תמלול אוטומטי נא להתעלם משגיאות

(126) סקירת שוק הנדל”ן בישראל מה קרה ב2024 ואנה פנינו ב 2025? פרק 268-צחי קווטינסקי ודרור אוהב ציון מדרא – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=-EXdkwln8_g

Transcript:
(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי העושק כבר מעל ל34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן קורסים או יעוץ וליווי אישי וצמוד ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ובעולם האזנה הנעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות והיום דרור אתה יודע אחרי שא' מעבר להיכרות שלנו כן אבל אחרי שעשינו לפני שנה פחות או יותר לאו אני כבר לא זוכר מתי עשינו פרק מאוד מוצלח ש אני חושב שהוא היה שונה מכל הפרקים שאני עושה בכלל בכל הפודקאסט ניהלנו שיחה על מצב
(00:50) השוק ביקשתי ממך שניפגש עוד פעם ונראה איך אנחנו לוקחים את השנה המיוחדת הזאת שהייתה ואיין מה לעשות הייתה שנה מאוד מיוחדת שנת מלחמה ובוא נסתכל גם כ קצת קדימה לאיפה שאנחנו הולכים אני סיפרתי לך שאחת הסיבות שגרם גרמו לי לבוא לפה זה היה שאני היום מנסה לראות איפה אנחנו הולכים מה אנחנו הולכים לעשות בנדלן בשנים הקרובות לאיפה זה הולך ואני חושב שלא יכולתי לבחור אדם יותר מתאים ממך גם מהניסיון שלך גם מהידע וגם בקשר שיש לנו בשביל שוכח אז אני כבר אומר לכולם ז הולכת להיות שיחה כללית שיחה חופשית אפיל לא הינו צריכים להתכונן אליה
(01:37) אנחנו ולכלים פשוט לדבר שני אנשי נדלן על נדלן אבל דקה לפני שה ככה ניכנס לשיחה קודם כל אני אשמח אעם תזכיר לאנשים שמקשיבים לנו קודם כל מי זה דרור רוב ציון וכמובן מה זו חברה דרה שזה השם שלך כן ש מוביל חברת השיווק נדלן הגדולה תן לנו כמה מילים על זה ככה בהצגה ונזרום לנושא שאנחנו כל כך רוצים לדבר עליו אחלה קודם כל כיף כיף לראות אותך עוד פעם אני שמח שאנחנו פה יושבים שוב דברים אני חשב שהחיבוק בכניסה אמר הכל נכון ותמיד זה זורם ובאמת לא היינו צריכים להתכונן אז טוב אני דרור אוהב ציון המנכל והבעלים של חברת דרה שחברה שאישתי אותה בלפני 28 שנים
(02:25) בערך ועוסקת בשיווק פרוייקטים בנדלן בכל הארץ פריסה די רחבה אנחנו בין השלוש חברות הגדולות בארץ על פי bdi בעולם שלנו ואנחנו נוגעים בתחום המגורים בכל הז'אנרים האפשריים מיוקרה ומגדלים ועד צמודי קרקע וגם מרכז הארץ גם פריפריה שווקים מאוד שונים ומשתנים לקוחות מכל הגוונים גם דתיים גם חילוניים גם חרדים אנחנו נוגעים בהמון המון דברים ולכן הפרספקטיבה שלנו היא רחבה מעבר לזה אני גר בראות נסוי פאב לשלושה זה החלק הכי חשוב זה החלק הכי חשוב אתה יודע אנשים לפעמים לא מבינים למה אני אומר להם בפרק לא הייתי צריך להגיד לך את זה לספר את זה
(03:16) אנשים לא מבינים שאנחנו בנויים בסוף אננו אנשים מסתכלים עלינו בפן האנושי ובסופו של דבר זה החיבור החיבור של בני אדם ברור תמיד אני אומר שהדבר הכי חשוב שעשיתי בחיים זה שעשיתי משפחה שום דבר אחר הכל ר משחק אה בוא אז אני רוצה ישר לצלול לנושא קדימה אנחנו אחרי ואני רוצה ללכת דווקא מהשנה שעברה אנחנו אחרי שנה מאוד קשה שנה של מלחמה שנה שאנשים במילואים מאות ימים שנה של מאבקים כלכליים שנה של הוצאה כלכלית של המדינה שנה שהנן די לא ידע מה מה מה איפה הוא הולך נכון שהיו לנו הרבה אם אנחנו מסתכלים על מכירות של דירות חדשות ותכף נבין למה תן
(04:07) לי איזה סיכום נקודת ראייה שלך מה קרה לנו ב-2022 תראה אנחנו סוגרים שנה קצת יותר מהשבי לאוקטובר וזה באמת נורא מעניין להסתכל על זה בשבי לאוקטובר נחת עלינו גרזן משרדי המכירות שלנו נסגרו ולא צריך לספר לאף אחד מה היה ובמשך שלושה חודשים היה לא יודע אפשר להגיד דרופ בפעילות שלנו של 90% או שלכולם מהזה א וכבר אתה יודע אתה מתכונן נפשית לשנה מאוד מאוד מאוד קשה וינואר התאוששות משרדי המכירות נפתחים התנועה חוזרת רוכשים דירות חדשות התותחים רועמים מצד אחד א החדשות קשות אנשים מאבדים את יקיריהם יש אנשים פצועים יש משפחות מפונים יש הרוגים יש מפונים אבל א שוק הנדלן עובד
(05:08) אנשים קונים דירות חדשות והייתה בסופו של דבר אני יכול כבר להתחיל לסכם את השנה כי אנחנו בסוף אמצע נובמבר היייתה שנה לא רעה בכלל מבחינה נדלנית אתהה יודע אני רוצה שאבל תיקח אותי ותסביר לי ואתה איך אמרת קודם אתה נמצא על מגוון הדירות איזה סוג של דירות נמכר במיוחד ומי הקהל שאפיין את הקונים אז קודם כל יש פה כמה דברים שקרו אחד תופעות שהם אפשר לציין אותם בצורה מיוחדת זה קודם כל חזרה של משקיעים לשוק אנחנו רואים פעילות ערה של משקיעים מה שקצת ירד אחרי הקורונה בשנת 23 הייתה פעילות יותר קטנה ב-24 המשקיעים חוזרים לשוק ורוכשים דירות ואני לא מדבר על חדשות
(05:57) כן מדבר על החדשות ואני אגיד ד גם למה חדשות ולא ישנות כי שוק היד השנייה לא כזה התעורר כמו שוק הדירות החדשות אני יודע אני מצוי שם נכון וזה בעיקר בגלל שהיזמים הם יודעים להגיב מהר יותר למציאות משתנה וברגע שהם ראו שיש מלחמה וצריך פה להעיר את השוק והם צריכים למכור כי יש פרויקט שהוא בתהליך בנייה בתוך ליווי וכולי אז אז התחילו עם תנאי התשלום המיוחדים של 2080 בהתחלה ואז הגיע ל-190 97 וגם יש כאלה שעשו 9 לא 397 אין יש 793 הרתי אה וזה עזר לאנשים להיכנס לשוק א עם כל מיני מנגנונים של פטורים צמדה וכדי להוריד סיכונים לאנשים ולתת להם וודאות יותר
(06:44) גדולה זה הביא המון משקיים והמשקיעים שאני ראיתי זה לא דווקא אתה יודע משקיעים עכשיו תחשוב סופר מתוחכמים זה בסוף א אנשים משקי בית שיש להם ון עצמי של איזה 400 500,000 שק שנכנסו לשוק השאלה השאלה אני מכביד עליך כאן השאלה אם נכנסו אלה שיש להם באמת 500,000 שק ויודעים גם אחר כך להשלים את השני מיליון שקל או השאלה אם נכנסו ונכס ואני יודע שנכנסו גם כאלה שהלכו לקחת הבה על חשבון הבית שלהם 500 אז אתה יודע מה שאמרת עכשיו זה סופר חשוב תן לי רגע דקה אני אמשיך את הסקירה ואז אני אחזור לזה כי חוץ מהמשקיעים מי שקנה א מזהה זה המון
(07:27) זוגות צעירים שקצת קצו בהמתנה לכל ה דיור לשתקן דיור למשתכן מחיר מטרה וכל זה הם חזרו לשוק בגדול המון המון דירות ראשונות מכרנו בשוק החופשי חזרו או לא חזרו אפשר להגיד התעוררות מאוד גדולה אצל תושבי חוץ זה הורגש דווקא לא בתחיית השנה לקח קצת זמן אבל לקראת אמצע השנה כבר היו רכישות מוגברות של תושבי חוץ דרך אגב סליחה שאני פותח סוגריים עכשיו אחרי המומות שראיינו באמסטרדם ובפריז אנחנו מרגישים איזשהיא התגברות אתה מרגיש את זה פה כן אני מרגיש את ההתגברות בתושבי חוץ כבר אפש שלה עם המאורעות האחרונים למרות שאנחנו קצת אחריהם האם זה לא נתן עוד
(08:09) דחיפה אני חושב שזה הדחיפה הגיעה כבר לפני כן אני לא יכול לזהות לך בדיוק עכשיו מה שקרה באמסטרדם אם זה ישפיע אבל אבל אתה וד נו נמצאים תחת אנטישמיות בדיוק כבר זה התחיל הרבה לפני וגם תושב חוץ כל ה עד שהוא כשהוא מחליט לפעול עד שזה מתבטא ברכישה בארץ זה לוקח זמן אתה יודע בכל זאת הוא צריך לבוא לארץ הוא צריך מתווכים הוא בודק נכסים בהתחלה באינטרנט בודק פרוייקטים שולח מיילים בסוף הוא מגיע בסוף הוא רואה לוקח את הזמן של זה לכן זה לא לא הרגשנו את זה בינואר אבל ביוני כבר היו רכישות מהאי יוני רכישות של תושבי חוץ שזה גם כן תרם את חלקו ובכלל אני חושב שאנשים
(08:49) מבינים היום בארץ מי שטיפה מבין מבין את הבעיה העיקרית של שוק הנדלן וזה הפרש בין ביקוש לעצה יש לך ביקוש קבוע כתוצאה מצרכים כן של אנשים שמתחתנים מתגרשים ילודה טבעית וכל הסיפור הזה שיש לנו גם ביקוש ממתין שאתה אמרת את זה קודם של אנשים שקיוו שהם יזכו באיזה שהם הטבות נכון מול עצה קטן כי המדינה לא מצליחה לספק כרגע את העצה הטבעי המספרים הם בערך משהו כמו 70 אל דירות צי חדשות בשנה בישראל זה אחת הסיבות שבדור למשתכן היה 70 אל להגיד הנה אנחנו עונים על הצורך כולם מכירים את המספר לדעתי הצליחו להגיע לזה רק שנה אחת רוב השנים האחרונות הרה שנים פחות מ-70 תמיד הם פחות
(09:42) מ-70 לכן תמיד כל הזמן הפר הולך וגדל ומי שמבין את זה מבין שהפער הזה בין ביקוש לעצה הוא יוצר לחץ מחים כלפי מעלה ואנשים באמת מבינים שוזה את יודע מה מה זה מבינים הציפיה ובכלכלה הציפיות מניעות את השוק זה אנחנו יודעים הציפיות הציפיה של האנשים זה שהמחירים הולכים להעלות ולכן הם הולכים לקנות כי הם מצפים לזה שבעוד שלוש שנים או ארבע שנים הם יפגשו מחירים הרבה הרבה יותר גבוהים מהיום וכשאתה נותן להם להיכנס לשוק עם תנאי תשלום טובים לשים 10 או 20% בהתחלה אז זה מתבקש עכשיו נחזור רגע לשאלה הקודמת שלך ה-1990 הוא מנגנון נפלא 2080 1090 זה מנגנון נפלא לנו כאנשי
(10:29) שיווק ויש בו גם הרבה שכל כי אם אני מוכר דירה לעוד שלוש ארבע שנים וזה מה שקורה היום לאור זה ש אין פועלים ואין זה אתה יודע תריכה אכלוס רק מתרחקים פעם היינו מוכרים דירה ל-24 חודש היום אנחנו מוכרים לארבע שנים ארבע שנים לפעמים גם חמש שנים כי היז מתחיל למכור עוד לפני היתר יש לו החלטת ועדה כי הוא רוצה לעשות פריסל ולייצר את המכירה הראשונית ואת ההיתר הוא יקבל בעוד שנה וביצוע היום שהיה פעם שנתיים שלוש הוא צריך קצת לש ם מהעלויות של המגרש שהוא קנה ובדרך כלל הוא קנה אותו במימון והריבית עלתה לו הריבית עלתה לוכן נכון ולכן אנחנו מוכרים היום דירות לעוד
(11:09) ארבע שנים בין שלוש לחמש שנים ואז אתה אומר לעצמך מאיפה ישלם לי הרוכש אותה משפחה שרוצה לקנות דירה לא משנה אם הוא משקיע לא משנה אם הוא זוג צעיר ולא משנה אם הוא משפר דיור איך הוא ישלם עכשיו מסלול תשים ליניארי מאוד קשה אם אין לו דירה אז הוא מזכיר דירה אז איך הוא ישלם יש לו עון עצמיות צריך משכנתה אווא תחיל לשנות את המשכנתה מהיום או יקח גריס יפה אם הוא משפר דיור הוא צריך למכור דירה אז ימכור אותה היום אוא ימכור אתות השנה לפני שהוא עובר אז גם הוא צריך את התנאי תשלום האלה ואם הוא משקיע הוא רוצה לעבוד עם הכסף אז הוא גם לא רוצה לשים את כל הכסף
(11:44) ולחכות חמש שנים זאת אומרת זה מתאים לכולם זה נפלא אממה כמו שאתה אומר אנשים אולי לא אחראים שלא מספיק חושבים נכנסו לתוך הפוזיציות האלה לפעמים כשהם הם לא באמת יודעים לסיים את העסקה אם אתה שם היום 10% ואתה אומר טוב אני אמכור קצת לפני שאני אקבל את הדירה ואתה סומך על זה שהשוק יעלה ויפצה אותך ותעשה פליפ ותרוויח הרבה כסף זה מסוכן מאוד אגב מזה בנק ישראל מותר הו תגיד מסוכן תסביר למה זה מסוכן בל שאחד הדברים שמילאו לאנשים את הראש אתם תמכרו לפני לכולם אמרו הבטיחו השבת ערבויות הבטיחו כל מיני הבטחות עזוב את כל העניין הטכני שהסבת
(12:29) רויות וזה דבר קשה וזה תהליך מאוד מורכב בירוקרטי לעשות את זה אבל מי אמר בכלל שתצליח למכור באותה תקופה שאתה צריך למכור אתה יודע אנחנו מדינה משוגעת א יש א מכרו את זה באותו יום יציעו איזה עשרות לידך א' יכולים להציע הסרות לידך ב יכול להיות שיש משתנים אקסוגניים כמו מלחמה כמו קורונה כמו כל מיני רגול שיגידו לנו את זה אנחנו חווינו את זה אנחנו כ ארבע שנים רק בתוך זה כמו כל מיני רגולציות מספיק ש לפיד לפני כמה שנים אמר מם אפס הוא הולך לעשות ואז חצי שנה השוק לא מחר דירות אז אתה לא יכול לדעת מה יקרה ואז דווקא כשתרצה למכור
(13:08) את הדירה אולי לא תצליח ואז אתה יכול להפר הסכם ואז יכולים לבטל לך את החוזה לחלט לך את ה1 א פיצוי מוסכם ואתה יכול להפסיד כסף אז לכן אני אגיד לך מה אנחנו עושים אנחנו כחברת שיווק וגם יזמים אחראים זה מה שהם עושים אנחנו לא נותנים ללקוח לחתום על הסכם בתנאי תשלום של 1090 אלא אם כן הוא עבר חיתום בבנק אנחנו שולחים אותו קודם כל לך קבל אישור עקרוני לאותה הלוואה מסובסד שאנחנו הולכים לתת לך כדי שתוכל לשלם לפי 1090 וגם תפעיל את הגבה ואנחנו שולחים אותו לבנק והבנק עושה לו חיתום הבנק יודע לבקש ממנו תלושי משכורת וחשבונות בנק ולראות שהוא מסוגל
(13:53) לעמוד בעסקה לראות מה מקורות הכסף שלו וכשהבנתי לול אנחנו מכתימים אותו על חוזה עכשיו אם אתה עובד ככה אז א אין בעיה אתה מצמצם מאוד את הסיכון הסיכון הופך להיות מאוד מאוד קטן כי הבנק בדק אותו ישלך יש לו 10 אבל אני עדיין חייב לקחת אותך לעוד שאלה עכשיו שאנחנו ורים סיכון גם תשאל סיכון למי אם זה אם אתה מדבר על הכובע של היזם אם היזם עשה חיתום הלקוח שים לו 10% ולקח עוד הלוואה מסובסדת של עוד נגיד 20 30% וזה נכנס לתוך הליווי זם אין לו סיכון יש לו מספיק כסף בתוך הליווי גם אם מחר הוא לא ישלם הוא יכול להיפרע מכל הנזקים שיש לו אם זה הבנק המלווה גם אין לו סיכון הוא
(14:41) קיבל את הכסף למי יש סיכון לבנק שנותן משכנתא כן הבנק שנותן משכנתא הוא יש לו סיכון ולכן בנק ישראל הזהיר עכשיו את הבנקים אבל אם הבנק עשה חיתום כמו שצריך ובדקת לקוח אז ממה נפשך אני חייב לשאול אותך את השאלה אתה יודע אנשים לכאורה בעצם שהקבלן עכשיו הוא היזם מקבע מחיר ואך אמרת אנחנו מוכרים פרוייקטים לארבע שנים ככה אמרת אני מצטט אותך זאת אומרת שהוא לקח בחשבון את המחירי נדלן העתידיים הוא לקח בחשבון שזה המחיר שהוא לא יכול לסגת ממנו זה המחיר ואנחנו יודעים לדוגמה שעכשיו עלו תשומות הבנייה עלו עלויות הבנייה עלו בצורה נוראית לא רק שהם
(15:26) עלו גם אין מספיק פועלים עלות העובד אני עכשיו צריך לשפץ דירה בירושלים ללקוחה שמעתי את המחיר של הרצף עברתי לפרקט לא דירה שלי אז אני אומר איך הגן על עצמו היזם שהוא לא יהיה במצב שהוא לא הכסף לא יספיק לו לגמור את הפרויקט שהמחיר של הדירה באמת יכסה את מה שתעלה לו באמת קודם כל זה בהחלט בעיה זה שעלויות הביצוע עלו בצורה כזאת זה בהחלט בעיה אז קודם כל כל יז בדרך כלל לא מוכר את כל הפרויקט בד one אז אם הוא מכר כבר נגיד 20% מהדירות ואז הוא הוא מבין שיש לו מה שנקרא עליה חדה בעלויות הביצוע הוא ישר מתקן את מחירי הדירות שנותרו וזה עוד אחד
(16:14) מהדברים שמשפיעים על מחירי הדיור ברגע שאתה רואה עלות ביצוע גבוהה כל היזמים התאימו את המחירים שלהם לעלויות הביצוע ום הוא עדיין לא התחיל את הפרויקט אז הוא מראש לוקח את זה בחשבון ואם הוא בתוך הפרויקט אז הוא אז הוא כבר א אז הוא כבר מתקן ואם הוא כבר בתוך הסכם ביצוע כן אם הוא כבר בתוך תהליך הבנייה אז לרוב כבר הקבלן לא יכול לשנות לו את את העלויות אלא אם כן אתה יודע גם זה שמעתי לפעמים שקבלן בא ואומר סגרתי איתך לפ ליזם סגרנו לפני שנתיים מחיר אב אני לא מסוגל לעמוד בו צריך להוסיף זה קורה אז זה קורה אז יכול להיות שיזם בפרויקט הספציפי הזה
(16:55) עקב עליות ביצוע שעלו ירויח פחות זה גם קורה אבל ד בגל שיש מערכת של ליווי פיננסי הפרוייקט הסתיים אני רוצה אני רוצה לנצל את זה שאני יושב איתך והרי ברור לכולנו שבמהלך של היצירה של הרוקט של התכנון של הפרויקט לך יש אחד התפקידים החשובים אתה כאיש השיווק אתה שותף בכל המערך של התכנון והכל כן והשאלה היא שהיום מוציאים פרויקט כזה לשיווק עם כל הפסלים שכולם פגשו כמה מתוך הפרויקט הוא מוציא לפרי סלים היזם בדרך כלל ממוצע זה לא כולם וכמה הוא משאיר לעצמו לסוף באמת לתקופה שהוא ימכור בעצמו בסוף קודם כל בדרך כלל פריסל בתחילת פרויקט זה בערך 20% מהדירות כן אבל זה לא
(17:46) המצב שעכשיו היה שיוציאו הרבה מאוד דירות נכון אפשר להוציא תמיד יותר אבל בגדול 20% גם בתוך הפייסל צריך להבין יש מנגנון של עליית מחיר זה לא שאומרים עכשיו אני נותן מחיר לפריס וכל הדירות אני אמכור באותה באותו מחיר אלא בדרך כלל כל כמה דירות אנחנו מעלים קצת את המחיר בהדרגה בעדינות אבל מעלים כדי באמת לתת ייתרון למקדימים אנחנו רוצים לייצר בסוף מצב שכל מי שמקבל החלטה מהר ירוויח אז אנחנו מנצרים מנגנון של כל כמה דירות שנמכרו המחיר קצת עולה ובדרך כלל אנחנו לוקחים אם הקבלן גם כשיש לו יודע פרויקט של 500 יחידות הוא לא מתחיל לבנות בדרך כלל את כל ה 500 הוא
(18:27) מתחיל לבנות 100 או 200 על ה-200 האלה אומרים 20% בוא נגיד 40 דירות אנחנו רוצים למכור בשלב הראשון קדימה יוצאים ממחירי פריסל וגם בשיניים זה מה שקרה בפועל בתקופה הזאת אנחנו ראינו שהייתה השתוללות של פריסים בכל מיני קבוצות בכל מיני מועדונים כולם מכרו פריסל וכולם ניקו את השוק פריסל זה פריסים זה הכל ה פריסתו באותו מידה זה כן אתה לפעמים גם יכול לעשות מהלך מכירות שאתה לא בתחילה פרויקט בוא פריסל זה בדרך כלל בתחילת פרויקט זה פריסל לפני לפני שאתה יוצא באופן רסמי לשיווק אתה עושה פריסל פריסל זה גם יכול להיות שם נרדף למכירה גדולה שאתה עושה
(19:10) מכירה נכון אז זה גם יכול לקרות שלפעמים באמצע פרויקט אתה בא ואומר אני עכשיו הולך לעשות איזה מהמהלך אגרסיבי מבחינה שיווקית כדי להכניס לייצר איזה אתה יודע בלק של מכירות אני רוצה למכור עכשיו 30 דירות למרות שאני באמצע הפרויקט אז בוא נעשה מהלך ניתן הנחה ניתן תנאי מימון ניתן הטבות כאלה ואחרות אבל בדרך כלל לזה אנחנו לא קוראים פריסל אבל פריסל בדרך כלל אמיתי מי שרוצה להצמד זה באמת מכירה מוקדמת בדרך כלל היא גם תהיה לפני היתר בדרך כלל היא תהיה במצב שהווינדוס ראשון בנאמנות עד שהלוו יפתח ו וזה באמת הזדמנות אני רוצה את יודע אני
(19:53) לא רוצה שנמשיך לדבר כל הזמן רק על הפיסיים ל שיש לנו עוד הרבה על מה לדבר אבל יש נושא שמקשיבים לנו עכשיו הרבה מאוד מאזינים ואחד הדברים שלא יודעים כולם להתמודד איתו זה הקטע שיש באמצע הלוואות קבלן ואני אשמח לשמוע מה דעתך על זה אתה יודע יש הרבה פרוייקטים שאומרים לך טוב עכשיו אתה לוקח 793 1090 בוא ניתן לך גם הלוואת קבלן אם אתה יודע לתת לי את התיחסות לזה בוא נבין מה זה ההלוואות קבלן מאיפה זה נולד ה-28 יש מכירה ב-280 בלי הלוואת קבלן אבל זהזה קשה יזם כי הוא גובר רק 20% מהלקוח הוא צריך לבנות שלוש שנים ויקבל את ה0 בסוף הרוקט ואז עלה הנושא של הלואות קבלן
(20:40) מה זה הלוואת קבלן זה בעצם משכנתה סוג של הלוואת בלון נקרא לזה שהלקוח לוקח זה לא הלוואת קבלן זה הלוואת לקוח זה הלוואת לקוח קודם כל המונח הלוואת קבלן למה הוא נקרא הלוואת קבלן כי הקבלן משלם מראש את הריבית את הריבית וההצמדה על ההלוואה בסדר הלקוח לקח נגיד הלוואה הלוואת קבלן של מיליון שקל ונגיד שתקופת הבנייה היא שלוש שנים הבנק בא ואומר הריבית צריכה לעלות נגיד ריבית והצמדה 150 אלף שקל היזם משלם את ה-150 אלף שקל האלה לבנק מדי one הלקוח לקח מיליון שקל הכסף נכנס לתוך חשבון הליווי הקבלן הקבלן מבחינתו קיבל את הכסף בליווי זה ישמש אותו להורדת אשראי
(21:28) ולבניה וכולי הלקוח המיליון שקל הלה לא עלו לו כלום אמנם זה על שמו ההלוואה אבל הריבית שולמה מראש על ידי היזם כשיגיע מועד הפרעון שזה יהיה ממש בסמוך לאכלוס בעוד שלוש שנים הוא יהיה חייב מיליון שקל הוא הוא יהיה חייב להחזיר את המיליון שקל איך הוא יחזיר אותם או שהוא יפרוס אותם כמשכן ל-30 שנה או שיש לו הון עצמי ממקור אחר שהוא יביא את השוש מיליון שקל ויחסה אותם למה זה ון וון כי הלקוח מבחינת הלקוח זה לא עלה לו זה כמו 20 0 הוא לא יצטרך להביא יותר כסף מאשר אותם 10% שהוא שם בהתחלה נהפוך וד אפילו יותר טוב מ-280 כי כשיש הלוואת קבלן בדרך כלל נותנים 1090 אז
(22:08) הוא שם רק 10% ון עצמי לקח הלוואת קבלן אומנם ההלואה היא על שמו ו על האובליגו שלו אבל הוא לא משלם את הריבית והוא מקבל עלי הרבות חוק מכר כן כי הכסף נכנס לליוי הוא מקבל עלי הרבות ח ששים ש מ מקבל לערבות על פי חוק מכר זה מוגן היא לא עלתה לו שקל היא הלוואה על שמו הוא חייב את הכסף אבל הריבית שומ שם הקבלן לפשוט את הרגל עדיין יש לו את ההגנה של ערבות חוק מכר חד משמעי לכן אין לו סיכון ווזה וון ווין הקבלן קיבל יותר כסף לליווי הלקוח שילם רק 10% במקום 20% ונהנה תנאי התשלום המיוחדים האלה ובעוד שלוש שנים קרוב לאכלוס הוא ימיר את זה
(22:52) במשכנתא הוא ישלם זה מנגנון מאוד יפה עוד פעם בתנאי שעושים חיתום אחרת בנק למשכנות יכול להנס ככ שמח שאתה חוזר על זה כל פעם וכל פעם ב ש זה דבר שאני צועק אגיד לך אתזה נחרצות יזם שלא שולח את הלקוחות לעשות חיתום בבנק לפני שהוא מחתים אותם על חוזה זה חוסר אחריות לדעתי זה חוסר אחריות אנחנו ממש עומדים על זה מבקשים את זה ואני אגיד לך רוב החברות מה זה הגדולות בטח לא נע לי להגיד ך לא נעים לי להגיד לך אבל אני אומר את זה ואני מאוד מווה שאני אתבדה אבל אני לא חושב ש להתבדות שאם אנחנו נסתכל בעוד שלוש שנים או שנתיים וחצי יהיה הרבה בכי בהרבה מאוד מקומות
(23:36) שאנשים נכנסו את עצמם לכל מיני הלוואות ואתה יודע אני עשיתי עשיתי פודקאסט וגם זום עם מגן קרדיט שהם נותנים הלוואות למי ש למי שלא עומדים בתנאים צריכים הלוואות מיוחדות הם ריביות נוראיות והוא בא לצעוק הד המנכל תפסיקו אני לא רוצה לטפל בכם תשמרו על עצמכם תקנו בחוכמה אבל אני רוצה להמשיך איתך על שאחרת אנחנו נעצר אז ראינו בשנת 2024 שלכאורה השוק התעורר בזכות המכירות האלה של הדירות החדשות בזכות הפרסים ומה שקרה וגם המכירים הלו לא ראינו לא ראינו תנועה ערה ואני יכול להעיד על זה בתחום של יד שנייה נכון ועכשיו השא הגדולה לאן אנחנו הולכים
(24:31) ב-2025 שברקע א' אנחנו עם מלחמה שעוד לא נגמרה אנחנו ם הזהרות כבר שולחים להקפי לנו את המדרגות מס רכישה מהם הולך לעלות ב מם הולך לעלות באחוז לאן אנחנו הולכים קודם כל כל מה שאמרת עכשיו יקר עוד יותר את הדירות זא אומרת אתה מוכן להגיד זה עוד פעם כל מה שאמרת עכשיו יגרום להתייקרות של הדירות עוד למה איזה דירות יד שנייה או יד ראשונה א כולם אני חושב שהדירות החדשות בוודאות ביד השנייה זה שוק קצת אחר זה שוק שהוא הוא מגיב פחות מהר משוק הדירות החדשות הוא יותר איתי בתגובות שלו אבל בסוף זה זה זה שווקים קשורים אחד לשני שבשוק של הדירות החדשות זה אש אנשי
(25:27) עסקים ופה זה פחות נכון זה יזמים שמתאימים את עצמם ואנשי שיווק שמתאימים את עצמם ומוכר המוכר בדירת יד שנייה הוא אתה יודע יכול להיות מישהי שהיא יכרת בית או לא יודע מה או מישהו שמתעסק בעולם אחר לגמרי והוא לא בקיא בכלכלה ואז הוא מבקש איזה מחיר והוא נתקע עליו איזה כמה חודשים עד שהוא מגיב יזם מגיב מהר בדרך כלל רוב היזמים בדיוק אבל בסוף זה חייב להגיע לשוק היד השנייה כי זה לא יכול להיות מנותק לא זה אחד אחרי השני ברור אם השוק הדירות החדשות עלה זה סוף יבוא לידי ביטוי גם בשוק הדירות היד שנייה אבל זה לוקח קצת יותר זמן אז מה שאני אומר כרגע לאור זה
(26:06) שהריבית כנראה אני לא רואה אותה יורדת בקרוב כי האינפלציה לא יורדת האינפלציה יש אפילו דיבור על זה שהיא תעלה בגלל שהמדד של תחילת שנת 24 היו נמוכים ולכן א אתה יודע איך זה עובד מודדים תמיד את האינפלציה לפי ה-12 חודשים אחורה קצב אינפלציה שנתי אז אם היה ב-2 ותחילת 20 ומדדים נמוכים אז יש סיכוי שבתחילת 25 המדדים יהיו יותר גבוהים ואז קצב האינפלציה השנתי גדל זה המנגנון ולכן האינפלציה הולכת להרים ראש עוד יותר ממה שהיא עכשיו קצת ואז אני לא רואה שהריבית יורדת כל כך מהר ועלויות הביצוע אני לא רואה שפותרים את זה כל כך מהר כי נושא של
(26:50) שוק העבודה זה לא פשוט לפתור את זה את כל הנושא של פועלים אתה יודע לא רוצים להכניס פלסטינים מצד אחד להביא עובדים זרים גם אני לא רואה שמביאים במסות זה גם דבר שיקח זמן לפכור נושא של העבודה הפלסטינית בישראל נגמר לדעתך הרבה זמן תראה עכשיו שאנחנו רואים מה קרה ואנשים נבלו מזה אנחנו רואים גם הרי בגלל זה את ההתפתחות של הימין הקיצוני כן נכון כל המשמעות שלו אנשים חוששים תקשיב זה לא דבר פשוט נכון אז לכן כל הדברים האלה תחפו את השוק עוד למעלה עוד למעלה מצד שני הנושא של א ה 90 ו0 יכול להיות שטיפה רוסן מה שיקשה יותר על המחי למה ירוס בג בגלל בנק ישראל בנק
(27:35) ישראל כרגע לוחץ קצת לרסן את הדבר הזה או לשים לו קצת לימיטים אתה יודע כל מיני גבולות כאלה ואחרים אבל בסופו של דבר זה לא יופסק לגמרי אני מעריך שזה ימשיך אולי תחת יר פיקוח תחת יר בקרה אז אני בסך הכל אופטימי על השוק אני חושב ש הדבר החזק ביותר במדינת ישראל שהוא לא נפטר זה הפער בין ביקוש לעצה וכל עוד שזה יהיה קים השוק ימשיך לנוע לשם השאלה אם לציבור יש את הכסף ויש את היכולת אתה יודע אנשים עכשיו היו במאות ימים של מילואים למרות שהרוויחו במילואים לא רע אבל גם המדינה שילמה כספים שאני לא יודע מאיפה היא תחזיר אתה אומר דבר הולך להיות כן איזה מעגל שהולך להציק
(28:18) לנו על זה אתה אומר דבר נכון אני בטח לא הדמות שיכולה לענות על זה אני הת מנסים להר הייתי בהרצאה של נגיד בנק ישראל לפני איזה כמה חודשים והוא אמר ש שהוא נתן דוגמאות מהקורונה שהשוק הישראלי הוא מדהים ביכולת ההתאוששות שלו יש פה כוחות מאוד מאוד מאוד חזקים שמניעים את הכלכלה והשוק יודע להתאושש מאוד מהר בקורונה זה אחד השווקים שהתאוששו הכי חזק שת משבה את זה לשווקים אחרים באירופה או באזורים אחרים בעולם אני מאוד מקווה שגם פה זה יעבוד לנו אבל צריך לקחת בחשבון יש כל מיני דברים שהם לא בידיים שלנו והם יכולים לפגוע בזה אם תחזור המהפכה המשפטית
(29:03) ואנשים ותהייה בריחה של אנשים פה מהארץ של יזמים יזמי הייטק ו ויכול להיות שהצמיחה תיפגע אם הממשלה לא תעשה תקציב כמו שצריך ל-20 25 תשקיע במקומות שמביאים צמיחה אז מאוד יכול להיות שהתושב תהיה יותר נמוכה ואז באמת יכול להיות שיהיה קשה אני חושב שהממשלה עוד לא מבינה לאיזה מקום היא נכנסה בתקציבים שהיא רק הוציאה למלחמה אני חושב שהתקציב לא ראלי התקציב כרגע שישרו אני שומע המון פודקאסטים של כלכלה וזה הרוב המוכים אים ש לא תחשוב רק בקטע הזה כמה פצועים שמקבלים מיליונים עכשיו על הפציעות שלהם וכמה משפחות של חללים כמה כסף המדינה הזאת עכשיו מממנת בשביל לתקן
(29:51) את מה שקרה אבל ת חשוב יש מספרים הרבה יותר גדולים מהאלה תחשוב כמה כסף זורם למשרדים לא נחוצים יש לך 30 רים בממשלה הזאת לא קיצצו לא הורידו תקציבים של משרדים שהם מיותרים לחלוטין כן כל מי משרדים שהם כנראה לא עושים הרבה ולא קיצצו שם ולא הפנו כסף לדקים עוד משרדים כן ולא הפנו כסף לדברים שמביאים צמיחה ויש לנו בעיות יש לנו בעיות עכשיו א זה מה שאני אבל אומר שאנחנו אנחנו לא באים פה בקטע פוליטי אבל אנחנו מסתכלים אנחנו מנסים להבין מה ישפיע עלינו זה מה שאנחנו מסתכלים ובאמת אנחנו אם הם לא יודעים מה לעשות איך זה ישפיע עלינו קודם כל מה זה
(30:34) הם לא יודעים ביבי כשרצה יודע לעשות הכל פשוט הוא כרגע זה לא ב יש לו יש לו ממשלה שהוא לא יכול לעשות הרבה דברים כי הוא הוא מסונדל ואו שה הסדר העדיפות שלו אחר לא נעים לי להגיד לך אבל היום אין לנו הורים לנושא של לא של נדלן ולא של כלכלה אין לך הורים אין לך אין לך שרים מתאימים כמעט בשום משרד בוא צערי כמעט בשום משרד דבר על הכלכלה עזוב ובכלכלה גם אין לך אין לך סרים מתאימים ולכן אתה לא רואה שבאמת בונים איזה תוכנית לצאת תשמע מלחמה זה חתחת אירוע אנחנו מוצאים בטח המלחמה הזאת בטח אתה מעל שנה במלחמה וכל כל חזי כל המומחים שאני שומע הוצאות הביטחון שהם
(31:15) גדלו הם הולכים לגדול פרמננטית קבוע זה לא שתיגמר המלחמה וההוצאות יחזרו להיות מה שהיו לא כנראה שעוצרות הביטחון גדלות אתה חייב לייצר צמיחה כמו שזה נראה כרגע הממשלה לא עושה בדיוק את הצעדים הנכונים כדי לייצר צמיחה וזה יכול לפגוע בסוף במשק יש אנשים ש העסקים שלהם נפגעו יש עסקים שירדו הממשלה תקווה פחות מיסים תמשיך אה הממשלה תקווה פחות מיסים אם ה אם היא אם היא לא תייצר צמיחה א זה דברים שהם אני קורה עליהם אני לא מומחה למה שאלה מה אני רוצה לשמוע ממך עכשיו אתה משקיע נדלן עזוב רגע שאתה דרור אוהב המשווק ואתה הולך היום להשקיע אתה רוצה
(32:02) לקנות בפרויקט אתה רוצה א מדבר על משקיע אחראי איך אתה צריך להתארגן לזה ואיך אתה צריך לחשוב שאתה נכנס הרי מצד אחד אתה אומר לו למשקיע יש לך פה הזדמנות אנחנו היום בהזדמנות הכל ייעלה זאת אומרת כדאי היום לקנות זה אני חושב הסיכום של הפרק הזה כדאי לו היום לקנות השאלה איך לעשות את זה נכון ואייך להתארגן ואיך לחשוב כדי שלא נעשה אני אגיד לך מה במה אני מאמין אני מאמין קודם כל שבכל מה שקשור למקרו בסופו של דבר מדינת ישראל תמצא את הדרך אם זה יהיו שינויים אם יהיו חילופי שלטון חילופי שרים תמצא את הדרך לעשות את הפעולות הנכונות שצריך לעשות כדי
(32:44) לחזור לצמיחה אנחנו אנחנו חיייבים את זה עכשיו אני לא חושב שאני כמשקיע נדלן שיושב בבית עכשיו ויש לו איזה עון עצמי ואומר מה אני אעשה עם הכסף עכשיו הוא יכול לקחת שיקולי מקרו כאלה גדולים בזה שלו אני אני מסתכל על דברים אחרת בקטע של המקרו אני באמת חושב שזה יפתר גם אם כרגע זה לא נראה והתקציב לא נראה כזה נכון ואין שרים מתאימים בכלכלה זה יפטר עכשיו בוא נסתכל על מה קורה בשוק מה קורה בשוק השוק כמו שאמרנו ביקוש מו לצה עדיין יש את העניין הזה יש תהליך מאוד גדול שקורה ע מדינת ישראל וזה התחדשות של שכונות ישנות ופה אני נכנס לך טיפה טיפה למיקרו זה לא מיקרו
(33:27) זה זה המקרו של המיקרו אתה מוביל אותי לשאלה לשאלה הבאה שלי נראה לי מצוין אני אני מוביל אני מוביל כשאנחנו מדברים על הזדמנויות מה זה הזדמנויות אני מסתכל היום על השוק בישראל אנחנו עוברים תהליך מטורף של התחדשות של פינוי בינוי אתה לוקח ערים גדולות תל אביב ירושלים you it בסדר חולון חיפה ב בת ים לא משנה איפה שאתה רוצה אתה לוקח ואתה רואה שיש פעולות י מאוד של שכונות ישנות שגם היו ממותגות נמוך אני אדבר איתך על ירושלים כי אתה ירושלמי אז כאן וגם אני הרי ירושלמי במקור אז אנחנו אז אנחנו יכולים לדבר על ירושלים בצורה הכי טבעית
(34:12) שיש תיקח שכונה כמו ירושלים יש שכונות כמו קטמונים קרת מנחם עיר גנים זה שכונות שבילדות שלנו הם היו שכונות אפילו קצת מסוכנות קצת מסוכנות קצת בלילה לא היית הולך בביתך שם בתור ילד היית צריך בת שלי הייתה גרה ברחוב קוסט ריקה יפה אני הייתי מאמין את זה שהייתי ילד אנחנו עכשיו יוצאים פרויקט של 600 דירות בקוסטה ריקה עכשיו עכשיו ממש משיקים אותו בעוד חודש והשכונות האלה שהיו שם שיונים מאוד ישנים ואוכלוסיה יותר חלשה וגם באמת קצת לא נעימה אולי בעבר לא היום היום פתאום בונים מגדלים בונים שכונות בונים פסיליטיס מדהימים בתי ספר חדשים תשתיות פארק אזורים ירוקים גנים גני
(35:07) ילדים ובניינים סטיט או ד אר טובי אדריכלים בארץ מריאים לך שם עכשיו פרוייקטים באמת אני אראה לך תמונות אחר כך תראה מה הולך לקרות בקוסטה ריקה ו זה מטשטש את הפערים שהיו פעם נגיד בין עיר גנים לקראת יובל קיראת יובל התה נחשבת ותר ועיר גנים קצת פחות ואם תשווה את זה אחר כך לרמת שרט או לרמת דניה אני הולך איתך יותר ביותר לכיוון המרכז ואני אומר השכונות האלה הפער מחיר בינם לבין השכונות האחרות שנחשבו יותר הולך ומצטמצם אם פער היה הפרש של בין 20 אל שק למטר ל40 אל שק למטר היום כבר הפער הצטמצם וירד אולי ל-1,000 שק למטר רפרש בין בין הש במקום 20
(35:58) אל בעבר כן א או ירד אפילו ל-5,000 שק תלוי בין איזה שכונה לאיזה שכונה אתה משווה וזה שאתה מסתכל על ירושלים במקרו שכונות פריפריאליות גילו שהייתה שיש לה אזורים שהיו מאוד מאוד זולים אתה יודע מה הולך לקרות בגילו אלפי יחידות דיור אלפי יחידות דיור היום יוזמים בגילו גילו מתחדש ש אתה לא תכיר את גילו כן אבל תזכור שגם גילו גילו מ מקבלת את הרכבת הכלה היא קיבלה את כביש הטבעת היא קיבלה הרבה מאוד יתרונות נכון שעזרו למה שהולך לקרות שם בדיוק אבל גם קירת יובל קיבלה את הרכבת הקלה שעוברת ומגיעה עד דסן קרם וגם גישה נוחה לבגי לא אבל אם אתה מסתכל אם אתה
(36:39) מסתכל על גילו שהיא כמו עיר כן בגודל של נכן גילו לפני 10 שנים שש שנים אפילו היה קשה להגיע אליה עד שפתחו את כביש הטבעת היום פתאום היא הפכה להיות שכונה מרכזית נכון שקל אני שאני נוסע לחמותי אני נוסע בחמש דקות מבית הקרם זה לא הה לי פעם היתי צריך דרך פט מסביב זאת אומרת כל ההתפתחות והרכבת הקלה עכשיו מה שאתה תראה זה שגילו שפעם היייתה ממוצבת הרבה יותר נמוך נגיד מארנונה שמרחק גאוגרפי קטן אחד מהשני אתה תראה שהפער הזה מתחיל להיסגר עכשיו אתה אומר לי אתה שואל אותי איפה ההזדמנויות שמה ההזדמנויות אז אני חייב לשאול אותך אני חייב לשאול אותך אם אתה מדבר על הטשטוש
(37:22) הזה מה קורה עם הטשטוש של הפריפריה עזוב לא דבר אתה דיברת על פריפריה רגע התחלתי איתך מתוך עיר אני עכשיו אדבר איתך הלאה יאלה הרי אותו דבר אתה יכול לראות ב בתל אביב פעם הפערים בין דרום תל אביב לצפון תל אביב היו מאוד גדולים במחירים תספר לי אני גררתי בנחלת בנימין בצבא אוקיי אז אם היית פעם לוקח אזור של סלמה או אפילו הולך ליפו יפו אזור של צפון יפו מה שהיום נוגה והיית משווה לצפון תל אביב היה שמיים וארץ היה לך פערים שללא היה לך מה להשוות זה פערי מחיר מטורפים היום אתה רואה שהפערים האלה נסגרים אתה רואה היום שמוכרים בצפון
(38:04) תל אביב בצפון הישן ב60 65 אל שקל למטר אבל אתה רואה את זה גם בסלמה ואתה רואה 50 סליחה 65 גם בנוגה ביפו ואם אתה הולך קצת יותר דרום ליודע ימית אז אתה רואה 55 אם שאתה משווה בין שני האזורים אתה משווה דירות קטנות לגדולות או שאתה מש לא לא אני תמיד משווה תפוח לתפוח אגס לאגס ד לדירה ק ש אנשים שחושבים את מה שאתה אומר פינ צלמה וזה אומרים בדרך כלל זה דירות א אבל אני משווה לדירות קטנות בצפון דירות קטנות הם יותר יקרות נכון אבל אני שאני עושה השוואה אני לוקח דירת שני חדרים עכשיו בנוגה או או בדרום תל אביב בפלורנטין ואני משווה אותה לדירת שני
(38:45) חדרים בצפון או שלושה חדרים שלושה חדרים ברור אנחנו לא עושים השוואה בין מחיר למטר בין ארב ל אני יודע אני רק חשוב לי שאנשים יבינו כן אז אתה רואה שהפערים האלה נסגרים לאט לאט אתה לוקח מקום כמו בת ים עוד פעם הכש מתחיל לך לעבור בין הערים כן אתה הולך למעגלים הבאים פעם הפער בין בת ים לתל אביב היה ענק הוא עדיין קיים אבל הוא מתחיל להיסגר כי בתיה מתחדשת כי נכנסים פרוייקטים חדשים חלקם על הים אתה יודע בנייה חדשה מגדלים הפער הולך ונסגר הולך ונסגר ואם נלך לפריפריה יותר רחוקה אז אנחנו היום יודעים ש ש תראה מה קרה באשדוד תראה מה קרה באשקלון אם תעקוב אחרי
(39:32) אחרי המחירים באשדוד ואשקלון תשווה בחמש שנים האחרונות אתה תראה עליה מטורפת אשדוד במיוחד נכון עכשיו אנחנו עוד מעט נתחיל באופקים משהו אופקים גם מטורפת אתה אתה אני חושב שאופק תהיה חלק מהאפר שוק של המלחמה כן ושמה אז אני אומר לך שהיא כבר עכשיו מוכרת מוכרת בצורה יפה פה א הלכתי רחוק אפילו רחובות תבוא לרחובות לשכונות החלשות של רחובות נגיד אזור ש אזור של קירת משה שפעם מ ימין שיש שם פינוי בינוי כן אז עכשיו יש שם פינוי בינוי ויש שמה גם בנייה חדשה שהיא מרחיבה כאילו את האזור שזה לא בדיוק קירת משה אבל זה צמוד לקרת משה אתה רואה שמה מספרים שלא
(40:22) הראית אותם לפני שנה שנתיים היום אנחנו מוכרים ברחובות כבר ב27 8 אל שק מטור זה זה זה זה תהליכים שקורים וא אני אומר ההזדמנויות הם שם אם אתה מתחיל להבין מה קורה בארץ איך השכונות הישנות מתחדשות תראה מה קרה באזור יהוד ואור יהודה זה גם טירוף מספרים שלא הכרנו מספרים שלא למה כי אתה מבין שזה מרכז הארץ התשתית התחבורתית כרגע משתפרת כולם מבינים ש שזה לא מה שהיה זה השיכונים נהרסים נבנים חדשים זה כבר מספרים אחרים היום אנשים כבר מבינים שלא חיייבים לגור במעגל הראשון ואפשר לגור במעגלים מסביב וברגע שגם הבינו שצריך לפתח גם חינוך וגם תעסוקה וגם
(41:10) התחבורה אז פתאום זה פתח את האפשרויות ויש ערים שפו את זה ולא לגור דווקא במרכז תל אביב שהיום א אני אני גד כ ל אני גר בראות אז אנחנו חלק ממודיעין היום כן אז אני רואה מה עשו במודיעין למשל עשו א מערכת חינוך נפלאה בתי ספר נחשבים מגוונים גם יש לך שמה מה שאתה רוצה חינוך מעורב דתי ויחד ואנתרופוסופיה ואתה רואה באמת שמשפחות נמשכות לשם ואתה רואה בהתאם את המחיר אתה רואה שמודיעין עולה עם המחיר תשמע מי חלם תראה מודיעין היא בכלל הא תופעה אתה יודע רינות היא לפני שב סור ריינו אותי בערוץ 10 אצל שיר פליקס היה מקצועני מ 10 ואני ישבתי שם עם
(41:58) ראש שבת אופקים דז בפנל ואני אמרתי מודיעים תראו אין בה כלום אז לא היה בה אפילו אזורי תעשייה אתה זוכר רק היה רק את ליגד ם יש לה אזור תעשיה ואז אמרתי תראו אין לה תעשייה היא עיר שינה שיש בה היכל תרבות קטן קניון קטן ואז מהר שירה אמרה לי עכשיו תגיד שהיא דברים טובים הזה כבר שאחרת יצלצלו לה אמרתי לו לא עיר נהדרת יש בה זה עיר לחיות בה פארקים והכל ותראה היום מה קרה בה היום זה עיר עצמאית אם תעשייה עעם מסחר היא עדיין עדיין יש לה מה להשתפר בקטע של עיר שנה כי ה לא הי לא ה לא מספיק תנת מקומות בי הרים של הר יקרים בירושלים אבל המספרים של התר יקרים
(42:39) מירושלים בדיוק למה כי יש שמה חינוך טוב הא ממוקמת על צומת דרכים שאתה בשנייה או ב 4 ש או בכביש אח א מלד בקורס שלי איך אני מראה על כמה אורכי תחבורה היא נמצאת בלי שהיא יושבת על אף אחד מהם היא לא מריחה אבק של אף אחד מהם ולא עשן אפילו הרכבת נכנסת לשם רכבת נכון ולכן אפילו נכנסת במנהרה נכון ולכן ולכן זה זה הופך להיות פתרון נפלא ומי מי שראה את מודיעין מי שהסתכל על מודיעין לפני שלוש שנים וקנה לפני שלוש שנים היא עשתה קפיצה נהדרת ואנחנו ככה צריך להסתכל על השוק הנדלן היום לעלות למעוף הציפור להסתכל רגע על עורקי התחבורה להסתכל על רשת הרכבות
(43:24) להסתכל על המקומות שהם מתחדשים איפ אפה יש פעילות בינוי בינוי גדולה ולהבין מה הולך להיות שם בעוד חמש שנים בטח הצעירים בטח הצעירים שמתחילים ם את החיים שלהם בגיל 30 ככה צריך לחשוב שאתה הולך להשקיע איפה זה הולך להראות איך זה הולך להראות בעוד 15 10 שנים תקשיב דרו אתה לא תאמין אנחנו כבר באוטי אבל אני אגיד לך יכול להיות שאנחנו צריכים לבנות לעצמנו איזה או מפגש חצי שנתי או רבעוני ו שאני חושב א' אני הולך למהר ולהעלות את זה היום או מחר את הפרק שאני חושב שהוא דחוף לאנשים אקטואלי הוא אקטואלי והוא יש בו הרבה חוכמה ואני אני אניפ אני גם למדתי
(44:04) ואני יש לי מה ללמוד ממך ואני אומר לך א אני חושב שהבנו הבנו הרבה מאוד דברים על נושא איך זה מתפתח ול מה להסתכל ואיפה העתיד ולהבין שיש עתיד ויש מה להשקיע וא אתה יודע אנחנו כאלה שמאמינים בהשקעות בארץ ושאנשים שואלים רינות היא לא מזמן בגלוס ושמרו למה להשקיע בארץ צצות נמוכות אמרתי לאריק מירובסקי אדוני כאן יש עלויות ערך וכאן יש התפתחות ובסוף הנדלן בישראל עושה את העבודה הנכונה אז א אני ארצה ככה ב פעם אנחנו נדבר על הסיכונים של השקעה בחול וכמה זה חכם לדבוק פה בישראל זה שיחה אחרת אני לא חושב שכולם ירים לכל ה ב נדבר אנחנו על מה שטוב לנו פה אבל אבל אבל אני
(44:55) חושב שישראל זה המקום אנחנו פטריוטים גם אנחנו רוצים לראות את המדינה צומחת ועושה ואנחנו מאוד מאמינים בנדלן הישראלי ולא רק מתוך הפוזיציה אה וזוכר את עצמו נכון דרור תודה רבה אנחנו נעשה כמה כא לי לא עונג היה לי לא עונג אחלה תודה רבה זה ממש פנל מעניין ואנחנו נתראה בפרק הבא