תמלול אוטומטי, נא להתעלם מהשגיאות

תמלול זום נדל"ן – דיון שוק ומחירים (23/11/2025)

טוב, חברים, אז אני… ערב טוב לכולם. הייתה לי כוונה לדבר היום… בן, רציתי להגיד לך שאני הופך לספרים, אתה רוצה גם להפוך לספרים? רגע, רגע, אנחנו נעשה שקט, הנה.

הייתה כוונה לדבר היום על משהו אחד, אבל מסתבר שאנחנו נדבר על משהו אחר, ואני חושב שיש כאן את הנציג, את עמית, שהיה בחלק מהעניין היום בתוך הקבוצה. אז קודם כל ככה, לפני שנדבר על הנושא, הבוקר העליתי פרק שאני חושב שהוא אחד הפרקים החשובים, והוא בדיוק בא לתקופה. הנה, אני כבר יודע שרמי זיו הקשיב לו, אבל אי אפשר להתחרות איתו, הוא ישב ומקשיב.

אתם יודעים שרוב המקרים שאני מראיין אנשים, קל לי לראיין בגלל שאני בקיא בהרבה מאוד תחומים, וכשאני מראיין, אני גם יש לי את הידע שלי, וזה חלק מהעניין. והגעתי לפרק הזה, כשאני ישבתי ככה, הוזמנתי לאיזה ערב של BNI – אני לא ב-BNI, אני ב"ביז" (עסקים עושים עסקים) – אבל הזמינה אותי יועצת משכנתאות למפגש על "קריאת עתידים", ושמעתי את אריק כהן. בחצי דקה שהוא דיבר, היה לי מעניין – וזה קשה לעניין בחצי דקה. עניין אותי במיוחד גם הסגנון שלו וגם זה שהוא דיבר על ארנונה.

הרבה זמן אני רוצה להקליט פרק על ארנונה, בגלל שארנונה אנחנו מזלזלים בה, אבל זה דבר מאוד מאוד חשוב. והאמת היא, שאני אמרתי באמצע אפילו, הפרק מי שהקשיב, שאני גיליתי שחסר לי המון ידע ויש המון בורות בתחום הזה של ארנונה. אנחנו מסתכלים על ארנונה כדבר מובן מאליו. אנחנו מסתכלים על ארנונה כמספר שאם קיבלנו אותו, אנחנו לא נוגעים בו ואנחנו לא זזים. אנחנו מסתכלים על ארנונה ממש כמו תורה מסיני: אמרו לנו לשלם 20,000 – אנחנו משלמים 20 אלף; אמרו לנו 10,000 – אנחנו משלמים.

גם אם אנחנו חושבים לערער ולהגיש השגה ולהגיש איזו בקשה לשינוי, הפחד הגדול שלנו תמיד זה מה יקרה אם יגלו שיש לנו עוד מטרים, ואיך יחשבו לנו אותם, ואיך העירייה הנקמנית או הרשות המקומית הנקמנית תדע להוציא מאיתנו סכומים הרבה יותר גדולים. בטח אם יש לנו, מה שנקרא, "ביצים סרוחות" על הראש ועשינו כל מיני הגדלות ועשינו כל מיני דברים. ובאמת הבורות בתחום של הארנונה היא עצומה.

הפרק הזה, שאני אומר לכם, אני שהתכוננתי עם אריק על הפרק, אתם יודעים שאני עושה הכנה, אז הכנו פירוט של נושאים והרבה מאוד שאלות. שנגמרה ההקלטה, והקלטנו 47 דקות (שאני בדרך כלל משתדל לגמור ב-40, למרות שזה לפעמים עד 45), אני עצרתי את זה כי הייתי צריך לעצור את זה. אומר לי אריק כהן: "לא הספקנו לדבר על הכול, אבל דבר אחד כן דיברנו – דיברנו על מה שצריך לדבר ודיברנו על העיקר". ולכן זה חשוב מאוד. הפרק הזה זה פרק חובה, זה פרק מאיר עיניים, זה פרק שפותח לכם להבין מה אתם צריכים לעשות אם יש לכם אפילו מחשבה שיש טעות בחישובים של הארנונה. מסתבר שהרבה מאוד דברים אנחנו לא יודעים, אנחנו לא בקיאים בחוקים, אנחנו לא בקיאים בהגדרות של הארנונה, ואני מדבר על עסקים. יש הרבה מאוד מה לשנות ומה לתקן.

ויצא שהפרק באמת, בלי כוונה, אני אומר אמיתי, אני לא אקח לעצמי שום קרדיט – הפרק, הקלטתי אותו ממש ערב היום שאנחנו מקבלים את חיובי הארנונה. הרי במהלך דצמבר אנחנו כולנו נקבל את שוברי הארנונה שלנו לשנת 26', ואנחנו נקבל רובנו עם כל מיני תוספות חדשות שיש בארנונות, אז אני מאוד ממליץ להקשיב לפרק הזה. אני ממליץ לכם להקשיב לכל פרק שאני מעלה, אני משקיע ועושה ומביא לכם את הפרקים הכי מעניינים ועם האנשים הכי מעניינים. גם כשאני מדבר לבד, אני מקווה שאתם חושבים שאני מעניין. אז הפרק הזה זה פרק פרקטי וחשוב, תקשיבו לו, ואני אשמח לשמוע את הפידבקים שלכם בשבוע הבא, ובטח אני אשמח לשמוע אחר כך שהצלחתם בזכות זה לעשות ולהוזיל לכם את העלויות של הארנונה. וזה יהיה נהדר, וזה בעצם המנטרה שלנו.

והיום אני למעשה רציתי לעשות פרק, ואפילו אמרתי אני אעשה פרק לא ארוך, פרק קצר, שבעצם התכוונתי לדבר על ההתאמה הכלכלית של עסקה לנו. אבל אז בקבוצה, בקהילה, עלה דיון על מחירי הנדל"ן. והדיון הזה, השתתפו בו לא מעט, כולל אברהם ליברמן, החבר שלי, מלווה המשקיעים החרדי, ועוד אנשים, ועמית שנמצא פה, ואילן ועוד אנשים. ואני החלטתי, ולמרות שאני כבר דיברתי על זה לא מעט, אני החלטתי שכן, אנחנו נקדיש את הערב הזה לזה. ואם נצטרך לדבר, יש לנו מספיק ערבים בהמשך שאפשר לדבר בהם על מה שרציתי היום. וכן חשוב לי, למרות עמית, שכמו שכתבתי בקהילה, אני כבר הרבה מאוד שנים מדבר על מה שאני חושב שצריך לעשות, וגם דיברנו על זה בזום וגם בניתוחים של המצב בשוק, אבל אנחנו נדבר על זה ונעשה בזה סדר. וחבל שלא כל מי שהיה נוכח היום בוואטסאפ עלה עכשיו, אבל אני בטוח שיראו את המסר ויפנימו אותו.

והשאלה… אומרת, וזה התחיל מנושא של… כתב שם, לא זוכר מי כתב את זה, שהולך להיות פתרון… יכול להיות שאברהם ליברמן, אני לא זוכר מי כתב את זה. ודרך אגב, אם אנחנו מדברים על אברהם ליברמן החרדי, אז מחר, אני רק משתף אתכם, מחר בעזרת השם עולה קמפיין שלי – התחיל פיילוט שלו וכבר השלטים בבני ברק – אבל מחר בעזרת השם, באופן רשמי, מתחיל קמפיין של הקורס לציבור החרדי שלי, מתחיל בבני ברק. אני פותח ב-29 לדצמבר קורס לציבור החרדי בבני ברק. אז מחר מתחיל הקמפיין שלו. האמת, אפילו ערב הקמפיין כבר יש רשום אחד, ואנחנו מתפללים – אתם רואים, הכול בסגנון החרדי מתפללים – שבאמת תהיה הרשמה וזה יצליח. והקורס יתקיים בבני ברק, וזהו, אני מקווה שהוא יהיה רק הפתיחה לעוד הרבה מאוד, למרות, לעוד קורסים בעתיד לציבור. ואני מזכיר לכם שאני מלמד חרדים כבר 20 שנה. לימדתי, גם התחלתי מזה שהתחלתי ללמד חרדים, הם הראשונים שלימדתי, כולל בכוללים, בכל מיני בתים של אנשים, ואחר כך הייתי בקשר לא אקראי עם החרדים, ויש לי קשר טוב עם הציבור הזה. אבל בזה אנחנו נעצור פה את הדיבור על זה, רק שיתפתי אתכם בעניין.

ועלה בדיון בבוקר בצהריים בקהילה – ואני ממליץ לכם להצטרף לקהילה ולהשתתף בדיונים. עוד פעם, אני מזכיר לכם שהקהילה אני לא נותן שהיא תהיה כמו כל מיני קהילות אחרות… ואני לא יודע, את חלקכם כאן אני רואה לפחות חברים גם בקהילות אחרות שיש בהם הרבה חרטוטים. אני גם חבר בעוד קהילות, מן הסתם הכניסו אותי הקולגות שלי. אני לא הייתי מסתדר בקהילות האלה מרוב כמות של ידע שעובר שם ודיבורים והכול. אני אוהב את זה שאצלנו יש, הכול מדוד ומדברים רק דברים ענייניים וחשובים, ובאמת עולים שם דיונים מאוד עקרוניים, ויש אנשים מאוד מעניינים שעונים, אז אני קורא לכם להצטרף לקהילה.

ואמרו שם שהולכים לתת שם איזושהי הקלה של פריסת מחיר הקרקעות. נכון, עמית? זה מה שהיה כתוב, פריסת מחיר הקרקעות, ככה להמשך, לא הכול לשלם במכה אחת. עלתה השאלה אם זה מה שיוזיל… אה, מיכאל העלה את זה, מיכאל תמיר. אם זה בעצם מה שיוריד את מחירי הנדל"ן. ואני מייד זינקתי על זה, מייד זינקתי שקראתי את זה – היום במקרה היה לי זמן לשבת ולראות כל הודעה שנכנסת, לא תמיד יש לי את הזמן – ואמרתי שזה לא יעזור. זה לא יעזור, וזה בעצם הצית את אש הדיון, ואני אשמח לשמוע גם את דעתכם.

הסברה הייתה שאם דוחים את התשלומים של הקרקעות, אם לא לוקחים את כל הכסף מראש, למעשה ההשפעה – בסוף הרי צריך לשלם את זה – ההשפעה היא מימון, עלות של מימון שהיא עלות מימון יקרה, ואולי זה יוזיל את המחירים של הדירות. ואני סברתי, וככה אני הגבתי, והגבתי אפילו בתקיפות, אמרתי: לא יוזיל ולא יוריד אגורה ממחיר הנדל"ן.

והסיבה שהסברתי את זה הייתה שאם אנחנו עכשיו יזמים, אנחנו קונים קרקע, ואנחנו צריכים לשלם את אותו מחיר, אבל דוחים לנו את התשלום, נכון? הקלו עלינו לכאורה במרכיב המימון. הקלו עלינו את המרכיב של התשלום של, לא יודע, חצי, שליש, לא יודע כמה מתוך עלות הקרקע שאנחנו קונים. למעשה, כמו שאנחנו מכירים את ההתנהלות של המדינה, יקרו אחד מהדברים האלה, אם לא כולם: הדבר הראשון שיקרה – המדינה תצמיד את המחיר למדד. היא לא תישאר ותסכים שערך הקרקע ירד כתוצאה מזה שאתה תשלם בעוד שנה, בעוד שנתיים, והמדינה לכאורה תפסיד. ולמעשה, ההצמדה הזאת תהפוך את זה ללא משנה. דבר שני שיקרה, ואנחנו ראינו את זה ואני אתן לכם תכף דוגמה – אנחנו ראינו את זה שהמדינה תרצה להבטיח את עצמה שהיא תקבל את הכסף הזה. המדינה לא סומכת על צבע העיניים שלנו. המדינה תרצה בטוחה שתגרום לאדם שקונה, לחברה שקונה את הקרקע, תגרום לה לשלם, שהמדינה לא תצטרך לרוץ אחריה ביום מן הימים ולגבות ממנה את הכסף. ואין לי ספק, עוד פעם, אני לא יודע, אני רק אומר – אין לי ספק שידרשו מהיזם שיקנה את הקרקע איזושהי בטוחה.

איזו בטוחה אנחנו מכירים? אנחנו מכירים ערבות בנקאית. מה ההבדל בין ערבות בנקאית ללשלם היום? אין הבדל. מבחינת היזם שלוקח ערבות בנקאית, גם אם הוא היזם הכי גדול, שהוא מקבל את הכסף ב"סולו", גם אם הוא מקבל את זה בצורה אחרת – ולא כל סכום אפשר לקבל בצורה הזאת בגלל שאנחנו מדברים פה על סכומים גבוהים. זה עולה כסף, יש ריבית על הכסף הזה, יש עמלה על הכסף הזה. אז במקום לשלם ריבית על הלוואה שאנחנו לוקחים בשביל לקנות את הקרקע, אנחנו נשלם כל מיני עמלות של ערבות בנקאית.

אני אגיד לכם מה מפחיד אותי, דרך אגב, אם אני פותח סוגריים, אני אגיד לכם מה מפחיד אותי בעניין הזה. וראינו את זה בהתנהגות של גופים אחרים. אותי מפחיד בדבר הזה שאם אני צריך לשלם היום חלק מהכסף וחלק בעוד שנתיים, וואלה, אמנון, מה שאני אעשה… לא אני, אבל מה שיעשו היזמים – הם יקנו שתי קרקעות. או אתם יודעים מה הם יעשו? הם יתנו יותר כסף על הקרקע.

אמנון, אני מדבר על איך התחיל היום הדיון בקהילה, ואני אשמח לשמוע את דעתך – על זה שאמרו שידחו חלק מתשלומי הקרקעות ובזה ירדו המחירים, ואני אמרתי שזה לא יקרה. אמרתי שאני מפחד מזה. קודם כל, המדינה תצטרך להצמיד את זה לאיזשהו מדד. דבר שני, המדינה תרצה בטוחה באיזושהי צורה של ערבות בנקאית. למעשה, שום דבר לא יוזיל. וברגע שנכנסת… אמרתי שמפחיד אותי גם הקטע הזה, שאם אני משלם עכשיו פחות על הקרקע ואני מסתכל מה אני יכול – או שאני אתן סכום יותר גבוה על הקרקע, זה שאני יכול לתת, אני פחות מודד… אני רואה כסף עתידי שיהיה לי הכנסות ותשלומים – או שאני אקנה שתי קרקעות, והתוצאה תהיה שאנחנו ניכנס כאן לסחרחורת שאנשים לא ידעו לצאת ממנה. וזה מאוד מפחיד אותי. אבל התשובה העיקרית היא שזה בעצם לדעתי לא יהיה פתרון. זה לא יהיה פתרון. הקטע הזה שידחו את התשלומים, זה רק ישנה את המשחק למתי אנחנו משלמים את זה, וזה יפתח את המעגל ולא ישחרר אותו ולא יוריד את מחירי הנדל"ן.

אם יש מישהו שחושב שאני טועה או חושב אחרת או חושב כמוני, אני אשמח לשמוע, אבל אם לא, אני אמשיך. ובאמת נשאלת השאלה, האם המחירים, כמו שכולם אומרים – לא כולם, סליחה, חלק אומרים – הולכים לרדת ויש את הצעקה הגדולה… ואני לא יודע אם ראיתם, אני חושב שדיברתי על זה פה, את הסרטון שעשיתי שאמרתי שמחירי הנדל"ן לא יורדים, ויש לי על זה אלפי צפיות ואלפי תגובות. או שבאמת המחירים, כמו שאני אומר, הולכים לעלות, ומה באמת הולך לקרות בשוק הנדל"ן?

כאשר אני אמרתי… ועל זה, אני לא יודע אם אתה אמרת לי עמית, או לא זוכר, או אילן… אוקיי, אז מה הפתרונות, ובאמת מה צריכים לעשות כדי שהמחירים ירדו בארץ, והאם זה בכלל אפשרי? עוד משהו שאנחנו צריכים לפתור כאן, וזה שאלה שתמיד עולה ועלתה היום גם בקהילה: אנחנו אומרים שאין היצע, אין היצע של דירות. ואז כותבים לי מי שכתב: "אבל יש 80 אלף דירות שמוכנות", זה מה שאומרים לנו כל הזמן. יש 80 אלף דירות שלא קונים אותן. ואז אם יש 80 אלף דירות לא מכורות, אז יש היצע. אבל אם יש היצע, אז למה… אלף, אין היום עסקאות, ולמה זה ישפיע? למה זה ישפיע על מה שאנחנו אומרים, על המחירים? יש למישהו תשובה? רגע, ביקוש לא פוגש את ההיצע בגלל המחירים. כדי שהביקוש יפגוש את ההיצע, יש שתי אפשרויות: או שהמחירים ירדו, או מהכיוון השני, תהיה הקלות בריבית או הקלות במיסים, ואז הביקוש יפגוש את ההיצע וגם המחירים יעלו. אבל האפשרות שהמחירים ירדו, וכך הביקוש יפגוש את ההיצע, היא אפשרות ריאלית? ככה לדעתי.

זאת אומרת, אתה אומר, והנה אמנון תכף יגיב, אתה אומר עכשיו בכלל, מחר יוריד נגיד את הריבית ברבע אחוז, ואנחנו כבר בחגיגה. לא כל כך, רבע אחוז זה לא הרבה. כן, אמנון.

אמנון: טוב, אני אשתדל… רציתי להגיד משהו. האמת שכן, שאלת כל כך הרבה שאלות ועשית סלט מכל ה… תראה, אני אישית התנתקתי מהתקשורת. הנתונים שאני מסתכל עליהם הם רק מהחורף או שנים, ולא שהתקשורת מזינה. כל הידיעות והספקולציות שהולכים לדחות תשלומים על עלויות הקרקע – אני כבר לא במשחק הזה כי אני לא מאמין לאף אחד. כי בעצם הרגולטור, יש לו מטרה אחת, והמטרה היא שהשוק ימשיך להיות מפומפם, כי הוא מרוויח מכל פוזיציה, והיום השוק בעצם קפוא.

עכשיו, יש מין תופעה, אני דווקא ארגע על השוק של היד שנייה, ואני לא אסיח את דעתי על מה שנקרא, על המקור, שזה בעצם הקבלנים. הקבלנים ובנק ישראל זה בעצם יד אחת, הם עושים את זה, מה שנקרא… המשחק בעצם הוא משחק מכור. הם המרוויחים העיקריים והם בעצם מכתיבים את השוק, את התנאים.

עכשיו, מצד אחד, מי שאומר שאין היצע, זה לא נכון. משום שיש היצע. תיכנס היום בכל קטגוריה, אם תיקח אפילו את יד2, שזה המראה של המשקיעים או של השוק, יש בכל קבוצת דירות, לא משנה איזה סוג ובאיזה אזור, יש כמות עצומה של איזה 12 דפים, מה שלפני שנתיים היית מוצא דף אחד או שניים. זאת אומרת שיש היצע.

אין עסקאות. אין עסקאות מהטעם מאוד פשוט: יש פעילות, ואני יכול להגיד לך גם כמתווך וגם כמלווה משקיעים, יש עבודה, אבל אין תוצאות. מה הכוונה? אנשים מסתובבים. עכשיו, אותם אנשים שמסתובבים, אותם קונים לכאורה, שאנחנו מדברים עליהם שזה כביכול "שוק של קונים" – זה שוק של קונים אבל הוא לא מדויק, משום שהקונים לא מכתיבים את השוק. כי הקונים, הרי כל קונה הוא גם מוכר, וכל מוכר הוא גם קונה. רק השאלה היא, באיזו פוזיציה אתה מחליט לבחור קודם? קודם לקנות או קודם למכור?

אז היום תשאל את כל המתווכים, והם יגידו לך: תשמע, קודם כל תמכור, כי היום קשה למכור, אז עד שאתה לא מוכר, אל תעשה את הטעות ואל תקנה. אז לכאורה, "מה שהיה הוא שיהיה", אז זו בעצם עצה שהיא כביכול חכמה. היא באה להגן על הקונה. אלא אם הוא קודם כל יקנה, ואחר כך הוא לא ימכור את שלו, הוא נמצא בבעיה לכאורה. אמה-מה? זה בעצם משאיר, מקעקע את המצב. כי בעצם הקונים, שאנחנו המוכרים מחפשים, הם לא קונים כי הם לא מכרו.

אז בעצם השוק הוא לא של הקונים. זה לא שהקונים ישראלים עם כסף… אבל אתה מפספס, אתה מדבר רק על שוק משפרי הדיור, שאנחנו מדברים גם על שוק של הרבה מאוד שעדיין לא בשוק, שקונים יד פעם ראשונה. אנחנו נגיע לכולם. אנחנו נגיע לכולם. קודם כל זה השוק העיקרי. אם פעם המשקיעים היו 30% מהשוק, גם זה התכווץ. והקונים יד ראשונה עוד יותר התכווצו. הם התכווצו מסיבות אחרות: משום שעדיין המחירים לא ירדו באופן משמעותי. מצד שני, עלויות המימון גבוהות. ומצד רביעי, כל המחיה הרבה יותר קשה. זאת אומרת, אותם קונים שהם נמצאים היום בשכירות והם רוצים לקנות דירה משל עצמם – השכירויות עלו להם, הסופר עלה עליהם, כל העלויות המימון עלו להם, ההון העצמי שלהם מתכווץ, ולכן יותר קשה להם להגיע לדירה הראשונה. לכן אני מתרכז כרגע במה שנקרא ברוחב.

הנפח העסקאות הגדול הוא משפרי הדיור. ולכן משפרי הדיור הם הגלגל המניע, גלגל הענף. ובעצם עוד פעם, שוק של קונים זה שהקונים בעצם מכתיבים את השוק, אבל הם לא מכתיבים את השוק כי הם באים בלי ההון עצמי והם באים בלי יכולת להיכנס לעסקאות. זאת אומרת, זה בעצם לא שוק של קונים אפילו. ויש סוג של קיפאון, ואנשים מחכים לירידות על אף שכבר הירידות נראות בשוק. קודם כל, עצם זה שכבר שנתיים המחירים לא עולים, זה סוג של ירידה, ירידה ריאלית. בשוק רגיל זה בערך חמישה אחוז בשוק נורמלי, בלי פיקים. אז אם זה לא קורה, זה כבר סוג של ירידה. ולכן אני חושב שמחכים לירידות, זה מחכים לירידות של ריבית, אבל זה לא באמת ישפיע.

הרבע אחוז זה רק אולי בשביל להתחיל לפמפם. הרי אתה יודע, בוא ניקח את הסצנריו הכי נורמלי שיקרה. הרי מכינים אותנו לקראת עכשיו העליות, הרי אתה יודע, זה מצוואר בקבוק שעכשיו נותנים לשוק להתחמם, ואז יגידו "וואו, המחירים עולים, הריבית ירדה", ואז כולם יוצאים כמו עגלים לחפש דירות. הרי אנחנו מכירים את העגלים האלה ואת השווקים.

צחי: זה בול, זה בול מה שיקרה, מה שאמרת עכשיו.

אמנון: ברור. זה תסריט שאנחנו 75 שנה אנחנו רגילים לתסריט הזה. כל פעם הוא בא בסגנון אחר, אבל זה אותו תסריט. אמה-מה? היום אנחנו מגיעים לאישהו… איך אני אגיד? אנחנו מגיעים כבר לקצה. זאת אומרת, אני, החיזיון שלי, אנחנו הולכים לקראת מפולת רצינית, ומה שהיה הוא לא שיהיה. זאת אומרת, זה הולכת להיות… זאת אומרת, אנחנו הולכים להגיע למצב של מה שנקרא שם, מה שתעשה "ריסטארט". עכשיו, כל השוק הולך לקראת הדבר הזה.

צחי: תסביר למה אתה מתכוון ריסטארט.

אמנון: אני אדבר כמו קונספירטור. שאנשים יוכלו להגיע לדירה, שאנשים לא יצטרכו מה שנקרא, לפשוט את העור בשביל להגיע לקורת גג.

צחי: כן, אבל אמנון, בוא נהיה… שנייה, שנייה. בוא נהיה רגע ריאליים. מה יקרה שיגרום לזה? הרי היום אנחנו נמצאים באחד הדברים שאתה אמרת, ואמרת בצדק: מבחינת יכולת הקנייה – ההון העצמי התכווץ, הריבית גדלה, אז אנחנו צריכים יותר הכנסה שנוכל לקבל את ההלוואה הנכונה, נכון? אנחנו צריכים יותר משכורות לרכישה. מה בעצם יגרום לזה שהמחיר ירד? מה שאמרת עד עכשיו, זה שאתה מדבר במהפכה על סוג של ירידת מחירים – מה יגרום לזה שהמחיר ירד? ועוד פעם, תזכור מספיק מה שאתה אומר, את הגל הזה, את הגל הזה שעכשיו יהיה בעקבות ירידת הריבית מחר, שאנשים, אתה יודע, זה יניע אותם, אוקיי? ואנחנו יודעים שאנחנו עובדים לפי פולסים קטנים: הזיזו טיפה מס רכישה – השוק נעצר; טיפה יורד ברבע אחוז… אנשים אומרים אחוזים, הם לא מבינים את הסכומים המוחלטים, והם לא מבינים שהם עובדים על סכומים מאוד מאוד קטנים. אנחנו עובדים על… אתה יודע, הרוב השוק דרוך, אז אנחנו עובדים על קפיצים קטנים. השאלה…

אמנון: לא, השוק הזה עובד… סליחה שאני… אתה יודע, אנחנו עם של כבשים.

צחי: כן, נו, ממש, זה מה שאני אומר.

אמנון: והרועה של העדר יודע בדיוק לאיפה לקחת את העדר. לראות בעין – כי לראות אנחנו לא רואים כלום. אנחנו רואים בטלוויזיה, מה אומרים? "אתה רואה גששים, אז תקנה בטלוויזיה". וזה מה שקורה, אנשים קונים בטלוויזיה. אבל זהו, עוד פעם, אנחנו…

צחי: אבל עוד לא ענית, איך ירדו המחירים? איך ירדו המחירים?

אמנון: תראה, האפוקליפסה שאני צופה… כי אתה מבין שקודם כל השוק הנדל"ן הוא קטליזטור של כל המשק. זאת אומרת שכששוק הנדל"ן קפוא, הוא משליך על כל המשק. מרמת… הכול מהכול, ממסעדות, כל הענפים במשק תלויים בהכרח במה שקורה בענף הנדל"ן. ואפשר לראות את זה לאורך כל ההיסטוריה, זה לאו דווקא בתקופה הזאת. עכשיו, בגלל שזה קשור בהכרח אחד בשני, אני לא יודע מה יהיה הקובייה הראשונה שתפיל את הדומינו הזה, אבל כל השוק בעצם הולך לקרוס. שלא לדבר על הבנקים, שלא לדבר על הכול. ולכן אני צופה שיכול מאוד להיות שבשלבים הראשונים אנחנו נראה את ההתלהבות של האנשים שהריבית ירדה ואנשים, עוד פעם, בעלי אינטרסים יפמפמו: "והנה, קדימה, מהר, לפני שייגמר", כי הרי ככה עובד השוק. ויכול מאוד להיות שתהיה איזשהו הייפ כזה של, אתה יודע, רגיל, למרות שאנחנו נכנסים לחורף, ובחורף יש פחות רכישות, זאת אומרת יש עונה גם למצפונים. אבל תהיה איזשהו מין סוג של אופוריה, אבל זה הולך הכול לקרוס. הכול הולך לקרוס.

צחי: אתה יודע, בכל מה שאתה אומר, סליחה אמנון, בכל מה שאתה אומר, אני רואה את זה כאמירה ואני לא רואה את ההסבר.

אמנון: אתה יודע מה? בוא ננתח דברים, אנחנו בדיון, נכון? בוא תשאל את השאלה ואני אענה על התשובה.

צחי: לא, שנייה, אני אשאל דבר כזה. אנחנו הרי נמצאים, חלק מכל הסיבות… השוק מושפע מהרבה מאוד סיבות: מהריבית, ממצב המלחמה, מהרבה מאוד סיבות. ואתה יודע, חלק מהעניין שעכשיו… ואתה מדבר בעיקר על השוק של משפרי הדיור, אבל אתה יודע, אנחנו יודעים שהשוק הזה זה לא השוק היחידי. ואנחנו רואים עכשיו בהגרלות של הדיור, בהגרלה, כמה… כאלה שקונים פעם ראשונה נרשמו, ואנחנו יודעים כמה דרישה יש. ואנחנו יודעים שאנשים, הרבה מאוד אנשים, זוגות שהתחילו את החיים, צעירים שהתחילו את החיים – נשואים או רווקים, זה לא משנה – שהם לא במשחק. עצם העובדה, ואתה אומר בצדק, רוב השוק הוא היום של משפרי דיור. זאת אומרת, יש איזה גוש שלם, גוש שלם שהוא לא במשחק.

עכשיו, הוא לא במשחק בצדק, הוא לא במשחק, הוא לא במשחק גם בגלל שהוא צעיר והוא חושש מהתנהלות מול השיעור, גם בגלל שהרבה מאוד נפגעו במשכורות ובכל, בעקבות המלחמה וביטחון בעבודה. הרבה דברים השפיעו, הרבה מאוד דברים השפיעו על הדבר, וכל הגוש הזה חסר בשוק הנדל"ן. ותאר לעצמך, ואני דיברתי עם אבא שלי השבוע… סליחה, השבוע שעבר, ודיברנו על זה, איך משפיע שאנחנו חוזרים ממלחמה. והזכרתי לו שהוא חזר ממלחמת ההתשה ונהרגו לידו חברים. הדבר הראשון שהוא עשה, הוא נסע לחנות מכוניות וקנה אוטו. אמר: אם אני ראיתי את המוות מול העיניים, אז אני לפחות את שארית חיי רוצה ליהנות, והלך וקנה את האוטו שהוא חלם עליו. מזל שהיה צנוע בדרישות, אז הוא לא קנה פרארי, אבל גם לא היה כאלה. אז אני אומר, אבל הוא הלך לפצות את עצמו על התקופה.

עכשיו אנחנו נמצאים במצב…

אמנון: הוא אומר: "אם הוא לא מת בקרב, הוא אומר, אתה יודע מה? אני מוכן למות על הכבישים".

צחי: לא, לא, חס וחלילה. להפך, הוא קנה וולוו, אז הוא הגן על עצמו. אז להפך הוא עשה. אבל אני אומר, אם כבר אמרת… אבל אני אומר, עכשיו תסתכל, עכשיו כבר הנה מפטרים, כבר יש סוג של ועדות חקירה פנימיות.

עמית: אבל תגיע לשאלה אחת. שנייה, רגע, רגע, רגע, יותר מבוגר ממך, תקשיב, שנייה. עכשיו, עכשיו, כל החבר'ה שגם מבינים שהם לא זכו בהגרלות, גם מבינים שהם בזוזמן והמחירים… הם… אין להם ביטחון, נכון? אמנון אומר שהם הולכים לרדת, אבל זה לא בטוח ירד. כולם יצאו לרחובות, ואז אנחנו נראה מלא אנשים שרוצים לקנות, ואני לא מבין איך בכמות כזאת שמצטרפת לאלה שקונים שיפור דיור, איך המצב הזה גורם לירידת מחירים.

אמנון: בוא, בוא רגע, בוא שנייה, אני רוצה שנייה לעזור לך להגיע לאותה מסקנה. בוא נפרק את הבעיה לגורם יותר קטן. הנהלת פה את המחיר, את "דירה בהנחה" עכשיו קוראים לזה. שדרך אגב, האבא של הרעיון זה הרגולטור. הוא עכשיו בא והמציא עוד איזה פטנט, שדרך אגב, בפטנט הזה, אני לא יודע אם שמת לב, אבל מי שנכנס ועוקב אחרי המכרזים של רמ"י, אני יכול להגיד לך… בוא, למשל ביבנה, את יודעת כמה "דירה בהנחה", הפרויקטים שיצאו, כמה פעמים נדחו ההגרלות האלה? ויותר מזה, אותן הגרלות – חלק מהיזמים משכו את ההצעות שלהם. זאת אומרת שגם היזמים היום פחות מאמינים בפרויקטים האלה.

ובוא נדבר רגע על אלה שזכו. אני כל כך אוהב לקרוא לזה "זכייה", כי דיברנו על הכבשים. אתה יודע, עצם זה שבאים ואומרים לך בטלוויזיה "זכית", אתה כבר מרגיש בר מזל. האם אותם אנשים הם באמת ברי מזל? ממש לא. ממש לא. אוקיי. אז בוא נוציא כרגע את המחיר שכולם מצפים ומחכים להגרלות ואולי, אתה יודע, מחזיקים איזה כרטיס לוטו בכיס, שאני באמת, לא רק שאני לא מאמין בזה, אני פשוט… אני צוחק על כל מי שצוחק.

צחי: עכשיו, ביבנה כל מי שקנה, כל מי שקנה, בחמש שנים מכפיל את הכסף שלו.

אמנון: אבל אם תיקח את כל המסה הקריטית שבעצם הממשלה מתפארת על הכמות שמזרימים כרגע לשוק, אז אני יכול להגיד לך שזה אולי, אולי, אולי משקף 15 עד 20 אחוז מהזוכים שבאמת הם זכו. כל ה-80 אחוז, אם אנחנו מסתכלים על מגמות ועל הרוחב, אז כל ה-80 אחוז, יש כאלה, אני יודע שהם עוד זכו מלפני חמש שנים והם עוד מחכים למפתח, ועל ההיסטוריה זה מפתח הם הולכים לקבל. אפילו המפתח לא יפתח את המנעול. אז בוא נשים רגע את העניין הזה בצד, כי זה לא משהו שהוא באמת משקף את מה שקורה, אלא הוא עוד איזה, מה שאתה יודע, פירורים שמפזרים לנו בדרך, כל מיני תופינים קטנים כאלה בשביל לתעתע ולשחק אותה קשוחה.

נחזור למסה הקריטית. והיום השוק לא עובד בגלל משפרי הדיור. ומשפרי הדיור זה הכמות הכי גדולה של העסקאות שיכולה לתת איזשהו כיוון למגמה. אז בוא עכשיו תשאל את השאלה. מה מפריע לך או מה חסר לך בשביל לגבש עמדה?

צחי: מה חסר לי?

אמנון: כן, בשביל לגבש עמדה אם המחירים הולכים לעלות או לרדת. מה אתה חושב?

צחי: תראה, אני א' משוכנע שהמחירים הולכים לעלות ולא הולכים לרדת. אני… תקשיב, אני רואה את הביקוש, אני רואה את הביקוש שקיים לעומת ההיצע. אני רואה את הצורך.

אמנון: אין לי דוגמה. מה?

צחי: אין לי דוגמה. מה היום היית אומר לי, אם היה לך היום דירה כזאת, היית מעיף אותה? מה חסר לך היום? מה חסר לך היום? אתה אומר שיש עניין של היצע וביקוש. איזה ביקוש יש לך שאתה לא יכול לענות עליו? תסתכל היום, תסתכל, יש ביקוש ויש יותר מזה, יש חוסר הכוונה, חוסר הכוונה באיך לקחת את הביקוש הזה. בגלל שיש כל מיני תקוות… שנייה, אני אגיד לך, למשל… למשל, לפני איזה דירה, היום אם אתה צעיר, היום אם אני בין 20 ומשהו, בין 30, ואני אומר "אני אלך לקנות דירה". אני היום מאוד מוגבל, מאוד מוגבל. אני אומר מצד אחד, אני רוצה… ואתה אומר להם "לא כדאי לכם לחכות לדיור בהגרלה", אני אחכה, אולי אני אהיה הזוכה הבא. למה? אני שומע, בניגוד למה שאמנון אומר ובניגוד למה שצחי אומר, הנה, אנשים עשו עסקאות חיים בהגרלות שהם זכו. רק מה הם לא יודעים? רק מה הם לא יודעים? הם לא יודעים שהם הבודדים שזכו מתוך כל הכמויות האלה שנהנו.

אמנון: צחי, סלח לי שאני מקשה. בגלל שהדעות שלנו מנוגדות, אני רוצה או להשתכנע ממך או לשכנע אותך. כשאתה בא ואתה אומר "המחירים עומדים לעלות", עזוב את המבולבלים, כי אתה מתבלבל ביחד עם המבולבלים.

צחי: לא, לא, אני אומר, אני אומר…

אמנון: תסביר לי למה אתה אומר שהמחירים הולכים לעלות. תשכנע אותי, אני רוצה להשתכנע.

צחי: אני אומר שאני גם מסתכל… אני מסתכל על כמות המשתתפים, אתה יודע מה? כמות המשתתפים ב"דיור בהגרלה". אני רואה את הכמות של העסקאות שהיא איננה. אני רואה את הכמות, אתה יודע מה? אני לא הולך על נתונים מדויקים, אני הולך על כמות של דרישות שאני יודע שצריך בשנה, נכון? צריך 70 אלף דירות בשנה, שנייה, שצריכים בשביל לענות על צורך של מגורים בארץ. ואני יודע ש… אתה מדבר על נתונים, אתה ספרת אותם? אתה יודע את הנתונים האלה? או שאתה בעצם זה נתונים של הלמ"ס לכאורה?

אמנון: שאלה… זה הנתונים, שמע שזה הנתונים. שאלה מה מצוין.

צחי: אני, להגיד לך שאני יודע אם זה 70 או 80 אלף, אני לא יודע, אבל זה הצורך של מדינת ישראל בכמות של הצמיחה של מה שקורה. אני יודע גם מה קרה בשנים האחרונות שאנשים לא קנו. אנשים לא קנו, גם בתקופת הנתונים, גם בתקופת הריבית.

אמנון: סליחה שאני קוטע, אני פשוט רוצה להגיע לפרקטיקה. סליחה, מחילה, ותוריד אותי מהשידור כשאני נמאס. אם היום יש צורך, למה אין עסקאות? אם יש דרישה? אין עסקאות?

צחי: לא, לא, תשובה חד משמעית. יש לזה תשובה מאוד פשוטה למה אין עסקאות. אין עסקאות מכמה סיבות. א', לא היו עסקאות בגלל הריבית. זו תשובה ראשונה. אתה אמרת, ואתה אמרת את זה בצדק: כל ההתנהלות שנוצרה, שאנחנו צריכים היום, בגלל הריבית, אנחנו צריכים עסקאות הרבה יותר גבוהות בשביל לקבל את אותה משכנתה. ואם אנחנו צריכים לשלם על מיליון שקל ששת אלפים שקל לעשרים שנה, אז אנחנו צריכים להרוויח עשרים אלף שקל, ולא מה שהרווחנו קודם, שזה היה יכול להיגמר ב-18 או 17 אלף שקל.

אנחנו, מצב רוח לאומי, שאנחנו נמצאים במלחמה, ואנשים לא קנו. הפחד מה יקרה כאן, הפחד של מה שיקרה כאן, זה שיש לנו, אנחנו, לצערנו, יש לנו שרי אוצר לא מקצועיים, שר אוצר לא מקצועיים… רגע, רגע. בסדר, שנייה. אבל, בנוסף לזה, ובשביל זה אני רוצה לסיים את מה שרציתי להגיד, אנחנו עכשיו הולכים לסיים תקופת מלחמה, ואתה יודע מה? מישהו יצטרך לממן את המלחמה.

אמנון: חיפה, מה אתה מדבר?

צחי: שנייה, מישהו יצטרך לממן, תכף יגלו שבעצם אין לנו מאיפה לשלם את הוצאות המלחמה. שכל טיל שזרקו היום, שלהרוג את הרמטכ״ל, הרמטכ״ל של חיזבאללה…

אמנון: לא מסכים, לא מסכים.

צחי: מה אתה לא מסכים?

אמנון: לא מסכים. נכנסתי לאמריקאים, עשיתי חשבון, יש עוד הרבה כסף. עזוב, עשיתי את החשבון, כמה עולה פצצה, וכמה עולה מטוס, וכמה עולה הכל, גם כך אנחנו מגיעים לאמריקה.

צחי: אז אתה קצת מפספס, אמנון, אתה קצת מפספס. שנייה, רק תסתכל, רק תסתכל את הכמות ענקים שהצטרפו לארץ, ואיזה תקציב זה דרוש מהמדינה, רק הפיצויים, ורק העלויות החודשיות של ענקים שהצטרפו למדינה, רק עלויות…

אמנון: רגע, כל הסיבות האלה אמורים לרדת המחירים, לא לעלות. מהסיבות שאתה בעצם טוען כרגע, המחירים צריכים לרדת, ולא לעלות.

צחי: לא, ממש לא. זה צריך לעלות.

אמנון: אני מדבר על כלכלה, איך להגדיר את הכלכלה.

צחי: לא, לא, לא, עצור רגע, אתה שאלת אותי שאלה, ואל תכשיל אותי במענה. אתה שאלת אותי למה אנשים היום לא קונים, נכון?

אמנון: נכון.

צחי: אם יש צורך. אם אני… אם אני זוג נורמטיבי, שמרוויח עשרים אלף שקל, ואני צריך… קודם כל, הכסף שלי קונה פחות כסף, בסדר? ביכולת, אוקיי? אני צריך גם יותר הון עצמי, לא בטוח יש לי. לא בטוח גם להורים שלי יש לתת לי, או לעזור לי, שגם הם בלחץ, גם הם היו במילואים, גם הם עברו תקופת מלחמה, גם הם עברו תקופות של חוסר הכנסות, הן בקורונה והן במלחמה, גם הם סובלים מהריביות.

אם אני חושש מכל מיני שינויים שיכולים להיות במיסוי, בכל מיני דברים, אם אני עצמאי, ואם אני שכיר, שאנחנו אומרים שיהיה כל מיני, כמו שהיה לנו פעם, המדינה… אתה בגיל שאתה כן זוכר שהיו היטלי שלום הגליל וכל מיני היטלים שאנחנו שילמנו הציבור כדי לכסות את העלויות של כל מיני דברים שקרו.

אמנון: גייסו לך את הרכב.

צחי: מה?

אמנון: גייסו לך את הרכב לצבא.

צחי: זה כבר עזוב, זה אני לא אשכח בחיים. איך נסעתי לזה? גייסו, לקחו לי את הג'יפ. תקשיב, בשלום הגליל, בשלום הגליל, אני עולה על אוטובוס שלוקח אותי צפונה – הייתי הרי הקצין הראשון שגוייס בשלום הגליל, אז באחת החופשות ירדתי ועליתי באוטובוס צפונה בהסעה – ועומד אחד ובוכה באוטובוס לידי. הוא רואה את הג'יפ שלו, את הרכב שלו נוסע לידינו, כולו מחורר עם אנטנות, אלוהים ישמור מה עשו לו מהאוטו, עשו לו מהאוטו מסננת. הרסו הרי מכוניות של אנשים, כן? אתה יודע את זה, לא צריך להגיד.

אמנון: בוא נגשש, נו.

רמי: כן, אבל בוא נהיה רגע רציניים. אני רוצה להוסיף משהו עליך. אני חושב שאנחנו מפספסים פה משהו. הוא נוגע בשוק, אמנון. אמנון, נגעת בשוק של היד שנייה והמשפרי דיור, אבל אתם צריכים להבין שקרה פה משהו בארבע השנים האחרונות. בוא נתחיל עם הקורונה, שקודם כל בקורונה אנשים חיפשו למכור את הבית שלהם שאין להם מרפסות ואין להם חצרות וחיפשו עוד בית אפילו עם חצי חדר כדי לעבוד מהבית. אחר כך באה המלחמה ואנשים הבינו שאין להם ממ"ד, אז כל השוק יד שנייה שהוא ברובו בתים ללא ממ"ד חיפש לשנות את הכיוון שלו לבתים עם ממ"ד. בנוסף לזה… וקפה.

צחי: קפה, בדיוק.

רמי: אף אחד לא רצה לקנות את הזה. גם השכירויות לבתים בלי ממ"ד ירדו, והשכירות לבתים עם ממ"ד עלו. עכשיו… אין שולחן? אין לי. עכשיו, אנחנו… זה לא תנועת שוק. עכשיו, מה שקורה יש לנו גם איזה…

אמנון: זה לא תנועת שוק. זה מה שקורה בתקשורת. אמנון, הוא מיבנה. גני יבנה.

צחי: אתה צריך לשמוח כבוד איתו.

אמנון: גני יבנה, לא?

צחי: איפה? יש לו עוד הרבה להגיע אליי.

רמי: עכשיו, אנחנו צריכים להבין כשבא זוג צעיר והולך לחפש דירה, אז קודם כל כבר בראש שלו זה עניין של ממ"ד שהוא צריך. ואם הוא לא זוכה במחיר למשתכן, אז הוא יחפש את הקנייה הכי נוחה. והקנייה הכי נוחה שהייתה לנו זה ה-20/80, ה-10/90 וכו'. שים עכשיו עשרה אחוז, תבוא עוד ארבע שנים, נתחשבן כבר ונראה מה עושים. הדברים האלו יצרו מצב שהשוק יד שנייה קפא במקום. באמת קפא. גם היד ראשונה קפאו. עכשיו, היד הראשונה הקבלנים עם המבצעים שעשו גרמו לשוק לנוע לכיוון שלו.

היום במקרה לפני הפודקאסט שלך ששמעתי, צחי, שמעתי את פודקאסט של ימית אפריאט ומנכ״ל דיפרנט, והוא נתן סקירה מה קרה בארבע שנים האלו ואיפה נהיה ביקוש לדירות, לשכירות. ואיפה שיש בקשה לשכירות זה באזורים שהם פריפריה, כמו נתיבות, שדרות, שהמחירים שם עלו גם של השכירות וגם של הזה. כלומר, יש שם תנועה ובקשות לזה. גם באופקים, דימונה. אל תשכחו שהמלחמה גרמה לקו הראשון של הגבול לרדת רצועה אחת למטה, אז כל הקריות וכל אזור כרמיאל ועפולה – שעפולה הייתה קפואה כבר במשך הרבה שנים עם רכבת העמק ישראל, שאנשים מכרו בתים וקנו בתים וגם כן אותו דבר משפרים ונתקעו עם בתים שלא יכלו למכור אותם – ומגדל העמק ויקנעם, שם המחירים עלו ולשם אנשים מגיעים. ובעקבות גם מה שקרה עם הקורונה ואמרתי והמלחמה, אנשים כבר מחפשים גם כן את איכות החיים שלהם, אז עברו לפריפריה יותר, לבתים צמודי קרקע. כלומר, צריכים לראות את תנועת השוק לאן היא הולכת ומה קורה. השוק יד שנייה הוא קפוא בקטע הזה, כל עוד לא יבוא איזשהו שינוי שם בנושא של הביטחון לאנשים בעניין הזה. ככה אני רואה את זה.

משתתף (אולי אלי?): אני רוצה גם להגיד משהו…

צחי: רגע, רגע, רגע, אמנון תן לו, מי זה?

רמי (או דובר אחר): אני רוצה גם להגיד משהו. אני רוצה להגיד למה אני חושב שהמחירים הם גם יעלו. אנחנו עכשיו נמצאים בדיוק בחודש שיאיר לפיד הכריז על "מע"מ 0". עכשיו, המחירים ירדו באחוז אחד, בסך הכל בשלושה חודשים האחרונים. שזה אומר, בתוספת אינפלציה ירידה של ארבעה אחוזים במחירי הנדל"ן. זה נתונים, עד היום מדדנו ככה לפי נתונים וזה מה שהם אומרים כרגע. עכשיו מה קורה? יש לנו שני סוגי נכסים: אחד שמחזיקים אותו ידיים חזקות, שקוראים להם יזמים, שהם אנשים מאוד חכמים, שזה דירות חדשות. והשני דירות יד שנייה. מה קורה במדינה שלנו? חצי מהדירות יד שנייה הם בפינוי בינוי. אז מה קורה להם?

אני קניתי דירה בבת גלים לפני שלוש שנים, היא הייתה רחוקה שש שנים מהריסה. עכשיו היא רחוקה שנתיים וחצי מהריסה. המחיר שלה, אתם חושבים שירד? עלה. אני קניתי במיליון וחמש מאות, ואני ראיתי דירה שאני מכירה עכשיו, שמכרתי אותה במיליון ושבע מאות עשרים לפני חודשיים. עדיין לא הושלמה כל העסקה, עדיין מחכים לכסף של המשכנתה. אני רואה שהמחירים ביד השנייה לא זזים לשום מקום. המחירים של החדשים… אני אתן לכם סקירה של מחירים שאני התעניינתי. אני גרשם להרבה מקומות שיגידו לי מחירים של דירות חדשות. בפרויקט חדש בקריית אליעזר ברחוב רוטשילד, דירת שלושה חדרים החל מ-2.20 מיליון.

צחי: דירת ארבעה חדרים החל מ-2.3 מיליון. אתה רוצה שניתן לך פרשנות? רגע אחד, אני אתן לך פרשנות.

רמי: לדירת שלושה חדרים שבקריית אליעזר, בפריסייל שהולך לצאת של צמח המרמן, החל משלושה חדרים החל מ-2.5 מיליון. אלה מחירים שמגלמים שלושים ומשהו אלף שקל למטר בבת גלים, ועשרים וחמש, עשרים ושבע אלף שקל בקריית אליעזר, שעד עכשיו היו שם רק דירות של "מחיר למשתכן פח", שהמחיר שלהן נשען על עשרים ושניים אלף שקל למטר, כבר שלוש שנים.

אבל אני, כמו שאני רואה את זה, אף אחד לא רוצה… הדבר הכי חשוב שיש לי להגיד זה, שכרגע כולם מסתכלים ויושבים על הגדר, כי הם ראו את הספינה של הנדל"ן מסתובבת, ואת המחירים יורדים קצת, ואת כולם מתחילים להזיע, והם אומרים: "אני לא אהיה הפראייר". וזה הכי חשוב מה שאני אומר עכשיו: "אני לא אהיה הפראייר, אני שייקנה, ועוד רגע המחיר ירד בעוד שניים, שלושה, ארבעה, חמישה אחוזים".

צחי: לכן גם ראיתי יזם אחד שהבטיח, אם תהיה ירידת מחיר, אנחנו מזכים.

רמי: נכון, נכון. היזם מבטיח במכירה עד כדי כך. אז אני אומר לכם, זה הכל פסיכולוגי.

צחי: לא אמרתי, היזם מבטיח את הנקודה הזאת, אם תהיה ירידה… לא, לא, רעי… אם תהיה ירידת מחיר, אני אשלם לך את היחידה. אבל תקשיב, יש שם התניה.

רמי: שני מיליון, ירד למיליון שמונה מאות, אני אתן לך מאתיים אלף בניכוי מע"מ. אבל בסדר. תקשיב טוב, תקשיב טוב. הרעיון הוא, אם אתם, רגע, רגע, כן, אתה נופל בזה כך, יקירי. תעקבו אחרי גלית בן נעים, ואחרי הפודקאסט "ממעוף הציפור", ואז תבינו מה תמונת המצב האמיתית של מדינת ישראל, ומה הנתונים האמיתיים של הנדל"ן, ואיזה בועה יש בנתיבות ובכל אשקלון ובכל האזורים הדרומיים האלה, שהמחיר שם של דירה, אני מבטיח לך, לא יזוז שקל אחד למעלה בחמש שנים הקרובות.

רק היזמים מצליחים לדחוף את המחירים. הרי בחיפה, בנווה דוד, נמכרו על הבית קברות דירות של ארבעה חדרים בשתיים וחצי מיליון שקל, על הבית קברות. היזמים הצליחו, הצליחו. ועכשיו אתה חושב שהם יורידו את המחיר? תאמין לי, זה רק למעלה.

צחי: אז רגע, אני עוד לא הבנתי.

רמי: בחודשים הקרובים אנשים יבינו, אנשים יבינו בחודשים הקרובים שזה לא הולך לרדת עוד הרבה, עוד אחוז, ואז זה יתהפך, ואז כולם יקפצו חזרה למים. ומה יקרה? אנחנו בתקופה של תיקון טכני. כמו בבורסה, יש תיקון טכני ואחר כך חוזרים לעלות. זה הכל, זה מה שקורה.

צחי: נכון.

רמי: ואף אחד לא רוצה להיות הפראייר, שישלם היום שלושה מיליון שקל, אם לא עוד מיליון תשע מאות. עוד לא חזרו כל המילואימניקים. אנשים שהיו מילואימניקים, מה הלכת לראות דירות? בדירה ממוצעת של שני מיליון שקל, חמישה אחוז ירידה, זה חמישים אלף שקל, זה 100 אלף שקל, זה הרבה כסף לאנשים. הם רוצים לראות שהם לא יוצאים פראיירים, זה הכי חשוב להם, בגלל זה מה לגדר? אבל הם יתפרצו כולם ביחד למים, ואתה תראה את זה, וזה יהיה: מי שיהיה בשוק יהיה לוקח, ומי שלא יהיה בשוק הוא ישלם את המחיר. ותיקח בחשבון גם שדירות ישנות, דירות ישנות אמורות לרדת במחיר. הדירה שלי בבת גלים היא בניין מ-1960 מתפרק, הדירה שלי, 60 מטר, לא שווה מיליון 700, אני אומר לך את זה. אם לא היה שם הפינוי בינוי של חברת שפיר הנדסה, הדירה הייתה שווה מיליון 400. במקרה הכי טוב, כי היא קרובה לבית חולים.

צחי: אבל זהו, אז אני אומר לך, זה לא יכול להיות… אבל למה קנית אותה?

רמי: אני קניתי אותה בגלל שהיו הולכים להחליף אותה לדירה חדשה, אבל מה שאני אומר זה שדירות ישנות, במקום ללכת ולהיות יותר זולות, כי הן יותר ישנות, הן מתייקרות, כי הפינוי בינוי מתקרב, אתה מבין? זה כאילו נגד הטבע. המחיר של הדירה שלי היה אמור להיות כל עשור לרדת.

צחי: למה אתה… רמי, זהו, סיימתי. לא, אבל אתה פשוט… אני בטוח במה שאתה אומר, שהוא אך ורק מהניסיון שלך. עכשיו, נתת דוגמה, ואני אתייחס אך ורק לדוגמה שלך, בשביל שתבין למה אני מתכוון. קודם כל, מאז ומתמיד, כשאתה מדבר דירות ישנות צריכות לרדת, אז אם זה נכון, למה ברמת אביב ג' דירת שיכון משנות ה-60 עולה 3 מיליון שקל? שבשלוש מיליון שקל אתה יכול לקנות וילה בפריפריה. אם דיברת על הדרום, אז לך לאופקים, אתה יכול לקנות וילה, לא דירת 60 או 70 מטר.

רמי: 50 מוכנות, כמעט.

צחי: למה? אני אענה לך על השאלה בדיוק. כי זה עניין של לוקיישן, כי הבלוק לא מתיישן, כי עוד פעם יש עניין של היצע וביקוש, ויש סרגל אחר. עכשיו, נתת דוגמאות קיצוניות של שתי שכונות, שקריית אליעזר היא כבר בעשר שנים האחרונות, רק מדברים עליה שהיא קודם כל בכניסה לעיר, ומדברים עליה שהיא הולכת להתחדשות. וחיפה, או בכלל, כל השכונות הקריות שמסביב לה, הן משוליי המדינות, הערים היחידות בכל העולם, שהן קרובות לחוף, ודווקא מה שנקרא, מה שמרוחק מהחוף, עלה יותר. קח את כל השכונות למעלה על ההר, שהן היו השכונות היוקרתיות, ובית שמן וכל השכונות שהן בעצם ליד החוף, הן ממש היו זולות. עכשיו המגמה הולכת להתהפך ולעשות תיקון לעצמה, ולא ניגע בזה.

אבל מה שאני בא לטעון, קודם כל לדעתי, עשית עסקה לא טובה, ולכן מהניסיון שלך… אבל המסקנה המתבקשת, זה אתה בעצמך אומר, המחירים עוד מתי יעלו, אז יש לי הצעה בשבילך, יש לי כמה הצעות על המדף, שמהר לפני שייגמר, כי מחר אתה תפספס את הרכבת, אז אם יש לך הון עצמי, תבוא, יש לי אחלה עסקאות.

אמנון: איפה? בוא, בוא, אני חייב להעיר לך משהו כאן, תקשיב, תעצור.

צחי: למי? קודם כל, לך.

אמנון: לך. אה, אוקיי. קודם כל, אי אפשר להגיד לבן אדם שהוא עשה עסקה לא טובה. זה שאתה יודע, לכן, אני תמיד ככה קווה, לפני שלוש שנים, לפני יום וחצי, והיום יש לבן אדם שווה עוד. רגע, רגע, רגע. עסקה טובה, תקשיב טוב את המשפט, עסקה טובה היא עסקה שנכונה לבעליה. בסדר? זאת עסקה טובה. זאת אומרת, שאם הוא עשה את העסקה, ואם הוא, זה מה… הוא קיים בתוך העסקה את המטרות שלו ואת היעדים שלו, ואת הרצונות שלו, והוא רוצה שיהיה לו בית בבת גלים, על אזור החוף, ליד, ליד…

רמי: רגע, תעצור, תעצור. נכון, נכון.

אמנון: ליד חיל הים, אז העסקה הזאת היא עסקה נכונה לו. לא כל עסקה נמדדת במספרים, כמו שאתה רואה אותם. ואם הוא עמד… ודווקא אנחנו כמלווים… רגע, ודווקא אנחנו כמלווים משקיעים, חלק מהדרך שאנחנו קונים לאנשים נכסים, לא רק… אתה יודע, היום הייתה לי שיחה עם מישהו במים, הוא דיבר איתי על אחוזי תשואה, מה ההבדלים בין פה לשם, והייתה לנו שיחה מאוד ארוכה. אז נכון שאתה מדבר על שני אחוז, שלושה אחוז תשואה, זה היה תשואות בארץ, זה קצת עצוב, זה קצת מדכא, אבל השאלה מה המטרה שלך?

אז קודם כל זה מבחינת התאמה של עסקה, זה אחד. שתיים, שתיים, מה שאמר רמי, מבחינתו, מבחינתו, הוא אומר: "אני קניתי דירה שאני יודע, המטרה שלי הייתה מראש, שאני קונה דירה שאני יודע שאני הולך לקבל דירה חדשה". ואני לא סופר אותה רק באחוזים, אני סופר את זה בכל הסיבות שבעולם, ובעליית ערך, אני קונה… הוא עשה עסקה מצוינת. הוא עשה עסקה מצוינת. ועם כל האזור של בת גלים, ועם כל האזור של קריית אליעזר גם מתפתח, ושם יש שכונה חדשה, ואנחנו יודעים איך זה משפיע ואיך זה משפיע, ואם יש את הרכבת, אם הרכבת גם תעבור צד, רוצים להעביר את הצד של המסילה וכל מה שעושים, כל הדברים האלה ביחד יכולים לענות לו למטרה שלו, גם אם הוא נגיד רצה דירה, לקנות דירה חדשה. ככה אנחנו מסתכלים על זה כשאנחנו קונים דירות.

צחי: אבל זה לא, זה לא, זה לא קשור לשאלה, זה לא קשור. ומה שאומר רמי, והוא אומר בצדק, הוא אומר בצדק, שזה חלק מההשפעה של עליית המחירים. למה זה חלק? והוא, אולי הוא חלק מהמשחק. זה חלק מההשפעה, הוא קנה דירה ששווה מיליון ארבע מאות, הוא הסכים לשלם עליה מיליון שש מאות, בגלל שיש לה כותרת של פינוי בינוי, שזה יכול להיות בכלל עוד חמש שנים. אתה מבין, הוא מוכן לשלם, כי הוא רואה מה יהיה המחיר. אתה יכול להגיד, תשמע, עכשיו, אז אני אומר, זה חלק מהשוק, זה חלק מהשוק, אבל כשאנחנו מסתכלים על כלל השוק, על כלל השוק, אוקיי? במילים אחרות, אתה אומר, עוד רבע אחוז ירד למטה, והברז ייפתח? אני רוצה ללכת לנשום בשקט.

אני אומר עוד הרבה דברים, אני אומר שאני רואה, אני רואה למשל אחד הדברים שהולך להשפיע על השוק, ואנחנו בכלל לא דיברנו עליו, על המחסור בדירות להשכרה. אתה מודע לזה שיש בארץ מחסור בדירות להשכרה? אני יודע שאתה מודע לזה. אתה יודע מה? בוא ניקח דוגמה, בוא ניקח דוגמה. היום, קח את מה שקרה בחולון, בסדר? קח את מה שקרה בחולון, ומה שהולך לקרות בחולון, בסדר? ששם אני, זה מגרש המשחקים שלי. חולון, המלחמה הורידה כמה בתים, נכון? כמה בתים שחרה, כמה עשרות אנשים. במקביל התחילו שם בינויים בינויים. אין דירות להשכרה.

היום, אתה מחזיק מלונה, אתה משכיר אותה. למה? בן אדם יש לו משפחה, הוא חייב להיות בבית ספר קרוב ליד הילדים. אין לו דירות להשכרה. היום, זה לא סוד, היום זה לא סוד. היום אתה, יש לך דירה להשכרה… עזוב, היו עכשיו חודשיים שהיו קשים להשכרה, בסדר? בגלל החגים, בגלל כל מה שהיה. היום אתה מחזיק דירה להשכרה, יש עליך הרבה קופצים. למה? אין הרבה דירות להשכרה.

מצד שני, גם מה קרה?

אמנון: גם מה קרה? זה לא נכון. אני אשלח לך כתובות בחולון. דירות ריקות. אם יש דירות ריקות, אם יש דירות ריקות.

צחי: תקשיב טוב, כל הדירות שאנחנו הוצאנו להשכרה, לפני שפרסמת את השלט, הושכרו. אני יכול להגיד לך דיון מהיום, לקוח שקניתי לו דירה, הדיירת שלו, הדיירת שלו, הייתה מוכנה הכל, הכל, הכל, כולל להגיע עם הרב לבעלה שיושב בכלא, כדי שיחתמו, העיקר שלא יוציאו אותם כי אין לה לאיפה לעבור. אין לה לאיפה לעבור. אני אומר לך, מהיום. נכון להיום.

עכשיו, גם מה קרה? מחירי השכירות עלו. למה מחירי השכירות עלו? בגלל שירדה התחרות. כשאתה אמרת קודם דבר מאוד חשוב, ירדה התחרות, ירדה זה, הכמות של המשקיעים ירדה. זה חד משמעי, אנחנו מרגישים את זה. גם אנחנו במקצוע שלנו, של מלווי המשקיעים, אנחנו מרגישים שיש פחות משקיעים שקונים דירות. נכון? אם היום לא כדאי להם ולא כלכלי להם מספיק, או שהם היו חלק מכל מה שדיברנו עליו קודם.

אמנון: לא, כי יש הצעות יותר פחות בחוץ.

צחי: אנחנו יודעים עוד משהו. אנחנו יודעים עוד משהו. אנחנו יודעים שהחברות שבנו דיור להשכרה, שזכו בדיור להשכרה, לבנות פרויקטים, מכרו את הדירות שלהם. מכרו את הדירות שלהם, בגלל עלויות הריבית, זה אפילו לא היה כלכלי להם להחזיק אותה, ונמכרו דירות – יובלים ורמ"י וכל אלה, ועוד חברות שבנו דיור להשכרה, אוקיי? קנו דיור להשכרה, מכרו אותה, זאת אומרת, ירדה כמות הדירות להשכרה.

יש מחסור בדירות להשכרה בארץ. זאת אומרת, שהיום יש עוד דרייב לאנשים, עוד דרייב לאנשים, ללכת לבנות דירות לגור. בוא תנסה לשכור דירה פה בשכונה שלי, בבית הכרם, ירושלים. בוא תנסה. בוא תנסה. אני מבטיח לך שלא תצליח. היום כבר על דירה שלושה חדרים, שמונת אלפים, שמונת אלפים חמש מאות שקל. אנשים מטורפים. מטורפים. מה שהם רוצים, מבקשים ומקבלים. אוקיי?

אז אני אומר, הרבה מאוד דברים שקורים בשוק לא נכון, גרמו לזה, גרמו לזה, שאנשים ירצו את הדירות שלהם לגור, כדי שלא יצטרכו כל פעם לעלות מחירים להשכרה. יש להם יותר דרייב לקנות למגורים, עם הדברים שאמרתי קודם, ואני אומר לך, שמה שהולך לקרות, מה שהולך לקרות, כשהשוק הולך להתפוצץ, באנשים שיקנו דירות, ויהיו מוכנים לשלם כמעט כל מחיר. רק דבר אחד אני מדגיש, רגע, לא, לא, אני מסיים. שנייה, שנייה, אלי. אני רק מדגיש דבר אחד, ותגיד מה שאתה רוצה אחר כך. צריכים לזכור, שבסוף, בסוף, יש איזושהי תקרת זכוכית. שהמחירים לא יכולים פור-אבר לעלות, לא יכולים לנצח לעלות, ושבסוף, בסוף, שהולך השכיר, או הולך העצמאי לקנות, כן? גם בסוף הוא נמדד בכיס שלו, שהוא בא לאלי, לייעוץ משכנתאות, שהוא בא, מודדים אותו בכמה הכנסה יש לו, בשביל לתת לו משכנתה, והוא צריך לעמוד בזה, אז המחירים לא תמיד יוכלו לעלות, אבל זה מה שהולך לקרות. עכשיו תגיד מה שאתה רוצה.

אמנון: לא, נפגע הרבה.

אלי: כן, אלי, התחלת להגיד משהו. אני אמרתי שהיום מחירי שכירות, בדרך כלל כמעט מגיעים למחירים שאתה משלם את התשלום החודשי למשכנתה, אז כבר עדיף ללכת ולקנות דירה, ולא להמשיך לשכור דירה.

צחי: כן, אבל מה המצב? מה המצב, שבגלל שיש פחות דירות לשכירות, מכל הסיבות שבעולם – בגלל שהריבית עלתה, בגלל שהעלו לנו את מס רכישה, כל הסיבות שבעולם, שגרמו לזה שאנשים פחות משקיעים, ואמנון אמר את זה, אמנון אמר את זה בצדק קודם: אם אנחנו היינו בתקופה, אם אנחנו היינו בתקופה של חוק דירה שלישית והכול, שצעקו שאנחנו 25-30 אחוז מהשוק, משקיעי הנדל"ן, אנחנו ירדנו בצורה תהומית. דיברנו על זה כשנפגשנו השבוע, שבוע שעבר, שדיברנו על זה שיש היום, הנה, זה לא סוד, אמנון אמר שיש פחות עבודה למי שעוסק במשקיעים, וגם אז לא כולם סגורים על עצמם.

אמנון: בארץ אני מדבר.

צחי: וגם אז לא כולם סגורים, אני מדבר על הארץ. בסדר? ואתה יודע מה? וזה אחת הבעיות שהרבה מאוד אנשים הלכו לחו"ל, גם אם בחו"ל יש רק תשואות ולא עליית מחירים. אבל זה לא משנה, זה בסדר גמור. אני אומר, אנחנו מדברים אבל על התוצאה של מה שקורה בארץ. על זה אנחנו מדברים. והתוצאה כאן בארץ, כל הדברים שאנחנו אומרים, תעשה אחד ועוד אחד ועוד אחד ועוד אחד, שהולך, בגלל המחסור, בגלל שכמה אנשים ירצו לקנות, ואתה אמרת עכשיו, שאם אתה צריך להגיד לבן שלך, ללכת לקנות דירת מגורים, או לשכור דירה, אתה אומר לו כבר, ברוב שזה עלה המחירים של השכירויות: "תקנה, תעשה את המאמץ, בוא ננסה לגייס את ההון העצמי ונפתור את הבעיה". אז בסוף תהיה דרישה עצומה של דירות למגורים, עם האווירה שהשתנתה ועם הכול, והדבר הזה יגרום לזה שיהיה ביקוש עצום, היצע יותר נמוך, ואנשים ישלמו כל דבר, וראינו את זה גם בקורונה, עם עליות מחירים, וזה מה שהולך לקרות. לא יכול להיות הפוך, לא יכולים לרדת את המחירים במצב הזה.

אמנון: א', הקורונה עשה משהו אחר לגמרי, שדרך אגב, היום אפשר להגיד את זה, לפחות יותר אנשים מסוגלים מנטלית, לקבל את התזה, שגם הקורונה זה היה מה שנקרא, התערבות של מישהו, בשביל לשחק לנו בראש. אני כן מסכים שעד הקורונה, הייתה, מי שזוכר, הזיכרון שלנו קצר, אבל עד הקורונה, בתים פרטיים, צמודי קרקע, איבדו מה שנקרא, מהאטרקטיביות שלהם, והתחילה האופנה של המגדלים. אנשים פשוט עזבו בתי קרקע ועברו למגדלים. כשהגיעה הקורונה, וסגרה את האנשים בבתים, אז הם מהר חיפשו את הדירות גן, ואת כל הצמודי קרקע, ואז המגמה שוב פעם התהפכה, המגמה שוב פעם התהפכה. אבל זה עוד פעם, כל הצוואר בקבוק הזה, שהיו מייצרים לנו באופן מלאכותי, באמת הצליח לפמפם את הבועה במשך 75 שנה, וזה בסדר. ולכן אני אומר, מי שחושב בצורה ליניארית, שמה שהיה הוא זה שיהיה, הוא בהחלט צודק, כי יש לו גם סימוכין וגם תימוכין, וגם קבלות ממה שהיה.

אני טוען אחרת. ואנחנו הגענו כבר לסוג של, אתה אמרת בעצמך, גם אם היום יורידו את הריבית טיפה, זה ייתנו כמו שאמר רמי, קצת יותר ישחררו לנו את הפסיכולוגיה, שאנחנו כבר לא פראיירים, להפך, מי שלא יקנה יצא פראייר.

צחי: נכון. מהר, מהר כי מחר ייגמר.

אמנון: אז זה בעצם ייתן לנו… הנה כמו אותו יזם שהתחייב, שאם המחירים ירדו, הוא ישלם. אני הייתי תופס אותו, סליחה על הביטוי, אבל אין פה ילדים, נכון? הייתי תופס אותו בביצים, ומביא אותו לחתימה, עם התחייבות, ועם ערבות בנקאית להתחייבות שלו, שאם זה ירד הוא משלם, והייתי הולך וקונה ממנו. זה אחד… איך אומרים לפעמים? אם לא מוכרים לך מוצר, כנראה שאתה המוצר.

צחי: זה כמו לעשות שורט מה שאמרת.

אמנון: אני הייתי הופך אותו למוצר. זה צעד של ייאוש, של יזם.

צחי: באמת זה מה ששמעתי.

אמנון: ברור, זה יזם שכרגע, זה לפני שהבנק הולך לסגור לו את השיבר, הוא צריך רק להראות עסקאות. בוא, אף אחד לא יכול לתת תעודת ביטוח. בטח לא יזמים גדולים, לא יודעים לתת היום תעודות ביטוח. ואנחנו רואים מה קורה בחברות הגדולות, מה שנקרא במטה שיווק שלהם. חבר'ה, הכל קשקוש. אל תאמינו למה שאומרים לכם. אני אומר, הלכה למעשה, גם אם יהיה עכשיו איזושהי התעוררות, ואיזשהו סוג של רפיון, יש אנשים שיש להם כסף. ואנחנו יכולים לראות את זה דווקא בדירות פרימיום. בדירות של עשרות מיליונים, יש היום עלייה במחירים. זאת אומרת, יש שכבה, יש שכבה של אוכלוסייה, שיש לה עודפים של כסף, ואנחנו רואים את זה בעסקאות האלה, בתל אביב, בשדרות רוטשילד, ב-54 מיליון שקל. בוא, הרי זה לא עסקה של… זאת אומרת, זה לא מאפיין את כל ה… לקוח שאנחנו בעצם מדברים כבר שעה וחצי פה.

צחי: וזה כולם מזכירים. בוא נדבר בנשימה אחת. בוא נלך על השכבה של… על העסקאות שעכשיו אמרת, של ה-54 מיליון, זה לא במשחק שאנחנו מדברים.

אמנון: זה סוג אחר, זה סוג אחר של משחק, זה סוג אחר, שעידן עופר קונה במגדל ברוטשילד דירה, ב-160 מיליון, אז זה לא המשחק שלנו. זה לא המשחק שלנו. זה לא המשחק של השוק, זה אנשים שיש להם כסף, הם לא יודעים מה לעשות עם הכסף שלהם, והנשים ששמים…

צחי: אתה היית שם, גם אם אנחנו עושייה… תראה יש הרבה כסף, כל התיקי נכסים שלנו בשוק ההון עלו, כולנו עשינו כסף בשוק ההון, כולנו, כל העובדים של המדיה, כל העובדים של ה…

רמי: תראה, אני מסכים איתך שיש בועה, אבל הבועה הזאת יכולה להתנפח, הבועה עוד חמש שנים גם. רק אומר. לפני שתתפוצץ, ואני מסכים שיש בועה. אבל תתפוצץ עוד חמש שנים. תוציא את הכסף ותקנה נכסים, גם אם תקנה עסקאות לא טובות, עדיין גם כשהשוק יתרסק הנכסים עדיין, הפיזיים, הנדל"ן, יצטרכו אותו. אז יכול להיות שהשוק יתמוטט, נראה שקנית במיליון וחצי. רגע, מה פתאום? די, נו, 80 אלף דולר, קדימה, זה הזמן. אם היית לידי, הייתי שם לך פלפל על הלשון.

צחי: אבל רגע, רגע, תקשיב, יש כאן, יש כאן ממקודם, ואפילו כבר מתחילת הערב, מאיה גולד, אני לא יודע אם היא עדיין פה איתנו, שאני לא מבין אם היא כותבת: "תחזיות נשמעות כמו החדשות בטלוויזיה, כל שדרן מדבר מהפוזיציה שלו בלי קשר למציאות". ואני לא יודע אם היא מדברת עלינו או שמדברת על מה שיש בחדשות. מאיה נמצאת איתנו?

אמנון: "אני לא קשור למציאות", עזוב.

צחי: אה, לא, הנה, היא ירדה. טוב, אז אני פספסתי איתה.

אמנון: היא מאוד מציאותית.

צחי: אני לא יודע למה היא התכוונה, אם היא התכוונה אלינו, או היא התכוונה לשדרנים שמשדרים בטלוויזיה, אבל אין ספק, אין ספק, וראינו את זה. אתה יודע מה, באיזה תקופה היה הכי הרבה הודעות שהן לא אמיתיות? בתקופה של כחלון. כשכחלון היה כל הזמן מפמפם מידע על ירידת מחירים והכול, אני מזכיר לך, ודיברתי על זה גם בזום הקודם, שהוא אמר בתחילת הקורונה, באפריל-מאי, הוא אמר שיש ירידת מחירים – שלא הייתה עסקה אחת בשוק. אז איך יש ירידת מחירים אם אין עסקאות, אז איך הוא מדד את זה? אבל כמובן שהיו, זה היה מישהו שחר, מסתכל יחצנות, והיו ידיעות מגמתיות. רגע, היו ידיעות מגמתיות, ואנחנו יודעים איך זה עובד.

אני חושב, אני חושב, אמנון, שאנחנו נתכנס, ואני שמח על הדיון שהיה, אלא כן, יש עוד מישהו שרוצה להגיד משהו, להגיב?

רמי: רק להגיד, שוב, לעקוב אחרי גלית בן נעים.

צחי: עמי, רק, לא, לא, אתה יודע, אתה עושה פה משהו לא יפה, אתה, בתוך הפודקאסט שלי מפנה לפודקאסטים אחרים.

רמי: לא, לא, לא, לא, לא. זה הלולאריזמי (אלטרואיזם?). אין לה פודקאסט, אין לה פודקאסט. גלית בן נעים ממשרד… עובדת מדינה, עובדת מדינה. רק אם היא תארח בפודקאסטים והיא תיתן את הנתונים האמיתיים, תקשיבו לגלית בן נעים, תקשיבו לפרק שעולה.

אמנון: אל תאמין לה, אם היא עובדת במדינה, אל תאמין לה. המדינה דופקת אותך ואתה מקשיב לה. במשרד האוצר או במשרד השיכון או בלמ"ס, משהו כזה, והיא תיתן לך את הנתונים האמיתיים. אלה הפקידונים, אלה הפקידונים שצוחקים לנו.

רמי: אפקטיבית, המחירים בבאר שבע, הדירות נמכרו השנה בבאר שבע דירות בהפסד ריאלי.

צחי: רגע, רגע, רגע. אתה רק שכחת שהשוק בבאר שבע, אנשים הלכו אליו כמו עדר, ואנשים קנו שטויות, ואנשים לא בדקו את השוק, ואנשים פנטזו על זה שחיילים יגורו להם בדירות, ואנשים לא בדקו מה הם קונים, ולא בדקו תחזיות של התחדשויות עירוניות ועוד הרבה מאוד דברים, ובאמת השוק שם עמד, ולא עלו המחירים, והשכירויות נשארו אותו דבר. עזוב את השוק בבאר שבע, זה לא דוגמא לכלום. זו התנהלות של שוק מקומי, וגם בנו שם הרבה מאוד דירות שלא לעניין. עזוב, אנחנו שם בסיפור אחר.

רמי: גם אנשים היגרו לאופקים, שזה בדיוק חמש דקות נסיעה לאזור תעשייה ולמרכז עיר באר שבע, ומרוויחים עוד שמונה עשרה אחוז מס.

צחי: יפה. הטבות מס. אז אנחנו גם על זה דיברנו. אז הוצאת לי את המילים מהפה, ועל זה גם דיברנו פה, גם בזום, וגם דיברנו בינינו. אז יש בו, אתה יודע, העניין הוא, וזה מה שאני רוצה, ואני נורא שמח על הדיון הזה. אבל אנחנו צריכים ללמוד לעצמנו, שאנחנו הולכים ודנים, ובגלל זה גם ביקשתי את הדיון בעקבות מה שהיה היום בקהילה. אנחנו צריכים לבחון כל כך הרבה מרכיבים, וכל כך הרבה הבדלים, בין שווקים, ויש הבדלים תהומיים בין… הנה, אמנון אמר, השוק ברמת אביב, והשוק בת גלים שרמי אמר, והשוק בבאר שבע, והשוק בירושלים, ושווקים בכל מקום, ולכל דבר יש סיבות, וצריכים לנתח מה כל דבר משפיע נקודתי.

אז אם זה בבאר שבע, וזה המס שנתנו הקלה באופקים, ואם זה מלחמות, ואם זה קרבה לזה, ואם זה סיבה שבתל אביב ירדו העסקאות, בגלל שאנשים גילו בקורונה – ואמר את זה קודם אמנון – אנשים גילו בקורונה שלא חייבים לגור במרכזי הערים ובבתים ישנים. זה לא הסיפור האחד. בתל אביב, אני יכול להגיד לך שבתל אביב יש כל כך הרבה גורמים, ואני יכול לתת לך דירות שעומדות על המדף, וזה לא בגלל המחירים שלהם, מסיבות אחרות לגמרי.

עמית: אבל עדיין, כשמסתכלים בנתונים, עדיין רואים ההיצע שם במרכז הוא מאוד גדול של הדירות שלא נמכרו. מספר ההשכרות הוא מאוד קטן. זה נראה כמו מקרה קלאסי שהמחיר לא מתאים…

צחי: אבל תזכור שקרה עוד משהו בתל אביב. בתל אביב היום יש בעיה, ברוב הדירות אין מקלטים ואין ממ"דים, והעיר הזאת נפגעה. וחוץ מזה, אמר לך אמנון, היא עברה, זאת אומרת, העיר תל אביב עברה טלטלות של קורונה, שאנשים גילו שהם לא חייבים לגור במרכזי הערים ובבתים ישנים. תל אביב עוברת מהפכה. והמהפכה הזאת היא מהפכה שקורית יחסית בן לילה. זאת אומרת, אין התאמה בין הישן לחדש. תל אביב יש מצוקת חנייה. לא כל הבניינים יש להם חניות מוצמדות, שזה אחת הבעיות.

אז יש מיקומים שהם "פריים לוקיישן" מבחינת המיקום, אבל מי שכבר יש לו לשלם 7 מיליון שקל על דירת 70 מטר, מבקש ועדיין הולך להשקיע בו עוד איזה 2 מיליון שקל על שיפוצים, הוא מבקש שתהיה לו חנייה, הוא מבקש שיהיה לו אולי גם ממ"ד וכולי וכולי, ולא כל הבתים עונים על הפרמטרים האלה. תל אביב נפגעה במחירים, גם בשכירויות, וגם בקנייה. אין היום הרבה עסקאות.

גם צריך להבין שראש העיר בכלל מנסה להפוך את העיר הזאת למשהו אחר לגמרי. מי שמכיר את תוכנית החמשת אלפים (תב"ע 5000), בכלל שם אין כמעט ואין בכלל חניות מוצמדות, זאת אומרת הוא בכלל איפה שהרכבת הקלה עוברת. הוא פשוט לא רוצה שאנשים ייכנסו עם מכוניות לעיר. הוא הופך את העיר לבלתי נסבלת. זאת אומרת יש עם זה בעיה.

עכשיו צריך להבין שכמות השוכרים בתל אביב, זה לא למשל כמו כל עיר שאנחנו רגילים, קח את ירושלים, את גני יבנה, אלא אנשים שבעצם, זה האוכלוסייה שבעצם גרה שם, המשפרי דיור, אין שם הגירה חיובית מטורפת. בתל אביב למשל, בשכונות מסוימות, רוב מה שנקרא תושבים הם בכלל לא בעלי נכסים, הם שוכרים שמגיעים מכל מיני מקומות בארץ. אז היום כשאנשים באים להשקיע בתל אביב, יש מקומות מסוימים שרואים את ההשקעות האלה, ואיפה הנקודות ששווה לאותם משקיעים לשים 8 ו-10 מיליון שקל בע"מ, ויש שכונות מסוימות שאף אחד לא נוגע בהן. אבל תל אביב זה מדינה בפני עצמה, והיא לא קשורה למה שאנחנו מנסים פה להגיע, לאישית הובנה מכל השיח פה.

רמי: גם אם תהיה עלייה, עד סוף שנת 26, רמית, תוציא את הכסף מהבורסה. קנה נכסים.

צחי: אני רוצה להציע, אנחנו הגענו כבר שעה עשר, היום הזהרתי שאני עושה תשע וחצי, אבל ידעתי שזה מה שיקרה ואני שמח.

אמנון: מה זה בגללי? לא, מה? מה זה בגללי? עכשיו אתה מאשים אותי? כן, כן. פולני זה, אה?

צחי: א', אני חושב שאתה תרמת פה, לא, אני חושב שהייתה פה תרומה שלך, של רמי, של אלי, לדיון מאוד טוב, אני מאוד שמח עליו, יותר טוב ממה שתכננתי. ואני רוצה להציע משהו. אני חושב שעשינו פה איזה משהו, איזה כברת דרך בזום הזה, בדיון על מה שקורה, ולנתח, ואני רוצה להמשיך את הדיון הזה בשבוע הבא. אני קורא פה לאנשים, ואני אקרא לעוד אנשים מהקהילה, אני אשמח אמנון אם אתה יחד איתי, תהיה בזום הבא, אנחנו נעשה המשך לדיון הזה, ונמשיך לדון ונדבר גם על השכירויות, וגם על הדברים, אולי נוסיף עוד נתונים, שאני חושב שבאמת היה כאן דיון מאוד מאוד חשוב, שבאמת הרבה זמן לא נהניתי ככה, מאקשן ומאדרנלין, ואני חושב שאם אתם מסכימים, אז אנחנו נמשיך את זה שבוע הבא.

יופי, אז אני מכריז כבר על שבוע הבא, ואני כבר אפרסם את זה, אמנון ברשותך, אני אשים תמונה שלך ליד התמונה שלי, ונוביל את זה שנינו. לא עשיתי גבות, תבוא אליי אם הייתי מומחה, ולעשות גבות, אני עושה אבל גם את זה, כן, איזה מרווח עשית, ראית? כן, אז זהו, אז תודה רבה לכולם, על הערב המרתק, תודה רבה, לאלי, רמי, ואתה יודע, אנחנו בכל סוף ערב, יש לנו את השאלה של שמואל ירושלמי, אז נסיים איתה את הערב הזה, ושתהיה לכולנו בשורות טובות, והכל יהיה טוב. תודה רבה. אנחנו נפגשים שבוע הבא, אז שמואל, כן, שאל בני. תודה רבה.

שמואל ירושלמי: כן, אני פה. אז השאלה שרציתי לשאול… אבל איפה אתה לא רואה עם החשמל, הוא נראה כמו איזה סוכן שב"כ. עכשיו הרגעת אותי, אני פותח תאונה. אז זהו, אז זהו, אז השאלה שלי נוגעת דווקא להתחלה שלה, כשדיברת על הארנונה, אז רציתי לשאול אותך: הרי כל מועמד שמתמודד בבחירות מוניציפליות, ולא משנה באיזו רשות מקומית, מבטיח הרים וגבעות, בין היתר מבטיח שהוא יבטל את הארנונה, שכמובן זה בלתי אפשרי היום. אז רציתי לשאול, האם למשל מדינה הייתה מתקצבת כמו שצריך רשויות מקומיות, האם זה היה יכול באופן אוטומטי להוביל, אם לא לביטול טוטאלי של ארנונה, אז לפחות להורדה משמעותית של סכומי ארנונה שמשלמים אנשים, גם עסקים פרטיים וגם בעלי עסקים.

צחי: אני אענה לך, לא כמומחה לארנונה, אני רק אענה לך דבר כזה: אנחנו לא כוויית, ואנחנו לא ערב הסעודית, ואנחנו לא כל מדינות העשירות האלה. כל זמן שהמדינה לא מסוגלת לממן את הרשויות המקומיות, כל זמן שהרשויות המקומיות זה תקציבי עתק שצריכים לניקיונות, לתחזוקה, לפיתוח, לכל מה שקשור, ולא רק בשביל להחזיק את הגבירים של העיר… אני לא רואה דרך, לא רואה דרך שיורידו את מחירי הארנונה, שימצאו את הכסף ממקור אחר. לצערנו, המדינה שלנו, שאין לה מספיק כסף – דיברנו על זה בתחילת הערב – לפתור את בעיות הביטחון שלה, לקנות טנקים, לשלם את הצבא שלה, לשלם גם את הניקיון של הבית שלך והשטח שלך והדברים, ואין ברירה, זה צריך לצאת מהכיס שלנו. אני לא רואה דרך אחרת. אבל עוד פעם, זו תשובה של צחי, שהוא לא מומחה לארנונה. טוב שהוא לא שאל אותי, מה? טוב שהוא לא שאל אותי, מה אתה חושב על זה?

אמנון: הנה הוא כן שאל אותך. עזוב, עזוב, עזוב מה אני חושב. אני שואל אותך שאלה אחרת: מה הארנונה קשורה לכל מה שדיברנו? ביחיאת, תגיד לי, איפה הארנונה הכי זולה, איפה הארנונה הכי זולה בארץ? איפה? בתל אביב. באמת? ברור. הם מכניסים כסף מחניות וכל הדוחות ומה שצריך. דרך אגב, זו מחלקה אחת שהיא מאוד יעילה אצלם, אבל יש להם המון מחלקות, והארנונה הכי זולה בארץ זה בתל אביב. ומה שאני שאלתי, זה לא בשביל להטריס, אבל באמת, מה קשורה הארנונה לכל הדיון עם מחירי הנדל"ן?

צחי: הוא שאל את זה בנושא… בהתחלת הערב הזכרתי שעשיתי פודקאסט בהתחלה, כי בהתחלת הדיון הוא דיבר די בהרחבה, בסדר, על נושא מחירי הארנונה. טוב, אני לא יודע, מה שאני לא הייתי… אני לא יודע. כן, כי אני סיפרתי שקלטתי פרק על הארנונה וזה פרק חשוב, אז הוא שאל. לא לעניין.

אמנון: חברים, אני לא משלם ארנונה. למה אתה לא משלם ארנונה? תעזוב, זה בדיון הבא.

צחי: חברים, שיהיה לילה טוב, לילה טוב, להתראות. רמי, תודה רבה, היה מעניין מאוד. ביי.