיבדוק לנו שהם באמת באזורים של תכנון, שבאמת יש שם תהליך שמתקדם, שבאמת יש לנו סיכויים מאוד גבוהים, בוא נחשב את הסיכון, מה יקרה אם לא יקרה, ראיתם בטח את הסימפטום שלי, מה יקרה אם בעצם לא יתקדם הקרקע הזאת, מה אנחנו נקבל, כמה זמן זה ישקע אותנו, אבל בוא נבדוק הכי הרבה מה האלטרנטיבה, אם יש לנו היום 450 אלף שקל, שאנחנו הולכים להשקיע על קרקע ויש לנו עוד שישה אחוז מס רכישה ועורכי דין, ולשלם למתווכים ולשלם לכולם, ויש לנו פתאום זה עולה לנו 550-600 אלף שקל, רגע בוא נחשוב, אולי כדאי לקחת דירה באזור של התחדשות עירונית, אולי באלטרנטיבה, נכון, בחלום נעשה פחות, אבל אולי במציאות נעשה יותר, בוא נחשוב על הדברים האלה בצורה נכונה, אבל בוא נעשה בדיקות ונרד לעומקם של עניינים, יוסי תפתח את המיוט ותספר לנו על הפליפים שלך בקרקעות חקלאיות.

אני רוצה לדבר על זה שקודם כל זה לא חייב להיות זה עם קרקעות חקלאיות, אי אפשר לשמוע אותך, אבל אני רוצה להביט על הנושא, מה שומעים עוד פעם? לא, שומעים אותך, אבל יש עליך שיהוק כזה, אתה עם שני מכשירים? נו, שנייה אחת, ניסה לבוא לרמקול אחר, אלי, כשאתה אומר שיש תקן, שנייה, שיש תקן ויש תקנים, 19, 22, כל התקנים, אתה יודע מה? אתה יודע מה? תבדוק מה עומד מאחורי הדברים, אתה לא שומע אותך, תצא ממיוט, אתה במיוט, נכון שיש תקנים האלו, אבל לא להבין את התקנים האלו, כי מי שמביא לך את השמאים זה למעשה הוא שרוצה למכור לך, ואתה צריך להביא שמאי שלך, שהוא יגיד לך את האמת שם בתקן הזה, כי אותו בן אדם שרוצה למכור לך את הקרקע מביא שמאים, ואומר לו תרשום ככה וככה, תעשה ככה ככה, שזה ייראה ככה, אתה מבין? לא, אז אני אגיד לך איפה הבעיה לדעתי הכי קשה, אתה יודע, לפני כמה שנים, כשעוד רחלי הייתה בכנסת, אני הצעתי לאחד מחברי הכנסת לעשות, להכיל את התקן של מה שעשו, את התקן 22 שיש על השמאים, להכיל את זה גם על המשווקים הרי המשווק יכול להגיד מה שהוא רוצה, והלשון של המשווק יכולה להיות חלקה ולעטות, והוא לא כפוף לתקן אני אומר, צריכים מאוד להקפיד על הדברים האלה, מאוד מאוד להקפיד ואם יש תקן, אז להכיל אותו גם על מי שצריך, ואז אפשר יהיה להגן על האנשים הנה, ניוסי שומעים אותי בסדר עכשיו? עכשיו מצוין אוקיי, אז אני אומר, קודם כל, הנושא של הקרקעות בארה״ב, בתחום שאני התעסקתי בו לפחות אז אני התעסקתי בסוגים של קרקעות מכל מיני סוגים, זאת אומרת, כשאני לקחתי קרקע אז לא בהכרח בדקתי את הנושא שכמה היא טובה ומתאימה לבנייה, אוקיי? הייתי מחלק את הקרקעות לפי סקטורים שונים, ובהתאם לזה גם יודע למי אני הולך למכור אותם אז כן, אז היו קרקעות שהיו באזורים של בנייה והיו כאלה שאין אישורים ואין כל זאת אומרת צריך להבדיל באיך אנחנו רואים את הקרקעות פה בארץ, ואיך שאנחנו רואים את הקרקעות בארה״ב אוקיי, שם, אצלנו הקרקעות הן למעשה 90% עם הקרקעות, זה קרקעות ממשלה, מה שנקרא, קרקעות מדינה, ולא שיהיה פרטיות בארה״ב, הרבה קרקעות הן קרקעות פרטיות בארה"ב ויש לנו סוגים שונים של קרקעות, יש לנו באזורים שהם מפותחים, יש לנו באזורים שהם יתפתחו בעתיד, אבל הם כבר מיועדים לבנייה, ויש לנו אזורים שהם חקלאיים לגמרי ושם באמת צריך לעשות שינוי ייעוד אם מתכננים לבנות, אבל יש גם קהלים שמוכנים לקנות קרקעות לחקלאות, מכל מיני סיבות. אז כשאני התעסקתי עם הפליפים, אז מה שאותי עניין זה החוקיות של הקרקע, זאת אומרת אין שיהיו סכסוכים, אין כל מיני כאלה ובעלים מסותרים, או כל מיני תביעות של בעלים, ושמי שמוכר זה באמת זה שמוכר, אלא למשל הייתי בודק, ומה שהיה חשוב לי, וזה נכון בכל עסקת נדל"ן, וזה אנחנו למדנו מימים ימימה ביסודות הנדל"ן, שאת הרווח אתה עושה בקנייה, אז תמיד, תמיד, תמיד, תמיד חיפשתי את אותם אנשים שלא היה להם ממה לשלם, או מכל מיני צרות שלהם, הם היו צריכים למכור את הקרקע שלהם, והייתי מחפש איך אני קונה את הקרקעות במחירים של בין 30-50% מהערך האמיתי שלהם. ולמעשה זה יצר לי איזשהו טווח ביטחון, שאחר כך גם יכולתי למכור את זה מהם, כי הייתי מוכר את זה לא במחיר השוק, אלא ב-90% ממחיר השוק.

אז כשאתה יוצא לשוק הגדול, ויש אנשים שהם רוצים קרקע, והחלום האמריקאי שלהם זה שיהיה להם לפעם או לכל אחד עם הייחודיות שלו, אז 90% ממחיר השוק זה היה בשבילהם עסקה, ויכולתי למכור להם. הקטעים שאני נתקלתי בהם, ואז התחלתי לעבוד עם ישראלים בארץ, כי לפני זה, כמו שאתה יודע, לא מכרתי לישראלים בכלל את הנושא של הקרקעות, כי אנחנו כישראלים, יש לנו באופי שלנו, אנחנו רוצים את הכל מהר. דיברת על המרוץ למיליון, רוצים לקנות קרקע, רוצים מחר שהבית כבר יהיה גמור, לא פיתחנו סבלנות.

זאת אומרת, אם אתה מדבר עם ישראלי על קרקע שבאזור שהוא כבר מיועד לבנייה, אבל הבנייה שעוברת כמות של 10 שנים זה כבר נראה לו רחוק מדי. ומה שקרה זה כמו שבאמת, למה התחלתי פה לעבוד עם ישראלים, כי היו חברות, בלי שנציין שמות שלהן, שמה שהן עשו זה דבר נורא פשוט, הן קנו קרקעות במחירי שוק, או קצת מתחת למחירי שוק, הכפילו, בשביל לממן את עלויות השיווק שלהן לישראלים, הכפילו את המחיר בפי שלוש, לפעמים גם פי ארבע, ואתה יודע, כשאתה שומע שאתה משלם על קרקע 30 אלף דולר, לחצי דונם או לדונם, במושגים הישראלים זה נשמע זול, לאללה, כאילו, ואנחנו לא רגילים למחירים האלה פה. ומה שאני אומר תמיד, זול ויקר זה מילה יחסית.

אין דבר כזה זול ויקר, זאת אומרת, אתה צריך לראות בדיוק מה קורה במקום, כי מה שנשמע פה זול, שם זה מאוד יקר, 30 אלף דולר, וקרקעות שעלו 8,000 דולר מכרו לישראלים ב-30 אלף דולר. ואז אני התחלתי באמת, כשהתחלתי בקרקעות כאלה שהגיעו אליי ונמכרו, אז אמרתי, אוקיי, אני אתחיל למכור לישראלים, אבל כמו שאני מוכר לאמריקאים באותם מחירים. ואז באמת, ואז כשלישראלים הכרתי, אז כבר התעסקתי עם קרקעות ספציפיות לבנייה, ובנייה שאתה יכול מחר בבוקר להוציא רישיון ולהתחיל לבנות.

למה? כי לישראלים אין את הסבלנות לחכות. אז זה הנושא של הפליפים של הקרקעות, איך שהוא יעובד מבחינת הדרך, הוא יעובד מאוד מהיר, כי אתה לא צריך לבדוק בנייה ולראות מה קורה עם הבית, כמו שאנחנו פה, שאתה עושה פליפים פה על בתים, כל בית הוא סיפור אחר. וגם בעסקאות הבית, כשאתה מתעסק עם בתים, כל בית הוא סיפור אחר.

זאת אומרת, שאתה, בקרקע כולנו נולדים ברחוב אחד, ויש לנו פה בית, ולידו עוד בית, ואנחנו רוצים לעשות פליפים על אחד מהם, כל אחד בפנים הוא סיפור שונה לחלוטין. כשזה אותה קרקע ליד קרקע, זה אותו סיפור, אבל כשזה שני בתים שונים, זה… ומה שקרה בארצות הברית, ופה מה שקרה גם כאן למשקיעים, כשאתה נכנס לתהליך הזה, ואתה דיברת על זה פה בארץ, בארצות הברית זה בולט יותר ברמה מסוימת, כי התהליך הוא הרבה יותר מהיר. זאת אומרת, אם אתה פה רוצה לעשות פליפ עם מס רכישה, ועד שאתה קונה, ועד שאתה סוגר, ועד שאתה משווק, ועד שאתה מתקן, ועד שאתה מוכר, אתה אמרת, אתה שלם עשרה חודש.

בארצות הברית, עשרה החודשים שאלה, הם מצטמצמים לחמישה, ארבעה חודשים, חצי שנה, גג. ופה נכנסת גם הטעות, כי לפעמים אתה מכניס לאקסל עם חצי שנה, אבל שם, בגלל שאתה בשנייה שלה בתוך זה, פתאום הקבלן בורח לך, או הוא עולה לך, פתאום האקסלים שלך מתחילים לשנות כיוונים, גם מבחינת הזמנים, גם מבחינת ההוצאות שהולכות לגדול שאתה לא לוקח אותן בחשבון, וזה המון טעויות שאנשים עושים. ואני הבאתי לאנשים, גם אם הפליפ הצליח, ועשית אותו במספרים יפים, כן, זאת אומרת, בוא נגיד מישהו הרוויח 50, 60 אלף דולר בפליפ אחד של בית, שזה יפה בכל הדעות, אבל אם הוא עשה את זה בתקופה של, מאז שהוא הכניס את הכסף, בגלל שהוא הכניס את הבחירה על הכיס, אם זה לקח לו שישה או שבעה או שמונה חודשים, אז הוא לא לקח בחשבון למעשה, תקשיב, אתה לוקח רווח של שישים או שבעים אלף דולר, לעשרה חודשים או לשמונה חודשים, אם אתה מדבר על חמשת אלפים, ששת אלפים דולר בחודש, ואז אני אומר, אוקיי, בוא נגיד, זה שווה את כל המאמץ הזה כאילו, כל כאבי הראש האלה בשביל הסכומים האלה, ופה הרבה ישראלים נפלו, זאת אומרת, אם אתה לא מפתח לך מערכת אמיתית עם צוות קבוע, שאתה יודע לנהל אותו ממקום למקום, שהוא מתחיל ללכת, ואם אחד הוריד, שם את המלטות, עבר לבניין השני לשים את המלטות, נכנס צוות אחר לצבוע, אם אין לך צוותים שעובדים מסודר, אז חבל על הקונפליקטים שאתה עושה שם.

אני חושב, נוסיף, שזה מה שקרה לנו. אני חושב שבעצם מה שאתה מעביר פה, וזה המסר הגדול, זה שיש תהליכים שמתאימים למי שרץ והולך בתחום מסוים, כמו שאתה לקחת, ואתה השבחת את הקרקעות, או שאתה זיהית את הקרקעות, ופנית לאנשים הנכונים, ועשית פעולות, אבל זה בשביל ליצור הכנסה, זה בשביל ליצור הכנסה שוטפת, וכמו שאתה עשית. שאנחנו מסתכלים, כמו שדיברתי קודם, למעשה, למעשה, בהתגלגלות שרוב האנשים עושים, שהם קונים, מוכרים, מתקדמים, אפשר להתקדם.

אני אומר, אפשר להתקדם, אפשר להתקדם גם מרכישות של דירות, אפשר להתקדם מכל דבר, כל דבר נכון, אבל המקצרות בתחום הזה, העשייה, הדיוק, ההבנה של מה מתאים לך כמשקיע בודד, המשמעויות של מה יקרה, שזה לא קורה הדברים האלה, מה המשמעות של האלטרנטיבות, וכל הדברים האלה, זה בעצם, הדרך הנכונה שלנו לפעול, אנחנו היום, בגלל ההתפתות שלנו, בגלל הרצון שלנו להגיע להישגים מהר, בגלל הקושי של השוק, בגלל הבעיות, כמו שאין לנו היום עוד ודאות של כספים, בגלל המלחמות, ואתה יודע שאכלנו חסכונות, ואכלנו דברים, היום הפיתויים הם הרבה יותר גדולים, קל יותר לפתות אותנו, היום יותר אנשים ממלאים לוטו, היום יותר אנשים שולחים טוטו, היום הרבה יותר אנשים, רצים לקנות נכסים בחוץ לארץ, ולסכן חלק מהכסף שלהם, הרבה אנשים עושים היום צעדים, מתוך תקווה, שהם מצאו את הדרך, ואיפה האנשים בעצם, מרימים לנו את ההצלחות, הם מרימים לנו איזה מהירות, בוא תראה אתה קונה את הבית, וצ'יק-צ'אק הוא עולה במחיר, ואנחנו יודעים את הדברים האלה, ואז אנחנו מגלים, שבעצם קנינו לעצמנו מלכודת, ואנחנו ראינו כבר בעבר, כל מיני ההבטחות האלה, שהבטיחו לנו על עליות הסחורות, במקומות שיש להם, הגנה על הסוחר, או כל מיני פטנטים אחרים, שאנשים נהרו להתפתות, ולשמוע את המשווקים, ולא ירדו לעומקם של עניינים, ואיפה הכי קל לעשות את זה, במקומות שלאנשים קשה לבדוק, למרות שהיום אין דבר כזה, אפשר לבדוק, אנשים פשוט לא בודקים, זה אותה סיבה שבגללה, שהם לא הולכים, הם לא נעצרים באמת לבדוק, אני אגיד לך, איפה הדוגמה הכי בולטת היום, במשק חוץ מהקרקעות החקלאיות, וחוץ לארץ, וכל מה שקשור, אני חושב שהדוגמה, ואמרתי את זה כבר אין ספור פעמים, בזומים ובפודקאסטים ובכל, זה בנושא של זה, והייתה לי שיחה על זה, עם משווק נדל"ן, בזה שהוא רצה, משווק נדל"ן, מה זה משווק נדל"ן? מנהל חברת בנייה, שהוא רצה לקנות לעצמו, מנהל שכיר, שהוא רצה לקנות לעצמו דירה, והוא אמר אולי נקנה את זה, באחד הפריסלים, שיש היום, להצגה, במסגרת דירות חדשות, ואמרתי לו, תקשיב, אתה מנהל חברת בנייה, חברת נדל"ן, ואתה הולך ליפול בבור שאתה, בעצמך יודע שככה זה עובד, שאלתי למה אני מתכוון, אמרתי לו, אתה יודע, אחד הדברים, שאתה הולך למכור דירה, אפילו במסגרת של התחדשות עירונית, במסגרת אחרת, אז היה אומר, מה עושים היזמים, אם הם צריכים למכור דירה, בפריסל, והם צריכים לתת 20-80, אז הם צריכים לממן את תקופת הבנייה, הם צריכים להביא את הכסף מאיפה שהוא, הם מחשבים את זה, ואם הם יודעים שבעוד 3-4 שנים, הם יכולים לקבל עוד 20-30% על המחיר, אז הם מחשבים את זה, ואז מה הם עושים, אם הם חשבו למכור דירה במיליון, הם מוכרים אותה במיליון-200, מיליון-300, עכשיו, מה קרה לאנשים, אנשים, כמו שאמרתי, אני קודם יוסי, הם לא בודקים, מה הכוונה לא בודקים, ואמרנו את זה כבר בזום עם האחרונים, בן אדם הולך לעשות את הפריסל הזה, הוא לא בודק את המחיר, למה זה פרויקט חדש, איך הוא ישווה אליו, מה הוא ישווה את זה, אין לו מוצר דומה להשוות את זה, ואז, מה הוא בודק הדבר היחידי, הוא בודק הדבר היחידי, שלא מצמידים לו את זה למדד, כן, ושהוא קיבל ארון מטבח, אבל הוא לא הבין, שאת ההצמדה שהצמידו לו, או שלא הצמידו לו, ואת המטבח שנתנו לו, או שנתנו לו אפילו גלגלים של מכונית, הוא שילם בדרך אחרת, הוא לא מבין, שלא קיים דבר כזה בעולם, שיזם ייתן מתנה חינם לבן אדם, אין דבר כזה, שאנחנו היום הולכים ומקבלים, אנחנו רואים פרסומת למכוניות, יש עכשיו פרסומת, שרצה בטיקטוק, או באינסטגרם, אתה בוא תקנה רכב, ואתה מקבל את זה עם דלק, לשנה או לא יודע לכמה שנים, מה תגידו אתם, מה אתם חושבים, שחברת הרכב, היא הפילנתרופ שלך, שהיא בגלל שאתה קנית רכב, היא תיתן לך דלק כל החיים, הוא עשה בדיקה, כמה אתה בערך נוסע, ידע שאתה נוסע 30 אלף קילומטר, 20 אלף קילומטר, עשרת אלפים קילומטר, עשה הערכה כמה אתה תשלם דלק, ומכניס לך את זה בדלת האחורית, אין דבר כזה, הוא לא יפסיד עליך עשר גרות, הוא צריך להרוויח, אז אני אומר, וזה המסר העיקרי, ואני חושב שאני מתחיל כבר להגיע לסוף של הפרק, המסר העיקרי שאנחנו אומרים, שאנחנו רצים למיליון, אין מיליון שמגיע בחינם, אפשר לעשות דברים, צריך כמובן, כמו שברור, צריך גם שילוב של מזל, וצריך שילוב של שכל, אבל שום דבר, אתם יודעים שאנחנו הולכים, ואותו חסיד שהלך, וכל יום בכותל עמד, והתפלל לקדוש ברוך הוא, שהוא רוצה לזכות בפיס, אז יום אחד המלאך אמר לקדוש ברוך הוא, למה אתה לא נותן לו לזכות, תראה איזה צדיק, הוא אמר שישלח קודם תיק, זאת אומרת שאנחנו צריכים לעשות את ההשתדלות, ואנחנו צריכים לעשות את הבדיקות, ואנחנו צריכים לוודא כל דבר, ואנחנו צריכים להפסיק להאמין, לכל מי שמספר לנו סיפורים, ואם בן אדם מספר סיפור, ובאמת הסיפור שלו נכון, בוא נבדוק, עדיף לפספס, עדיף לפספס סיפור נכון, מאשר להיכנס, עדיף סליחה לפספס עשרה סיפורים נכונים, מאשר להיכנס לאחד לא נכון, אנחנו צריכים לבדוק את הדברים, לבדוק את ההתאמות, לבדוק את האלטרנטיבות, לקחת בעלי מקצוע שיבדקו לנו את הדברים, ללכת ליועצי משכנתאות שיבדקו לנו את המימונים, את המשמעויות וכמה הם עולים, לעשות את החשבונות, לקחת שמאים שיבדקו לנו באמת את ההיתכנות התכנונית, אם צריך, אז לקחת את האדריכלים. לבדוק את השווקים, היום התייעץ איתי בן אדם שקנה משרד, אחרי שהוא קיבל את המשרד הוא הבין שאין לו למי להשכיר את זה, אפילו אם הוא יעלה לשמיים וירד, אין לו עם מי לדבר. אז פתאום הוא הבין שאומנם הוא עשה עסקה בכמה מאות אלפי שקלים וקנה משרד, ויש לו משרד בבניין מפואר, אבל יש לו נכס ריק והוא לא יכול לעשות איתו שום דבר, אז למה לא בדקת את זה מראש? אז עכשיו הוא יוצא בשן ועין ואולי הוא ימכור את זה, וזו ההצעה שנתתי לו היום, ואני מאמין שהוא ימכור את זה, וההצעה שלי הייתה חד משמעית, אז אני אומר, כשלמזלו בא מישהו אחר שרוצה את זה וצריך את זה כהשלמה למשרד שלו, אני אומר, אין מתנות חינם, אין שום דבר בחינם, יש הזדמנויות, בהחלט יש הזדמנויות, אפשר לעשות מההזדמנויות האלה כסף, אי אפשר להתעשר בקלות, ומי שיגיד לכם שאפשר להתעשר בקלות, תבדקו אם הוא התעשר בקלות, אל תאמינו לכל מי שאומר לכם שהוא עושה כל היום מיליונים, בגלל שלהגיד, אפשר להגיד מה שרוצים, אז אם שואלים אתכם, תגידו גם אתם שאתם עושים מיליונים, מי יכול לבדוק? אבל אל תאמינו לכל אחד, אל תסתכלו על כל מרצדס של שכנים ותגידו, זה עושה מיליונים, זה עושה סבבה, יש כאלה שבאמת עושים ומצליחים ומוכשרים, זה בסדר גמור, תבדקו גם אם חלק מהם עושים כל דבר שהם עושים בדרכי יושר, הרבה פעמים אתם תגלו שהם עושים את זה בדרכים שלא מתאימות לכם לחיים, ואתם תמשיכו אולי לאכול פחות, אבל לפחות תישנו בלילה עם עצמכם באמת, אז הסיכום הוא שתרוצו כמו שצריך למיליון, תרוצו בצעדים מדודים, תעשו את הדברים נכון, תעשו משימות ומטלות כמו שלמדנו בקורס עם אביעד, נכון, שלמדנו בקורס ואתה עזרת לי בשיעור שלימדתי את זה, לעשות משימות ומטלות, לבדוק כל דבר, לרדת לגופו של עניין, לחקור את הדברים, לבדוק התאמות לנו ולבדוק שאנחנו לא קונים חלומות, וכמובן ככל שצריך לקחת בעלי מקצוע ורק ככה רצים באמת למיליון, אז זה לפרק של הפודקאסט, הוא ארוך מהרגיל ותודה רבה שהקשבתם לי.