📋 תוכנית עסקית מלאה
אכסניה בבאר שבע | ההסתדרות 79
116 מיטות | ניהול מקצועי | רווחיות גבוהה
✅ תיקונים שבוצעו בגרסה זו:
1. שכר חסר: הוספת 150,000 ₪ לשכר (צוות נוסף)
2. עלות סחורה (COGS): הוספת 272,611 ₪ עלויות סחורה למזון, קפה, חנות וכביסה
3. EBITDA: תוקן מ-52.8% ל-43.6% (הגיוני ושמרני יותר)
✓ הפרויקט עדיין כדאי מאוד עם נתונים ריאליים!
📊 סיכום מנהלים
סה"כ השקעה
כולל קרקע, בניה וריהוט
הכנסות שנתיות
נטו אחרי עמלות ו-COGS
EBITDA שנתי
שולי רווח: 43.6%
תזרים מזומנים שנתי
מספיק להחזיר למשקיעים 726,186 ₪/שנה
💰 פירוט ההשקעה הראשונית
| פריט | פרטים | סכום |
|---|---|---|
| רכישת קרקע | 223 מ"ר | 2,500,000 ₪ |
| עבודות בניה | 669 מ"ר × 12,000 ₪ | 8,028,000 ₪ |
| ריהוט וציוד | 116 מיטות | 1,200,000 ₪ |
| שירותים מקצועיים | אדריכלות, רישוי | 250,000 ₪ |
| שיווק והשקה | - | 150,000 ₪ |
| הון חוזר ורזרבה | 6 חודשים | 200,000 ₪ |
| הוצאות נוספות | בלתי צפויות | 632,361 ₪ |
| סה"כ השקעה נדרשת | 13,960,361 ₪ | |
🏦 מבנה המימון
| מקור | אחוז | סכום |
|---|---|---|
| מענק מלונאות | 8.7% | 1,216,231 ₪ |
| ממשרד התיירות - ללא החזר | - | - |
| משקיעים | 35.8% | 5,000,000 ₪ |
| הלוואה בנקאית | 55.5% | 7,744,130 ₪ |
| ריבית: 8% | תקופה: 15 שנים | - | - |
| סה"כ מימון | 100% | 13,960,361 ₪ |
💡 יתרון מבנה המימון
• המשקיעים מממנים את כל ההון העצמי
• פחות סיכון, יותר שליטה
• מענק של 1.22M ₪ ללא החזר
💵 מודל ההכנסות
נתוני תפעול
הכנסות שנתיות מפורטות
| מקור הכנסה | אחוז | סכום |
|---|---|---|
| הכנסות ממיטות - ברוטו | - | 3,556,560 ₪ |
| עמלות סוכנויות (16%) | - | (569,050) ₪ |
| הכנסות ממיטות - נטו | 87.2% | 2,987,510 ₪ |
| הכנסות נוספות: | ||
| קפה ומזון (ברוטו) | - | 200,000 ₪ |
| עלות סחורה (45%) | - | (90,000) ₪ |
| חנות ומכירות (ברוטו) | - | 150,000 ₪ |
| עלות סחורה (55%) | - | (82,500) ₪ |
| כביסה ואחסון (ברוטו) | - | 78,502 ₪ |
| עלות תפעול (20%) | - | (15,700) ₪ |
| הכנסות נוספות (ברוטו) | - | 281,370 ₪ |
| עלות (30%) | - | (84,411) ₪ |
| הכנסות נוספות - נטו | 12.8% | 437,261 ₪ |
| סה"כ הכנסות נטו | 100% | 3,424,771 ₪ |
📝 הערה חשובה
כל ההכנסות הנוספות כוללות את עלויות הסחורה/התפעול שלהן:
• קפה ומזון: 45% עלות סחורה
• חנות: 55% עלות סחורה
• כביסה: 20% עלות תפעול
• אחר: 30% עלות
הנתונים שמרניים וריאליים
💸 הוצאות תפעול שנתיות
צוות - מתוקן
| תפקיד | משרות | חודשי | שנתי |
|---|---|---|---|
| צחי - מנהל כללי | 1.0 | 15,000 ₪ | 180,000 ₪ |
| מנהל/ת קבלה | 1.0 | 9,000 ₪ | 108,000 ₪ |
| עובד/ת קבלה | 1.0 | 7,500 ₪ | 90,000 ₪ |
| עובדי ניקיון (3) | 3.0 | 18,000 ₪ | 216,000 ₪ |
| צוות נוסף | - | 12,500 ₪ | 150,000 ₪ |
| סה"כ שכר ברוטו | 5+ | 62,000 ₪ | 744,000 ₪ |
| עלויות מעסיק (23.5%) | - | 14,570 ₪ | 174,840 ₪ |
| מס בריאות, ביטוח לאומי, פנסיה, פיצויים | |||
| סה"כ עלות שכר כולל מעסיק | 5+ | 76,570 ₪ | 918,840 ₪ |
💡 פירוט עלויות מעסיק (23.5%)
• מס בריאות: 5%
• ביטוח לאומי: 3.55%
• פנסיה: 6.5%
• פיצויים: 8.33%
• ביטוח מנהלים: 0.05%
סה"כ: 174,840 ₪/שנה נוסף על השכר הברוטו
הוצאות תפעול אחרות
| סוג הוצאה | חודשי | שנתי |
|---|---|---|
| חשמל, מים וגז | 15,000 ₪ | 180,000 ₪ |
| תחזוקה שוטפת | 10,000 ₪ | 120,000 ₪ |
| שיווק ופרסום | 12,500 ₪ | 150,000 ₪ |
| ביטוח | 5,000 ₪ | 60,000 ₪ |
| ניהול חשבונות ומשפטי | 8,333 ₪ | 100,000 ₪ |
| מצעים, מוצרי ניקיון ושתייה | 20,000 ₪ | 240,000 ₪ |
| ארנונה | 11,667 ₪ | 140,000 ₪ |
| הוצאות שונות | 1,787 ₪ | 21,440 ₪ |
| סה"כ הוצאות אחרות | 84,287 ₪ | 1,011,440 ₪ |
| סה"כ כל ההוצאות | 160,857 ₪ | 1,930,280 ₪ |
📊 רווחיות ותזרים מזומנים
| פריט | אחוז מהכנסות | סכום |
|---|---|---|
| הכנסות שנתיות (נטו) | 100.0% | 3,424,771 ₪ |
| הוצאות תפעול | 56.4% | (1,930,280) ₪ |
| EBITDA | 43.6% | 1,494,491 ₪ |
| פחת (מקרקעין, בניין, ריהוט) | 22.9% | (785,295) ₪ |
| ריבית הלוואה בנקאית (שנה 1) | 18.1% | (619,531) ₪ |
| רווח לפני מס | 2.6% | 89,665 ₪ |
| מס (23%) | 0.6% | (20,623) ₪ |
| רווח נקי אחרי מס | 2.0% | 69,042 ₪ |
| + פחת (חזרה למזומן) | 22.9% | 785,295 ₪ |
| תזרים מזומנים שנתי | 24.9% | 854,337 ₪ |
תזרים זמין לחלוקה
85% למשקיעים: 726,186 ₪/שנה
15% דמי ניהול: 128,151 ₪/שנה
💎 רווחיות טובה
EBITDA: 43.6%
(לעומת 30-35% ממוצע בענף)
נתונים ריאליים ושמרניים
כולל כל העלויות
📈 שיפור עתידי
משנה 2: פחות ריבית
משנה 11: ללא ריבית כלל
התזרים גדל משמעותית!
💰 תשואות למשקיעים - 3 תרחישים
חלוקת תזרים
שנים 1-7: החזר הון
85% מהתזרים למשקיעים
60,515 ₪/חודש
משנה 8: שותפות
80% מהתזרים למשקיעים
תשואה: 13.7% שנתי
תרחיש 1: החזר מלא (~7 שנים)
| שנה | החזר שנתי | סה"כ מצטבר |
|---|---|---|
| 1 | 726,186 ₪ | 726,186 ₪ |
| 2 | 726,186 ₪ | 1,452,372 ₪ |
| 3 | 726,186 ₪ | 2,178,558 ₪ |
| 4 | 726,186 ₪ | 2,904,744 ₪ |
| 5 | 726,186 ₪ | 3,630,930 ₪ |
| 6 | 726,186 ₪ | 4,357,116 ₪ |
| 7 | 726,189 ₪ | 5,083,305 ₪ |
| סה"כ | 5,083,305 ₪ | החזר מלא + 1.7% |
📊 תרחיש 1 - תשואות
תקופה: ~7 שנים
סה"כ החזר: 5,083,305 ₪
תשואה כוללת: 1.7%
מתאים ל: יציאה בטוחה
תרחיש 2: שותפות קבועה
💰 הכנסה פסיבית קבועה
שנים 1-7: החזר מלא של ההון (5,083,305 ₪)
משנה 8 ואילך: 683,470 ₪/שנה לנצח!
הכנסה חודשית: 56,956 ₪
תשואה שנתית: 13.7% על ההון המקורי
תרחיש 3: שותפות + מכירה אחרי 10 שנים ★
| שלב | סכום |
|---|---|
| שנים 1-7: החזר הון | 5,083,305 ₪ |
| 726,186 ₪ × 7 שנים | - |
| שנים 8-10: שותפות 80% | 2,050,409 ₪ |
| 683,470 ₪ × 3 שנים | - |
| שנה 10: מכירת הנכס | 13,400,000 ₪ |
| שווי: 16.75M ₪ (20% עליה) × 80% | - |
| סה"כ למשקיעים | 20,533,714 ₪ |
| רווח נטו | 15,533,714 ₪ |
תרחיש 3: תשואה מעולה!
תשואה כוללת ב-10 שנים
15.2% תשואה שנתית ממוצעת
כמעט פי 4 על ההשקעה!
השוואת תרחישים
| פרמטר | תרחיש 1 | תרחיש 2 | תרחיש 3 |
|---|---|---|---|
| תקופה | 7 שנים | לנצח | 10 שנים |
| סה"כ החזר | 5.08M ₪ | 57K ₪/חודש | 20.53M ₪ |
| תשואה כוללת | 1.7% | - | 310.7% |
| תשואה שנתית | ~0% | 13.7% | 15.2% |
| מתאים ל | יציאה בטוחה | הכנסה קבועה | תשואה מקסימלית |
💼 תגמול צחי קווטינסקי
תרחיש 1 (7 שנים)
שכר + דמי ניהול
לאחר מכן: בעלים על 100%
תרחיש 2 (לנצח)
משנה 8 ואילך
שכר + שותפות 20%
תרחיש 3 (10 שנים)
כולל מכירה
שכר + שותפות + 20% מהמכירה
💡 מבנה התגמול
שנים 1-7:
• שכר כמנהל כללי: 180,000 ₪/שנה
• דמי ניהול (15% מהתזרים): 128,151 ₪/שנה
• סה"כ: 308,151 ₪/שנה
משנה 8 ואילך:
• שכר כמנהל: 180,000 ₪/שנה
• שותפות (20% מהתזרים): 170,867 ₪/שנה
• סה"כ: 350,867 ₪/שנה
🛡️ ניהול סיכונים
בטחונות כספיות
✓ משכנתא דרגה ראשונה
✓ עדיפות ראשונה בתזרים
✓ הסכם משפטי מחייב
✓ ביטוח מקיף
✓ דיווחים רבעוניים
הגנות תפעוליות
✓ תחזיות שמרניות (70%)
✓ מרווח בטחון 8.3%
✓ רזרבה לאירועים
✓ פיזור סיכון (116 מיטות)
✓ מיקום מבוקש
ניתוח רגישות - תפוסה
| תרחיש | תפוסה | הכנסות נטו | EBITDA | תזרים | למשקיעים |
|---|---|---|---|---|---|
| חמור | 50% | 2.47M ₪ | 540K ₪ | 400K ₪ | 340K ₪ |
| שמרני | 60% | 2.99M ₪ | 1.06M ₪ | 700K ₪ | 595K ₪ |
| איזון | 61.7% | 3.10M ₪ | 1.17M ₪ | 775K ₪ | 659K ₪ |
| בסיס | 70% | 3.42M ₪ | 1.49M ₪ | 854K ₪ | 726K ₪ |
| אופטימי | 80% | 3.78M ₪ | 1.85M ₪ | 1.16M ₪ | 983K ₪ |
💡 מסקנה
נקודת איזון: 61.7% - מתחת לזה לא כדאי
תפוסת בסיס: 70% - התחזית שלנו
מרווח בטחון: 8.3% - כרית ביטחון
גם בתרחיש שמרני (60%), התזרים עדיין 595K ₪!
הפרויקט עמיד בפני תנודות!
⏱️ לוח זמנים ואבני דרך
| תקופה | שלב | פעילויות |
|---|---|---|
| חודשים 1-3 | תכנון ורישוי |
• סגירת גיוס משקיעים • אישורי בניה סופיים • התקשרות עם קבלנים • היתרי בניה |
| חודשים 4-18 | בניה |
• עבודות בניה (15 חודשים) • גימורים ועיצוב פנים • התקנת ציוד ומערכות • בקרת איכות |
| חודשים 19-20 | הכנה לפתיחה |
• גיוס והדרכת עובדים • שיווק ופרסום • מערכות הזמנות • תעודות עסק ורישיונות |
| חודש 21 | פתיחה! |
• פתיחה רשמית • תחילת הכנסות • תחילת החזר למשקיעים |
| שנים 2-7 | תפעול והחזרים |
• תפעול שוטף • תזרים יציב • 726K ₪/שנה למשקיעים |
| שנה 7-8 | נקודת החלטה |
• תרחיש 1: יציאה (5.08M ₪ סה"כ) • תרחישים 2/3: המשך שותפות |
✅ סיכום והמלצות
למה הפרויקט הזה כדאי?
2️⃣ מענק משמעותי - 1.22M ₪ ללא החזר מהמדינה
3️⃣ תכנון ריאלי - כל ההוצאות כלולות, ללא הפתעות
4️⃣ רווחיות טובה - EBITDA 43.6% (מעל הממוצע!)
5️⃣ פיזור סיכון - 116 מיטות, לא תלויים באורח אחד
6️⃣ תשואה טובה - 13.7% שנתי או 310.7% ב-10 שנים
7️⃣ יזם מחויב - צחי בעל אינטרס כלכלי ברור להצליח
8️⃣ שקיפות מלאה - כולל עלויות מעסיק, COGS, עמלות
תזרים חזק
מדי שנה, יציב וצפוי
החזר סביר
החזר מלא של ההון
תשואה טובה
תשואה שנתית ממשנה 8
🎯 המלצה סופית
כל ההערות תוקנו - הנתונים ריאליים ושמרניים
✓ שכר מלא כולל עלויות מעסיק
✓ עלויות סחורה (COGS) כלולות
✓ עמלות סוכנויות מחושבות
✓ EBITDA 43.6% - עדיין מצוין!
✓ תזרים חיובי של 854K ₪/שנה
✓ תשואות טובות בכל התרחישים
✓ נקודת איזון נמוכה - 61.7%
זו הזדמנות השקעה מושכלת עם שקיפות מלאה!
📞 ליצירת קשר
מנהל הפרויקט
מוכן לענות על כל שאלה ולספק מידע נוסף