להאזנה לפודקסט
לצפייה בפודקסט
בעולם שבו אפשר לראות כל רחוב ב-Google Maps ולבקש מ-ChatGPT לנתח אזורים, נשאלת השאלה: האם עדיין צריך "ללכלך את הרגליים" בשטח?
בפרק המיוחד הזה של "נדל"ן בשידור", אני מארח באולפן בירושלים את ערן רוזנברגר, ראש צוות רוזנברגר מרימקס סקסס (חולון, בת-ים, ראשל"צ), לשיחה כנה ונטולת מסכות על המציאות האמיתית של עולם הנדל"ן.
יחד צללנו לטעויות הקריטיות שמשקיעים ומתווכים עושים בתחילת הדרך, ולמה הניסיון "לקצר תהליכים" או לחסוך באנשי מקצוע, הוא הטעות הכי יקרה שתעשו בתיק ההשקעות שלכם.
מה תשמעו בפרק?
🔹 יסודות לפני פנטהאוז: למה הרוב המוחלט רץ "לעשות עסקה" לפני שבנה תשתית ידע, ואיך זה מתנקם בהם.
🔹 מלכודת "הבן-דוד העורך דין": למה לקחת עורך דין שלא מתמחה במקרקעין ובאזור הספציפי (רק כי הוא זול או משפחה) זה מתכון לאסון של היטלי השבחה וחריגות.
🔹 סיפורי אימה מהשטח: הסיפור על הבניין בטבריה שנראה פסטורלי במחשב אבל מפחיד במציאות, והדירה המושלמת שמתחבאת לה מול שנאי מרעיש.
🔹 אדם נגד מכונה: למה שום בינה מלאכותית לא תחליף את הריח בחדר המדרגות, את השיחה הספונטנית עם ועד הבית ואת האינטואיציה של מתווך מקומי.
🔹 האשליה הבנקאית: למה "אישור עקרוני" למשכנתה הוא לא תעודת ביטוח, ואיך מחשבים תקציב אמיתי כולל הוצאות נלוות.
זהו פרק חובה לכל מי שרוצה להבין את ההבדל הדק (אך הקריטי) בין חובבן למקצוען בנדל"ן.
האזנה נעימה!
רוצים להתייעץ או לשמוע עוד?
📲 צחי קווטינסקי יועץ נדל"ן ומלווה רוכשים ומשקיעים 📞 053-5366884
תמלול אוטומטי – נא להתעלם משגיאות
צחי קווטינסקי: ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי ו"נדל"ן בקלות". והיום ערן, אחרי פעמיים שאני ביקרתי אצלך להקליט יחד איתך, עכשיו הבאת אותי עד ירושלים, תראה מה זה.
ערן רוזנברגר: היום… מרגישים את האוויר הצלול. הבאתי אותך אלי הביתה, לגמרי.
צחי: ואתה יודע, בניתי פה סוג של אולפן. אתה יודע, כשבניתי את הבניין הזה שאני גר בו, לא תכננתי אז… שזה בניין לשלושה ילדים. וכשנולדה הרביעית, למעלה יש להם קומה גדולה, ענקית. ואז היא גרה בחדר הזה. והיא גרה כאן עד לפני כמה חודשים, ועכשיו זה הפך להיות הממלכה שלי חזרה. אז הנה, אתה רואה את העיצובים ואת הכול. מהמם ומדהים.
ערן: גם שזה בניין שאתה בנית אותו, גם ההזמנה לירושלים. מבחינתי זה, אתה יודע, להוציא אותי מהאזור נוחות ומהאזור שאני נמצא פה… אני חושב שזה ההישג הכי גדול.
צחי: אבל בגלל זה באת עם מישהו שנהג לך באוטו, כדי שלא תאבד אף דקת עבודה.
ערן: זה נכון. מה שהיו עושים פעם על פלאפון.
צחי: להצליח להביא אותך לפה, זאת אומרת שיש כבוד.
ערן: לגמרי, א' לחלוטין. יש כבוד גדול, אבל חד משמעית, בדיוק דיברתי עם המזכירה שלי, ואמרתי לה "אני נוסע לירושלים". היא אמרה לי: "אתה נוסע לירושלים לצילום של פודקאסט? ממתי?". זה היה נראה לה הזוי, ואמרתי לה: "אני אצל צחי, הזמין אותי, אני מגיע אליו". ואני לא גובה כספים על פודקאסטים ולא כלום, ואני מתארח בכיף, ואני מזמין בשמחה.
צחי: אז נכון, גם אני מכבד אנשים ומגיע, אבל בוא, לא על זה באנו לדבר. ואני חושב שאחרי שעשינו פרק על המתווך ועל התיווך, ואחרי שעשינו פרק על ראשון לציון – שהרבה זמן רציתי לעשות פרק על ראשון ועשיתי אותו איתך…
ערן: נכון.
צחי: אני חושב שהסיבה שאנחנו נפגשים, זה בגלל שהבנו ששנינו באים ממקום של ערכים מוספים שאנחנו יכולים לתת לאנשים. אני יותר מתרכז במשקיעים, אתה יותר מתרכז בעולם של המתווכים.
ערן: אמת.
צחי: אבל אני חושב שמה שדומה בעשייה שלנו, זה שיש לנו קו מאוד מאוד מיוחד של עומק ושל עשייה, ואני חושב שזה גם החיבור שנוצר בינינו.
ערן: נכון. זה גם הנושאים המדהימים שעשינו בפודקאסטים הקודמים. היו פידבקים מדהימים על הפודקאסטים הקודמים שעשינו ביחד, אני קיבלתי המון ריקושטים והמון תגובות באינסטגרם ובפייסבוק, ובאתר שלנו. המון המון פידבקים על הפודקאסטים הקודמים. ואני חושב שאז דיברנו על זה, שאנחנו צריכים לעשות כל תקופה איזה Follow-up.
צחי: אמת. והיום אני ממש רוצה… אתה יודע, ששאלנו לפני זה, ואני עושה הכנות ועושה הכול, אתה יודע. אז ניסינו לחשוב על מה אנחנו הולכים לדבר, ומה שבאנו בלי הכנה… אמרנו: "אנחנו הולכים לדבר", אז זה מה שאנחנו הולכים לעשות.
ערן: מצוין.
צחי: אז ככה, אתה יודע, לפני שמישהו שכח או מישהו לא שמע את הפרקים איתך, באמת אתה יכול לתת הרצאה שלמה, אבל אני מבקש בנגיעה קלה. כמה מילים, מי זה ערן רוזנברגר? מ"צוות סקסס", ראש "צוות רוזנברגר". אני חושב שאתה גם מאוד ייחודי בענף וגם מאוד ייחודי ברימקס, איך שבניתם את הסניף.
ערן: אמת.
צחי: ועם כל זה, עם כל ההצלחה וכל הסניף הגדול, אני חושב שזה הסניף הכי גדול היום.
ערן: כן. גם הצוות הגדול ביותר, גם התוצאות… אז תיתן בשתי מילים. אז ערן רוזנברגר, נעים מאוד. "צוות רוזנברגר" מרימקס סקסס, 19 שנה ברימקס. מנהל אזור, מנהל צוות של 18 סוכני נדל"ן, תותחי על אחד אחד. מגיעים להישגים מטורפים, גם בהיקף עסקאות, מחזור של מעל שש וחצי מיליון שקל. צוות מדהים, צוות שמחולק גם לסוכני קונים, סוכני מוכרים. מנהלות שיווק ופרסום, כל אחד עם הנישה שלו ועם ההתמחות שלו.
צחי: אבל זה מה שדיברנו, אני חושב שמי שלא שמע את הפרק, שייגש לפרק… הגישה הזאת שלך, שאני למדתי אותה, אני לא הכרתי אותה… שהגישה שיש סוכני מוכרים וסוכני קונים, וזה מטורף. זה רק מישהו שיכול ללקד צוות, יודע לעשות את זה, אז זה ייחודי לכם. אבל בוא תמשיך.
ערן: כן. זהו, זו האופרציה. אנחנו מטפלים באזורים של תל אביב, חולון, בת ים, אזור ראשון, בית דגן, באר יעקב. אלו אזורי הפעילות שלנו. עושים עבודה מדהימה, מוזמנים לעקוב אחרינו באינסטגרם, בפייסבוק, בכל מקום. ותודה רבה שוב לצחי על ההזמנה לפודקאסט המדהים הזה.
צחי: אז תקשיב, אני חושב שמה שאנחנו הולכים לדבר… אתה יודע, שאני מלמד, ואני בסוף המפגש הזה, מיד אחרי שאתם נוסעים, בשעה שש אני מתחיל ללמד את הקורס שלי. ואתה יודע, אנשים שואלים אותי: "בשביל מה אנחנו צריכים ללמוד? אנחנו נלך למתווכים, יראו לנו נכסים, ואנחנו נדע להשקיע". ואני מסביר… היום רואיינתי לדה-מרקר בבוקר, והראיון שהיה צריך להיות חצי שעה, הפך להיות שעתיים. פתאום הבינה המראיינת שהתהליך של לקנות נכס, או להתחיל לחשוב מה אנחנו עושים… והמקבילה שלו זה להתחיל להיות מתווך, זה לבנות את עצמך. אנחנו דיברנו על זה במפגש אצלך, שהרבה מאוד אנשים באים, עושים רישיון תיווך, או ממש טרום הרישיון, ואומרים "יאללה, נלך להיות עצמאים", והם לא יודעים לבנות תיק.
ערן: נכון. לבנות תיק… הרבה פעמים אנשים רוצים לבוא ולרוץ מהר מאוד קדימה. אנשים בטוחים שהכול קל ובקלות, ואתה יודע, זה קצת מסכן את ה"נדל"ן בקלות", שזה אנטי-תזה לזה, כי אני לא חושב שזה בקלות. אני חושב שזה לבנות תשתית בצורה נכונה. גם בנושא של הלימודים שאתה מדבר עליו. אני מאוד חושב שאדם צריך רגע להבין לבנות את התשתית בצורה נכונה, לבנות את הבסיס, אוקיי? אי אפשר לבנות את הבניין מהפנטהאוז שלו, זה לא יעבוד.
צחי: אתה יודע, אגב, אם אתה אומר בניין, אז אני לא יודע אם אתה יודע… השלב הקריטי שאומרים "זהו, הבניין בדרך", זה אחרי שיצאת מהיסודות. היסודות זה תמיד החלק הכי חשוב בבניין. ואני יכול להגיד לך, אתה רואה פה את התמונות של הבניינים שבניתי… אני בימים של היסודות, אני עמדתי בבניין. כמעט 24 שנה.
ערן: נכון, בדיוק. כי זה השלב הקריטי ביותר. אבל זה גם בדיוק משתקף למקום של אנשים שבאים אליי. הוא אומר "תשמע, אני רוצה להיכנס לתחום"… ואני מעביר לא מעט הרצאות וסדנאות לזכיינים ומאמן סוכני נדל"ן… ובאמת הוא אומר "תשמע, אני רוצה להיכנס לתחום, אבל אני לא רוצה לעבור קורס. אני רוצה להיכנס ככה לתחום, או שאני אלך להוציא את הרישיונות, לא צריך ללמוד, אני אעבוד ככה, אני אגש למבחן, זה 25 שאלות, אני אעבוד". אנשים לוקחים את זה בצורה מאוד מאוד חובבנית ולא נכונה.
צחי: אבל זה הגישה הכללית.
ערן: נכון, אבל בסופו של דבר, כדי שמשהו יעבוד בצורה נכונה, זה לבנות את התשתית בצורה הטובה ביותר. כדי שהפנטהאוז בסוף הבניין יחזיק מעמד ולא יהיה אחרי זה "מבנה מסוכן" והבניין לא יקרוס, והערכים לא יפלו ממנו. אם לא נבנה את זה בצורה נכונה, את התשתית, התוצאות יהיו בהתאם.
צחי: עכשיו, כשאני מתייחס למשהו ברצינות, אתה יודע מה אני אומר? יש לי משפט שאני אומר אותו כבר שנים לאנשים. יש אנשים, הרי אתה יודע שמי שבא לעבוד ברימקס, יש עוד הרבה גופים אחרים, אבל כל מי שבא לעבוד ברימקס, הוא צריך לעבור קורס ברימקס. יש קורס שנקרא "זינוק לעסקים", צריך לעבור קורס, יש לו עלויות גם. ואז הוא אומר לי "תשמע, אני רוצה להיכנס לתחום, רוצה הכול, אבל אני לא יכול להשקיע עכשיו לקורס". המשפט הראשון שאני אומר לו – בן אדם כזה הוא לא מתאים לי.
ערן: נכון. לי אישית הוא לא מתאים. בחוץ למקומות אחרים, כן. בן אדם שלא מוכן להשקיע בעצמו, אין שום סיכוי שאני אשקיע בו. אם הוא לא מוכן להוציא את היחסית לכסף ולשלם 2,000, 3,000 שקל, לא משנה כמה, העלויות של קורס, של פתיחת עסק… אתה יודע, העלויות הכי מינימליסטיות של פתיחת העסק… הוא לא מוכן להשקיע בעסק שלו. איזה סיבה אני אשקיע את הזמן, את האנרגיה, את המאמץ, את כל מה שאני יודע, את הידע שלי, בבן אדם שלא מוכן להשקיע בעצמו? אם הוא לא מאמין בעצמו, למה שאני אאמין בו? הוא שואל אותי "מה, אני אשקיע על הקורס? אולי אני לא אוהב את התחום, אולי אני לא אצליח בסוף?". לכן אני מאוד מאוד חושב שזה עניין שאם אני אסתכל לעצמי רגע במראה, בדיוק כמו שאני מסדר את השיער ומסתרק… זה בדיוק איך אני מתייחס לעצמי.
צחי: זה בדיוק איך שיתייחסו אליי ואיך יתפסו אותי. ואם אני לא אתייחס לעסק שלי בצורה רצינית, אין שום סיכוי שהסביבה שלי, הלקוחות שלי והקולגות שלי יתייחסו לעסק שלי בצורה רצינית.
ערן: אתה יודע, אחד הדברים… המשפט המקולל הזה "יהיה בסדר", שאנחנו כל כך מכירים… אנחנו יודעים שיש אנשים שמרגישים שיש להם כושר כזה לחבר בין שני אנשים, ו"יהיה בסדר", הם יחברו את זה לזה… וזה נראה להם מאוד מאוד פשוט. מצד אחד אנחנו רוצים להרוויח הרבה כסף ואומרים "וואי, אם מתווך מרוויח שני אחוז, ואם הוא עשה שני צדדים, זה ארבעה אחוז, זה המון כסף". קח מיליון שקל, וואלה, 40 אלף שקל, וואו. צריך לעבוד קשה בשביל להרוויח סכומים כאלה. אבל רגע, מתווכים שנכנסים ויש איזה עץ של כסף… זה לא עובד ככה. החשיבה היא חשיבה של איכר שזורע את הזרעים שלו, משקיע, מדשן, מטפח – וקוצר את הפירות בעונה הבאה. זה לא "זבנג וגמרנו". זה לא אינסטנט, זה עבודה נכונה, זה להכיר אזור, להבין, להתפתח, ללמוד.
ערן: הרבה פעמים נפגשים בשאלה "מה אני צריך לדעת על נסח טאבו והיטל השבחה? מה אני צריך לדעת על משכנתאות?". תרצה לדעת, תרצה ללמוד, תרצה להתפתח, תרצה להיות הכי טוב. ברגע שאתה תבין את העסקה, העסקה תהיה יותר טובה וגם תוכל לספק ערך מוסף ללקוח שלך. שאני יושב היום אצל לקוח בפרזנטציה, או עם לקוח שאומר לי "תשמע, אני רוצה לקנות נכס להשקעה"… אם אני יודע את התשובות שלי – "בוא נראה, תשמע, יש היטל השבחה פה? אין היטל השבחה? יש תוכנית חדשה? אין תוכנית חדשה? עכשיו, תגיד לי משכנתאות – כדאי למחזר? הריבית תרד או לא תרד?". אני צריך לדעת על מה אני מדבר. אני צריך שיהיה ממני ידע שישפך ממני.
צחי: אז בוא נלך, אתה יודע מה? בוא נבנה לאנשים את הדרך. היום בא לנו מתווך חדש, או משקיע חדש. הדרך היא דומה. אחד הולך לחבר בין האנשים, אחד הולך לקנות לעצמו. והיום הופתעה לקוחה שלי, אותה לקוחה שעשיתי לה ייעוץ, שאומרת לי "בוא תקנה לי בהרצליה". ואני אומר לה "גברתי, אני לא יודע לקנות לך בהרצליה". היא אומרת לי "צחי קווטינסקי לא יודע לקנות לי בהרצליה?". אמרתי לה "סליחה, אולי אני אדע לקנות יותר טוב ממך אם אני אלך. אבל איך אני אדע מה ההבדל בין רחוב הס לרחוב אחר? איך אני אדע מה ההבדלים? איך אני אדע להגיד לך שקניתי את הנכס הכי טוב?". אז בוא נבנה דרך – שמשקיע או מתווך נכנסים לעולם העבודה… עזוב את הרישיון, בסדר? רישיון אחרינו. איך אתה רואה מה הוא צריך לעשות כדי להתחיל לבנות את הדרך שלו?
ערן: תראה, אני מאוד מאוד חושב שצריך לקבל ליווי והכוונה נכונה. ולגבי זה מאוד אינדיבידואלי – באיזה אזור אני עובד, במה אני רוצה להשקיע. האם אני רוצה להתמחות בשכירויות? בדירות חדשות מקבלן? באזור מסוים? אני מאוד מאמין בלהיצמד למצליחנים. להרים את הראש מעל המים, לחפש מי האנשים הכי מצליחים בתחום מסביבי ולהיצמד אליהם. אני חייב לשאול אותך את השאלה הזאת, להבין מה אתה עושה, איך אתה עושה, מתי אתה קם בבוקר, מתי אתה מגיע למשרד, עם מי אתה מדבר… אני רוצה לעשות את ה"העתק-הדבק" של אנשים מצליחים.
צחי: אתה יודע, לפני שנים לימדתי בחיפה ואמר לי מישהו שהוא הולך לעבוד בנשר. אמרתי לו "אז אתה חייב להתחיל חקר שוק". הוא אמר לי "אני אין מיטה שלא שכבתי בה, מכיר אותם מהתקרה ומהצדדים, אני מומחה בחקר שוק של נשר". היהירות הזאתי, זה החלק הכי מסוכן. אמרתי לו: "אדוני, צא מהחדר, ולך לעשות חקר שוק. לך תלמד את זה מהעין של הנדל"ן". לבדוק על עסקאות שנסגרו, להכיר את האזור על בוריו – בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ציבורית, רכבת קלה. מה יש באזור, מה נמכר, מי המתחרים, איזה פרויקטים חדשים. להראות שליטה אבסולוטית באזור שאתה עובד בו.
ערן: כשאני יושב עם לקוח והוא אומר לי "תשמע, פה צרפתי בונה, פה רוטמן בונה, פה מוכרים דירות שלושה חדרים"… אם אני מראה ידע ללקוח ושאני יושב מולו ושולף לו "פה יש רכבת קלה, פה הקו האדום עובר, פה עכשיו בונים בית ספר תיכון דתי"… אני מראה שליטה. ידע זה כוח.
צחי: אתה יודע שאתה שואל אותו ואתה יודע שהוא בן אדם מבוגר והוא צריך עכשיו תחבורה ציבורית… אתה יודע איפה להעמיד אותו. צריך להקביל את זה לרופא. אם אתה עכשיו היית הולך לרופא ואומר לו "כואב לי היד, הרגל, התנוך של האוזן"… הוא יודע את התשובות לשאלות.
ערן: זה מקצועיות. אם הרופא באת אליו על התנוך של האוזן והוא לא מומחה לאוזן, הוא יהיה מספיק מומחה להגיד לך "תקשיב, זה האוזן ותלך לרופא מומחה". אבל זה בדיוק התמחות, זה בדיוק כמו עורך דין. יש עורך דין לליטיגציה, יש מסחרי, יש צווארון לבן, יש מקרקעין.
צחי: אז תגיד לאנשים בבקשה, תסתכל למצלמה ותגיד לאנשים… "דוד שלי הוא עורך דין נזיקין, ואני אומר למה אני אקח עורך דין חיצוני? אני אקח אותו שיעשה לי את החוזה". זה לא עובד.
ערן: איפה שאתה חוסך, הזול עולה ביוקר. להבין שעורך דין שמלווה אותך בעסקת מקרקעין צריך להיות עורך דין שמתעסק במקרקעין, שמבין את השוק. עורך דין מקומי שיודע ומכיר את הרשות המקומית, להביא אישורים לטאבו, שמכיר אם יש היטל השבחה, מה זה מבנה מסוכן. הרבה פעמים אני נתקל באנשים שאומרים "תשמע, אני עושה עסקה בחולון, יש לי עורך דין מירושלים, הוא בן דוד שלי, הוא עושה לי בחינם". הוא לא מהאזור, אין לו מושג, הוא בכלל לא עשה בדיקת היטל השבחה כי הוא לא יודע שיש תוכנית ח-619… והלקוחות קיבלו אחרי זה היטל השבחה של 150,000 שקל.
צחי: בטירת כרמל למשל, חסרים כמעט כל תיקי הבניין. בחיפה חסרים לא מעט. כשאני אומר לאנשים "קחו עורך דין מקומי", אל תיקחו את הדוד שלכם… אנחנו צריכים לזכור שהחוקים משתנים לנו כל היום.
ערן: נכון, מס רכישה, מס שבח, כל הדברים משתנים כל הזמן והם דינמיים. אני אספר לך דוגמה מהיום. נמכרה דירה והמוכרת רוצה לעבור לקרית גת. היה קהל, מתווך של רשתות גדולות, שאמר "תשמע, אני רוצה… היא עכשיו קונה, זו קונה רצינית. אני אמכור לה, יש לי פה שתי אחוז בטוחים. אני אלך, אני אחפש לה את הדירה". הרעב הזה של "אני רוצה את הכול". אצלנו זה לא עובד ככה. הפנינו לסוכן נדל"ן בקרית גת, שמתמחה בקרית גת. הפנינו לו את הלקוחה. אז נכון, אני לא מרוויח שני אחוז פלוס מע"מ, אבל אני אקבל הפנייה, 25 אחוז. ואני מעדיף שהיא תקבל את השירות הטוב.
צחי: גם אם לא תקבל את ההפנייה. זה לא האישו. העיקר שהיא תקבל שירות טוב. שלא תיקח אותה למקום שאתה לא יודע אפילו איפה יש בית כנסת קרוב.
ערן: אין לי מושג לענות לה, זה לא אזור שאני מכיר. יש פה עניין של התמחות באזור שאתה נמצא בו, שאתה נותן ערך מוסף ללקוח. אחרת, מה ההבדל? מה הוא צריך אותי?
צחי: אני יכול לספר לך שבאחד הערים שהתעסקתי בהם, פנה אליי מתווך ואמר לי "תשמע, למה אתה צריך לפנות למתווכת בחולון? אתה תגיד לי, אני יודע למצוא לך את הנכסים". אמרתי לו "תקשיב, גמרנו את היחסים שלנו". אם אני אומר לך את הפרומפט הזה [מה אני מחפש], ואתה לוקח אותי ומביא אותי לחולון במיוחד ומעלה אותי לקומה רביעית [כשביקשתי בלי]… היחסים שלנו נגמרו.
ערן: זה אדם שלא עשה בירור צרכים נכון. אם אני ידעתי להסתכל לך בלבן של העיניים ולהבין בדיוק מה אתה מחפש, זכיתי בך.
צחי: אז בוא נחזור. עכשיו אני רוצה להתחיל להשקיע. איך אני צריך לגשת לזה?
ערן: קודם כל אני צריך להבין עם עצמי ולהקיף את עצמי באנשי מקצוע טובים. אם אני בכובע של משקיע, אני צריך להבין מה היכולות הפיננסיות שלי. להתייעץ עם יועץ משכנתאות. אנשים אומרים "אני אחסוך את ה-8,000 שקל של יועץ המשכנתאות". החיסכון הזה עולה אחרי זה ביוקר.
צחי: היום אתה פונה לבנק, אתה אומר "אני בחור בן 25, יש לי 250 אלף שקל, אני רוצה אישור עקרוני". הבנק נותן לך אישור. אתה הולך לקנות, לא בודק, לא שואל… ואז אתה חותם חוזה ואומר "רגע, מאיפה אני משלם תיווך? מאיפה אני משלם ליווי משקיעים? מס רכישה? היטל השבחה? שיפוץ קטן?".
ערן: נכון, הבנק הוא רובוט, הבנק הוא בעל אינטרס חד צדדי. יועץ המשכנתאות יעשה לך תמחור בין כל הבנקים ויבדוק לך את התקציב האמיתי.
צחי: כדי לעשות החלטה, אתה צריך להיות המנכ"ל. מנכ"ל טוב זה אחד שהשולחן שלו נקי והוא יודע לשאול את אנשי המקצוע ולקבל החלטה. עכשיו אני חוזר… הלכתי והתחלתי ללמוד את הסביבה, את חולון, את השכונות… הלכתי לעירייה וראיתי את ח-619 ואת התוכנית של המטרו. איך אני מתקדם מפה?
ערן: אני חושב שקודם כל, הלמידה היא כל הזמן. אני כל הזמן הולך וחוקר ולומד והולך לקורסים. זה כמו יהלום, אם אתה לא מלטש אותו כל הזמן, הערך שלו יישאר אותו דבר. הקדמה היא בקצב מסחרר, ואם לא נהיה עם היד על הדופק נשאר מאחור.
צחי: אני חייב לשאול אותך שאלה. היום אני יכול לשבת בבית, להיכנס לגוגל מפות, לראות את האזור, להגיד ל-ChatGPT או Gemini "תעשה לי חקר שוק". אז אני כבר לא צריך ללכת לשטח?
ערן: לא, אני לא חושב ככה. שואלים אותי אם עידן התיווך ייעלם בגלל ה-AI. אני חושב שאין תחליף למקצוע התיווך, למגע האנושי, לקשר האישי. צריך לרדת לשטח, לכתת רגליים. אם אני רוצה לקנות דירה, אני דופק בדלתות. "אתה ועד הבית? ספר לי קצת על הבניין. מי גר פה? איך השכנים?". למדתי משהו שלא ידעתי – שום ג'מיני ושום GPT לא יכול לספר לי את זה.
צחי: אני חייב לספר לך פה קטע. ניסיתי ללמוד את השוק בטבריה… הלכתי למלון שם, פגשתי חבר, והוא אמר לי על בניין ליד: "אתה ראית את המשרד שיש פה למטה? זה עולם תחתון. אם אתה תיכנס, אתה צריך להתחיל איתו חשבון". זה דברים שרק בשטח מגלים.
ערן: דוגמה נוספת – רחוב אופיר. אחת הבעיות שם זה כשאתה פותח את המרפסת יש לך שנאי חשמל ענק שמרעיש "זזזז". זה דבר שצריך לרדת לשטח כדי לראות ולהרגיש.
צחי: בוא אני אשאל אותך, אתה מסכים איתי שאני מומחה? אנחנו יודעים לאשר דירה שלא עמדנו בתוכה?
ערן: לא. אין דבר כזה שלקוח קבל ממני הערכת שווי נכס מבלי שראיתי את הנכס. אין נכס שדומה לשני. גם שתי עגבניות אצל הירקן הן שונות.
צחי: סיפרתי גם שלקחו אותי למקום בחיפה, קניתי שם דירות, ואמרו לי "דירה משופצת". באתי מירושלים, נכנסתי לדירה… ואז אני מתחיל להזיז ספות ואני רואה רטיבויות, עובש. אמרתי "זהו, נגמר". הריחות, השכנים…
ערן: רצוי ועדיף להגיע בשעות שונות. אם היית בבוקר, תבוא בערב.
צחי: ואפילו בלילה. שכרנו פעם דירה בארמון הנציב, ופתאום גילינו שבלילה עושים שם תחרויות מכוניות ורעש אימים. אי אפשר לישון.
ערן: בגלל זה צריך למזער את הסיכון. לדבר עם הוועד, עם השכנים. פתאום לגלות שאוספים 80 אלף שקל לשיפוץ… מאיפה אני מביא את הכסף הזה עכשיו? יש מוצר חדש בבנק מזרחי טפחות, הלוואה משלימה למשכנתה להוצאות נלוות, עד 120-130 אלף שקל. זה פתרון מדהים למי שחרוק בהון העצמי.
צחי: אני חייב לספר לך, ניסו למכור לי פעם דירה בטירת כרמל. דירה של גרוזינים, משופצת ברמה גבוהה בפנים, אבל הבניין מפורק. קראו לי אחרי כמה חודשים, אמרו "הכל סודר". אני בא, רואה שניקו את חדר המדרגות, צבעו קצת… אני דופק אצל השכנות והן מספרות לי: "השכן רצה למכור את הדירה, אז הוא ניקה ושילם את החשמל, אבל אנחנו עדיין מסוכסכים". חיכיתי למתווך למטה ואמרתי לו "שרוף את הפילם, אין עסקה".
ערן: חשוב מאוד. אם אתם צובעים דירה, תצבעו גם את חדר המדרגות, אבל בתור קונה – שים לב שזה לא רק קוסמטי כדי להסתיר רטיבויות.
צחי: מר רוזנברגר היקר, אתה לא תאמין, אנחנו כבר 46 דקות בפרק. אני חושב שצריך פה שעות.
ערן: לגמרי.
צחי: אני מאיים עליך. עכשיו אתה יודע איפה אני גר. אז אנחנו נעשה תרגיל – פעם אני אבוא אליך ופעם אתה תבוא אליי.
ערן: יאללה, סגור. תודה רבה לך על ההזמנה.
צחי: תודה לכם על ההאזנה. תמשיך לנהל את צוות רוזנברגר ברימקס סקסס בחולון, ואני מאוד ממליץ.
