הבעיה בפיצול דירות – טור שכתבתי למגזין החרדי "הבית" 26.11.19 - צחי קווטינסקי

הבעיה בפיצול דירות – טור שכתבתי למגזין החרדי "הבית" 26.11.19

השקעות בנדל"ן הפכו בשנים האחרונות פופולריות, בקשר מי שרוצה לקחת אחריות על עתידו, ורוצה לבנות לעצמו "פנסיה עצמית מבוססת השקעות נדל"ן".
ברם, עליית מחירי הדירות וכן העלה בהוצאות הרכישה, כמו 8% מס רכישה ועוד, הביאו את המשקיעים, לחפש "פתרונות יצירתיים", אשר ישפרו להם את התשואה, או במילים אחרות את הרווחיות בעסקה.
הפתרון הנפוץ ביותר, שאותו מצאו המשקיעים, היה ועדין : פיצול דירות (שלא במסגרת החוק ), למספר דירות קטנות, ובבני ברק אפילו כבר נקבע היום המונח: "טאבו משותף".

המשקיעים הרבים שבחרו לפצל הדירות לא לקחו בחשבון את הבעיות שרק על חלק מהן אצביע בהמשך:

  1. מכיוון שמדובר בפיצול לא חוקי, המנוגד להנחיות "חוק תכנון ובניה", צפוי, בין השאר בעל הנכס לתקלות הבאות:
    א. בעת ניסיון לפנות דייר סורר, שאיננו עומד בתשלום, עלול בעל הדירה, למצוא עצמו בבעיה, וכך לדוגמא, אם יגיע לבית המשפט, ובמידה ויגלה השופט כי מדובר בדרה לא חוקית, הרי לא יוכל להמשיך בתהליך המהיר והשופט אף עלול לבקש להודיע על כך לרשות המקומית.
    ב. הלשנה, ולו בשל סכסוך עם אחד הדירים ו/או אחד השכנים ו/או ע"י כל אחד אחר, עלולה להביא את העיריה לפעול נגד בעל הדירה.
    מיותר לציין שבמקרים אלו, יכנס בעל הדירה לתהליך, שיהיה כרוך הן בעוגמת נפש והן בעלויות כתוצאה מפינוי הדיירים, השבת המצב לקדמותו וקנסות אם יהיו.
  2. הרוכשים דירה והמפצים אותה, בין אם עושים זאת בעצמם, ובין אם ע"י אחרים, לא לוקחים בחשבון העליות הכרוכות והמשמעות של עליות אלו.
    כך לדוגמא :
    אדם רוכש דירה בעלות 600,000 ₪.
    בפניו שתי אפשרויות:
    א. האפשרות החוקית : להשכיר את הדירה כמו שהיא ולקבל כ 2,500 ₪/חודש.
    ב. האפשרות הלא חוקית : לפצל הדירה לשתי דירות ולקבל 4,000 ₪/חודש
    על מנת לפצל הדירה בשיפוץ ראוי, הכולל חלוקת הצנרת והחשמל בצורה מסודרת, יידרש המשקיע לשלם לפחות 100,000 ₪.
    את 100,000 ה ₪ הנ"ל ייקח המשקיע בהלוואה, שאיננה כלולה במשכנתא, או לחילופין יביא כסף נוסף מביתו.
    אך האם לקח המשקיע בחשבון את עלות הכסף?
    בחישוב התוספת, עולה כי על מנת לכסות העלות הנוספת, ובהתחשב בתוספת של ה 1,500 ₪, יחזיר המשקיע את הסכום במשך 7 שנים.

ככל שאנו בחונים את  ענין הפיצול, ומקוצר היריעה, לא לקחנו בחשבון כל הבעיות, הרי ברור לנו שהפיצול הופך להיות בעייתי ולא משתלם.
מיותר לציין שגם העת מימוש/מכירה של הדירה, הרי עלולים להיווצר שני מצבים:

  1. מס הכנסה עלול לגלות עניין הפיצול ולסרב לראות במכירה עסקת מס שבח רגילה
  2. השמאי מטעם הקונה, עלול לפסול הדירה למשכנתא ו/או להפחית דמי השבת המצב לקדמותו, ולהפחית מערך הדירה באופן שהרוכש לא יעמוד בתנאי העסקה.

אסכם ואומר:
השקעה ביושר, השקעה בחוכמה, חשיבה ותכנון "מחוץ לקופסא", כמו למשל הכנת הדירה כדירת שותפים- כל אלו יגרמו לנו לשינה ערבה יותר בלילה, ולהגעה להישגים, גם מבלי לשחק לידיהם של אחרים.

בהצלחה!

עשוי גם לעניין אתכם..