האם ירדו המחירים בישראל ב 2020-2021? השמאים הבכירים אוהד דנוס וחיים מסילתי - ולעומתם, מה דעתי? - צחי קווטינסקי

האם ירדו המחירים בישראל ב 2020-2021? השמאים הבכירים אוהד דנוס וחיים מסילתי – ולעומתם, מה דעתי?

חיים מסילתי ראש לשכת השמאים

אוהד דנוס לשעבר ראש לשכת השמאים

אתמול נחשפתי לשני ראיונות שהתנהלו עם שמאים מובילים, ומצאתי לנכון להציג את שניהם בפני כולם, ולהביע דעתי לגבי הנאמר. 

הראיון הראשון עם ראש לשכת השמאים, השמאי, חיים מסילתי, פורסם ב ynet, והועלה בדף הפייסבוק של לשכת שמאי המקרקעין בישראל
הראיון השני עם ראש לשכת השמאים, לשעבר, חברי, אוהד דנוס, התפרסם ב Bizportal – ביזפורטל.
מהקשבה מעמיקה לשני הראיונות, נראה כי קווי החשיבה בין השניים שונים:
חיים מסילתי , קובע נחרצות, כי בדיוק כפי שפורסם ע"י
משרד הבינוי והשיכון, עומדים מחירי הנדל"ן, והכוונה למגורים, לעלות, ולו בשל חוסר ההיצע המשווע שנוצר, לעומת הביקוש העצום שנוצר.
אוהד דנוס לעומתו, טוען בין חדרה לגדרה לא יהיו שינויים גדולים, אולם בפריפריה צפויות להיות ירידות מחירים. אוהד דנוס נשען בחלק מטיעוניו על העובדה שבבאר שבע יש ירידות מחירים.
אוהד רואה עליה הנגרמת , גם היא מחוסר היצע, רק בשנת 2022.

ולהלן דעתי, ואקצר, שכן את דבריי אתם שומעים ללא הרף, במפגשי זום הנדל"ן הרבים, אותם אני מקיים בימי ראשון בשעה 20:30.

ישראל נמצאת כבר תקופה ארוכה מאד במיתון קשה ובעיקר בשוק המגורים. ניסיונות כושלים של הממשלות השונות, וההרס הסופי שגרמה לכך הממשלה הקודמת, בהובלת השר משה כחלון, גרמו למחסור, שטרם היה כמוהו, בהתחלות בניה.
מיותר לציין כי תוכנית הדיור למשתכן, היה הנדבך האחרון בפגיעה בשוק המגורים והושיבה יימים וקבלנים רבים על גדר ההמתנה.
מתוך, כ 70,000 הדירות שהוגרלו בין הזוכים, נמסרו רק אלפים בודדים, ורוב הציבור נותר שהוא ללא דירות, אלא שגם מלאי הדירות להשכרה ירד, בשל הברחת המשקיעים ובעיקר בשל מס הרכישה שנקבע ל 8%, ובשל החשש מהחזרת "חוק דירה שלישית" ( שאני גאה מאד להמנות על אלו שביטלו אותי בבג"צ שנקרא : צחי קווטינסקי ואחרים……").
את הקורונה שבעיקר במרץ הפכה למשפיעה , קיבל השוק בדיוק במצב זה.
למיתון שכבר היה קיים, נוספה תוספת גדולה, של בעיה כלכלית שמיותר כאן להרחיבה.
לא די בכך, לימדה המגיפה את הציבור כי עליו לשנות את אורחות החיים, וככה מחוסר ברירה, למדו בעלי העסקים, כי ניתן לעבוד מהבית, ואין צורך במשרדים.
כך קרה הדבר גם לנדל"ן המסחרי, שספג גם הוא מכה קשה, לאור המצב הכלכלי.
ברגע זה בו אני כותב המאמר, חוזרים לשוק אך ורק ה"שחקנים" , יודע הדבר והמנוסים.
חוזרים מי שהפרוטה מצויה בכיסו, ואו שמצבו מאפשר לקבל מימונים.
"שחקנים" אלו מחפשים מציאות, הנגרמות בעיקר מהסיבות הבאות:

     *  בעלי דירות שנכנסו לקשיים כלכליים ונאלצים למכור ולממש
     * משפרי דיור שהתחייבו לשלם לקבלנים או למוכרים ונאלצים למהר ולגייס הכספים
     *  מפוטרים או מוצאים לחל"ת שזקוקים לכספים
     * בעלי נכסים שרוצים לרפד מעט את חשבון הבנק, כהכנה לעוד ימים קשים
     * ועוד סיבות שגורמות לקשיים.

התוצאה ניכרת בשוק הנדל"ן מיידית, אולם אין הדבר מצביע ולו ברמז על ירידת מחירים כללית.
את אמצב הזה נראה עוד מספר חודשים, קשה לאמר אם עד יולי 2021 או קצת אחרי, שכן אעדין לא רואים את סוף המגיפה, אולם זו הציפיה.

שנת 2021, החל מיולי 2021, יהיה שונה לחלוטין,
השוק צפוי לחוות עליה רצינית מאד במחירי הנדל"ן למגורים, ולו בשל הסיבות הבאות:

      *  מלאי הדירו בישראל נמצא בשפל המדרגה, הרבה מעבר ל 100,000 דירות חסרות, לעומת דרישה עצומה ( כפי שגם אפרט)
       * קידום תוכניות תב"ע בישראל, הוא כמעט בגדר "משימה בלתי אפשרית", וביחוד לאור הבירוקרטיה הקשה ובשל כמויות המתנגדים.
      *  ל "מגרש" הדירות למגורים יכנסו "שחקנים" רבים ובין השאר :
               משפחות ויחידים, אשר המתינו ולא רכשו דירה לגור
               משקיעים רבים שהבינו ששוק המסחר והמשרדים, כבר לא רלבנטי להשקעה
               משקיעי שוק ההון שירכשו דירות המתגלות כהשקעה בטוחה וללא סיכונים כפי שרגילים.
              גופים מוסדיים שיחפשו השקעות בטוחות
              משקיעי נדל"ן שחיכו להפחתת מס הרכישה שירד ל 5%, ומקל על הרוכשים
רשימה ארוכה, ואולי יש גם עוד, אולם דבר אחד ברור, כמות השחקנים מול המלאי הזעום, וקצב גידול התחלות הבניות האיטי – יביא אך ורק לתוצאה אחת :עליית מחירים.                                  

עשוי גם לעניין אתכם..