סיכום שיעור 2 – 11/12/2024

2. מונחי יסוד בקניין ורישום בטאבו

הבנה מעמיקה של רישום בטאבו חיונית להצלחת עסקאות נדל"ן. להלן הנקודות המרכזיות:

• טאבו (לשכת רישום מקרקעין): זהו הגוף הרשמי המנהל את רישומי הזכויות בנכסים בישראל. כל נכס רשום מקבל גוש וחלקה, המשמשים לזיהויו הבלעדי.
• הערות בטאבו:
  • הערות משכנתא: רישום התחייבות של בעל הנכס להחזיר הלוואה בנקאית.
  • הערות אזהרה: רישום התחייבות למכירה או מגבלה אחרת על הנכס.
• מסמכים נדרשים לטיפול בטאבו:
  • אישור מס רכישה: אישור המעיד על תשלום מס הרכישה למדינה.
  • שטרות משכנתא: מסמך המפרט את תנאי ההלוואה והביטחונות עבור הבנק.
  • אישור עירייה להעברת זכויות: נדרש כדי לוודא שאין חובות ארנונה או היטלים.

3. רישוי ופיקוח על בנייה

• מהו היתר בנייה? היתר בנייה הוא אישור חוקי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאפשר ביצוע עבודות בנייה, תוספות או שינויים במבנה.
• בדיקת תיק בניין:
  • מומלץ לבדוק את תיק הבניין בעירייה כדי לוודא שכל עבודות הבנייה נעשו בהתאם להיתרים.
  • תיק הבניין כולל את היתר הבנייה, תשריטים, פרוטוקולים ואישורים נוספים.
• חריגות בנייה:
  • דוגמאות לחריגות: פיצול דירות, סגירת מרפסת ללא היתר, הוספת בנייה ללא רישום.
  • השלכות: חריגות עלולות להוביל לקנסות, מניעה מלקבל משכנתא ואף ביטול עסקה.
• היטל השבחה: כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תכניות בנייה חדשות או שינויים תכנוניים, יש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית.

4. מבנים מסוכנים

• מהו מבנה מסוכן? מבנה מסוכן מוגדר כמבנה שיש בו פגמים מסכנים, כגון סדקים חמורים, בטון מתפורר, או תשתיות רעועות.
• התמודדות עם מבנה מסוכן:
  • בדקו את רישומי העירייה לגבי תיק מבנה מסוכן.
  • במקרים מסוימים, עלות תיקון הליקויים יכולה להיות גבוהה, ולכן יש לשקול את ההשקעה בהתאם.

5. קרקעות ובעלויות

• סוגי בעלות קרקע בישראל:
  • מדינת ישראל וקק"ל: מרבית הקרקעות בארץ שייכות למדינה או לקק"ל ונמצאות בחכירה ארוכת טווח.
  • חכירה מול בעלות: חכירה מאפשרת שימוש בנכס לזמן מוגבל, בעוד שבעלות מקנה זכויות בלתי מוגבלות.
• בעלויות פרטיות מיוחדות:
  • דוגמאות כוללות קרקעות בבעלות כנסיות או גופים פרטיים, שעלולות להיות כרוכות בהגבלות ייחודיות על העסקה.

6. השפעות עירוניות והשקעות נדל"ן

• השפעת פיתוח עירוני:
  • פיתוחים כמו הקמת תחבורה ציבורית, פארקים או מרכזים מסחריים מעלים את ערך הנכסים באזור.
  • יש לבדוק תכניות עתידיות במנהל התכנון או בעירייה המקומית.
• דוגמאות אזוריות:
  • באר שבע: הקמת עיר הבה"דים גרמה לעליית ערך בנכסים בסביבה.
  • חולון: השקעה באזור התעשייה הובילה להתפתחות מואצת.
  • חיפה: פרויקטים לפינוי-בינוי מייצרים הזדמנויות למשקיעים.