תודה למשתתפי הקורס
קוד הכניסה לסרטונים : 111224
צחי קווטינסקי
שיעור מס' 2
18.12.24
סיכום שיעור 2 – 11/12/2024
2. מונחי יסוד בקניין ורישום בטאבו
הבנה מעמיקה של רישום בטאבו חיונית להצלחת עסקאות נדל"ן. להלן הנקודות המרכזיות:
- טאבו (לשכת רישום מקרקעין): זהו הגוף הרשמי המנהל את רישומי הזכויות בנכסים בישראל. כל נכס רשום מקבל גוש וחלקה, המשמשים לזיהויו הבלעדי.
- הערות בטאבו:
- הערות משכנתא: רישום התחייבות של בעל הנכס להחזיר הלוואה בנקאית.
- הערות אזהרה: רישום התחייבות למכירה או מגבלה אחרת על הנכס.
- מסמכים נדרשים לטיפול בטאבו:
- אישור מס רכישה: אישור המעיד על תשלום מס הרכישה למדינה.
- שטרות משכנתא: מסמך המפרט את תנאי ההלוואה והביטחונות עבור הבנק.
- אישור עירייה להעברת זכויות: נדרש כדי לוודא שאין חובות ארנונה או היטלים.
3. רישוי ופיקוח על בנייה
- מהו היתר בנייה? היתר בנייה הוא אישור חוקי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאפשר ביצוע עבודות בנייה, תוספות או שינויים במבנה.
- בדיקת תיק בניין:
- מומלץ לבדוק את תיק הבניין בעירייה כדי לוודא שכל עבודות הבנייה נעשו בהתאם להיתרים.
- תיק הבניין כולל את היתר הבנייה, תשריטים, פרוטוקולים ואישורים נוספים.
- חריגות בנייה:
- דוגמאות לחריגות: פיצול דירות, סגירת מרפסת ללא היתר, הוספת בנייה ללא רישום.
- השלכות: חריגות עלולות להוביל לקנסות, מניעה מלקבל משכנתא ואף ביטול עסקה.
- היטל השבחה: כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תכניות בנייה חדשות או שינויים תכנוניים, יש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית.
4. מבנים מסוכנים
- מהו מבנה מסוכן? מבנה מסוכן מוגדר כמבנה שיש בו פגמים מסכנים, כגון סדקים חמורים, בטון מתפורר, או תשתיות רעועות.
- התמודדות עם מבנה מסוכן:
- בדקו את רישומי העירייה לגבי תיק מבנה מסוכן.
- במקרים מסוימים, עלות תיקון הליקויים יכולה להיות גבוהה, ולכן יש לשקול את ההשקעה בהתאם.
5. קרקעות ובעלויות
- סוגי בעלות קרקע בישראל:
- מדינת ישראל וקק"ל: מרבית הקרקעות בארץ שייכות למדינה או לקק"ל ונמצאות בחכירה ארוכת טווח.
- חכירה מול בעלות: חכירה מאפשרת שימוש בנכס לזמן מוגבל, בעוד שבעלות מקנה זכויות בלתי מוגבלות.
- בעלויות פרטיות מיוחדות:
- דוגמאות כוללות קרקעות בבעלות כנסיות או גופים פרטיים, שעלולות להיות כרוכות בהגבלות ייחודיות על העסקה.
6. השפעות עירוניות והשקעות נדל"ן
- השפעת פיתוח עירוני:
- פיתוחים כמו הקמת תחבורה ציבורית, פארקים או מרכזים מסחריים מעלים את ערך הנכסים באזור.
- יש לבדוק תכניות עתידיות במנהל התכנון או בעירייה המקומית.
- דוגמאות אזוריות:
- באר שבע: הקמת עיר הבה"דים גרמה לעליית ערך בנכסים בסביבה.
- חולון: השקעה באזור התעשייה הובילה להתפתחות מואצת.
- חיפה: פרויקטים לפינוי-בינוי מייצרים הזדמנויות למשקיעים.
שיעור מס' 10
5.3.25
שיעור AI
הקלטה
הקוד רק כאן של הסרטון 3924
שיעור 11
12.3.25
שיעור בונוס יועץ משכנתאות
שיעור מקורס אחר עם יועץ המשכנתאות עופר לוין הקוד לצפיה 3924
שיעור מיסים עו"ד בני בריקמן
19.3.25
עיקרי הנושאים שנלמדו:
1️⃣ מס רכישה
✅ דירת מגורים יחידה – עד סכום של כ-1.978 מיליון ש"ח אין כלל תשלום מס רכישה. מעל סכום זה קיימות מדרגות מס לפי אחוזים עולים.
✅ דירת מגורים שאינה יחידה – 8% מס רכישה מהשקל הראשון.
✅ נכסים שאינם דירת מגורים (למשל קרקע, חנות, משרד וכו') – מס רכישה בשיעור של 6%
. ✅ ניתן לקבל החזר של 1% ממס הרכישה על קרקע, אם בתוך שנתיים מוציאים היתר בנייה.
2️⃣ מס שבח
💰 מס המשולם על הרווח בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
💰 שיעור המס הינו 25% מהשבח, כאשר קיימת הקלה משמעותית עבור נכסים שנרכשו לפני 2014 (החישוב הליניארי).
💰 קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח עבור מכירת דירת מגורים יחידה אם עמדתם בתנאים מסוימים.
💰 ישנה אפשרות לפטור עבור דירה שהתקבלה בירושה במקרים מסוימים.
3️⃣ מס על השכרת דירה
🏠 מסלול פטור – הכנסות משכירות עד לסכום חודשי של 5,654 ש"ח פטורות ממס.
🏠 מסלול 10% – מס בשיעור 10% על הכנסות משכירות, ללא אפשרות לניכוי הוצאות.
🏠 מסלול מס מלא – מס לפי מדרגות המס האישיות, תוך אפשרות לניכוי הוצאות.
🏠 ניתן לקזז שכר דירה ששולם מול דמי שכירות שהתקבלו, עד לסכום של 90,000 ש"ח בשנה.
4️⃣ עסקאות מתנה
🎁 העברת דירה במתנה מחייבת תקופת צינון לפני מכירה בפטור ממס שבח – 3 שנים אם מקבל המתנה גר בנכס, ו-4 שנים אם לא גר בו.
🎁 העברה במתנה בין אחים אפשרית רק אם הדירה הגיעה מהורים או סבים.
🎁 ברוב המקרים, העברה במתנה אינה פטורה ממס רכישה.
5️⃣ עסקאות מיוחדות
🔄 הסכם חלוקת עיזבון – מאפשר חלוקת נכסים בין יורשים ללא חיוב במס רכישה או מס שבח, בתנאי שהחלוקה מתבצעת מתוך נכסי העיזבון בלבד.
🔄 משפרי דיור – מי שרוכש דירה חדשה ומתחייב למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים יוכל לשלם מס רכישה מופחת לפי מסלול דירה יחידה.
6️⃣ נקודות קריטיות נוספות
⚠️ חשוב להבין שברוב המקרים יש להתייעץ עם בעלי מקצוע – עו"ד ורו"ח המומחים במיסוי מקרקעין.
⚠️ יש להיזהר מפתרונות "יצירתיים" שעלולים להוביל להאשמות בהצהרה כוזבת או בהתחמקות ממס
. ⚠️ הקפידו לבדוק היטב את תכנון המס בכל שלב – לפני חתימה על חוזה, בעת הביצוע ובזמן הדיווח לרשות המיסים.
📋 מסקנות והמלצות
✔️ אל תעשו צעדים מורכבים ללא ייעוץ משפטי ופיננסי מתאים. תחום המיסוי משתנה ומתעדכן באופן תדיר, והיכרות עם התקנות העדכניות חיונית להצלחת העסקה.
✔️ תכננו מראש. תכנון נכון יכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים.
✔️ הימנעו מתרגילים מסוכנים. רשויות המס מכירות את כל התרגילים האפשריים ופועלות בנחישות כנגד ניסיונות של התחמקות ממס.
🌟 לסיום
השיעור חידד את החשיבות של הבנה מעמיקה בתחום המיסוי והחשיבות הקריטית בליווי מקצועי לאורך כל תהליך הרכישה, המכירה או ההשכרה בנדל"ן.
אם יש לכם שאלות נוספות או נושאים שתרצו להעמיק בהם, אני ממליץ להמשיך וללמוד מהמקורות שהוצגו בשיעור ולהתייעץ עם בעלי מקצוע מנוסים בתחום.
🎯 בהצלחה רבה!
מחשבון עלויות הדירה של צחי קווטינסקי - לחצו על התמונה
המדריך לרכישת דירה - תהנו!
רשימת משימות ברכישת נכס/דירה
