מיחידת הלוט"ר להשקעות נדל"ן ברחבי העולם-יוון, קפריסין ופורטוגל צחי קווטינסקי עם אורי קוסקאס פרק 306

תמלול אוטומטי – נא להתעלם משגיאות

אורי קורקאס

ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחיק וטינסקי, העוסק כבר מעל ל-34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן. קורסים או ייעוץ וליווי אישי וצמוד. ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואלים בנדלן בישראל ובעולם.

ההזנה הנעימה. ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחיק וטינסקי ונדלן בקלות. והיום אורי קוסקס, נכון? אמרתי את זה נכון? לא הרבה מצליחים, הצלחת.

קווטינסקי, לא יגיד קוסקס. אני מקווה שאני לא צריך להגיד קווטינסקי נרון. שאני שמעתי על הפעילות שלך וזה היה מסקרן, אתה יודע, הכנסים שאתה עורך, תכף נדבר על זה ועל הפעילות.

בחול ובארץ וכל ההיסטוריה שלך ואתה סך הכל בחור צעיר. מאוד סקרן אותי לבוא ולהכיר מי עומד אחרי הסיפורים האלה, אתה כל שנייה קופץ לי ברשת. והנה, ביקשתי ונענת בשנייה ופינית זמן ואתה בן אדם עסוק ואנחנו יודעים.

וככה, לפני שנצלול ותדע, אנחנו עוד משהו שידעו כולם. בדרך כלל אני עושה הכנות של שעה ויושב עם האנשים ותכנני מה להגיד. אנחנו הולכים לעשות פה שיחה פתוחה של שני אנשי נדלן על עולם הנדלן ולשמוע יותר בעיקר ממך.

אז זה מה שיהיה פה היום. אז ככה לפני שנצלול לתוך העניין בואו בכמה מילים מי זה אורי קוסקס. קודם כל נעים מאוד לדעת שסמנת אותי לשיחה הזאתי הכי טוב דרך אגב שיחות פתוחות זה אני הכי אוהב שאין מסגרת.

זה אני הכי נהנה. כן נכון זה הכי אותנטי זה הכי. אנשים יודעים שאין לי נייר על השולחן סימן שאני הולך לבלות.

אני חושב שדווקא בגלל שאתה כן איש עם ניסיון בתחום של הנדלן אז השיחה תהיה הרבה יותר עניינית. אז מי זה אורי קוסקס קודם כל אני אבא לארבעה ילדים מראשון לציון. 36 מראשון לציון גדלתי בחולון.

גדלתי בחולון אבל מהר מאוד הלכתי לפנימי יצווית בשם קציני עמקו. ביעקו כמובן פנימי יצווית של חיל הים גסתי לקורסטייס נפלתי מקורסטייס הגעתי ליחידה לוחמבה טרור שמה תפקיד המרכזי שלי היה ראש תחום לחימה בגובה. כמובן אוטומטית בשיחור כבר הייתי באפריקה אחר כך הולדו רוסי הכל בתחום הביטחוני.

אחרי זה קמתי שתי חברות כנסתי לברוח מהתחום הזה אני מדריך ירי ולוחמה אבל זה תחום שהוא לא הוא לא כל כך נעים להיות בו בסופו של דבר אתם עושים להוריד אותך כל הזמן. אז הקמתי חברות בתחום הגיימינג ושוקרון במהר מאוד התחלתי לתחום הנדלן. סטריאוטיפ שתהיה לדומים לך תמיד אתה רוצה כסף נדלן בין זה כמשקיע בין זה אבא שלך קבלן יש לך כסף שוקרון זה גם מקום לכסף חומדים אני חושב.

שלשלב בין השתיים האלה זה הכרחי חובה חובה חובה אני חושב שבן אדם תמיד שולים איפה אתה מכיר את הוויכוח מה עדיף שהוא קרן ונדלן. ויכוח ויכוח כי חייב להיות גם פה וגם פה דבר שני. תצא שלך ידע בשתי התחומים כדי להבין איפה תחום מנצח כי נגיד שהוא כהון בלי מינופים שהוא כהון מנצח נדלת לפי דעתי 20 שקל לשקל גם בשוק הנדלן הישראלי.

למדע 25 מאוד בדרך כלל המדע דלה יותר משוק הנדלן בישראל אין ספק אבל כשאתה בא לנדלן וזה על זה כתבתי את הספרים שלי ואת התורה שלי וכל מה שאני מדבר בפילוסופיה של השקעות. אתה לא בא עם שקל אתה בא עם שקל וקונה בארבע או בשלוש ואז אם זה עלה יותר מזה עדיין הרווחת. הרבה מאוד אנשים הביטחון שיש לך אבנים.

אתה לא יכול להפסיד לגמרי ותמיד נשאר חלומים זה נותן זה בשביל זה צריך לחלק זה עוד עמוד אני גלה לך אני למדתי שנה שהוא כהון. אצל נפתלי מנדלוביץ' ההיסטורי. אבל זה לא אז אני לא אדם שהשתכל מצב יש לו 300 שקל בחודש הוא חוסך או אלף שקל איך הוא יקנה דירה אז הוא מתחיל בזה זה חייב ככה אתה.

זה הריבידי ריביד הכי פשוטה זה השקעות המסורתיות בסופו של דבר נדלן ושוק ההון וחב אדם מוצא חייב להיות בשניהם. רוב האנשים דרך אגב נמצאים בשוק ההון אם ירצו ולא ירצו הפנסות הגמל ההשתלמות נרוץ לנדלן אז רגע שנייה תן לי רק עוד טיפה לספר את הסיפור שאלת מי. אז כן עסקתי בשוק ההון מהר מאוד נדלן בארץ אבל מהר מאוד גם יצאתי החוצה נדלן בחול דיברנו על זה בשתי מילים לפני כל מיני מדינות פורטוגל קפריסין יוון.

שאני גם בפורטוגל אני בונה אבל בגדול אנחנו עושים בעיקר ליווי המשקיעים עושים פה סוג של חוויה הוליסטית במשרד שלי של 390 שקל משקשור לעולם ההשקעות של בן אדם. אני רוצה להתחיל איתך דווקא מהמקום הזה אתה יודע אחד הדברים שאני מדבר עליהם המון זה מיקוד. אתה מדבר לי כאן אתה בסך הכל אתה יודע שאני באתי לפה אני חשבתי שאתה יותר מבוגר לפי כמות העשייה ושמחתי לשמוע שאתה צעיר אבל נמרץ וגם אנחנו שומעים את הקצב של הדיבור.

אתה אומר לי שמע אני פורטוגל אני קפריסין אני יוון איך אנחנו יכולים איך אנחנו יכולים לבנות מערכת. של ידע והכרת שוק שאנחנו מתעסקים בכזה ריינג של איזור. קודם כל שאלה מצוינת ואני אגיד לך את האמת זה משהו שאני תמיד אומר לאנשים אחרים אל תהיו כמוני ההפך בדרך כלל ראשית תתמקד בתחום מצוין ותהיה ספצפו הסיכוי שלך להצליח באותו תחום עולה דרמטית.

אני צריך איזה סוג של מחלה שאני כל הזמן מתפזר דיברת על הקנא הזה אני רק חייבת כל הזמן לעשות את הדברים זה סוג של זה לא כזה חכם. אבל זה במזמן הבנתי שזה מי שאני אז אני אתחיל להריב עם עצמי והשלמתי עם זה. לגבי מה שאתה טוען לגבי המדינות השונות אתה צודק בזה 100% זה לא מתחיל בזה אם מישהו בא ואומר אני רוצה להיות ספץ בישראל פורטוגל קפריסין יוון.

דינו לי קשל גם אני לא עברתי את זה אני התחלתי בישראל אחרי זה פורטוגל מה שמקציתי פורטוגל פורטוגל אדם זה הספסלית יש לי. ואז מרוח המצב התחלתי לגרר למדינות נוספות אז התמקצתי אחרי זה מאוד בקפריסין. אחרי זה ביוון עכשיו אני לומדת דובי וטיילנד זה לא מה שאני מבין בהם גדול אבל אני לומדת זה בחיים אנחנו תמיד צריכים ללמוד עוד ועוד ועוד מה השקעה הכי טובה שעושה בעולם הזה.

שקעה בעון האנושי בנו לפי דעתי הכלב הזה אתה יודע אדם זה לב העסקה נכון חד משמעית חד משמעית עכשיו להגיד לך שאני מומחה גדול ביוון כמו שאני נגיד בפורטוגל לא. אני אומר את זה כל הזמן לא אבל אני כן מבין את כל נושא המיסוי והאזורים השונים ואיך הפרוצדורה עוברת של הנדלן. ומה כדאי ומה פחות כדאי והיא עזה מי מכיר אבל אתה יודע כל מדינה שלי תרמת ידע והמקצועיות יקרה לזה השונה.

וצריך להבין שכל מדינה יש לה את היתרונות ואת החסרונות שלה ולכן שבעלה היא משקיעה מיליון שקל או 200-300 אלף שאתה רוצה להשקיע בחול. אם אני מכיר רק מדינה אחת אני בעצם עושה לו סוג של נזק כי יכול להיות שמדינה אחת לא מתאימה לו כמו מדינות אחרות גם בארץ גם בארץ. שבה לך בן אדם עם 300 אלף שקל עכשיו אני בא מייעוץ שבחור שבא להם 300 אלף שקל.

בן אדם באי מיליון שקל ובין אדם באים לעשרה מיליון שקל יש לך כאן את המדינה מספיק גדולה בשביל לחלק את ההשקעה או את סוגי ההשקעה. השאלה היא למה לא לעשות את זה לדוגמה נגיד הגעת לפורטוגל אני אגיד לך למה לא יש שם הרי אתה יכול לקנות בניין אתה יכול לקנות חברות. אבל אתה צודק, אבל אני אגיד לך, אני בן אדם שמאמין, כשאנחנו משקיעים בחול, אז רמת סיכון שלנו עולה בצורה דרמטית, וגם רחוק, וגם חוסך השפה, ידע, וואדבר.

ולכן, אם אתה משקיע בחול, אתה חייב להשקיע קודם כל במקומות שהם פריים, פריים לוקיישן, במשהו פשוט. אני רוצה שתסביר לי, לא, אני רוצה לעצור אותך, אני רוצה שתסביר לי את הסיבה שאתה אומר את הרמת סיכון, ואני אגיד לך למה אני רוצה, זה שאני רוצה, חשוב לי, שאנשים שמקשיבים לנו, יבינו את הסיכונים, יבינו את הסיכון, ויבינו איפה כן להשקיע, ואיך לעשות את זה כן נכון, הרי בסופו של יום אין מקום שאין לנו סיכון, וכולם יש. אנחנו צריכים לדעת איך למזהר את הסיכון, אנחנו צריכים לחשב את הסיכון, ושזה מאוד מאוד חשוב להשתגיד את זה.

אז מסכים איתך 200 אחוז, אני חושב שהרבה לקוחות שבאים אליי זה כי אני כל הזמן מדבר על החסרונות והסיכונים, קודם כל צריך להבין אותם, אם הבנת אותם, יותר קל ליצור, אבל לכל אחת המדינות שטיינתי רגע, יש חסרונות מאוד מאוד בולטים וסיכונים מאוד בולטים, וחייבים להכיר אותם. לדוגמה. בוא נדבר על, לזרוק אחד מהמדינות, סתם דוגמה.

יוון. יאללה יוון. אז קודם כל יוון כעתונה היא נורא קרובה לנו, זה נורא נוח.

מצד שני ביוון אין מינופים כרגע, אין משקנטות, והרגע דיברנו שמשקנטה בשביל להשקיע ולהרוויח טוב, זה עולם שבעצם צריך למנף, אם לא אכלתי מנף. תסביר לכולם למה אין משקנטה שם. לא, הם עכשיו עובדים על זה דרך אגב, הם מנסים, אבל לנו כאזרחים זרים, כישראלים, לא נותנים לנו כרגע, במפתח שהדירה כבר עובדת, יש כל מיני דרכים לקבל 50 אחוז.

זה קודם כל יתרון אחד טוב, אבל החיסונות היותה יותר בעייתיים ביוון, זה שאנחנו מדברים פה קודם כל על מדינה כושלת, צריך לשים את הדברים על השולחן, זו מדינה שכל כמה שנים גרמניה ואיחוד אירופה צריך לחלץ אותם, העם היווני, ושאני מאוד אוהב אותו דרך אגב, שוב, שלא אוכל לי לזה, אני כטיירות, כטיירות, אני טסתי ליוון עוד שבועיים, לנופש, כטייר, תן לי רק יוון, אבל העם היווני שאני מאוד אוהב אותו זה העם הצלן, זה העם שלא רוצה לשלם, יש לו מוסר תשלומי נוראי, כל מה שקשור שם לאוכלוסייה נגיד של זכירות ארוכת דבך, היא נוראית, ספציפית התונה, בהתונה יש המון מאגרים, יש שכונות בהתונה שאסור לך להיכנס לשם, באמת, ודרך אגב, בהתונה, גם באזורים שדיברנו על ההרמו וכדומה, בפשולש ההיסטורי, מספיק ששתית, ארבע, חמש רחובות, שמאלה או ימינה, כיכר המוניה. כיכר המוניה זו מקום סבבה שנחשפת, כאילו, כביכול, זה בטוח מאותנו, לא לגשת. יפה, יש שם אזורים כאלה שזה ברמת ביטחון, ביטחון פרט, הוא נוראי וזה חסרונות.

אני חייב לשאול אותך. עכשיו, כל מדינה שתביא לי, אני אביא לך את החסרונות. לא, לא, אני רוצה, אם כבר דיברנו על זה, אני רוצה לשאול אותך שאלה.

הרי שאנחנו קונים נדלן, השורה, נכון, שהיום רוב הנדלן שאתה תקנה בהתונה זה יהיה ל-Airbnb ולסטאורטק. עדיף, היום קשה להוציא לשנות Airbnb, שאלה. לא פעם, זה, אמרת הרגע, להם יש יותר קרושי לשלם, זה הכול.

אז עדיף Airbnb. הכול יהיה תיירותי כזה, Airbnb וזה, נכון? שזה מפחיד בפני עצמו. אבל אני רוצה להשלים את השאלה, ואני אומר, אוקיי, כשאני קונה נכס להשקעה, חלק מהחשיבה שלי בהשקעה זה איך אני מוכר אותו.

גם אם אני לא מוכר אותו, או אם אני יום אחד אמכור אותו, הרי מתי הנכס שווה כסף, או שאני ממנף אותו מחדש. יפה. או שאני מוכר אותו.

ואני אומר, רגע, אם עכשיו היווני הוא כושל, במצב שהוא כושל, והוא יצטרך לקנות בית לעצמו, הוא לא יקנה בית ל-Airbnb, למי אני אמכור את הנכס? אז איפה אני, אלא אם כן, אני אמכור אותו למשקיעה אחר של Airbnb. אמרת. השאלה, השאלה אם למשקיעה האחר של Airbnb, יהיה כלכלי לעשות את זה, בלא שאני אגלם את הרווח עליו.

איפה, איך אני חושב את הדבר הזה? אז אתה אמרת, אתה כאילו, נתנת בתשאלה שלך את התשובה, פלוס מינוס. קודם כל, שוב, אם אנחנו מתמקדים שנייה באתונה, למרות ששוב, באתונה זה לא הלב-ליבה שלי, אבל נגיד, אני זרום איתך בשיח. אתה בשיחה כללית.

לא, לא, נכון, נכון. קודם כל, באתונה, באמת, כמו שאמרת, הדגש הוא, לפי דעתי, אני גם קלטתי שם דירה עכשיו באתונה, לפני חודש, בקבוצת רוכשים עשינו שם זה. אמרתי מראש, אני רוצה את זה בארביאנבי, אם לא Airbnb, אני לא רוצה לתסק עם האוכלוסייה המקומית, אני רוצה לתסק על זה כמו על סוג של חדר מלונאי.

ואז, באמת, אם אני איפה רוצה למכור את הדירה, למרות שאני שם מי שלא מוכרים דירות, אפשר אולי למנף אותן בעתיד יותר, אבל אתה מוכר. לא, אתה צודק, אני מבין, אני מבין. אם אתה רוצה למכור, אז תמכור את זה למשקיע הבא בתור, ואז יש לי את השאלה הפשוטה, רגע, אבל הוא לא ירוויח את אותו תשואה כמו שאני מרוויח, קודם כל, חמש מעין נכון, ככל שאתה מגיע בשלב יותר מאוחר, ככה התשואה הפירוטית שלך, בדרך כלל יותר נמוכה, אנחנו רואים את זה בישראל, היום כל מי שקונה דירה להשקעה בישראל, בסופו של דבר, מה התשואות במנף? שלושה אחוז, ברור שזה שהלפנה ירוויח חמישה אחוז, וגם אני, את הדירה הראשונה שלי ב-2014, קניתי עם שבעה אחוז, בסדר, אני מבין, המחירים תמיד יורדים, ומשקיע מבין את זה בסופו של דבר, כי התונה, תהיה התונה גם עוד אלף שנה, המרכז התיירותי, המרכז ההיסטורי.

התונה בעולם התיירותי, במיליונים של התיירים. נכון, אז זה תהיה ככה גם עוד אלף שנה, אז גם המשקיע שיבוא וירוויח שלושה וארבעה אחוז, זה יהיה טוב, אבל אתה צריך לזכור משהו נוספי, כשאנחנו עושים Airbnb, העלייה של ה-Airbnb, היא לא כמו העלייה של סחירות ארוכה דבח, גם בישראל אנחנו רואים את זה, וכאילו זה רלוונטי לכל מדינה, סחירות ארוכה דבח, נורא, נורא, נורא קשה להעלות אותה בצורה דרמטית, בחירת אדם בישראל נגיד, מחפילים את עצמן, הסחירות עולה בעשרה אחוז, סתם דוגמה, כי זה כסף שצריך להביא מהבית, זה לא עכשיו משקט שאתה לוקח מכל המשפחה ואלווהות ווואדאבר, ב-Airbnb, אם יש איזה תייר אוטי, אז זה כאילו משחקי האינפלציה קצת יותר רגועים שם, כאילו המחירי לילה יעלו בהתאם, הם כן יעלו עם הזמן, אתה מבין, כי יקר יותר להיות תייר. יעלו בהתאם לשוק, השאלה, השאלה גם אתה יודע, וזה הבעיה, תמשיכו להגיע תיירים לטונה.

ככל שאתה קונים יותר נכסים ל-Airbnb, התחרות גדלה, ואנחנו רואים שם גם את התחרות גדלה. לא, אבל זה לא נכון, כי אין שם, זה בדיוק רעיון ספציפי בטונה, שוב, אני לא כל כך אוהב את הטונה, אבל אני זורם איתך על הטונה, אין שם כזה צע של-Airbnb, עכשיו סגרו שם את הראשונות גם כן, זה נורא מורכב, מי שיש לו-Airbnb שם זכה, או שיש לו פרויקט שהוא, כמו שאנחנו עושים להגיד, שזה פרויקט כיס שמיועד למלונאים, ומי שבא ל-Hatuna בדרך כלל לא רוצה, הוא לא מחפש עכשיו איזה בית מלון, עכשיו לנפוש, חופים וזה, אני לא יודע איפה אתה היה, שאתה נתן את הפתח לך תל בית מלון, אבל מרבית האנשים שיוכלים להטונה היום, זה-Airbnb, מחפשים את הדירות האלה, עכשיו שוב פעם, הטונה תהיה הטונה, והיווניים הם רוצים שלא כסף לקנות, מה הוא עושה? הוא יוצא החוצה, קונה בפריפריה, מה, כולם קונים בתל אביב, האוכלוסייה הישראלית, חושבים בפריפריה. כי זה אני אומר, היווני שם הוא לא.

היווני הוא לא מעניין, נכון? הוא לא מעניין אותי, לא כסוחר. אז אתה מסכים לי שהטונה תהיה תיירותית גם עוד אלף שנה, עוד מאה שנה? טונה, במרכז התיירותי, אם המקדש הזהוס רלוונטי עדיין היום, הוא יהיה רלוונטי גם עוד 200 שנה, אתה מבין? אז זו התפיסה שלי, תיירותית, זה ביקוש קשיח, הבעיה היא אחרת, הבעיה היא שמה קורה אם אין תיירות, כמו קורונה, היא תהיה עוד קורונה, אתה מבין? כן, אבל זה תקופות. נכון, תקופות שכמה שנים, שאתה יכול לאכול שם סתירה, אתה מבין? עכשיו, בגלל שאין מינוף, אז לפחות מביא את רוב הכסף מהבית, אז זה כאילו, הסיכון שלך מול מימון הוא יותר נמוך.

אז זה, אתה אומר כאן דבר חשוב, אנחנו, אחד הלקחים שאנחנו צריכים לקחת מהקורונה, אנחנו תמיד לקחנו בסיכונים שלנו, ואני קצת יותר ותיק מך בעולם, של הנדלן, תמיד לקחנו פערים, שלושה חודשים, דברים כאלה, הקורונה, היא לימדה אותנו, שאנחנו צריכים לחשוב אחרת, ומי שלא נערך לזה, ורוב האנשים, ואתה יודע את זה, תמיד הלכו על הקצוות, על הקצוות, ולא השאירו לעצמם, את המרווחים האלה של הסיכון, הם בכלל נחנקו. תראה בישראל מה קרה פה, עם כל הערביות שעלו, יזמים ומשקיעים גדולים, הם פשוט אכלו אותה, הפסידו חברות שלמות, חברות שקנו קרקעות, ומנפו בקרקעות, קרקע שלא מניבה שום דבר, כי בנו על העלייה עונית, אבל הריביות התחילו להרוג אותם, וברגע שהריבית חונקת אותך, ואתה מוצא את עצמך, מוכר את הקרקע בהפסד, אנשים הפסידו עשרות מיליונים, וחברות פשטו רגל, לא טוב למשוך את עצמך לקצה, בשום תחום, לא באזמות, ולא בהשקעות זה בטוח, בטח לא בנדלן, שאני מגדיר את זה כהשקעה שמרנית, אתה לא צריך למטוח את הגבול שלך, אז בואו נתרגל, אז אמרנו שבהתון אנחנו משקיעים ב-airbnb, בשאיפה בעיקר, יופי, בואו נדבר על כפריסין, יאללה כפריסין, אנחנו עושים בכפריסין, הנה אמרתי לך, אוטוטו בפאפוס, אז יאללה אני אדבר איתך, אז קודם כל פאפוס, אני אישית מאוהב בה ברמה, אישית כטייר, אז אנחנו בסוף, אתה תיתן לי כמה, אני אתן לך מקומות הלכת, שאני אותן לך שאחרי זה אתה אומר לי, תשמע זה הסטייק הכי טוב שאכלתי, שאני מתחייב, אני לא אוכל בשר וכו', אוי ואבוי, אז אתה אוכל דגים, דגים שם זה מקום של דגים, אני אלוף, תראה גם למשל כפריסין, אחד החסרונות הבולטים זה שנגיד, אני שוב בלי להחליך על שום חברה ספציפית, לישראלים פה, הרבה מוכרים את לרנקה, ולרנקה אין שם באמת יותר מדי בשר, אבל לרנקה זה מקום שיחסית כן מלא במאגרים, אין שם את כל הפיתוחים האלה שמדברים עליו, תתחיל איתי משהו יותר גדול, כפריסין מחולקת לכל מי שיודע לכפריסין הטורקית, וכפריסין היוונית, נכון בוא ניתן תרקע היסטוריה, בוא נתחיל משם, ב-1974, אני אתן לך, לא לא זה חשוב, זה חשוב להיום, ב-1974 באמת הכפריסין הטורקית, כאילו הטורקים בפיקוח בגיבוי טורקי, בעצם התחילו לפשוט אליהם, ולכבוש את האזור הצפוני, והחלק הצפוני ברחו לדרומי, וכפריסין התפצלה לשתיים, כפריסין הטורקית, שהיא הצפונית יותר, כן כפריסין הצפונית או כפריסין היוונית, שאנחנו מכירים, עכשיו צריך להבין משהו אחד, כפריסין הטורקית, זאת לא טורקיה, זו מדינה עצמאית לחלוטין, שכן נשלטת בסופו של דבר כסוג של פטרון, שזה טורקיה, ברור, אבל לראייה לכך, אתה דרך אגב מבין מזרחנות, טורקיה זו מדינה מוסלמית עדוקה, כפריסטינה הטורקית זה בדיוק ההפך, זה בית בושת אחד הגדול עם עימורים בכל מקום ואלכוהול ונערות ליווי חוקי שם, שתמיד ברמה, בביקוח המדינה, מדינה שונה לחלוטין, שמה קרה, המדינות נכנסו למחלוקת ביניהם, יש קרקעות בכפריסטינה היוונית, שמוגדרים, שייכים לכפריסטינה הצפונית וההפך, קפריסטינה הצפונית, כפריסטינה הטורקית, יש בה המון קרקעות שהם קרקעות במחלוקת, שהן שייכות לכפריסטינה היוונית. עכשיו, לכפריסטינה היוונית לא נהגו בקרקעות של הטורקים, אתה רואה? שנוכל לראות בפאפוס, אתן תראית את זה יפה, קרקעות שנראו כמו גטאות כאלה, שהן מתוחמים, שאין שלום, בקפריסטינה הטורקית נכנסו, מי נכנסים איך? מי הכי אוהב עם קומבינות והכי נוחלויות? אנחנו.

ישראלים? השתלטו על כפוסינה טורקית, ואז שמה, יש בעצם שלושה סוגי קרקעות, סוג אחד זה קרקעות שנקראות אבו טורקי, 1974, שזה קרקע תקינה לחלוטין, קרקע שנקראת טקסיס, שזה קרקע בעצם שכאילו, יש ביניהם הסדר. טקסים זה הסדר. כן, ויש להם את הקרקעות של המחלוקת, והקרקע של המחלוקת אסור לגעת בה, אבל באו ישראלים, לא חשוב שהם מות, חלקם נמצאים בכלא עכשיו, שבנו שם שכונות שלמות, אתה מבין? ואז הם נכנסו לקפוסינה.

על קרקע לא שלהם. על קרקע לא שלהם. עכשיו, אנשים קנו, הם מכירים הרבה אנשים שקנו בהסכאות האלה, דרך אגב, המחירים שלהם נכנסו לשמיים.

עכשיו, למי זה אותו קפוסינה טורקית? מי שיש לו כסף שחור? בוא נדבר על היוונית. על היוונית, יפה. הקפוסינה הטורקית כהמלצה לא לקנות, יש שם הרבה בעיות, מדינת ישראל לא מכירה בה.

עכשיו, למה אמרתי חתה שנה, 1974? כי בגדול כבר עברו מעל 50 שנה, שנה שעברה. ולפי האום, בגדול מעבר, שעוברו 50 שנה, אז בגדול אמור להיפטר הקונפליקט על ידי האום, ואז כאילו, העולם צריך להכיר בקפוסינה טורקית, כרגע אף אחד לא מכיר בהן. זה סתם שאתה מכיר.

יש להם, זה תרופה והכול, אבל נגיד, אנחנו לא יכולים להתרסל. קטן, בקפריסין, נכון? כן, אבל יש שם את החופים הכי יפים, בקפריסין בוודאות. ומאוד מאוד זול.

קפריסין היוונית, ששם בעצם, בגדול, אם אנחנו מסתכלים על ערים, יש שם ארבעה ערים מרכזיים, שזה ניקוסיה, שזה עיר בירה, הרבה לא מבינים את זה, אבל בקפריסין ניקוסיה, זאת העיר בירה של קפריסין, שאגב, היא בדיוק מפוצלת בחץ באמצע, חצי קפריסינה צפונית, חצי קפריסינה טורקית. ואז יש לך את לרנקה, ששם זה תרופה, אבל רוב התיישבות בין ישראל לקפריסין זה בין לרנקה. ויש לך את פאפוס, ששוב פעם העיר מאוד מאוד מתחילה יותר ויותר להיות אורבנית יותר, אבל באמת היא מרגשה של אי, ויש לך את לימאסול.

של לימאסול זה הבנקר מה שנקרא, לימאסול זאת עיר מרכזית, כל ההייטק, העולמים באמת נוער לשם עכשיו, חברות כמו אמדוקס, כל תעשיית הגיימינג והפורקס, באמת, והאימורים, סיטי אוף דרימם, הקזינה הכי גדול בכל אירופה, נבנה שם. מדהים, מדהים, אתה צריך לצער שם גם אם תרצה, יש שם מגדלים מטורפים, כאילו באמת, עיר שהיא מה שנקרא בנקר, שחרונות, שחרונות יותר מתפתחות, שחרונות פותחות, שחרונות שכבר התפתחו. חצי דוביי כזה.

תראה דוביי היא בעצם 10 רמות מעל, אבל דוביי זה מדבר, דוביי אין לה סוף של עיצב וכסף, נכון, אז לימאסול יותר מוגבלת, זה כמו שדיברנו נגיד על פורטוגן. אז גם אתיחציה הייתי צריך להגיד רבע, בואו נתקדם. אז פורטו למשל, אתה יודע, היא גם כאילו מתוחמת, אין יותר לבנות, אז זה נגד ההבדלים בין זה לדוביי וכל המדינות האלה שתמיד הם, או הטונה, היא מוגבלת, היא לא, זה לא מדבר.

אז יש הגבלת עצה, עכשיו לימאסול היא באמת סוג של בנקר, המחירים שלהם הכי עיקרים, אם תסתכל מחירים של נדלן, אז זה לימאסול נגיד הכי עקר, אבל גם הביקוש, דגימי ששם האוכלוסייה זה האתיקיסטים, שם יש רמה של חברות ניהול. טוב שם יש את הנושא של ההתפתחות של תעסוקה. ברור.

שיש התפחות של תעסוקה. מה שחברות שתיים וחצי אחוז. אז יש שם, אז יש שם כל הסיבה להתפתחות של התיישבות.

נכון, אבל תבין, דבר מדהים ששם גם חברות ניהול, מוכנות לתת לך התחייבות לזכירות לחמש, ויש חברות גם בלימוד שמוכנות לתת להן עשר שנים, כי שם הן רגועות. הביקוש שם הוא טורף. יש שם מחסור או יש שם עודף? מחסור עצום, יש עודף ביקושים לדירות.

תן לך דוגמה, פעם אחרונה שהייתי שמה לפני שבועיים, התחלתי לראות, כי זה התחיל תהליך לפני שנה כבר, אבל לפני שבועיים ראיתי את זה בעיניים שלי. חברה בשם אקסנס, סימנות טוב, זו חברה של קריפטו, שהעבירה לשם ארבעת אלפים עובדים. איפה הם יגורו? הוזמים לחברות ניהולה, הם אומרים להם חברים, אנחנו מביאים לפה אלפיים או ארבעת אלפים עובדים, הם לא יתחילו לחפש פה דירות אחד לזה, אתם תדאגו להם.

מה היתרון, מה היתרון של חברות כאלה לבוא לשם ולא נגיד לעבוד מישראל, או לעבוד ממקום אחר בעולם? יש מדינות שהן מקלטי מס, מה קורה שם? לא, הן מקלטת מס, כפריסין זה מקלטת מס, הם רוצים את ה… הם לא אמורים לך, אתה רוצה למקלטת מס, בוא תהיה פה. גם אני בתואר אחד שיש לו נגיד חברת אחזקו בקפריסין, זה לא תופס בישראל. ישראל אומר לך תקשיב טוב, לא מעניינתי שיש לך שם חברה, איפה הפעילות קורית, איפה העובדים, פה אתה תמוסה בישראל.

נכון. כדי לקבל את ההטבות מס אתה צריך להיות נוכח פיזית בשטח. לא, אני מסתומר בשביל זה השאלה, בגלל זה עוברים לשם.

כן, ברור זה משתלם, מה אתה חושב העובדים לא מסמכים מזה? אגב, כחברה הישראלית הטקיסטית, אני חושב ואני מאוד אוהב, אני מאוד ציוני ואוהב את המדינה, הם צריכים להיות ממש עובר אידיאולוגים כדי להישאר פה, כי זה 40 דקות מפה, קל מאוד להגיע לקפריסין, ואתה חוסך מיסוי, שוב, אני אומר לך, מסכמות פה זה 23 אחוז, שם זה 2.5, אנחנו אותו אקלים, אותו מזון, אתה רוצה קפוץ ישראל שנייה לסופה? שושה? זה כמו לציבור, עכשיו יחודי גאה ברמת הגולן, אני מעדיף לשאול לקפריסין יותר קל, אני אגיע יותר מהר. איפה השיחת? אתה הולכת, זה כבר עשרה ארבע שעות, אבל במטוס 40 דקות, אתה נוכל בפאפוס, בסדר? אז פאפוס היא גם כן מדהימה, פאפוס לפי דעתי, הלבל הבא החייל עם הסול, המחירים זולים יותר, לא כזה זולים. שאלה, פאפוס זה רק בנושא של תיירות כמו שכולם מרגישים? בעיקר תיירות, אבל המון המון המון אנשים, החליטו שמי שרוצה לגוגל עם הסול אומר, אני רוצה להרגיש בהיא, אז הם יבואו לפאפוס, בדרך כלל.

חברות הגדולות ביותר בקפריסין, שדרך כלל זה החברות שאני אומר לישראל לקנות, שנגיד אני לא אעשה יעזרות בחיים בקפריסין, כי החברות שם הגדולות וחברות הניהול, אין לכם אין מה להתחרות איתן. הם עושים עבודה שם מאוד מאוד עוצמתיות, גינדי נגיד מאוד מתחרים איתן, גינדי נכנסו חזק מאוד לקפריסין, ללמעסול, והם בונים שם כמה פרויקטים מאוד מאוד גדולים, במחירים שוב גבוהים. בפאפוס אנחנו לא רואים שם איזה התפתחות של תעסוקה ברמה גבוהה.

לא זה כל מי שמלמעסול מתחיל להשתקע בפאפוס, זה מה שקורה. כמה זמן המרחק נסיעה מלמעסול לפאפוס? 30 דקות, 30 דקות. ואז אתה עליר חוף.

30 דקות בלי פקקים, 30 דקות אתה נוסע על הים, כאילו בכיף, לא יודע אם ראית את זה במפה. לא לא אני יודע. למה לחוף, אתה נוסע על החוף.

זה אתה על החוף, אני מכיר הרבה ישראלים דרך אגב, שיש להם עסקים שהם מאפשרים להם לא לך בארץ, שעברו לחיות בפאפוס. כשאני אומר פאפוס זה שם קוד, לפאפוס יש הרבה אזורים פריפריאליים בפאפוס, כמו קורל ביי ווואדאבה, שזה לחיות כמו מלך, עם חוף משלך, בזכויים מזויים, שאתה יכול להזכיר את הבית שלך פה ולחיות שם, שוב אני נגד ירידה מארץ. זה סוג של לילת רק בלי החום של לילת, והמדבר.

זה החום של המרכז, מה שהטמפרטורה פה בתל אביב, זה מה שהטמפרטורה בפאפוס תהיה. אז אני אומר, זה סוגי, יש רעיון, זה עיר נופש כזאת. נכון, זה מסכים, במובן מסוים זה מסכים יותר לאתה, אני מסכים איתך.

יש שוב כל מיני אזורים שאתה ממש משכיר. אז באיזה אזור אנחנו מתמקדים בהשקעות, בכפריסים? לפי דתי לימסו זה בנקר, לימסו להיום, שוב פעם, אתה קונה דירה, סטנדנג מתחיל ב-200 אלף יורו נגיד, אתה מקבל התחייבות לסחירות של אזור 1300 יורו, וזה מה שאתה מקבל. ושם זה לא Airbnb? לא, הם עושים סחירות דבך בינוני, הם לוקחים נגיד את ההייטקיסטים האלה, והם יכולים לסגור אותך נגיד לחצי שנה, שנה, יכול להיות שגם יעשו Airbnb, אותך זה לא מעניין, אתה מקבל סחירות שם.

יש Airbnb. אגב, אם אתה רוצה לעשות, תמיד יש Airbnb בכל מקום, אם אתה רוצה לעשות לבד, אז בשוק חופשי ב-Airbnb, אתה גם יכול להגיע שם ל-10% תשואה, זה המספרים, זה לא משהו שכאילו, זה הסטנדרט שם. ומה הסיכוי שערך הנכס יעלה? הוא עולה בצורה קיצונית.

למה? כי הביקושים שם עולים כל הזמן, כל הזמן, דרך אגב, שוב פעם, ביקושי הרכישה הכי גדולים שם, זה אנחנו, רוסים, אוקראינים, בריטים, זה הרוכשים בעיקר, רוב החברות הגדולות בקפריסין, יש להם מוגדי מחירה כמעט בכל אירופה, ובמדינות ערב וכדומה, כמו דוביי וואדאבר, אז כמו קונים, יש שם גלי הביקוש מאוד גדולים, הרבה אנשים רוצים ללכת לעבוד שם ולחיות שם, קונים את הדירות שלהם, אני, הרבה מהדירות שבחרתי בלי מסוד, זה הטקיסטים שאומרו לי, אני הולך לעבור לגור שם, נמצא לי בית שאני אגם אגור בו, זה כאילו, אנשים גם אומרים, אני רוצה לגור בבית, אז הביקושים הם מאוד מאוד גבוהים. אז עכשיו שאני מסתכל, אתה יודע, בוא נשווה את שני העולמות, עכשיו דיברנו על התונה, ודיברנו עכשיו על כפריסין, אומר בן אדם, רגע, התבלבלתי, איפה כדאי לי? איך אני בוחר איפה להשקיע? אז אוקיי, אם אנחנו באמת החלמנו שאנחנו רוצים מדינה קרובה, שזה שוב פעם נגיד התונה וכפריסין. אבל זה המחק קטן ביניהם.

לא, לא, אני אומר, ההפך, אני מגדיר אותם באותו קטגוריה, כמדינות קרובות, אתה מבין? כאילו נגיד פורטוגל, זה חמש שעות טיסה. אתה מבין? כי שאלו אותי, איפה עדיף פורטוגל או כפריסין? אני אגיד לך רגע, זה תלוי בבן אדם, הרוחש, לובי, כי אם רוצה קרוב, רחוק. למרות שאני אשאל אותך שאלה, ונחזור לשאלה הקודמת, הרי מה המשמעות? מה המשמעות? אם הנכס נמצא חמש שעות, או שלוש שעות, או שעתיים? לא משמעותי בכלל.

הרי, אם אתה עושה נכון, עם ניהול נכון והבנה, ניהול איכותי מרחוק. נכון, אז אני אגיד לך, אבל באתונה, קודם כל, הרב כניסה לאתונה, הוא הרבה יותר נמוך, בכסף. כי באתונה, הסטנדרט של Airbnb, זה להביא דירות של 30 מטר, 25 מטר.

אתה יכול להביף, אפילו במשולש ההיסטורי, דירות, ב-150,000 פיורות, דירה טובה, בדברים האלה. למעשה, אין דבר כזה. היתקיסט לא יזכיר דירה שלושים מטר, הוא רוצים 50 מטר, פלוס 15 מטר מרפסת, במינים, כדי דירת.

גם אם הוא נמצא לבד? ברור. ההפך, זה אנשים עם כסף, הוא לא רוצה לגור ב-30 מטר. אוקיי.

אז 50 מטר, פלוס 15 מטר, פתאום הדירה עולה. זאת אומרת, הסוג של הצרכן הוא שונה, פה זה בן אדם שבא לגור, נכון. כדי לעבוד, ושם זה בן אדם שבא כעורך לרגע, נכון.

וממשיך הלאה. נכון, אז קודם כל, הרב כניסה הוא שונה, דבר שני, שוב פעם, ההתחייבות לזכירות, אגב, אני אדבר על מיסוי, יש הבדלי מיסוי בין השתי המדינות, שמאוד משמעותי. הרבה פעמים, אתה תראה, פעמים לך בתקשורת פה, במדיות, אלה שמוכרים, החברות הגדולות שמוכרים ביוון, שיש עטבת מס מיוחדת בין יוון לישראל, זה נכון, יש עטבת מס, אמנה מיוחדת, שהם שמים 15 אחוז מס על הרווחים שם, וזהו, ובישראל לא צריך להשלים, אבל האותיות הקטנות, שיש פעם שאני מדובר להגיד את האותיות הקטנות, זה עד אלף יורו, מאלף יורו בצפון, אתה קופץ למדרגה של 35 אחוז על הזכירות, שזה לא מציינים כמעט אף פעם, זה נוראי.

בכפריסין, אמנה צריך לשלם 15 אחוז, פשוט אותו דבר. אותו דבר, אבל צריך להבין את זה, שיש דילמס ביניהם, הרבה פעמים אנשים מנסים להבין מה זה אומר, אז שאל אותי איפה, טוב תראה, אני בן אדם, כמו שאני בנייף פיזור, אני קניתי גם פה וגם פה. אני לא מדבר עליך, אתה לא דוגמה לכלום, אתה חריג.

אני אומרת, אני מדבר, עכשיו מקשיב לנו, אתה יודע, מקשיבים לנו אנשים, שהם, זה כל כספם, או שהם רוצים למכין את ההשקעה. עכשיו אני אומר לך בכלל, אני לא רלוונטי לך בכלל כפריזם, אפשר לבטל את זה בכלל מהאופציות. אם אתה אומר, אני לא מרגיש לי 400, 400, 350, אני רוצה כן, תבחן את האופציות, כי קודם כל אני עומד כלכלית.

אני אומר, אוקיי, מה מעניין אותך עכשיו בדירות האלה? אתה מתחבר לאחת מהמדינות האלה יותר, בחירת תיירותית, אתה מתחבר לה, אולי אתה רוצה להגיע לדירות האלה, אולי יותר, מה אין לך התחייבות לסחירות, או בא לך, של לקבל את הקדש של ההבטחת צורה. אני אישית תמיד, אני אומר, אני פחות אוהב את התונה כהשקעה, אני אומר את זה, אבל אתה יודע, את הקבוצות הרוכשים שעשינו בתונה, אני אמרתי את זה, זה כי אנשים רצו התונה, נקודה. יש אנשים שאמרו לי, אורי, אני רוצה התונה, נקודה.

תיירותית התונה תהיה, וזה אני מסכים, במשולש ההיסטורי, חשוב להגיד משולש ההיסטורי, כי אם אתה אומר לי מרכז התונה, זה כמו, הרבה חברות דמוחות מרכז התונה, כמו שאני אגיד לך, מרכז תל אביב, עם כוחה באשקלון, זה הרבה קורה. אז אם אתה מדבר איתי, שאלה מרכז תיירותי, אז נכון, אמרתי לך, גם עוד 200 שנה, מרכז תיירותי היה פופולרי. עכשיו, אתה יודע, אנשים שומעים התונה, ואנחנו גרובנו יודעים, שבעצם התונה, זה לא רק המרכז העיר.

לא, זה עיר ענקית. למעשה, התונה, זה כל החצי אי הזה, שהוא ענק. אני הייתי הרי, פעם שעברה בגליפאדה, וזה רחוק כ-40 דקות מהמרכז, השאלה, ונסעתי עם איזה יזם מקומי, וראינו את החוף המזרחי, השאלה, אם זה גם נכון, למשל, ללכת להשקיע בחוף המזרחי, לקנות וילות, או באזור גליפאדה, שזה אזור של גם, של יוקרה, או שבאמת להתרכז במרכז התיירותי, במרכז, אני אומר את זה, שברגל אני הולך כמו שאני הלכתי, לפסיד, ולכל מקום.

כשאתה משקיע בחול, אתה רוצה רק פריים לוקש נקודה, אתה רוצה כמה שפחות כאב ראש, כי יהיה לך כאב ראש, אתה צריך להתמזר את זה, אתה רוצה וילות לנופש, זה לא קשור להשקעה, פה ניתק את התנושא ההשקעה, אם אתה אומר לי וילה, שזה החלום שלי באיזה חוב, וילה זה סוייני, גם אני עכשיו חיפשתי אופציה, לוילה להיות שם, זה לא יהיה כמו מלון, זה גם סוג של השקעה, נכון, אבל הצורות פה מאוד נמוכות, בווילות בדרך כלל הצורות נמוכות במשמעותי, אני את התשובה, הצורות נמוכות לא כדאי, והביקושים נמוכים יותר, הרבה פעמים באים אליי לקוחות, אומרים לי אורי אני מפנטז, על איזה וילה בחוף ביוון, אני אומר לו סבבה, אל תדבר איתי על מספרים של השקעות, כי זה הפנטז, בשביל אותם אנשים שאלתי את השאלה, אז אני אומר, בשבילם זה פנטזיה, אני אומר לך בתור אחת, שגם כן פנטזים עצמות, העירר בעצמו, אם אני רוצה איזה וילה על איזה צוק יפה ביוון, כי יש דברים באמת מדהימים, איזה בריחת אינפיניטי כאלה ואחרות, בתיאוריה, עדיף לך ללכת, וזה גם כלכלית נכון, לך תזכיר כל פעם שאתה רוצה, איזה וילה שאתה רוצה, בלי להתחייב עכשיו לאיזה וילה שהיא תהיה שלך, זה הרבה יותר כיף, הרבה פחות כאב ראש, בשביל זה נכס, אתה אומר לאנשים במילים אחרות, הפנטזיה לכוד, נכון, והעולם הכלכלי לכוד, אם אתה כבר במצב, אם אתה כבר במצב כלכלי, שאתה יכול לעשות מה שאתה רוצה, לך תממש את הפנטזיה, אם אתה בונה את הביטחון הכלכלי שלך, ואתה בונה את ההכנסה העתידית שלך, ואת הפנסיה שלך, לך למקומות, לך למקומות שעובדים כלכלית נכון, חמש מעט, חמש מעט, אני חושב שאתה חשוב. ושאלה, אחת הבעיות של השקעות בחול, אתה לא יודע את זה, אבל לפני שנים, אחרי שעשו, שעשיתי את הפודקאסט בכסף בקיר עם גיא ליברמן, הוא כתב לי בעמוד המרכזי של גלובס, הוא כתב, המשקיע שמתנגד להשקעות בחול, כך הוא החליט, ובעצם השיחה שלנו הייתה בגלל זה, הוא כתב את זה, בגלל שבעצם אתה תלוי באנשים, ואתה תלוי בחברות ניהול והכל. אני מסכים עם זה.

עכשיו, השאלה, א', אני שמח שאתה מסכים, וזה בטוח שאתה מסכים, בשביל זה צריך לדעת לבחור את מי שהולך איתך, ומי שלוקח אותך. אבל אם אני מסתכל, ואתה יודע, אני, עזוב רגע את פורטו, בגלל שיש לי הרבה פודקאסטים על פורטו, למרות שהיא הבייבי שלך. אבל, ואולי נגיע אליה בעוד כמה שניות.

אם אני צריך לקחת ולנהל לשם את הנכסים, מי מנהל את הנכסים, ודואג גם לנושא של האר בי אן בי בעתונה, או להשכרות והכל, שאני קונה בלי מסול. אז אני חייב להגיד לך, כי אמרת גלובס, ואמרת כתבה, אז לפני בכלל שתעסקתי בנאדם בחול, התפרסמה כתבה שלי בגלובס, שהייתי רואה שם מאמרי דעות שם בזמנו, האם באמת כדאי לרכוש נכס בחול. לפני בכלל שתעסקתי בנאדם בחול.

וזה היה בגבות, באמת מה שאתה אומר, שהיו כתבות בלי סוף, אבל בוא תראה איך אתה קונה בניין, אני לא אשכח מה הציט לי את זה, בניין בטורקיה בשקל וחצי, בצואר גבוה, אני אומר בסדר, אבל זה כולה משתנה אחד, הכסף, יש פה משתנה הרבה יותר קריטי, אגב, מקום שכתבת כתבה, זה חושב שאני אנטי נאדם בחול, אני לא אנטי, אני בעד לעשות שורי בית מקיפים, ולהסתכל על כל המשתנים, אחד המשתנים שאמרת פה, וזה מה שאני רוצה לגבי התשובה, הניהול. אני חושב שזה אחד המשתנים העיקריים. אני מסכים איתך, יש, אני חושב שיש איזה 6-7 משתנים, שהם מאוד מאוד קריטיים, ברגע שהם יחס בחול, חלו זה נושא הניהול, שדרך אגב, זה נגיד מה שמרחיק אותי, מן אדם בתוצאות הברית, התלות בחברת ניהול שם, הוא יותר מדי גדול, וכמעט בלתי אפשרי, להחליף שם חברות ניהול וכדומה, כשאנחנו מסתכלים על אתונה, או קפריסין, אין לי באמת מחויבות לחברת ניהול הזאת, יש המון חברות שעושות Airbnb, אני יכול להחליף אותן בשנייה, אני לא צריך אותן, כן אבל אומר עכשיו משה, אז אני אומר למשה, נכון שזה 40 דקות, אבל מה, למה לנסוע, אני צריך לנסוע לטפל בזה, להחליף אותן, למה אני צריך את הכאב ראש, קודם כל תמיד אפשר להשתמש ביועצים חיצוניים, ואובייקטיביים, שיעזרו לך בדבר הזה, תמיד, אנחנו חיים בעולם גלובלי, דיגיטלי, היום אני רושם באחד מקבוצות הפייסבוק, של ישראלים באטונה, או ישראלים בפורטו, או ישראלים בקפריסית, חברה אני צריך עזרה, חברת ניהול, מי שיכול להציע לי, תתקבל איזה 400 הצעות, מהישראלים שיוצאו לעזור לך, ויכול לתגזור קופון בדרך, ושלם לבריאות, אתה לא צריך לצאת מהמחשב שלך, מהפלאפון שלך, כדי לטפל בבעיות האלה, אבל המטרה בחיים, שוב פעם, זה למצוא חברת ניהול בהתחלה, שהיא טובה, להגיד לך, שאני יכול לערוב על חברת ניהול, לשים את השם שלי, שזאת חברת ניהול מספר 1, שטויות, אין לי, אם הייתי בצבא, מאיפה אני יודע, לא מכיר, לא סומך על אף אחד, אני מראש בוחר חברה, שאני יודע שהן הביקורות טובות, מראש, אני מסתכל על חברה, כן, פלאן בי, מראש, אני סוגר עם אותה חברת ניהול, שאין לי התחייבות אליהם, שאני, אם עכשיו הם עושים לי שירות לא טוב, פתאום אמרו לי, שצריך להחליף מנורה באלף יורו, תודה רבה, אני לא רוצה את השירות שלכם, אני יודע כמה הוא יחליף יורו, ותמיד להגיד, שאני רוצה לאשר מראש כל תיקון, ולא פתאום לקבל חשבונית, תשלם אלף יורו, כי יחליפו לך מנורה, זה מה שאני רוצה להחליף מנורה, אתה צריך להתכונן לדברים האלה, יש שתי דרכים להתכונן להם, שאתה קונה, סליחה, אני הקמתי חברת ניהול מראש, כדי לתת ללקוחות לי ראש שקט, עכשיו אם קיבלו ראש שקט, אני קיבלתי את כל הקבר ראש, בגלל זה נגיד, התחלתי תהליך של לסגור את החברת ניהול, אבל יש שם הרבה חברות מצוינות, זה מה שהם חפשו, נכון, אמרתי לגיטימי, בגלל זה הקמתי את החברה, כדי לתת להם קצת ראש שקט, הבעיה, שהייתה בעיה מנורה, אז הם לא דיברו עם האנשים ששם, הם דיברו איתי, זה היה מאוד נכסים, נכון, אני לא רציתי חברת ניהול, אני אמרתי את זה מהיום הראשון, אני הקמתי את זה נטו, בגלל לקוחות שלי, אבל יש שם הרבה חברות מצוינות, היום לקוח שקוראים לי דירה בפורטוגל שוב פעם, אני שנייה אחרי זה מביא אותו לחברת ניהול, הוא גם יודע מראש איזה חברות אופציונליות, אבל שתבחר את מי שהוא רוצה, בעתון אותו דבר, בגלל שעכשיו עשינו איזה משהו כזה, שהם סטנדאם מלונאי וכו, היה נדרש להביא פה חברת ניהול טובה, שתדע שלא לבזות את הפרויקט הזה, אז זה עולה להחלטה של הרוכשים ביחד, בוא נביא חברה אחת, לא חייב דרך אגב, אפשר לרשום גם חברה על עצמם, בוא נעשה חברה שתתנהן לכולנו את הדירות, כנראה בקפריסין, קפריסין זה הכי קל בקטע הזה, אני אומר לך, יש שם מלא חברות טובות, שאמרתי לך, לא רק שהם יודעות ליצר צורה גבוהה, הם גם יודעות את חייבות לסחירות, אז לא טוב תחליף, אבל לחברות, יש שם חברות ברמה בינלאומית, שפה אני מכל אירופה.

עם הניסיון שלך, בתקופה שאתה מתעסק שם, כמה באמת היה נדרש להחליף חברות ניהול, אם בחרת טובה? בקפריסין לא נתקלתי פעם שמישהו יחליף חברת ניהול, באמת לא נתקלתי בזה, באטונה ופורטוגל, לצערי זה קורה יותר לתי תקופות, אבל אינם חשוב, זה עדיין בסטטיסטיקה זה בצד. אז תרמוז עכשיו לאנשים, מתי הם מרגישים, שיש בעיה עם חברת הניהול שלהם? פשוט מאוד, אם דובר ב-AIRBNB, קודם כל צריך להסתכל בשוטף, כל חודש כמה כסף נכנס, אם אתה לומד בסטנדרט הצועתי, שאתה מבין שהאזור עושה, והיום ברוך השם שלנו, ג'י-ג'י-פי-טי, שגם לא צריך לסמוך על בן אדם שעומך, הלך לבדוק בג'י-ג'י-פי-טי, כבר יעזור לך מאוד, אם המספרים לא עושים שכל, כבר לבדוק מה הבעיה, כי הרבה חברות, AIRBNB צריך להשלם על הראש, כדי לייצר לך את הצועה הטובה, כדי לשים אותך יותר בפרונט שלהם, דבר שני, אם אתה רואה שיש, הסוחר מדבר איתך, כי תמיד אני אומר גם, שיש לך חברת ניהול, תהיו בקשר עם הסוחר, עם סוחר ארוך דבך, צורו איתו קשר, מדברו איתו, תגידו לזה מספר שלי, הוא רצה ויש בעיה, אני רוצה לדעת עליה, אם אתה רואה שהוא מדבר איתך לעתים תקופות, ולא מקבל שירות מהחברת ניהול, זה גם בעיה נוספת, אם שוב פעם קיבלת הצעות מחיר, שלא נראות הגיוניות, כי הרבה חברות ניהול, מאמיסות על בעיות, כלומר להחליף מנהול, פתאום 500 יורו, גם בארץ אנחנו מכירים את זה, גם בארץ, בכל מקום, נוכלות, אנחנו לא מצאנו את הנוכלות, אנחנו פשוט נורא טובים בזה, זה הכל, ובגלל זה צריך, צריך לכמה שיותר, לנסות למזר את הסיכונים, ושוב אני מבין תעדיין, מוצאה שוב, אני לא מבין בזה כלום, אני רוצה להשקיע וזהו, סבבה? אז כך יועצים אובייקטיביים, אבל גם עליהם צריך לקרוא בחשבון, שגם הם אתה תצטרך בסופו של דבר, או לסמוך, או לבדוק אותם גם כן. שמע, שאני מסביר על אנשים, אם אתם הולכים לחק, כאילו למשקיע בחוג, או מישהו שמוביל, את החקר שוק תעשו על הבן אדם, בלי קשר לחקר שוק הבסיסי, חמש בעת.

ושאתם לא יכולים לעשות חקר שוק אמיתי מלא, אם אתם לא הולכים שם ברגל, ואתם לא מבינים את מה שאתם רואים, אבל קודם כל תרדו לעומקם, של מי האנשים שלוקחים אתכם בדרך, וששם יכולה להיות הנפילה. מסכים, אגב, מאיפה אני מביא את כל הלקוחות שלי, אני הרבה שנים ברשתות, משתי סיבות, אני אומר את זה, אני לא מספיק שום דבר, סיבה אחת, אני רוצה לספק הרבה תוכן, שמי שבא אליי, כבר יבין עניין, כבר ידע, אני לא צריך כל ביום שבוע, לעשות לו הרצאה, זה אחד, דבר שני, שהיא יראה אותי ברשת, יתחבר אליי, ואם היא רוצה לקנות, שהיא יקנה את דרכי, עכשיו ברשת, זה מה שעשיתי, למה יש לי פודקאסט. מעולה, עכשיו כשאתה נמצא ברשתות הרבה זמן, אתה כאילו, בסופו של דבר, אתה עכיר את הבן אדם, ובוא נגיד, אני בתחום הזה של פורטוגן, אם היו דברים רעים, או נוכלו, כנראה זה היה צף ברשתות, אתה לא יכול לעשות מאות של סקולבי, שהוא נגדך פה ושם, לא נעים להגיד לך בפודקאסט, אבל חר הצף, חייב, חייב, חייב, אז בוא, בוא, אני רוצה ככה, שגם אתה יודע, בכל זאת ניגע בפורטו, קודם כל, אני שמעתי את זה כבר כמה פעמים, אני אשמח לשמוע ממך, למה פורטו ולא לסבון או משהו? בהשקעה להגדלה עונית, פורטו, קודם כל, אני אומר פורטו ולא פורטוגל, כי אני לא מדבר, זה כמו להגיד ישראל, לא כל ישראל, ספציפי לפורטו, אני מדבר איתך על מקום ביקוש קשיח, פורטו זה ביקוש קשיח, הסיבה העיקרית, דיברנו על זה בהתחלה, בדקות הראשונות של הפודקאסט, מינוף, ברגע שאתה יכול לקבל 80 אחוז מהשקעת, ל-30 שנה, בריבית של 3 אחוז, בסחירות הממוצעת, זה 6 אחוז, אז ההגדלה העונית שלך, היא הכי הרבה דרמטית, את אומרת, עכשיו אני משקיע ישראלי, אני רוצה היום, לקנות נכס בפורטוגל, בפורטו, אין לי בעיה לקבל מימון, 80 אחוז, 80 אחוז זה 30 שנה, הרב כניסה הוא מאוד נמוך, אתם עוזרים, אנחנו עושים הכל, אנחנו עושים הכל, אני בליווי עושה הכל, מפתיחת אשתיד מיסוי, משפטית, חשבון, משקנת, אתה איתור נחזיר, צריך לפתוח חברה או פרטי? לא, פרטי, פרטי, למה חברה? פרטי, חברה רק יפוק אותך, שיש מקומות שצריכים להיות, לא, לא, לא, בשום אחר במדינות האלה, לא צריך לפתוח חברה, ההפך זה רק יחביד עליכם, תפתח חברה, ולא, פרטי, בקיצור, אז אפשר לקבל את זה, הגדלה המינופית, דבר שני, הרב כניסה הוא מאוד נמוך, אתה אומר פה, לבוא לזכרות, שאני התחלתי, הייתי אומר לאנשים, בואי 100 אלף שקל, כולל הכול, היום זה כבר לא ככה, היום אתה צריך לבוא גברים, איזה 50-60 אלף יורו, כדי לעשות עסקה טובה, לדירות שעולות כמה? זה מתחיל היום, שוב, את הדירות, את הדירה הראשונה שלי, קלטתי 120 אלף יורו, היום היא שווה כמעט 200, היום ממוצע דירות לעסקה שלנו, זה 180, 170, אבל שוב, אם תיקח דירה ב-180 אלף יורו, אתה יודע, 200, שקל לחשב, 200 אלף יורו, שאתה צריך להביא 20 אחוז, לדירה, זה 40 אלף, תוסיף את כל ההוצאות הנלוות, מסערכי, שעה, עוד 20 אלף יורו, הגענו ל-60 אלף יורו, אבל כמה דירה של 200 היא מכניסה? בוא נחנפי 6 אחוז עוד פעם, 1 אלף יורו בחודש, תעיף עכשיו לפח, את כל ההוצאות שיהיו לך, המשקטה תהיה בערך חצי, המשקטה, כי שוב, בגלל איפה שהריביון, המשקטות האלה הם לכמה שנים? 30 שנה, אפשר אפילו ל-40 שנה, בחלק מהבנקים, אבל בוא נגיד שוב, נשארתי בסוף, עם 300 יורו בכיס, 300 יורו כפול 12, כמה זה יוצא מהאיכשהו מהיר? זה 3,600, חלק מה שהבאתי, הבאתי 90 אלף יורו לעסקה, זה יוצא באזוריה, שישה אחוז, צועה כשלו חיובית, על הדירה, רגע, דיברתי אחרי מיסוי עכשיו, עכשיו חשבתי גם את המיסוי, אבל אפשר לחשב, אבל בסופו של דבר, מה שיותר מעניין זה, לא מעניין את אם יש לך… רגע, רק נסביר לאנשים, בחשיבה שלך כמשקיע, אתה בודק כמה הכסף שלך עשה, ולא כמה הנכס עשה.

בן אדלן, אתה חייב להסתכל על זה ככה. לא, כי היום כשאתה הולך לראות נכס פה בארץ, אומר לך, מתווך את האחוזי צועה שלך על הנכס. נכון.

וזה מבטיח… זה הסטנדרט הבינומי, קודם כל, יש הרבה דרכים לחשב צועה, המון. יש פילוסופיה שבוא נלך ל-11 חודשים, בוא ניקח את כל ההוצאות הנהיוות, בלי ההוצאות הנהיוות. אתה יודע שאני ידוע, אתה לא יודע את זה, אבל אני, למשל, את הניתוח הפיננסי בקורס שלי, המילה אחוזים לא קיימת.

אז מה? אני אומר לאנשים, אני אומר לאנשים, תקשיבו, אנשים חושבים אחוזים. ברגע שאתה חושב אחוזים, אתה לא מבין מה האחוזים אומרים. בסוף הכל אחוזים.

אתה יכול כל דבר באחוזים. נכון. גם אם נעשה את ההפרשת הגיל בשלך ושלי, אנחנו יכולים לחשב את זה באחוזים.

אבל אם אתה לא מבין את המשמעות, אם אתה לא יודע, אתה שואל מתווך, אחד אומר לך, נכון. זה שישה אחוז, והוא מחשב את זה ל-11 חודש, אחד מחשב את זה. יפה, אתה מצדיק את מה שאני אומר.

על הכסף שלך והכל. אנשים לא מבינים מה עומד אחרי. אתה מצדיק את מה שאני אומר.

אחרי שאתה מבין אחרי, תגיד איך שאתה רוצה. יפה, אתה מצדיק את מה שאני אומר. יש הרבה דרכים לחשב צורות.

השיטה האוניברסלית זה 12 חודשים, חלקי כמה על תעדירה. גם בישראל חשבים ככה. שאני אמרתי לך.

אז בארץ אומרים, יש אסכולה שאומרת, תלות חשב 11 חודש, ושאתה צריך חודש לתיקונים. נכון, אמרתי. יש גם כאלה שאומרים, בוא תכניס גם את ההוצאות הנלוות של העורך דין, של המטווח, של המדבר.

אמרתי, יש הרבה דרכים, אבל השיח האוניברסלי, פלוס מינוס זה זה. אז גם אני מקווים שאמרתי, שישה אחוז, אם תיקח אלף יורו סחירות, כפול 12, זה 12 אלף, חלקי 12 חלקי 200, אתה תגיד שישה אחוז גם כן. זה שישה אחוז גם על התזרים האונית שלך, וגם על הדירה, דרך אגב, בצירוף מקרה.

עכשיו, מה יותר מעניין, זה לא משנה אם יש לך 200 יורו או 300 יורו, זה לא מעניין. אם יש לך 100 יורו, מה שאומרת לך זה הגדלה אונית. אם הדירה עלתה 200, ואתה, והדירה עלתה בחמישה אחוז בשנה, שזה מוצא שם בעשור האחרון היה 7 אחוז, בשנתיים האחרונים היה 15 אחוז, אבל נגיד שבעה, חמישה אחוז, בסדר שאני אקח עכשיו את זה.

חמישה אחוז זה עשרת אלפים יורו. אנחנו הבאנו כמה? 60 אלף יורו לעסקה? אנחנו מדברים פה כמעט על 15 אחוז עליה אונית. זה מה שאני מסביר.

בעסקה השמרנית. שבאים, שבאים משקיעי שוק ההון, ואומרים לי, איתנו תתחיל בשישה אחוז, עד שם אנחנו יודעים לבד. אני אומר להם, רגע ואני עושה חמישה עשר אחוז, אומרים איך, אבל אתה עושה שני אחוז.

אמרתי לא, אנחנו צריכים גם להתחשב בעליות הערך. גם תודה שאריק מירובסקי ראיין אותי לגלובס על העניין הזה. בסוף היום ההשקעות בנדלן, בעיקר בארץ זה לעליות ערך.

המשמעית. אבל הבעיה בישראל, שאלים ישראל, ואני שוב, מי שקונה בישראל אני מבין אותו, כי הוא רוצה את הקרבה, שזה בעיקר עליות ערך, שזה כאילו. אמרתי.

לא, אבל המצב הוא שאתה נמצא בו, אתה יכול למצוא את זה שלך, אם לקחת משקנת מלאה, או אפילו חצי, אתה יכול למצוא את זה שלך בתחזרים שלילי, כל חודש, שזה מעצבן. אני לא רוצה בהשקעה להיות בתחזרים שלילי בסופו של דבר, ולמצוא השקעות בישראל שאתה לא בתחזרים שלילי, זה כבר לא כזה פשוט, זה מאוד מאוד קשה. זה היום, גם היום, שאני מייעץ לאנשים, השאלה באיזה שלב ולאן אתה בונה את החיים שלך, ואיך אתה רוצה, ואם אתה רוצה יום אחד לגור בדירה שלך, ואתה צריך לחשוב איך לעשות את זה.

למד גורים זה ככה, זה פילוסופיה אחרת, אמרתי, ברגע שאתה מכריס את הלמד שלנו מגורים, זה פילוסופיה אחרת. אנחנו יכולים לדבר, אתה ואני, כמו שאני רואה, הרבה מאוד, ולדעתי, עוד פעם, אתה יודע, לקחו מאיתנו את השליטה בזמנים פה, כן, בהקלטה, אז אנחנו כבר, לדעתי, אנחנו צריכים תכף לסיים. ואנחנו יכולים לדבר, לדעתי, עוד נעשה כמה פרקים.

בשמחה, אני איתך. אז אני עכשיו רוצה ככה באמת להגיע לסיכום. היום אני בא אליך, ואני אומר לך שאני רוצה להשקיע, איך אתה מכוון אותי? אני קודם כל מסתכל מי אתה, הרבה לפי שאני שואל אותך בין כמה אתה, גיל שונה, רמות סיכון שונות, חשוב להבין את זה.

מה המטרות שלך בחיים? הרבה פעמים אנשים באמת אמרו לי, אורי, אני מחפש שקט, שקט בשבילי שווה הרבה. יכול להיות שאני אגיד לך, גיל, אל תקנה דירה אפילו. דירה, יש בה התעסקות רמה כזו או אחרת, אני אגיד לך, עזוב, בוא נשים לך את הכסף, איזה מכשיר פיננסי פשוט, שקט.

אז אתה אומר לי, לא, אורי, אני רוצה לקנות דירה. אז אני אומר, סבבה, הקרבה משנה לך, אתה רוצה להגדיל את העון, אתה מחפש קאש פלואו, אין תשובה אחת. אם אתה אומר לי, אני רוצה קאש פלואו, אז אני אגיד לך, אוקיי, אז בוא נסתכל טיפה יותר על כפריסין ויוון, כי אתה תביא יותר עון, בלי מימון, מימון לא מיימת לך.

הרבה אנשים אומרים לי, אני לא רוצה להשקן את הנקודה, לא רוצה, לא רוצה לשאול בשקט בלילה בלי מימון, אני לא אגיד לו, תיקח, אני אקבל לעצמה שאתה אומר, קודם כל התשובה היא נמצאת אצלו, אולי הוא לא יודע להסדיר. בן אדם צריך לחיות עם ההשקעה, ולי יש כלל שאומר, ההשקעה צריכה להתאים לבן אדם, ולא הבן אדם צריך להתאים להשקעה. ברור.

תראה, אני שמח שאתה גם חושב אותו דבר. אני חושב חל משמעית, אני חושב שזה בדיוק ההבדלים בין חברות שמשווקות, לחברות שמלוות. שמשווק, אתה בא למגישה, הוא פותח לך מצגת, הוא אומר לך, זה הפרקטטור, תקנה, אסור לך לצאת בלי שמחרת, אני אומר הפוך, ליווי, זה תלוי בך, אני צריך להבין באמת, מה המטרות שלך בחיים, להתאים את זה אליך, זה כמו שאתה אומר, אתה רוצה לגור שם ממך, אתה רוצה אולי לא לגור, אתה רוצה להיות שם, מה המטרות שלך הכלכליות, מה התקציב שלך, מאיזה סיכון אתה רוצה לישון בשקט בלילה, כי שוב, תקציבים שונים, משקמים שונים, תקציבים שונים.

תראה, אני עשיתי הבוקר, העליתי, אז אנשים ידעו מתי אנחנו הקלטנו, העליתי סרטון לטיק טוק ולאינסטגרם, אני חושב שהעולם הזה, כשאנחנו מדברים, אנחנו יכולים להמשיך לדבר, בלי שעשינו אחרות פעולות, אני חושב שהעולם הזה, כשאנחנו מדברים, ואני שמח שיש לי פרטנר, לאותו חשיבה, לאותו קו חשיבה, וזה מראה שזה לא משנה, אם זה השקעות בחול, או השקעות בארץ, זה הכיוון הוא, והבסיס של מה שאתה אמרת לי, אני הרחבתי את המעגל שלי, כדי שאני אביא מוצר יותר מתאים, ללקוחות בהתאם לצורך, ולמי שהם ולכל הדברים. אתה יודע, אני לא אמרתי לך את זה פה, אני סוכן פנסיונים גם, שמתעסק בעולם הפיננסים, אני הרבה פעמים פוגש סוכנים פנסיונים, ואני אומר לו תקשיבו, אם אתם לא תבינו גם בתחום הנדלן, אתם עושים נזק ללקוחות שלכם, חד משמעית. נכון.

כי יבוא לך בן אדם עכשיו, עם מיליון שקל, ויגיד לך אני צריך להשקיע מיליון שקל, ואתה תגיד לו, פה ניסחי סכון, ופה תסיים את זה, או בשוק ההון, אתה לא פיזרת אותו להפיקים שונים, ואתה לא מבין בזה. חלק מההשקעה בשוק, בעולם הפיננסי, זה השקעה אלטרנטיבית. ואז מסוכן.

נדלן הוא אלטרנטיבי, אבל יכול להיות. זה לא נכון, אבל אני עם מילה שאומרים שזה לא נכון, אלטרנטיבי, המילה המונח אלטרנטיבי, זה השקעות אלטרנטיביות, להשקעות מסורתיות, זו הגדרה המדויקת דרך אגב. נדלן מבחינתי, נופל בקטגוריה ההשקעה המסורתית, שוק ההון ונדלן, זה השקעות שקיימות מלפני.

אבל השקעה אלטרנטיבית, זה לא להשקיע בנדלן, אני אומר את זה כל הזמן, שאתה משקיע בקרן, שעוסק בנדלן, זה לא לקנות דירה, זה לא לנות מהמינופה, זה הם, מנהלי קרנות, הם ייהנו מהכסף שלך, והכסף שלך נכנס לסיכון. יש לי משפט בספר הזה, שאתה מחזיק שם, אם אתה מסתכל וקורא את הספר, בסופו של דבר יש משמעות פשוטה, אתה חייב לימוד לשלוט בכסף שלך, אם אתה לא שולט בכסף שלך, כנראה מישהו אחר ישולט בו, וזה סיכון מטורף, וזה הקרנות האלטרנטיביות של דרגת ציינת, אני נגד קרנות אלטרנטיביות, אני לא דיברתי על הקרנות, דיברתי על השקעה, אוקיי, אבל בן אדם שרוצה, בן אדם שרוצה לקנות נדלן, ממש לא דיברתי על נדלן, אוקיי סליחה, אז לא הבנתי את זה נכון, בן אדם שרוצה לקנות נדלן, הוא צריך לקנות נדלן. אני אומר את זה חד משמעית, אני צועק את זה, ואני מסביר לאנשים, את העולם של ההבדל בין השקעה בקרן של נדלן, לבין השקעה בנדלן.

ומי שלא מאמין למה שאני אומר עכשיו, שהבטח את חמשת הפרשיות האחרונות, בשנה האחרונה, כל יומיים קופצת פרשיה אחרת, על קרן שלא נהילה את הכסף כמו שצריך, בין אם נוחלות, בין אם ניהול כושל, וגרמה לאיבוד הכספים של המשקיעה, כשאתה קונה דירה, שוב בהנחה ולא הקצות, חכה ולא באת עכשיו, הסבירות שזה יקרה, אתה צריך להבין, גם כשאני דיברתי על בנדלן בפורטוגל, אנחנו מדברים פה על השקעה שמרנית, אם עושים אותה נכון, זה השקעה שמרנית. תזכור את מה שאמרתי לפני רבע שעות, עשרים דקות, אמרתי, המשקיעים בנדלן, בסוף יש להם את האבנים, נכון. וגם כשהנדלן יורד, כמו שזה ירד ב-2006, וזה ירד באחוזים רבים, באר שבע, בחיפה, ואנשים ברחו, אני לא יודע אם אתה יודע את זה, אנשים, באר שבע, אנשים רצו והחזירו את הדירות לבנקים, לא, לא, לא, הסוחרים המשיכו להיות, אנשים יגרו ברחוב.

המשיך להיות, וזה היה צריך לחזור, ואנשים פחדו ואיבדו את הסבלנות, שהיו תקופות אז, שגם חברות גדולות, של קבלניות גדולות, שהתרסקו בורסאיות וכאלה, אורי קוסקס, תקשיב, אתה אדם מרתק, אני ממש מאושר שהגעתי לפה, ושהיה לך את הזמן לדבר איתי, אין לי ספק, שזה לא פעם אחרונה שאנחנו נפגשים, אני זמין לך, ואנחנו נעשה עסקים. תודה לך. תודה לך.