נדל״ן בשידור – פרק 324
בהגשת צחי קווטינסקי
ערב טוב למי שנמצא כאן, למי שוויתר על החדשות.
אין הרבה אנשים, אבל אנחנו אמרנו שאנחנו תמיד מדברים — לא משנה כמה אנשים נמצאים. מה שחשוב זה מה אנחנו אומרים ומי ישמע את זה אחר כך.
למעשה כבר כמה שבועות שאנחנו לא נפגשים כאן בזום. הסיבה לכך הייתה הסיטואציה שאנחנו נמצאים בה — המלחמה עם איראן.
החלטתי היום לעשות שינוי. החלטתי שאנחנו כן צריכים קצת לדבר על השגרה, וכן צריכים להתכונן למחר.
כי השאלה הגדולה היא — כשאנחנו מסתכלים על שוק הנדל״ן:
האם הולך להיות שינוי במחירים?
ואיך אנחנו מסתכלים מכאן והלאה על הנכסים שאנחנו רוצים לקנות?
איך אנחנו מסתכלים בכלל על הערים שבהן אנחנו בודקים ביקוש או היצע?
ואילו דברים ישתנו וישפיעו על הבחירה שלנו בדירות או בנכסים שאנחנו רוצים לקנות — אחרי המלחמה הזאת.
ואולי זה כבר התחיל לפני חצי שנה.
ודבר אחד ברור לכולם:
השוק שכבר לרגע התחיל להתניע את עצמו — נעצר.
לפני שלושה שבועות, לפני שהתחלנו להיכנס לעימות מול איראן, השוק ניסה קצת להתעורר.
ראינו משקיעים שמסתובבים קצת ברחובות.
יהיה מי שיגיד שזה היה בזכות הריביות שהנגיד הוריד פעמיים.
ונכון — יש גם מי שיגיד שלוש פעמים.
אבל ברגע שעלה המטוס הראשון לאיראן, וברגע שהתחילו התגובות לעברנו — השוק קפא.
קפא בצורה מוחלטת.
חשבתי שרק אני מרגיש את זה.
אבל כמה ימים לפני שהתחילה המלחמה הסתובבתי קצת — הלכתי לראות נכסים בחולון.
פגשתי קולגות. פגשתי מתווכים.
ודבר אחד שמעתי בכל מקום:
כולם מתרגשים שמישהו בכלל מגיע לראות נכס.
גם קולגות שלי — מלווים משקיעים, מתווכים — יושבים בלי עבודה.
אין קליינטים.
המצב בשפל.
אז נכון שאומרים "צרת רבים חצי נחמה", אבל האנשים סיפרו לי עד כמה המצב קשה.
השוק עומד במקום.
ולא רק שהוא עומד — יש שקט מוחלט.
היום אפילו פנתה אליי מתווכת מחולון.
שאלה אותי:
"למה אתה לא מביא את הזוג שלך לראות דירה?"
האמת — הופתעתי מהשאלה הזאת.
כי היום נסעתי לשדה התעופה להביא את הבת שלי.
הכבישים היו עמוסים.
אבל ברגע שהייתה אזעקה — ירדתי מהמחלף ונכנסתי לעסק כדי למצוא מיגון.
ואני שואל את עצמי:
איך אפשר לקחת לקוחות לראות דירה במצב כזה?
להסתובב ברחוב כשיש אזעקות?
לקחת על עצמנו אחריות אם חס וחלילה קורה משהו?
אין סיכוי.
יש לי כלל בחיים.
אני מוכן לעשות הרבה כדי להתפרנס.
אני מוכן לעבוד קשה כדי להביא ללקוחות שלי נכסים טובים.
אבל יש דבר אחד שאני לא מוכן לעשות:
אני לא מוכן לסכן את הלקוחות שלי.
ולא מוכן לסכן את עצמי.
גם לפני כמה שנים הייתה סופה גדולה.
נסעתי מירושלים לכיוון חיפה דרך כביש 443.
הרכב התחיל להחליק.
הרמתי טלפון ללקוחות שחיכו לי בחיפה ואמרתי להם:
"תיסעו הביתה. אין סיכוי שאני מגיע."
אני לא מוכן לסכן חיים בשביל פגישה.
ולכן ברור שהיום אנשים לא יוצאים לראות נכסים.
אין שקט נפשי.
וזה רק מצטרף להרבה מאוד סיבות אחרות.
כמו הריבית.
כמו מצב הרוח הלאומי.
וכמו התחושה הכללית של חוסר יציבות.
בנוסף, אין גם הרבה דירות שיוצאות לשוק.
ולמה?
כי כל הזמן שומעים פוליטיקאים אומרים:
"הנדל״ן הולך לרדת."
אז אנשים מחכים.
אם המחירים הולכים לרדת — למה לקנות עכשיו?
וגם בעלי דירות לא ממהרים למכור.
כי הם חוששים שלא יקבלו מחיר טוב.
ולכן מי שמוכר היום — זה בעיקר מי שאין לו ברירה.
יש גם סיבה נוספת.
בשנים האחרונות נמכרו הרבה דירות בפרויקטים של 20/80 ו-10/90.
כתב על זה יפה אריק מירובסקי.
אני אפילו כתבתי פוסט בעקבות הכתבה שלו.
אלפי דירות נמכרו בשיטה הזאת.
אבל הדירות האלה יגיעו לשוק רק בעוד כמה שנים.
ולכן היום פשוט אין מספיק דירות למכירה.
אבל יש נושא נוסף שעשוי לשנות מאוד את שוק הנדל״ן.
והוא נושא המיגון.
כי היום אנשים מבינים דבר אחד ברור:
הבית צריך להיות מקום מוגן.
גילינו במלחמה מול איראן — וגם בסבבים הקודמים — שאין מקום בארץ שהוא חסין לגמרי.
אבל דבר אחד למדנו:
המיגון מציל חיים.
אנשים רוצים ממ״ד.
לא רוצים לרוץ לחניון.
לא רוצים לרדת לקומה מינוס שתיים.
לא רוצים לישון על הרצפה עם עוד מאות אנשים.
אנשים רוצים את הביטחון בתוך הבית.
וזה מעלה שאלה גדולה לגבי ערים כמו תל אביב.
כי חלק גדול מהבתים שם לא ממוגנים.
אז השאלה היא:
האם יש הצדקה לשלם מחירים כל כך גבוהים על דירות בלי ממ״ד?
או שאנשים יעדיפו לעבור לפריפריה — לדירות חדשות וממוגנות?
זו שאלה גדולה.
והיא תשפיע על הביקוש.
זה נכון לא רק לתל אביב.
גם חולון.
גם בת ים.
גם רמת גן.
גם גבעתיים.
גם פתח תקווה.
יש שם הרבה מאוד בניינים ישנים.
מה יקרה עכשיו לביקוש לדירות האלה?
יכול להיות שנראה גל גדול של פינוי-בינוי.
אבל גם כאן יש בעיות.
יש בעיות של תשתיות.
יש בעיות של מימון.
יש מחסור בדירות להשכרה.
ואם בניין נפגע — איפה משכנים את הדיירים?
אין מספיק דירות.
ולכן אנחנו נמצאים היום במצב מורכב מאוד.
מצד אחד — ביקוש למיגון.
מצד שני — מחסור בדירות.
מצד שלישי — מערכת תכנונית שלא תמיד מצליחה לעמוד בקצב.
ואת כל הדברים האלה אנחנו צריכים להבין כשאנחנו מסתכלים קדימה על שוק הנדל״ן.
כי בסוף השאלה האמיתית היא:
איך ייראה השוק ביום שאחרי המלחמה?
ואיך אנחנו כמשקיעים וכרוכשים צריכים לחשוב על ההחלטות שלנו.
🎙️ זה היה פרק נוסף של הפודקאסט
"נדל״ן בשידור" עם צחי קווטינסקי.
