ארנונה היא לא גזירת גורל – מה צריך לדעת לפני שמשלמים, צחי קווטינסקי מארח את עו"ד אריק כהן, פרק 315

ארנונה – אריק כהן – אודיו

ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדל״ן בשידור של צחי קווטינסקי ו״נדל״ן בקלות״.

ולפני מספר שבועות הוזמנתי להתארח בקבוצה של BNI. אתה יודע, עכשיו חרלופסקי מ״ביז״ שומע שהתארח – אבל אתה יודע, אנחנו גם מתארחים. ובמהלך המפגש שמעתי את ההצגה העצמית שלך, אריק כהן, ודיברת על ארנונה, וגם דיברת את זה מעניין. זאת אומרת, בחצי דקה היה לי מעניין.

ולא הייתי צריך יותר מזה. ניגשתי אליך בסיום, והצעתי לך לבוא ולהתראיין – עוד לא הכרנו.
נכון. ואני חושב שההתמסרות שלך הייתה מיד: כן.

והנה, באתי אליך, ואנחנו פה במגדלי אביב במשרד שלך, ופגשתי גם את אשתך, מקסימה, שגם עורכת דין, ותכף תספר לנו עליה.
אז אנחנו הולכים לדבר על ארנונה – שזה נושא שהוא מאוד חשוב, נושא שאני חושב שלא שמים אליו דגש, ויש הרבה מה לעשות איתו, ואני באמת מנצל פה את ההזדמנות. אתה יודע מה? לא רק… הרי אתה יודע, אחד הדברים שאנשים לא מבינים – נכון, תראה גם, אני יודע, אני יודע הרבה מאוד דברים – אבל אני לומד המון בפודקאסטים שלי, וזה, דרך אגב, הנטוורקינג הכי טוב בעולם. אני אפילו הרציתי ב-BNI, אני אספר לך על זה, על הפודקאסט כנטוורקינג.

אז ככה, לפני שנדבר, ויש לנו המון על מה לדבר, ואתה יודע, התחלנו את ההכנה וכבר זרקת לי דברים, ועצרתי אותך, אמרתי לך: ״נזרום״.
תן לנו בכמה מילים, אתה יודע, הצגה עצמית כזאת – לא של BNI – יותר ארוכה: אצל מי אני נמצא? מי זה עורך-דין אריק כהן? אתה עורך דין, אתה גם נוטריון?
גם נוטריון, כן.

עוד נראה צעיר, אבל הוא ותיק – הוא בן 46.
תספר לי מי זה אריק כהן, לא רק כעורך דין, ויאללה, בוא נרוץ לנושא שלנו.

אוקיי. אז קודם כול, אריק, כי אני עליתי לארץ מצרפת בגיל שלוש וחצי, אז השם הזה, על אף שהוא קצת קשה לישראלים לקלוט אותו – זה אריק ולא ״ארק״, נורא קשה.

אני עכשיו מוקף צרפתים, אפילו אני פה מקים שותפות עם צרפתי, אז אני בעניין – הנה גיליתי לך.
אז כן, מאז שעליתי לארץ אני פה, ישראלי לכל דבר ועניין, מה שנקרא. תמיד רציתי להיות עורך דין.

ובאמת, כשסיימתי את הצבא, אחרי שהייתי במצ״ח, ביחידה המיוחדת לחקירות מיוחדות של מצ״ח, השתחררתי מהצבא, ונורא-נורא כיוונתי לשם. הלכתי ללמוד משפטים, וממש התמחיתי בתחום הזה של המיסוי המוניציפלי.

אבל קצת רקע עליי אולי, לפני שאנחנו ככה נצלול לכל העניין המשפטי, הארנונאי, מה שנקרא.
אז אני, כמו שאמרת, נשוי להדס. הדס היא גם אשתי וגם השותפה שלי למשרד.

היא מתמחה בדיני עבודה, מייצגת תובעים ונתבעים, כבר המון-המון שנים, למעלה מ-16 שנה. נראית עדינה – אבל לא להתבלבל. היא נושכת, היא נושכת.

תמיד-תמיד להיות בצד שלה.
מקסימה – הכרתי אותה עכשיו, מקסימה.

יש לנו שלושה ילדים: איילה, דניאלה ואימרי. ילדים קטנים – תשע, חמש ושנתיים.

באמת משוש חיינו. עושר גדול.
אתה מבין למה התחברנו? וכל מה שאנחנו עושים פה, בעבודה שלנו, זה הכול בשבילם.

באמת, זה רק זה.
תחביבים מיוחדים? אני מאוד-מאוד אוהב ספורט מוטורי, אני אוהב מכוניות, משתתף שם קצת באימונים של מרוצים.
או, תכניס אותי…

כן, חובב יכטות, מקפיד פעם בשנה לטוס לאיזשהו מקום בעולם יחד עם החברים שלי, שחלקם סקיפרים. אנחנו שוכרים יכטה ומפליגים לנו בסרדיניה, קורסיקה, יוון, קרואטיה. באמת, שבוע נטול דאגות, נטול נשים גם.

טיול גברים, מה שנקרא. סופר חשוב, סופר כיפי.
איזה יופי.

מאוד-מאוד כיף. מעולה.
אוהב את החיים, משתדל באמת… אתה יודע, זה חשוב.

אתה יודע, שאמרתי לך שאנחנו קצת מדברים על עצמנו – אנשים צריכים להבין: יש את הטיפוסים, אתה יודע, שהם בתוך העבודה, וזה בסדר, זה הכול טוב, אבל אנחנו בסוף בני אדם, והעבודה זה האמצעי.
לגמרי.

כשאנחנו מבינים שהעבודה זה האמצעי, ולא המטרה – זה לא סותר את זה שאנחנו לא רוצים להצליח, אבל אם אנחנו עובדים בשביל ליהנות, בשביל לגדל משפחה, ואצלך – אולי זה החיבור שהיה לי איתך, שמאותם רגעים שנפגשנו – אז אתה מרגיש. בן אדם לבן אדם מרגיש…

אז אתה יודע, בוא, כבר קשה לי – אני רוצה כאן לדבר הרבה זמן על הארנונה, אז בוא תגיד לי: מה זה הארנונה?

קודם כול ארנונה – בוא נתחיל.
ואנשים עכשיו מתפללים שאני שואל אותך את השאלה. אני אומר לך, אומרים להם את קולמוסיא…

הציפו לי.
כולם חושבים… אנחנו לא יודעים מה זה הארנונה.

זה למעשה חלק מתוך המיסוי המוניציפלי, מתוך החיובים העירוניים שמושתים על-ידי הרשויות המקומיות.

עכשיו יש לנו כמה סוגים של מיסים או של חיובים שמושתים על-ידי הרשויות.
אחד זה ארנונה, ותכף נפרט על זה בהרחבה.
שני זה היטלי פיתוח.

זה כל ההיטלים והחיובים שניתנים כתוצאה מעבודות הפיתוח של הרשות המקומית, והיום גם של תאגידי מים.
זה יכול להיות היטל סלילה, תיעול, דמי הקמה ושצ״פים.

היום זה שוס של הרשויות המקומיות – להטיל חיובים על-ידי שצ״פים, שטחים ציבוריים פתוחים, חיובים שנמדדים במאות אלפי שקלים.

הוא מדבר על שטחים פרטיים ופתוחים?
שטחים ציבוריים, פתוחים – מחויבים. מטילים את החיוב על בעלי נכסים.

כן, אבל כשאנחנו מדברים על שטח ציבורי פתוח, זה שטח שהוא שייך לציבור, ושטח פרטי פתוח…

אתה מחויב בגינו בהתאם לחוק עזר, אתה מחויב בגינו כציבורי, שלמעשה אתה נהנה מהשירותים הציבוריים של הרשות, כל עוד יש איזושהי זיקה, כמו שקובע חוק העזר.
אני חושב שזה חשוב, ולא שאנשים לא מבינים את המשמעות של זה.

אתה יודע, בייחוד בעידן שיש היום של קניית קרקעות עתידיות. אז נכון, פעם היינו מפחדים ממס רכוש שהיה לנו עד שנת 2000, אבל הדבר הזה – ממתי זה התחיל?

זה משהו שקיים כבר כמה שנים, ולאחרונה מרבית הרשויות המקומיות חוקקו חוקי עזר – בערך ב-2018 – הרבה מהן חוקקו חוקי עזר ספציפיים או תיקנו חוקי עזר קודמים שמאפשרים להן להטיל שצ״פים עבור השטחים הציבוריים הפתוחים האלה.

אני שואל אותך אבל שאלה שאותי מסקרנת, וזה לא סתם אני שואל את זה:
נגיד יש לך שטח פתוח בתוך עיר, בסדר? או באזור מוניציפלי – הרי זה חייב להיות בתחום העירוני, בשטח המוניציפלי של העיר.

ומחייבים אותך לעלות, ניקיון, לעלות… אבל על השטח שלך שופכים זבל, ופתאום באה העירייה ואומרת לך שגם על זה אתה משלם, וגם על זה יש לך כנס על זה שיש לך זבל בשטח.

אני לא סתם שואל – לי יש שטח בעיר העתיקה בבאר-שבע, והוא סגור. הגיע הומלס, מילא לי את זה בג׳אנק והכול, ואז הוא גם גנב את הדלת.

קיבלתי הודעה מהעירייה: ״תנקה, אחרת…״
ובתוך השטח שלי, שאני משלם עליו ארנונה, אני משלם לעירייה על השירותים שאמרת, וזה בתוך העיר – הודיעו לי שאני עלול לקבל כנס.

הם לא אחראים על זה?
בשטח הפרטי שלך?
– לא.

הם לא אחראים על זה. אנחנו מדברים פה, וזה גם לא… זה לא השצ״פ הזה.

זה נכס לא ראוי למגורים. אם לא ראוי למגורים, דרך אגב, מגיע לך פטור מארנונה, אבל תכף גם נדבר על הדברים האלה, שתדע.

כשאנחנו מדברים על היטלי פיתוח, כשאנחנו מדברים על השצ״פים במקרה הזה, אז זה לא עבור השימוש בשטח שלך, אלא זו הזיקה שלך לשטח הציבורי הפתוח שהעירייה הקימה. למשל – זה יכול להיות גנים או פארקים ציבוריים, או גני ספורט כאלה שהיום זה מאוד נפוץ.

זה שהן כיכרות עם משהו ספציפי עליהן שמאפשר להן לחייב. כל רשות, כמובן, בהתאם לחוק העזר שלה.

מעבר לזה, יש לך גם אגרות אשפה, שזו גם אגרה נוספת שהעירייה גובה, בלי קשר להיטלים עצמם.
זה יכול להיות אגרת אשפה, אגרת פינוי אשפה, וזה יכול להיות אגרת שילוט.

כל אלה זה חיובים מוניציפליים, עירוניים, שהרשות המקומית – זה יכול להיות מועצה, זה יכול להיות עירייה – יכולים להטיל עליך.

עכשיו, אם אנחנו ככה צוללים רגע ועושים מה שנקרא זום-אין לתחום הארנונה, אז בארנונה אין באמת יחס ישיר, כמו שאתה דיברת עכשיו על ההיטל, אין יחס ישיר בין מה שאתה משלם לבין מה שאתה מקבל.

בהיטל פיתוח, למשל, אתה משלם היטל סלילה על הסלילה של הכבישים והמדרכות בזיקה לנכס שלך.

בארנונה לא. אין יחס ישיר.
אתה לא אומר: הנה שילמתי שני שקלים, עכשיו מגיע לי שתדליקו לי את האור בשטח או בשטח שצמוד אליי. זו לא הסיטואציה.

אנחנו מדברים פה על שיעור תשלום שהוא מאוד-מאוד ארטילאי, ונועד לכיסוי ההוצאות הנוספות של הרשות המקומית בכל ההתנהלות שלה ביחס לנכסים שנמצאים בעיר.

עכשיו, ארנונה למעשה היא מורכבת, ואנשים לא מבינים את זה. הם פשוט מקבלים את החיוב ומשלמים אותו באופן אוטומטי. דרך אגב, אני קורא לזה תופעת המשלם האוטומטי.

מקבלים ומשלמים, מקבלים ומשלמים.
– ככה חונכנו.

מבלי שהחכמים שבינינו בודקים אותו, ולא רוצים לשלם אותו, אוקיי?

כשעד היום אני הפחתתי ללקוחות שלי עשרות מיליוני שקלים רק בחיובי ארנונה שוטפים שלי.

אני אגיד לך – בגלל שיש הרבה בורות, ואני חושב שבגלל זה הפרק הזה הוא מאוד חשוב. בגלל שיש הרבה בורות, ואני מודה שגם אני סבלתי, ועדיין יש לי את התסמונת הזאת.

מה יש לנו? פחד.
יש לנו פחד שאם אנחנו נלך לעירייה… ועכשיו הייתי – לא להעיר את הדוב מרבצו, לא…

יפה. עכשיו הייתי בדירה בחיפה. הלכתי לראות – אני בחיפה אחרי שהלכתי לראות דירה ללקוח.

והדירה הזאת – 60 מטר. 60 מטר זה הדירה בנסח. 40 מטר זה מרפסות מקורות שנסגרו.

נכון שמשלמים שם ארנונה – כבר הארנונה היא לפי המרפסות – אבל אתה תמיד חושב שתשלם יותר.
הבורות אומרת: לא ניגע… איך אמרת? לא נעיר את ה…

יש תמיד פחד לבוא לרשות המקומית ולהגיד להם: תקשיבו, יש לכם טעות – ופתאום יגלו שהטעות בכלל היא לא… ואז רטרואקטיבי בכלל.

בעיקר – הטעות היא לא לטובת העירייה, אלא לחובת הנישום.

הנישום זה מי שמשלם את הארנונה. ופתאום יגידו לו: יש לך פה איזה חיובים מוגדלים.

אז בואו גם נסביר ממה מורכבת הארנונה.
הארנונה מורכבת משלושה פרמטרים עיקריים:

מהשטח – מה השטח שלך בפועל? מה כולל השטח? מה המטרים הרבועים? מה הוא כולל?
כמו שאמרת: מרפסות מקורות, שטחים משותפים.

מרפסות מקורות – גם אם הן לא סגורות בחלון?
זה מאוד-מאוד תלוי בהגדרות של…

– היום כמעט כולם סגרו.

נכון. בוא נסביר לך רק עוד משהו:

הרי בנסח – המרפסת המקורית, המקורה – לא נמצאת.
הנסח לא קובע את הארנונה.

– חד-משמעית.

זה תמיד ככה.
אנשים חייבים לדעת את זה.

לא, לא – הנסח אף פעם לא קובע את הארנונה. תמיד יש סגירה פה, סגירה שם, תוספת כזו, תוספת אחרת, לפעמים חוקי, לפעמים לא חוקי, אבל אנחנו כולנו יודעים שכל המרפסות שהיו פעם – כל הדירות של פעם היו עם איזושהי מרפסת פתוחה פנימית בתוך הנכס – וכמעט כולם סגרו אותה.

עכשיו…
– שאין בעיה חוקית עם זה.

אין בעיה.
עכשיו, כל צו ארנונה – כל רשות – יש לה צו ארנונה משלה.

אוקיי? עכשיו זה נשמע קצת מופרך, כן?
אבל תחשוב שכל רשות – גם רמת-גן, גבעתיים, ירושלים, תל-אביב, חיפה, באר-שבע – לכל אחת יש צו ארנונה משלה, עם קביעות ספציפיות שרלוונטיות לצו הארנונה שלה, שכבר רצות המון-המון-המון שנים.

עכשיו, זה אומר שרשות אחת יכולה לגבות נטו-נטו.
מה זה אומר? רק על השטח, רק על הקירות הפנימיים של הנכס.

אוקיי? אם הנכס שלך…
– לא כולל קירות.

לא כולל קירות – רק על השטח הפנימי שלך.
זאת אומרת שאם יש לך 100 מטר רבוע ברוטו, אבל בפועל יש לך נטו – אם אנחנו לוקחים את שטח הרצפה, מה שנקרא – 60 מטר רבוע, אתה תשלם ארנונה לפי 60 מטר רבוע.

לעומת זאת, יש לך רשויות אחרות שגובות ברוטו-נטו. זאת אומרת, הם לוקחים חצי מהקיר – לוקחים את הקיר, נגיד 20 סנטימטר – מזה הם חותכים אותו בחצי, וזה החיוב שלך.

ויש רשויות שבכלל גובות ברוטו-ברוטו.

זאת אומרת שכל הקירות החיצוניים, שטחים שצמודים…

מי החליט מה ייגבה?
הרשות המקומית. יש לה את צו הארנונה, והוא לא השתנה. נורא קשה לשנות אותו בגלל חוק ההסדרים ובגלל חקיקת ההקפאה שלא מאפשרת היום לשנות צווים באופן כזה פשוט.

וצריכים לפנות בבקשות מיוחדות לשר הפנים ולשר האוצר בשביל לשנות את החיובים האלה, את ההגדרות האלה.

אתה יודע, אני בטוח שאתה רוצה לדבר על זה, אבל אם לי יש היום גינה בטאבו – גינה בבעלות שלי – ועשו לי נגיד את ה… לא משנה, את אחד מהנטו-נטו – זה לא משנה.

איך היחס לגינה שלי?

היחס לגינה שלך הוא בדרך-כלל לפי קרקע תפוסה, או קרקע שצמודה למבנה, כשההגדרות בין קרקע בעסקים לעומת מגורים בדרך-כלל שונות.
למשל, חניות במגורים – בדרך-כלל לא מחויבות בארנונה.

אבל חניות בעסקים – מחויבות. ולא רק שהן מחויבות – לפעמים גם הרשויות מחייבות את זה לא לפי חניון או לפי קרקע…

אנחנו מדברים על תעריפים של שקלים, 20 שקלים, 50 שקלים – תלוי בסיווג ובתעריף.
– למטר או לחניה?

למטר רבוע. זה תמיד למטר רבוע. עכשיו הרשויות מחייבות את החניות של העסקים לפי התעריף של העסקים.

זאת אומרת שאם יש לך עסק שמשלם 350 ש״ח למטר רבוע, יכול להיות שהוא גם מחויב על החניה שלו לפי 350 ש״ח למטר רבוע.

זה לא עניין של קניין – ארנונה היא על המחזיק, לא על הבעלים.
זאת אומרת שאם אתה שוכר, פולש, מחזיק בכל צורה שהיא בנכס – בארנונה אתה מחויב.

אני היום במגדלי אביב – החניון לא שלי.
אבל אתה מחזיק חניה. אני משלם על החניה שלי.

החניות שבשלטי מסגורות – זו חניה שלך. לי יש חניה במגדל, ואני משלם, מעבר לארנונה שאני משלם על המשרד, אני משלם גם ארנונה על החניה שלי.

ולא רק זה – בינינו, אני גם שם לך בסוגריים: אני משלם גם דמי ניהול על החניה שלי.

זה לבד – אני צריך לעשות פרק נפרד על איך מחשבים דמי ניהול, שהמורה הכי גדול זה עזריאלי. הוא המציא איך לחייב את דמי הניהול.

אז למעשה, אם אנחנו חוזרים רגע אחורה, אז יש לנו פה – ממה מורכבת ארנונה?
אז ארנונה, אמרנו, מורכבת מהשטח.

כשהבנו שכל רשות יש לה הגדרות שונות לשטח – יש לנו את העניין של אזורי חיוב.
זאת אומרת, יש לנו מפת אזורי חיוב שהעירייה קובעת: באיזה אזור אתה נמצא – אזור א׳, ב׳, ג׳, ד׳ – וגם בתוך זה יש להם כל מיני הגדרות.

והחלק הכי חשוב – זה הסיווג.
מה זה הסיווג? הסיווג זה למעשה: מה השימוש שאתה עושה בנכס – הוא זה שקובע את הסיווג שלך.

עכשיו, בדרך-כלל, לרשויות יש איזשהו דיפולט, איזושהי ברירת מחדל.
הן אומרות: אוקיי, מה אתה עושה – אם אנחנו לא מדברים רגע על מגורים, בוא נדבר רגע על עסקים. אז אומרים: אתה עסק – אז אתה משרד, חנות, איזשהו עסק כזה כללי – אז אתה מחויב לפי הסיווג והתעריף של עסקים.

מה זה אומר? זה בערך 350–400 ש״ח למטר רבוע.

אוקיי. אני אפתח סוגריים ואני אשאל: אתה יודע, חלק מהמאזינים שלנו עובדים מהבית. יש להם עסק בבית.

עכשיו, אני – נניח – אני בחדר, אני עושה משרד, זה לא נחשב. אבל יש אנשים שעושים גם בתי מלאכה או כל מיני דברים בבית. הם עלולים לקבל ארנונה של…

בהחלט.

של מסחר?
הם יכולים לקבל, בטח.

העירייה מבצעת סקרי נכסים.
אפילו, אני אגיד לך – היא עושה בדיקה אקטיבית לפעמים באתרי אינטרנט, בשביל לבדוק מי, למשל, משכיר את הדירה שלו, מי עושה Airbnb, מי הנכס שלו משמש כווילה להשכרה לאירועים, מי מפעיל איזושהי קליניקה בשטח, בנכס שלו.

תעצור. אמרת פה משהו – ושזה גם… אנשים ב-Airbnb משלמים ארנונה אחרת ממגורים?

זה תלוי מאוד ברשות.
תראה, תל-אביב מנסה עכשיו לעשות איזשהו שינוי ולחייב אותם אחרת – לפי בתי-מלון. זה בלחץ בתי-מלון.

כן. ברור. הם צודקים.

יש תחרות. שמע, בסופו של יום – הם פוגעים להם בהכנסה, ולכל אחד יש… הם אומרים: אם אנחנו משלמים ארנונה למסחר… תמיד יהיה לך איזשהו לובי שדוחף לאיזשהו כיוון מסוים, אתה יודע. כל אחד מהכאב שלו – מדבר מהכאב שלו.

ברור, מה זה.
וכן, יש פה איזושהי הוכחה שהעירייה תבוא ותגיד: רגע, שנייה – חלק מהשטח שלך, אני רואה שהוא משמש לקליניקה, או למרפאה, או למשרד – ולא משמש למגורים. כי אמרנו – אנחנו בודקים מה השימוש, שהוא זה שקובע את הסיווג, והיא יכולה לעשות לך פיצול.

למשל, אם יש לך איזושהי וילה, ויש לך ממש חלק נפרד, עם כניסה נפרדת, שהוא איזשהו משרד – כן, היא יכולה לפצל את השטח הזה, ולהגיד: מתוך ה-300 מטר רבוע שאתה מחזיק – 50, 60, 70 מטר רבוע – מחויבים לפי עסקים, והיתרה תחויב לך לפי מגורים.

זה קורה.

זה כל-כך חשוב, מה שאתה אומר כאן. זה פוקח את העיניים לאנשים. לפני שאתם עושים את הצעד הזה – תתייעצו.

תעשו את החשיבה. זה משפיע הרי בשני מקומות: פעם ראשונה בארנונה, פעם שנייה במס – אם אתה מוכר את הנכס – ואז הרשות יכולה להגיד לך: הנכס שלך היה עסק. נכון שלא מיהרת לעשות שימוש חורג וכל מיני כאלה.

זהו. אתה נכנס פה כבר לשאלות של מה השימוש – שימוש חורג, שימוש מותר, ריבוי שימושים בכלל באזור הספציפי הזה. אתה אומר, אתה יודע – באזור מגורים אתה לא יכול לעשות מלאכה, אתה לא יכול לעשות תעשייה, אתה לא יכול לעשות נגריה בשכונת מגורים.

כן, אבל זה פרק נפרד על שימוש חורג. זה פרק מרתק. הבת שלי, שלמדה משפטים בתואר הראשון או השני – אני לא זוכר – עשתה עבודה על שימוש חורג, ואני ביקשתי להצטרף אליה לעבודה, והיה לי מרתק. לא הכרתי את התחום הזה, כמה הוא מורכב, כמה הוא בעייתי, ואנשים לא מבינים אותו.

אבל אנחנו לא בנושא הזה – בוא נתקדם בארנונה.

אנחנו תמיד חוזרים לעניין הזה, שאנשים נורא חוששים ופוחדים. ואתה יודע, זה כמו שאתה מקבל את תשלומי הביטוח האלה, ואתה אף פעם לא באמת בודק אותם; אתה קיבלת את המכתב, אומרים לך: אתה מפריש ככה לפנסיה, ככה יהיה לך בקצבה – הרוב לא בודקים את זה.

וככה זה גם בחיובי הארנונה.

עכשיו, אני נתקלתי בהמון מקרים שהיו חיובים שגויים – פשוט שגויים.
למה? כי הסיווג לא תאם את השימוש בפועל.

למשל, הגעתי לאיזושהי חברת תקשורת. אני מדבר איתה, ואני אומר לה: מה אתם עושים? איך אתם פועלים? מה תחום העיסוק שלכם? אז הם אומרים לי: יש לנו קול-סנטר, ואנחנו ככה… מה עושים פה, מה עושים שם. אני אומר להם: אוקיי, ומה אתם עוד עושים?

אנחנו מפתחים את המוצר שלנו, שאותו אנחנו מוכרים כחלק מהעסק שלנו, והקול-סנטר נועד לתת מענה לדבר הזה.

אני אומר להם: רגע, שנייה – אז בואו נפנה לעירייה, כי מגיעה לכם פה הפחתה משמעותית בארנונה.

כי אם אתם מחויבים – בוא נדבר רגע על מספרים – אם אתם מחויבים בערך ב-350–400 ש״ח למטר רבוע על הנכס שלכם, וחצי או חלק מהנכס – לא משנה כמה – משמש אתכם כפיתוח, כמו חברת הייטק, חברת פיתוח תוכנה, מה שנקרא, אז זה תת-סיווג של תעשייה.

ותת-סיווג של תעשייה זה פחות או יותר חצי. חצי – זה בסביבות 150–160 ש״ח למטר רבוע, תלוי ברשות.

תחשוב את ההפחתה הזאת.

הצלחתי להפחית להם שם למעלה מ-100,000 ש״ח – 115,000 ש״ח לשנה – שרצה להם לכל שנה קדימה מכאן והלאה.

אתה יודע, אני חייב לענות על סקרנות שלי. אני כל הזמן שומר את זה.
אנחנו נכנסים היום לחנויות רהיטים.

שטחים עצומים בשביל לשים כמה מיטות. אתה נכנס לחנות לרכבים, חנויות עם שטחים עצומים בשביל – אתה יודע – לפזר את המכוניות, לא לצופף אותן.

איך מחשבים להם ארנונה? או לחילופין – הם צריכים כל-כך הרבה להרוויח בשביל לכסות את הארנונה. אם אתה אומר 350–400 ש״ח למטר, ויש להם אולם של 500 מטר – כמה רהיטים צריכים למכור, ועוד כולם היום… אתה יודע, אנחנו בטיקטוק, כל היום יש מבצעים.

באמת מחייבים אותם על כל המטרים האלה?

זה מאוד-מאוד תלוי. שוב פעם – אנחנו נחזור לצו הארנונה ונגיד לך שלכל רשות יש את צו הארנונה שלה, ובצו הארנונה יש המון-המון-המון סיווגים שקובעים את השימושים.

אז יכול להיות שברשות אחת יהיה סיווג של אולמות תצוגה. ויכול להיות שאותה רשות תחייב אולמות תצוגה, נגיד ב-200 ש״ח למטר רבוע. ואז יכול להיות שתראה גם באותה רשות יותר אולמות תצוגה מאשר ברשויות אחרות.

כי הכדאיות הכלכלית שלהם היא שם.
הם יגידו, סתם דוגמה – רמת-גן וגבעתיים, שתיהן צמודות, או רמת-גן ובני-ברק. אוקיי? אנחנו רואים את זה מאוד-מאוד ברמת-גן. יכול להיות שארנונה לאולמות תצוגה או לממכר רהיטים או לרכבים או לכל דבר אחר תהיה נמוכה משמעותית מבני-ברק – אז, אתה יודע, אנשים פשוט יעברו את הכביש ויקימו את אולמות התצוגה שלהם בחלק של בני-ברק.

זו מחשבה כלכלית, דרך אגב.
כן, ברור. צריך גם לבדוק אותה מראש.

כשלוקחים את כל העלויות והשכירויות – כמה עולה ואיך עולה ומה יעלה – צריך לקחת גם את העניין הזה של כמה אתה שלם ארנונה בסופו של יום על הדבר הזה.

כשאנחנו תמיד-תמיד-תמיד חוזרים לשאלת השימוש: מה השימוש? זה שקובע את הסיווג שלנו.

עכשיו, זה יכול להיות בהרבה מקרים.
אני נתתי לך את הדוגמה של חברת תקשורת שבאמת מפתחת תוכנה. דרך אגב, זה נפוץ מאוד בחברות הייטק.

כי הן בדרך-כלל לא בודקות את זה.
הן מתעסקות, אתה יודע, בפיתוח שלהן – בפיתוח תוכנה – והן בכלל לא יודעות שמגיע להן תעריף מופחת, שהן יכולות לשלם כמעט חצי ממה שהן משלמות היום.

אתה חושב – זה מאות אלפי שקלים, אם לא מיליוני שקלים של חיסכון.

אנחנו יודעים, למשל, יש אזורים שהם מיועדי הייטק – כמו הר חוצבים בירושלים, כמו מקומות אחרים, עתידים וכל אלה.

השאלה – אם היום אני נכנס, אתה יודע, הרבה סטארט-אפים… אפילו מובילאיי. מובילאיי התחילה במשרד של חבר שלי בחדר האחורי.
השאלה: אם אני עכשיו מקים סטארט-אפ ואני בנכס שהוא מיועד למשרד – האם אני יכול לבקש הנחה, שאני נמצא כאן בפועל כחברת הייטק? או שאני צריך להעביר את הנכס שלי לנכס שיועד לתחום הזה?

לא, לא.
אין קשר. ארנונה, כמו שאמרתי, נקבעת על-פי השימוש.
זאת אומרת – זה לא משנה איפה אתה נמצא.

אבל אם השימוש צריך להיות מותר בהיתר?
כמובן. אבל זה לא רלוונטי לארנונה.

אנחנו מדברים פה על מחלקות אחרות, ואנחנו חוזרים פה לשאלה של שימוש חורג וכולי – וזה מחלקה אחרת בעירייה.

אני אמרתי מזמן, פעם הייתי מודע לזה שבן אדם… יש ארנונה גם על שלטים, נכון? אגרת שילוט.

ואנשים היו שמים שלט, שהשלט צריך בשבילו גם היתר לשים אותו.
נכון.

עוד לפני שהם היו שמים את זה – כבר היו מקבלים לשלם את האגרה. אגרה, ודמי…

ולמרות שהם לא הציבו – זאת אומרת, זה לא עבר בין המחלקות – אז זה חלק מהבורות שאנחנו לא יודעים.

אז בוא תקדם אותי.

למעשה, מה שאנשים צריכים לעשות זה לבדוק קודם כול מה הסיווג שלהם.
אם הם מקבלים את הדוח הזה – ועוד רגע, דרך אגב, אנחנו מקבלים את חיובי הארנונה בשנת 2026, ממש-ממש-ממש עוד רגע, סוף דצמבר, תחילת ינואר – מתקבלים החיובים בשנת 2026.

ועוד משהו שאנשים לא יודעים, והוא סופר-סופר חשוב: יש לנישומים, לבעלי הנכסים, למחזיקים – רק 90 יום בשביל לתקוף את החיוב הזה.

זאת אומרת שאם הם לא…
מרגע הקבלה שלו.

זאת אומרת שאם הם לא תקפו אותו תוך 90 יום, מרגע שהם קיבלו את החיוב הזה בשנת 2026 – נגמר. גם אם יש טעות, גם אם הם רוצים לשנות את הסיווג, גם אם יש איזשהו משהו שהוא שגוי מיסודו – הם לא יוכלו לשנות אותו, הם לא יוכלו לתקוף את החיוב הזה, אלא במקרים באמת נדירים וחריגים.

אז הנה – תודה. הפרק הזה יעלה ביום ראשון הקרוב, ואולי זה היה באמת המזל שבאתי לקבוצה, ואנחנו מעלים אותו בזמן.

בן אדם שמקבל עכשיו… אתה יודע, אנחנו בירושלים. פתאום מקבלים עכשיו הקפצות של זה, פתאום מחייבים אותנו רטרואקטיבית וכל מיני דברים.
תכף נדבר גם על הרטרואקטיבי, נסביר גם מה זה אומר. ופתאום מקפיצים לנו.

אם היום אנחנו רוצים לוודא את זה – איך אנחנו עושים את זה? איך אנחנו מוודאים שאנחנו… הרי אם אנחנו פונים לעירייה – עירייה תגיד: תשלמו.

מה אנחנו צריכים לעשות?

קודם כול, בוא נסביר אולי ממה נובעות ההקפצות האלה.
יש כל שנה, למעשה – כמעט כל שנה – ארנונה עולה. התעריף של ארנונה עולה בעקבות איזושהי הצמדה שנעשית לכמה פרמטרים, כמו מדד המחירים לצרכן, איזה שהוא מדד, ואז ארנונה עולה כל פעם באחוז מסוים.

מה שקורה זה שיש רשויות מקומיות שמעבר לעלייה הזו באחוזים – מבקשות אישור להעלאה חריגה.
זאת אומרת, שאם היית אמור לעלות באחוז אחד, יכול להיות שהעירייה שלך או הרשות שבה אתה נמצא… יכול להיות שתגיד: ״לא, אני רוצה לעלות ב-5 אחוזים״.

היא מעלה את זה על כל העיר, או לפי אזורי סיווגים?
היא מעלה את זה לפי סיווגים בדרך-כלל.

בדרך-כלל לפי סיווגים, אבל היא יכולה לעשות את זה באופן גורף.
הרשות מגישה בקשה למשרד הפנים, מבקשת אישור להעלאה חריגה.

יש מקרים שמאשרים, ויש מקרים שלא.

כדי שיתקבל – שר הפנים צריך לאשר את זה. שר הפנים, שר האוצר גם, כן.
– אוקיי.

צריך לעבור אישור, ודרך אגב – לא תמיד זה מאושר.
אנחנו צריכים להזכיר לאנשים ששר הפנים הוא השר האחראי על הרשויות המקומיות.
– כן, ולא תמיד הם מאשרים, כן? יש מקרים שאולי מאשרים, אבל צריך להראות שחסר כסף וצריך לתקצב וכו׳ וכו׳.

אז בסופו של דבר נגעת – אני רגע רוצה לחזור על מה שנגעת – דיברת על חיובים רטרואקטיביים שמתקבלים, אבל לפני כן – קודם כול מה שאנשים צריכים לעשות, דבר ראשון, זה להסתכל על החיוב שלהם.

ובתוך החיוב הארנוני שהם מקבלים – במיוחד עכשיו, בתחילת שנת 2026 – הם יקבלו את החיוב השנתי שלהם. הרי החיוב הראשון שמגיע הוא למעשה מחולק לשניים.

יש להם חיוב דו-חודשי, ויש להם חיוב שנתי, אוקיי?
וצריך להסתכל מה הסיווג שלהם, מה השטח שלהם, ובאיזה אזור חיוב הם נמצאים.

איך בן אדם בודק שהסיווג שלו זה הסיווג הנכון – במיוחד שזה במגורים, ואנחנו יודעים שזה אזורי מגורים, נכון?
איך אני יודע?

בדרך-כלל בצו הארנונה יש איזושהי מפה שמחלקת – או רשום – אילו רחובות חלים תחת אזור מסוים: אזור א׳ – כל רחובות X, Y, Z; אזור ב׳ – כל הרחובות האלה והאלה. אז בדרך-כלל אפשר להבין את זה יחסית בפשטות.

השאלה של השטח היא גם שאלה – לראות פתאום אם גדל לך חיוב, אם הוא קפץ לך משמעותית.
– ואיך אני יודע כדייר? אני… אני לא יודע, למשל, ואני מודה בזה, אם אני שייך לקבוצה של נטו-נטו, ברוטו-ברוטו, ברוטו-נטו.

זה כתוב גם כן בהגדרות של צו הארנונה – איך מוגדר נכס.

איפה אני רואה את צו הארנונה?
– צו הארנונה מופיע באתר של העירייה. חייב להיות מופיע.

אתה נכנס לאתר של העירייה, רושם ״צו ארנונה לשנת כך וכך״. אתה יכול לראות גם צווים היסטוריים, לראות אם חלו שינויים, אם יש שינויים.

אם אני עכשיו רוצה לבדוק את זה – אני לא כותב ״צו ארנונה 2025 או 2026״, אני צריך להסתכל ולהתחיל לראות השלכות, זה כמו בכנסת בתיקוני חוק, או שהאחרון מרכז לי את כל הצו?

כל עוד האחרון הוא הצו המאושר – אתה מסתכל על האחרון, אוקיי? כי הוא רלוונטי לאותה שנת מס.

זאת אומרת שאם אנחנו עכשיו בשנת 2025, ומסתכלים על חיובי הארנונה בשנת 2025 – אז אנחנו מסתכלים על צו הארנונה הספציפי שמדבר על זה ועל ההגדרות שמופיעות בו.

במקרה הזה, צו הארנונה קובע, כמו שאמרנו, ממה זה מורכב, איך מחייבים מטרים, איך מחייבים אפילו ברמת הנקודה העשרונית.

זאת אומרת שאם זה פחות מ-0.5 או יותר מ-0.5 – אז נגיד יש לך 149.5 או 149.6 – האם מעגלים למטה, האם מעגלים למעלה, אוקיי?

למעלה או למטה – זה ממש תלוי בהגדרות של הצו.

אבל השאלה הכי חשובה, מעבר לזה שהם רואים פתאום שזה קפץ להם – זה יכול להיות באמת כי גדל להם השטח, אתה יודע. השטח לא באמת גדל – זה פשוט שינוי חיוב של העירייה בעקבות איזשהו סקר מדידה שהיא עשתה או משהו שהיא פתאום נזכרה, או איזושהי שגיאה של פשוט פקיד שיושב שם בעירייה, ופשוט דיווח את זה באופן שגוי כי הוא לא באמת מכיר את הנכס שלך.

וזה בעיקר נובע – וזה יותר משפיע – על השימוש, אוקיי?

אתה מבין שכל מה שאתה אומר – אני, שאני מחזיק מעצמי כאחד שמבין, לא מעיד על עצמי שאני מומחה… אתה מדבר איתי פה דברים חדשים.

אני אגיד לך: מה אני עושה…
– אז אנחנו מצפים שהציבור כן ידע?

אני עושה את זה 17 שנה, ואתה יודע, גם אני עדיין לומד דברים.
באתי מהרשויות המקומיות, ייצגתי המון שנים רשויות מקומיות.

– אתה עבדת ברשויות המקומיות?

עבדתי, התחלתי בעיריית חולון. עשיתי את ההתמחות שלי שם בלשכה המשפטית. אחר-כך עבדתי במשרד שמייצג רשויות מקומיות, לא מעט.

וכשיצאתי לעצמאות ב-2013, אז אמרתי: אני אך ורק… אני ראיתי את כל הטעויות שנעשו. יש המון-המון טעויות. וראיתי שיחסי הכוחות הם תמיד-תמיד לטובת הרשויות המקומיות.

ברור.

ומהמקום הזה החלטתי שאני מייצג אך ורק נישומים – אך ורק נגד הרשויות המקומיות – ולא להיות בצד של הרשויות המקומיות, בשביל לתקן את העוולות האלה ובשביל להפחית להם את החיובים, כי יש פשוט חיובים שהם שגויים.

כמו למשל בחברת ההייטק הזו, חברת התקשורת הזו שדיברנו עליה.

העירייה לא ידעה באמת מה הם עושים בנכס. הם בכלל חייבו אותם בדיפולט.

הם חייבו אותם בדיפולט – זאת אומרת, חייבו אותם לפי ארנונה למשרדים, כשהם לא יודעים באמת; אף אחד לא טרח לבוא ולבדוק מה אתה באמת עושה בנכס.

רק כשאני אמרתי להם: ״רגע, שנייה, יש לכם פה טעות, תבואו ותראו שחלק מהשטח משמש באמת לפיתוח״ – הם טרחו לבוא לראות את הדבר הזה.

ואני רוצה לשאול אותך עוד שאלה שמעניינת אותי.

לי יש נכס שהוא נמצא באזור של ריבוי שימושים – שהוא יכול לשמש או למגורים או למסחר או למשרדים. ואני רוצה לשנות לו את הסיווג.

שינו לי – זה היה בהתחלה מגורים. נכנס שם משרד, לקח את זה, זה השתנה למשרד. כשאז, וואלה, רציתי להחזיר את זה למגורים – לא נתנו לי בעירייה.

אמרו לי: אתה לא יכול. כל שנייה באו אליי לעשות ביקורת. אני מדבר על עיריית באר-שבע.

בסוף לקח את זה מישהו Airbnb כזה, ואז הוא כבר הסתדר איתם, כן?

אתה יודע איפה הטעות שלך קודם כול?
שלא התקשרת אליי.

זה קודם כול, אבל…
– תקשיב טוב מה שאמרתי. תקשיב טוב מה שאמרתי, ואני אומר את זה – ואתה לא יודע כמה אני מאושר וכמה אני כבר רוצה להעלות את הפרק הזה:

אני – ואתה יכול לבדוק, זה פרק 315 הולך להיות – בחיים לא אמרתי את המשפט שיש לי בורות בתחום.
אני אחד שאומר שאני לא…

רוב האנשים יש את זה.

אני אומר: אני לא יודע. אין לי בעיה. אני כל הזמן לומד. ואמרתי לך לפני ההקלטה שאחד הדברים הכי טובים שקורים לי בפרקים – מעבר לנטוורקינג – אני גם לומד המון.

אני יושב עם אנשים כמוך, אנשים שעשירי ידע, מנוסים, ואני לומד המון.

הפודקאסט שלי – מי שלא מקשיב לו, לא מבין כמה ידע הוא מפסיד.

ואני אומר לך שיש כאן איזה משהו, ואני צריך לחשוב על זה – בגלל שיש… אם אני בבורות הזאת, ואני יודע מה קורה מסביבי – לדעתי אנשים לא מודעים למה אפשר לתקן, ואנחנו חייבים לעשות כאן איזה צעד, ואני אחשוב מה אני רוצה לעשות.

אני אגיד לך מה – אני, כמו שאמרתי לך, אני עושה את זה כבר המון שנים, אוקיי?
ואני נתקל פעם אחרי פעם אחרי פעם בטעויות בחיובי ארנונה, שנובעות בעיקר-בעיקר… זה יכול להיות שטחים, כן? יש גם עניין של שטחים.

ואז אני מוציא מודד לשטח, בודק בדיוק מה השטח, לעומת החיוב – האם השטח הזה באמת כולל שטחים משותפים, מתי הם בני-חיוב, מתי הם לא בני-חיוב, האם הם שטחים עיקריים וכו׳ וכו׳.

אבל העיקר-העיקר באמת נובע מהשימוש – שהוא זה שקובע את הסיווג – ושם הטעויות של הרשויות המקומיות.

הן באמת לא יודעות מה אתה עושה. עמדתי לך – יושב שם איזה פקיד בעירייה, שאין לו מושג, הוא לא מכיר אותך.

אבל אין להם איך להכיר. הם לא יכולים לבקר?

אתה מזמין אותם. ברגע שאתה באת לעיריית באר-שבע…
– לא, זהו, אז אתה אומר לאנשים…

ברגע שאתה באת לעיריית באר-שבע – היית צריך להגיש בקשה בכתב, הודעה על שינוי מחזיק, והודעה על השימוש שאתה עושה בנכס, ולהגיד להם שהנכס עכשיו משמש אותך למגורים.

הם היו צריכים, לכל הפחות, להוציא סייר/פקח לשטח, לשלוח אותו לבדוק את זה.

אוקיי.

עכשיו יש לי… ממש לפני כמה ימים הייתי גם בסיור בשטח…

בביקורת שהם עושים, בביקור שהם עושים, בגלל שעכשיו אומרים: רגע, רגע – אנחנו נבוא ונשנה את הסיווג, אבל פתאום ידחפו לנו מטרים, בגלל שאנחנו סגרנו מרפסת או משהו – הם גם מודדים מחדש את הדירה?

לפעמים הם מודדים מחדש את הדירה. זה תלוי מה הטענה. אבל בדרך-כלל הם באים ובודקים את השימוש.

הפקח – הוא לא מודד. זה שני דברים שונים, אוקיי?

הפקח הוא לא מודד.
– אין מודד בעירייה, נכון? גם כשהם עשו את השינוי לפני כמה שנים הם בעצם הוציאו חברות מדידה.

תלוי כמה כסף יש לעירייה.
יש רשויות מאוד עשירות…

רובן לא. הן משתמשות במיקור-חוץ. הן מוציאות את העבודה למודדים, וגם בדרך-כלל למשרדי עורכי-דין שמטפלים בדברים האלה – ואז הם בודקים לך.

אז בדרך-כלל, כשאתה מדבר על שינוי סיווג או על שימוש – הם באים, בודקים מה השימוש.
זאת אומרת, כמו שאמרתי – אני אוהב לצאת לשטח.

אני, כשאני מגיע לדיון, אוהב לבוא ולדעת ולדבר מהזיכרון שלי, של מה שראיתי בעיניים שלי, כשבדרך-כלל הצד השני אין לו מושג.

הוא מקבל, אתה יודע, את הכתובים ורואה, והוא אומר לי: כן, זה ככה וזה ככה.
אני אומר: לא, לא, לא – אני הייתי שם, אני ראיתי שזה לא ככה, שזה אחרת, שזה פה…

תגיד לי משהו – אנחנו לא נוכל לתקוף כאן את הכול, אבל אתה יודע, חלק מאלה שמאזינים לי הם אנשים מבוגרים, כמו ההורים שלי, בני 92. משהו קורה בגיל הזה שמקל עליהם?

גם גילאים מבוגרים וגם אנשים מסוימים – מעוטי יכולת, או… אתה יודע, או הורים לילדים קטנים וכולי – זכאים להנחות בארנונה.

אתה ניגש לרשות המקומית ומסביר להם את הסיטואציה.

בדרך-כלל, במקומות האלה, לתושבים שמחזיקים נכסים פרטיים – הם יותר עוזרים.

בעסקים – הם פחות עוזרים, כי שם הכסף שלהם.

למעשה, הכסף של ארנונת עסקים היא זו שמתקצבת את כל העלויות האמיתיות.

בגלל זה אנשים לא מבינים – כשבן אדם פותח בדירה שלו משרד, שזה לא חוקי, והוא צריך לעשות שימוש חורג – העירייה לא ממהרת לתקוף אותו על הנושא של היתר בנייה. היא תחייב אותו, אבל…

– אבל היא נהנית מהארנונה, והיא שמחה שהוא עושה את זה.

כן.

אז אני רגע רוצה, לפני שאנחנו…
– לא, לא, אבל שואל עכשיו אבא שלי.

כן, אבא שלך…
– איפה אני רואה מה מותר לי? מה אני זכאי?

בדרך-כלל, ברוב הרשויות, זה גם מתעדכן אוטומטית – ההנחה – מעל גיל פרישה.

– לא, אבל יש לו גם אולי נכות, אולי משהו…

אם יש לו נכות, הוא צריך לפנות, לעדכן אותם על הנכות שלו, ומגיעה לו גם הנחה.

זה משתנה בין רשות לרשות, כשההגדרה נקבעת בתקנות ההסדרים במשק המדינה – ״הנחות בארנונה״ – והיא זו שקובעת למעשה את הכללים הכלליים, מה שנקרא.

ומתוך זה כל רשות לוקחת את מה שהיא רוצה לטובת הנישומים באותה רשות.

יש כאלה שנותנות פטור כזה, יש כאלה שנותנות פטור מופחת. יש כאלה שקובעות שאם אתה מעוט יכולת וההכנסות שלך עד סכום מסוים – מגיעה לך הנחה כזו וכזו. זה מאוד משתנה. צריך לבדוק את זה באופן פרטני.

אבל אני רוצה לשאול אותך עוד שאלה.
כדאי, אין לנו עוד הרבה זמן.

עסק מתגלגל בתוך מקום ומסתבך… ומסתבך.
ואתה יודע, לפעמים אין לו את הכסף לשלם את הארנונה.

האם העירייה יכולה לפתור אותו מחלק, להקל עליו? איך זה עובד?

אין באמת הנחות בסיטואציות האלה של אי-יכולת לשלם, אלא אם כן המדינה נתנה איזשהו פטור או מענה – כמו שהיה למעשה בתקופת הקורונה, שהייתה איזושהי הנחה שנתנו מרבית הרשויות.

אני אגיד לך מה המצב היותר גרוע.
המצב היותר גרוע זה שאם אתה היית חברה בע״מ, ואתה היית בעל השליטה בחברה בע״מ – אז הרשות המקומית… הרי יש הפרדה, יש אישיות משפטית נפרדת בין בעל החברה לבין החברה בע״מ.

מה שקורה היום – שהרבה רשויות מנסות להטיל את חיוב הארנונה של החברה על בעל השליטה, בטענה לשם הברחת נכסים, או שקיבלת את הנכסים, או שלא שילמת את הארנונה בגלל כך וכך, ומנסות להטיל את החיוב באופן אישי על בעל השליטה.

ואז גם סדרי הדין פה הפוכים, כי למעשה אתה עכשיו צריך לבוא ולהוכיח שלא הברחת נכסים, שהחברה הייתה במצב כל-כך גרוע שלא היה כסף בשביל להבריח. אם היו נכסים בשכירות…

זה לא משנה.
זה לא משנה אם אתה בשכירות.

אני יכול להגיד לך ש…
כולם יודעים, זה לא סוד – כשנפלתי עם בית הספר לקוסמטיקה, והעירייה הייתה שולחת לי במשך שנים – הייתה שולחת לי את חיובי הארנונה, ריבית והצמדה. ריבית והצמדה. הגעתי לאיזה מיליון וחצי חוב, מאיזה שלושים, ארבעים, חמישים, לא יודע, מאה.

כן, כן.

אבל אני, עוד פעם, אני חברה בע״מ, ולא היה כאן… לא הרמת מסך ולא שום דבר שהיה איזושהי רשלנות. וזה יום אחד נעלם.

אני יכול להגיד לך, כן – כי בסוף הם מחקו את זה מהספרים.
אבל זה לא… כי זה היה על החברה בע״מ, והם לא ניסו להטיל את זה עליך באופן אישי.

אבל אני יכול להגיד לך שיש איזושהי מגמה – בעקבות חוק ההסדרים – שמאפשרת את זה: מאפשרת לבוא ולהגיד – אם יש להם איזשהו חשד סביר או שהברחת נכסים, או שהיו נכסים בחברה, או שהעברת את הנכסים של החברה לחברה אחרת, או שמדובר באותם בעלי שליטה וכולי – אז הם באמת מנסים להטיל את זה על בעל השליטה באופן אישי.

וזהו, בגלל שאנחנו כבר בסוף – מאוד חשוב לי שנעשה סדר רק בסוף.

אנחנו יודעים שאם יש לנו ויכוח – ועשינו על זה גם פרקים – בתוך בית משותף, אז יש לנו את רשם הבתים המשותפים, ויש לנו… ואיפה ההליכים מתנהלים.

אם אני היום… יש לי, ונכון – אנחנו צריכים לבוא לעורך דין, ונכון – אנחנו צריכים לשלם לעורך דין, ולפעמים אנחנו אומרים: רגע, בשביל מה? זה יותר מעלות הארנונה… אבל זה יכול להיות כן או לא.

קודם כול, זה פותח.
קודם כול, זה פותח. שנים קדימה.

זהו, זה פתרון.
זה שאני בא להגיד – שאם פתרת את זה עכשיו, נכון – תסתכל על זה למרחקים.

בדיוק.

איפה נפטרים הסכסוכים האלה? איפה אתה פותר את הסכסוכים, ואיך זה נגמר?

קודם כול, באים ובודקים באמת אם יש מקום להפחתה. ובמידה ויש מקום להפחתה – נוקטים בהליך שהוא מורכב, לפעמים, משניים.

יש לנו את ההליך הרגיל, מה שנקרא, היהודי, הפשוט, של תקיפת החיוב השוטף.

זאת אומרת, יש לנו, כמו שאמרתי, 90 יום מיום שקיבלנו את החיוב בשביל לתקוף אותו. להגיד: החיוב הזה שגוי, הסיווג שגוי – צריך להיות… זה בית תוכנה ולא עסק, או שזה מפעל ולא משרדים, או שזה בכלל לא חנות אלא מחסן לוגיסטי, או כל דבר אחר – שכל דבר כזה מאוד-מאוד משפיע על החיוב השוטף.

ומדובר פה בעשרות, ולפעמים מאות אלפי שקלים.

אז אנחנו פונים בהשגה.
ההליך נקרא ״השגה״.

ההשגה למנהל הארנונה, או למנהלת הארנונה, ברשות המקומית.
לאותו מנהל ארנונה יש 60 יום להשיב לך – להגיד לך: קיבלתי את הטענות, לא קיבלתי את הטענות, קיבלתי אותן באופן חלקי.

ובמידה שאתה לא מרוצה מהתוצאה – מה שלרוב קורה – אתה מגיש ערר.
זה נקרא ״ערר ארנונה״, שמגישים לוועדה – לוועדת ערר לענייני ארנונה – שיושבת בדרך-כלל ליד אותה רשות מקומית.

הרכב הוועדה: בדרך-כלל עורך-דין, רואה חשבון ונציג ציבור – שלושה בהרכב.

עכשיו ראיינתי עורך-דין שהוא ראש ועדה – רובי ניטאי.
באיזו רשות?
– הוא בירושלים, או בבית-שואם, לא יודע.

יש כמה, דרך אגב, יש כמה ועדות.

בירושלים – בדרך-כלל, ברשויות הגדולות, יש כמה ועדות.

ראיינתי אותו אבל בפרק של… בפודקאסט של ״בית הכרם״.
לא ראיינתי אותו כאן.

אז יש באמת הרבה ועדות ברשויות גדולות, למשל בתל-אביב, ויש כמה ועדות. ואז מגישים את ה…
יש לך 30 יום – דרך-אגב, המועדים נורא-נורא קצובים.

אם איחרת את המועדים – אתה בבעיה.

זה מה שאמרנו: יש 90 יום להגיש את ההשגה, 60 יום לעירייה להשיב.
יש לך 30 יום להגיש ערר לוועדת ערר, ולעירייה יש 30 יום להשיב לערר שלך. ואז מנהלים את ההליכים.

מנהלים את ההליכים בפני ועדת הערר ומקבלים את הדיונים – ממש כמו בית משפט: חקירות, החלטות, סיכומים על הטענות – כל הפרוצדורה הזו.

כשמקבלים את ההחלטה של ועדת הערר לעניין הארנונה – אם אתה לא מרוצה, יש לך את האפשרות לפנות לבית-המשפט המחוזי ולהגיש ערעור מנהלי.

למעשה אתה מערער על ההחלטה של ועדת הערר לעניין הארנונה, אוקיי?

ומה הנטייה של בית-המשפט – לקבל את הוועדה או לקבל אותך?

אם אתה לא מראה שהייתה שם איזושהי טעות פטאלית, אז הוא בדרך-כלל לא אוהב להתערב.
– הוא יגן על הרשות?

הוא לא ״מגן על הרשות״ – הוא לא מחליף את שיקול הדעת של ועדת הערר. גם ועדת הערר בדרך-כלל יוצאת לשטח. הרבה פעמים אנחנו יוצאים לשטח, בודקים, מראים את העניין הזה.

היא באמת, מה שנקרא, רואה את זה – מאשר בית-המשפט, שהוא מקבל את הטענות.

עכשיו, בנוסף להליך הזה, יש הליך נוסף – שקודם התחלנו לדבר עליו ולא נגענו בו – זה החיוב הרטרואקטיבי.

עכשיו, בדרך-כלל, כשהעירייה משנה לך פתאום חיוב באמצע השנה או משיטה לך חיוב מוגדל, או פתאום חושבת שהיא עשתה איזושהי טעות במהלך הדרך – אז היא לא משנה לך רק את החיוב השוטף. היא משנה לך את זה גם באופן רטרואקטיבי.

מה הכוונה? היא מחילה את השינוי הזה, את ההגדלה הזו, גם שנים אחורה.
זה יכול להגיע לפעמים גם לשבע שנים אחורה.

עכשיו, אתה יודע – זה המון כסף.
– כן.

עכשיו, בסיטואציה כזו, לוועדת הערר אין סמכות לדון.
עכשיו, זה עזוי, כן? אתה יודע, אנחנו מדברים – אתם הטלתם את החיוב – אבל לוועדת הערר אין סמכות לדון בחיוב הרטרואקטיבי, אלא רק בחיוב השוטף.

זאת אומרת שאם עכשיו הטילו עליך חיוב שוטף 2025, והטילו אותו אחורה משנת 2020 – אז בוועדת הערר אתה יכול להתנהל אך ורק כנגד החיוב של 2025. ואתה צריך ללכת לבית-משפט מחוזי, בעתירה מנהלית, ולתקוף אותו שם ולהגיד: מדובר פה בחיוב רטרואקטיבי שלא היה מקום להטיל אותו – בלי קשר לטענה של העירייה שהחיוב הוא שגוי.

אז אלו שני הליכים מקבילים שאתה מנהל – תלוי בסוג החיוב שיש לנו.

אריק, תקשיב.
אנחנו נגענו בחלק. נגענו ממש על קצה המזלג. אנחנו מדברים פה כבר על… לא יודע, 40-ומשהו דקות – וזה ממש על קצה המזלג.

אני חושב שאת המטרה השגתי.

והמטרה – ואני, אתה יודע, אני מסתכל להם ככה בעיניים עכשיו, אלה שרואים אותנו – ואני אומר: קחו מפה דבר אחד.

אנחנו מבינים היום – אחד הדברים שמלווים אותי, ואני צעקתי על איזו תלמידה, כן? צעקתי באהבה, כן? – אין שום דבר… תלמידה, סליחה, בקורס שלי, עורכת דין – אמרתי לה: אין שום דבר מובן מאליו.

אנחנו בעולם שלנו, של הנכסים והכול – אין דברים מובנים מאליו.
גם פה אנחנו לומדים, הנה, עוד משהו חדש.

פעם היינו מפחדים מבנקים – לא היינו הולכים לריב עם בנקים. היום אנחנו כבר יודעים שאפשר גם להתווכח איתם.
אז מה אם הם בנקים?
– נכון.

אז הנה, ארנונה – זה לא מובן מאליו.
נכון, זה יותר קשוח, והם פועלים לפי החוקים והכול – אבל לא תמיד הם צודקים.

אם אני יכול לתת איזשהו טיפ, באמת…
– אתה חייב לתת.

שארנונה זה בהחלט לא גזירת גורל, ותפסיקו להיות ״המשלמים האוטומטיים״.

תבדקו את החיובים, תסתכלו עליהם, תתייעצו.
תרימו טלפון אפילו אליי – אני אתן, הטלפון שלי פתוח, אתם יכולים להתייעץ איתי באהבה.

– הטלפון יהיה בעמוד של הפודקאסט באתר שלי, במקליט.

אפשר להתייעץ באהבה ובשמחה.
תבואו מוכנים – תבדקו מה השטח, תבדקו מה הסיווג.

אני אשיב לכם בשמחה, ונראה באמת אם אפשר לעזור לכם.

איזה יופי.
– ובמידה וכן, אז נפעל גם בהתאם, כי זה יכול לחסוך בסופו של יום המון-המון כסף, אתה יודע. וזה כסף שהוא נשאר לך בכיס בסופו של יום.

תשתמש בו למשפחה, תלך למכולת, תיסע לתאילנד, תעשה ערב גיבוש לעובדים – לא משנה מה – העיקר שזה יהיה אצלך.

חבל שזה ילך סתם לתשלומים שאתה לא צריך לשלם אותם.

אז זה הטיפ שלי.

אז הנה – עשינו את הפרק הזה בזמן.
– ואני רק… משפט אחרון: שימו לב למועדים.

המועדים הם קריטיים-קריטיים-קריטיים פה.

אז עשינו את זה בזמן, ואתם תשמעו את זה ביום ראשון, בעזרת ה׳. אז רוצו, תבדקו את זה – תכף נקבל את החיובים.

– ממש עוד רגע.

אז אנחנו פעם ראשונה נסתכל על זה בעין בוחנת.

אריק… אריק, סליחה.
תודה רבה.

– רואה? עמדתי על השם, התבלבלתי.

כן, הכול טוב. תודה רבה.

תודה. יש לנו את אריק כהן, המפורסם.

בקיצור, אריק… אריק, סליחה – אנחנו נמשיך להיות בקשר. יכול להיות שנעשה גם עוד דברים.

ואתם תלכו לפעול, וניפגש בפרקים הבאים.

תודה רבה.
– תודה.

תודה רבה.