עצמאות כלכלית דרך נדל"ן – 3 גישות שחייבים להכיר | זום נדל"ן פרק 243 | פודקאסט נדל"ן בשידור פרק 326

זום נדל"ן ופודקאסט נדל"ן בשידור | צחי קווטינסקי | 19.04.2026

יאללה, אמרנו שעושים, אז אנחנו עושים. ערב טוב לכולם, ערב טוב למי שרואה את זה בבית. תמיד השאלה היא – למה אנחנו עושים את זה כשיש כל כך מעט אנשים? מה שאני מקליט כפודקאסט, אין בכלל אנשים לידי, וזה יוצא מוצלח.

גם פה יש לי כמה חברים שמעלים דיונים, והדיונים הם עצמתיים. ואני מקבל עליהם גם פידבקים יפים. וכשאני קם בבוקר, תמיד אני מוצא שיש עוד כמה עשרות שראו את זה בלילה, וזה מאוד מחמיא לי.

וחלק גדול אחר כך רואים את זה בהמשך – ביוטיוב, במה שזה לא יהיה. וכן, זה דיונים חשובים. היום קיבלתי שיהיו כאן עוד מי שישתתפו איתי בדיונים.

אבל בעצם, אנחנו הולכים לדבר על המשפט המהותי שאנחנו מתעסקים בו – זה עצמאות. אנחנו נמצאים בערב יום העצמאות, ערב יום הזיכרון אמנם, אבל ערב יום העצמאות. והסיבה שרציתי לדבר על זה היא לא רק בגלל שאנחנו מדברים על עצמאות ועצמאות, אלא שאנחנו מסתכלים על המילה "עצמאות כלכלית", ובוחנים את זה לאורך השנים.

אני חושב, ואני מקווה שאתם תשתפו איתי פעולה, ואני מקווה שגם יצטרפו עוד כמה – המילה עצמאות מקבלת כל מיני שינויים שהופכים אותה עם הזמן, והכל בגלל האפשרויות שקיימות, הכל בגלל הבדלי הגישה שקיימים. ואני חושב שכן, אני אהפוך את זה גם לפרק קצר – אנחנו לא נעשה ערב של שעתיים או שעה וחצי, אנחנו נעשה ערב של שעה, ואנחנו נדבר על ההבדל בגישה, ככל שהימים חולפים וככל שאנחנו יותר מיוצבים במקום שאנחנו נמצאים, אבל עדיין עוד לא יציבים כמדינה.

ולטובת אלה שהקשיבו לזה בפודקאסט – ברוכים הבאים גם לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור". אנחנו נמצאים בזום נדל"ן, והיום, לכבוד יום העצמאות, אני רוצה לדבר על השינויים בגישה לעצמאות, ואיך אנחנו מסתכלים על זה בראי הימים שאנחנו עוברים, ואיזה משמעות יש לזה. האם מה שקרה לנו – שקמה המדינה, והשינוי של כל מה שהוביל אותנו לדרך שאנחנו התנהלנו עד היום – האם אנחנו למעשה חוזרים על זה גם היום, שאנחנו נמצאים בתקופה ארוכה כל כך של מלחמות, בתקופה של הרבה שינויים. ועל זה אני רוצה לדבר בכל מה שקשור לעצמאות כלכלית.

ובעצם על מה אני מדבר? קודם כל, ברור לכולנו שאם אני מדבר כאן אז אנחנו מדברים בעיקר על הנושא הנדל"ני. והנושא הנדל"ני, אם אני מסתכל עליו ברמת ההיסטוריה, אנחנו רואים את השינוי שקורה במדינה – שינוי שקורה בגדול, כתוצאה גם מגורמים שונים וגם מהתנהלות של שוק הנדל"ן בישראל.

אבל כשאנחנו מסתכלים אחורה, אנחנו רואים שעשרות שנים אחורה – ואני שייך לדור, יש כבר כמה דורות אחריי שעושים נדל"ן ובכלל חיים פה – ואני חושב שאני הדור הראשון בארץ אחרי השואה, אחרי מלחמת העצמאות, ואחרי אמא שלי שתחיה לחיים ארוכים, ניצולת שואה. ואבא שחי פה כל חייו – אמא שלי מפולין ואבא מישראל, מירושלים, אני דור שמיני בעיר.

וכשאנחנו, הדור שלנו, מסתכל על הנדל"ן לקראת ההתבגרות שלו, החשיבה היא חשיבה חד-משמעית: בן אדם צריך לגור בבית שלו. הדבר הראשון שבן אדם צריך לעשות, זה לקנות לעצמו בית, לקנות לעצמו מקום לגור, לקנות לעצמו את המבצר שלו, ולסדר לו את החיים. זה לפני הכל. אין בכלל חשיבה של "אולי נשקיע", "אולי נקנה דירות בפריפריה". האווירה אומרת: לשכור דירה זה לזרוק כסף לים. חובה לגור בבית שלנו, בית שנותן לנו את הביטחון.

וכשאנחנו מנסים לבחון מה הוביל לדבר הזה, מה גרם לזה שזאת תהיה החשיבה – הדבר הוא פשוט. כל מי שהגיע מאירופה, כל מי שהגיע ממדינות ערב, כל מי שהגיע לארץ, ובעיקר מהמדינות שהוא גורש משם – ראה איך לוקחים לו את הבתים. אנשים שעזבו בתים בשואה, אנשים שעזבו בתים בעיראק ובמצרים, אנשים שעזבו בכל מקום.

למעשה הסמל הראשון שהיה לו, היה כדי שיהיה מוגן, כדי שיהיה מסודר. הסמל לביסוס, למעמד, לביטחון הכלכלי – זה שיהיו לו ארבעה קירות שלו. זה נתן לו את הביטחון. תגידו שזה אולי סוג של חשיבה גלותית, תגידו שזה אולי טעות, ואולי אין כאן עניין בכלל של חשיבה כלכלית שאומרת: "רגע, אני אגור בארבעת הקירות שלי, שבעצם לא ממשיכים לעבוד בשבילי לאותו הרגע." אבל זה לא עניין אף אחד.

כל מה שעניין את ההורים, כל מה שעניין את הילדים, ובעיקר את ההורים, זה איך מבטיחים שהילדים ואנחנו נגור בבתים שלנו, שמהם אי אפשר להזיז אותנו. וכן, זה אפיין גם את אלה שנולדו בארץ וגם את אלה שנולדו בחוץ לארץ. זה היה הצו הראשון.

אם הייתם אומרים לאנשים בתקופה הזאת: "בואו תקנו נכסים להשקעה, בואו תקנו, תשימו בבורסה אולי וקצת תחסכו" – היו אומרים: לא, לא, לא. קודם כל ארבעה קירות.

נכון, היו כאלה שגם עשו השקעות, היו כאלה שקנו קרקעות, אבל מי קנה קרקעות? בעיקר אנשים בעלי רכוש ובעלי הון, שקנו פרדסים, קנו שטחים עצומים, קנו אותם באזורי מגורים או במקומות מרוחקים. זה לא כמו היום, שהיום כל ילד קונה לעצמו זכות לדירה – ועשיתי אות למי שרק שומע ולא רואה – קונה את "הבלוף הגדול", שאולי יהיה לו דירה בזכות איזה חתיכת קרקע או אשליה. ולפעמים זה כן מצליח, אבל לא זה נושא השיחה.

גם אבא שלי, שבדרך חיים ארוכים – הצו של חייו היה: קודם כל צריך לסדר את הילדים. נכון, אבא? קודם כל שלילדים יהיה בית. המחשבה לקנות בניין להשקעה, דירה להשקעה – אם הידע הזה לא עבד אצל האנשים, מה שהיה חשוב זה איך מבססים. זו הייתה גם תקופה אחרת. מחירי הדיור בישראל היו רחוקים מהמחירים שהיום אנחנו נמצאים בהם.

אז תגידו: מה החוכמה להסתכל על זה? גם אז חשבנו שזה נורא יקר, ברור. אבל כשאנחנו מודדים את זה בכמות המשכורות שצריך כדי לרכוש דירה, לעומת היום – עדיף לא להזכיר מה ההבדל. וכמובן זה היה, למי שיכול, הרבה יותר זמין. אבל גם אז לא כולם הרוויחו. גם אז המצב בישראל לא היה שכולם מרוויחים כמו בהייטק עשרות אלפים, או שווה ערך למה שקיים היום.

תראו, מה שאז היה – המדינה דאגה למגורים בסיסיים קודם כל. הבסיס היה שבן אדם צריך לגור בבית שלו. לא היה דבר כזה: החשיבה שבן אדם יגור בדירה שכורה ויקנה במקום אחר וישכיר – זה לא היה בכלל בקו החשיבה. היו גם כאלה שעשו את זה, היו כאלה שעשו צעדים, אבל הם היו חריגים.

מה שהיה, זה שהמדינה אמרה: אני צריכה לדאוג לכל אחד לבית שלו. גם החשיבה של המנהיגים שלנו הייתה חשיבה שמבוססת על הגלות – שצריכים לתת את היסודות בתוך הקרקע לאותם אנשים. לא היה הבדל בין אם הבן אדם היה מנהיג, ראש משפחה, או תושב ישראל. הם באו מאותם מקומות. הם גרו באותם מקומות. והם הגיעו.

ומה שקרה אז, וזה היה באמת לטובת העניין – ולצערנו אין את זה היום – הנושא של הדיור הציבורי היה מאוד מפותח. אנחנו זוכרים כולנו את חברת פרזות, ואנחנו יודעים על המגורים הציבוריים, ואנחנו יודעים על כל החברות שנתנו את הדיור הציבורי. אבל הפיתוח, לפני בניית פרזות בירושלים – שכונות הפיתוח. שכונות הפיתוח היו חלק מהפתרון. זה דבר שהשתבש עם הזמן.

אבל כל זה היה על הבסיס של מה שאמרתי קודם – שבחשיבה, צריכים לשים אנשים בבתים שלהם. הדיור הציבורי נתן את הבתים, ואת החשיבה כיצד יום אחד גם נהפוך את הבתים לבתים של הבעלים – גם זה היה חכם. ועובדה שלימים, הדיירים של פרזות ואחרים, באמת קיבלו את האופציה לקנות את הבתים שלהם במחירים מוזלים, וזה היה אחד המבצעים היפים והנכונים.

אבל זה לא קשור לנושא שאנחנו דנים בו.

אם אנחנו מסתכלים עד היום, עד 2026 – אמרתי את זה במפגשים הקודמים, יכול להיות שאנחנו הולכים לעמוד עוד פעם בפני אותה מחשבה: שבן אדם צריך את הבית שלו לצורך המגורים. ולמה אני אומר את זה?

ראשית, אני מסתכל על העבר. אמרתי את זה כבר לא פעם – שאני בבית הספר שנאתי ללמוד היסטוריה. אבל לימים פגשתי את המורה שלי להיסטוריה פה בשכונה, ואמרתי לה שהיום אני מצטער שלא הקדשתי לזה יותר, ושהיום יותר מתמיד אני מלמד שההיסטוריה היא הבסיס לעתיד שלנו.

ההיסטוריה היא הבסיס לידע שלנו, לאחת העתיד שלנו, ולהבנת הנעשה.

היום, כשאנחנו מסתכלים, אנחנו שואלים: מה גורם עכשיו לאנשים לרצות לקנות דירות למגורים? למה הצליחו למכור בשנתיים האחרונות כל כך הרבה דירות – 10/90, 20/80 וכל מה שביניהם – למגורים? מה יוביל עכשיו למהפכה שאנשים ירצו דירות למגורים, אבל תהיה להם מגבלה?

הבעיה היא – ואמרתי את זה במפגשים הקודמים – שאנחנו עומדים בפני מצב שבגלל כל מה שקרה בארץ, ואנחנו לא מסתכלים רק על הפרספקטיבה של העבר, בגלל ההתנהלות הלא נכונה של המנהיגים, של שרי האוצר בין הדורות, אני מדבר על האחרונים, על כל עשרים השנה האחרונות וגם לפני – על שרי השיכון, על שרי הפנים, כל מי שאחראי על התכנון, ובמיוחד על שרים כמו כחלון ואחרים.

שגרמו לכך שהרבה מאוד משקיעים הפסיקו להשקיע בישראל, שגרמו לכך שהפרויקטים של הדיור להשכרה התרסקו אחד אחרי השני, שגרמו לכך שיש מחסור גדול בדיור להשכרה. ואל זה נוסף גם כל מה שקרה, כולל במלחמה האחרונה, עם נפילת אלפי הדירות, והצורך שנוצר בעקבות זאת לדירות להשכרה.

הצורך שנוצר כתוצאה מהשינוי בחשיבה, שהפתרון היחיד לבניית דירות הוא בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38, ולא בבנייה חדשה. כמובן, זו בנייה חדשה על בסיס בנייה ישנה, אבל ההבדל הוא בין בנייה חדשה לחלוטין על קרקע בתולה, לעומת על קרקע שהיא בניין שהורידו אותו – שכדי להפוך אותו לקרקע, צריכים להעביר כמה מאות דיירים מהדירות שלהם לדיור חלופי.

כל המחסורים האלה, כל המאבקים של אנשים – ואנחנו נראה את זה יותר ויותר ככל שיחלפו הימים – וכל מי שמחזיק דירות במרכז, בצפון ובדרום, אנחנו נראה העלאת מחירי שכירות והתעללות, במרכאות, בדיירים. לא רק בדיירים חדשים, אלא בדיירים קיימים, כלומר שמצבם של כאלה שחשבו שאם יש להם יחסים טובים עם המשכיר אז הם יגורו בדירות לנצח נצחים.

ובמצב הזה, פתאום אנחנו נגלה – וזה הולך ונהיה בכל רגע, רק יש עיכובים עם המלחמה – שאנשים מוכנים להיכנס לחובות, לקחת משכנתאות מטורפות ולקנות דירות מגורים.

יהיו כאלה, וזה אולי חלק מהשפעת המלחמה, שיעדיפו למשל על מקומות כמו תל אביב. תל אביב, באזורים הישנים שלה, אין לה יכולת להכיל את כולם. ועכשיו נראה את שם הויכוח – ודיברנו על זה – אבל יותר מזה, יחליטו אנשים שאחד הלקחים מהתקופה האחרונה, כולל הקורונה וכל מה שקשור בזה, הוא שאפשר לצאת לפריפריה, לגור בבתים שלנו, במקומות יותר זולים. לא חייבים לשבת במרכז, לא חייבים לשלם את המחירים המטורפים של תל אביב, ולא להיות בידיים של בעלי הדירות שלוקחים מאיתנו כל מחיר.

ואנחנו נתחיל לראות – ברגע שהמלחמה תירגע – את הפריפריה צומחת ופורחת, כולל דירות למגורים וכולל דירות להשקעה, ונראה את מרכז הערים הכבדות, כמו תל אביב, בדעיכה.

אבל בעיקר, מה שנראה הוא שאנשים, כדי שיהיה להם שקט נפשי, במקום לגור במרכז, יגורו במקומות מרוחקים קצת, אבל שיש בהם את כל מה שהם צריכים, כל אחד לפי מעמדו ויכולתו. והם גרים בבתים שלהם. בית שהחשיבה לגביו היא לא כלכלית – החשיבה היא שקט נפשי, רוגע, מקום שאני אוכל לגדל בו את הילדים, מקום שמחר אם בעל הבית משתגע, אני לא נמצא במצב שאין לי דירה להשכיר ואני צריך להעביר את הילדים שלי מקום.

אז למעשה, החשיבה של עצמאות כלכלית תחזור להיות הבסיס: שיש לנו בית שלנו, שאף אחד לא יכול להוציא אותנו משם, ואנחנו בזה מרגישים את הביטחון הכלכלי והאישי שלנו. גם אם לכאורה היינו יכולים לעשות עסקה, או עסקאות, הרבה יותר טובות כלכלית, עם תשואות יותר גבוהות, מאשר אם היינו גרים באותו אזור ומנפים את הבתים ומכניסים יותר הביתה אבל משלמים פחות על השכרת הנכסים שאנחנו צריכים.

כלומר, בגלל שינוי התנאים – חזרנו לאותה הגדרה שהבית הוא הסמל לעצמאות שלנו.

ואם אנחנו מסתכלים לאורך השנים, היו כאן שנים שבהן – ככל שאנחנו מסתכלים על התקופת הביניים, שבין התקופה שקמה המדינה לתקופה של היום, או מה שהולך להיות – היה שינוי בחשיבה. שינוי חד-משמעי.

ואם אנחנו מסתכלים על כל התקופה, ובעיקר על התקופה שלפני הקורונה אבל גם בתקופת הקורונה, אנחנו רואים את הסטת החשיבה. מהחשיבה של הקמת המדינה לחשיבה שבעצם: "רגע, בואו נסתכל על זה אחרת. הבית, שאנחנו צריכים בו לגור, אף אחד לא אמר שזה חייב להיות הבית שלנו."

בגלל שאנחנו מסתכלים על כלכלה, בגלל שאנחנו כבר מבינים מינופים, שיש לנו הזדמנויות – ואתם יודעים מה? גם בזכות שעד לפני שלוש-ארבע שנים, כשהריבית הייתה ממש נמוכה בישראל, אחרי שנים של אינפלציה נוראית, פתאום אנשים אמרו: "רגע, אנחנו יכולים לקנות כסף בזול, אנחנו יכולים לקנות דירות, ולקנות יותר מדירה, ואנחנו יכולים לקנות איפה שאנחנו יכולים ולעשות תשואות בפריפריה הרבה יותר גבוהות, ולגור אנחנו, איפה שאנחנו רוצים. ששם כנראה מבחינת תשואה נשלם פחות. ניקח את הכסף שלנו ונעבוד איתו."

המושג, שעכשיו מקבל כבר משמעות אחרת, אומר: לא גרים בנכסים שאנחנו קונים. והרי על זה כבר דיברתי לא פעם ולא פעמיים: האם אנחנו גרים בדירה שהיא דירת ההשקעה שלנו? אני אומר במפורש: כן.

אז החשיבה הייתה שהעצמאות הכלכלית היא בעצם עצמאות שאנחנו יצרנו בה הכנסות פסיביות, הכנסות מהשכרת דירה. אם כי אני חייב לפתוח סוגריים ולהגיד שיש הבדל עצום בין המשקיע שקונה להשקעה פסיבית – להכנסה פסיבית – לבין אלה שעושים פליפים כדרך חיים. אני לא חושב שזו הדרך הנכונה. אלה אנשים שקונים ומוכרים כדי להגדיל הון. אם זה נכון או לא נכון לעשות את זה ככה – אתם יודעים מה? אני מוכן לדבר על זה כמה דקות, אבל שאני מסתכל על המשקיע שקונה נכסים, עושה לעצמו הכנסה פסיבית, או הכנסה מהשכרת דירה, ודואג לזה שבמשך השנים הדירה להשקעה תהיה נקייה ממימון בנקאי – אני מדבר על העיקרון.

עצמאות כלכלית זה עצמאות של מי שיש לו הכנסה פסיבית איתנה, והוא מסודר. וזה לא משנה אם יש לו 3,000 שקל, 4,000 שקל, 10,000 שקל – יש לו הכנסה שמשלימה לו, בגיל פנסיה, את הפנסיה שיש לו מהעבודה, שמשלימה לו את הביטוח הלאומי, שמשלימה לו את כל מה שיש לו מסביב, כדי שיהיה לו עצמאות כלכלית. ואם הוא גם הצליח ליצור מצב שיש לו בית שלו שהוא גם גר בו ואין לו משכנתה – מצוין. ואם לא, אז הכסף שיש לו בהכנסה מהנכסים יכול להשתוות לכסף שהוא משכיר בעצמו.

ואתם יודעים שככל שעוברות השנים, צריכים דירות פחות גדולות, ואז אפשר לגור גם בדיור אחר. שיפור דיור בכל גיל יש לו משמעות אחרת. ואנחנו רואים שכשיש לנו גם מאיפה לשלם את זה, ואנחנו לא נשענים רק על הביטוח הלאומי אלא זה רק כלי עזר – אז נראה אחרת.

וכאן אני חייב להגיד לכם – ואולי יש לי את ההזדמנות להגיד את זה, ואמרו לי שככה צריך להיות, אבל זה לא מובן מאליו – אני חייב להגיד לכם שאחד הגופים שהפתיעו אותי בכל מה שעכשיו קורה לנו, זה הביטוח הלאומי. שבאמת זה הגוף שאני מרגיש שהכי הרבה שומר עליי בכל מה שאני עובר כרגע, מבחינת התנהלות משפחתית. וכל הכבוד להם – אמרתי להם את זה אין ספור פעמים, וגם כתבתי מכתב למנכ"ל הביטוח הלאומי והוא קיבל את זה, להגיד לו תודה על מחלקת הסיעוד. אז הנה, שיתפתי את זה גם בפודקאסט שלי.

אז למעשה, אני מחלק את השנים לשלוש תקופות:

תקופה ראשונה – מהקמת המדינה ועד שנות האלפיים, עד שינוי החשיבה.

תקופה שנייה – כל השנים אחרי זה, עד ממש לפני המלחמה, שהחשיבה היא שונה. אולי עד 2020, ממש עד הקורונה.

תקופה שלישית – החדשה, שהולכת לכיוון שינויים בחשיבה ובהסתכלות על עצמאות כלכלית.

חלק מהעניין, וזה תמיד היה ברקע, היה הנושא של ההתפתחות של שוק ההון והאפשרויות. חלק מזה היה גם הנושא של ההשקעות בחו"ל, וחלק אחר היה כל מה שקשור בהשקעות אלטרנטיביות – ונדל"ן דרך אגב זה השקעה אלטרנטיבית. אבל אני מדבר גם על שוק המטבעות, גם על סחורות, גם על כל מיני השקעות שהן שונות.

אז בחשיבה שלנו, יש רק דבר אחד שאנחנו צריכים לשים כדגל מול העיניים, וזה אולי מה שגורם לשינוי הגדול. הדגל שאנחנו צריכים לשים מול העיניים: ביטחון כלכלי זה לא רק כמה כסף יש לי בחשבון. ביטחון כלכלי קשור גם לזה שאם אני גר בנכס שלי, יש לי את הרוגע הנפשי, ואני לא חושש משינויים שלא תלויים בי.

ואמרתי: שינויים שיכולים להיות, זה שיש לנו בעל בית שמעלה לנו שכר דירה באופן אגרסיבי. ודרך אגב, אחד האסונות – ושואלים אותי למה אני כועס על כחלון – אני כועס עליו בהרבה דברים. אני גם מאוד מודה לו שבזכותו פרסמתי עם חוק דירה שלישית. אבל אחד הדברים הנוראיים שהוא עשה, והוא לא הבין את זה, זה שהוא אמר שהולך להיות חוק דירה שלישית, ושנשלם אחוז מערך הדירות שלנו, כל שנה, למי שיש שלוש דירות ומעלה.

אחת העוולות שהוא עשה: הוא גרם להעלאת שכר הדירה בארץ בצורה מטורפת. הוא גרם לנסיקה. בעלי דירות ניצלו את המצב הזה ובאו לאנשים ואמרו להם: "תשלמו לנו כפול, פי שלוש, רק כדי שיהיה לנו מאיפה לשלם את האחוז הזה."

ואני זוכר שהיו מתקשרים אליי בלי סוף. הרי למה התחלתי עם זו בנדל"ן? התחלתי בזה שהפכתי להיות, בגלל שהתפרסם השם שלי עם החוק ועם הבג"ץ, הפכתי להיות התומך של כל אלה שהיו במצוקה. והיו שואלים אותי: מה לגבי העלאת שכר דירה? הייתי אומר להם: לא. תכינו את האופציה, אחר כך תעלו אם זה יקרה. כל זמן שזה לא קורה – אל תתעללו בדיירים.

אבל יש כאן, וזה בעצם הפחד הגדול שלי, וראינו איך זה עובד וראינו איך זה קורה – יש כאן איזה סוג של התנהגות, שלשמחתי לא מאפיין את כולם. יש את "הספורט הלאומי" – שיהיה המחיר אשר יהיה, אני רוצה את התשואה הכי גבוהה. כדי שהתשואה על הנכס שלי לא תהיה אחת וחצי או שתיים, אלא הרבה יותר אחוזים. ולא מעניין אותי שבדירות שלהם גרים אנשים, בני אדם כמו הם, בשר ודם. הם רואים בהם הזדמנות לעשות כסף. אבל מאיפה יביאו את הכסף, איך ישרדו עם סכומים גבוהים של שכירות – על זה הם ממש לא מתעניינים.

אז אם אני רוצה להתחיל לסכם את הדברים: בסוף אנחנו מסתכלים, בסוף זה אותם דברים. זה אבנים. שאנחנו קונים, ואו שאנחנו גרים בהם, או שאנחנו משכירים. בסוף הנדל"ן הוא הבסיס לעצמאות הכלכלית.

אבל היום, יהיו גם כאלה שיגידו: "עזוב אותי מנדל"ן, לא רוצה להתעסק עם שוכרים, תן לי אני אלך לשוק ההון." גם זה, דרך אגב, עבר שינויים. היו תקופות ששוק ההון הפך להיות מאוס, כתוצאה מהתרסקות של חברות, התרסקות של מניות – הדבר שגרם לחשיבה שלהשקיע בבורסה זה לא בטוח. או לדוגמה, אנשים שהתעסקו בבורסה לא בקנייה של מניה רגילה או אג"ח, אלא הלכו על כל הספקולציות האחרות שיש בהן סיכון ברמה גבוהה – ואו שאתה מאוד מצליח, או שאתה מאוד מפסיד. וזה בעיקר מה שקרה לרבים.

ואנחנו יודעים על חברות שנסחרו, ואנחנו יודעים על אנשים שסחרו באופציות וכאלה דברים, או במטבעות, שאו הפכו לאנשים עשירים מאוד, או לעניים.

אז שוק הנדל"ן, עם כל הקריסות שהיו, כמו ב-2006, הוא למעשה השוק הכי בטוח והכי נכון – עם זאת שגם אנחנו ממנפים בית, לוקחים מינוף, ומסתכלים על סכומים וצורות על בסיס נכס, שגם יכול להיות ש-75% מהמימון שלו הוא מימון של בנק, ולא מהכסף שלנו.

ולנו יש רק 25% או 30% מערך הדירה. וככה למעשה, הגישה רק משתנה אם אנחנו נגור או לא, בעקבות גם מה שאמרתי – על הדברים האובייקטיביים שמשפיעים, אם אנחנו רוצים להיות בידיים של משכירים ואחרים.

אלי, מה אתה אומר? תפתח את המיקרופון.

אני אומר: הדברים צריכים להיווכח בצורה הזאת, שאני תמיד אדאג שיהיה איזה משהו שייתן לנו גיבוי. העניין הוא שמה שרציתי להגיד כאן, זה שהחשיבה משתנה. והיא השתנתה. שהיום אנחנו מסתכלים על דברים יותר ברמה כלכלית, איפה הכסף שלנו יכול לעבוד יותר טוב.

כשהיינו, כשאנחנו מדברים על דור ההורים, או על הדור שאני גדלתי בו, זה היה: "איפה אנחנו נגור, ויהיו לנו את ארבעת הקירות שלנו, ואנחנו נגור בבית שלנו, ואף אחד לא יוכל להוציא אותנו משם."

ודרך אגב, שימו לב שבמדינת ישראל לא מוציאים אנשים מהבתים – זה כמעט אפס. לעומת ארה"ב לדוגמה, מוצאים להם פתרונות, העיקר לא להוציא אותם מהבתים.

השנים שהיו אחרי זה הן שנים שאתה נמדד בכסף שצברת עם הזמן. זה יכול להיות בשוק ההון, זה יכול להיות בנכסים. אתה לא חייב לגור בבית שלך. אבל אתה צריך לצבור נכסים, בין אם נכסים פיננסיים ובין אם נכסים נדל"ניים.

ולדעתי, שאמרתי – החזרה עכשיו, היא בגלל ההתנהלות הלא נכונה. כיצד שזה לא עבד נכון, אנחנו חוזרים עוד פעם לבסיס, שאנחנו רוצים את ארבעת הקירות שלנו, כדי להגן עלינו מפני בעלי דירות, או מפני מחסור בדירות שיגרום לכך שאנחנו נהיה חלק מתחרות אם אנחנו רוצים להישאר באותו אזור.

ואני מדבר בעיקר לא על משפחות של רווקים – אני מדבר על משפחות עם ילדים, משפחות שרוצות לגור באותו אזור כדי לגדל את הילדים, מגיל אפס ועד גיל 21. ואם זה יהיה לכמה ילדים שנולדים, אז אנחנו מדברים על 30 שנה, על 35 שנים של גידול ילדים, שאנחנו צריכים לגור באותה סביבה, כדי שהילדים ילכו לאותם בתי ספר, אותם גנים, יהיו עם אותם חברים, ורק אחר כך נוכל לזוז משם.

הרי אני אומר ומסביר גם לאנשים, וכבר דיברנו גם פה, שהיום מגיל חמש – טוב, נעשה כבר מחירת המקום שאנחנו רוצים לגור בו, ושם לגדל את המשפחה, כדי שהילדים יגדלו עם החברים, עם אותם חברים. ומי כמוני עם ניסיון, שגרתי פה בירושלים, אבל נאלצתי לגור בפרוור, ולגדל את הילדים בגילה, ואחר כך להעביר אותם לבית הכרם, ולהבין מה זה עושה להם שהם לא גרים ליד החברים שלהם, ליד בית הספר.

אז למעשה, החשיבה של הביטחון שלנו, של העצמאות שלנו, מקבלת הסתכלות אחרת. ומי ששם בהסתכלות הזאת, ובזה שאנחנו נחזור לגור בבתים שלנו, ורק נרצה דירות למגורים ולא דירות להשקעה, ונעשה מאמצים – וחלק מהאנשים יקנו דירות בסכומים מטורפים, וחלק זה האסון שאנשים לקחו בניסיון ללכת ולבנות לעצמם בתים ולקחו את ה-10/90, 20/80 וכל מה שעשו – ושאמרו "אולי יש בזה את ההזדמנות", גם אם זה לא תמיד עולה בקנה אחד עם המצב הכלכלי. אבל זה מה שהם ראו מולם. והחשיבה היא שאת זה אנחנו צריכים, כדי לבסס את החיים.

יש עוד מישהו שרוצה להגיד משהו על מה שאמרתי?

אז אני חושב שבעצם, זה מה שרציתי להגיד לאנשים. זה מה שרציתי גם להגיד בשינוי של המילה "עצמאות", בראי הימים.

אבל מה שזה אומר דבר אחד לכולם: לא משנה אם אנחנו נגור בבית שלנו, או נגור בדיור להשכרה, ונקנה נכסים שלנו ונשכיר אותם, כמו שאמרתי: "נקנה איפה שיכולים, ונגור איפה שרוצים." ולא משנה אם נגור בדירות שלנו ונעשה את המאמצים.

המסר הכי גדול – ואני אבקש גם מ-Claude שהוא יעשה את הסיכום של המפגש הזה, שיעשה את זה בבאנר גדול – שמעת Claude? תעשה את זה בבאנר גדול, ותכתוב שכולנו צריכים לזכור ביום העצמאות, שאנחנו צריכים לעשות הכל כדי שתהיה לנו עצמאות. וזה לא משנה, כן, זה משנה, אבל זה לא משנה בגדול, אם זה יהיה בבית שלנו או לא. רק דבר אחד אנחנו צריכים לזכור.

ובאמת, זה גם קשור למלחמות.

אנחנו אומרים Claude, אבל קוראים לזה Claude – C-L-A-U-D-E. לא יודע איך אומרים, אם זה קלוד או קלאוד, אבל לא משנה לי איך קוראים לזה. אני רק רוצה להגיד לכם שזו אחת האפליקציות שממש עוזרת לי בימים האלה.

אבל מה שחשוב כאן – היום יותר מתמיד, כדי שנעשה את הדברים נכון, כדי שנעשה את הדברים מדויק, כדי שנקבל את ההחלטה נכון – אם לגור בבית שלנו, או לגור בדירה שכורה ולקנות דירות להשקעה – ולחשוב את החשיבה הנכונה.

ומעבר לזה, וגם זה אני מבקש, פנו אליי, לצחי, להתייעצות. ולא רק אליי – פנו לאלי, לאנשים שיש להם ניסיון וידע ויכולים לבנות לנו את החשיבה הנכונה. אבל כמובן אני מזמין את כולם אליי, להתייעצות, לעשות תוכנית, לבנות אסטרטגיה, לעשות את הפעולה הכי טובה שאפשר, זו שתתאים לנו.

ואם אנחנו מבינים שזה מאוד מפריע לנו נפשית, שאנחנו עלולים לצאת מהדירה, שעלולים להוציא אותנו, לשחק איתנו וכל זה, ויתחדד לנו שאנחנו חייבים – אז לעשות את המאמץ הנוסף, וכן לגור במקום שאנחנו קונים בו דירה ולא שוכרים.

ושבסוף, כלכלה נכונה וביטחון נכון נובעים מזה שיש לנו שקט נפשי. ויש לנו שקט נפשי לא רק שיש לנו כסף בחשבון, אלא שאנחנו חיים בשלום עם עצמנו, ואנחנו יודעים שמה שאנחנו עושים זה נכון, ואי אפשר לבלבל אותנו ולהפריע לנו.

אז תעשו חשיבה, תעשו תוכנית, תבנו את עצמכם נכון, תבדקו סיכונים, תבדקו מימונים, תבדקו אלטרנטיבות, ותעשו את הפעולות נכון. וככה תבנו את העצמאות הכלכלית.

תודה רבה לחברי הזום. אל תדאג שמואל, אני רק נפרד מהפודקאסט.

תודה רבה לכל מי שהאזין לפרק הזה בפודקאסט, ואנחנו נשתמע. ושיהיה חג עצמאות שמח. ושבאמת יהיו בשורות טובות, ונפסיק להגדיל את כמות האבידות שיש לנו ביום הזיכרון. באמת שיחזרו כל חיילינו בשלום, והחלמה מהירה ומלאה לכל הנפגעים בנפש ובגוף, ושיהיה חג עצמאות שמח.

וכאן לחברי הזום – כל מה שנשאר לנו בערב. אלי, אם יש לך משהו אחר להגיד, אז נעשה. זאת אומרת שאני את המסר העברתי. נשאר לנו רק – כמו שאמרתי, היה היום יותר קצר – סקרת ההיסטורית את כל ההשתלשלות, סקרת גם מבחינה היסטורית את כל האבולוציה של קניית הדירה. פעם איך הסתכלו על זה, והיום איך אנחנו מסתכלים על זה בצורה אחרת. עברנו גם תקופות, לדוגמה, של אינפלציה שאנשים הלכו ונדבקו כל פעם לטרנד חדש. פעם זה היה כמו שאמרת בנושא של מסחר בשוק ההון, ופעם זה היה להיצמד לדולר, אז אנשים היו הולכים וקונים כמה שיותר דולרים, כי האינפלציה לא הייתה מאפשרת לך לחיות את היום.

אז עוד פעם, אחד הדברים החשובים כל כך, מה שאתה עכשיו אומר – שבעצם אנשים צריכים לבחון את הדברים בהתאמה לתקופה, למה שיש מסביב, למלחמות, לאינפלציות, לעליות ריבית. כל דבר צריכים לקחת בחשבון. והעצמאות הכלכלית היא כזאת שכל המרכיבים האלה עומדים בצורה מושלמת, כאשר באמצע עומד אני, וזה הכי מתאים לי.

זה שלא מה שמתאים לי מתאים לך, ולא מה שמתאים לי מתאים לאבא שלי, ולא מה שמתאים לי מתאים לשמואל. ואותו דבר – לכל אחד יש את מה שנכון לו.

ואתה יודע מה? אני אשאיר את מה שאמרת עכשיו, את החלק הזה עד כאן, בתוך הפודקאסט, כדי שאנשים גם ישמעו את זה. אנשים צריכים לראות את כל המרכיבים, ולדעת מה העצמאות הכלכלית היא בשבילם. תודה רבה, אלי. זה היה השלמה מדויקת.

אז כמו שאמרתי, תודה רבה לכל מי שעכשיו הנה, שמשכתי אותו עוד כמה דקות בפודקאסט. ותודה לאלי. ואני חושב שאנחנו נאפשר, כדי שנוכל היום ללכת לישון מוקדם – נאפשר לאבא, ואם צריך אותי אז לקרוא לי, ולא לוותר לי. אני פה.

אז בוא ניתן לשמואל הירושלמי לשאול את השאלה שלו, ואנחנו ניפגש אחרי יום העצמאות, בעזרת ה'. כן שמואל? כן, אני פה, שומעים אותי? בהחלט, תמיד.

כן, תודה. הנושא של עצמאות כלכלית הוא נושא מאוד חשוב, מאוד עקרוני, בייחוד היום, בתקופת חוסר ודאות, שקרתה גם אחרי הקורונה וגם אחרי הסכינים של אוקטובר. והשאלה שלי היא: מה לדעתך צריך להיות תפקיד הממשלה, תפקיד המשרדים הממשלתיים הרלוונטיים, להבטיח עצמאות כלכלית – גם מבחינת מקום מגורים וגם מכל שאר הבחינות – לתושבי המדינה?

אני אגיד לך, וזה הדבר שאני צועק הרבה, שמואל, ובתור אחד ששומע אותי כל יום ראשון לפחות, ואני לא יודע אם אתה שומע את הפודקאסטים – התפקיד של המנהיגים שלנו, זה קודם כל לייצר לנו פה ביטחון סביבתי וכלכלי, לחשוב נכון ולתכנן נכון את שוק הדיור בישראל, ולא בצורה אימפולסיבית ובצורה חסרת אחריות שלא מבוססת על דרך ארוכת טווח.

התפקיד שלהם הוא להבין שאי אפשר להקים שוק נדל"ן בריא ביומיים ובשנתיים ובתוך קדנציה של ממשלה. התפקיד שלהם הוא לעשות תוכניות מסודרות ולחשוב לאורך תקופה.

ברגע שהם יעשו את כל הדברים האלה, ברגע שהם יתחילו לחשוב על הנדל"ן כעסק כלכלי – נדל"ן זה לא פוליטיקה, נדל"ן זה כלכלה – ברגע שהם יראו את הנדל"ן ככלכלה, ברגע שהם יבינו שבכלכלה בונים מהלכים לטווחים ארוכים ולא לקצרים, כל הדברים שאני אומר פה יראו אחרת. ביטחון כלכלי יראה אחרת. הכל יראה אחרת.

היום, בניהול של המדינה – וזה לא משנה אם זה מפלגה כזאת או מפלגה אחרת – כל זמן שאנשים יחפשו מתחת לפנס, הם ימצאו רק את המטבע המיידי. לא ימצאו את הפתרון המלא.

חברים, עשינו את זה קצר ולעניין. אני מאוד מודה לכם. שיהיה לכולם חג שמח. חג שמח, לילה טוב. ובאמת שנזכה לעצמאות. לילה טוב. ביי, לילה טוב.