צחי קווטינסקי כתב בגיליון 2 שהופק ע"י לשכת היועצים העיסקיים 18.12.2020

הנדל"ן בישראל בעקבות הקורונה 2020-2021

העולם כולו כמרקחה, בכל יום מתים אלפים, עשרות אלפים מתאשפזים, אלפים במצב קשה ומונשמים, ובמקביל, גבולות אוויריים, ימיים ויבשתיים בין מדינות סגורים, הכלכלה העולמית מושבתת, ואנחנו, מדינת ישראל, לוקחים חלק, גם בכאוס העולמי.
כלכלת ישראל מושבתת ורק עכשיו מתחילה לחזור לפעילות חלקית ועתירת מגבלות, כמיליון איש מובטלים ו/או הוצאו לחל"ת ולא יודעים אם יוחזרו למקום העבודה, עסקים קטנים כגדולים נמצאים במצב כלכלי קשה, עם ספק גדול לגבי העתיד, והמדינה, שמבטיחה הבטחות לסיוע, לא מצליחה לקיים.
והנדל"ן בישראל? מה קורה אתו?
שנים ארוכות מנסות הממשלות השונות שהיו עד 2015, להוריד את מחירי הנדל"ן למגורים, אך ללא הצלחה.
במאי 2015, עלתה הממשלה הקודמת לשלטון, והשר כחלון קיבל לידיו את מושכות הנדל"ן בישראל.
בעקבות פעולות שגויות רבות שעשה, נכנס השוק בישראל לקיפאון, שהמהלכים העיקריים שגרמו לכך :
1. הטלת מס רכישה 8% לרכישת נכסף נוסף
2. חקיקת חוק: מיסוי דירה נוספת – ( חוק דירה שלישית), שהכנס את המשקיעים ובעלי הדירות ללחץ, אולם לשמחתי היתה לי זכות גדולה להימנות על מובילי העתירה(הנקראת על שמי), ואשר הביאה לביטול החוק, אולם עקבותיו נשארו בשטח.
3. האצת פרויקט "הדיור למשתכן", אשר גרם לעצירת הבניה בישראל ולהאטה בהתחלות בניה (אם אתעכב על פרק זה, אאלץ לכתוב ספר ולא מאמר).
פעולות שגויות אלו הביאו לדעיכה בעסקאות הנדל"ן למגורים, משקיעים רבים שינו כיוון השקעה והחלו להשקיע בחו"ל ו/או עברו לנדל"ן מסחרי, ובעיקר התפתח הטרנד של משרדים להשכרה.
לא די בכך, והרי בשנה האחרונה, מאז שהתפרקה הממשלה הקודמת, לא מצליחים לכונן ממשלה חדשה, עברנו כבר 3 מערכות בחירות ועדין לא בטוח שלא נאלץ לחוות גם מערכת בחירות רביעית.
כל הנ"ל הכניסו את המשק הישראלי בכלל למצב של חוסר וודאות, ובנושא הנדל"ן בפרט!
כאשר פרצה המגיפה, לא הורגש שינוי כלל בנדל"ן בישראל, והרי הדבר היחיד שהשתנה, היה מצב חוסר הודאות, שעתה נשלט בשל המחלה הקטלנית.
הדבר עיקרי, שהורגש בשטח, היה חוסר היכולת של שוכרים, הן במגורים והן במסחר, לעמוד בתשלומי השכ"ד, והצפת בקשות לדחיית או ויתור על תשלומי מבעלי הנכסים, ובנוסף גם אי היכולת של משקיעים רבים לעמוד בתשלומי המשכנתא, דבר שהבנקים פתרו באמצעות דחיית התשלומים לכל דכפין, ב 3 חודשים ויותר (הגם שעשו זאת בצורה לא הוגנת, ולא ויתרו מחד על ריבית ל 3 חודשים ולא האריכו לכולם תקופת המשכנתא ב 3 חודשים מאידך, הרי הצעד סייע ומסייע למשקיעים לעבור את התקופה).
בנוסף לנ"ל עברה טלטלה קשה מאד על ענף הנדל"ן המסחרי, הן המשרדים והן החנויות ומרכזי הקניות.
חברות רבות, אשר החזיקו בשטחי משרדים קטנים כגדולים, החזירו חלקים גדולים ובמקרים מסוימים את כולם, לבעליהם, ושלחו את העובדים לעבוד בביתם, וכאן לא דילג המצב גם על חברות ענקיות ובהן, בין השאר, חברות ביטוח וחברות הייטק כדוגמת אינטל.
חשוב לציין כי חנויות רבות ושטח מסחר נרחבים, גם הם הוחזרו לבעליהן, אחרי שסוחרים בחרו לצמצם השטחים ששכרו או לחילופין נאלצו לבגור את העסקים כתוצאה מהמשבר הכלכלי שעברו.
עולה השאלה, פנינו לאן, ואני חושב שכל קורא של מאמר זה, מדלג ישירות לסיפא על מנת לדעת איך להיערך ומה יקרה בהמשך.
אתחיל ואומר שאין אני נביא בעירי, וכל אשר אומר, הינו בגדר הערכה.
בעקבות כל המצב בישראל כפי שפרטתי לעיל, הן בשל המגיפה והן בשל העשייה השלטונית, יקרו, לדעתי הדברים האלו:
ברבעון הראשון של שנת 2021, ולאחר שיגיע החיסון לישראל, צפוי המצב בכל הנוגע למגיפה להירגע, בע"ה, כתוצאה מכך ועד ספטמבר 2021, יעשה המשק הישראלי פעולה של "מחשב מסלול מחדש".
השוק יחזור לפעילות מלאה וערה בסיום 2021!
במהלך המחצית השנייה של 2020, ראינו כי החלה מכירת נכסים ע"י בעליהן וזאת מסיבות שנונות ובין השאר בשל :
  • אי עמידה בתשלומי ההלוואות והמשכנתאות
  • צורך בכספים למחיה
  • צורך בכספים לשיקום משק הבית ו/ואו העסקים
  • ועוד סיבות שונות
אין ספק שמי שמחכה בפינה לנכסים אלו , יוכל למצוא עסקאות מצוינות מתחת למחיר השוק.
מגמה זו תמשיך גם עד ספטמבר 2021, אולם לא תצביע על ירידת מחירים כללית בישראל.
אולם!!!!
צריך יהיה לזכור שבדירות היוקרה, מחירי השוק עומדים לרדת ולהשתנות, ולכן לא כל עסקה שתימכר, לכאורה מתחת למחיר, תהווה הזדמנות, אלא יש מצב שתייצג את המחיר החדש.
לשוק עתידים להיכנס שחקנים רבים מאד, שיגרמו לעליית מחירים ולפעילות רבה ובין השאר :
משפחות ויחידים, אשר חיכו, ולא רכשו דירה, יהיו חייבים לעשות זאת.
משקיעי חו"ל, אשר יבינו שהשוק בישראל הוא הבטוח ביותר, יחזרו להשקיע בישראל
המשקיעים שפנו לנדל"ן המסחרי/משרדים, יחזרו להשקיע במגורים.
משקיעי שוק ההון, שחוו ירידות, ובעיקר אלו ששמים כספי הפנסיה במניות/אגח "ים, ישנו את אפיק ההשקעה ויפנו הכספים, כולם או חלקם לשוק ההון.
כל שחקנים האלו, יחד עם שינוי המצב, יביאו בהכרח לעליית מחירים בנדל"ן והשוק עתיד בסיום 2021, לעלות באחוזים רבים.
אני מזהיר את המשקיעים שקוראים את דבריי, ואומר, לא בכל מקום המחירים יכולים לנסוק לכל גובה, ויש אזורים בהם יש תקרה זכוכית, אשר מעליה לא יעלה המחיר בצורה משמעותית.
כותב מאמר זה , צחי קווטינסקי , מומחה להשקעות נדל"ן ולבניית "פנסיה עצמית מבוססת השקעות נדל"ן.
ובעל מועדון המשקיעים : "ביחד-נדל"ן, יזמות, ושיתופי פעולה עם ערך"
לפרטים ופניות:
www.realeasy.co.il

info@realeasy.co.il
02-6481999

עשוי גם לעניין אתכם..