תמלול פרק זום נדל"ן — חולון

גרסה ערוכה ומתוקנת

צחי קווטינסקי | נדל"ן בקלות

הערת עריכה: זהו תמלול ההקלטה של הפרק, מתוקן משגיאות תמלול אוטומטי (שמות מקומות, מונחים ומספרים), עם פיסוק וחלוקה לפסקאות לנוחות הקריאה. הדיבור המקורי נוקה מגמגומים, חזרות וקטעי טכני (כמו בקשות להשתקה בזום), אך התוכן, הסדר והניסוחים נשמרים נאמנים לדברים כפי שנאמרו.

פתיחה

צחי: כולם, סליחה — מה המצב? עוד לא הכול מוכן. טוב, לפחות יש לנו מניין, אז אפשר להתחיל.

אני מגיע משערי צדק. שם חסמו כבישים היום.

היה שם בלגן, אבל ברוך השם הכנסנו ספר תורה, וגם שם אפשר היה לראות את האהבה שיש במדינה. מיד היו כאלה שזעמו: "מה פתאום ספר תורה בבית חולים? למה לערב את הדת?" ו"תראו מה החרדים עושים, הם לא הולכים לצבא" — אבל מה בכלל הקשר בין חרדים לספר תורה? ספר תורה זה דבר שקשור לכולנו, הוא לא של החרדים ולא הסמל שלהם. זה בדיוק מה שקרה שם, ועצוב לראות איך מיד מסיקים מסקנות ומתלהמים.

ואפשר היה לראות שם שרוב האנשים בבית החולים הם אנשים דתיים וחרדים, או שומרי מסורת כמונו. אבל היה עצוב לראות את התגובות של אנשים.

על התנהלות ציבורית (רקע לברכת השנה)

אני לא אוהב לדבר פוליטיקה, אבל כשאני רואה איך דברים מתנהלים — וזה כבר לא עניין של מפלגה מסוימת, זה חוצה מפלגות בהתנהגות — קשה לי. קחו למשל את חבר הכנסת גפני: אפשר לחלוק על דעותיו כמוביל דעת קהל בציבור החרדי ועל התנהלותו בנושא הגיוס וכדומה, אבל אי אפשר לקחת ממנו שהוא אחד הפרלמנטרים הטובים במדינת ישראל.

היו לנו במדינה הרבה חברי כנסת שהיו שנויים במחלוקת — יוסי ביילין, יוסי שריד ואחרים. אנשים לפעמים שוכחים שהם רק ייצגו דעות, וזה תפקידם, ולא היינו חייבים לאהוב אף אחת מהדעות האלה. אבל מבחינת ההתנהגות, ההתנהלות בכנסת, העבודה הפרלמנטרית והחקיקה — אני זוכר את השנים הארוכות שבהן רחל עבדה בכנסת, בערך מ־1996 ועד 2017, ובהן שימשה ראש מטה של השר גדעון עזרא ז"ל עד 2012 ולאחר מכן המשיכה לעבוד שם. תמיד שמעתי ממנה — גם על חברי כנסת ממפלגות אחרות, שלא תמיד הסכמנו עם דעותיהם — הערכה על ההתנהלות, על העבודה הפרלמנטרית ועל הדאגה לציבור.

לבוא בשעה 12 בלילה, אחרי 35–38 שנות כנסת, ולהניח לחבר כנסת מכתב פיטורים על הדלת כמו לגנב — זו בושה, ובושה כפולה. ואני אומר את זה למרות שאני עובד עם הציבור החרדי, קשור אליו ומעביר אצלו קורסים. אני פשוט לא מוכן לקבל התנהגות שאינה בדרך ארץ. רוצים לומר לבן אדם שההחלטה לגביו השתנתה? אפשר לעשות את זה ביום, בכבוד — להזמין אותו, להודות לו על השנים, לתת לו מתנה ולחיצת יד, ולהסביר לו את השינוי. אלה דברים שלא יורדים לי בגרון, וגם לא עוד הרבה דברים בפוליטיקה. אני מקווה מאוד שבבחירות הקרובות נזכה לשינוי. פעם, לפני שנים, ידעת בדיוק את מי אתה מצביע, בלי לחשוב פעמיים. יש לנו כמעט געגועים לאנשים כמו בגין — לא תמיד הסכמנו איתו, אבל היה לו דרך ארץ, והוא ידע לקחת אחריות; ראינו איך הוא שילם על כך מחיר כבד.

אני מזכיר שוב: בתקופה שפיקדתי על השכונה שלנו במשמר האזרחי הייתי אחראי גם על השומרים ברחוב שלום מוכתר. אני מספר את כל זה משתי סיבות: א׳, זה כואב לי; ב׳, ואני רוצה לעבור עכשיו לדבר קצת על חולון, ואולי ורד תעזור לי — אני רואה שגם ידית שלב הצטרפה, והיא מומחית לחולון ותושבת העיר, אז ידית, אם את איתנו, את מוזמנת לפתוח מיקרופון ומצלמה ולעזור לי.

ברכת סוף השנה

אנחנו נמצאים בסוף השנה — זהו למעשה זום הנדל"ן האחרון לשנת תשפ"ו. מעבר לכל האיחולים, אני רוצה לאחל שנת שלום ושקט, ביטחון, ושלא נזדקק לכל כוחות המילואים ולכל מה שקורה בין המלחמות, ושאנשים יוכלו לחיות עם משפחתם ולא רק מעבר לקווים. היום בדיוק ישבתי עם חבר שהגיע מלבנון וסיפר לי מה שם קורה — אנחנו לא באמת מבינים מה קורה בצפון. שמעתי שהולכים לפוצץ שם מנהרה, וראיתי את זה במו עיניי היום. אלה דברים שחיילים נותנים בהם את הלב והנשמה, ומדובר בהריסת מנהרות של קילומטרים — דברים נוראיים.

אז מעבר לכל האיחולים של בריאות ושנה טובה, אני רוצה לאחל שהעם שלנו ייכנס לשפיות, ושהשיח יהיה שיח של בני אדם. אפשר לדבר עם אנשים גם כשלא מסכימים איתם ולא מקבלים את דעתם, ובכל זאת בצורה תרבותית שמגיעה להבנה — בלי להתלהם, בלי להשמיץ ובלי לפגוע. אנחנו כבר רואים איך מערכת הבחירות הבאה מתחילה, ולפי הסרטונים הראשונים אפשר לנחש לאן זה הולך. אז אני מאחל לשנה החדשה שכולם, גם מי שרואה ושומע את זה, ילמדו מאיתנו את השיח ואת הדרך, שיהיה שקט ורוגע — וזה יחזיר את הרוגע גם למשפחות, כי גם בתוכן יש חילוקי דעות. זה האיחול הגדול ביותר שלי לשנה החדשה.

וכמובן, אי אפשר שלא לאחל שנת צמיחה וחזרה של שוק הנדל"ן ופריחה שלו — השוק היום די מת, וזה לא מתוך אינטרס אישי שלי להרוויח יותר כסף או לעשות יותר עסקאות, אלא כי יש לנו צורך אמיתי במדינה. אנשים יושבים בלי דירות, אנשים מפחדים לפעול, אנשים הולכים ומסכנים כספים בחו"ל, נכנסים לעסקאות בקרקעות חקלאיות ומסכנים בכך את כספם. אני פוגש כל יום אנשים שבאים להתייעץ איתי מתוך ציפיות לא ריאליות — "אם אני שם עכשיו 2,000 שקל, מתי כבר יוצא הפרויקט?" אז אני מאחל גם שלא יהיו רמאים ושקרנים שמתעים אנשים, ושמי שמייעץ יגיד את האמת — מה הסיכויים, כמה זמן זה עשוי לקחת, ואם בכלל.

קצת עליי — ולמה חולון

ברוח הזאת אני רוצה לדבר על מה שאני עושה. כמלווה משקיעים אני עוסק בעיקר בשלוש ערים — ירושלים, שהיא העיר החשובה לי ביותר, חיפה ותירת כרמל — ובאותה מידה קונה בהן דירות גם למשקיעים וגם לרוכשים למגורים. אבל כבר כמה שנים אני עוסק גם בעיר רביעית: חולון.

למה חולון? זו שאלה שעולה הרבה, ואני יודע שאתם זוכרים את התשובה — מישהו סיפר לי השבוע שהוא מצטט דברים שאמרתי, כך שאני רואה שמקשיבים. הגעתי לחולון בעצם דרך לקוחה: הייתי עסוק אז בעיקר בחיפה, בצפון ובתירת כרמל, וביום אחד היא פנתה אליי ואמרה, "צחי, אני רוצה לקנות דירה בחולון, ולא אקנה בלעדיך." אמרתי לה שאני לא קונה בערים שאני לא מכיר — אינני מהמלווים שקונים במקומות שהם לא חיים בהם ולא מכירים, כי מי שלא יודע להשוות בין רחוב לרחוב ולא מכיר את הבתים ואת הציבור, אין לו שם שום ערך מוסף. לצערי, יש מלווי משקיעים שכן קונים במקומות שהם לא מכירים וחושבים שהם עושים בכך טובה, ואנשים תמימים הולכים אחריהם.

היא אמרה, "אני חייבת." אמרתי לה, "התפרצת לדלת פתוחה" — אני מאמין בחולון כבר שנים. ביקשתי ממנה שלושה חודשים, ובתום שלושה חודשים כבר קניתי לה דירה. באותם שלושה חודשים הסתובבתי בעיר ברגל ולא רק ברכב — עשיתי שם קילומטרים, למדתי את אזור התעשייה, הסתובבתי בתוך השכונות ולמדתי מה ההבדל ביניהן. משם התאהבתי בחולון, ולמדתי להאמין בה ולאהוב אותה — וזה לא השתנה עד היום. מאז קניתי בה עוד הרבה מאוד דירות, גם למשקיעים וגם לרוכשי דירה למגורים.

למה חולון ולא בת ים

הרבה שואלים אותי: למה חולון ולא בת ים? הרי מדובר בשתי ערים סמוכות שנראות דומות — אבל הן ממש לא דומות. בת ים יושבת על חוף הים, וחולון יושבת ממזרח לה. ואני רואה שחולון נמצאת בדרגה, ואפילו כמה דרגות, מעל בת ים. כשאני אומר את זה לאנשים הם מופתעים: הרי בת ים יושבת על הים, וכבר יש לה רכבת קלה שעוברת בתוכה — אז למה לא לקנות שם?

הסיבה הראשונה קשורה למה שקורה בבת ים עצמה: המרווח בין הבניינים. בבת ים נכנסים ורואים בניין אחרי בניין אחרי בניין, בלי חניה מוסדרת, הכול צפוף מתחת לבניין — לא משנה כמה משפצים. וזה מתחיל עוד משנים אחורה: בת ים הייתה עיר שהרמה הסוציו־אקונומית שלה הייתה נמוכה יחסית. מי שהסתובב פעם בשדרות העצמאות זוכר את השיירות המפוארות שהגיעו לשם — מרצדסים וג'יפים של אנשים "עם הבטחה" — לא פחות מרשימות משיירת ראש ממשלה, רק בלי הסמל של המדינה. בגדול, ברמה הסוציו־אקונומית, אפשר לומר שבת ים הייתה ברמה בינונית ומטה, עם דגש על המטה.

התוצאה הייתה שהרבה אנשים לא רצו לגור שם ורצו לצאת. אני זוכר חייל שאימצתי, ששירת איתי במודיעין וגר איתי כשהייתה לי דירה בנחלת בנימין — ראיתי את משפחתו חיה בשיכונים הצפופים האלה, ורק רצתה לצאת למקום נוח ונעים יותר לגדל בו ילדים. הרבה אנשים בבת ים מכרו את דירותיהם כדי לצאת, ואת הדירות קנו משקיעים במחירים נמוכים — עסקאות מצוינות, בלי ספק. ורד, שנמצאת איתנו, עשתה פעם עבורי חקר שוק על מקום כזה: שלחתי אותה לעשות תצפית לילה סביב דירה שהיא שקלה לקנות. היא חזרה ואמרה, "צחי, הבנתי למה אתה מתכוון" — נכון, ורד? הדירה הייתה ממוקמת מעל פיצוצייה, אבל זה לא רק עניין הפיצוצייה עצמה, אלא כל מה שסביבה: המכוניות שחונות שם, החבר'ה שמסתובבים, המוזיקה, וגם חנות ירקות שהייתה פתוחה עד חצות.

זכור לי גם זוג שקנה דירה באחד המגדלים אחרי שהתייעץ איתי, ולמרות שהזהרתי אותם. קנו דירה עם נוף מדהים לים, אבל מהר מאוד ביקשו לעזוב — ולבסוף עברו לאזור חדרה, לבת חפר בערך. עשיתי גם שני פודקאסטים על בת ים, ובראשון שאלתי את נתנאל טויזר מי קהל היעד של העיר, והוא לא ידע ממש לענות — כי מדובר בעיר של משקיעים. אבל בואו נדבר על חולון.

חולון כצומת תחבורתי

אגב, יכולתי לדבר גם על פתח תקווה בשפה דומה — גם שם אני פעיל — אבל בחרתי בחולון. חולון נמצאת במרכז תחבורתי יוצא דופן: משלושה צדדים שלה עוברים כבישים עירוניים ובין־עירוניים מרכזיים. כביש 4 מחבר אותה מחיפה בצפון עד אשדוד ואשקלון בדרום. כביש 44 מפריד בינה לבין אזור ועובר סמוך לאזור התעשייה של חולון, עד מחלף חולון. מחלף קוגל, שבמקום הכיכר הגדולה והמוכרת (שכבר לא קיימת) יש בו היום פתרון תנועה מודרני, תחנת דלק ורמזור — ותכף גם תעבור שם הרכבת הקלה. וכביש 20, כביש חולון, מחבר אותה דרומה גם לכביש 431 וגם לכביש 4, ומשם דרומה לאשדוד ולאשקלון. כלומר, עוד לפני שדיברנו על אוטובוסים ורכבות, חולון כבר נמצאת במרכז תחבורתי מבחינת כלי רכב בלבד. הגבול הדרומי שלה הוא ראשון לציון, ובפנייה ימינה מכביש 4 לכיוון קניון הזהב עוברים את רמת אליהו ואת כל אזור המסחר עד לגבול עם ראשון לציון — קניון הזהב, אחד הגדולים בארץ, הוא כמעט הסמל של הגבול בין הערים.

מעבר לכבישים, אי אפשר להתעלם מהרכבת. יש כבר היום את תחנת בת ים־יוספטל, שלמעשה נמצאת על גבול חולון, ותחנת וולפסון ליד בית החולים והמרכז הרפואי וולפסון, שגם המחלף נקרא על שמו. וכמובן אי אפשר להתעלם מהרכבת הקלה שעומדת להיכנס לעיר: היא תגיע מהרצליה דרך תל אביב, תיכנס משדרות קוגל, תעבור בסוקולוב, תמשיך לאזור התעשייה ותסתיים באזור מוצא דיין. מדברים על שנת 2028 — לדעתי זה ייקח קצת יותר זמן, אבל מי שמסתובב בחולון רואה שהעבודות בשטח כבר מתקדמות והעיר כל הזמן משתנה.

שדרות סוקולוב, שכולנו מכירים מהתהלוכות של פעם (שהייתה יוצאת מפינת מקווי ישראל לכיוון מרכז העיר), הוא הציר הראשי של חולון לכל אורכו, כולל כיכר סטרומה שמפרידה בין שני חלקי הרחוב. זהו רחוב מסחר, ולידו תעבור גם הרכבת הקלה, אף שלא ממש בתוך השדרה עצמה. גם היום עוברות בו תחנות אוטובוס מרכזיות.

מ"עיר אפורה" לעיר מתחדשת

במרכז העיר יש היום אזורים חדשים, כמו ח/300, עם קניון ותיאטרון — כל האזור הזה הפך לאזור תרבות. יש בנייה חדשה, כמו ברחוב דגניה, שנבנה בקונספט חדש עם בניינים גבוהים ושטח ציבורי ירוק להליכה, בתי קפה, עוד קניון וגלידריות — כל מה שנדרש. רואים כאן התפתחות גדולה מאוד.

וכאן אני רוצה להיכנס לנקודה חשובה: אנשים חושבים על חולון כעל עיר שהייתה בצל. מה הייתה חולון בשבילנו בעבר? העיר ליד בת ים, העיר שמזוהה עם בית הקברות הגדול שלה. מעולם לא באמת התייחסנו אליה — אני קורא לה "העיר האפורה" מן העבר. אבל אנשים לא שמים לב שזוהי עיר של משפחות, עיר שהתפתחה בשקט, עם אוכלוסייה שהייתה ברמה סוציו־אקונומית סביב הבינוני, חלק מעליו וחלק מתחתיו. הטעות הגדולה ביותר שכולנו עושים היא לזכור את חולון דרך שכונת ג'סי כהן והעבריינות שהייתה מזוהה איתה. אני אומר בכנות — ג'סי כהן היום היא לא נקייה לגמרי, לא אגיד לכם שכן. בעצמי הלכתי שם לבדוק מגרש לבנייה, אבל אחרי שראיתי מכוניות חשודות ומצלמות בבניינים הסמוכים, הבנתי שזה לא אזור בשבילי. אבל מי שעדיין רואה את כל חולון דרך הדימוי הזה, מוזמן לנסוע לג'סי כהן ולגלות ששכונה זו, היושבת בדרום־מערב העיר, היא ברובה כבר היום שכונה שבחורות יכולות להסתובב בה לבד בלי פחד. יש בה עדיין כמה דברים, אבל זה קיים גם בירושלים, גם בתל אביב וגם ברחובות, "עיר המדע והתרבות". שכונה סמוכה חוסלה ועוברת שם עכשיו התחדשות עירונית, קריית משה, אבל את השינוי בתדמית כבר אפשר לראות ברחוב.

שכונות שכדאי להכיר

שכונת אגרובנק, אחת מחמש השכונות הראשונות שנבנו בעיר, היא שכונה שמי שנכנס אליה בדרך כלל נשאר בה. יש בה בתי ספר טובים — ברחוב השומר, למשל — ואנשים מעדיפים להישאר בבתים הוותיקים יותר מאשר לעבור לשכונות חדשות. השכונה גם נגישה מאוד: יושבת על קו מקווי ישראל, ממש על צומת קוגל ושדרות קוגל, בתוך אגף תחבורה נוח. מי שגר, למשל, ברחוב ההגנה, ז'בוטינסקי או פלמ"ח (וקניתי כמה דירות באזור הזה בשביל משקיעים), נמצא בתוך השכונה ולא ממש על ציר תחבורה ראשי, אבל בהליכה של חמש דקות לכל כיוון מגיע לסוקולוב, למקווי ישראל ולקוגל — עם כל התחנות, התיאטרון והמסחר, ובלי לוותר על רחובות שקטים ונעימים.

שכונות כמו רסק"ו וגרין (שבגרין, אגב, גר גם הבן שלי) הן שכונות עם אוכלוסייה ותיקה שמחכה לפרויקטים מתקדמים יותר של התחדשות עירונית. אני מטפל עכשיו בדירה שקניתי ללקוחות שלי ברחוב צבי שץ, ופוגש שם דיירת ששכרה את הדירה ולא מוכנה לעזוב את המקום — כלומר, האזור מבוקש מאוד. שכונת נאות רחל וזלמן ארן היא עוד שכונה כזאת, וחלקים ממנה כבר בתהליכי פינוי־בינוי. רחוב אילת, הרחוב המערבי המרכזי של חולון, מוביל מקצה לקצה — מ"המעפילים" ועד תל גיבורים ורחוב הלוחמים — ולאורכו יש היום תנועה רבה של התחדשות עירונית. אני חייב לציין שנתקלתי שם בבניינים עם שלטי מחאה נגד ההתחדשות העירונית ונגד גובה הבניינים המתוכננים — יש שם כרגע קצת כאוס, אבל אני מאמין שזה ייפתר וכל האזור יעלה בערכו.

רחוב ההסתדרות, שמתחיל מרחוב אילת (רחוב דומיננטי) ולוקח אותנו עד אזור התעשייה, בערך עד רחוב הרוקמים, גם הוא עובר התחדשות עירונית משמעותית — ויש שם הזדמנות שאני מציג ללקוחות באופן פרטי בלבד, ואיני יכול לפרט עליה כאן.

כקוריוז: שכונת גרין, שבה גר גם הבן שלי, נותנת לו יתרון גדול — הוא יכול לצאת ברכב או בתחבורה ציבורית לכיוון תל אביב, או כמו היום, לעבוד באור יהודה ולצאת משם בשניות, כשהרכבת קרובה מאוד וגם בית החולים בהישג יד, בלי צורך להיכנס לתוך העיר.

תל גיבורים, שכונה המשלבת בתים חדשים וישנים, מעניינת מאוד — גם אם אני אישית פחות קונה בה. קריית עבודה היא שכונה עם רמה סוציו־אקונומית מעט חזקה יותר, עם בתים איכותיים. אבל בכל מקום שלא נפנה — נאות שושנים (שממנה, דרך ההסתדרות, מגיעים לקניון עזריאלי חולון), רחוב ראש פינה, נאות רחל ואגרובנק — מדובר באוכלוסיות של משפחות וזוגות צעירים שמגדלים כאן ילדים. יש בעיר בתי ספר מצוינים, כמו בית ספר ביאליק (הממוקם ברחוב היוצא מההסתדרות). כמעט כל העיר בנויה ממשפחות, וזה נותן כמה יתרונות: משפחות שמגדלות ילדים בעיר רוצות להישאר בה — כי לאן יעברו, לבת ים? זה לא מתאים; לתל אביב? גם לא, לפחות לא מבחינת עלות המחיה. כך שחולונים נשארים חולונים, ואפילו מסורתית רוצים להישאר באותה שכונה שבה גדלו — בין אם זו נאות רחל, נאות שושנים או אגרובנק.

מחסור בקרקעות ותוכנית ח/619

זה יוצר גם בעיה, בהקשר של ההתחדשות העירונית: אם הולכים להרוס לי את הבית, אני חייב למצוא פתרון מגורים באותה עיר — וזה לא תמיד קל, גם משום שכיום פחות אנשים קונים דירות להשקעה, בגלל הריביות, המלחמה, הקורונה וכל מה שקשור. יש הבדל בין אדם שיכול לעבור לגור בכל מקום (אני, למשל, ירושלמי מבית הכרם, יכול לגור גם בבית שמש וגם במודיעין, כי אין לי ילדים שצריכים להישאר באותו בית ספר ועם אותם חברים) לבין משפחה שמחויבת להישאר בסביבה כדי לשמור על הילדים באותו מוסד חינוכי ועם אותה חברה. וזה בדיוק מה שיוצר את הצורך הגדול בהתחדשות עירונית.

לפני שאני מזכיר את תוכנית ח/619, בואו נסתכל על הפוטנציאל של חולון מבחינת קרקעות: בעיר יש רק שטח אחד שעדיין לא נבנה — בגבול המערבי, סמוך לכניסה מכביש 4 ולאזור התעשייה, המכונה גבעת חולון. רק לאחרונה החליטו אולי להתחיל לתכנן אותו, אבל אלה האדמות היחידות שנשארו בעיר לבנייה, וגם הן עדיין לא מתוכננות. בחולון יש גם את שטח מקווי ישראל, בית ספר חקלאי שאמנם שייך מוניציפלית לעיר, אך הוא שטח עצמאי ולא שטח לבנייה. זה בעצם אחד היתרונות הגדולים של חולון מבחינת המשקיע — וזו גם אחת הסיבות שהובילו לתוכנית ח/619.

ח/619, שהיא תוכנית שנויה במחלוקת בשל סוגיות היטלי ההשבחה (שנפתרו בסופו של דבר בצורה כזו או אחרת), היא בעצם התוכנית הכללית להתחדשות עירונית בחולון. יש צורך בשדרוג הבניינים במרכז העיר ובהגדלת הבנייה, למרות שהדבר מגדיל גם את הצפיפות ואת הבעיות הכלליות של תנועה וחניה, כמו בכל מקום שמצפפים בו. אבל אין ספק שהעיר זועקת לבנייה חדשה — לא רק שדרוג של בניינים ישנים, אלא בתים חדשים כדי שהצעירים יוכלו להמשיך לגור בה, ומי שרוצה לשדרג יוכל לעשות זאת.

אם משווים את חולון לעיר דומה, כמו פתח תקווה, רואים שגם היא יושבת על כבישים ראשיים (4, 5 ו־6, שהם אפילו דומיננטיים יותר), ויש לה בחלק הדרומי את גבעת שמואל עם כל אזור המסחר והתעסוקה שלה. הדמיון קיים, אבל לפתח תקווה יש יותר שטחים פנויים לבנייה — וזה כבר סיפור אחר.

תעסוקה, מסחר ואזור התעשייה

חוץ מהרכבת הקלה, שתחצה גם את שדרות ירושלים בדרך לאזור התעשייה ולרחוב הרוקמים (שם נבנים היום בנייני משרדים רבים), יש עוד סיפור חשוב: מרכז עזריאלי חולון. עזריאלי היו החלוצים שהציעו כאן פתרון משרדים אמיתי — לא קניון, אלא מתחם בנייני משרדים סביב שטח פתוח, עם מסעדות כמו וולף ולנדברג למטה. וזה הפך לסיפור הצלחה: המשרדים נתפסו במהירות, ובהם חברות ביטוח גדולות שעוסקות גם בייעוץ פיננסי, חברות כלכליות ומשרדי עורכי דין, וגם גופים ממשלתיים — למשל רשות הפיתוח ועמידר, ששתיהן יושבות שם.

כל הסביבה הזאת, מרחוב הרוקמים ועד רחוב בנק הפועלים, התמלאה במשרדים נוספים. בבניין של בנק הפועלים יש, מלבד משרדים, גם קול־סנטר בקומה גבוהה יחסית — דבר נדיר — ואני יכול לספר שקיבלנו שם פעם שירות יוצא מן הכלל, אחרי תקלה בהמחאות בעסקה שביצענו, ומנהלת הסניף לא עזבה אותנו עד שיצאנו עם צ'קים חדשים. להערכתי יש היום באזור הזה כ־80 אלף מ"ר משרדים לפחות, וממשיכים לבנות.

חשוב גם לציין מה שקרה באזור התעשייה של חולון עצמו: פעם היה מזוהה עם מפעלים קטנים ומעט מסחר, בעיקר תעשייה קלה. היום יש שם, למשל, את קבוצת חצי חינם, שהקימה מרכזי קניות מפוארים. בתחילת רחוב המלאכה נמצא בניין ההכשרה, עם הטריידמארק של יבואני אדידס, ומאחוריו מתחם "הסדנא" — כחמש קומות של בתי מלאכה. ברחוב הבנאי נפתח מתחם דומה נוסף. יש גם חנויות רשת, מרכזי רכב ומסעדות רבות. גם באזור הסמוך, שנחשב היום כמעט לחלק מחולון, התפתחו מאוד משרדים, מסחר ומסעדות — למשל חנות הממתקים הראשית של אבי סופר, ליד תחנת הדלק. חולון כבר מזמן לא רק "תחנה של ממתקים" — זו עיר שמכבדת את עצמה, עם רשתות כמו המשביר, קניונים ומסעדות איכותיות.

מיתוג העיר וקצב ההתפתחות

חולון גם נהנית ממיתוג עירוני מיוחד — "עיר הילדים" — עם מרכז טכנולוגי ידוע שסטודנטים באים ללמוד בו, במיקום נוח ליד פארק פרס ומוזיאון הילדים (בכוונה איני מזכיר כאן פרויקט נוסף באזור, שהפך לצערי לנושא שנוי במחלוקת). כל האזור הזה מושך אליו אוכלוסייה שיושבת במיקום נכון.

חולון היא עיר עתיד: מי ששם בה היום את רגליו יודע שזה ייקח אותו למקומות טובים. האוכלוסייה גדלה, העיר מתפתחת, ותוכנית ח/619 הפכה אותה, על אף מגבלותיה, לעיר שקל יחסית לקדם בה התחדשות עירונית — והרבה יזמים אכן עושים את זה. בנוסף, גם היא צפויה בעתיד לקבל תחנה בתוכנית המטרו הארצית (על כך יש פודקאסט נפרד).

כמה מהר זה יכול לקרות? תראו את ירושלים: שאלנו במשך שנים מתי תגיע הרכבת הקלה, ופתאום הקו הראשון נפתח, ואחריו השלישי, והרביעי כבר פועל, וממשיכים לכיוון ביתר עם קו נוסף. ברגע שזה מתחיל לזוז, זה קורה מהר. וזה בדיוק מה שיקרה גם כאן: בת ים כבר התקרבה מאוד לתל אביב בזכות הרכבת הקלה, וכך גם פתח תקווה — ואותו דבר יקרה לחולון.

אם מסכמים את התחבורה: יש לנו את כבישים 4, 44 ו־20, שמחברים אותנו לכביש 431 ולכל הדרום, ויש גם מחלף חדש בין ראשון לציון לחולון. הנגישות של חולון היום גבוהה מאוד, וגם הרכבת הקיימת — בעיקר משתי התחנות שהזכרתי, בת ים־יוספטל ווולפסון — כבר מחברת אותנו לכל הארץ.

מבחינת תעסוקה: מי שהיה צריך פעם לצאת מהעיר כדי לפתוח משרד, יכול היום לעשות זאת בתוך חולון עצמה. יש בעיר כל מה שצריך — מאזורי קניות ועד חנויות לכל דבר, מצעצועים ותינוקות ועד מסעדות. גם ברחובות המסחר הרגילים, כמו סוקולוב, דב הוז וגם חנקין, יש היום עסקים ותיקים לצד חדשים.

מבחינה חברתית, יש שמועה שחולון "מתחרדת" — ולדעתי זה לא נכון, אלא אם מישהו יתקן אותי. יש אזורים, כמו חלק מנאות רחל, שבהם רואים יותר אוכלוסייה דתית וחרדית, אבל בסך הכול העיר לא הופכת חרדית — היא נשארת עיר מלאה חיים ופעילות, שאנשים ממגוון אוכלוסיות שמחים לגור בה.

ההזדמנות: פריסייל בחולון

ובתוך כל זה נוצרה הזדמנות שאיני יכול לפרט עליה כאן במלואה: אחת החברות הגדולות במשק הולכת להקים פרויקט בסדר גודל של כ־800 יחידות דיור באזור רחוב ההסתדרות. בשיתוף פעולה עם שרית נעים מ"לשם נכסים", קיבלנו הזדמנות להציע למשקיעים שלנו דירות בפריסייל אמיתי — לא פריסייל של מחירים גבוהים כפי שרגילים לראות, אלא פריסייל בשיטת 20/80 ללא הצמדה, עם דירות יפות של 2 ו־3 חדרים (עם אפשרות שדרוג בהמשך).

חשוב לי להדגיש: בניגוד לחלק מהקולגות שלי, איני מכניס לעסקה משקיע שאני חושש שלא יוכל לעמוד בה, ואיני מבטיח לאף אחד שיהיה אפשר למכור בעתיד. יכול להיכנס רק מי שיודע לעמוד בתשלום הראשון (הדאון־פיימנט) ולהשלים את העסקה בבוא העת. מדובר בטווח של כ־4–5 שנים עד לסיום — הפרויקט כבר בשלב של היתר חפירה, לקראת היתר בנייה ופינוי הבניינים הקיימים. יוקם שם קומפלקס גדול, עם חנויות בקומת הקרקע, גני ילדים ותכנון חכם של שטחים משותפים, כמו חניוני פנים בין הבניינים, באחת הסמטאות המתחברות לרחוב ההסתדרות.

התחייבתי שלא לפרסם את הפרויקט ולא למסור פרטים נוספים בפומבי — מי שמעוניין, אני אפנה אליו ישירות עם פרטים נוספים במייל, וגם אעלה עדכון בקבוצת הוואטסאפ שלנו, אז כדאי לשים לב להודעות ולמיילים שאני שולח. אחד התנאים שקיבלנו מהיזם הוא להביא לפחות 10 עסקאות — אם לא נגיע ל־10, ההנחה המשמעותית הזו לא תעמוד. יש גם תשלום שאינו משולם לי אלא לשרית, אחוזי תיווך, אבל התועלת למשקיע גדולה בהרבה מזה.

מי שרוצה לשמוע פרטים מוזמן לכתוב לי הודעת וואטסאפ, אליי או לרחלי. המספר שלי הוא 050-881-1118, והמספר של רחלי הוא 050-620-5050. אשמח לחזור לכל מי שיפנה עם כל הפרטים על ההזדמנות.

שאלות ותשובות

אני חושב שנתתי כאן סקירה כללית על חולון וגם סיפרתי על ההזדמנות. לפני שנסיים, ירושלמי, בבקשה, תשאל את השאלה שלך.

ירושלמי: ההרצאה הייתה ממש מרתקת על חולון. אני, כמי שביקר בעיר הרבה בעבר, הופתעתי לגלות כמה דברים חדשים קורים בה בשנים האחרונות. השאלה שלי: האם כל ההזדמנויות שנוצרות בחולון — בתחום הנדל"ן, הדיור והצמיחה הכלכלית — כוללות גם אפשרות שיתחילו לבנות בעיר דירות זולות ונגישות יותר לאוכלוסיות ממעמד סוציו־אקונומי נמוך יותר?

צחי: לדעתי, כנראה שלא. צריך לזכור שבעיר שאין בה קרקעות, אין אפשרות ליישם פתרונות כמו "דירה למשתכן", שתלויים בקרקעות ממשלתיות שלא קיימות בחולון. אולי בגבעת חולון, השטח ליד כביש 4 שהזכרתי, אבל גם שם צפויה בעיקר בנייה יוקרתית יותר, לא מחירים זולים. מה שכן נכון לעשות זה לפעול עכשיו, לפני שהמחירים בחולון יעלו עוד — וזה לא בכל מקום בעיר, ותלוי בבחירת המתווכים והפרויקטים הנכונים. עדיין אפשר למצוא היום מחירים סבירים יחסית, בסביבות 1.6 עד 1.7 מיליון שקל ומעלה לדירות מסוימות, ולחכות שם להתחדשות העירונית. אבל אני לא רואה שם פתרון אמיתי של "דיור למשתכן", כי אין קרקעות ממשלתיות בעיר — אלא אם יום אחד יחליטו לתת ליזם אחוזי בנייה מוגדלים בתמורה להתחייבות לדיור בהישג יד לאוכלוסיות חלשות יותר. אבל גם אז נשארת שאלה: מי ישלם את דמי האחזקה של אותם בניינים? זו בעיה שעוד נצטרך להתמודד איתה.

סיום

תודה רבה שהקשבתם. אני מאחל לכולנו שנה טובה ורגועה, שנה של חידושים — מהממשלה ועד הכול, ולא משנה איזו ממשלה תהיה, לפחות שיהיה שינוי לטובה, שתבוא קצת שפיות, דרך ארץ וכבוד הדדי. עברנו את תשעה באב, ודיברנו על תוצאות שנאת חינם — שנאת חינם קצת מיטלטלת בנו, וכמעט הביאה אותנו לחורבן, וברוך השם לא הגענו לשם, אבל עברנו משבר גדול. אני מאחל שכל המשאלות שלנו יתגשמו.

תודה רבה שישבתם איתנו. שתהיה שנת פז — תשפ"ז — שתהיה שנה מוצלחת ומלאת שמחה, ושנמשיך לראות את החיוכים של ורד כמו תמיד. שיהיה לנו ברכה והצלחה, כמו שאומרים הרבנים. לילה טוב לכולם, לילה טוב, שנה טובה — ותודה, למדנו הרבה היום.