פרק 336 | עידו שמואלי עו"ד ונוטריון | התחדשות עירונית: לא עושים צעד בלי עו"ד דיירים מקצועי

צחי קווטינסקי: ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי ו"נדל"ן בקלות". היום עורך דין — פעם אחרונה שאני אומר "עורך דין" בהקשר הזה, כולם יודעים שאתה עורך דין — עידו שמואלי.

הסיבה שביקשתי ממך לבוא היא שאנחנו גם הקלטנו לפני זה עוד פרק בנושא ההתחדשות העירונית. אני מנסה לדבר המון על ההתחדשות העירונית, כי לדעתי יש חוסר הבנה גדול בשוק שלנו. אנשים לא מבינים את המשמעויות.

אנשים נופלים לכל מיני אמירות של מתווכים שאומרים להם "מחר יש התחדשות עירונית", ולא מבינים את ההליכים המשפטיים. ופתאום אומרים להם לחתום על כל מיני מסמכים שמבטיחים להם שזה "נון-שופ". אנשים לא יודעים מה זה "נון-שופ", ולא מודעים לתהליכים, לאורך התהליכים, למשמעות של עורך דין דיירים, לתפקיד שלו, ולמשמעות של עורך הדין של היזם. וכל התהליכים האלה מאוד מורכבים.

אני חושב שהיום בתחום הזה, עורך הדין יכול להיות רק עורך דין שמומחה בהתחדשות עירונית. אז כיף גדול שהסכמת להתפנות לכאן, אני יודע שאתה לחוץ.

עידו שמואלי: גם אני ממהר, צריך ללכת ללמד — אתה לומד חרדים, כולם יודעים באיזו שעה.

צחי: אני מלמד חרדים כבר 21 שנה. אז בוא, בגלל שאין לנו מספיק זמן, מי זה עידו שמואלי?

עידו: הגענו לטריון. מצדיק אולי את השיער הלבן קצת.

צחי: אצלי כבר אין שיער, אז לא יודע מה יותר טוב — שיער לבן או בלי. אני כבר התרגלתי. אתה עומד כבר למעלה מ-20 שנה במקצוע?

עידו: עצמאי כבר כמעט 17 שנים. המשרד יושב בראשון לציון — בחרנו במרכז הבילויים של העיר, בבניין חדש ויפה, עם רופטופ ובריכה. בחלק מהכנסים אנחנו עושים אירועים שם — ממש כיף, משרד הבריכה. בסוף, כל מה שאנחנו רוצים זה לעשות את העבודה עם שמחה.

אני במשרד עם צוות של שבעה עורכי דין שעובדים אצלי, ועוד מנהלת פרויקטים וצוות תומך. אנחנו מייצגים גם יזמים וגם דיירים — כמובן לא בניגוד עניינים, אנחנו מכירים את החוק ואת המגבלות.

לאורך השנים הייתה לי אבולוציה — מפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק, מתחילים בבניין אחד עם כמה דירות, עבר בהמשך לקבצים — לקחת לא בניין אחד, אלא שניים, שלושה, ארבעה, חמישה בניינים ולעשות בהיקף יותר גדול.

בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית לא היו ליווים בנקאיים, צריך לומר את זה. לא היה הרבה ניסיון. והדבר הזה התפתח — גם התפתחו הרבה גורמי מימון חוץ-בנקאיים. ממש התפתחות. יש בנקים, יש חברות מימון מצוינות חוץ-בנקאיות, יחד עם חברות ביטוח.

ובשלב הזה עבר ממש למיקוד בפרויקטים של הריסה ובנייה — ופרויקטי הריסה ובנייה הם בדרך כלל פרויקטים של בניין אחד או שניים שמתחברים. וכמובן ברקע פינוי-בינוי, שזה כבר ממד אחר לגמרי, לפעמים ברמה של שכונות שלמות.

צחי: אני רוצה להסביר — יש הבדל מהותי בין מצב שאתה בתמ"א 38/2, שזה הריסה ובנייה של בניין אחד, לבין מתחם. ברגע שמקבצים כמה בניינים, זה כבר מה שנקרא פינוי-בינוי. מה ההבדל העקרוני בין שני המצבים האלה?

עידו: ההבדל הוא עצום — סלולי תכנון שונים לגמרי. הזכויות נובעות ממקור שונה. כשיש לך תכנית בנייה ארצית — גם בתמ"א 38 — וכדי שיהיה כלכלה בפרויקטים האלה, לקחו בערים שדחפו לזה, כמו תל אביב ורמת גן, ועשו תוכניות משלימות, תוכניות שמסגרת זכויות נוספות. בעצם הזכויות לבנייה מגיעות מתוך תמ"א 38 ומהתוכנית המשלימה.

צחי: תסביר מה זה תוכניות משלימות.

עידו: כל עיר נתנה תוספת זכויות כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים — כי תמ"א 38 לבד, בהריסה ובנייה, ב-99% מהמקרים פשוט לא כלכלי.

זה חשוב לומר: הם לא כלכליים. יש מקומות, כמו ראשון לציון, שבכלל לא עשו תוכנית משלימה, לא נתנו זכויות נוספות. העיר עשתה רק חיזוק נקודתי של בניינים קיימים, הוסיפה שתיים וחצי קומות. מה שזה יצר — מגבלה מאוד קשה לעשות פרויקטים גדולים יותר של פינוי-בינוי. כי כשהכניסו תוכנית של פינוי-בינוי שנתנה זכויות, בניין שכבר קיבל "מונח חיזוק" — לא ניתן להכניס אותו לתוכנית אחרת.

אני חושב שבסוף, ראשון לציון לקתה בתסבוכת — שהתחילה את תהליך ההתחדשות העירונית בדרך מסוימת, ניסתה לקחת כיוון אחר, וגם עיריית ראשון ניסתה להדריך דיירים איך לעשות יוזמות מקומיות. הייתה שם תסבוכת. אני מסתכל על זה לאחור — ייתכן שיש בזה גם תועלת, אבל ראשון לציון מציגה תמונה שונה מרמת גן, גם בהיקף שלה. מרכז העיר הוא יחסית מצומצם, ואם היו לוקחים ועושים הכל במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי עם כפל דירות, אולי היו מגיעים לתוצאה פחות טובה, כי יש עומס שצריך להתמודד איתו.

אם נחזור לרגע לשאלת מקור הזכויות — בפינוי-בינוי לא היו זכויות מלכתחילה. אפשר היה לקחת שטח גדול מספיק, להכניס דיירים, ולהגיד "בואו נקבל את הסכמת הוועדה המקומית לחזון". אבל זכויות הוועדה לא יכולה לתת. ולכן הולכים לוועדה המחוזית, ובוועדה המחוזית מביאים זכויות, מקבלים אישור, עושים פרסום — ולכן התהליכים ארוכים מאוד.

כיום יש ועדות מורשות שיכולות להיות עצמאיות ולא צריך ללכת חזרה לוועדה המחוזית — יכולות לתת אישור לפרויקטים של פינוי-בינוי מכוח תוכנית שנעשתה בעיר, ועם זה יש היום זכויות שניתן לממש.

צחי: כשאתה אומר "תוכנית שנעשתה בעיר" — כשאנחנו מדברים על חולון, כולם מכירים את תוכנית חל/88.

עידו: חל/88, עד שעה 10, כולם מדקלמים את זה. נכון.

צחי: זאת אומרת, יש מה שניתן לבנות. רואים לאורך ולרוחב איפה ניתן, איפה לא ניתן, ומה המגבלות. ומזה בסוף היזמים, המארגנים, הדיירים עצמם — ובוודאי גם אנחנו — יכולים למפות טוב יותר ולראות איפה יש יכולת מבחינת רצון העיר לעשות פרויקט.

עידו: נכון. אני אומר, באותה נשימה, שזה לא מונע התארגנויות גם במקומות שאין בהם תוכנית, או שהתוכנית המתאר של העיר לא מאפשרת במיקום מסוים.

כלומר, כשהמדיניות היא להתרכז במרכז העיר ולא בסביבה. זה קורה לנו בקריית ראשון. העמדה שלי בסוף היא עמדה חברתית — בסוף אנחנו מדברים על התחדשות עירונית.

התוכנית המתאר היא בסוף סוג של מדיניות תכנון. וככל שאנחנו יותר בתוך מדיניות התכנון, יותר קל לנו לקבל אישורים, יותר מהיר ויותר קל. למרות זאת, אפשר לבחון גם מקומות שהתוכנית לא מאפשרת כרגע.

שהמדיניות של העירייה ממוקדת במקום אחר — זה לא אומר שאי אפשר לעשות פרויקט. אני קצת מעל ראש הוועדה המקומית כשהיא אומרת שלא כדאי לעשות את זה, כי אנחנו לא מחפשים את העימות — אבל בסוף, חייבתי לומר שזה עניין חברתי. לא יכול להיות שיש מקום שאין בו ממ"דים, והבניינים ישנים, ואם זה לא חלק מהמדיניות — אז מה, אין להם זכות להתחדש? אין להם זכות לביטחון אישי?

כשאנחנו מדברים על סבבי מלחמות וטילים — עם ההתארגנות הנכונה, הולכים לוועדה המקומית ומביאים עמדה נחרצת שאנחנו חלק מתהליך שצריך לתת לו מענה. ואנחנו מצליחים.

צחי: אני חייב לשאול אותך — אסקת את נושא המלחמות. אנחנו נמצאים אחרי תקופה שאנחנו מקווים שלא תחזור. המודעות לנושא הממ"דים והמיגון גדלה מאוד — אנשים הבינו שזה מציל חיים. היום קשה מאוד להציע דירות שאין להן ממ"ד. ואם אנחנו קונים דירות, כמו שאני קונה הרבה בחולון למשקיעים, צריך לשים דגש על קומה ראשונה ושנייה עם נגישות למקלט מתחת לבית.

השאלה היא — האם היום אנחנו רואים שינוי מגמה אצל הדיירים או אצל הרשויות?

עידו: אצל הרשויות — עזוב. אצל הדיירים — בטוח יש שינוי מגמה.

צחי: אני רוצה לשמוע, אבל קודם — מה קורה ברשויות היום בכל התהליכים האלה?

עידו: הנכונות גדולה, והיכולת קיימת — ואנשים העובדים שם מקצועיים מאוד. אבל בסוף יש חוסר גדול מאוד של כוח אדם. כשמבחינים בין יכולת מבחינת כמות כוח אדם לבין יכולת אישית ומקצועיות — המקצועיות מדהימה ברשויות, צריך לומר את זה. אבל בסוף זה צוואר בקבוק. זה צוואר הבקבוק בכל תהליכי התכנון. זו אחת הסיבות העיקריות שהבנייה עומדת במקום בארץ.

צחי: אז מה הפתרון?

עידו: יש את תהליך "הרישוי העצמי" — אדריכל מורשה שהופך להיות "הרשות", והוא מוציא את היתר הבנייה. הבנייה לא דורכת ברשות. תסביר לי מה זה אדריכל מורשה.

יש תיקון בחוק שמאפשר לאדריכל להיות הגורם שמרכז את כל הפעילות לקבלת היתר הבנייה — הוא חותם על היתר הבנייה, ועל בסיס זה בונים. ראינו לזה כבר דוגמאות — זה מקצר דרמטית את לוח הזמנים. כל אדריכל ותיק עם ניסיון מתאים יכול לעשות את זה.

אנחנו רואים את זה נכנס יותר ויותר. אם אנחנו רואים לאן זה צועד — בעצם הרשויות המקומיות עושות אאוטסורסינג. המדינה אומרת: אדריכל שיקבל תשלום גדול יותר מהיזם, הוא יהיה מחויב לאירוע הזה, יוציא את היתר הבנייה בזמן קצר יותר, יתאם את כל היועצים. הדבר הזה יגלה תהליך שנמשך שנתיים וחצי לשנה אחת — זו דרמה.

צחי: וזה עובד?

עידו: זה כבר עבד. יש דוגמאות. לפחות בניין אחד בתל אביב שכבר נעשה. אני מעורב בפרויקט בראשון לציון שם נבחר אדריכל מורשה, בתיאום עם הוועדה המקומית עם מהנדסת תאיר המדהימה. יש נכונות, הסמכויות יועברו ויילכו לרישוי עצמי. אני חושב שאנחנו ב-90% כבר שם, וזה ממש דרמה לקיצור תהליכים.

צחי: מצד שני, יש היתרי בנייה רבים בתל אביב ובפתח תקווה ובמקומות אחרים שלא מושכים אותם — כי אין כלכלה. הפרויקטים הפכו ללא כלכליים בגלל עלויות, ריבית, חוסר ודאות.

אני חייב לשאול אותך — ברמת גן, זו הייתה עיר שרצתה מאוד בהתחדשות עירונית, ופתאום הם הבינו שיצרו פקקים ברחובות שהעיר לא עומדת בהם. אני רואה את ירושלים — אני גר בשכונה שבה הולכים להוריד כמות גדולה של בניינים. לאן ינוסו הדיירים בינתיים? כשאני הולך לווטרינר עם הכלב שלי ואני תקוע בפקק, ועוד אין את הבניינים החדשים האלה.

השאלה היא — האם הרשויות שמות לב לדברים האלה?

עידו: זה בדיוק הצומת שבה מהנדס העיר והאדריכל העירוני מעורבים. אני קורא לזה "שלב הבנייה הכולל". בסוף צריך ראייה של העיר כולה, וועדה מקומית כמובן.

ועדה מקומית בסוף — מי שיושב שם ומקבל החלטות הם אנשים פוליטיים. יש שלב מקצועי, והדבר הזה קורה. אני תושב ראשון לציון, ובהתחלה חשבו שציר לוי אשכול יהפוך לציר צפוף יותר ויישפיע באופן דרמטי. הפתרונות התחבורתיים שיצאו — הכניסות אינן נכנסות לבניינים מציר לוי אשכול, אלא מהכבישים שעוקפים אותו. אז יצא איזון, והתוצאות מאוד יפות, ובסוף זה מעלה ערך כספי לכל הבניינים שבסביבה.

צחי: ואני עכשיו רוצה להגיע למרכז הפרק. יש בורות עצומה — חברות מגיעות, מחזרות אחרי הדיירים, ומתחילות להחתים אותם על "נון-שופ". ואנשים, אפילו משקיעים שקניתי להם דירות, לא יודעים איך לקרוא את המסמכים האלה ומפחדים לחתום.

השאלה שלי — מתי אנחנו צריכים את עורך הדין של הדיירים? מתי מכניסים אותו לתפקיד? הרי לכל מסמך שחותמים יש משמעות.

עידו: זה פשוט מאוד. לפני שמשלימים שום פעולה — צריך שיהיה עורך דין בתמונה.

צחי: תגיד את זה שוב ישר למצלמה.

עידו: לא לעשות כלום בלי שיש עורך דין בתמונה. לא חותמים — לא נון-שופ, לא כתב הסכמה, לא בוחרים נציגות בתוך הדיירים, לא מקבלים אפילו הצעה כלשהי — בלי שיש עורך דין.

צחי: נגמר הפרק, אמרת את הכל.

עידו: קל, קל. אנשים עושים דברים שנראים להם קלים — והם מסובכים. והמחתים שיש לו "לשון משומנה" אומר להם: "מה זה, טופס סטנדרטי?" יש אולי סעיפים סטנדרטיים בתוך טופס לא סטנדרטי.

כמה פעמים אנחנו מגיעים למתחמים שבהם יש בניין ורשומות שם הערות אזהרה לטובת איזו חברה, שמישהו חתם על איזה מסמך, ואפילו אין לו תוקף — ונוצרת דרמה. מה עושים עם זה? כדי לפתור את הבעיות צריך לעבוד — ולא עושים את זה בקלות.

צחי: קודם כל, לפני הכל — יש אנשים היום שיש בידיהם כלי נורא פשוט, ChatGPT, קלוד, ושואלים שאלות. אבל אנשים לא תמיד יודעים מה לשאול.

עידו: יש תחומים שאנשים שואלים שאלות וחושבים שקיבלו את הפתרון. אנשים אפילו מביאים חוזים מהצ'אט.

צחי: לא, לא, לא —

עידו: אבל אני אומר: לשאול בצ'אט זה כמו שאתם לפעמים בודקים מרשמים ותוצאות בדיקות דם — זה בסדר שאתם שואלים, אבל יש דברים שהם מעבר, וצריכים לראות את זה בראייה כוללת. בסוף בעל המקצוע הוא זה שיגיד לנו מה לעשות.

שאלה פשוטה — שואלים: "לפני שאני חותם על מסמך, כדאי לי להתייעץ עם עורך דין?" מה תהיה התשובה של ה-AI? התשובה תהיה: כן, תתייעצו. אל תנסו לבחון את המסמך לבד.

צחי: כשמגיע מישהו — מארגן או דומה לו — אחד צריך לזכור שיש חוק, ויש כללים שצריך לראות שעושים את זה נכון. הדבר השני הוא — לא לעשות שום פעולה לבד כאשר אתם קבוצה. כשמדובר בבית משותף, אם כל אחד יעשה מה שהוא רוצה — יהיה בלגן.

צריך לראות שההסכמה לחתום על טופס התקבלה על ידי כלל הדיירים, או רוב מוחלט מהם, כדי לדעת שעושים את זה ביחד. לא לעבוד בנפרד. ה"כולם עושים לבד" זאת מחלה שיש בבניינים, ואנשים פשוט עושים טעויות. לא למהר.

עידו: עכשיו, לגבי השלב שבו יש יזם שנכנס ורוצה לעשות את העבודה — האם נגיד לו לבדוק לנו את ה"נון-שופ" בשלב מאוד ראשוני? אני חייב לעצור אותך.

עורכי דין דיירים שמתחילים בהתחדשות עירונית בשלב ארגון הדיירים — לא גובים כסף מהדיירים, גם לא על השלב הראשוני הזה. עובדים בצורה מאוד ברורה — עובדים בשלבים הראשונים על בסיס הצלחה. ולכן גם אני, כשאני נכנס לתהליך, רוצה לראות שיש היתכנות בפרויקט — קודם כל בקצה שלו, היתכנות תכנונית וכלכלית — ואז חוזרים אחורה ונותנים את הבסיס ואומרים: "בואו נתארגן נכון."

אם יש נכונות של הדיירים — אוספים אותם ומקשיבים להם. מנהלים שיח, מסבירים להם, בודקים שהם רוצים בכלל לצאת לתהליך ושיש רוב. עשינו את זה — עוברים לשלב שאפשר באמת להחתים, פעמיים: פעם אחת על בחירת נציגות, שבתוכה כלולה גם הסכמת הדיירים. ראינו שיש מספיק רוב — גם 51% זה בסדר — ואז עוברים לשלב הבא: בחירת היועצים.

צחי: ועוד פעם, אתה אומר את זה מהר — אבל אנשים צריכים להבין: כשבוחרים נציגות, לנציגות יש משמעות. צריך לבחור אנשים שיבינו, שיש להם אינטליגנציה נכונה, יכולת בין-אישית, אולי ידע מקצועי, רקע בניהול, אולי מישהו שהוא עורך דין, אולי שמאי.

עידו: נכון. רמת הנציגות משתנה מאוד בין קבוצה לקבוצה. אבל בסוף — גם מתוך הנציגות, אולי אדם אחד שהוא הדמות המובילה שמוביל את האירוע, ומתייעץ עם יתר הנציגים, בעלי מקצוע, עורך דין, מפקח, שמאי — זה בבסיס הבסיס. זאת ה"ממשלה" הראשונית שתלווה את הדיירים תקופה ארוכה — לפעמים 15-17 שנים.

אנחנו עושים עכשיו פרויקט בבת ים — פינוי-בינוי שהחל ב-2017, 850 דירות חדשות. אנחנו נמצאים שם כבר 16 שנים, ועוד רגע יקבלו מפתחות — זה מדהים. ואותם בעלי מקצוע מלווים אותם לאורך כל הדרך, בשלבים שונים.

צחי: בוא נדבר על תמורות. יש בעיה קשה מאוד — הלכתי לראות דירה בחולון שהדיירים הולכים לקבל סך הכל 5 מטרים. ובבניין ממול הם מקבלים חדר שלם, 25 מטרים. יש פערים גדולים מאוד. איך נקבעות התמורות?

עידו: בוא נתחיל מהבסיס — הפרויקטים האלה נועדו קודם כל להבטיח דירה חדשה. זה הבסיס. ואחרי המלחמה האחרונה — הדבר הכי חשוב הוא שיהיה מיגון. כל דירה חדשה נבנית עם ממ"ד. היום בכל הפרויקטים יש גם חניונים שיכולים לשמש כמרחב מוגן.

כשדיירים יבינו שזה הדבר הראשון שהם מקבלים — כבר סימנו V ראשון.

הV השני הוא היקף התמורות. אנחנו מכירים שיש מדיניות בחלק מהעיריות — 12 מטרים. זאת המדיניות, לא יותר. 12 מטרים הם תחשיב כלכלי של הרשות המקומית, שמייצרת תחשיב של הפרויקט כולו, באופן שיהיה רווחי. אם ייתן יותר, יצטרך לקבל יותר מהוועדה, ויש לזה מחיר. דבר בא על חשבון דבר אחר.

נקודת המוצא הייתה שהתמורות לכל הדיירים יהיו שוות — אם 12 מטרים, אז כולם 12 מטרים, לא משנה מה גודל הדירה.

צחי: אז בדיוק זה העניין. כולם באופן שווה. אבל אתה נתת דוגמה שבבניין מסוים קיבלו יותר מטרים.

עידו: נקודת המוצא היא שלפעמים יש פערים — ייתכן שהצפיפות נמוכה יותר והזכויות גדולות יותר, וזה מאפשר לתת לדיירים תמורות גדולות יותר, וזה בסדר.

צחי: אבל יכול להיות מצב שיקבלו רק 5 מטרים?

עידו: יכול להיות. ויש מקרים, בבניינים בתל אביב, שלא מוסיפים בכלל מטרים. לא מוסיפים בכלל, כי הזכויות שניתנות מוגבלות, הקונטור של הבניין לא מאפשר הרחבה. שני הדברים ביחד — אם ייתן יותר מטרים, הפרויקט יהיה לא כלכלי. אבל מה שדיירים מקבלים זה דירה שאחד מחדריה הוא ממ"ד. זה לא רק מראה תנאים — זה ממ"ד. ועדיין חדר.

יש מקרים שדיירים אפילו מקבלים פחות ממה שיש להם כיום — זה קורה פחות, אבל קיים.

עידו: קרו לא מעט מקרים שבהם יזמים, כדי לזכות בפרויקטים, נתנו תמורות מוגזמות — דיברת על 25 מטרים. והיום, במצב הכלכלי הלא בריא שיש לנו, פרויקטים הפכו לא כלכליים. ואז חוזרים היזמים ואומרים: "צריכים לשפר את הכלכלה, בואו נדבר על התמורות מחדש."

גם פה, עם השמאי, עשינו תהליכים כאלה — תהליכים מורכבים, בעיקר רגשיים, כי ציפית לקבל משהו ואתה מקבל פחות. הפתרון הוא לעשות בדיקה עם השמאי, לנסות לראות שעושים קיצוץ כמה שפחות לדיירים — ועדיין להגיע לסף שהפרויקט כלכלי.

צחי: יש עניינים שיש אנשים שיש להם חניה בטאבו, גינות בטאבו, גינות בשימוש — הבדל גדול, אנשים שמשתמשים בגינה אבל היא לא שלהם — מחסנים. איך זה בא לידי ביטוי בחישוב התמורות?

עידו: קודם כל — שמאי. השמאי יודע לתת לזה את המענה.

דבר שני — יש שני שלבים בתמורות. שלב ראשון: כשעושים את החוזה, קובעים מפתח — איזו תמורה נוספת, אילו שטחים נוספים מקבל דייר שנכנס עם משהו שלאחרים אין. הדבר הנוסף הוא בשלב המתקדם — כשצריך לעשות את חלוקת הדירות החדשות, נכנס השמאי שעושה ניקוד. בניקוד הוא לוקח בחשבון שוני — בין דירה משופצת לדירה לא משופצת, כיווני אוויר, ועוד פרמטרים. ומתרגם את זה לתמורה.

צחי: מי מבטיח שזה קורה?

עידו: עורך דין הדיירים. בעריכת החוזה, אנחנו דואגים שזה יקרה. גם לפני החוזה — יש הליך מו"מ, ואותה "ממשלה" שדיברתי עליה קודם — מפקח, שמאי, עורך דין דיירים — כולם נכנסים לפעולה ומבטיחים בשלב המכרז ביזמים שכל מה שצריך מתקיים.

צחי: לפני שנדבר על פסק הדין — אני רוצה לעשות סדר בנושא שאנשים נכנסים אליו כל הזמן. יש פער בין הרישום בטאבו בבניינים ישנים לבין מה שיש בפועל. אנשים רואים שיש להם דירה של 60 מטר, אבל רשום להם 45 מטר, ואומרים: "נקבל את התמורה לפי 45 מטר?" לפי מה נקבל?

עידו: קל ופשוט. נקודת המוצא היא להשוות תפוח לתפוח. דירת התמורה — השטח שלה נמדד לפי חוק המכר. לוקחים את אותה שיטת מדידה ומשתמשים בה כדי למדוד את הדירות הקיימות. ולכן — המספר בטאבו לא רלוונטי, המספר בארנונה לא רלוונטי.

מה שרלוונטי זה שטח הדירה בפועל. שטח המדידה לוקח בחשבון שטח הרצפה כולל עובי קירות, ובקיר משותף — 50 אחוז מעובי הקיר. ואז מי שיש לו בפועל דירה של 65 מטר ורשום לו רק 40 ומשהו — יקבל את השטח שלו לפי 65 מטר.

צחי: וכל המרפסות המקורות שסגרנו, גם אלה נמדדות פנימה?

עידו: מה שנמדד פנימה, נמדד. אבל מה קורה אם מישהו סגר מרפסת בצורה לא חוקית, בלי היתר? זה פתוח למו"מ ולהסכמה בין הדיירים. כמו שהזכרת את נושא הגינות שאינן מוצמדות — אם אין לך רישום, תקבל ביטוי נמוך יותר. אם אמור לך גם בצורה רשמית — אפשר לתת לזה ביטוי.

המסר: בדברים שאינם סגורים חוקית — יש להם ביטוי, אבל צריך לתת לזה ביטוי רשמי. אם המרפסת סגורה חוקית — גם לפי חוק ניתן לסגור עם פרגולה עם מגבלות — יש לזה ערך. השמאי מדהים בנושאים האלה.

צחי: אז בוא נדבר על פסק הדין.

עידו: נקודת המוצא שלנו עד היום הייתה שלא משנה הגודל — בבניין שיש בו שני טיפוסים של דירות, קטנות וגדולות, כולם היו מקבלים 12 מטר תוספת. ובאמת, פסק דין של כבוד השופט גלעד ניאס יצר מצב שבו הוא אמר: "יש פה אפשרות אחרת להסתכל על הדברים — תקחו את סך המטרים ותחלקו אותם לחלקים יחסיים לפי גודל כל דירה." כלומר — מי שנכנס עם דירה גדולה אולי יקבל 15 מטרים, ומי שיש לו דירה קטנה אולי יקבל 8 מטרים.

אבל איך הוא עשה את זה? הוא אמר: יש פה שני דיירים שיש להם יותר, אבל לכאורה קיבלו פחות מחלקם היחסי — ולכן היזם יפצה אותם בכסף.

הדבר הזה — ראשית, משנה סדרי עולם ממה שעשינו 20 שנה. שנית, מייצר פתח לסחטנות. שלישית, יש פרויקטים שכבר נמצאים בתהליכים מתקדמים אחרי חתימת חוזה, ופתאום כל הדבר הזה יכול לערער אותם.

עכשיו דיברנו גם על כלכלה — יזמים שמגיעים לדיירים ואומרים: "בואו תקבלו פחות מטרים" — ופתאום פרויקט לא כלכלי. אני מקווה מאוד שהפסק הדין הזה יערר, ושהחלטה בבית משפט עליון תהיה הפוכה לגמרי ותבטל את השפעתו.

צחי: אתה טוען שפסק הדין הזה יוצר מחלוקות, נכנס בתקופה שכבר יש דברים שקורים, וגורם לחיכוכים בין דיירים ועלול לעכב פרויקטים.

עידו: יותר מאה אחוז. ממש הרבה יותר מחלוקות. זה אולי נשמע טוב בתיאוריה — לעשות סדר בדברים.

צחי: אבל האם זה לא יוצר הגינות? אם אני באתי עם דירה של 4 חדרים ואתה באת עם 2 חדרים, אנחנו מקבלים את אותה תמורה — הבנייה שתקבל צריכה להחזיר לך גם דירה גדולה יותר, כי נכנסת עם יותר ערך.

עידו: אני חושב שמה שבית המשפט ניסה לעשות — לייצר איזון — זה האיזון הזה כבר מתקיים בשלב הניקוד בחלוקת הדירות, שם השמאי נותן לזה התייחסות נאותה. ומה שהוא יצר מרצון לעשות טוב — יצר פלונטר גדול.

צחי: ואתה כבר התחלת לדבר על כך — הנושא של דיירים סרבנים. חלק מהדיירים סרבנים בגלל פחד — כל עולמם תלוי בדירה הזו, כל הכסף שלהם, כל מה שבנו כל החיים, ופתאום הולכים "להרוס" להם את זה. זה לא תמיד מכוונה רעה — יש כאלה שזה גם סחטנות.

איפה עומד היום הדייר הסרבן?

עידו: קודם כל, הגישה הכללית — אני לא מכיר פרויקטים שלא יצאו לפועל בגלל דיירים סרבנים. מה שאומר שהסרבנות לא משתלמת. המגמה מאוד ברורה ורק מתחזקת. אני מבלה לא מעט בבתי המשפט בהליכים נגד דיירים סרבנים — אין מה לעשות, הפרויקטים עוברים.

אגיד ללא שמות ואפילו ללא ציון העיר — בפרויקט מסוים, דייר מבוגר הלך ללמוד משפטים כדי שיוכל להתמודד עם הסרבנות. הוא עורך דין ללא פרקטיקה, ללא משרד — רק עם רישיון בתוקף. הגיש התנגדות בוועדה המקומית, אחר כך בוועדה המחוזית, אחר כך עתירה מנהלית בבית משפט מחוזי — ובכל מקום נדחה. תביעה הוגשה נגדו כדייר סרבן, ניהול ההליכים היה לא פחות מבדיחה. גם על פסק הדין שהפסיד — הגיש ערעור, הגיע לבית משפט ושם הוצע לו להתפשר אחרי שהצטברו לו הוצאות גדולות מאוד. אבל הוא גרם לעיכוב של כמעט שלוש שנים. מקרה קיצון — אבל הוא קיים.

בסוף הוא הפסיד — אבל מה המשמעות ביחס ליחסים בבית המשותף וליחסי שכנות? ומה עשה המצב הכלכלי שהפך להיות פחות טוב למהלך הפרויקט?

אנשים חושבים שיוכלו לסחוט ולקבל יותר, ואנחנו אומרים להם: אל תהיו פריירים. אל תחתמו — הם לא מבינים את התהליכים האלה.

צחי: ואתה תאמין או לא — אנחנו כבר בסוף הפרק. אבל אני חושב שהעברנו פה מסר. אי אפשר לדבר על הכל, אבל עברנו מסר:

קודם כל — עורך דין דיירים צריך להיות מהיום הראשון. אל תעשו שום צעד. אל תבואו אלי עם מסמכים — אני לא עורך דין, אני לא אקח אחריות על זה גם אם אני יודע לקרוא. זה לא התפקיד שלי. קחו עורך דין דיירים.

שמענו שעורכי דין מבינים שזה סוג של "שלח לך נחש" כדי להיכנס לתוך הפרויקט — והם מבינים את זה. ואם תקחו משרד כמו של עידו, שיודע לקחת אותך בכל התהליך, שמכיר את המורכבויות — זה יכול לעשות הבדל. אתה יכול למנוע מהם חתימה עם יזמים שאינם ראויים. כמו שאנחנו רואים הערות אזהרה שאנשים חתמו עליהן ושמו על הבית, ולא יודעים להיפטר מהן — לפעמים אתה רואה הערת אזהרה מלפני 10 שנים שהיזם בכלל כבר לא קיים. דברים נוראים.

עידו: נכון, אפשר להגיד אפשר לעשות — יש דרכים לפרק הערת אזהרה כזו, אבל זה יקר ולא תמיד יש לנו את האפשרות.

אז קחו עורך דין דיירים. קחו עורך דין — אנחנו מדברים כאן בעיקר עם הדיירים, לא עם היזמים. קחו מי שייצג אתכם מהיום הראשון. רק לשמוע את הפרק הזה אמור להגיד לכם: לא עושים צעד אחד בלי שיש מציל במים.

חשוב מאוד — וזה נכון לכל הנושא המשפטי — קחו עורך דין שבכל תהליך חושב מה המשמעות של כל מילה שהוא כתב. אנחנו בשירות הביטחון היינו אומרים: "האם זה עומד בבג"ץ? האם זה עומד מחר בבית משפט? האם אני יכול להגן על זה?"

צחי: ותגיד גם — עובדים עם מי שכבר עשה פרויקטים מהתחלה ועד הסוף.

עידו: בדיוק. עורך דין שכבר עשה את כל ה"אינטרוול" מתחילתו ועד סופו של פרויקט — וכבר יודע לתת את המענה הנכון ולצפות מהלכים. איזה עורך דין ותיק פעם אמר לי: "אם אתם חושבים שסגרתם את כל הפרצות — טעיתם. אין חוזה סגור לחלוטין. אבל את המקסימום, את ה-99% — צריך שיהיה."

וצריך לראות שבסוף עובדים ועוקבים אחרי מה שנכתב.

ועוד משפט אחרון: עורך הדין שכותב את ההסכם ומלווה את הדיירים — צריך שהדיירים, הנציגות, יהיו מעורבים גם בניסוח הסכם שכר הטרחה של עורך הדין. גם אם אתם לא משלמים לו ישירות — שכר הטרחה צריך להיות לפי אבני דרך, לפי התקדמות הפרויקט. כדי שבסוף — כולנו בני אדם — עורך הדין יישאר מחויב לאורך כל הדרך. אפשר להיכנס לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולראות שם דוגמה להסכם שכר טרחה. וכן, להיות מעורבים — לא להגיד "זה לא מעניין אותי."

וגם שלא יהיה יותר ממה שצריך — יש כאלה שמפריזים ויש עם זה בעיה. בסוף יש עוגה אחת לחלק בפרויקט. כל מה שעושים — עושים בהגינות. ואני אגיד על עצמי שאני עושה את זה גם עם הרבה מאוד אהבה — אחרת לא היית יושב פה.

צחי: לא סתם הגעתי אליך, עורך דין! אמרתי שלא אגיד — והנה אמרתי. עידו שמואלי — אני חושב שמאוד למדנו והבנו כמה חשוב הדבר. לא באנו פה לשכנע — באנו להסביר לאנשים כמה הם זקוקים שישמרו עליהם.

אני אומר לאנשים: אל תקחו את המבטיחים הגדולים — קחו את ה-730 שישמרו עליכם.

תודה רבה, רבה, רבה על הזמן. נשמח לראות אתכם ונפגש בפרקים הבאים.

פרק 336 | פודקאסט "נדל"ן בשידור" | צחי קווטינסקי — נדל"ן בקלות 📞 050-8811118 | 🌐 realeasy.co.il

נדל"ן בשידור | צחי קווטינסקי | realeasy.co.il