התחדשות עירונית–כן/לא? מה משקיעים חייבים לדעת ב-2026 | צחי קווטינסק מארח את שלום שטיינברג

זום נדל"ן מפגש 250 

צחי קווטינסקי ושלום שטיינברג | 14.6.2026

זהו חברים, אז כל הכבוד למי שכן באתר. לא הרבה, את שלום, אבל אתה יודע, אנחנו כבר מעבר למניין, ואחר כך רואים את זה עוד אנשים. אנחנו בטוב, ואנחנו ממשיכים את השגרה שלנו. ונכון שהיום המתח הגדול זה, וכל הודעה שנייה זה — תתכוננו, תכינו פיצוחים, הולך להיות זיקוקים, הולך להיות תלים, הולך להיות הכל. ואני מקווה שכולנו נתבדא, אבל אין מה לעשות, זה המצב שלנו.

אז אנחנו כאן נמצאים, ונמצאים איתנו — וביטחה, כיף לראות אותך פה, מה שלומך, מזמן לא היית איתנו. ואלי, ויעקב, ושלום — אתה יודע, בינינו זה כבר אהבה ישנה שאנחנו לא מספיק מממשים אותה. וחוץ מכך להתכתב דרך הקבוצה שלי, או בכל מיני מקרים, אנחנו לא נפגשים מספיק, וזה לא טוב. אבל אתה יודע, ברגע שראיתי את מה שכתבת — ובדרך כלל אני חייב לציין שאתה כותב דברי טעם — הצעתי לך בוא נעשה על זה זום. אז אולי לא היה לך זמן שבוע שעבר, לא זוכר מה קרה, אבל התשובה שלך מיד הייתה כן. אתה יודע, יש אנשים שהתשובה שלהם היא לא — אתה באינסטינקט יוצא לך כן. ואתה, מה? בהגדרה קוראים לזה ישמן, זה ישמן, אבל ישמן במובן הנכון שלו. זה לא ישמן שאתה אחרון להיות ישמן, אבל ישמן אתה — במונח של כן, אתה תמיד איפה שאפשר לתת. ואני חושב שזה מה שמשותף לנו לך ולי — איפה שאפשר לתת, ולא רק בשביל אינטרס כספי וכאלה, ולדאוג, ולהעביר ידע, ולהעביר מידע. אני חושב שאנחנו מדברים באותו לבול. ותודה רבה שאתה מצטרף.

אז אתה יודע, גם בשביל שתוודה לאנשים ששומעים אותך בהקלטה וגם אלה שפה — חוץ מזה שאתה שמאי ואתה, יש לך משרד ותיק מאוד — הקלטנו, אני חושב שהפרק שהקלטנו היה כבר מאוד מזמן, כשבאתי אליך והקלטנו. אז בואו ככה בשתי מילים לספר לחברה מי זה שלום שטיינברג, ומשם אנחנו נצלול לנושא שעליו אנחנו עוסקים.

אוקיי. הולכים, בסדר. אבל כמו שאמרת, עוד יהיו הרבה צופים, והאמת שאני מקבל תמיד, כשאני מתראה אצלך, פידבקים גם שנים אחרי, אז בסדר. אני יכול להגיד לך בגאווה רק כך — שאחד המרואיינים שלי בפודקאסט, קיבל עבודה בכמה מיליונים.

מדהים, איזה יופי. נהדר, נהדר. כלומר, ככה עושים, ככה יוצרים תועלת.

יוצרים תועלת. ככה. את השם שלי — שלום שטיינברג — אני עוסק בנדל"ן כבר 15 שנה. אני עשיתי כמעט כל מה שאפשר לעשות בנדל"ן, מלבד לבנות בניינים גדולים. אבל קניתי הרבה נכסים, השכרתי, שיפצתי, ניהלתי משרד שכולל גם משכנתאות, וגם אדריכלות, וגם ניהול נכסים, וגם תיווך.

וכרגע המשרד שלי עוסק רק בשמאות מקרקעין, כי המשרד עצמו עבר כמה מעברים כאלה ואחרים. אבל אני נגעתי בתחום הנדל"ן מכל זווית אפשרית כמעט. ואפילו למרות שלא בניתי בניינים, אבל כן יש לי קרקעות, וכן עשיתי תוכניות אדריכליות לבניינים, וגם עשיתי הרבה דוחות אפס — דוחות כדאיות כלכלית — ככה שאני מכיר גם את העולם הזה לא רע.

זהו, מה עוד? יש לנו משרד, ברוך השם, טוב, גדול, חרוץ. אנחנו עובדים עם כמה בנקים ועם הרבה מאוד גופים חוץ-בנקאיים, ועובדים גם עם יזמים, ועם מגוון סוגי לקוחות — אנשים שרוצים לחסוך מס שבח, שרוצים להגיש השגות לוועדה לעניין היטל השבחה. וברוך השם, עובדים טוב, עובדים בצורה מסודרת, נותנים שירות טוב ללקוחות, ומשתדלים להיות בסדר.

זהו, זה בגדול.

אז אתה יודע, שלום, הסיבה שכתבת את המאמר שלך — או את הפוסט שלך, לא משנה איך תקרא לו — ושאלת אותי ברגע ששאלת אותי, פשוט להעלות אותו, וכמובן אמרתי לך מיד — תעלה. הרי היום, היום בעצם, רוב מה שאנחנו קונים, או רוב שאתה שומע — אנשים הולכים ברחוב, או שאנשים באים אליך, או שמגיעים אליי לשאול — שאני עושה ליוויים — או שאני שומע אותם מדברים עם מתווכים: "אני רוצה שתקנה לי פינוי-בינוי, אני רוצה שתקנה לי פינוי-בינוי, אני רוצה שתקנה לי פינוי-בינוי."

ואתה יודע, זה מתחיל מהעניין שברוב המקרים, אחד הדברים שאני עונה לאנשים: מה אתם מבינים שאתם אומרים לבן אדם שאתה קונה פינוי-בינוי? האם אתה קונה משהו שמחר זה יהיה? האם אתה מבין מה אתה קונה? האם אתה מאמין לכל מה שאומרים לך?

אתה יודע, באחד המקרים דיברתי באיזה סרטון שלי ואמרתי שאני אומר ללקוחות שלי שאני מגיע איתם לליווי: "תשמעו את המתווך, תקשיבו לי." אז מתווכת מגבעתיים — מרמת גן, מגבעתיים — חשבה שכאילו אני אומר לה אל תסמכי על המתווכים. קודם כל, יש לי גם על זה מה להגיד. אבל היא לא הבינה שאני אומר לה: "תשמעו את המתווכים שמראים לכם את הדיל, ותקשיבו לי — לה שבסוף אתם באתם דרכי."

אבל אתה יודע, "ראש הגנב בוער הכובע" במקרה הזה. ואנחנו יודעים שכל פעם אנחנו שומעים: פינוי-בינוי, פינוי-בינוי, פינוי-בינוי. ואנחנו רחוקים מזה. ואני כבר דיברתי גם בפודקאסטים שלי על זה — ועכשיו יש לי שלושה פודקאסטים שקשורים לפינוי-בינוי שעולים אחד אחרי השני: עלה היום עם חברת ינוב, ועלה עם חברת סיירוס נדל"ן, ושבוע הבא יעלה עם עורך דין נדל"ן, עידו מואלי, רוחנן של התחדשות עירונית. ואני חושב שכולם מסתכלים על זה בנקודת מבט מסוימת, אבל אף אחד בשום מקום לא דיבר על ה"לאחר" של אחרי.

ואני חושב שאחד הדברים שאתה התכוונת אליהם — תתקן אותי אם אני טועה — זה הקדאות של ה"היום", של ה"אחרי". בטח בעידן שיש היום, כמו שכתבת — הרבה מאוד דירות שעומדות למכירה ולא נמכרות. אז בוא תציג ככה, וניכנס לדעה שלך ולמה שהתכוונת.

טוב, אני אציין — אני נתקל בזה בעיקר עם לקוחות עיקריים, אבל גם אנשים מתייעצים איתי מה לקנות וכולי.

אני רוצה להגיד עיקרון יסודי: אסור להיות מקובע. ומה שאמרתי לפני שלוש שנים לא יכול להיות קבוע לכל החיים, כי השוק הוא דינמי והשוק הוא משתנה. וגם אם לפני שלוש שנים המלצנו מאוד על משהו ספציפי, כי לפי תנאי השוק של אז זה היה הדבר הנכון להמליץ — אם השוק השתנה, צריך להוריד את הקרובה ולהגיד: "אוקיי, עכשיו המצב שונה."

אני אתן לכם דוגמה, אבל אני תכף אגיע לפינוי-בינוי ולהתחדשות עירונית. נגיד, אני אתייחס למחיר למשתכן.

מי שקנה לפני שלוש-ארבע שנים בפרויקטים של דירה בהנחה, באמת עשה חתיכת קופה. לפעמים עשה מיליון שקל, לפעמים שבע מאות אלף, לפעמים גם מיליון וחצי. יש פרויקטים בירושלים שאנשים עשו שניים ושלושה מיליון שקלים תוך זמן קצר.

אבל אם בן אדם שואל היום האם לעשות כל מאמץ כדי — ואני בעצמי העברתי הרצאות ושכנעתי אנשים כמה צריך ללכת דווקא על מחיר למשתכן ולא על פרויקטים אחרים — וגם צדקתי, וזה היה נכון — אבל מדינת ישראל שינתה. מה לעשות? היא שינתה מדיניות.

ההנחות במחיר למשתכן הפכו להיות מוגבלות עד שלוש מאות אלף שקל, ובתקרה מסוימת לא גבוה יותר מחצי מיליון שקל. אבל ברוב המקרים, בהגרלות העדכניות שיצאו עכשיו הן באמת לא יותר משלוש מאות אלף שקל תווית ההנחה — כאשר בעבר, באותן ערים, באותם סוגי פרויקטים, ההנחות היו הרבה יותר גדולות. והסיכוי לזכות ירד באופן דרמטי.

אם בעבר הסיכוי לזכות היה, אני יודע מה, 20-30 אחוז — היום הסיכוי לזכות הוא שלושה אחוז או שניים וחצי אחוז. אז כשאתה מצרף את הנתונים האלה, אתה מבין: "אוקיי, מה שאמרתי היה נכון, אבל השוק השתנה."

כשהשוק השתנה, המציאות השתנתה. כשהמציאות השתנתה, ההמלצות יהיו אחרות. עכשיו, אם בן אדם מתייעץ היום לגבי מחיר למשתכן, זה לא שאני אגיד לו לא, חס וחלילה — אני אבדוק עניינית, אני אבדוק ספציפית, אבל כן צריך לקחת בחשבון: גובה ההנחה, האזור, הסיכוי לזכות, ובעיקר כמה זמן זה ייקח.

עכשיו, זאת ועוד — כמה זמן זה ייקח עד שהבית יהיה בנוי, ובינתיים אתה תשלם שכירות במקום אחר ואו משכנתה לפני שתקבל את הבית. זאת ועוד — אם לפני שלוש-ארבע שנים בן אדם קנה דירה בפרויקט מחיר למשתכן, האלטרנטיבות ההשקעה שלו, אם לא מחיר למשתכן, היו דירה בפרויקט של קבלן שקרע לו את הצורה מבחינת מחיר. אולי היום יש אלטרנטיבות אחרות, וכאשר יש אלטרנטיבות אחרות, אולי מחיר למשתכן היום ביחס לאלטרנטיבות הוא כבר לא כזה יתרון. לכן, אני אומר, צריך תמיד לבדוק נכון להיום.

עכשיו, אותו דבר — אני מכיר את זה מעולם המשכנתאות, שיש תקופה שכולם אומרים "תיקחו פריים, תיקחו פריים, תיקחו פריים", אבל אז מגיעה תקופה אחרת, והפריים הופך להיות פחות אטרקטיבי, ודווקא מסלול שאינו צמוד מדד הופך להיות אטרקטיבי, או לפעמים דווקא צמוד מדד הופך להיות אטרקטיבי. בקיצור, הרעיון של יועץ מקצועי הוא לא — כמו שאמר פעם אחד מראשי הממשלה בישראל, נדמה לי גולדה אבל אולי אני טועה — "רק חמור לא משנה דעתו." זה אפילו לא שינוי דעה, זה פשוט שצריך תמיד לבדוק את הנתונים לפי השוק של היום.

עכשיו נדבר שנייה על התחדשות עירונית. בהתחדשות עירונית היה היגיון רב. אגב, צחי, אני אומר לך — אני לא יושב פה כדי להגיד רק מה אל תעשו, עוד מעט נדבר גם מה כן תעשו. אבל הרבה דברים שאמרו בעבר זה ה"הייליט", לא — הוא כבר לא ה"הייליט". ועל זה אני רוצה להתייחס.

אחד הדברים שאני בעצמי המלצתי להרבה אנשים — זה לא שאני מדבר על אחרים, אני מדבר על עצמי — אמרתי לאנשים: "כשאתם קונים דירה, תחפשו דירה באזור שעוד לא עבר פינוי-בינוי. זאת אומרת, דירות שנבנו — בניינים שנבנו עד 1990, בערך עד 1989 — שהם זכאים לפי חוק ההגנה לתמ"א 38. אגב, גם הוא כבר פג תוקף, כן, אבל בכל אופן יש חלופות לתמ"א 38: חלופת שקד, או חלופת התחדשות בניינית. ואמרתי: מכיוון שהבניינים הישנים ממילא צריכים לעבור התחדשות עירונית, אז אתה בעצם קונה — חוץ מזה שאתה קונה נדל"ן, שבאופן כללי נדל"ן זה דבר טוב לקנות — אתה גם קונה 'כרטיס זכייה' בהגרלה, שעוד כמה שנים תקבל דירה גדולה יותר וחדשה."

והיה היגיון רב בטענה הזאת, היה בזה היגיון רב, והרבה אנשים גם הרוויחו מההמלצה הזאת.

מה השתנה? השתנו כמה דברים, לא רק דבר אחד.

הדבר הכי גדול שהשתנה הוא שמכיוון שהריביות בסוף 2022 התחילו לעלות והן עלו מאוד, קרה משהו דרמטי בשוק כולו. זה משפיע גם על זה, אבל זה דרמה בשוק כולו. והדרמה היא שברגע שיותר ויותר דירות — ההכנסה משכירות לא כיסתה יותר את המשכנתה, כי הריביות הפכו להיות יותר ויותר גבוהות — האלטרנטיבות השקעה הפכו להיות יותר אטרקטיביות. זאת אומרת, אם בן אדם לקח כסף זמין ושם אותו בפיקדון או בקרן כספית, הוא עשה יותר אחוזי תשואה לשנה מאשר עשה בדירת מגורים רגילה במדינת ישראל.

בנוסף למלחמה, בנוסף לעליית מחירי העלות, בנוסף לכל — אבל לדעתי הקטליזטור העיקרי והגדול ביותר זה עניין הריבית, יותר מכל גורם אחר — נוצר מצב שמי שקונה דירה זה מי שפשוט רוצה דירה, או מי שיש לו אמונה עיוורת בדירות להשקעה בישראל. זה אפילו לא כל כך רציונלי, כי יותר רציונלי בשנים האחרונות — בשנתיים האחרונות — היה להשקיע כסף באלטרנטיבות אחרות. אבל יש אנשים שקונים נדל"ן כי ככה, כי הם רגילים מהרבה מאוד שנים שבנדל"ן עושים כסף, והם קונים נדל"ן.

אבל באמת, האחוז משקיעי הנדל"ן מכלל הקונים בארץ ירד מ-28% בשיא בשנת 2021-2022, עד היום פחות מ-15%. זאת אומרת, הם ירדו בחצי משיעורם — אני לא מדבר נומינלית, הם ירדו הרבה יותר — אבל בשיעורם היחסי מבין הקונים הם ירדו בערך לחצי. ואפילו אלה שקונים למגורים, לא להשקעה, הם כבר לא קונים בשפע. הם שוקלים, הם עושים שיקולים, הם רוצים לחפש זול. הם לא קונים כי הדבר הזה שנקרא "אני קונה כי אם לא אקנה היום אני מפסיד מחר בבוקר" — הדבר הזה לא קיים היום בשוק.

וברגע שהדבר הזה כבר לא קיים, הקנייה היא קנייה יותר רציונלית, יותר מתונה, יותר שקולה. ובסופו של דבר מי נשאר בשוק? שני סוגי אנשים — או בן אדם שפשוט רוצה קירות וגג, והוא לא רוצה לבזבז כסף על שכירות שנים, או אנשים שעדיין מאמינים ששוק הנדל"ן הוא עדיין דבר טוב. ואני יכול להבין אותם, אבל זה דרמה — זה בכלל לא מה שהיה.

מה זה גרם? זה גרם לעלייה בכמות הדירות העומדות למכירה, וכמובן כל השאלות שציינו בעניין הריבית.

עכשיו נגיע להתחדשות עירונית.

מה זה גרם להתחדשות עירונית? כרגע, בשנת 2026 — כרגע אני מדבר על משהו מאוד מאוד רלוונטי. יכול להיות שב-2027, 2028, המצב ישתפר ויהפוך להיות מאוזן יותר. אבל כרגע המצב הוא קיצוני לצד השני. זאת אומרת, אני אסביר.

אם עד לפני שנתיים-שלוש, כל יזם שנכנס כמעט לכל פרויקט בארץ והחתים את הדיירים — האינטרס של היזם, אני לא מדבר על של הדיירים — האינטרס של היזם היה להוציא את הפרויקט לפועל כמה שיותר מהר, כי למה לבזבז זמן אם הוא יכול לעשות כסף? אם הוא "קונה" קרקע באפס שקלים — זאת אומרת הוא לא משלם על הקרקע, הוא משלם כן על עלויות בנייה, נכון, הוא משלם על עלויות בנייה ועל תוספות לדיירים הקודמים, אבל הוא לא משלם על הקרקע — והוא יכול לעשות כסף היום, למה שיעשה כסף בעוד שלוש שנים? אז הם קידמו פרויקטים, החתימו דיירים בקצב מהיר, קידמו תוכניות בוועדות העירוניות ובוועדות המחוזיות, ועשו הכל כדי להוציא פרויקטים לפועל — כי הדירות, הן נמכרות כמו לחמניות חמות, למה לא?

עכשיו המצב הוא בדיוק הפוך. הגלגל פשוט התהפך.

הדיירים מצדם מאוד רוצים כבר את הדירה החדשה. הבטיחו להם, אמרו להם, הביאו אותם לכנס — הם רוצים כבר לראות את הדירה החדשה עם 15 המטרים הנוספים, עם 20 המטרים הנוספים, הם כבר רוצים את המעלית, הם כבר רוצים את הלובי.

אבל היזם מצידו אומר: "למה לעשות את זה? למה? הרי אם יש עכשיו 85 אלף דירות למכירה במדינת ישראל, ואני התחייבתי לכם לתת לכם 15 או 20 מטר ולבנות לכם דירה חדשה — שהמשמעות היא עלויות בנייה שעולות X — עלויות הבנייה עלו. ברגע שאני אתחיל לבנות אם אני לא אצליח למכור מהר, בינתיים אשלם ריבית. והריבית היא די גבוהה — היום הריבית של יזמים שצריכים לממן בנייה עולה להם משהו כמו 6.5%-7% לשנה. זה לא מעט כסף. ואם גם אתקע עם הסחורה ולא אמכור — גם הריבית תעלה לי.

הרבה יותר רציונלי עבורי כיזם לתת לדיירים להיות בתלות, להתאזר בסבלנות — בוא נראה שה-85 אלף דירות שעומדות בשוק מתחילות להימכר, בוא נראה שיש בכלל ביקוש לדירות, ביקוש מספיק חזק, בוא נראה שהמחיר מתחיל לחזור לעלות, או לפחות לא להיות מוקפא. ונניח אפילו אם אמכור במחיר ללא עליית שווי — אבל לפחות אמכור אותן, לפחות אוציא אותן למחיר מחר והן נמכרות, ולא אתקע איתן על המדף."

ולכן, אחרי כל מה שאמרתי — ליזם יש את כל האינטרס למשוך זמן. אין לו שום אינטרס למהר. ומכיוון שאין לו אינטרס למהר — וזה המקרה הטוב — נניח שהוא יכול לעמוד בהתחייבויות שנתן לרוכשים, ונניח שהוא לא רוצה לחזור בו מהדיירים הקודמים, ונניח שזה עדיין עסק שכדאי — הוא עדיין יכול לעשות מזה כסף. הוא עדיין אומר לעצמו: "למה עכשיו? עוד שנתיים, עוד שלוש — בוא נראה שהשוק מתייצב רגע."

אבל יש לו גם מגבלה בזמן כבר היום, נכון? מרגע שהחתים — הוא חייב לצאת לדרך. אבל השאלה היא מה זה אומר "מגבלה בזמן". כל החוזים של פינוי-בינוי הם מותנים תחת הרבה תנאים — יש אמנם גם מגבלת זמן, אבל זה מותנה בכך שיהיה רווחיות בפרויקט, מותנה בכך שהעירייה תאשר לו מה שהוא רוצה, ומותנה במגוון דברים. ולכן אני מניח שיזם ימצא תשובה מספיק טובה משפטית למה הוא מושך זמן. ומקסימום מה יפסיד — אתה תפטר אותו ותיקח יזם אחר. איזה יזם ירצה להיכנס עכשיו? אני לא חושב שהכוח הוא בידיים של הדיירים. גם אם הדיירים יאיימו על היזם ויגידו לו "תבנה" — ואם לא, מה? יש יזם אחר שירצה עכשיו להפסיד כסף? אני לא חושב.

איפה כן יש לחץ — במקרים שבהם כבר התקדמה תוכנית והוא כבר עשה אותה, או לחילופין כאשר יש היתר בנייה כבר בתוקף. היתר בנייה הוא בהחלט בתוקף לזמן מוגבל, ואז באמת יש לחץ על היזם שאם לא ייממש את ההיתר, אולי בסוף הכל ישתנה לו — או שתמ"א 38 שעליה בנה כבר פג תוקף, והוא יצטרך להגיש מחדש ולא יאשרו לו. אז אני לא אומר שאין מקרים שבהם היזם לחוץ — אבל המקרים שבהם היזם לחוץ הם כאשר זה כבר נמצא בשלבים האחרונים, כאשר התוכנית כבר מאושרת, כאשר כבר יש היתר בנייה, כאשר כבר פינו את הדיירים. כאשר כבר באמת יש משקל לחץ בצד השני.

אבל כל עוד אין משקל לחץ בצד השני — מבחינת היזם, הכי טוב לו ונכון לו כלכלית למשוך זמן.

ואחרי שאמרתי את כל זה נגיע לאותו קונה שרוצה לקנות דירה ישנה כדי לזכות בהתחדשות עירונית.

אז ככה — על אף כל מה שאמרתי, צריך לדעת שכל דירה שלפני 1990 נמצאת תחת פוטנציאל פינוי-בינוי. מה זה משנה אם יזם נכנס או לא נכנס — מחר יזם ייכנס. זה לא שיש בעיה, מה שכן — ככל שהאזורים הם אזורי ביקוש חזקים יותר ומחירים גבוהים יותר, כן יהיה יותר מוטיבציה וכדאיות כלכלית ליזם לקדם את הפרויקט, מאשר באפולה או במגדל העמק. זאת אומרת, הסיכוי שפרויקט התחדשות עירונית בירושלים או בתל אביב יצא לפועל גבוה יותר מאשר באפולה ומגדל העמק. אבל גם פה וגם פה — כל בניין שהוא מלפני 1990 יש לו פוטנציאל לא רע, ועדיין יש לו פוטנציאל.

עוד נקודה אחת שהתחלתי לומר ולא השלמתי — יהיו הרבה פרויקטים שבהם היזמים התחייבו לדיירים בשוק לוהט: 20 מטר, 22 מטר, 15 מטר. ועכשיו הם בודקים שוב את הדוחות שלהם ורואים שהם לא יכולים לעמוד בזה בשוק הנוכחי. ולא יהיה להם ברירה אלא לכנס את כל הדיירים ולבקש הורדת תמורות — כי בלי זה פשוט לא ייכנסו לפרויקט.

אז לאחר כל הדברים האלה — מי שהולך לקנות דירה תחת הנחת פינוי-בינוי צריך להוריד ציפיות. אני לא אומר שלא יהיה פינוי-בינוי — אני חושב שכן יהיה פינוי-בינוי. אני חושב שכל הבניינים שנבנו עד 1990 בסופו של דבר יצטרכו לעבור איזשהו תהליך של פינוי-בינוי, כי אחרת הבניינים האלה נרקבים, גם אין הגנה, ואנחנו בתקופות מלחמה שבהן יותר ויותר אנשים וגם המדינה מבינה שצריך למצוא פתרונות הגנה לכל הבניינים הישנים. גם תוחלת החיים של מבנה היא בערך 50 שנה, ולכן בכל מקרה המבנים האלה צריכים לעבור שיקום ברמה כזאת או אחרת.

ולכן, עקרונית — הנושא של התחדשות עירונית ילווה אותנו עוד הרבה שנים. אגב, זה לא רק במדינת ישראל — זה קורה גם בעוד מדינות. אבל בוודאי במדינת ישראל שהיא מדינה קטנה — ולך תיישב את הנגב — יותר רציונלי. וזו גם תוכנית כלכלית פנטסטית. הרעיון של התחדשות עירונית יש בו הרבה מאוד גאונות — גם מבחינת הצפיפות העצמית, גם מבחינת התועלת לדיירים הקודמים, גם מבחינת התועלת ליזם. זה באמת רעיון גאוני.

אבל כרגע, כרגע ב-2026, אין מוטיבציה. וכשאין מוטיבציה — כל מי שהולך לקנות דירה בפרויקט התחדשות עירונית שיוריד קצת ציפיות. זה לא הולך לקרות מחר ולא מחרתיים — תצטרכו סבלנות. בסופו של דבר כנראה זה יקרה, אבל אולי בעוד 10 שנים.

אני רוצה רגע לאתגר אותך. קודם כל — יש לי חשש שהאמירה שלך, שיש בה הרבה תבונה, היא אמירה מאוד כוללנית על כל המצב. שצריכים לשים את זה כ"אור אדום" וקצת לפקוח את העיניים. ואני חושב שהמסר — ואני גם, אתה יודע שאני אתן לקלוד לעשות את הסיכום — אני כבר אומר לו שצריכים להדגיש דגל אדום שאומר: "לא כל פרויקט פינוי-בינוי שעכשיו הולך להיות — זה אומר שמחר זה יהיה."

יש כרגע בעיה עם אלטרנטיבות של דירות ואו דברים אחרים. אבל אנחנו צריכים להסתכל על הדברים גם בנקודות מבט חיוביות. יש ערים, ולא כל הערים. ויש מקומות שבהם כל הנושא של התחדשות עירונית הוא בעצם הפתרון שקיים. למשל חולון — שאני שם קונה דירות לאנשים — שאין שם עתודות קרקע לבנייה. אולי יש טיפה בחלד 500, אולי עכשיו עושים תוכנית לעשות שם על הדיונות, אבל אין אלטרנטיבות. אין אלטרנטיבות של בנייה חדשה. ויש דרישה עצומה, ויש בעיה קשה מאוד של שכירות בגלל בניינים שנפלו מכל מיני סיבות — ועם היתרון של עיר שהיא עיר של משפחות, ויש לה דרישה.

ואז אתה אומר: "רגע — אם אני כאן הולך לקנות" — ואני לוקח את חולון רק בתור דוגמה אחת, אפשר לתת עוד כמה דוגמאות. אתה יודע מה, גם באזור שלך — טירת כרמל. כשאתה מסתכל על טירת כרמל ואומר: "רגע, טירת כרמל שהיו לה עתודות קרקע מדהימות — כל הקרקעות כבר בחוטרים, וכל הקרקעות בחזית של כביש נהר הירדן, יצחק שמיר — שם איפה שהכל כבר נבנה. אין יותר מדי עתודות קרקע. השלב הבא, כדי לבנות דירות בעיר, זה שלב ההתחדשות העירונית."

ויש שם גם ביקוש. ואנחנו יכולים לדבר גם — אתה יודע מה — גם באזור שלך. אם אנחנו נסתכל על מה שקורה בחיפה, ששכונות שברור שצריך להיות בהן שינוי ועריבות והתחדשות עירונית — כמו שפרינצק, קריית אליהו, ואין הים — כל השכונות האלה. אנחנו רואים כמה דרישה יש. הרי אם אנחנו רק מסתכלים עכשיו — אתה עושה מודעה בנאות פרס, דירה למכירה, אתה מקבל שנים עשר אלף טלפונים ולא יודע למי למכור.

אם אתה מפרסם פרויקט בנאות פרס — למי שלא יודע, זה מאחורי קניון חיפה, מאחורי "סמי עופר" — שכונה עם ביקוש מטורף. וביקוש מטורף שאתה אומר לאנשים שהם לא חיפאים — הם בטוחים שרואים משם את הים מהדירות. לא — זה שכונה שיושבת במקום אסטרטגי יוצא דופן. ואנחנו רואים שזה בדיוק המקום של טירת כרמל, וזה בדיוק המקום של שפרינצק, וזה בדיוק המקום של נביא דאוד. וכל אלה — עכשיו, במקומות האלה אין אלטרנטיבה של בנייה אחרת. אין אלטרנטיבה.

אם אתה אומר עכשיו לחיפאי: "או שתלך על פינוי-בינוי בשפרינצק, או בקריית אליהו, או בטירת כרמל — או שתלך על בנייה חדשה, או על מלאי דירות שנבנו ולא נמכרות" — הם לא שם. הם לא שם.

אתה צודק. ואתה יודע מה — אני מאמץ בחיבוק. בגלל זה גם קראתי לך לשיחה, ברגע שראיתי את זה. שבאמת אנשים צריכים להבין שיש ערים. תיקח למשל את פתח תקווה — פתח תקווה שאנשים כל כך ששים לקנות בה — יש בה המון עתודות קרקע, המון קרקע, והמון דירות לבנייה. ויש עוד ערים כאלה. שם, מה שאתה אומר — אתה צועק ואתה צודק — חברים, לא יזוז דירת פינוי-בינוי לפני שתרוץ דירה אחרת, לפני שיגמרו הדירות שקיימות במלאי.

אבל מה שחשוב כאן — לעשות ניתוח מקומי של כל שוק ולעשות חקר שוק מדויק, ולהבין איפה זה נכון ואיפה לא. האמירה הזאת הכוללנית — וזו הבשורה שאתה מביא פה, שכל מקום יהיה פינוי-בינוי — ואני מקבל את מה שאתה אומר, שכל דירה מלפני שנת תשעים בסוף יהיה פינוי-בינוי. אבל זה יהיה בעתיד. כרגע זה נכון למקום.

כן, אני מתחבר לחלוטין למה שאתה אומר. באמת, ההערה שלי היא הערה כללית, היא לא הערה פרטנית. פרטנית — צריך בהחלט לבדוק כל פרויקט וכל עיר. אני רק אעיר הערה אחת לגבי מה שאמרת — שבמקומות שבהם אין עתודות קרקע, או שהם פרויקטים חלופיים, אז פינוי-בינוי כן יעבוד וכן יתקדם כי הביקושים חזקים. אני חושב שזה נכון — בתנאי שהביקושים מלווים מאנשים שרוצים לגור שם. זאת אומרת, אנשים אמיתיים.

עד "משמעית" — זה ברור, כן. כלומר, הביקושים בסוף צריכים להיות ביקושים אמיתיים — לא ביקושים שמבוססים על אמונה. אלא בן אדם פשוט רוצה לגור, ההורים שלו גרים שם, המשפחה שלו גרה שם, והוא רוצה דירה בעיר, מקום העבודה שלו שם. וזה הביקוש הכי בריא, כי הוא הביקוש המזוקק שלא בנוי על תיאוריות.

דרך אגב, הסיבה שאם תהיה קריסת מחירי נדל"ן בישראל — אני דווקא רוצה לבוא לפה עם בשורה דווקא חיובית: לא תהיה קריסה. ואני אגיד לכם גם למה.

איך הייתה נראית הקריסה? קריסה נראית ככה — קריסה תמיד, בין אם בבורסה ובין אם בכל שוק, היא אגרסיבית. עליות הן מתונות — הקריסות הן אגרסיביות. אם אנחנו כבר שלוש שנים תחת מלחמות קשות, ותחת ריביות גבוהות, ותחת מדיניות ממשלתית שאינה תומכת במשקיעים — ועדיין אין קריסה — זאת אומרת שאין פה מספיק "אוויר" לקריסה. כן יש ניתון, כן יש הקפאה, כן יש ירידה מסוימת במחירים — הכל נכון. אבל קריסה אין פה.

והסיבה שקריסה אין פה היא שבמדינת ישראל אין הרבה דירות מיותרות. פשוט אין הרבה דירות מיותרות. אנשים צריכים לגור. בניגוד לקליבלנד, או ב-2008 בארצות הברית בניו ג'רזי והמון מקומות בכל הפריפריה של ארצות הברית — ואותו דבר היה באירופה — שם באמת היו הרבה דירות שנבנו בלי שיהיו דיירים רציניים בכלל. חלקם היו ריקים. כל זה לא המצב כאן.

לכן, בסופו של דבר, נדל"ן במדינת ישראל הוא כן דבר בריא, כי הבסיס שלו הוא בסיס בריא — בן אדם פשוט צריך קירות וגג. וצריך התאמה בין כמות הדירות לכמות משקי הבית. כן, אנחנו לא במצב של קריסה — אבל כן אנחנו בתקופה מאתגרת. ופשוט צריך להנמיך ציפיות ולתת טווח יותר ארוך.

עוד דבר חשוב — גם לא תהיה קריסת נדל"ן במדינת ישראל, בין השאר מהסיבה שאמרתי, כי היזם רוצה להרוויח. אם היזם רואה שאין לו סיכוי להרוויח — הוא פשוט לא ישקיע. ולכן אנשים אומרים: "אוקיי, יש לנו כרגע 85 אלף דירות — בעוד שנה יהיה 170 אלף, בעוד שלוש שנים יהיה 220-250 אלף." זה לא נכון, כי יזם הוא לא פילנטרופ — הוא לא הולך לקנות קרקע וליזום ולבנות כאשר אין לו קונים. הם פשוט יפסיקו לבנות — וזה כבר קורה היום. ומממילא, כאשר הקונים יחזרו לשוק, אז יהיו יותר ויותר קונים ופחות ופחות דירות זמינות, ואז היזמים יתחילו חזרה להיכנס לשוק.

ולכן אני לא צופה בטווח הקצר ירידה שלא ראינו. כן אנחנו בקיפאון, אנחנו במיתון — צריך לעשות הכל בשכל — אבל לא בצלילה חופשית.

ועכשיו אני רוצה לתת המלצה.

אני מניח שכבר עברנו מספיק זמן — אני אתן המלצה מה כן לעשות. אבל לפני ההמלצה — אני רוצה לשאול אותך שאלה. אתה יודע, אחד הדברים שדיברתי עליהם פה בזום, בזומים ובפודקאסטים, זה על לוד. אתה אמרת קודם שאתה מאמין רק במקומות שיש ביקוש אמיתי ולא באמונה. עכשיו, "אמונה" — מישהו עלול לטעות ולהגיד שהעיר לוד מבוססת על אוכלוסייה דתית — אז אולי שם "האמונה." לא, לא לזה אני מתכוון.

אתה יודע, אנשים קונים — וציבורים שלמים קונים, כולל החרדים, כולל כולם — קונים דירות בלוד מתוך אמונה. לא בהתבסס על שום מידע, לא על שום חקר שוק, לא על שום דבר אמיתי. אנשים קונים על סמך זה שיש להם "כניסה לפרויקטים" — זה מה שמדרבן אותם. פרויקטים שם שאומרים להם שזה "מרכז הארץ", שזה "הולך להיות מודיעין הבאה", ומציגים להם תחנות רכבת וכל מיני אגדות. ובונים שם עשרות אלפי יחידות.

ואתה אמרת בסוף שזה לא מבוסס על הלקוח הסופי. הרי, כל השקעה שלנו צריכה להיות מבוססת על מי שיגור — אנחנו בסוף מתבססים על מי שאו יגור אצלנו בשכירות, או מי שיקנה מאיתנו את הדירה כ"אנד יוזר" בשלב הבא. ככה אנחנו קובעים מקום של השקעה.

אני אשמח לשמוע את דעתך — האם גם אתה, כמוני, חושב שלוד היא סוג של בועה כרגע? שלמרות המיקום הנדיר שלה, בגלל הבעיות שלה, בגלל התדמית שלה, בגלל כמות עשרות אלפי היחידות שנבנות שם — ורוב הקונים הם משקיעים ולא "אנד יוזר" — שאין מספיק אנשים סופיים שיגורו אצל כל הבעלים האלה.

תראה, אני לא בקיא מספיק במה שמתרחש בלוד. אני עושה שם שמאויות, אבל יותר בצורת מיקרו ולא מקרו. אז אני לא יודע לענות לך בביטחון מספיק על לוד, כי לא חקרתי את לוד לעומק.

אני כן רוצה להתחבר למה שאמרת — וזה נכון אגב גם בבורסה, גם בנדל"ן, ובכל תחום. כשאתה רואה תנועה גדולה של משקיעים למקום אחד, אתה מבין שהמשקיעים מאכילים את עצמם. אין פה משהו אמיתי. הסיפור הוא תמיד — המוצר צריך להיות מוצר אמיתי. כשהמשקיע נכנס לתוך מוצר אמיתי והוא אומר: "מצאתי פה הזדמנות, אני חושב שיש פה עליית ערך" — הכל בסדר. אבל כאשר אתה קונה כי הוא קונה, והוא קונה כי הוא קונה, והוא קונה כי הוא קונה — אבל הערך האמיתי של המוצר לא קיים — אז אין לזה סיבה אמיתית.

עכשיו, תראה — הטענה העקרונית שאומרת שאם אתה נמצא במרכז הארץ ואתה קרוב ל"נמל תעופה", קרוב לרכבת — ולכן בסופו של דבר זה יעבוד — כל הטיעונים מהסוג הזה יש בהם היגיון. אני לא שולל אותם עקרונית. זאת אומרת, אם אדם אומר: "אם אתה ליד הים — ואין הרבה חופי ים בישראל", "אם אתה בעיר עתיקה — ואין הרבה ערים עתיקות בישראל", "אם המוצר מוגבל" — כל הדברים האלה יש בהם היגיון עקרוני. אני לא אומר שאין בהם היגיון. אם אדם אומר "לוד במרכז הארץ והמחירים שם נמוכים יחסית לפריפריה, ובסופו של דבר יבואו ללוד" — אני לא אומר שאין בזה היגיון. אבל אני אומר שכל הדברים האלה יכולים לקחת המון שנים. אנחנו לא יודעים לנבא את העתיד, אנחנו לא יודעים אילו השפעות עוד יהיו ומאיפה יגיעו.

"לעתיד, לעתיד" — נחמד, תשקיע, בסדר. אבל אתה לא יכול לבנות מזה תוכנית כלכלית שאומרת: "אני משקיע, וזה וזה יקרה." אתה משקיע, ואולי זה וזה יקרה — ואולי לא. ולכן צריך להסתכל על הדברים בפיכחות. ובמיוחד — לשקף למשקיע, או לשקף לעצמך: מה הסיכוי, כמה אחוזים, וכמה שנים זה יקרה. ואם אחרי כל זה עדיין רוצה — לבריאות. אני לא אומר לאנשים לא להשקיע. אבל לעשות את זה בתבונה.

אני כן יכול להגיד — אתה מאשר לי להגיד כבר את ההמלצה? אני אבחר — אני רק, אתה יודע, הייתי צריך לחדד לעצמי דברים.

דרך אגב, אני מסתכל גם על המשקיעים של בת ים — אותו דבר. בת ים היום — אתה מסתכל על בת ים — בת ים זה עיר של משקיעים היום. על כל עשרה אנשים שקונים דירה בבת ים — תשעה הם משקיעים, ושניים הם דיירים. ובכל פעם ששאלתי בפודקאסטים שעשיתי עם כמה מתווכים בבת ים, או שישבתי ודיברתי איתם, שאלתי: "בסוף מי יגור?" הרי אם הכל משקיעים — בסוף צריכים למכור את זה למישהו. ואנחנו בבעיה.

ואני חושב שיש כאן בשורה חשובה שחייבת להאיר לכמה אנשים פנסים מאוד מאוד חזקים.

ועכשיו — תגיד את מה שאתה רוצה.

אני אגיד לך — תראה. אני באתי לפה כדי לשים אזהרת עזרה, אבל צריך לדעת שעוד שלוש שנים ישמעו את הפודקאסט הזה ואולי יגידו: "תראו, הנה — לוד פרצה דווקא עכשיו." תראה, בבת גלים בחיפה — גם שם היו מחירים. כשהגעתי לחיפה לפני 15 שנה, היית קונה בבת גלים דירות ב-7,000 שקל למטר — והיום הדירות הן 30,000 שקל למטר. והמחשבה שמכיוון שאנחנו צמודים לקרפה כל כך, ממש במרחק הליכה — אין הגיון למחירה — בסופו של דבר הוכיחה את עצמה. אז לכן אני אומר — זה דברים שאנחנו לא יודעים בדיוק מה יהיה ואיך יהיה. צריך להסתכל על דברים בפיכחות, להבין את הסיכויים, להבין גם את הפוטנציאל — ולהחליט בצורה מחושבת.

אני כן רוצה להגיד — יש משהו אחד שאני תמיד מאמין בו, וגם זה לדעתי נכון בשוק ההון ונכון בנדל"ן. ודווקא בזה יש בשורה טובה דווקא בתקופה הזאת. והדבר שאני מאמין בו — ואני מאמין שאתה תתחבר אליו — לקנות משהו שבזמן הקנייה אתה כבר עושה את הכסף. זאת אומרת, אתה קונה במחיר הזדמנותי — לא בגלל שבעתיד יהיה כך או כך, אלא בגלל שהיום אתה כבר עושה את הקופון. מי שקונה בעסקת מציאה.

ודווקא פה יש בשורה לתקופה הזאת.

ואם אתה רוצה להוציא מהפודקאסט הזה איזשהי כותרת — אני חושב שזה יכול להיות כותרת טובה: דווקא הצד החיובי.

תגיד. אז אתה יודע — היום אנחנו אומרים לקלוד: "אתה שומע את מה שאומר עכשיו שלום? את זה תדגיש." ואתה יודע מה, הוא מדגיש את זה בכל הזדמנות — בכל משבר יש הזדמנות. אם אנחנו רוצים —

הנקודה החשובה היא כזאת: אנחנו בתקופה קשה בנדל"ן. בשנת 2008-2009 נסעתי לסיור בארצות הברית — סיפור אמיתי — ואמרתי לעצמי: "מי שיש לו מזומן כרגע — זה הזמן להשקיע." הסתובבתי בניו ג'רזי וראיתי רחובות שלמים, אולי שכונות שלמות, ריקות מאדם — מלבד כמה חוליגנים. ריקות מדייר — כי כל הרחובות, כל השכונות האלה, היו מעוקלות על ידי הבנקים שבעצם קרסו משכנתאות ולקחו את הדירות. ואמרתי לעצמי: "זה הזמן להשקיע."

בפועל לא השקעתי — כי לא היה לי מספיק כסף זמין אז, וגם אני גר בישראל וזה בארצות הברית. אבל כל מי שעיניו היו בראשו, והסתובב בארצות הברית באותן שנים 2008-2009-2010 וקנה ממה שהבנקים עיקלו — עשה הרבה הרבה כסף. זאת אומרת, היה הרבה תבונה במחשבה הזאת — חשבתי על זה, לא עשיתי, אבל היה הרבה תבונה.

עכשיו אני אומר — רבותיי, כרגע אני נוכח בזה ביום-יום. עכשיו חיפשתי דירה לבני פה בארץ, כן, בחיפה — לבני שהתחתן. ואמרתי לעצמי: "התקופה הזאת היא תקופה שהמוכרים לחוצים, אין הרבה קונים — צריך לנצל את ההזדמנות ולמצוא מציאות אמיתיות."

עכשיו תקשיבו — ואני חושב שאפילו צחי עם השיערות שיש לו על הראש, השיערות יקומו. בדקתי היום באתר יד2 ואמרתי: "אני מחפש דירות מ-80 מטר ומעלה, בפחות ממיליון שקל, ורק באזור חיפה." זאת אומרת, אני מגדיר מראש שאני רוצה דירות שהגבול המחיר שלהן הוא 11,000 שקל ומטה למטר.

11,000 שקל ומטה למטר משקף שני דברים: א — זה מחיר שלפני שנתיים לא היה. לפני שלוש שנים כבר לא היו מחירים כאלה, זה כבר היה מאוד נדיר. הדירות גם בשכונות הכי פשוטות בחיפה כבר עמדו על 13, 14, 15, 16, 17 אלף שקל למטר. ב — זה משקף את מחיר הבנייה. זאת אומרת, אם בן אדם בונה היום בניין חדש, עלות הבנייה היא פחות או יותר 10,000-11,000 שקל למטר. כלומר, אם אני קונה עכשיו משהו בפחות מ-11,000 שקל למטר — אנחנו קונים משהו שלא יהיו לו מתחרים בבניינים חדשים. בוודאי לא יהיו לדירות האלה מתחרים, כי הן נמכרות ביותר זול מכל דירה חדשה שאפשר בכלל למכור בכל שוחי מדינת ישראל. וגם בדירות יד שנייה — זה משמעותית יותר זול ממה שהיה לפני שנתיים-שלוש.

ותתפלאו לשמוע — מצאתי 15-20 דירות כאלה. ואני לא מדבר על דירות 40 מטר מתחת לאדמה עם רטיבויות — אני מדבר על דירות 80 מטר ומעלה בקומות נורמליות, דירות של 3-4-5 חדרים, בפחות ממיליון שקל. מצאתי כ-20-25 דירות. וכל ה-20-25 דירות האלה לא היו לפני שנתיים-שלוש. אני חותם לכם.

ובאמת, מצאתי עכשיו לבני דירה — אני ממש בטיוטות חוזה עכשיו. דירה של 80 מטר נטו, באזור טוב יחסית בחיפה, ב-900 אלף שקל. שלא הייתה דבר כזה כבר שנתיים-שלוש. וכרגע זה קיים.

ולכן אני אומר — מי שיש לו כרגע נזילות והוא חושב לקנות דירה — תעשו לעצמכם טובה: אל תקנו מה שמציעים לכם, אלא תבחרו דירות שיש בהן באמת הזדמנות. ולפני שלוש שנים היה מאוד קשה למצוא כאלה. כרגע זה קיים. וזה בכלל לא בטוח שזה יחזור ויהיה רלוונטי בעוד שנה.

כרגע זה קיים — ומי שרוצה לקנות יש לו כרגע הזדמנות שכנראה לא תהיה בעתיד ולא הייתה בעבר במשך תקופה ממושכת.

כן, אבל אנחנו צריכים לפתוח פה סוגריים ולהוסיף — אני פוגש את זה, הרי היום כל ילד נהיה "מלווה משקיעים" וכל זה חותם נהיה "מומחה נדל"ן". ואני שומע שמציעים גם בחיפה לאנשים דירות שלא אתה ולא אני היינו נוגעים בהם — לא בעולם. לא כל דירה שמתחת לתשע מאות אלף שקל, גם אם היא שמונים ותשעים מטר, היא דירה ראויה לקנייה. וצריך לעשות חקר שוק מעמיק — לבדוק מה באמת יש בשכונה, מה הביקוש שלה, מי האנשים שגרים בה, מה הפוטנציאל שגם יעלה ערך.

ובסוף, בסוף — בהשקעות נדל"ן לצערנו אנחנו לא נהנים ממציאה בקנייה, אנחנו נהנים ממציאה עתידית, תוצאה של עליית ערך. ולא להאמין לכל דבר, לא להאמין לכל מה שאומרים לנו שקורה, אלא לבדוק שזה באמת קורה, ולבדוק יותר יסודית. וללכת לרשויות המקומיות, במקרה הזה לעיריית חיפה, ולוודא שכל מיני תוכניות שאומרים לנו הן גם ריאליות.

אתה יודע מה, אחת התוכניות — לא יודע מה תגיד על זה, כן — שוק תלפיות. שמדברים עליו כבר הרבה זמן ומנפחים לאנשים את הראש, ומראים להם שיש שם מסעדות. אבל ברגע שאנשים מתחילים להיכנס לראות את הדירות, שממש "בגרוש" — הם מבינים שלפעמים בשביל להיכנס לדירה הם צריכים להתווכח עם המוכר של הדגים שנמצא בכניסה, והוא לא בדיוק שמח שאתה קונה שם דירה. וזה לא כל כך מהר שהוא ייתן שישנו שם את הבניין — למה לא יפנו לו את המסחר? אז נורא נחמד לראות שם את המסעדות היפות והכל, אבל כל מה שדוחפים לראש לאנשים לא תמיד יקרה.

יש לך דעה אחרת להגיד?

אז אני אומר — ואתה יודע מה, גם באגפך — האגף החרדי. אנחנו יודעים את המשבר שהיה בהדר בשנים האחרונות, שנבע מכל מיני סיבות, שאחת מהן היא הפיצול של גור. והיו סיבות אחרות שגרמו לנפילה בציבור באזור הזה — דברים שעצרו את כל ההתפתחות של רחוב יל"ג והשומר וברזילאי וכל הרחובות האלה, שהיה ברור שהם הולכים לכיוון טוב, ופתאום הכל שם נבלם. וזה אחרי שבנו שם את כל הרחוב ארנון ועשו שם תיקון. אז היו כל מיני כשלים — למה שקורה שם עם זיהום וכל הדברים האחרים.

אז צריכים מאוד מאוד מאוד — ואני אגיד עוד שתים עשרה פעמים "מאוד" — את מה שאתה אומר: להבין שיש פוטנציאל לשם.

שלום, אין לי ספק — אני בטוח שאם אתה מצאת את הדירות ואתה אומר "עשרים", אז אלה דירות ראויות, דירות שיש להן פוטנציאל, דירות שיש להן ביקוש והכל. אבל בוא נהיה חכמים כמוך ונבדוק את הדברים, ולא ניכנס עיוורים אחרי כל מיני מתווכים שרק מחפשים לעשות עלינו רווח, ובסוף לא יקרה כלום במה שהם אומרים לנו.

ואני אשמח לשמוע את דעתך על האזורים האלה — כמו השכונות החרדיות, ששם בעצם נפגשנו, ולמשל כל האזור הזה באמת מרחוב מנשה ולמטה — יל"ג, ברזילאי, השומר, עקרון, ועד שוק תלפיות — דברים שבאמת צריכים לחשוב פעמיים לפני שמשקיעים בהם.

אני מתחבר לכל מה שאתה אומר. צריך לבדוק ספציפית ועניינית, לעשות חקר שוק לאותו אזור. זה לא משנה אם מדובר בהדר, בלוד, בבת ים, או בשוק תלפיות — בכל מקום צריך לעשות חקר שוק ספציפי ולהיות עניינית.

והנקודה החשובה היא שאם אתה יכול לקנות עכשיו משהו בהזדמנות, ואתה עושה את הקופון כבר בקנייה — זאת אומרת, אתה מראש קונה ביותר זול ממה שהדברים נמכרים היום וממה שכל דירה חלופית עשויה לעלות — אז הרווח שלך כבר בקנייה. אתה לא צריך לבנות על סיפורים לגבי העתיד.

ולכן אני חושב שזה רעיון טוב ורעיון נכון — גם למשקיעים ספקולטיביים וגם למשקיעים סולידיים. משקיעים ספקולטיביים יכולים להשקיע בכל מיני מקומות מוזנחים ואזוריים, ואומרים לעצמם שיום אחד יהיה משהו. מה שאני רציתי להדגיש כאן — אתה אומר כאן את הדבר הנכון. זה לא סוד בכל מסחר — הסוד הוא הקנייה. ככל שאתה קונה יותר טוב — הרי שרמי לוי קונה יותר זול את הסחורה שלו, אז הוא כבר מרוויח, ואז הוא יכול לעשות "מבצעים" לכאורה בשקל ובעצם מרוויח עשרה שקלים מלמטה.

אין ספק שזה. אבל אתה יודע — חייבים. ומה שזה אומר כאן — ואתה כאן נותן פתח וגם זה צריך לשים כדגש — אל תחשבו רק על מה שיעלה הערך כתוצאה מהתחדשות עירונית, אלא תקנו היום מתחת למחיר שוק. ומספיק שזה יעלה.

אתה יודע מה — אני קניתי לאנשים דירות בנווה שאנן. נווה שאנן, בחלקים מסוימים — המחירים ירדו. המחירים היו בעבר, לפני כמה שנים, מיליון וחמש מאות חמישים ומיליון וחמש מאות שישים על דירות של תשעים ותשעים וחמישה מטר. והם ירדו למיליון שלוש מאות, מיליון שלוש מאות חמישים. הגישה שלי הייתה שבקנייה שלי, כבר עשיתי טוב למשקיעים שלי. כבר הבאתי אותם לקנייה נכונה — גם אם לא יהיה מחר פינוי-בינוי, או שזה יתעכב — הם כבר ירוויחו כשימכרו את הדירה.

וזה בדיוק הגישה שלך. אני כל כך מתחבר. ואני אומר שאתה אומר כאן דברים שחשוב לאנשים לשמוע — שיבינו מה זה לקנות מתחת למחיר, או לקנות בקנייה נכונה, ובאמת לנצל את השוק. ולא צריכים להיות גאונים בשביל זה — אם אתה מסתכל ורואה שמחירים היו ברמה מסוימת, והם נפגעו כתוצאה מירידת מחיר, ויש לנו "מציאה קטנה" שנוצרה כתוצאה מכל המצב, וכנראה שזה יחזור — ואם האוכלוסייה שם היא אוכלוסייה טובה ויש את כל הסיבות שבעולם — אם אנשים יקשיבו למה שאמרת פה, ועם החיזוק שאני מוסיף לך — אני חושב שאנשים יוכלו למצוא עוד פתח לקנייה נכונה.

תודה רבה, צחי. ותעביר לדונלד טראמפ — שבפעם הבאה שהם תוקפים אותנו ואז אנחנו תוקפים חזרה — שיגיד להם לא לנו. שיקום בבוקר, בשעה שלוש אחרי הצהריים אצלנו, ויגיד להם: "אל תשתוללו, כי אם תשתוללו — תקבלו בחזרה."

אני רוצה לסכם. אתה יודע, אני חושב שעשינו פה משהו מיוחד. ואני כל כך שמח שעלית — לשמוע בן אדם חכם שגם אומר, וגם מוסיף, וגם מדגיש דברים שאני אומר — ואתה אומר ומסביר אותם ומפשט אותם. ואתה יודע שכשמפשטים דברים — זה הופך להיות אחרת.

אז אני חושב שמאוד פתחנו את העיניים. ולא אני לבד עזרתי לעשות את זה — אתה מאוד פתחת פה את העיניים בחוכמתך לאנשים, על החשיבה שצריכה להיות ועל איך.

ואתה יודע מה הכי חשוב? המסר הכי חשוב כאן הוא לצאת מהקופסה, לצאת מהחשיבה של כולם, לצאת מהקונספטים שיש, מהטרנדים — "כולם אומרים התחדשות עירונית, הכל התחדשות עירונית." עכשיו בא שלום ואומר: "אפשר לעשות את הכסף גם אחרת — ואולי הרבה יותר טוב, הרבה יותר חכם." רק תעשו את זה, תעשו את זה נכון, ותפקחו את העיניים. ואם גם יהיה התחדשות עירונית — כפלנו כאילו כפליים. וזה המסר הכי גדול.

אז אני חושב שהיה ערב גדול, ואני מאוד מודה לך. ואמרנו שתבוא ונקליט עוד פרק בפודקאסט. ואתה יודע מה — יכול להיות שאני גם מעלה את הפרק הזה כפודקאסט. נראה, אני אקשיב לו, נראה אם זה מתאים.

ובואו נשמע אם יש למישהו שאלה לשאול, אם מישהו רוצה להגיד משהו. אני רואה שימית נמצאת פה. אני רואה שכולם מקבלים בשתיקה ובהסכמה ובהערכה את הדברים שנאמרו פה.

שלום, תקשיב — אולי אנחנו צריכים לעשות תוכנית רבעונית ביחד? כל רבעון לעלות פרק כזה ולפתוח לאנשים את הראש.

אני אשמח מאוד לעשות את זה איתך.

אני בעד. בוא נשים ביומן — רבעון קבוע! אבל פעם הבאה — שבעים ושמונים משתתפים, לא שתים עשרה.

יהיה, יהיה. אתה יודע, יש לך כאן את שתים עשרה הכי טובים שיש.

שלום, שלום — זה נכון, זה נכון. זה שדיבר איתך עכשיו — מעבר לזה שהיה תלמיד שלי — הוא היה דובר עיריית ירושלים פעם. לפני ימים ספורים, ישראל הייתה כאן. אחד האנשים המקסימים — שחוץ מזה שהוא בונקר ולא מזמין אותי לקפה במרכז העיר — כל לא בסדר. זה חשוב.

תגיד, רק מתי — אני מזכיר לך מה אשתך אמרה לך לעשות איתי, נכון? לקחת אותי לסיור.

יאללה. סגור, חברים. שלום — אוהב אותך. תודה רבה. תמשיך לעשות טוב לכולנו.

רק בשורות טובות, בעזרת השם — שהאויבים יחוסלו בקרוב, והנדל"ן ישתפר בקרוב, בעזרת השם. ושיחזרו כל החיילים שלנו, בעזרת השם. ושנעבור לילה שקט ולילות הבאים שקטים.

חברים, תודה רבה. אנחנו נתראה בשבוע הבא. לילה טוב לכולם. תודה רבה, תודה חברים. להתראות, לילה טוב. ביי.