זום נדל"ן 249 | 7 ביוני 2026

נושא: דירה בהגרלה – אשליה, מלכודת, או הזדמנות אמיתית?

מגיש: צחי קווטינסקי | realeasy.co.il

משתתפים בדיון: אלי (משתתף), מלכי (בצ'אט), אבישי (בצ'אט), אדם ירושלמי (שאלת סיום)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

פתיחה – סדרת הפרקים על התחדשות עירונית

צחי: ערב טוב לכולם. השבוע, ובשלושה שבועות הקרובים, אני מעלה פרקים בפודקאסט שנוגעים בהתחדשות עירונית.

שלושה פרקים:

• פרק ראשון – עלה היום, עם חברת סיירוס נדל"ן, עם רפי קשקש.
• פרק שני – יעלה ביום ראשון הקרוב, עם דודי קבאסו מחברת ילנוב.
• פרק שלישי – יעלה ביום ראשון שבוע אחרי, עם עורך הדין עידו שמואלי.

צחי: הפרקים עוסקים בהתחדשות עירונית – כל הבעיות, דיירים סרבנים, פסיקות משפטיות חדשות שמקשות עליהם. הפרקים מאוד מעניינים ואני ממליץ לכם להקשיב.

צחי: אחד הדברים שיש לי מהפודקאסט זה המפגש עם אנשים שעושים – אנשים מרתקים, ברמות שונות של עשייה במשק. בעשרות הפרקים האחרונים, רוב הפרקים הם הזמנות של משרדי יחסי ציבור שמפנים אליי את החברות שלהם, ואני רק נהנה מזה. רפי קשקש אפילו כתב לי היום על היכולת שלי כמראיין – כתב "מכונן". ואני תמיד מנסה לדעת מה מעניין את המאזינים שלי, ולקחת את האורחים למסע שאני רוצה.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

נושא הערב – מה קורה ביום שאחרי ההגרלה?

צחי: היום החלטתי לדבר על נושא שמאוד מטריד אותי. דיברנו עליו כחלק מהגורמים לביקוש העצום בשוק – חלק מהסיבות שאנשים לא קונים דירות, וחלק מהסיבות להתנפלות האדירה על הגרלות הדיור למשתכן.

צחי: השאלה הגדולה היא: מה קורה ביום שאחרי? מה קורה יום אחרי שנסגרה הגרלה? מה קורה יום אחרי שפורסמו שמות הזוכים? מה קורה כשנגשו מאות אלפים לשבעת אלפים מקומות – והרוב לא זכה?

צחי: אני אומר הרבה מאוד זמן – ואני יודע שאני לא פופולרי בזה – שאחת הבעיות הגדולות של שוק הנדל"ן שלנו הן הגרלות הדיור למשתכן.

צחי: למה אני לא פופולרי? כי בכל שיחה שאני עושה בנושא, יושבים בקהל אנשים שהם זכו, או שבן משפחה שלהם זכה, או חבר שלהם זכה – ואומרים לי: "צחי, על מה אתה מדבר? עשינו עסקאות חיים! קנינו דירות במאות אלפי שקלים מתחת למחיר שוק!" כלומר, על מה אתה אומר שזה לא טוב?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

הנתון המדאיג – רק 20% גרים בפועל

צחי: בלי לדעת את הנתון המדויק – אם אני אגיד שעד היום, מתוך כל אלה שזכו בהגרלות, רק כ-20% גרים בפועל בדירות שזכו בהן – אני חושב שזה אפילו מאולרג. מה שאני שומע שוב ושוב זה: "צחי, קנינו דירה בדיור למשתכן, חיכינו כמה שנים, מכרנו ברווח גדול – עשינו עסקת חיים!"

צחי: אז אני שואל: האם זאת המטרה של הדיור למשתכן? האם המטרה היא לתת לאנשים אקזיט בנדל"ן? לא! המטרה היא ליצור הזדמנות שווה לרכישת דירה למגורים. הטענה המוצדקת היא שאנשים שרוצים לקנות דירה לגור בה לא יכולים – המחירים גבוהים מדי. והמדינה יצרה מנגנון שאמור לפתור את זה. אבל מה קורה בפועל?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

דוגמה – הבחור מאופקים

צחי: שבוע שעבר עשיתי ייעוץ לאדם מקסים, בחור מקסים, שקנה דירה באופקים. יש שם פרויקט של דירות לחרדים – והוא חילוני לחלוטין, אפילו לא מניח תפילין. אבל למה הוא ניגש לשם?

צחי: כי הוא עשה חקר שוק. הוא אמר: "לאופקים יש הטבות מס, לאופקים יש ביקוש עצום, אופקים נמצאת שבע דקות ממרכז באר שבע – במיוחד עם היציאה המזרחית המהירה החדשה. ובמקום להביא הביתה 8,000 שקל בסוף החודש, אני אביא 10,000 או 11,000 – בזכות הפטור ממס. אז מה אכפת לי איפה אני גר?"

צחי: ועוד חשב הבחור: "אם יש שם קהילה חרדית – קהילה חרדית לא מתערבבת עם קהילות אחרות, היא רוצה לגור בתוך עצמה. אז אני, כמשקיע נדל"ן, אקנה בפרויקט החרדי – יהיה קל לי למכור בהמשך, כי החרדים ירצו את הדירה הזאת." הוא לא הלך לשם לגור – הוא הלך לעשות אקזיט בנדל"ן.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

כחלון ו"לוחמי האקזיט"

צחי: ב-2016, כחלון הטיל מס רכישה של 8% ויצא במלחמה נגד משקיעי הנדל"ן. הטענה שלו הייתה שהמשקיעים הם אויב הנדל"ן בישראל. אבל מה הוא לא ראה? הוא הסתכל רק על שכבה אחת של משקיעים.

צחי: מי הם "לוחמי האקזיט" שאני מדבר עליהם? אלה שקונים ב-100 ומוכרים ב-120. אלה שלקחו את הנדל"ן, הפכו אותו לכלי של משחק פיננסי, ויצרו מצב שבו מחירי נכסים עולים בין לילה. עצם העובדה שיש אקזיטים – בין אם קנו מתחת למחיר שוק ובין אם לא – מייצרת תנועה שמעלה מחירים.

צחי: ובמחיר למשתכן? הוא לא קונה במחיר שוק – הוא קונה עמוק מתחת למחיר שוק, ואז מוכר מעל מחיר שוק. המדינה נתנה לו מתנה שנועדה לאפשר לו לגור – והוא הפך אותה לעסקה פיננסית.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

הדיון עם אלי

אלי: אבל הוא קנה מראש עמוק מתחת למחיר שוק – הוא לא יכול למכור יותר ממחיר השוק החופשי בבניין…

צחי: רגע, תקשיב עד הסוף. נכון, הוא מקבל את הדירה עמוק מתחת למחיר – אבל הוא לא קונה כדי להחזיק נכס לטווח ארוך, כמו שאנחנו מדברים. הוא קונה כדי לסחור. הוא מוכר אחרי 5 שנים ברווח. למעשה, המדינה נתנה לו מתנה שנועדה לאפשר לו לגור – הוא מימש אותה כהשקעה.

אלי: אבל הוא אחראי – הוא הלך לפי התקציב שלו. גם במחיר למשתכן יש מקומות שאפשר להרוויח מהם ויש שלא. אם הולכים לאזור מרכז, זה לא יעבוד – אבל באופקים הוא עושה "קפיצת הדרך" שלו כדי להיכנס אחרי כן לאזור המרכז.

צחי: אני מסכים שיש היגיון בשיטה. אבל הבעיה היא שצריך להחליט על הגדרה: האם הדיור למשתכן הוא "דיור למגורים" או "דיור למשקיעים"? כי במקום שבאופקים ובנתיבות יגורו רק אלה שרוצים לגור שם – באים ואוכלים להם את ההזדמנות אלה שבאים לעשות אקזיט.

אלי: אבל מלכי שואלת – מה עושה מי שגדל במרכז ואין לו כסף לקנות שם?

צחי: נכון, ואני הראשון שאומר שצריך ללכת לפריפריה לפני שקונים במרכז אם אין הון עצמי. אבל ברגע שהמערכת הופכת למערכת להשקעות ולא מערכת למגורים – יש כאן פספוס של המטרה. ואלה שיבואו לקנות מאלה שזכו, כבר ישלמו מחיר גבוה יותר, ואין להם את ההזדמנות.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

מה היה קורה אם תושבי המקום היו קונים?

צחי: תחשבו מה היה קורה אם באופקים, למשל, אלף תושבי המקום היו קונים את אלף דירות ההגרלה – וגרים בהן. מה היה קורה? היה ביקוש אמיתי, היה דינמיקה, הייתה תנועה בעיר – וזה היה מניע את פרויקטי הפינוי-בינוי. כי קבלנים עושים היכן שמשתלם להם, ותנועה של תושבים אמיתיים יוצרת רווחיות.

צחי: הבעיה שאין פינוי-בינוי בנתיבות, באופקים, בבית שאן – כי לא משתלם לקבלנים שם. ומה שהמדינה יכולה לעשות כדי לשנות את זה? לתת הטבות בנייה – אם היזם מקבל היום קדמת בנייה של 5 דירות לכל דירה, לתת לו 7. להגדיל את הרווחיות.

צחי: אבל המדינה לא עושה את זה. למה? כי אם שר האוצר יגיד "אני נותן הטבות ליזמים" – הציבור יאמר: "אתה דואג ליזמים ולא לנו!" ובבחירות הבאות לא יצביעו לו. כל העולם של הנדל"ן מתנהל סביב החלטות פופוליסטיות, לא החלטות כלכליות אמיתיות.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

לקח היסטורי – באר שבע וחיפה

צחי: מה קרה בבאר שבע? בין 1990 ל-2004 הקיפו את מרכז העיר בשכונות חדשות – נווה זאב, תרמות ועוד. חוק הנגב נתן מענק של 100,000 שקל לכל מי שעבר לשכונות החדשות ועזב את המרכז. ונתנו הטבות מס בשכונות ג' ו-ד'. התוצאה? שכונות ג' ו-ד' התרוקנו לחלוטין. הייתי שם – ריח של שתן וסמים בכל בניין, שערי ברזל מעבר לדלת הרב-בריח.

צחי: מה הציל את מרכז באר שבע? ב-2006 נכנסו הסטודנטים. הם אכלסו את הדירות שנקנו במרכז. ללא זה – מרכז באר שבע היה הופך לאסון.

צחי: בחיפה? שלושה קניונים – גרנד קניון, קניון חיפה, לב המפרץ – שהוקמו מחוץ למרכז – הרקו אותו. רחוב הרצל, אחד העם, עמק הזיתים – הפכו לאזורים של נרקומנים וסחר סמים. בעלי בתים נאלצו לסגור דירות עם בלוקים כדי שלא יפרצו להם. ראיתי את זה ממגע ראשון.

צחי: כשבונים מסביב בלי לחשוב על מרכז העיר – המרכז מת. וכל הדיור למשתכן, כל הפינוי-בינוי, הם תוצאה של הצורך להחזיר את מרכזי הערים לחיים.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

מה קורה ביום שאחרי – גם אם זכית?

צחי: נגיד שמלכי קנתה דירה ששווה שבעה מיליון – ב-700,000 שקל. האם זה אומר שמחר תעשה אקזיט חיים? לא. גם בדירה ששילמת עליה 700, אם הדירה תעלה ב-300 אלף ותרצי למכור – יש לך תחרות. כי בכל הבניין יש עוד דירות של מחיר למשתכן שמחכות למכירה.

צחי: ויותר מזה: אם הייתי לוקח אותם 700,000 שקל וקונה דירה ישנה בפריפריה – עם פוטנציאל לפינוי-בינוי – אחרי 5-7 שנים לא הייתי מרוויח 300,000 שקל. הייתי מרוויח מיליון. למה? כי בפינוי-בינוי הרווח הרבה יותר גדול.

צחי: אז לפני שניגשים להגרלה, צריך לבדוק: מה ההיתכנות הכלכלית האמיתית? האם ה-700,000 שקל שלי יעשו יותר בדיור למשתכן, בדירה ישנה עם פוטנציאל, או אפילו בשוק ההון?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

אשליית מפעל הפיס

צחי: פעם חיכיתי לרופאה שלי בקופת חולים מאוחדת בגילה בירושלים. ישבתי בחוץ – לא רציתי להדביק ולא להידבק. ונשארתי המום לראות את הכמות של אנשים שמגרדים גירוד אחרי גירוד, אחד אחרי השני, בלי הפסקה. הם לא הולכים לעבוד – הם מגרדים גירודים. חשבתי שבגירוד זוכים במיליונים. לא – זוכים באלפים. ואנשים חיים באשליה ובציפייה, ממשיכים להתגלגל ולגרד.

צחי: וזה בדיוק מה שקורה עם הגרלות הדיור למשתכן. חבר של מישהו זכה – גם הוא רוצה לזכות. מה הוא עושה? יושב וחוכה שנתיים להגרלה הבאה. ובינתיים מאות אלפים מצטרפים לתור. התור לא נעשה ארוך – הוא נעשה רחב יותר. יותר ויותר אנשים שצריכים להיכנס דרך אותו פתח צר. התסכול גדל, ואנשים לא קונים נכסים אחרים.

צחי: חלקם מתייאשים ו"עושים נדל"ן בכוח" – לוקחים מאה אלף שקל, קונים דירה ביוון, ומנהלים Airbnb. זה בסדר, אבל זה לא נדל"ן ישראלי – ובסופו של דבר זה לא בונה את העתיד שלהם כאן.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

שלוש האפשרויות מול הדיון עם אלי

אלי: בסדר, אבל מי מבטיח שיהיה פינוי-בינוי? ואם קונים דירה שבורה – אפשר להיות בתזרים שלילי שנים.

צחי: אתה צודק לחלוטין. אין הבטחה לפינוי-בינוי. אבל יש שלוש אפשרויות:

אפשרות 1 – דירה ישנה עם פוטנציאל פינוי-בינוי: תזרים שלילי אפשרי, ואין ביטחון לתוצאה – אבל הרווח הפוטנציאלי גבוה מאוד.

אפשרות 2 – דיור למשתכן: דירה חדשה עם ממ"ד, באזור מתפתח, בהנחה של 15-20% מהשוק. קל יותר, אבל פחות פוטנציאל רווח.

אפשרות 3 – שוק חופשי: דירה חדשה במחיר שוק, ללא הנחה, אבל גם ללא תלות בהגרלה.

צחי: כששוקלים דירה ישנה לעומת דירה חדשה בדיור למשתכן – בדירה הישנה שקנית נכון, בבניין שיש לידו פרויקט התחדשות עירונית, המחיר עולה מעל לעלייה הרגילה של 2-3% בשנה. ואם הפינוי-בינוי יגיע – הרווח יהיה מיליון שקל, לא 300,000.

אלי: אבל צריך כיסים עמוקים לשאת תזרים שלילי…

צחי: נכון. ולכן אני תמיד אומר: בדקו אורך נשימה. בדקו יתרון. בדקו אלטרנטיבה. אם אתה יודע שאתה בתזרים שלילי – האם יש לך הכנסה נוספת שמכסה את זה? האם זה חלק ממה שבונה אותך לטווח ארוך?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

המסקנה – אל תשתעבד לדיור למשתכן

צחי: המטרה של הערב הזה: לפני שניגשים להגרלה הבאה – לכל הגרלה, בכל שם שנקרא לה – בואו נבדוק אם זה המקום שנקבל בו את ההיתכנות הכלכלית הגבוהה ביותר.

צחי: אם הבחירה היא בין דיור למשתכן לבין לא לקנות נדל"ן בכלל – דיור למשתכן מצוין! אבל אם יש אלטרנטיבות – נסו לבחור את הנפונה ביותר.

צחי: ומה קורה אם לא זכיתם? צריך להחליט: האם יושבים ובוכים, או שיש לנו "פלן ב'" שהולכים אליו? לקנות נכסים אחרים, לבנות את הדרך, לא להשתעבד לדירה בהנחה, ולחשוב איפה אנחנו בתמונה הכוללת.

אלי: זה היה דיון מצוין. לא ביקוח – דיון בסוגיות.

צחי: בדיוק. קודם מעשה – הרבה מחשבה. ובין מעשה למעשה – לא פחות חשיבה. לפעמים צעד קטן בונה בית גדול, ולפעמים צעד גדול הורס בית. אני מזמין אתכם לקורס שלי ללמוד איך לתמחר עסקה ולעשות את זה נכון.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

הפתעה – יומולדת 67!

צחי: אני חשבתי להרים אתכם לחיים… אתמול הפכתי באופן רשמי – לפי הלוח העברי – לבן 67. אזרח ותיק! התעודה יש לי כבר חודש, אבל אנחנו נחכה ל-27 ביוני ונעשה שיטוט מאיזה בית קפה.

צחי: אנחנו הולכים לעשות מפגש של "שלושת הצחיים" – צחי ורדי, צחי קלמנוביץ' ואני – ונקיים שם זום נדל"ן ופודקאסט. אתם מוזמנים!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

שאלת הסיום – אדם ירושלמי

אדם ירושלמי: הרצאה מעניינת מאוד. הגעתי למסקנה שהמילה "הגרלה" – לא משנה איזה שם יתנו לה – היא שם מכובס לרמאות ולנוכלות. לא שיש כאן נוכלות בפועל – אבל אין כאן הזדמנות תמיד. מה צריך לעשות כדי לשכנע את הציבור לא לסמוך על דיור בהגרלה ולהיות יותר מציאותי?

צחי: ברגע שהזדמנויות אמיתיות יגיעו ממקום אמיתי, ולא ממקום של בלוף – ברגע שאנשים לא יצטרכו לאכול את הלוקשים של עסקאות קרקע וכל מיני דברים שנמכרים להם – זה ישתנה. אבל כל זמן שהציבור מחפש ישועה בגלל עליות המחירים, והישועה לא תגיע מהממשלה בצורה מסודרת ואמיתית של הורדת מחירים – אנחנו נמשיך לראות את הדברים האלה. לצערי לא נגיע רחוק.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

סיום

צחי: אבישי – תודה רבה שהיית פה, אוהב אותך. יואב – ראיתי שסגרת. אלי – נדבר מחר. תודה לכולם, לילה טוב!

אלי: תודה צחי, לילה טוב!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

© 2026 נדל"ן בקלות | צחי קווטינסקי | realeasy.co.il | 050-8811118