איך לחשוב כמו יזם ? ולמה זה מעניין אותי המשקיע הקטן? 7.9.25 20:30 זום נדל"ן 223 – ההקלטה

תמלול אוטומטי, נא להתעלם מהשגיאות

איך לחשוב כמו יזם ？ ולמה זה מעניין אותי המשקיע הקטן？ 7.9.25

יובל אני מתחיל זום. אבישי? אני נמצא אחי. ברוך השם, אופ, הנה אנחנו באוויר.

אנחנו באוויר, איזה כיף, רגע. יש לנו מניין, אפשר להתחיל. למרות שהאחד הוא וירטואלי.

הנה, איזה זיקוקים רציני יש פה. אהלן רוני. מה העניינים? ברוך השם.

אז מי זה A? רק A אני לא יודע מי זה. אולי זה קיצור של AI. לא, יש גם AI.

יש חוץ מכל מי שפה, אם תסתכל ברשימה של המשטפים, יש Notetaker. עותר AI. אז יש גם AI.

אבל יאללה, בואו נתחיל, רגע. הנה, צ'אט. אם לא יהיה לי צ'אט, שמוי לירושלמי לא יוכל לכתוב לי אחר כך כשהוא רוצה לדבר בסוף המלגש.

טוב, בואו ניתן עוד איזה שתי דקות. אבישי, אני צריך לדבר איתך. אני הולך לעשות מהלך אצל החרדי.

ספר לי ככה בשתי מילים, או שדבר אחד על אחד? זה בשניים על שתיים, שתי עיניים על שתי עיניים. יום חמש אני בירושלים, אפשר לקפוץ אליך לבית הקרם? יש מצב שאני אהיה בירושלים, כן, בהחלט. תדבר איתי ברביעי.

נתנו בביזמאקס, נראה לי אתה תהיה שם בביזמאקס בדסקול, שתראה, לא תגיע. מה יש בביזמאקס? הם פותחים החזור חדש של דסקול, של הבית ספר של היועצים שלו. אני לא יודע מה לעשות שם.

אז טוב, אני אהיה איתך בקשר, אני אשמח להפגוש אותך לפני, אחרי. מצוין, ספר לך מה אני רוצה לעשות. מה זה עושה, אני הולך להתחיל את זה, כן? תודה מאוד.

יאללה, אני חושב שלא נחכה, נכון? יש מניין, אמרנו. יאללה. טוב, אז ערב טוב ככה למי שנמצא איתנו.

אז במניין רגילים להתחיל בצפילה, אבל אנחנו נתעסק בדברים אחרים. אז קודם כל, היום התראיינתי, בזמן האחרון יש עליי, ככה, ברוך השם, מזמינים אותי, לכל מיני פודקאסטים לראיין, וזה מאוד מאוד נחמד. היום התראיינתי באר-י-אס, במכללה אר-י-אס, אצל איציק חסידים.

פודקאסט שהתאריך מאוד. בעצם הוא יעלה בשידור ישיר ביום חמישי. אז יהיה בקבוצה לינק להקשיב לו.

היה מאוד מעניין השיח ביני ובין איציק. אני ביום חמישי, ככה, ברגע שאני אקבל את הלינק, אני אודיע לכם, ואתם מוזמנים להקשיב. ואם אנחנו כבר מדברים על אירוח בפודקאסט, הנה, איפה הוא עלה כבר? רגע.

אז הנה, גם רפי עלה. אז רפי, סיפרתי להם עכשיו שהיום התארחתי למעשה, ביום חמישי אני מתארח, אבל היום הם כבר הקליטו, את זה ב-RES לפרק מאוד מעניין. ושבוע שעבר עלה רפי בן בניסטי, יקירנו, שעכשיו עלה להיות איתנו פה.

עלה פרק בפודקאסט שלו. איך נקרא פה את הפודקאסט, רפי? אחורי הקסם של המסקנתות. כן, ובגלל שהוא עדיין לא עלה את זה לספוטיפיי והכל, אז אני העליתי את זה, לפחות אצלי שזה יקבל את החשיפה שלו, עד שנסדר לרפי את ערוץ האודיו.

תקשיבו, יש לי רפי בכלל, תקשיבו לפודקאסטים שלו על המשקנתות. אני אחריך שם בינתיים, יש לו שם פרקים מעניינים. וכמו שאתם הכרתם אותו פה במפגשים, יש לו מה להגיד ולתרום, אז תקשיבו לזה.

וכמובן תתחילו מזה שתקשיבו לפרק שלו איתי. אז זה מעניין מאוד, וכנראה שזה משפיע על הדברים האלה, ושמגיעים לי גם תגובות מהפודקאסט שעשיתי עם BTB, עם בינזה בנק ואחרים. ואני חושב שמה שמשפיע, וזה בעצם הדרך, אני חושב שמאפיינת את הדרך שלי, שהיא הדרך של האמת, והדרך של הנאמנות והלואליות למשקיעים, זה בא לידי ביטוי במקומות האלה.

אז זה לגבי הפודקאסטים. ואני רוצה ככה להגיד למה העליתי את הנושא של היום. שבוע לפני, לא שבוע, זה לא היה שבוע שעבר, זה היה, כן, שבוע שעבר.

לפני שבועיים. שבוע שעבר חזרתי מחול. לפני שבועיים עשינו את המפגש שניתחנו בו את העסקה.

תכף אני אעדכן אתכם איפה זה עומד, ומה, אני אשלים לכם פרטים, אבל אני יצאתי מהמפגש הזה בהיי, ממש. המפגש ניתן, ורוב המפגשים מקבל אנרגיות תוך כדי… אוי, מה עשיתי? נשארתי אותו או זרקתי אותו? רגע, רגע. והמפגש הזה היה מדהים, בגלל שהייתה כאן, א. זה הייתה השתתפות ככה של כולם, שמענו פה דעות, באמת, היה מפגש מאוד מחכים גם לי.

ואני חושב שאני הולך לאמץ את זה, כדרך לעשות את זה פעם ברבעון, פעמיים ברבעון, להעלות כאלה סוגיות, לא של קניית דירה, זה לא האישו, אלא אם יש דברים יותר מורכבים, נכון שלפעמים כמו בפעם הקודמת, ברור לכם שלא יכולתי להעלות את כל הפרטים, אבל עכשיו אני אשלים לכם את זה ואני אגיד לכם מה קרה עם זה, אבל אני חושב שהדינמיקה שהייתה פה רק הראתה שיש פה אנשים, שיש עם מי לדבר, שאנשים שמבינים, וגם שלא רק מסקרן את האנשים, הנושא של לקנות דירה ולהחזיק דירה או למכור או לעשות, אלא השאיפה באמת לעשות קצת דברים שונים, ואני חושב שזה הוביל אותי ממש לנושא של היום, שמדבר על היזמות או על הסוג של היזמות, שהיא קצת שונה מהקנייה של לקנות דירה, למכור דירה, או להחזיק דירה ולהזכיר דירה, ויזמות זה לא צריך להיות דווקא לבנות את כל בו שלום, וזה אומר שזה הבדלים בגישה ובהסתכלות מעבר לגישה הרגילה, ותכף אני אסביר את ההבדל בין יזם לבין משקיע, וזה מה שככה ישב לי ואני מאוד התלבטתי איך אני עושה את זה, והנה אנחנו יושבים פה ואני שמח לראות את אותו הרכב, והיום אני כן מעלה את זה ביוטיוב, בפעם שעברה לא רציתי לחשוף את זה ועכשיו אני אסביר לכם למה, אבל אני חושב שזה מה שזה יקרה, ודרך אגב אלי ורפי ורוני וכולם, אם לכם יש איזה עסקה שאתם רוצים שננתח, לא חייבים להתכונן לזה כאן, אנחנו יכולים לשבת ולעשות ציורי מוחות, אז אתם מוזמנים להוגיע לי שאתם רוצים לעשות את זה ואפשר לעשות את זה, ואני חושב שזה יכול לשמש לנו גם סוג של בורד, סוג כמו דרקטוריון כזה כדי לעשות ציורי מוחות ולחשוב יחד איך עושים דברים, ואולי גם לשתף פעולה, לא אולי, גם לשתף פעולה בעשייה כזאת או אחרת. אני חייב להשלים לכם פרטים שאני ממש כמי ששם לב במפגש, ראה שאני ככה בולם את עצמי, למה זה עושה כזה רעש, ולא יכול להגיד את כל הפרטים, אז אני אשלים רק את, ובחינתי מה קרה עם העסקה הזאת שדנו בה, ואיפה זה עומד, אז אני אעדכן אתכם, אני בעסקה הזאת, אנחנו דיברנו על רחוב המגנים 86, המגנים 86 זה בניין שנמצא ממש על הגבול של בן-גוריון, ממש בניין לפני בן-גוריון, לפני הצומת עם בן-גוריון, אם מישהו מכיר ברחוב… זה הרחוב לגן הבאיים שאתה עולה למעלה. הרחוב שאתה עולה לגן הבאיים, שזה רחוב תיירותי, זה רחוב של בתי מלון, זה בית החיות שם.

איפה שיש שם את ביקור רופא המפורסם, אני יכול להעלות גם את התמונות ואת הכל אם אתם רוצים, אבל אני לא רוצה להקדיש לזה יותר מדי זמן, אבל אולי נתחיל משם, ומזה גם הרעיון נולד, למעשה יש שם בניין שעומד במכרעה, זה הסיבה שגם לא יכולתי להעלות את זה ביוטיוב, לא יכולתי שזה ירוץ יותר מדי ברשת. יש שם בניין שעומד במכרעה, ואנחנו רצינו, חבר שלי ואני רצינו, להקים עליו קבוצה, ולהוביל קנייה של המבנה הזה, אבל אז גילינו דבר כזה, קודם כל להשלים פרטים, המבנה יושב על קרקע שהיהוד שלה, היהוד שלה בגלל זה אמרתי גם שאין בעיה לשנות את היהוד למגורים, כרגע זה מבנה שהוא מבנה למשרדים, והיהוד של הקרקע הבסיסי הוא גם למגורים, זאת אומרת עשו שם גם את השימוש ביתר, עשו שימוש למשרדים, זאת אומרת נשאר רק לעשות את השינוי ביתר, ולהפוך את זה למגורים, כאשר בגלל שזה מבנה על שטח של מגורים אז גם המבנה יכול לקבל תם ה-38 עם כל הבעיות של זה והבעיות נובעות מזה שאי אפשר להרוס את הבניין הזה בלשאול צמוד לבניין אחר, בצורה שאי אפשר להרוס אותו אפשר לעשות, יש בעיה בלעשות על תם ה-38 בגלל שאין לו שטחים מסביב יש לו רק שטח קטן מאחורה ואז יש בעיה אבל הבעיה הכי גדולה שמה הייתה דווקא משהו אחר כשאנחנו היינו בזום עוד לא היה לי את כל הנתונים כתוברת הביטוח שעשתה את המכרז, זה לא מכרז זה הזמנה להגשת הצעות למעשה עשתה שם התרגיל שמאוד לא נכון ומאוד מקביל את ההעסקה הזאת בנכס הזה שהשטח שלו הוא בסביבות 1100 מטר ומחולק על קומת קרקע שזה חנות, מרתף ועוד שלוש קומות נוספות וכמובן הגג, יש כרגע שני סוחרים ויש שני סוחרים שסוחרים את הנכס כבר הרבה מאוד שנים ויש עוד מישהו שסוחר שם חלק ממקומות החנייה שאין שם יותר מדי מקומות חנייה, סך הכל 11 מקומות שזה מגבלה, זה מפריע אבל הזכירות של הסוחרים האלה היא בלתי ניתנת להציבה ויהיה עד שנת 31 מה זה דמי מפתח הזה? מה? זה סוג של דמי מפתח? לא לא, שאלה מצוינת שאלה מצוינת, אם עושים הזכירות לטווח ארוך במכה אחת זה הופך את זה, אתה צודק לדמי מפתח, הם עשו הם עשו למעשה תרגיל של לא לא, הם עשו תרגיל של זכירות עם חמש אופציות עם חמש אופציות וללא אפשרות של אף אחד מהצדדים ללא אפשרות לעצור את זה למעשה מה שהם עשו שם, שאנחנו לא מבינים את זה, אולי נבין את זה אחרי שהחוזה המכרז ייפתח או אחרי שהכל יסתדר או שזה משחק מכור לטובת הדיירים האלה כדי שהם יקנו את זה, או שפשוט חברת הביטוח, זו חברת ביטוח, זה לא סוכן ביטוח, חברת הביטוח פשוט דואגת שם על הסוכנים שלה והשאירה את האנשים האלה מוגנים והשאירה אותם בפנים שמעתי ממך בעבר פעם, לא יודע איזה מכרז מדובר, אבל שמעתי ממך בעבר שבכל מכרז יש מישהו שעומד מאחורי זה ומנסה להטות את התוצאות בעצם לא, אני לא אמרת את זה, תלכן להתרחק מזה לא, לא, אני לא אמרתי, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא, לא רחוב השלום בחיפה. מה שעשה שם הבעלים, שהייתה לו שם דיירת שהוא היה חפץ בעיקרה כנראה תרתי משמע, הוא, והיה צריך למכור את הנכס, מה שהוא עשה, הוא קבע את החוזה, הוא סגר לחוזה וממש כמו שהם עשו, ממש לא הרבה לפני ההוצאה של הדירה למחירה, שם זה היה במחירה רגילה, לא בעקרה להגשת הצעות, והוא קבע את החוזה לטווח ארוך, זאת אומרת, מה שהוא יצר שמי שקונה את הדירה מקבל את הדיירת הזאת בלתי לתוך העסקה, וצריך לקחת בחשבון ונתן לה גם שכר דירה נמוך, יותר מזה מה שהוא עשה שם, הוא הפך אותה לסוג של מתווכת בעסקה, זאת אומרת שהיית צריך לשלם לה על זה שהיא מראה לך את הדירה והכל, והפך את העסקה רק למי שאמין לטווח ארוך בעסקה, נכון שבסופו של יום שרחשנו את הדירה הזאת, זה השתלם מאוד ללקוח שלי ולימים הוא עשה שם אקזיט יפה מאוד, וראינו אותה נולד אז היה שווה ולקחנו את זה כחלק מהאפשרות אבל הוא קיבל את הזכויות שלה בתוך הדירה כאן מדובר על חברה שפשוט כנראה אותם אני לא אומר, אני מעריך כן אבל אין סיבה אחרת, פשוט יש לה אינטרס בסוחרים שלה שהם מייצגים אותה מעולם הביטוח וכנראה שהם החליטו להשאיר אותם בבניין בצורה שאי אפשר ואני מזכיר לכם שבחוק סחירות הוגנת אם לא נתנו לאחד הצדדים זכות להוציא את השני אז למעשה אין, זאת אומרת אם נתנו למישהו אחד הצדדים זכות להוציא דייר אז בעצם הזכות ניתנת אוטומטית לשני הצדדים אבל אם לא ניתנה זכות כזאת אז הבן אדם יכול להישאר שם ומי שקונה את הנכס קונה את זה as is קונה את זה עם הדיירים עד שנת שלושים ושתיים עד שנת שלושים ושתיים יש בזה כמה בעיות, קודם כל אם הדייר הזה משלם כבar חמאס רשנה חמאס ואלף שקל וזה עלה לו מ חמאס לחמאס ושבע מאות במשך חמאס רשנה זה אומר דרשנת זאת אומרת שהחברה לא מרוויחה ממנו מהסחירות, שמרוויחה ממעבודה שלה איתו והסחירות זה רק לצורך בסיס דבר שני, גם אין לו מה לצאת, זה הופך לא להיות כלכלי, למישהו אחר חיצוני שקונה את זה ואומר אוקיי, אני אספוג את השנים עד 32 ואני אקבל שכירות במקום הדיירים, אבל אם אתה לא יכול להעלות את השכירות ואין העלייה, העלה בגובה השכירות בתוך החוזה ובתוך האופציה אז למעשה קיבלת סכום קבוע והפכת את זה לסכום שגם היום באיזה סכום שלא תיתן שם הצעה זה לא כלכלי אז זה לגבי הסוחרים שקיימים.

הדבר השני שזה יוצר בעיה, אם אתם זוכרים אחת השאלות שדנו בה והגענו למסקנה שאנחנו נחלק את זה לדירות בצורה אחידה אתה זוכר אלי, אמרנו שנחלק את שלושת הקומות לדירות בצורה אחידה, יש כל קומה היא סדר גודל של 264 מטר ואפשר לעשות ארבע דירות יפות וסיכמנו שנעשה את זה כדירות ולא כחדרים זה הייתה לפחות המסקנה של המפגש, לקחתי אותה ברצינות ובהתאם בניתי את התוכנית העסקית עד שראינו, כדי שהסתירו מאיתנו את החוזים בהתחלה זאת אומרת שאנחנו דיברנו לא היה לי את החוזים הם עוד לא הסכימו לתת את זה הם לא פרסמו את זה רק יותר, קיבלנו את החוזים רק ביום חמישי האחרון ושלמעשה צריך להגיש את זה עד שבוע הבא אבל אם אנחנו רוצים לעשות את מה שאמרנו שנעשה שם ארבע יחידות דיור בכל קומה אם הקומות התחתונות, קומת הקרקע שזה החנות והקומה הראשונה מוזכרות בזכירות שאי אפשר להוציא את הדיירים למעשה זה גם מתרפד לנו את היכולת לשפץ את הדירות העליונות אנחנו לא יכולים לא לשנות את המיקום של המעלית לא יכולים לעשות מעמק בכל קומה לא יכולים לשנות שום דבר ולמעשה זה גורם לנו להיות במצב שאנחנו צריכים להזכיר את שלושת הקומות או בעצם שתיים וחצי קומות שנשארו אנחנו צריכים להזכיר במצב הנוכחי איך שזה היום קיים ואז כמשרדים ובמצב הזה שגם אין חניות בגלל שאת החניות הזכירו בנפרד לאיזה מעדנייה שיש שם ובמצב שחלק מהחניות האחרות מוזכרות כבר לדיירים שנמצאים למעשה הוציאו את כל הקצפת מתוך ההוגה לקחו את הכל ולא השאירו לנו שום דבר אנחנו הקדשנו לזה גידון ואני הרבה מאוד זמן היינו בשטח עשינו הכל ישבנו ניתחנו בנינו תוכניות עסקיות אני לא בכדי עשיתי את המפגש וגם השתמשתי במידע שדיברנו פה במפגש ואלי גם שלח לי אחר כך כל מיני רעיונות שלחת לי שם איזה תוכנית ואני באמת עשינו השתדלות אדירה אבל אתם רואים שיש גם דברים שלא מצליחים וזה מאוד צער אותנו שאי אפשר לעשות שם את העסקה המיקום מה שהיה בבניין הזה זה המיקום שהוא במיקום נדיר אבל ומיקום הרבה יותר טוב ממה שיכולתי להגיד לכם פה אליה זה לא בתוך השוק זה למעלה זה מקום ממש יפה אבל זה המצב ולא תמיד הדברים מצליחים אבל זה הוביל אותי בעצם לחשיבה של מה שאני רוצה להגיד היום רוב המשקיעים, רוב המשקיעים שמשקיעים בארץ משקיעים השקעות סטנדרטיות זאת אומרת מגישים וזה בסדר גמור כן גם לא בנויים להתעסק עם השקעות שהן מעבר לקנייה של דירה שקונים מסדרים אותה מזכירים אותה ומשחררים אותה זאת אומרת משחררים הכוונה, עושים מזכרה נכונה מי שרוצה לוקח הגנה של חברות כאלה ואחרות כמו ווידצ'ק כמו דיפרנט אני חושב ששמעתי שכמה עוד חברה שנותנת ביטוח יש כאלה שלוקחים חברות לניהול נכסים פגשנו את הכל מהכל גם בכל השנים של זומי הנדלן ושל הפודקסטים שלי ועושים את זה ורואים בזה ובהחלט ששואלים אם זאת יזמות נדלן כן זאת יזמות נדלן לשייזמות זה כל פעולה שאנחנו עושים שהיא פעולה יצירתית גם אם היא קנייה של דירה ואי אפשר להקל ראש בקנייה של דירה גם אם אנחנו קונים במאה מאתיים שלוש מאות או ארבע מאות אלף שקל זאת יזמות זה לקחת ולעשות פעולה לגייס כסף ללכת לראפי ללכת לאחרים לגייס כסף ללמוד את המקום ללכת לעיריות לעשות את החקר שוק כן זאת יזמות ובהחלט זה דבר מבורך לעשות אבל אנחנו מגלים דבר מאוד מעניין שבעצם בגלל שאנחנו נמצאים ובמיוחד עכשיו שאנחנו נמצאים במקום שהעלויות שלנו כיעזמים כמשקיעים מאוד מאוד גדלו ולא רק לנו גדלו לכל עולם הנדלן אז אנחנו צריכים להיות הרבה יותר יצירתיים אנחנו רוצים לנסות לעשות דברים שיגרמו לזה שאנחנו נרוויח יותר או שנפסיד פחות או שבעיקר נרוויח יותר ואולי יעצרו גם את הצורך שלנו לצאת מחוץ לישראל היום בין השאר שאל אותי יציק חסיד עם הבעלים של ארי אס בפודקאס שהוא ראיין אותי הוא שאל אותי על חול והיה לנו שם איזה סוג של דיון על העניין בעסקאות המיידיות כמובן לא בכל מקום ועוד פעם לא אי אפשר לדבר על כל מקום בצורה גורפת יש איפשהו לעסקאות בחול יתרון בנושא של בנושא של הצורות המיידיות אבל אנחנו רוצים גם להגיע ליכולות האלה לעשות דברים מיוחדים פה ולא רק להיתקע בדירות כאשר חלקנו גם אומרים רגע אולי אנחנו לא נעשה את העסקה הרגילה ולא ניכנס אולי למיסוי מחר שנסו לעשות דירה שלישית או כל מיני ניסיונות אחרים וזה הופך אותנו הופך אותנו להרבה יותר יצירתיים כדי שנבין על מה אנחנו מדברים למעשה וכגב מה שדיברנו במפגש הקודם זה בעצם סוג של יזמות שאפשר לגזור ממנה גם אם אנחנו מסתכלים לא ברמה של הבניין כולו לא כל אחד יכול לקנות בניין אבל בהסתכלות שהסתכלנו על החלוקה של הדירות או שדיברנו על חדרים זה סוג של יזמות שאנחנו יכולים להסתכל עליה ובעצם אנחנו צריכים להבין קודם כל מה ההבדל מה ההבדל בין יזם בנדלן לבין משקיע נדלן רגיל יש מישהו ש רוצה להגיד משהו על זה להעלות מה ההבדל בין השניים המשקיעה המשקיעה מן הזמן הוא סוג של משקיעה אבל לא יוזם קטע של הוא הולך רואה את העסקה אנחנו היזם הוא למעשה צריך להפוך כל עסקה לעסקה כדאית זאת אומרת לראות איך עושים עסקה מפסידה לעסקה רווחית אם זה בהשבחה אם זה בתוספות אם זה בבנייה כל הדברים האלו המשקיעה הוא למעשה אחד שקונה ואומר אני חי מהפסיביות מההכנסה הפסיבית לא יותר מדי הולך בה בנושא הזה גם נוח לו יכול להיות שיש לו עוד איזשהי משרה עוד איזשהו משהו בחיים שהוא לא מתמקד בזה עם פול טיים ג'וב זה פחות או יותר ככה אני רואה את הדברים תראה הבסיס נכון מה שאתה אומר הרעיון הוא המשקיעה שאנחנו מסתכלים איך פועל משקיעה נדלן משקיעה נדלן אומר אני מחפש את הדבר שאני לא צריך להיכנס לפעילות אני איש הייטק אני איש חשבונאות כמו רוני אני יועץ משקנתאות אני אפילו יועץ כלכלי למשפחות וזה לא המקצוע שלי נדלן אני לא רוצה להתעסק אני גם אין לי זמנים להתעסק בזה לא מתאים לי אני רוצה לקנות כמו שאמרת אלי אני רוצה לקנות נכס ואני רוצה שהנכס הזה יעבוד יהיה שכיר ושכיר שכיר בסין שכיר ושכיר בסמך ויעשה לי חסר את המשקנתא שלי יבנה לי את העתיד שלי יעלה בערך לא לא תקרא לזה פסיבי תקרא לזה איך שאתה רוצה זה אין דבר כזה פסיבי הילה בואי תגידי בכל רם למה רק לכתוב איפה הילה הילה את איתנו תכף היא מילה תעלה אז אני או שאני אוהב מה תענה על השאלה שלה אבל את לא צריך להיחשף תדברי בזה בלי לחשוף את עצמך תקחי רק את המיקרופון את לא צריכה להיחשף טוב אני שואלת האם בכל מיני השקעות כאלה או יזמות כזאת המימון הוא יותר טוב פחות טוב משתם משקנתא לדירה יחידה אני הולכת מקצה לקצה או שיש פה חסרונות מימוניים אני אדבר על זה ויש לנו גם את רפי אבל בואו שאלה מצוינת אבל אני אכנס לזה טוב מאוד אם אני לא אענה לך את זה תוך כדי תדאגי שאני אענה לזה עכשיו זה המשקיע זה המשקיע הרגיל עכשיו איך פועל משקיע משקיע כדי להצליח בהשקעה שלו אני מדבר משקיע שפועל בצורה נכונה לוקח אזור לוקח סביבה שהוא רוצה להשקיע בה אחרי שהוא לומד את העיר לומד את הזה בוחר שכונה בוחר מקום לומד אותו עד הסוף כמו שאני למדתי כדי לקנות דירות למשקיעים שלי חורש את המקום נהיה בקיא במקום לומד את התוכניות של העירייה במקום לומד את כל ההתפתחות במקום ואחרי שהוא לומד ועושה חקר שוק לומד את האוכלוסייה בעיקר הולך ומחפש דירה בתוך האזור הזה וקונה אותה והוא יודע את ההבדלים בין האזורים והוא חקר את השוק והוא יודע מה הוא קנה קנה דירה שתהיה מוזכרת יותר דירה שיהיה לה עליית ערך קנה כל אחת מהסיבות שהוא קונה נכס אבל הוא קבע את עצמו לתוך אזור מסוים וקיבל את עצמו לשם כדי לדעת שהוא קונה בתוך האזור הספציפי הוא קונה את הנכס הכי טוב זה בעצם התפקיד של המשקיע ורק ככה משקיע משקיע צריך לקנות נכס מה זה יזם היזם החשיבה שלו היא שונה לחלוטין היזם לא מתמקד באזור היזם אם למשל יזם יבוא ויתמקד נגיד אם נלך על חיפה שהיינו בה והוא יחליט שהוא רוצה ליזום באזור של באזור של הדר של שפרינצה קריאתי לי עזה אתם יודעים מה אפילו בטירת קרמל הוא מקביל את עצמו הוא מקביל את עצמו הוא מקטין לעצמו את היכולת נכון שאם הוא התמחה באזור מסוים ושם נוצרת הזדמנות הוא יכול לנצל אותה אבל יזם זה אדם שלמעשה בכל מקום שהוא מסתובב בכל מקום שהוא מסתובב הוא רואה את ההזדמנויות שנקרות בפניו הוא אם עכשיו למשל אם ניקח את הסיפור של רחוב המגנים נכון שזה בתוך השטח שאני מתמחה בו באזור חיפה אבל זה לא קשור זה לא קשור ברגע שנופל בניין כזה רואים פתאום מכרז או וזה לא סתם ילל אמר קודם אני לא עומד על מכרזים אבל ואולי אני אענה אני באמת חייב תשובה לילל על קודם אבל אם לדוגמא מכרז זה כן סוג של הזדמנות או אם אני שומע פתאום אני רואה פרסום של נכס שנגיד זה היה בפרסום רגיל שרוצים למכור שם בניין היזם זה אדם שאו לוקח את המזהה את ההזדמנות בודק את ההזדמנות יודע הוא לא בקיא בחקר שוק של אותה סביבה יודע לעשות את כל הפעולות הוא הרבה יותר מיומן מאשר המשקיע הוא יודע לקחת ולעשות חקר שוק מהיר הרבה יותר מהיר מאשר עושים את זה ברגיל ולבדוק שבאמת יש את ההזדמנות ואת היכולת לעשות שם עסקה במקום שזה לא המגרש משחקים הקבוע שלו. מעבר לזה יזם צריך להיות עם חשיבה הרבה יותר רחבה אני חושב שמה שהיה פה בפעם שעבר רק אירע ושמענו את אלי ושמענו את כולם איך היזם חושב היזם מנתח ומעמיד כל מיני אופציות נכון אלי אמרנו בוא נעשה כאן דירות נעשה כאן חלוקה נעשה כאן כמובן אנחנו מדברים רק על דברים חוקיים נעשה חלוקה לארבע דירות נעשה חלוקה לחדרים היזם החשיבה שלו היא הרבה יותר פתוחה והוא מנסה ליצור, יש מאה עם העסקה, הוא מנסה לקחת את ההזדמנות שהוא קיבל ולבנות ממנו את הסיפור שלה, כאשר כדי שהוא יתאים את זה למקום הוא צריך להיות בקיא בחקר שוק הסביבתי עכשיו, אין לו את הזמן, אין לו את הזמן, בייחוד אם אנחנו מדברים על מכרז כמו שהיה לנו כאן שהוא ניתן לשבועיים, שלושה, אין לו את הזמן, או שהוא צריך להגיש הצעות ואנשים, נגיד איזו הצעה שהולכת אפילו דרך מתווך או בעלים שמציע את זה, אין לו את הזמן, כמו שאנחנו הולכים אחרי שאנחנו באים לקנות דירות עכשיו שאני נוסע לטירת קרמל ואני מכיר כבר את השוק ואז אני יכול בפגישה לדעת אם הדירה טובה הוא צריך לעשות את הכל מהר ולדעת שבאמת אפשר, איזה סוג של אוכלוסייה יש, מי יכול להגיע לשם, איך לחלק את זה הנה ראיתם, לאלי היה יתרון, לאלי היה יתרון, שאנחנו חשבנו למה לחלק ממשהו כבר בדק, למכרז שהוא רצה להשתתף או לעסקה שאתה רצית להשתתף ידעת איזה סוג של אוכלוסייה, מי יבוא, מי הכל ובעצם היה לך קל להגיד איזה סוגי נכסים כדאי לעשות ולמה כדאי לחלק את זה וזה בעצם נובע מהיכולת של היזם לנתח שוק בצורה מהירה. מעבר לזה ואם אני מתייחס כאן למה שאילה אומרת החישוב הכלכלי שעושה יזם הוא חישוב שונה לחלוטין, אני חושב שזה דווקא הרפי יוכל לתת כאן לידי ביטוי את העניין זה לא המצב כמו שאנחנו הולכים לקנות דירה ואנחנו אומרים אוקיי יש לנו עון עצמי, יש לנו 25 אחוז, 30, 50 אחוז תלוי בכמות של ההזכרות שעשינו בחיים ואנחנו צריכים לגייס כסף שגם כאן יש הבדל בין יזם לבין משקיע רגיל אוי רגע למה רגע לא יודע למה זה יצא למעשה המשקיע הרגיל בדרך כלל זה משקנת רגילה או משקנת בסיסית מגוף בנקאי, מגוף חוץ בנקאי כמובן חוץ בנקאי זה כבר יותר יזמי או דברים יצירתיים כמובן שגם כאן זה תלוי במי שאנחנו לוקחים, יועץ המשקנת האות ומה אנחנו עושים ומה היכולת שלנו, הידע שלנו במימון אבל היזם כבר עובד על רמות אחרת של מימון הוא עובד כמו שאלי אומר עם הלוואות מסחריות לא תמיד זה הלוואות של מגורים שבעצם אותם אנחנו מכירים ההלוואות תקראו לזה מסובסדות תקראו לזה בתנאים המיוחדים של הלוואות למגורים ולא תמיד זה באותה צורה חלק מהם צריכים לקחת הלוואות שנבנות נכון רפי לצורך הקמה שצוברים אותם ואחר כך הופכים אותם למשקנת אם זה בנייה למגורים או אם זה מסחרי או כל מה שזה לא יהיה בסוף יזם אני רוצה רגע לתקן אותך אצחי בסוף יזם חוץ מהשלב הראשון של רגע ניתן אולי תשובה קטנה על העילה אבל בסוף ביזמות אתה עובד על תזונים לא זה לא משנה אם אתה בונה שלוש דירות או רוצה לבנות בניין של 20 קומות החלק הכי עקוטי ליזם זה הרכישה של הקרקע בסוף ואחר כך הוא לא עובד עם הקצב שלו הוא עובד עם הקצב של הרכישות של הקונים שלו וזה הרעיון כן אבל אתה יודע כאן תכף אתה תבין שבעצם אני לא דווקא נכנסתי לבנייה על קרקע או בנייה של בניינים ואשתדעי רפי יזמות יכולה להיות ואני מדבר על זה גם בקורס שלי יזמות יכולה להיות על חשיבה נכונה של אפילו הכנת הדירה שאני קונה או אופי הדירה שאני קונה או הדירה שאני קונה ליצירה של הכנסה הרבה יותר גבוהה או התאמה שלה אני יכול לתת לך דוגמה חיה של עסקה עכשיו שאני מנהל אם אתם רוצים לשמוע בקטנה זה בדיוק הדברים שאתה אומר זה אנחנו פה יש לי עסקה בצפון הארץ שמישהו בתור יזם נדלן בא וקנה חלק מאוד קטן בתוך זכויות של מושה הרעיון הוא הרעיון שהוא קנה את הזכויות למגרש שלו ועוד שני מגרשים אחרים במחיר מופחת שים לו הוא קנה את הקרקע במחיר מופחת בתמורה להנחה שהוא עשה לשירותי בנייה שהוא בעצמו אמור לספק עכשיו הערך בדבר שאתה מתכוונת צחי ביזרמות הוא שהוא למה שהוא מחויב לתת בשירותי בנייה הוא אמור לבנות עוד שתי בתים מעבר לבית שלו הוא בונה את זה לפי התאמה אישית ללקוחות שלו זאת אומרת בסוף הוא בנה איזשהו סוג של יצירתיות ומנגנון שהוא ייפגש עם רווח סדר כולל העלויות בנייה אצלו שרוב הכסף בכלל זה לא ממנו יש פה קשה קצת להסביר את זה אתה יודע אולי צריך באמת לצרטט אבל בגדול אני מקווה שהבנתם את הרעיון זאת אומרת הוא קנה קרקע במחיר מאוד מופחת ואת כל העלויות של הבנייה הוא בכלל לא עובד עם הכסף שלו צחי הוא שם דאון פיימנט על הקרקע ומתחיל להביא משקיעים או קונים לא במקרה הזה אלי במקרה הזה בגלל שזה משהו מאוד מאוד קטן יחסית יש שלוש אמנם בתים פרטיים אבל אתה יודע זה לא איזשהו היתרון שהוא עובד עם השלוש בתים שהוא צריך לבנות בעלויות בנייה הוא לוקח את זה מתוך השתיים שהוא בונה להם את הבית תקשיב למעשה רפי אתה מדבר על מהותה של היזמות בעצם מה שאתה אומר וזה בעצם מה שאני רוצה להגיע במפגש הזה זה שלא לחשוב בתוך הקופסא אלא לחשוב מחוץ לקופסא לחשוב איך אנחנו לא עושים את העסקה הסטנדרטית הרגילה איך אנחנו עושים ואני מדבר רק בצורה הוגנת שזה ווין ווין שכולם מרוויחים ואני בטוח שאותו יזם שעושה איתך את זה אז גם הדיירים שלו אלה שהוא בונה להם ירוויחו וגם הוא וזה רק בדרך הזאת זה יכול להיות ברור אני אתן לך רגע רק עוד דוגמה סליחה שאני כותה אותך איך ראש יזמי חושב הרי בסוף אתה יודע אחרי הדאום פיימנט שהוא שם הגרוש וחצי סליחה שאני מתבטא ככה והוא אחש את החלק שלו בבעלות שלו לא לא אני מכיר את עולמי אני תכף אתן לכם גם כאן איזשהו קטע שלי תבין רגע את הרעיון שאני באתי ואמרתי לו שמבחינת ניהול הסיכונים מעבר לזה שהוא מקבל את הכסף לעלות הבנייה מהשירותי בנייה שהוא מחויב בהסכם אמרתי לו תשמע תקח טיפ ממני מעבר למימון שסידרתי לך לטובת הרכישה של המגרש בוא תפתח גם בווירטואלי מסגרת לך לכל מיני בלתמים אל תהיה תלוי במשהו ותראה מה הוא אמר לי אמר לי רפי תשמע אני מקבל את הדעה שלך אני אפתח מסגרת אבל אני הרעיון שלי בסדר זה מעבר לגרוש וחצי שלקחתי להשלים את הרכישה של הקרקע אני לא מתכוון בכלל לפחות את הבית שלי בסדר אני אעבור במקום לקחת מימון שעולה לי כסף אני אמכור אותו במחיר מופחד למישהו אחר שהוא יסיים אתה מבין אבל הוא רוצה ללכת להתקעה אחרת אתה מבין איך יאזם חושב צריך אתה מכיר את זה אני לא צריך לחדש לך יאזם צריך לחשוב במספר עבדים השבחה ניהולית השבחה פיננסית והשבחה פיזית הוא ינסה למצוא את הדברים בדברים האלו הוא צריך להתמקד אני לאבדיל פה אני לדוגמה סתם יכול לתת גם כן איזשהו עסקה שעכשיו כלומר אני משקיע בה בארצות הברית זה יאזם שנכנס איתו אנחנו קונים שטחים במזומן כל הנכס נבנה במזומן מרגע רכישת הקרקע ועד הבנייה והוא מצא איזשהי קרקע בארצות הברית בטקסס רגע רגע בוא תקשיב תראה איך יאזם חושב הוא בא לרכוש את הקרקע הוא מביא איתו משקיעים יש לו איזה קונספט כזה של כל חמש דירות יש עשרה משקיעים אבל זה לא העניין העניין בעצם רכישת הקרקע כשהוא בא לרכוש והלך לעשות את הזונינג כלומר לקבל את האישור לבנייה העירייה אמרה לו התנאי היחידי שאתה תוכל לקחוש את הקרקע הזה ולקבל אישורי בנייה אז אם אתה רוכש את הקומרשל את הפינה משחייטים שם בכל פינת רחוב יש לך תחנת דלק איזושהי חנות נוחות יש לך איזושהי פיצה משהו כזה אז אותו יאזם אומר לראש העיר שם לוועדה אני לא מתעסק עם קומרשל אני מתעסק רק במגורים אמרו לו תחשוב מה פה ושם הלך לדיבר עם בעל הקרקע בסופו של דבר חזר לעירייה אמר להם חברה אני מוכן לקנות את הקומרשל בתנאי שאתם משנים לי את הטאבה את הזונינג של הדירות של בניי הדירות זה תמודי קרקע מ-51 יחידות אני רוצה ל-60 יחידות עצם זה שהם נתנו לו את האישור לקבל 60 יחידות לבנות שם 60 יחידות עם התוספת של היחידות האלו הוא למעשה קנה את הקרקע של הזונינג של הקומרשל של המסחרי זה מה שאפשר לו לקנות את הקרקע של המסחרי קנה את הקרקע של המסחרי בא המקדונלד נכנע שם ריסה כבר את העלות של הקרקע השנייה של המגרורים אתה מבין? זו החשיבה שהבן אדם בא ואמר אוקיי מה אני אעשה אני פחות אכסה את החלק של הקנייה מה שמקבילים אותי ומפה זה התפתח הלאה ולא ידענו שיבוא לשם המקדונלד ויקח שם רבע דונם או דונם בשביל העסק שלו להכניס שם איזה ברגע שמקדונלד נכנס לשם הוא גם העלה את כל ערך השחרונה גם הדירות שהוא מוכר שם והמחירים שם טיפסו בצורה כזאת שבגלל הדברים האלו זה משך יותר אנשים לכיוון הזה אז זה חשיבה מההתחלה מההתחלה לחשוב בקטע הזה כן אבל פה מה שאתה מדבר נכון הייתה לו חשיבה מסחרית ברגע שהציעו לו את זה אבל היה לו גם הצטברות של מזל היה לו הצטברות של מזל ושאם זה לא היה קוריאה זה לא בטוח שהוא היה מגיע להישג הזה שהוא הגיע גם אם מקדונלד לא היה נכנס שם הוא היה צריך להקים שם תחנה דלק למכור את זה לתחנה דלק להביא שם איזושהי פיצריה כלומר כמה עסקים מקומיים אפילו סופרמקט שייכנס שם הרגע שהוא קיבל שם את השישים יחידות למעשה הוא כבר סידר לעצמו את הרווח העתידי כבר לא היה משמעות לסחירות וזה כבר כאילו הוא קיבל קרקע בחינם איך שלא תסתכל על זה אז יש לזה משמעות אחרת ועוד פעם אבל זה בדיוק מה שאנחנו מדברים אנחנו מדברים ושניכם אומרים את אותו דבר גם אתה וגם רפי אתם אומרים אלה כבר לא העסקאות הסטנדרטיות השטחיות הרגילות שאנחנו עושים אלא אנחנו רואים אפשרות לעסקה שאפשר לפתח אותה שאפשר להוסיף אותה, ואני לא אכנס למשהו שאני עושה עכשיו, אבל כן, יכול להיות שבהמשך אני גם אספר על זה אנחנו עושים דבר דומה עכשיו בעיר העתיקה ובעיר שבע, אז זה מזה הדברים, אבל אני רוצה דווקא ללכת ליותר קטן ושאתה יודע, מקשיבים לנו אנשים, גם פה וגם ביוטיוב ובכלל, והם אומרים רגע, אנחנו לא בסטטוס שאנחנו קונים 60 מגרשים ואנחנו לא בסטטוס שאנחנו קונים שלושה מגרשים, אנחנו המשקיעים המשפחתיים הביתיים, איך זה מדבר אלינו איך זה נהיה כזה שפה בטלוויזיה, איך זה מתכתב עם הצרכים שלנו היום, כל אחד זה מתכתב ואנחנו צריכים להתחיל להיות יצירתיים כבר מהיום הראשון, אז יש כאלה שהפכו את היצירה לפעולה לא חוקית, מה הכוונה לוקחים אנשים ורואים את היצירתיות בעצם מהעובדה שהם לוקחים נכס והם עושים פיצול לא חוקי, הם עושים פיצול שמנוגד לחוק שבלי לעשות יותר בנייה, ואומרים הנה אנחנו יזמים, אנחנו לקחנו נכס נגיד של ארבעה חדרים או שלושה חדרים חילקנו אותו לשתיים או לשלוש דירות ובמקום לקבל עליו שלושת אלפים שקל שכירות, אנחנו מקבלים עליו ששת אלפים ושבעת אלפים שקל שכירות והנה אנחנו יזמים, אנחנו יצירתיים, ולא על הדברים האלה אני מדבר, אני ממש לא מדבר על הדברים האלה, בלשאנשים לא מבינים, אנשים לא מבינים את המשמעויות של פיצול הדירות וזה לא מפגש של פיצול דירות אז אני לא יותר מדי ארחיב על זה, אבל אני אגיד לכם רק דוגמה קטנה מספיק שבנכס כזה שפיצלו אותו בצורה לא חוקית תהיה שריפה, תהיה שריפה והיכנס כביי ולא יוכל להוריד את האפיוז הרי מה קבאי יודע? הנה אבא שלי פה יגיד לכם שהתקן של לוחות החשמל התקן של לוחות החשמל נועד באיחוד של חשמל אלי, כדי שיכנס הקבאי או ייכנס החשמליי ייכנס לדירה, ידע תמיד איפה הלוח בגלל שהלוח צריך להיות לבוא מפום אחיד ובגלל זה גם בדירות ישנות שאנחנו משפצים אותן ואנחנו צריכים להזיז את הלוחות אם הם לא נמצאים לפי התקן ולהוריד את האפיוז ולתקן ומספיק שהוא ייכנס, יוריד את האפיוז וישאר חשמל בדירה ויקר לו נזק לא בטוח שלבעל הדירה יהיה מספיק כסף כל החיים בשביל לשלם את הפיצועים למשפחה של הקבאי ולהחזיר את מה שהוא גרם ואף חברת ביטוח לא תכסה את זה, אף חברת ביטוח לא תכסה את זה, בטח אם היא לא ידע שהדירה מחולקת ורוב האנשים לא מודיעים שהדירה מחולקת אז למעשה זה רק פן אחד ויש עוד הרבה פנים שאנחנו לא מדברים על פיצולים אז מה כן אז מה כן אז איפה אפשר להיות כאן יצירתיים, יצירתיות יכולה להיות בחלוקה חוקית של דירה, בהבנה של צרכים של סביבה וחלוקה חוקית של דירה וגם כאן צריך להיות חכמים אני מכיר דירות שראיתי אותם לצערי, אתם יודעים שאני לא מתעסק בתחום הזה אבל הגעתי לדירות כאלה בייחוד אנשים שקראו לי במצוקות שלהם שאני אעזור להם שלקחו באזורים וחלקו דירות לדירות חדר קטנות עם חדרים קטנים ובכל מיני אזורים שהם אזורים של משפחות ואמרו וואלה הנה אנחנו עושים פה עשינו פיצול ואנחנו נזכיר את זה לאנשים אבל הדיירים שם הם משפחות אז איך זה, איך אמרנו איך זה מתכתב עם הסביבה הדברים, מה? לא התאימו את עצמם לסוג האוכלוסייה כן יש הרי את הסיפור הידוע שאני מספר על הדירה ברחוב החשמל חמש שסועה בחיפה שזה בניין שאחורי שפחד אלוהים להגיע לשם שגם אני בלילה לא הייתי מעז לרדת לכיוון שלו ושכנעו שם המשקיע שיש שם מכללה למורות בדיוק ממול ויש שם הבנות שירצו לזכור דירות חדר וזו דירה שיורדים אליה במדרגות החיצוניות שלוש קומות ועולים עוד ארבע קומות לדירה וזה לרדת למטה בחושך לאזור שהוא לא נעים לחלק האחורי ובן אדם עשה שם והשקיע הון נתק במקום של דירה שנמכרת אז חמש מאות ועשר אלף שקל הוא השקיע כמעט שבע מאות ומשהו אלף שקל לשיפוץ ויצירה של הדירה ותשלום לאלה שעשו לו את העבודות והכל והדירות לא היו מוזכרות אז ברור שעשו שם זבל של עבודה אבל לא התאימו את הדירה לסביבה וגם אם כבר עשית פיצול אז היית צריך לדעת שאף ילדה ערבייה שלומדת שם במכללה לא גרה בסביבה בגלל שההורים שלהם מביאים אותה מביתה ולנושא אם אתה רוצה להזכיר את זה ואתה אומר אוקיי אני אזכיר את זה הרי חלק מבתוך שכונות של דירות שרוב הדירות הם ארבעה חדרים זו של משפחות הרי חלק מהאוכלוסייה היום שמגדילה דרך אגב את הצריכה של הדירות זה אוכלוסיית המתגרשים אז נגיד אנחנו רוצים דירות למתגרשים אז זה בטח לא דירות חדר קטנות מה זה? תכף אני אדבר על התיקון הזה של הדירות להוסיף לדירות אז אני אומר צריכים להתאים כמובן ולעשות חקר שוק ולעשות את הדברים את מדברת על התיקון שבעצם מדבר על דירות מתקופה מסוימת בדירות חדשות שאפשר לחלק את חלק מהדירות אני חושב שזה התיקון שאפשר לחלק חלק מהדירות בבניין לא את כולם אפשר מראש לחלק אותם יש אישור לחלק אותם לדירות נוספות זה כמובן זה כמובן יעבוד רק אם באמת יש דרישה וזה דבר טוב שעשו אבל צריכה לקחת בחשבון את המשמעויות האחרות של זה אני לא בדיוק לא זוכר את המספר של התיקון אז אני לא אתמקד בזה אבל אני אשמח לבדוק את זה ולהגיב על זה בקבוצה אני מקווה שאת איתי בקהילה ואני רושם לעצמי תיקון תיקון אוי איך הבאת לי את לא כותב תיקון 155 אני אגיב על זה בקהילה אז תהיי שם דחי לגבי סוג האוכלוסייה בחיפה הסטודנטיאלית יש הבדל אני כשאני עשיתי גם כנסת סקר אחת החששות שלי זה היה שהסוג האוכלוסייה הסטודנטיאלית שעומדים בחיפה היא שונה מבאר שבע כלומר בן אדם שבא ללמוד מבאר שבע מגיע מקצועות הארץ עד באר שבע הוא חייב למצוא לעצמו שם מקום לגור אלו שבחיפה לפעמים חוזרים באותו יום הביתה מסיימים לימודים וחוזרים הביתה זה משחק עוד דברים במחלק של חצי שעה שלושת ערבי שעה גג מהמכללה אז הרבה מאחורי… בוא בוא בוא תקשיב תחלק את הלימודים בחיפה לכמה מישורים בסדר חיפה כמו גם באר שבע זה עיר של מכללות ואוניברסיטאות אתה יודע שאתה מדבר על לימודים גם בבאר שבע וגם בחיפה אפשר להגיד בנשימה אחת שיש בשתי הערים את כל סוגי המכללות הרי בבאר שבע וגם בחיפה בבאר שבע במיוחד יש משהו שאני אומר תמיד זה שאתה זורק אבן בבאר שבע שאתה פוגע או במכללה או בבדוי ובחיפה זה דבר דומה אתה יודע בחיפה יש כמו בבאר שבע יש את המוסדות לימוד הבסיסיים כאילו הדומיננטיים בחיפה יש שניים בבאר שבע יש אחד שזה או אוניברסיטת באר שבע או אוניברסיטת חיפה והטכניון אבל אני יכול להגיד בנשימה אחת אני יכול להגיד בנשימה אחת שאני אומר את הטכניון שהטכניון לא יושב ממש בחיפה הוא יושב בנשק כן אבל או על גבול כן שם מתחת לזיו אבל אני יכול להגיד בבאר שבע יש לך את סמי שמעון ויש שם את המכללה הטכנולוגית ומכללת כי הרי אני יכול עכשיו להגיד במשך ארבע שעה מכללות וזה לא ייגמר בדיוק.

למעשה האוכלוסייה של הסטודנטים מתחלקת לשניים. גם בבאר שבע, באותו דבר, באותו נשימה, כמו שאתה אומר את חיפה, מקומים והחוץ. יש לך, בגלל הרכבת, הרי אני מדבר על זה בקורס שלי, בגלל הרכבת, אתה היום שלוקח חמישים וחמש דקות להגיע מתל אביב לבאר שבע, לאוניברסיטה, ויש לך, כשאתה בא לאוניברסיטה, יש לך גשר שנכנס מהתחנת הרכבת לתוך האוניברסיטה, ויש גשר שני שעובר הברזל, נחנס לתוך האזור האי-טק, שעובר לתוך האזור האי-טק, הרי יש שני קשרים שעוברים, מהאוניברסיטה, אחד מעל המסילה ואחד בצד של המסילה, והאוניברסיטה זה מהצד של המסילה, זה באותו צד של התחנה, ולאי-טק זה מעל המסילה.

למעשה, זה גרם לזה שאתה לא חייב לגור בבאר שבע, אתה יכול לגור בתל אביב, 55 דקות ואתה בבאר שבע. אותו דבר בחיפה. עכשיו, חיפה, יש בכל האזור, למשל, האזור של הנמל, שהפך להיות אזור של מכללות, מהאזור של פריצות, בהתחלה זה היה אזור של ימיים, זה נהיה אחר כך אזור של פריצות ופשע, ואחר כך זה הפך להיות, וזה אחת היוזמות היפות שהצילו את העיר התחתית, זה הפך להיות אזור של מכללות, יש לך שם את כל סוגי המכללות, ממכללת חיפה שם ודרך ויצו ודרך… חיפה וטלטן.

טלטן ועוד כל מיני כאלה, אז שם יש לך תוכלוסיות, ואם אתה תסתכל, כך עכשיו, את הבניין של מולה שבנה ישראל לוי ברחוב יעפו, כך את הבניינים על רחוב הבנקים, רחוב שרה עימנו, תתראה שיש שם הרבה מאוד מגורים של סטודנטים, יצרו שם סוג של מעונות, תתראה את זה גם. כן, אז איפה שמעתך, הנאמנים, זה לא שרה עימנו, זה שרה, זה על שם הבחור שהיא… זה שרה, לא שרה. הקבלן שהקים את המרכז החדש, זה היה נקרא.

יש לך שם את פיקדון, שורה, הנאמנים, כל אלו זה חתמים וכולי, אז שם זה נכון, שם יש לך הרבה… גם ראית אצלי, ראית את התמונה שם של הבניין הישן, שהיה בניין משרדים והפכו אותו למגורים, לסטודנטים, ומאחור, על הכביש, ליד התחנה הדלק שם, בנו בניין גבוה של כמה קומות שם. זה מולה. מולה.

ובנאמנים, איפה שאני הייתי צמוד אליי, הייתה שם גם כן הזכרה לסטודנטים, גם כן, עוד איזה שהם זה, כלומר… אז עוד פעם, יש, יש, תקשיב. נכון שבחיפה, בגלל הזמינות שלה בתחבורה, אתה יכול לגור בנעריה, אתה יכול לגור באקו, אתה יכול לגור בצפון חיפה, אתה יכול לגור גם בחדה, בזה, בדרום. זאת אומרת, הזמינות, הזמינות של הרכבות והכול, מאוד מאוד גבוהה, קל לך להגיע, אם אתה עכשיו צריך להגיע למכללה בנמל, יש לך תחנה.

יש לך תחנה בנמל עצמו. התחנה מרכז השמונה. אתה מכל מקום מגיע עם הרכבת, ואתה לא חייב לגור בעיר בכלל.

עכשיו, יש לך גם, אתה יכול לגור למעלה בהדר ולרדת עם הקרמלית. יש לך את כל האפשרויות שלך, ו… מה? או להגיע במטרונית, שזה חותך את כל המרכז. או להגיע במטרונית שרק הולכת ומשתכללת, ואתה יכול להגיע גם מצפון חיפה וגם טירת קרמל.

אז אתה מבין, הרבה סטודנטים גרים עכשיו, שגרים ב… שלומדים בנמל, גרים גם בטירת קרמל, ושיותר זולה הם יותר נוח להם, או שהם גרים שם כבר באופן טבעי וגם משתדרק שם המקום. אז יש הרבה יותר אפשרויות. אוקיי? אבל… אני בכלל, אני לא רואה בסטודנטים את היעד שלי.

הסטודנטים, אני צורק את זה שנים, זה לא הקהל שאני מחפש. הסטודנטים זה קהל זמני, זה קהל שיש לו משמעויות אחרות, אבל בואו לא ניכנס לזה, בלשבאמת כאן ניכנס לתחום אחר. אבל עוד פעם, על הדברים האלה, בדיוק אלה אנחנו מדברים, ואני חושב שהשיח הזה, הסיבה שאני המשכתי איתך בו, זה שאנשים צריכים להקשיב ולהבין שבזיהוי של הציבור שמגיע למקום, אפשר ליצור את ההזדמנויות.

שאם אני יודע לדוגמה, שיש את הציבור הזה של הסטודנטים, ואני מוצא דירה ארבעה חדרים בעיר התחתית, במקום שהוא נורמלי, אפילו באזור של פאבים או משהו, אני סתם לוקח דבר לדוגמה, ואני אומר, רגע, אני במקום לקחת, אני לא אזכיר את זה כארבע חדרים רגילים, אני אעשה מאסטר בדרום, אני אשפץ את זה, ואני אסדר מאסטר בדרום לכל אחת החדר האמבטיה שלו, ונתנו לזה דוגמה באחד המפגשים שלנו, ואני אעשה להם איזה פינת ישיבה משותפת, ואני איצור משהו שהוא קצת שונה, ואני קצת אשדרג את הבניין, ואולי אני אקנה עם עוד חברים כמה דירות באותו בניין, ואנחנו נעשה שם סוג של מקום, כמו שעשו ב-G386, ברחוב הגפן למעלה, שעשו מקום שגרים שם יותר סטודנטים, זה המקומות שאנחנו יכולים למצוא את השינוי, ולעשות את החשיבה הפתוחה שלנו, את החשיבה היזמית, ואנחנו לא צריכים לקנות בשביל זה בניינים, וזה דבר אחד. זה גם המקום, זה גם המקום שיזם למשל, יבוא ויראה, רגע, יש כאן אזור של סטודנטים, יש כאן אזור של סטודנטים, אם אנחנו ממשיכים באותו דבר, ויכול להיות שבאזור של סטודנטים, אם אני מזהה שחסר למשל, מקום למפגשים לסטודנטים, מקום לא ווי-וור כזה, או משהו דומה, או לא פאבים שיש מספיק, אבל אולי איזה מקום שיתופי כזה, שאני יכול לדאוג למפגשים של סטודנטים, למפגשים של אנשים כאלה, ואני יכול בעצם אולי לקנות חנות, או אתם יודעים מה, אני יכול לעשות הזכרת משנה, זכירות משנה, ולקחת ולעשות על זכירות משנה, הרי אחד הדברים שאנשים פחדים ממנו, זה לזכור מקום ולשפץ אותו, ולהגיד רגע, זה לא שלי, בסוף זה יחזור לבעלים, אבל זה מה שקורה גם בזה, זה גם מה שקורה שאנחנו סוחרים חנות בקניון, היא גם יכולה לחזור בסוף לבעלים, ואנחנו משקיעים שם מיליונים, אז יכול להיות שהיזמות שלנו תהיה, או בלקנות נכס מסחרי וליצור איזה מקום מפגש כזה, או לראות מה חסר, לראות איזה דבר אנחנו יכולים להוסיף, וליצור אותו, יש מאין, ואם אנחנו רוצים רק להתעסק בנדלן, אז לדאוג שיהיה מי שיזכור את זה מאיתנו, ויעשה שם את הפעילות, למשל, היום אחד הדברים המאוד מקובלים, זה המקומות החברתיים האלה, שהפך להיות טרנד, וישאי, אני אשתיק אותך, כן? אשתקת את עצמך, ואנחנו למעשה יכולים ליצור לעצמנו, הנה, זה מתחיל, והדוגמאות יכולות להיות אין ספור, לדוגמאות ליזמות. אז אני חוזר למה שהתחלתי להגיד בהתחלה, ואתה אמרת את זה במילים, בדיוק במילים האלה, אלי, היזם, היזם, זה רואה איזשהו מצב, רואה איזשהו חוסר, רואה איזשהו משהו שאולי בעיה, רואה איזה משהו, והופך אותה להזדמנות שלו.

יזם זה דבר ש… יזם זה אחד שיודע, לייצר הזדמנות, הרבה פעמים יש מעין. ודוגמא כזאת יכולה להיות, היום זה כבר פחות, יותר קשה למצוא, אבל אם אנחנו רואים היום, וזה דבר שזה בולט, אנחנו רואים אנשים, רואים שכונה חדשה מוקמת, ובשכונה החדשה הזאת, כולם רצים לקנות דירות, הם אומרים, מה, הנה, צחי, לימד אותנו, שכונה חדשה, יש שם האפלוסייה שתבוא, אולי יהיה עליית ערך במחירים והכל, אז אנחנו נקנה שם דירות. אבל יבוא אלי, ויגיד, רגע, אני רואה פה שכונה חדשה, אני רואה את הצעירים שקונים, אני רואה את האוכלוסייה שבה, אני רואה שהאוכלוסייה, היא באה לשם בגלל תעסוקה ב-Hightech, אני רואה שהיא באה בגלל לימודים, היא באה בגלל כל מיני סיבות, יגיד אלי, רגע, אני לא אקנה דירה, ‫אני אקנה שם אולי חנות, ‫אולי אני אקנה אפילו קומת מרתף.

‫לא נורא, אבישי, זה קורה. ‫ותגידו, רגע, למה אני אקנה שם ‫איזה קומת מרתף, מה אני אעשה איתה? ‫אבל אתם יודעים מה? ‫יכול להיות שבקומת המרתף הזאת, ‫כמובן, נקומה חוקית ‫ונכס שהוא רשום, ‫ואולי אני אשלם עליו פחות. ‫סתם אני זורק ככה, ‫זה נוצר לי בראש עכשיו.

‫והקומה, נגיד, של 100 מטר, ‫150 מטר, ‫שאני יכול לקנות אותה בזול ‫בגלל שזה חלק בלי חלונות, ‫ואמרתי, קומת מרתף ‫מתחת למסחרי או מתחת בבניין, ‫ויש אפשרות למסחרי, ‫ואני יכול לעשות שם מקום לפילטיס. ‫היום אני יכול לעשות ‫או מכון כושר סביבתי, ‫או אמרתי, מקום למפגשים חברתיים, ‫או כל מיני דברים שהכול, ‫כמובן, בהתאם לאנשים. ‫והנה, במקום לקנות את הדירה ‫שאני רגיל לקנות ‫והייתי קונב איזה סטנדרטי, ‫יכול להיות שאני יכול, ‫במחיר מצוין, במחיר הזדמנות, ‫גם עוזר ליזם להיפטר ממרתף ‫שקשה לו למכור, ‫מרתף חוקי, כן? ‫זו מקומה שהיא, אמרתי אותה, ‫צריכה להיות רשומה כיחידה עצמאית, ‫לא כמרתף רגיל.

‫והנה, אני גרמתי לזה ‫שאני יכול להזכיר את זה ‫וכמובן, לסדר את זה, ‫זה צריך להיות הכול כמובן בבדיקות ‫שאני יכול לסדר שם המסגנים, ‫לסדר שם אינסטלציה, ‫לעשות את כל הדברים, ‫לא להקל בזה ראש, ‫אבל הנה, סתם עלה לי תוך כדי שיחה ‫אפשרות לעשות כאן איזושהי יזמות ‫וליצור לי יש מאין. ‫אז למשל, דרך אגב, ‫גם בבניין בנאמנים, ‫אחד הדברים, יש שם המרתף של, ‫עם השטח של המקלט הקיים, ‫יש שם 190 מטר, נדמה לי, ‫ובחילה את המרתף שברגע שאתה ‫קונה את הבניין, ‫שאתה לא סופר אותו בדרך כלל ‫בבניין כשטח עיקרי, ‫בשטח, אתה בטח לא מתמחר אותו, ‫בטח לא מתמחר אותו כמו ‫במחירים של החנות או של הקומות למעלה, ‫אבל ברגע שכל הבניין שלך, ‫או שאתה, ‫יש לך את ההזדמנות להחזיק אותו, ‫בדיוק על הדברים האלה חשבנו ‫שזה יכול לשמש ‫או למשל, אם נגיד מישהו עושה שם, ‫אתם יודעים, ‫היום יש את החנויות ‫שיש להן שתי קומות, ‫שאתה יורד למטה לקומה ‫שהיום לא צריכים חלונות בכלל, ‫היום גם ככה לא פותחים חלונות, ‫ואפשר להברר את זה ולעשות תיאורות, ‫ואז אפשר ליצור קומה תחתונה של חנות ‫או ליצור איחסון לחנות ‫או לעשות קומה, כמו שאמרתי עכשיו, ‫לסוג של חדר כושר קטן, ‫או לפילטיס, או לכל מה שעושים היום, ‫ולא חסר היום דברים, ‫שצריכים את השטחים האלה, ‫שזה יכול גם להיות כיתות לימוד ‫וזה יכול להיות עוד הרבה מאוד דברים. ‫אז מה שאני אומר, ובעצם ‫זו המטרה של המפגש הזה, ‫זה יכולתי לקרוא לו ‫החשיבה שמחוץ לקופסא.

‫אבל אני יכול לתת פה ‫עוד אין ספור דוגמאות, ‫ואם אני עכשיו אתן לאלי ‫ואני אשחרר לו את החבל ‫ואגיד לו, וואלה, דבר, ‫אז הוא במשך שעה יזרוק לכם פה רעיונות, ‫ורפי ורוני וכל מי שנמצא פה, ‫אבל אני חושב שהמסר, ‫וזה מה שאני רציתי לעשות ‫במפגש הזה, ‫המסר הוא שאנחנו צריכים לצאת מה… ‫בטח בתקופה הזאת, ‫בטח בתקופה הזאת, ‫שהיום הכול הרבה יותר קשה, ‫ואנחנו רוצים ליצור ‫הכנסות יותר גבוהות, ‫אנחנו רוצים ליצור ‫הזדמנויות יותר טובות, ‫אנחנו רוצים לשפר את המצב שלנו, ‫ואנחנו צריכים לצאת מה… ‫איך אוהרת, איך קוראים לה ‫הזמרת, ‫המפגש שלנו מהאזור הנוחות שלנו, ‫ולחשוב הרבה יותר יצירתי ‫בכל עסקה שאנחנו עושים. ‫כן, אני אשמח לשמוע אתכם. ‫אלי, מה אתה אומר? ‫אני אומר שזה דברים חונים, ‫כלומר… ‫שוב, יש הרבה אפשרויות, ‫הרבה עניינים, ‫אפילו גם שירותים לסטודנט, ‫סתם תופרת, לא יודע מה, ‫משהו שאנשים צריכים בדרך כלל, ‫שאין להם אותם בזמין, ‫או שהם צריכים ללכת עד מרכז העיר ‫כדי לקבל שירות מסוים, ‫יכול להיות במצב כזה, ‫במסרוט הזה, ‫יש שום מרכז מיקרו-קוסמוס כזה ‫שנותן לך כמה שירותים ‫לאותו סטודנט באזור, ‫שהם יודעים שלשם… ‫אני אתרגם את מה שאתה אומר, ‫סליחה שאני כותל אותך.

‫אני אתרגם את מה שאתה אומר. ‫בעצם אנחנו מחלקים אסטה יזם, ‫אנחנו רואים לו שני תפקידים. ‫פעם ראשונה, לראות רוואו, ‫לראות איזשהו נכס, ‫לראות איזה משהו, ‫לראות איזה משהו שיש, ‫וליצור את ההזדמנות ממנו.

‫פעם שנייה, זה להסתובב באזור, ‫לראות את מה שחסר, ‫לפתוח יצירתיות מה אפשר להוסיף, ‫ולמצוא לו את הפתרון. ‫לראות איך אנחנו יוצרים את הפתרון ‫כדי לאפשר את זה, ‫כדי ליצור את ההזדמנות שלנו. ‫דברים שאחרים לא רואים, ‫עוד פעם, ‫בגלל שרוב האנשים הולכים כמו אסוס, ‫הולכים ככה, וזה מה שהם מחפשים.

‫נכון? תרגמתי אותך נכון? ‫-כן. ‫רפי, אנחנו רואים איזה בעיה ‫בדברים האלה, במימונים? ‫זאת אומרת, כשבן אדם הולך על דבר כזה, ‫ולאו דווקא על מגורים, ‫והוא לא איש עסקים, ‫תהיה לו בעיה בלגייס מימונים ‫לדברים האלה? ‫אתה שואל שאלה מצוינת, ‫בסוף, אתה יודע, ‫אלי דיבר על ארצות הברית, ‫אני בטוח שהוא יסכים איתי. ‫בארצות הברית שאתה בא ‫לבקש מימון, ‫נגיד בתור יזם אתה רוצה לבנות ‫אפילו איזשהו משהו קטן, ‫פחות מסתכלים על הטרק-רקורד שלו, ‫מסתכלים על הבוחנים את העסקה עצמה.

‫ויש פתרונות לכל דבר. ‫פה בארץ אתה חייב להיות עם רזומה ‫ולעשות כל מיני דברים. ‫זה לא אומר שאין פתרונות, ‫אתה יודע, ‫בתוך המערכת הבנקאית הרגילה, ‫אבל כאילו מחוץ למערכת הבנקאית הרגילה, ‫אבל המחיר של הכסף ‫יהיה קצת יותר עיקר.

‫אגב, זה כל יזם בתחילת דרכו ‫שהוא לא מוכר, ‫הוא משלם איזשהו פרמיה ‫עד שהופך להיות מוכר. ‫אתה שואל אם יש פתרונות, יש. ‫אבל לא, לא, בוא, ‫בוא, אני אגיד לך משהו על זה.

‫קודם כול, אנחנו לא צריכים ‫למפחד מהתשלומים האלה. ‫אם אנחנו חישבנו את זה נכון ‫ואנחנו רואים את הסיכויים. ‫דבר שני, אתה לא מכיר אנשים כאלה, ‫אבל אני מכיר לרצה משכנתו… ‫רגע, אבל אני חייב לעצור… ‫-שנייה, שנייה, רגע, רגע, ‫יותר מבוגר מזה.

‫-לא, לא, רגע, זה חשוב, ‫רגע, במשפט שאמרת, ‫גם בצד השני, ‫לא בתוך המערכות המסורתיות, ‫המערכות של גופי השראי החוץ בנקאים, ‫לפעמים זה נשמע שכל עסקה ‫שתביא להם גם יזם בתחילת דרכו ‫שהוא מוכן לשלים ‫קצת פרמי יותר יקרה, ‫היא גם עדיין צריכה לעשות שכל, ‫ולא שעומדים שם ומחלקים כסף ‫בתור רצחים, זה לא… ‫לא, לא, אז סליחה, אם היית נותן לי ‫להשלים את המשפט שהתחלתי, ‫אז היית שומע שאני אומר, ‫ואתה יכול להעיד במקרה, ‫שגם אני עם כל הניסיון שלי, ‫שעכשיו אנחנו עושים איזה מהלך ‫שגם לך יש חלק בו, ‫לא ניגשנו אליו, לפני שישבנו ‫וניתחנו את האפשרויות ‫ומה הסיכוי ומה היכולות ‫לקבל את התמיכה הבנקאית, ‫וזה אומר שבמקרים האלה ‫צריכים לשים לב ‫שצריכים ללכת ליועצי מימון, ‫לא יועצי משכנתאות, ‫יועצי מימון, ויש הבדל גדול ‫בין יועץ משכנתאות ליועץ מימון. ‫אנשים שבקיעים לא רק במערכת ‫המשכנתאית הרגילה, ‫אלא יש להם ראייה יותר רחבה ‫או מניסיון כמו שיש לך, ‫או מניסיון בעבודה בבנקים, ‫ולא רק במשכנתאות. ‫עוד פעם, אני מדגיש, ‫לא בנקאים שבאו רק מעולם המשכנתא, ‫ושזה מקביל אותך ‫רק לסוג מסוים של מימון, ‫וברגע שאתה יושב עם יועץ מימון ‫שבקיא בכל היכולות של מימון, ‫כולל מימון מסחרי, ‫כולל מימון חוץ-בנקאי כזה ואחר, ‫כולל המשכנתאי, כולל הכול, ‫שיש לו את כל הכלים ‫לתת לך את כל המטריה מסביב, ‫אתה יכול לבנות, או שאתה יכול, ‫אתה יודע מה? לקבל גם תשובה.

‫אתה יכול לקבל תשובה, ‫לפני שיצאת אפילו לעסקה, ‫גם אם חשבת שאתה הולך ‫לעשות עסקת חיים, ‫אתה יכול לקבל תשובה ‫שתוריד אותך מהעסקה, ‫וזה בסדר גמור. זה בסדר גמור ‫לשלם לאיש כזה שיגיד לך, ‫שמע, לא, לא, לא, ‫ולהימנע ולא לעשות טעויות. ‫זה רק אומר, זה שאם אתה הולך ‫לעסקה מורכבת ‫או אתה הולך לעסקה מיוחדת, ‫תקח את מי שיעזור לך ‫או לתכנן את זה או להימנע מזה.

‫אני רוצה רגע לחזק את מה שאתה אומר, ‫זה לא חייב להיות עסקה מורכבת. ‫הדוגמה, יש לי דוגמה עכשיו טריה ‫שבאה דווקא ממך, ‫שכל המדדים, אתה יודע, ‫גם בעיניים המסחריות ‫או של המשקנת הקלאסית ‫והכול והכול והכול, ‫או לבנייה, בגלל חוסר ידע של הלקוח, ‫וגם שהוא פנה לבד לבנקאים ‫שאין להם ניסיון, ‫הם לא הצליחו לתת לו, בסדר, ‫לתת לה את מה שבאמת הייתה צריכה, ‫אבל שהיא באה לאיש מקצוע, ‫אז היא מקבלת מה שצריך. ‫זה כל הרעיון, צחי.

‫זאת אומרת, אתה יודע… ‫יפה, אני אומר, אני אומר עוד פעם, ‫הדברים לא צריכים לעשות כלחר יד, ‫ואתה יודע, היזם, ‫לא חייב להיות בקי בכל הזה, ‫בכל המימונים, היזם, ‫חלק מהיכולת שלו ‫זה לקחת את בעלי המקצוע הכי טובים, ‫שיעשו לו את הבדיקות ‫שבאמת יש התחנות למה שהוא אומר. ‫הוא יכול לראות את ההזדמנות, ‫הוא רק צריך שמישהו יפרק לו את זה ‫למקצועים המקצועיים. ‫כמובן, ככל שהוא יותר מנושא, ‫אז יש לו יותר כלים, ‫אבל אתה יודע, לא תמיד יש לכולם ‫את כל הכלים, ‫ותמיד הכי טוב זה לעזר ‫בבעלי מקצוע מאוד מיוחדים.

‫אני רוצה כאן לענות לשאלה של אילה, ‫אם יש רגולציה על יזמים. ‫אין דבר כזה רגולציה על יזמים. ‫מה זה רגולציה על יזמים? ‫אם יזם עכשיו עושה פעולה, ‫הרגולציה שלו היא במסגרת ‫מה שהוא עושה.

‫זאת אומרת שאם הוא, ‫למשל, בונה בניין, ‫אז יש לו את חוק התכנון והבנייה, ‫ויש לו את החוקים, ‫חוקי החוזים וחוקי כל אחרים. ‫אין רגולציה ליזם, ‫אין משהו שקובע. ‫הרי יזם זה משהו מאוד מאוד רחב.

‫יזם זה… ‫רק כאן נתנו כמה עשרות דוגמאות, ‫מה יזם יכול להיות. ‫יזם זה מישהו שהראש שלו ‫פתוח ויצירתי ‫והוא רואה מצבים ויוצר מהם הזדמנות, ‫אז אי אפשר להגדיר לכל דבר. ‫יזם, למשל, יזם שאומר, ‫רגע, אני אפצל דירה ‫כדי להגדיל רווח, ‫אז הרגולציה שחלה עליו ‫זו הרגולציה של חוק תכנון ובנייה ‫שלא מאפשר לו לפצל דירה ‫שלא במסגרת החוק ‫ולא לעשות את זה במסגרת של איזה… ‫עכשיו, מה יזם? ‫זה גם יזמים מסחריים.

‫יזם זה גם הרבה מאוד דברים. ‫זה שילובים מאוד מאוד גדולים. ‫אז הרגולציות היחידות שחלות עליהן ‫זה התחום עיסוק שהם עוסקים בו ‫והתחום עסקה שהם עושים.

‫ושם יש להם את הרגולציה הבסיסית ‫שאומרת איך זה צריך להתנהל. ‫אם הם לוקחים בניין ‫והם רוצים לחלק אותו לדירות, ‫אז יש להם רגולציה של חוק תכנון ובנייה, ‫איך לעשות את זה. ‫והם צריכים להתנהל מול העיריות ‫וליצור את מה שיגידו להם, ‫המאקים, המאדים, ‫כל מה שקשור לבנייה נכונה ‫ולעשות אתר ולעשות טאבא.

‫זה הרגולציות שחלות עליהן, ‫אבל רגולציה ספציפית למילה יזם ‫לא קיימת. ‫יש… רגע, מה זה? ‫אה, רגע, מה זה? ‫אין קשר, סליחה, ‫אילה בין משקיע קשיר לבין היזמות. ‫ההבדל בנושא של משקיע קשיר ‫זה המשקיע שיש לו זכום מסוים ‫ויכולת מסוימת, ‫והוא נמצא בסטטוס מסוים ‫שמציעים לו הצעות.

‫יזם יכול לפעול גם מול משקיעים ‫לא קשירים, ‫לא משקיעים שיש להם ‫את החמישה מיליון ומעלה. ‫רק צריכים לשים לב שיש את חוק ה… ‫-ניצאים. ‫חוק הניצאים.

‫-חוק הניצאים של 35 איש. ‫החוק הניצאים שצריכים, למשל, ‫אם אני עכשיו הייתי רוצה, ‫סתם לדוגמה, להציע כאן, ‫להיכנס איתי לעסקה של רחוב הנאמנים, ‫נגיד שהייתי הולך והייתי בא, ‫וכולם וידא אומר, בואו תיכנסו, ‫וכל אחד ישקיע סתם, ‫אני זורח מספרים, ‫שני מיליון שקל והרווח הוא כזה. ‫אני שורף את עצמי ‫בלשבעצם הצעתי את זה כבר… ‫מספיק שרואים, עד למחרת, ‫במקרה הזה לא שמתי את זה ביוטיוב, ‫אבל אצלי, למשל, ‫בזוםי נדליים עד הבוקר ‫רואים את זה 90 אנשים.

‫כבר חרקתי מ-35 האיש. ‫אני צפוי לביקור… ‫אני צפוי יום למחרת לביקור ‫של ניירות ערך ‫ומעבר לחוק ניירות ערך והכול. ‫אז זה סוג של רגולציה ‫וזה סוג של הנושא של המשקיעים הקשירים.

‫אז אין איזה קשר. ‫כמובן, הכי קל זה לעבוד ‫מול המשקיעים הקשירים. ‫זה המשקיעים שיש להם ‫את הכספים הגדולים ‫וכל להציע להם את ההצעות, ‫ובחוק הניצעים יש ‫התנהלות אחרת מולם.

‫אבל אנחנו מדברים, ‫ודווקא מה שאני עושה ‫זה בעצם להגיע למשקיעים, ‫אלה שהם לא האלה של הקשירים, ‫אלה שיש להם את הפחות ‫וליצור להם את ההזדמנויות ‫בגלל שהשליחות שלקחנו על עצמנו כאן ‫ובעשייה שלי ‫זה להגיע למשקיעים שבונים את עצמם, ‫שממה שיש להם, בוא נקרא לזה ‫המשקיעים של המאות אלפים ‫ולא המיליונים בגדול, ‫שרצים קדימה. ‫אז צריכים לעשות את זה רק נכון ‫וצריכים מאוד מאוד להתייחס ‫ומאוד מאוד להיות זהירים. ‫את לא ידעת אף פעם איך תיפלי ‫אם את תתעסקי עם זה לא נכון, ‫וחוק הניצחים הוא מאוד קשוח ‫ואנשים עצו את עצמם.

‫הרי יש לזה כללים של תשקיפים ‫וכל מה שקשור בזה. ‫עוד פעם, זה חוק נערות ערך, ‫אז זו ההתנהלות שלנו. ‫אני רוצה לסכם ולהגיד, ‫אני חושב שאת המטרה של מה שבאתי, ‫ותודה רבה לכם שעזרתם לי.

‫את המטרה הסגתי. ‫המטרה, והמטרה תהיה עוד יותר מושגת ‫אם אנשים באמת ייקחו ‫ויעשו את מה שאני אומר ‫וקצת יפתחו את הראש. ‫ונסו להסתכל, ובזהירות רבה, ‫בזהירות רבה על הזכאות ‫ונסו לראות איך הם משכללים אותם, ‫כמובן, בשביל עילה, ‫הכול במסגרת הרגולציה והחוק.

‫ואני מציע לאנשים שאתם הולכים ‫על דברים כאלה מיוחדים, ‫תעטפו את עצמכם בבעלי מקצוע, ‫תעטפו את עצמכם באנשים ‫שיכולים לעזור לכם ‫להפוך את הסיפור הזה מספיק ‫שאתם רוצים לעשות מעשה, ‫ומישהו עם ניסיון יכול להיות ‫או יוריד אתכם מזה, ‫או יחדד לכם את זה. ‫ואתם יודעים, גם אם אותו בן אדם, ‫למשל, נגיד תגיעו אליי, ‫ואני לא עשיתי דבר כזה, ‫אבל יכול להיות שהרעיון שלכם ‫הוא כזה מצוין ואתם תוכלו ליישם אותו, ‫רק תראו שהוא ישים. ‫תבדקו היטב, תבדקו את הסביבה, ‫תעשו פעולות מהירות של חקר שוק מיידי, ‫תעשו פעולות של התאמה, ‫תעשו פעולות של מימון ‫והמשמעויות של המימון.

‫אל תקלו ראש בנושא המימון. ‫אני מזכיר לכם שרוב העסקים שנופלים ‫נופלים בגלל בעיות מימון, ‫ואני מדבר בעיקר על התחום המסעדני, ‫אבל לא רק על חשיבה לא נכונה ‫במימון, על הון חוזר ‫וכל מה שקשור בזה. ‫תקחו ואל תתביישו, נכון, לי זה לא עזר ‫שאני הקמתי את הבית ספר לקוסמטיקה, ‫אני לקחתי את אחד הכלכלנים ‫המובילים שבנה חברות הייטק, ‫עשה לי תוכנית עסקית, אבל לא ציפיתי ‫שחברה ג'יג'י תעשה לי את המהלך שהיא עשתה, ‫ואז לקחתי את גיאוקרטוגרפיה.

‫תעשו את הדברים מאוד מסודר, ‫תשתדלו להימנע להפסיד ולפעול, ‫ותשתדלו כן לבנות לכם משהו ‫שיצליח להבנה את עצמכם הרבה יותר טוב. ‫עוד מישהו רוצה להגיד ככה משהו? ‫אז אני חושב שאת המסר העברנו, ‫ויש לנו עוד כמה? עוד מפגש אחד נדמה לי ‫לפני שנה הבאה, נכון? או שניים, לא זוכר. ‫אז אנחנו בכיף עילה.

‫אז כמו תמיד, חברים, ‫אתם יודעים, כבר בתחילת המפגשים ‫שמואל כותב לי שהוא רוצה תמיד לשאול שאלה, ‫הוא לא יודע שאני כבר רואה את זה ‫כמובן מאליו. ‫אני צריך לרדת, אני מודה לכם, ‫היה כיף. ‫חפי, תודה רבה שאתה הייתי.

‫-תודה רבה. ‫לילה טוב. ‫-אז שאלה לילה טוב.

‫שמואי, איך שאלת לי? ‫-כן, שומעים אותי? ‫ברור. ‫כן, רציתי לשאול, ‫האם בעצם מהמסר שניסית להעביר פה ‫במפגש ולדעתי גם הצלחת להעביר אותו, ‫אי אפשר להבין… ‫-שתמת את עצמך. ‫אי אפשר להבין שבעצם כל משקיע ‫צריך להיות בעל חשיבה יזנית ‫כדי להצליח? ‫-לא, ממש לא.

‫וטוב שאתה שואל ואני אגיד. ‫העסקה צריכה תהליכים לבעליה. ‫אם שמואל הוא בן אדם ‫שמה שהוא רוצה זה שקט עשייתי, ‫הוא לא רוצה להשתגע, ‫הוא רוצה לקנות נכס ‫ושהנכס יעבוד לו ויהיה לו סוחר בפנים, ‫זו היזמות הכי טובה שהוא יכול לעשות, ‫זו עסקה שמתאימה לו, ‫ואת זה הוא יעשה.

‫יכול להיות שהם שמואל ייכנס ‫לנושא של יזמות, זה יבלבל אותו, ‫זה ישגע אותו, זה לא יתאים לו. ‫אני חושב שטוב מאוד ששאלת את זה ‫בגלל שצריך להגיד, ‫כל אחד צריך לדעת ‫מה מתאים לו ומה נכון לו, ‫וברגע שהעסקה מתאימה לו, ‫לא הוא מתאים לעסקה. ‫ברגע שהעסקה מתאימה לו, ‫זאת העסקה שהוא יעשה, ‫אז לא חייבים להיות יצירתיים ‫בשביל להצליח.

‫כמובן שאם אתה יצירתי, ‫אז יכול להיות שאתה תצליח יותר. ‫בסדר? ‫-כן, תודה רבה. ‫יאללה, אלי, לילה טוב, רוני.

‫-לילה טוב, תודה רבה. ‫תודה רבה רבה שהייתם מפעילה, ‫לילה טוב, ‫נתראה ביי, שבוע הבא, ‫בעזרת השם, ביי.