תמלול אוטומטי, נא להתעלם מהשגיאות

זום נדל"ן 218 קיפאון בנדל"ן

יאללה ערב טוב לכולם. האמת, שחשבתי שאנחנו מדבר על נושא כזה מיוחד, זה יבוא ויעלה קצת דיון וקצת יעיר אנשים, ויגרום לאנשים לבוא ולהשתתף ולהגיד את דעתם, ואני יכול להגיד לכם שדיברתי עם קצת אנשים לפני המפגש, ואחת המסקנות שיש לי זה שאין מסקנות, אז אנחנו ננסה לנתח היום ולהגיע למסקנות לגבי המצב. יש הרבה דעות, יש הרבה אמירות, יש הרבה קשקושים, יש הרבה אנשים שמספרים סתם סיפורים, אבל אני אתחיל בשגרה.

קודם כל, אתם רואים, התחלתי לחזור לשגרה של זומי הנדלן, אני עוד לא יודע, עוד לא החלטתי אם אני אעשה את זה ברצף כמו שזה היה תמיד, בינתיים זה כן עושה לי לעשות את המפגשים, אני עוד שוקל אם לעשות מפגש פיזי לכבוד היום ההולדת שלי, שזה בערך עוד שלושה שבועות, בעשרים ושבע, אז אנחנו נחליט, או בשבילך אבישי בקפא אלף סיבן זה עוד שבועיים, פרשת שלחת לך, וזה שנה… מה? אני שבוע אחריך. וזה השנה מספר מיוחד, שש, שישים ושש, אני זוכר רק עכשיו שעשיתי את החמישים וחמש, ופתאום זה נהיה שישים ושש, זה עובר מהר. גם שלי מספר מיוחד.

וואלה. תנחש. עשרים ושתיים.

ועוד עשרים ושמונה. שתהיה לי ברגע, הערבי אומר יטאווי אל עומרק, אתה יודע מה זה? לא. אלוהים תאריך את ימיך.

אמן. יפה, אז מה בעצם קצת קורה, קצת מה קורה גם אצלי בצחק ורטינסקי, גם מה קורה בכלל, לפני שאני אכנס לשוק כולו. אז קודם כל, יש את הקורס הנוכחי שרץ, וכיף גדול, חבר'ה נחמדים כמו תמיד, יש לי איזה זכות, לא יודע, כנראה, שטוב נדבק בטוב, ובאמת באים חבר'ה שבאים ללמוד, וכיף להוסיף להם וכיף לתת להם, ואז אנחנו כבר בשיעור השלישי, וזה רק הולך ומשתפר, וזה קורה במודיעין וכמובן בזום וכל מה שצריך.

בפודקאסטים, עלה היום פודקאסט על ראשון לציון, הרבה זמן לא עשיתי פודקאסט במסגרת חקר השוק, הרבה מאוד זמן רציתי לעשות על ראשון לציון, ולא מצאתי את המשרד המתאים שאני אעשה איתו, זה הפעם באמת התמזל מזלי, ועשיתי את זה עם אירן, מצוות רוזנברגר, ורימקס סקסס, זה כבר פודקאסט שני שאני עושה איתו, אחד עשיתי איתו כללי על המתפחים, והשני עשיתי איתו ועליתי היום, על העיר ראשון לציון, וזה מעניין מאוד ומרתק, אני יכול לספר לכם שגם בתחום הפודקאסטים של בית הקרם, היום עלה פרק, היום הקלטנו ועלה פרק, וזה אפילו יפה, זה מחזיר לי קשרים מהעבר, הגיעה לפה תושבת השכונה ותיקה, צעירה מאיתנו, סופרת אפרת גולן, ועלינו פרק על רחוב יליק בשכונה למי שמכיר, אז שווה לשמוע גם את מי שרוצה לשמוע את בית הקרם הרגלית השכונות, אני יכול גם להתקן אתכם שיש פודקאסט בדרך, שגם הוקלט היום, על חריגות בנייה ועל פיקוח בנייה, עם אורן קפלן, בחור שזכיתי להכיר במסגרת נטוורקינג, בעסקים עושים עסקים, ואני בעצמי למדתי היום דברים מאוד מעניינים, על נושאים של שימוש ושל משמעות, ומה אפשר לעשות, ולהבין שיש יותר אפשרויות שפתוחות לנו, והיה פרק מרתק, זה בחור שהוא אנדסי בניין וקונסטרוקטור, אבל הוא עבד בפיקוח ברשויות מקומיות, ובחברת פיקוח, ברגע ששמעתי אותו במפגש שהיינו, הזמנתי אותו לפה, באמת היום הקלטנו פרק מרתק, וזה יעלה בעזרת השם ביום ראשון, אז זה ככה לגבי המנהלות, ואני רוצה ישר לצלול לתוך הנושא, והסיבה שאני בחרתי להעלות את הנושא הזה, זה שאני מצד אחד, מצד אחד אני שומע כל הזמן, ואני רואה ואני חי את השוק, על המצב של הכיפאון שיש בשוק של הנדלן, על מצב של עצירת מחירים, על מצב, או תכף נבין בדיוק, על מצב של חורה, עסקאות שנעשות, ויינגולד, הנה השתקתי אותך, אז אתה יכול לדבר עם מי שאתה רוצה, יש לכאורה, ואנחנו גם שומעים את זה מדי פעם, שמפסיקים להגיד לנו את האותר לפרסום, ואת הדברים הרעים שאנחנו שומעים בעזה שם, הדברים הנוראיים, אז אנחנו מדי פעם שומעים, אה יש מחירים כאלה, יש עלייה, יש ירידה, אנחנו שומעים את כל מה שרוצים שאנחנו נשמע ומשמיעים לנו, ומבלבלים לנו את המוח, ולמעשה אנחנו נמצאים בשוק, שאני מגדיר אותו, מאוד מבולבל. אנחנו נמצאים בשוק, שאם אין שניים שאומרים את אותו דבר, השוק מבולבל והשוק בבעיה. ואני אגיד לכם, אני מסתובב ואני גם עובד עם הרבה מטווחים, ואני גם שומע הרבה ואני מדבר, יש אנשים שמספרים ואולי גם אתם רואים אותם מעלים, אנחנו עשינו עסקה ועשינו עסקה ועשינו עסקה ועשינו עסקה, ופתאום אתם אומרים רגע, איך זה הם עושים כל כך הרבה עסקאות, ואיך זה אני, לא פחות מוכשר מזה, לא עושה, אני לא מדבר עליי צחיק וטינסקי, עלי זה המטווך מרחביה, עלי זה המטווך מתל אביב, עלי זה המטווך מחולון, עלי זה המטווך מכל מקום איך זה שהם מספרים לנו שאנחנו עושים כל כך הרבה, השוק לכאורה, אנחנו מסתכלים בפייסבוק עוד עסקה ירדה מהמדף, עוד נכסים נמכרו כל היום אנחנו רואים את הדברים האלה, אתם יודעים אני שאני מחובר להרבה מטווחים והרבה זה בפייסבוקים, בטיקטוקים, בכל מיני מקומות והדבר הזה יכול לגרום לנו למחשבות שאולי אנחנו לא מבינים את השוק, אולי אנחנו לא יודעים לעבוד אולי יש משהו שקורה ואנחנו נמצאים ליד ואולי אנחנו יצאנו מהתמונה ובכלל אנחנו לא רלוונטיים אז אני לא אספר את זה בצורה עבודה, אני חושב שגם עשיתי על זה, עשיתי על זה בזמנו סרטון ואמרתי, אמרתי וסיפרתי על אותו אדם שבא ואמר לרופא שהוא רוצה גם כן לבלות עם 12 בחורות הוא בן תשעים ושש, שבע, אז הוא אמר לו למה אתה רוצה, הוא אומר חברים שלי תראה אותם כולם ככה הם אומרים שהם כל ערב עם תשע, עשר בחורות, אז הוא אומר אז תגיד גם אתה אחת הבעיות שלנו ואחת הבעיות שלנו ומכאן אני רוצה להיכנס לנושא אנחנו עם פטפטן, אנחנו עם גאוותן, אנחנו לפעמים גם שקרנים זאת אומרת ויש את הסיפור המפורסם שאני תמיד מספר וזה שחזרתי מתורכיה ואני חושב שסיפרתי לכם את זה ואמרתי לכם את זה חזרנו מסטנבול, פגשנו בשדה תעופה מלא חבר'ה מאוד נחמדים במרכאות שאחר כך עשו גם את המטוס, כולם ניקו את הקזינו אשתי אומרת בלשון אין עצם, בלשון אפשר להגיד הכל אז למעשה את זה אני רוצה ברגע זה להוריד מהפרק ואני רוצה להגיד לכולם תפסיקו להאמין לכל מה שאומרים, תפסיקו להקשיב לכל מה שאומרים תתחילו לבדוק, תתחילו לבדוק זה נכון בכל מה שאנחנו מדברים זה נכון בחקר שוק, זה נכון בבדיקת נכסים, זה נכון ברווחיות זה נכון בהרבה מאוד תחומים שאנחנו שומעים סיפורים של אנשים ואומרים איך אצלנו זה לא ‫והדבר הזה גורם הכי הרבה לבעיה ‫שאנחנו בהם מנסים להבין שווקים ‫ואנחנו מבססים את זה על שמועות.

‫הרי מה זה הגדרה של המילה שמועה? ‫הגדרה של המילה שמועה, ‫שמועה זו אמירה שבאה לפתור ‫איזשהו חסך, איזשהו חוסר במידע. ‫אז זה כמו להבדיל 1,000 אבדלות ‫שאז נפלו המסוקים בצפון, ‫שישר הרגות הרמטכאל, נכון, ‫קרה אסון מספיק גדול, ‫בלשא הייתה עלתה, היה חוסר ידע, ‫ואנשים ישר הדביקו מידעים. ‫להבדיל 1,000, מאות אלפים אבדלות, ‫אותו דבר קורה ‫כאשר אנחנו מקשיבים לסיפורים, ‫כאשר אנחנו מאמינים לפרסומים, ‫כאשר אנחנו מסתכלים על הדברים ‫בצורה לא בדוקה ולא נכונה.

‫אתם יודעים שאם הסכנסה יישאם ‫על ההודעות של אנשים ‫שהם עשו ככה ועשו ככה ועשו ככה, ‫לדעתי, ובהתאם הוא ייגש לאנשים האלה ‫ויגיד להם, תשלמו מיסים, ‫אז למעשה יהיה כאן תגלית מאוד מאוד גדולה ‫שאין שום קשר למציאות. ‫אז קודם כול ביקשתי להוריד ‫את הדבר הזה. ‫אז מה כן קורה בשוק? ‫מה שקורה בשוק זה שאנחנו מדברים ‫עם אלה שבאמת עושים ‫ואלה שמדברים נכון, ‫ואנחנו מבינים שהשוק כבר הרבה מאוד זמן ‫במצב של חוסר תנועה או של תנועה איטית.

‫הייתה סוג של אשליה, ‫הייתה סוג של אשליה, ‫וזה השפיע גם על המדדים, ‫הייתה סוג של אשליה שפתאום ‫היו תקופות, ‫ובמהלך השנה הזאת היו תקופות ‫כאלה גם יותר חזקות, ‫שנמכרו דירות, דווחו בסטטיסטיקות ‫הדירות האלה כנמכרות. ‫ואז בדקנו וראינו שיש ‫הרבה מאוד עסקאות, אלפים, ‫אלפים, אבל אז גילינו דבר ‫מאוד מאוד עצוב. ‫גילינו שהעסקאות האלה ‫מדובר רק על עסקאות… ‫רגע, ורד, אני עושה אותך מיוט.

‫בסדר, בסדר, הכול טוב, ורד. ‫בקיצור, אנחנו גילינו שמדובר ‫בעסקאות שהאנשים ‫נכנסו אליהן בשיטות שאנחנו כבר ‫יודעים עליהן ואנחנו יודעים ‫מה יהיה המשמעות שלהן בשיטות ‫של ה-1090, 2080 וכל הפטנטים האחרים. ‫הכמות של העסקאות שנעשו בתחום הזה ‫או בצורה הזאת בזכות קולגות שלי, ‫בזכות מנהלי קהילות, ‫בזכות כל מיני מובילי דעה ‫שחשבו רק איך להשאיר ‫את הכיס שלהם במיוחד, ‫בלבלות השוק.

‫בלבלות השוק בגלל שאנחנו יודעים ‫שקודם כול אנשים ברובם ‫קנו דברים שהם לא יכולים, ‫אנשים קנו אשליות, ‫ואנשים קנו בהרבה מאוד מהמקרים, ‫עסקאות שהם לא יוכלו לעמוד בהן. ‫אני, שבוע שעבר, ישבתי עם מנכל ‫של אחד מחברות המשקנת הפרטיות, ‫והתשובה ברורה לאנשים. ‫היום, המימון החוץ-בנקאי, ‫ותתקן אותי רף אם אני טועה, ‫ובאיחוד אלה, החברות שנשענות ‫על יכולות אחרות של אנשים ‫או על ריביות אחרות ‫של עסקאות בסיכון, ‫הם אלה שהיום יכנסו לשוק, ‫ולא נעים לי להגיד, ‫והסלח לי החבר שלי שזה עסקאות ‫שהגרמו להן להיקחות ‫שהן ברמה, שאני קורא לזה, ‫שוק הפור, ואני אסביר.

‫עסקאות שאנחנו עושים, ‫שיש עסקאות חדשות בדרך כלל, ‫עסקה של דירה חדשה ‫אמורה להתניע את השוק. ‫שאנחנו הולכים וקונים דירות חדשות, ‫ואנחנו קונים דירה שצריכה להיבנות ‫בעוד שנה או לגמור להיבנות ‫בעוד שנה, שנה וחצי, ‫אני לא מדבר על עסקאות של עוד ‫שלוש ועוד ארבע שנים, ‫אם בכלל היא מייבנות, ‫עסקאות כאלה אמורות להתניע את השוק. ‫למה זה אמור להתניע את השוק? ‫למה בעצם, אולי כבר נלך ‫לאחת השאלות, ‫למה בעצם היום השוק יחסית עומד? ‫מה אחד הגורמים, ‫ויש הרבה גורמים, ‫אבל מעבר לכל המצב של השוק ‫והמצב הוח וכל הדברים שתכף נזכיר, ‫כדי שהם מכרו דירות ישנות, ‫צריכות להיות דירות ‫שמחליפות את הדירות הישנות, ‫כדי שבן אדם יעשה שיפור דיור, ‫כדי שבן אדם ישחרר דירה ישנה ‫במרכז חולון, במרכז חיפה, ‫במרכז תל אביב, בתחתי כבר, ‫איפה שזה לא יהיה, ‫הוא צריך שיהיה לו לאן לעבור.

‫אם הוא קנה דירה, אם הוא קנה דירה, ‫והוא הולך לקבל אותה ‫בעוד שלוש שנים, ‫בלי להתייחס כרגע ‫לכל הבעיות שכרוכות בזה, ‫אם הוא יקבל אותה בכלל, ‫אבל בעצם השוק עומד. ‫קודם כול, בן אדם ‫לא ימכור את הדירה שלו היום, ‫אלא הוא יחכה עד שהוא יצטרך ‫למכור את זה בסמוך לטופס 4 ‫או בסמוך ליום המסירה, ‫כדי שהוא יוכל לעמוד ‫בתשלומים האחרים. ‫או לקבל את הפטורים.

‫במידה ויש לו דירה אחת ‫והוא עושה דירה חלופית. ‫נכון לעכשיו, ‫נכון לעכשיו, ‫הוא לא ימכור את הדירה שלו. ‫ברגע שזה מדבר על דירות ‫בעוד שלוש-ארבע שנים, ‫הכול עומד.

‫הכול עומד. ‫אף אחד לא ימכור את הדירה שלו, ‫יעבור לסחירות, ישלם סחירות, ‫בנוסף כמובן ישלם הוצאות אחרות, ‫אלה אנשים, קל להם, ‫הם שילמו עשרה אחוז. ‫דירה שלושה מיליון, ‫שילמו שלוש מאות אלף שקל.

‫אחרי המבול יחכו, ‫אנחנו נמכור את זה בבוא העת. ‫ושיש גם, שיש את הדבר הזה, ‫אז למעשה אין לנו, ‫ולא קיימת התחלופה בשוק הדירות. ‫וכל הסיפור של ה-1090, 2080, ‫וכל הסיפור עם הדירות ארוכות הטווח, ‫זה משהו שלא מספיק היום, ‫השוק עומד, לדעתי, ‫וימים יגידו, אם אני צודק ‫ועלוואי ואני טועה, ‫יהיה כאן תואו ובואו כאוס מוחלט ‫בכל שוק הנדלן בעוד שנתיים, ‫בעוד שלוש, וצר לי להגיד לכם ‫שזה כבר התחיל לקרות.

‫לא ראיתי שזה… ‫לא ראיתי שזה… ‫אני צריך להיכנס לכל אחד לצ'אט, ‫סליחה. ‫אז למי ששאל אם הזום מוחלט, ‫הזום מוחלט תמיד אוטומטית. ‫הזום עולה ביוטיוב לייב, ‫אז זה אוטומטית נמצא ביוטיוב, ‫וכמובן תמיד זה מוחלט ‫ותמיד זה עולה למחרת, ‫אבל היוטיוב לייב הופך ליוטיוב רגיל ‫ותמיד אפשר לשמוע את מה שאני אומר.

‫אמרת שהשוק מבולבל, ‫מה התכוונת? איפה זה רואים את זה? ‫השוק מבולבל, ‫וזה בדיוק מה שעכשיו הרגע אמרתי. ‫השוק נמצא במצב שאתה לא יכול להישען ‫על שום דבר שאתה יודע שהוא בוודאות. ‫קודם כול, קודם כול, אמרתי, ‫התחלתי להסביר עכשיו, ‫אנחנו מדברים על עסקאות ‫שהאנשים עשו עכשיו לשלוש ולארבע שנים.

‫צר לי להגיד לך, ‫הרבה מאוד מהעסקאות לא הסתיימו. ‫הרבה מאוד מהעסקאות לא הסתיימו. ‫השוק מבולבל בעסקאות האלה, ‫לשאנשים שהלכו וקנו, ‫עזוב רגע או עזבו רגע את הקטע ‫של המימון הלא נכון ‫והחשיבה הלא נכונה ‫והלקיחת סיכון לא נכון ‫והיה בסדר הלא טוב שעשו, ‫מה האנשים לא הבינו? ‫האנשים לא הבינו שאין פריירים ‫במדינת ישראל.

‫הפריירים, יש אותם, ‫אלה שקנו ברובם. ‫הפריירים שכולם חשבו, ‫הם חשבו שזה היזמים והקבלנים. ‫עושים להם פריסל.

‫אנשים שומעים את המילה פריסל, ‫כבר יש להם אורות מעבבים, ‫הורידו לנו מחיר. ‫פריסל זה הורדת מחירים. ‫זאת אומרת, אנחנו קונים דירות, ‫לא מספיק אנחנו קונים 10-90, ‫20-80, אנחנו גם קונים במחיר מציאה.

‫מי בדק את זה? ‫מי קבע את זה? ‫מי קבע את המחירון של הדירות ‫בשכונות החדשות? ‫ראיתם פעם קבלן שנותן מתנות? ‫נותנות יכול להיות שעשר דירות, ‫שש דירות, שמונה דירות, ‫עשה במחיר פריסל, ‫אמיתי נתן הנחה. ‫אבל איזה קבלן שיודע שיש לו היום ‫את מי שמביא לו כמו צון לטבח ‫את האנשים אליו למטבח, ‫מביא לו אותם, לבשל אותם, ‫לתת להם, למכור להם נכסים ‫ולהגיד להם אתם עושים עסקת חיים ‫בלי לבדוק, בלי לבדוק, ‫ואלוהים הדי שעכשיו אני בודק ‫איזה משהו להביא לחבר'ה, ‫כמה אני בודק את זה. ‫ואז מה הם עושים? ‫הם מעלים את המחירים, ‫הם מהבנים את המחיר להיום, ‫הם מעלים את המחיר ‫והם מוכרים במחיר שהם זווק, ‫הם נותנים עיוון על המחיר ‫ואז זה נראה כאילו טיפה ירד, ‫אבל תיקחו בחשבון ששילמנו חלק היום.

‫אנשים חיים בטעות, אנשים חושבים ‫שהם עושים עסקאות חיים. ‫זה ממש לא. מישהו יכול לדעת ‫מה יהיה השוק בעוד שלוש שנים? ‫הרי קיבלנו במלחמה ובקורונה ‫ובכל הדברים האלה, ‫קיבלנו את הרמזים הכי גדולים ‫שאין צפיית עתיד.

‫זאת אומרת, השוק מבולבל, אבישי, ‫אתה נעלמת לי, ‫אבל אני בטוח שאתה מקשיב, ‫השוק מבולבל מעצם העובדה ‫שהוא לא יודע את המחיר הנכון ‫של מה שבאמת צריכים לקנות. ‫הוא לא יודע, השוק, ‫עסקאות שאנשים עשו ‫הן עסקאות אמיתיות. ‫הוא לא יודע איך תיגמר העסקה.

‫האם הוא יוכל להעביר, ‫האם הוא יוכל להעביר את הזכויות שלו? ‫אני חושב שאני סיפרתי לכם ‫שאני הייתי שבוע שעבר ‫עם התלמידים שלי בלוד. ‫אני חושב סיפרתי לכם את זה פה בזום. ‫הייתי בלוד.

‫כמו שהגענו למטווחת לשווי, ‫היא התחילה בזה שיהיה לי לספר ‫על זה שקנה עסקה בגני בן שמן, ‫וחשב שהוא ימכור אותה ב-2.8, ‫הציע אותה למחירה ב-2.8, ‫הוא קנה אותה ב-2 ומשהו, 2.2, ‫הציע אותה למחירה ‫בלה שהוא חייב למכור, ‫ירד ל-2.5, ירד ל-2.4, ‫ועכשיו הוא עומד על 2.250 מיליון. ‫הוא הפסיד כסף. זה מתחיל לקרות.

‫זה מתחיל לקרות. ‫ומה יקרה במצבים האלה? ‫כל הדירות יחזרו לקבלנים. ‫רק מה יהיה לקבלנים? ‫עשרה אחוז פיצוי מוסכם שהם יקבלו, ‫והם קיבלו מימון זמני לעסקה.

‫זה מה שאני אומר, רבי שי, ‫שהשוק מבולבל. ‫אנחנו לא יודעים את המצב האמיתי. ‫אנחנו מייחסים את כל מה שקורה היום, ‫אנחנו מייחסים את כל מה שקורה היום ‫לתופעות האמיתיות ‫שאנחנו רואים מסביבנו, ‫ולא צריכים להיות חרדים ‫שלא רואים טלוויזיה, ‫גם אפשר לשמוע את זה ‫בערוצים האחרים.

‫אנחנו חושבים שכל מה שקורה היום ‫זה בגלל הריבית. ‫אנחנו חושבים שכל מה שקורה היום ‫זה בגלל המלחמה. ‫אנחנו חושבים שכל מה שקורה היום ‫זה בגלל שהייתה קורונה.

‫אנחנו חושבים שכל מה שקורה היום ‫זה בגלל כל מיני סיבות אחרות. ‫מי שואל, אבי, תפא, ‫אני אענה לך. ‫אנחנו מתבססים על דברים אחרים.

‫כל מה שאמרתי זה נכון. ‫אלה דברים שחלק מהצירת השוק. ‫אבל זה לא רק, זה לא רק נכון ‫שאנחנו שומעים שהארבעה חבר'ה נהרגו.

‫יעלומים שלנו, אמנם מיעלם, ‫אבל מיעלומים, ‫כמו מיחידות אחרות, ‫יעלומים תרתי משמע, ‫זה דבר שבולם אותנו. ‫זה דבר שעוצר את השוק, ‫זה דבר שעוצר את המצב רוח. ‫זה דבר שמכניס אותנו ללחץ, ‫שאנחנו לא יודעים מתי תיגמר ‫המלחמה הזאת.

‫כששומעים את הרמטכאל אומר ‫שזאת מלחמה שתימשך עוד שנים. ‫מי מוכן לקחת התחייבות במצב הזה? ‫מי מוכן לקחת התחייבות? ‫אתם יודעים כמה בעלי עסקים ‫או שנפגעו באופן ישיר כתוצאה מזה, ‫שהם בתוך המילואים, ‫או שהם נפגעו באופן עקיף ‫בגלל שהמלחמה השפיעה אליהם, ‫או שנפגעו באופן ישיר כתוצאה ‫מהמשבר בעולם מול ישראל, ‫הכלכלה שלנו מאוד בבלגן. ‫עזבו את מה שמוסיף לנו טראמפ ‫על הכלכלה העולמית ‫שמשגע אותנו וכל יום משנה דעות.

‫הכלכלה כללית נמצאת בקיאוס, ‫ולנו יש עוד דברים שמוסיפים לזה, ‫אבל אנחנו מייצרים לעצמנו ‫את הבלבול הבישי ‫שאנחנו עושים את זה עוד יותר גרוע. ‫אנחנו, אנחנו, שמחפשים כל היום ‫את פתרונות החלומות, ‫נענים לכל אלה שגורמים לנו לחלום ‫או להגשים, לכאורה את החלום. ‫אנחנו נאחזים בכל מצוף של לכאורה ‫מעלה אותנו מעל פני המים.

‫ואנחנו לא חושבים שעל המצוף הזה ‫יושב איזה שד ‫שאחר כך רוצה להדביר אותנו. ‫תבדקו את הביקושים שיש בארץ. ‫תבדקו את הביקושים שיש בארץ.

‫הביקושים לדירות יעד שנייה, ‫אני חושב, אין לי להגיד לכם ‫את המספרים, ‫אבל הם ללא תקדים בכל השנים. ‫כמות הדירות החדשות שלא נמכרות ‫היא מטורפת. ‫ותגידו, איך זה קורה? ‫הרגע אמרת שהכול נמכר.

‫לא, לא הכול נמכר. ‫לא הכול נמכר. ‫מתי זה נמכר? ‫זה נמכר שעושים למבצעים האלה ‫של כל ההפתעות.

‫לא הכול נמכר. ‫לשיש אבי, יש אבי, ‫אנשים שמבינים, ‫שגם אם דירה תעלה, ואתה אומר, ‫יש גם דירה, אתה אומר, ‫יש דירה שקונים היום ב-2.8 ‫והיא תעלה ל-3.5, ל-3.300. ‫מה זה ייתן? ‫למה קנינו אותה? ‫קנינו אותה למגורים? ‫קנינו אותה להשקעה? ‫קנינו אותה לעליית ערך? ‫האם באמת קנינו במקום ‫שעשינו חקר שוק ‫ואנחנו יודעים ששם יהיה דרישה ‫וביקוש ויהיה צורך בדירות? ‫אם יש פה אנשים שקנו דירות בלוד, ‫שיצביעו? ‫סתם לוקח את זה כדוגמה. ‫באו ואמרו, לוד, ‫וגם אני עשיתי פודקאסט עם ראש העיר ‫שמדבר על ההתפתחות.

‫לקחתי את התלמידים שלי ‫מהקורס האחרון ועשינו סיור בלוד. ‫מסתובבים בלוד, ‫מזכיר את הימים של בייר שבע בשנות ה-90. ‫אתם יודעים שבשנות ה-90, ‫46 אחוז מההתחלות הבנייה ‫היו בייר שבע.

‫במדינת ישראל. ‫אתם מסתובבים בלוד, ‫אתם לא מאמינים. ‫חצי מהמנופים של מדינת ישראל ‫נמצאים היום בלוד, ‫עם החברות הכי גדולות.

‫אבל מה אין בלוד? ‫אין אנשים שקונים לגור. ‫יש אנשים שקונים ‫בעיקר להשקעות. ‫ומה קורה שאנחנו רוצים לממש? ‫ונגיד, נגיד, ‫תכף נדבר על ירושלים, אבי, ‫ונגיד אותו בן אדם בלוד ‫שקנה דירה ששמענו קודם ב-22, ‫נגיד שכן הדירה שלו ‫הייתה שבח 228.

‫נגיד שזה לא היה קורה ‫מה ששביס סיפרה לנו. ‫איך אני יכול לקנות את זה ממנו? ‫ונגיד אני כן רוצה לגור. ‫קודם כול… קודם כול… ‫רגע, אני עושה מיוט אול ‫מלא שיש מישהו שמפריע לי.

‫תודה. ‫אני אומר, קודם כול, ‫בואו נבין את הדינמיקה ‫של איך קורה שאנחנו עכשיו ‫עושים מסבת ערבויות ‫או שאנחנו עושים מחירה. ‫קודם כול, בבסיס, ‫אם אותו בן אדם קנה את הדירה ב-22 ‫ואני, צחי, רוצה לקנות ממנו את הדירה, ‫שאני בא לקנות ממנו את הדירה, ‫ורפי, תאשר לי אם אני צודק, ‫שאני בא לקנות ממנו את הדירה ‫בקנייה של דירה חדשה, ‫וזאת היא דירה חדשה ‫למרות שאני יד שנייה, ‫אבל עדיין אני קונה דירה ‫שהיא תחת קבלן.

‫אין שמי, לא מביאים שמי לעסקה. ‫שאני קונה דירה שהיא תחת ‫ערבויות חוק מחר, הבנק המלווה שלי לא בודק את העסקה אלא בודק את הבנק המלווה, מי נתן ליווי לעסקה הוא רואה שלי בנק הפועלים שלא בנק לאומי, בנק לאומי אישר את התוכנית העסקית של הקבלן הוא קבע את המחיר של הנכס, יש גם את המחיר של החוזה זה המחיר זאת אומרת שאם אני רוצה לקנות את זה את הדירה ממישהו שקנה בשתיים שתיים ואני עכשיו כן נגיד שהיה עולה השוק ואני אומר לכם שלא ואני רוצה לקנות את הדירה בשתיים שמונה אני אקבל משקנת לפי שתיים שתיים ונגיד שמגיע לי על דירה ראשונה שבעים וחמישה אחוז אבל את ההפרש של השש מאות אני צריך להביא בעון עצמי מקיסי, זה בתנאי שבאמת מאשרים לי הסבת ערבויות וכל מה שקשור לשערבויות שלי הם השתיים שתיים, אני צודק רפי? יפה זאת אומרת אם אני צריך ללכת לקנות דירה בלעוד וכנראה אני עדיין באוכלוסייה ברמה הסוציאקונומית הבינונית שלא יושב על עתודות של מיליונים אני לא יכול לקנות את הדירה מאותו בחור אם אני צריך להביא עכשיו אם אני צריך להביא חמש מאות חמישים אלף שקל בשביל העון עצמי בסיסי ואני צריך להביא עוד שש מאות להשלמה חוץ מעלויות שיש לי נוספות אני צריך להביא מיליון מאתיים מיליון שלוש מאות אלף שקל אם יש לי מיליון שלוש מאות אלף שקל מי אמר שאני דווקא רוצה לקנות בלעוד אולי כבר אני נמצא בסרט למקום אחר למקום שאחר שרציתי אנשים לא חשבו על זה שהם עשו את הקניות מעבר לזה שאני יכול עכשיו ללכת ולבוא לקבלן ישירות הרי הקבלן לא גמר את מלאי דירות הקבלן ידע שהוא צריך להשאיר דירות הוא מכר מלאי עשה סיבוב מהיר הכניס שקס אפים עשה איזה שהוא עסק אבל יש לו עוד מלאי דירות למכור והוא ימכור לי ישירות במחיר הרגיל למה אני צריך לשלם את המחיר הוא ייתן לי את זה בשתיים ארבע שתיים חמש וממנו אני אקבל ערבויות מלאות ואני אקנה במחיר יותר טוב לשהוא מתחרה בטוח הרי הוא לא מחויב לאף לקוח ולאף דייר שלא לעלות את המחירים או לשמור על מחיר או עניין של תחרות ושאני רואה כל כך הרבה בנייה שאני רואה כל כך הרבה בנייה ותעשו פעם דיקאו תקשיבו לפודקאסט אני לא אתחיל להיכנס פה למספרים עשרות אלפי יחידות נבנות וייבנו כרגע בלוד מה אני שאלתי את יי רביבו אני שאלתי אותו מי יגור וכאן אני אבטח סוגריים ואני אגיד לכם כמו גם בהחליש ההסקאות בלוד בסוף יחזיקו מים ההסקאות בלוד יום אחד תהפוך כמו מודיעין פחות או יותר לאיל מרכזית זה חייב לקרות היא יושבת במקום הנכון קוראים בה דברים נכונים הולך להיות תעסוקה באזור התעשייה הצפוני הולכים להיות בתי מלון הולך הכל ולהיבנות שם הולך להיות עוד רכבת והולך להיות עוד כביש מהיר הרבה מאוד דברים קורים רק דבר אחד אנשים צריכים לדעת זה ייקח עוד לפחות עשור עד שהדברים האלה יקרו זה ייקח לפחות עוד עשור עד שאנשים יתרגלו שעוברת התדמית של עוד ולצערנו כל חודש חודשיים אנחנו שומעים רענון שחס וחלילה לא נתרגל למצב של הרגעה אז אנחנו שומעים רענון למצב שקורה שם אז אנחנו צריכים להבין שיש לה פוטנציאל אבל למי הוא שייך הוא שייך למשקיעים שיש להם אורך נשימה ארוך מאוד והם יכולים לספוג לתקופה הקרובה הם יכולים לספוג אולי סחירויות נמוכות אולי זה שהם לא יכלו למכור את הדירות לשלם השלמת משקנת הגדולה וברגע שהכל יתעורר וזה בעשור הקרוב יש מצב שהם עשו עסקה טובה ועשו אותה נכון אבל איך הם יחזיקו מעמד עד אז אנחנו לא נמצאים בימים של פעם שהיה לנו צועות של שישה ושבעה אחוזים על נכסים שזה כיסה לנו את כל המשקנתאות אנחנו נמצאים בעולם אחר לחלוטין אנחנו נמצאים בעולם שהצועות שלנו עם שניים שלושה אחוז שלושה וחצי אנחנו מלכים אנחנו נשענים על עליות ערך של דירות אבל כדי שיהיה עליות ערך של דירות אנחנו צריכים שיהיה לזה סיבות אז אני חוזר אני חוזר ללהתחיל להסביר אבישי ולכולם כמובן מה בעצם אמרתי עד כאן אני בודק את הערנות שלך אבישי אני אומר אנחנו נמצאים בתקופה שנמצאת בתרום בתרום ואנחנו לא יודעים מתי זה יקרה של התפוצצות בשוק הנדלן וההתפוצצות תהיה כמובן בצורה של עליית מחירים כאן אני חייב לבוא ולהחריק עשיתי פעם סרטון בטיק טוק ושאלתי האם שיורד גשם הוא יורד על כולם האם שיורד גשם בירושלים אז זה יורד גם בחולון כמה פעמים יצאתם מהבית שלכם הייתה לכם שמש וזה לא משנה אם זה בירושלים בתל אביב או איפשהו התחלתם לנסוע לכיוון של עיר אחרת ובאמצע הדרך כמו מסך ונכנסתם כאילו לעולם אחר של גשם זלעפות ברד כאילו יצאתם עכשיו מעולם אחר ובאתם לעולם אחר כמו בסרטים התשובה היא שזה קורה בלי סוף ומה אני מתכוון קודם כל צריך להיות ברור שבתיאור של התנהלות שוק נדלן יש דברים משותפים אבל אין אחידות בכל מה שקורה במדינה כל מי שיקח מפה הלאה והילך ויבדוק את כל מה שאני אומר או ייקח מפה והילך לחשוב איפה שהוא רוצה להשקיע יהיה חייב לעשות חקר ובדיקה לאזור שהוא רוצה להשקיע בו ולהחליט האם בשוק שהוא נמצא זה קורה בצורה כזאת או שזה קורה בצורה אחרת ואני אסביר אם אנחנו מסתכלים לתקופה לפני המלחמה לפני עליית הריבית יותר נכון זה הרבה קצת לפני המלחמה הייתה תקופה של עליית מחירים מטורפת בעשרות אחוזים האם זה הייתה עלייה מטורפת שהייתה בכל הארץ התשובה היא לא האם זה אפיין האם אפשר היה לקחת את מה שקורה בבאר שבע להשוות אותו למה שקורה בלוד להשוות לטירת הקרמל להשוות לאקו ולהגיד קרה אותו דבר כל השוק עלה כמו שבעצם אנחנו שנים שומעים במדיות השונות הכרזות כוללניות על כל השוק התשובה היא לא האם אנחנו מבינים שמראים לנו לפעמים עליות באחוזים בממוצע ארצי שיכול להיות שיש אזורים שהשוק עומד שם בעמידת דום ורואים עלייה בזכות מקום אחר ששם באמת זה עולה הרי אם אנחנו מסתכלים על השוק של מה שהיה לפני לפני עליית הריבית ואנחנו רואים בואו ניקח דוגמה את טירת קרמל ששם המחירים עלו אז בשלושים אחוז היום זה כבר הכפיל את עצמו ארבעים אחוז אפילו מה קרה באותם זמנים בבאר שבע? כל מי שיש לו נכס בבאר שבע בשכונה ג' וד' יגיד לכם השוק במקום דרוך השוק לא זז לשום מקום למה? זה תנאים אחרים של שוק זה תנאים אחרים של מה שקורה רגע תגידו לי אם אתם כותבים אני לא יודע איך אני עושה יש צ'ט חדש אז אני לא יודע איך אני רואה כל הזמן את ההודעות שמואל השארת את מה שאני אמרתי תיארת יפה את הבלאגן של הדירות מה קורה עם יד שנייה אני אענה איגל אם לא עניתי אז אני חושב שאני אענה צריך להיות קל מאוד אחרי הפסימיות מה בסוף אה אה אני לא פסימי אני מגדיר מצב רפי אני מגדיר מצב את איפה אתה תשמע אני עוד לא סיימתי בהגדרת מצב בהגדרת מצב אתה יודע פסימי זה בן אדם שלוקח את הנתונים ומאמין שיהיה רע אופטימי מאמין שיהיה טוב אבל יודע לקחת ולהסביר למה זה יהיה אוקיי אני כרגע רפי מגדיר את מה שקורה כרגע עכשיו אני מתחיל לדבר כמו שאתה שם לב אני מתחיל לדבר איך אנחנו מפה ניקח את זה ונלך למקומות הנכונים ואיך נעשה עסקאות טובות איך לא נעשה שטויות ואיך נצליח בלשנדלן אין לו תחליף אז אני לא פסימי אני ריאלי אני חוזר ואומר שאנחנו מסתכלים ועושים את ההשוואה בין שווקים אנחנו צריכים לבדוק כל שוק לגופו אם אנחנו מסתכלים על באר שבע אנחנו אומרים רגע מה קרה בבאר שבע למה המחירים עומדים בבאר שבע והמחירים עומדים בבאר שבע לא רק בשכונת ד' וג' שכולם מכירים המחירים עומדים בבאר שבע כמעט בכל העיר מסתכלים ובוחנים ורואים שבאר שבע יש עוד אפצה האם זה משהו שהלך לאורך שנים קדימה לא אבל מה היה צריך להיות היום בבאר שבע באר שבע הייתה צריכה להיות היום עם טס לידה עם כל בסיסי צהל לידה שמונה מאתיים לידה הכל היה צריך להיות סביבה אנחנו נמצאים בתקופה שאנחנו לא יודעים מתי זה יקרה עם בכלל עזבו איתי רבאדים שלא עשתה כלום בוא נדבר על כל השאר וכמובן אם זה משפיע על באר שבע זה משפיע על כל הסביבה על מצפה רמון על ירוחם על דימונה למה אנחנו רואים בדימונה את הפעילות החרדית ושזה משפיע בדיוק בעמידה הזאת קחו לעומת זה עת טירת קרמל ואנחנו רואים רגע זה אותו שוק גירות שנמכרו לפני שלוש ארבע שנים בשש מאות אלף שקל בחמש מאות אלף שקל שוות היום מיליון מאתיים מיליון שלוש מאות אז רגע אנחנו באותו שוק נדלן אבל שתעשו את הממוצע בין השוק בטירת קרמל לשוק בבאר שבע ותראו שפתאום זה מדבר בממוצע על עליית ערך של עשרים אחוז פתאום תראו שזה בעצם מה שהציגו לנו במדיות את הממוצע הזה לשאף אחד לא קורא את הדברים כמו שצריך אז מה בעצם מה בעצם כדי שרפי יגיד שאני עוד יותר פסימי מה בעצם צריך לקרוא ומה בעצם היום המקום שלנו משקיעה נדלן אנחנו חיים במצב של חלון הסדמנויות שאנחנו עוד לא יודעים לתחום אותו בזמן לדעתי אנחנו לא יודעים להגדיר אותו עד מתי ואני חושב רפי אני לא יודע מה היה אצלכם בכנס של מזרח התפחות אבל אני יודע מה היה שאני הייתי שם בכנס יום לפניכם בכנס של משקיעה נדלן ושכל העוסקים בנדלן אתם הייתם במשכן טעות אחד הדברים שאמרו ואני מאמין שאותם אנשים נעמו אצלכם זה דיברו על כמות הביקושים העצורה והמחכה יושבת על הגדר שקיימת במדינת ישראל השוק הזה הולך להתפרץ השוק הזה מחכה חלק מהאנשים עדיין מחכים לזכות בהגרלות חלק מזה עדיין מאמינים לכל לוחשי הסתרים שאומרים שהמחירים ירדו חלק מזה לא יודעים מה לעשות חלק מזה רוצים לקנות ואין להם מה וכמו שאמרתי בתחילת הערב הם מחכים שישחררו להם דירות יד שנייה לא כולם רוצים לקנות דירות חדשות או יכולים לקנות דירות חדשות או נכון להם לקנות דירות חדשות חלק מהם אני עשיתי עוד פעם אשתגלה שהייתה אחרונה חלק מהאנשים אומרים רגע, יש עוד דברים שקורים בשוק, בוא נהנה מהם, כמו הלקוחות שאני לוקח, בוא נחכה שיהיה עליות כתוצאה מתחדשויות עירוניות, יבצרו לנו דירות, יהיה לנו תחבורה שמתפתחת, וזה לא משנה אם זה בצפון בחיפה במטרונית או בכתירת קרמל, או רכבת קלה במרכז, או תוכנית המטרו, או כל מה שזה לא יהיה, ומעדיפים לקנות דירות יד שנייה ואין להם מה לקנות. כל השוק הזה שמחכה, והוא לא יצליח לחכות יותר מדי זמן ברגע שהשתחרר הפקק של השוק, והפקק של השוק זה שתהיה התבהרות פוליטית, בעיקר תהיה התבהרות בנושא המלחמה שהיא קשורה בהתבהרות הפוליטית, זה אחד קשור בשני, שיהיה התבהרות כלכלית, שאולי נדע אם כן יורידו איתה ריבית, שיהיה התבהרות לגבי ההשפעה של המלחמה על הקופה בישראל, צר לי להגיד לכם, ומי שיגיד לי שהוא יודע מה מצב הגרעון ומה מצב הקופה במדינת ישראל, או שהוא נביא, או שהוא יודע דברים שאני לא יודע מאיפה לקחת אותם, אלא שלדעתי, ולא נעים לי להגיד לכם, ואני לוחש את זה, צהר האוצר גם לא כל כך יודע, וגם אם הוא יודע, ואני אתן לו קרדיט שאולי הוא יודע, הוא בטח לא אומר לנו את האמת, ושיש פה גם אגו שנשחק, ברגע שהדברים האלה יתבהרו, ובשביל זה שזה יתבהר אנחנו צריכים שיגמר המצב המגעיל הזה, כמעט אמרתי מילה לא יפה, ואנחנו נצא מזה, רק אז הכל יתפוס, ואנחנו נראה פתאום כמו לבה מתפרצת מהרגש, אנחנו נראה את עליית המחירים, את קניות העסקאות, ואת השוק מתחיל לעלות, וזה אומר שיש לנו היום חלון הזדמנויות, חלון הזדמנויות שהוא מאוד מאוד מוגבל בתקופה שלו, ואנחנו לא יודעים להגדיר אותו, אבל יש לנו היום עוד משהו שכלול בזה, מי שהיום מסתובב ומחפש, גם אם לכאורה הוא קונה דירה שלא כמו שלימדו אותו הקולגות שלי וגם אני כמובן, עשרות אחוזים מתחת למחיר שוק, אם הוא קונה את הדירה נכון, אם הוא עושה את הבדיקות נכון, אם הוא משתמש במידעים שאני מעלה בפודקאסטים שקצת יעירו את העיניים, על הפוטנציאלים שיש בעסקאות, אם הוא מקשיב לי בקורסים ובהרצאות, גם אם אנחנו לא נקנה בעשרות האחוזים האלה מתחת למחיר שוק, אנחנו נראה נחת בעליית המחירים ולצערנו זה יבוא מחוסר נחת.

למה? הנחת תהיה שאנחנו לא נקנה את זה שזה יעלה, אנחנו נקנה את זה לפני, חוסר נחת שאנחנו, ותכסו עליי אם זה הכל בסדר, אנחנו לא שמחים שמחירי הנדלן עולים בקצב כזה בישראל. תגידו צחיק וטינסקי לא אוהב שהנדלן עולה? אבל צחיק וטינסקי גם חושב שהילדים צריכים לקנות דירות, שמשהו צריך לקרות, אפשר לעשות נדלן טוב גם אם השוק לא עולה בקצב שהוא קיים. בשביל זה צריך להתנהל לשוק של הנדלן בצורה אחרת.

רפי מה אתה אומר? אני עדיין פסימי? אתה פותח? כן, אתה שומע אותי? כן. לא, אני לא חושב שאתה פסימי, קצת תיקנת במקטע האחרון. אני לא חושב שהשוק הזה יתפוצץ, שהכל פה יירגע לפי הדברים שאמרת אותך.

מה זאת אומרת? אנשים חושבים שזה כאילו יהיה כמו בקורונה, שיעלה 20 אחוז, 22 אחוז. זה לא יקרה. זה דעתי.

אז בוא תגיד לי, אם אנחנו נמצאים במדינה של ביקוש, של מאות אלפים של דירות שדרושות, מה יקרה אם יש לנו על כל דירה תחרות של שלושה אנשים? מה יקרה שאנשים ירוצו ויהיו מוכנים לשלם כל מחיר? אנחנו ראינו את זה, רפי. יהיה כאן עליית מחירים, אני לא יודע אם זה יהיה 20 אחוז במיידי, זה גם, בוא נזכור עוד משהו, ואולי זה יסביר לאנשים את מה שאתה מתכוון. לא יכול להגיע לכל מחיר.

הנדלן לא יכול לעלות לכל מחיר. בסופו של יום, הנדלן תלוי השוק המקומי. תלוי הצרכן, בין אם בהשכרה ובין אם בקנייה, בכוח קנייה.

זאת אומרת, מה אחד הדברים לדוגמה שהשפיע על עצירת המחירים, או על גובה המחירים קבוע בבאר שבע, בשכונות ג' וד'. כוח הקנייה של הסוחרים, אני לא רואה מי כתב את זה. מי כתב את מה שכתב, עכשיו תיפה אני אענה על זה.

כוח הקנייה של הסוחרים בבאר שבע, בשכונה ג' וד', זה סטודנטים. סטודנטים יכולים לשלם אלף, אלף מאתיים, אלף חמש מאות, אלף שלוש מאות שקל לדירה. יש להם כוח קנייה מסוים.

מי הולך לקנות שם, מי יקנה מהמשקיעים שקנו, בדרך כלל זה לא אינט-יוזר, זה לא משתמש סופי. מה שמשתמשים סופיים כרגע לא קונים בשכונה ג' וד'. בטח לא בדלת.

זאת אומרת שמי שיקנה מהם עכשיו זה משקיע חדש. אנשים לא רואים היום הרצונה לקנות ולהקים משפחות בדלת. הרי זה מה שקרה שהם יצאו מדלת.

אז דלת מה הפך להיות? מאונות סטודנטים. מאונות סטודנטים, משקיע, יחליף משקיע. הקטנות היכולת לעלות מחירים.

קחת חיפה לדוגמה, שגם כאילו מיוחסים לה, תשאל את פוגלמן, את יעקב דוקטור פוגלמן, תשאל אותו, הוא יגיד לך, מיוחסים לה גם סטודנטים. אבל זה ממש לא. בגלל שבאזורים מתחלקים כבר גם משפחות וגם סטודנטים, אז אתה רואה איפה שיש יותר אולי סטודנטים שנמצאים, גם בתוך נבי שאנן וגם במקומות אחרים, אתה רואה שם שהמחירים קצת יותר איטיים, אבל בסביב שלו שגם יש משפחות, קחת נבי שאנן, אתה רואה את עליית המחירים, אתה רואה את הקפיצה.

אבל נבי שאנן, כל מה שהולך להיות שם, עם עליית המחירים, עם ההתחדשות העירונית, עם כל ההתפתחות שקורית שם בנבי שאנן בחיפה, לא תהיה בגלל הסטודנטים. היא לא תהיה, היא תהיה בגלל שיש שם גם כניסה חזקה של משפחות דתיות לאומיות, יש של משפחות אחרות, אז יש למי לבנות, יש למה לעלות. נכון דוקטור פוגלמן? הנה, אתה רואה, הוא מסכים איתי.

הוא דוקטור לרפואה, אבל הוא פרופסור לנדלן. ואני אומר, אני אומר, צריכים לראות איך הדברים האלה עובדים, אבל רפי, יהיו מקומות שיהיה קפיצות מאוד גדולות. מה שאנשים צריכים להבין פה, בזכות מה שאמרת, שצריכים היום להיות חכמים, לבדוק איזה שווקים עובדים נכון, איפה יוכלו לעלות מחירים, איפה יש סיבה שהם יעלו, איפה יש כוח קנייה, איפה עוד יש אוכלוסייה נכונה, ששם זה יהיה כדאי לגור, גם לאנד יוזר ולכל המשתמשים, ו… מישהו כתב משהו נכון, רציתי להגיד את זה גם שזה חלק מאוד קטן, אבל אני יכול להגיד לך את השנקל שלי, לגבי העניין שאתה אמרת מקודם, לגבי הלוואות קבלן, וכל המלאי של הדירות של הקבלנים, אתה איתנו צחי, כי נתקעת.

רואים אותי? שומעים אותי? עכשיו כן, מקודם נתקעת. יש לנו עיתדי אילן פה? כן. בוא תגיד מה שאמרת, מה שכתבת שם, תסביר.

אני חושב שהמצב כרגע במדינה, הוא שיש 80 אלף דירות בהכנות של הקבלנים. מעבר ל-80 אלף האלה, שנמצאים בשלבים שונים, לא משנה, עוד חצי שנה, שנה, שנתיים, שלוש, או חלק כבר המוכנות, ואנשים לא קונים אותם. הריבית נמצאת במצב שהיא גבוהה מאוד כרגע במשק, וכל מי שלוקח משקנטה מודע לזה שהוא יחזיר, 25 שנה, 30 שנה משקנטה גבוהה, גם אם הוא יעשה מחזורים, הבנקים לא ייתנו לו הנחות, וגם את זה שהיום יש לך קצת פיתורים בהייטק, ואנשים מחפשים כבר, מתחילים לחפש עבודה, ולא בטוחים במקום העבודה שלהם, ולא יקחו משקנטאות גבוהות, ואנשים שצריכים לקנות דירה, אני מדבר על אזור המרכז, עולה להם מאוד מאוד יקר, והם צריכים להתחייב למשקנטאות וריביות מאוד גבוהות, וההכנסה שלהם לא תעלה בכמה שנים, הקרובות בשביל להחזיר את זה, ואז הם יהיו תקועינים במשך 25 שנה, עם מחזירים מאוד מאוד גבוהים.

ולקבל את הכסף, כי הם משלמים את הריביות לבנק, על הכסף שהם לקחו, כדי לבנות את הבניין. אז הם יתחילו להוריד את המחירים, הקבלנים סיימו כבר לתת לנו מכשירי חשמל, תוספת של איזה צבע אתה רוצה בסלון, או מחסן. אבל הקבלן, אילן, סליחה שאני כותה אותך, הקבלן לא יכול להוריד מחיר, הבנק לא נותן לו, הוא עובד לפי דוח אפס, ויש פה אידישות תגובת שרשרת, שהבנק לא נותן לנו, זה לא עובד פה.

עובד, עובד, תכף אני אסביר לך למה. הדירות האחרונות, הארבע דירות אחרונות שנשארו לו בבניין, זה כבר כסף שלו נטו. זה הרווח שלו.

הוא יכול לרדת במחיר שלהם, הוא כבר לא צריך את הבנק. אבל ארבע דירות אחרונות, איזה מה זה כבר יכול לעשות? אני אומר, הוא יתחיל להוריד, אתה צריך להבין שיש לך עכשיו פה, אלפי קבלנים שבונים, חלקם כבר בשלבים לא טובים, פשיטת רגל, והם יצטרכו למכור את הדירות האלה מהר מהר להביא כסף, בשביל להחזיר את הרביעות שהם לקחו מהבנק. אני טיפה חושב שונה מצד אחרי.

אני אז קצת חולק עליך, אני יכול להגיד לך במה אני חולק עליך. אני חולק עליך מבחינת כל המכשיר הזה של ה-2080, במיוחד ה-2080, כי ה-1090, או ה-595, הם לא כאלה שכיחים. זאת אומרת, הרוב זה ה-2080.

זה לא משנה. זה לא משנה, לקבלן נשארו דירות. תן לו, רפי, תן לו לסיים, ואז תתייחס.

אני רוצה רק להגיד לך נתון בנקאי, אבל תסיים ואני אגיד לך. אני כרגע חושב שמחירי הדירות הולכים לרדת. הקבלנים לא יכולים להמשיך את זה בריבית כאלה גבוהה, בהחזירים כאלה גבוהים, אנשים פה יקרסו, הם לא יקנו.

אני עוזב רגע לקנות בבאר שבע דירה להשקעה. דירת מגורים ראשונה של בן אדם. אנשים יהיה להם מאוד קשה.

זה הכל. תודה. אני אגיד לך שני דברים.

בפועל, המבצעי מימון של הקבלנים זה ירידת מחיר ריאלית. איך שאתה לא הופך את זה, זה ירידת מחיר. פשוט, הבנק לפי דוח אפס לא נותן לו להוריד מהמחיר חוזה או מהמחיר שמיים.

מסכים איתך מאוד. רגע, רגע. מסכים איתך מאוד.

2.7 זה מחיר אדירה לא שלושה מיליון. שלוש מאות אלף שקיבלת הלוואה מהבנק, הוא שילם את הריבית. בפועל, 2.7… בסדר, בשביל זה אבל למדנו לחשב.

בסדר, בשביל זה. זה שאנשים לא מבינים זה משהו אחר, אבל אני רוצה רגע להגיד לך משהו. לגבי העניין של של ה-2080 ששם כאילו רוב המסה, ומה שצחי אמר שזה בעוד שנתיים, שלוש, יהיו המון שכאלה שלא יוכלו להשלים את העסקה.

אני לא יודע כמה לא יוכלו להשלים את העסקה. אני רק אומר לך מהצד של הקבלנים או מהצד של המערכת הבנקאית, כל ה… כל הברקס כביכול שבנק ישראל שם באפריל האחרון, ששום קבלן או שום בנק מלווה לא יכול לעבור יותר את ה-10% במפתעים של ה-2080, בלאבכי הנתונים בשנתיים האחרונות אירו שהבנקים בעצמם לא עברו את ה-11-12%. זאת אומרת, זאת אומרת, מה שבסיכון פה, הוא גם ככה לא חורג את מה שבנק ישראל כאילו הוריד את זה.

תנסה רגע להבין מה אני אומר. זאת אומרת, התזה של צחי שכל כך הרבה עסקאות לא הצליחו להגיע לידי סיום, היא כנראה לא כל כך נכונה, צחי. אני חושב שצחי צודק.

היא יהיה בשוליים, אני לא אומר שלא. היא יהיה בשוליים, לא יהיה המסה, צחי. היא בלאבכי זה רק 10% מהפרויקט.

לא, לא, לא, לא. ממש לא. צחי צודק.

בחלק הזה אני חושב שצחי צודק. יהיו פה הרבה מאוד אנשים שהפסידו את ה-10% שהם שילמו על הדירה או ה-20%, רובם לא יוכלו לקבל את המשקנתה כי אם אתה תעבור את ה-40% מהשכר נטו שלך, אתה לא תוכל לקבל משקנתה. על רגלי אתה לא צריך להגיד איך מחתמים תיק, אבל אתה לא הבנת מה אני אומר.

תנסה רגע להבין מה אני אומר. הבנתי, אני חושב שצחי צודק שיהיו הרבה דירות שיצאו לשוק באופן שכר. אבל זה לא יכול לעבור את ה-10% בלאבכי.

זה יעבור את ה-10%. זה לא יעבור את ה-10% כי גם עם ההוראה החדשה של בנק ישראל, לפני ההוראה הבנקים לא עברו יותר מכל פרויקט שממנו 12% בהלוואות קבלן. זאת אומרת, אם בקבלן בנה 1,000 יחידות דיור, 12% מתוכם, עוד לפני הנחייה של בנק ישראל, מי שהקבלן מחר 2080, לקח את הסיכון עליו.

מתוך 1,000 דירות, 12%, בסדר, כמה זה? זה 120 דירות. זה לא יפיל את הקבלן. אבל תבין שנייה מה… זה לא נכון, הנתונים פשוט לא נכונים.

בוא נכין שנייה מה אתה אמרת. רגע, רגע, רגע, אף אחד לא אמר שזה יפיל את הקבלן. בסדר, אף אחד לא אמר, להפך, אני חושב שזה יחזק את הקבלן, בגלל שהקבלן בעצם קיבל מימון ביניים, הקבלן… הקבלן… תקשיב, יהיה כיפוס בקטע הזה מול הלקוחות, וזה לא שונה אם זה 10% או 15%, אבל, רפי, אבל, רפי, אנחנו לא לוקחים בחשבון, וגם הדי לא לוקח בחשבון, שנכון, יש אהטות, יש אהטות, חלק מהאהטות האלה נובעות כתוצאה ממצב המלחמה, חלק מההטות ממצב הריבית, חלק מהאהטות, מכל המצב שקיים היום בתוך השוק.

השוק, אמרתי, והנה, יגיד לכם אבישי, הוא יגיד לכם את המילה שאמרתי בהתחלה, השוק מבולבל. השוק היום נמצא באיזשהו כעס וכאוס מסוים. אין, אין, אתם לא יודעים, אין לנו הנהגה כלכלית במדינת ישראל, אין לנו הנהגה כלכלית, לא אדון השכן שלי ניר ברקת, ולא שר האוצר, ולא שר השיקון, ולא, אין, אין לנו אבא ואימא היום בכל מה שקורה.

אנשים חוששים, אנשים חוששים מהתנהלות ומכל, מכל הכאוס בפוליטיקה, בלי קשר למלחמה, ואם זה על המלחמה, על אחת כמה וכמה. אנחנו נמצאים בבעיה בעולם, גם חברות האייטק, יש לנו בעיות, עם חברות שלא רוצות להשקיע פה כתוצאה מהמלחמה, עם כל הצירה של עסקאות עם מדינת ישראל, כתוצאה מהמלחמה, יש איזשהו כאוס שקשור למצב שהיום קיים פה. ברגע שהדברים יעברו, אנחנו יודעים שהעולם כולו, וגם במיוחד בארץ, יש לעולם זיכרון, לעולם הכלכלי זיכרון קצר.

אני מזכיר לכם שלכל הכאוס הזה שקיים היום פה, יש לנו גם אבא לכאוס, קוראים לו טראמפ. טראמפ שכל יום משנה דעתו, כל יום יש לנו אלון מסק, שפתאום הוא אסר, פתאום הוא הולך מקוט ומקבל לגרוף בעין, השוק לא יודע לאכול את זה. תקשיבו לפודקאסט שעשיתי עם קרן רימון, ואז תבינו כמה היום שם המשחקים האלה בגלל שהשוק צריכים ללמוד אותו בנכון.

אבל אם עכשיו תהיה פה רגיעה, וזה ייקח זמן, וזה ייקח זמן וזה עצוב מאוד, שבא רמטכאל ואומר, המלחמה הזאת תימשך עוד שנים, וקצת מלחיץ את האנשים וקצת מפחיד אותם, ועוד יותר מכניס אותם למקלטים, תרתי משמע, ברגע שזה ישתחרר, אז גם עדי, הכלכלה תשתחרר, ושהכלכלה תשתחרר, ואין מה לעשות, תדעו לכם, אנשים יושבים עם כסף בחשבונות, תבטקו את זה, ואנשים רוצים לגור, ולאנשים גם נמאס לגור עם ההורים, ויותר מזה, אנשים יחזרו מהמלחמה, ומרצו, כמו שקורה, הרבה מאוד אנשים שחוזרים מהמלחמות, שרוצים או את העצמאות, או את השקט, או לפצות את עצמם, או אומרים, עכשיו נעשה בגלל שאנחנו ראינו מה קורה לידינו, פה הולך להתפרץ נחיל לשוק של אנשים שירצו לקנות, ויוכלו לקנות, והכלכלה תתחיל לירגע, וכאן יהיה עליית מחירים, וכאן יהיה תחרות על כל דירה, והשוק שלנו לא יודע, אין לנו בהנהגה, גם אין לנו את מי שיקח וידאג לנו עכשיו שיהיו עוד דירות, השמונים אלף דירות האלה שאומרים שקיימות בשוק ולא נמכרות, זה ייחטף, לפני שאנחנו נעשה אבצ'י זה ייגמר, זה לפני שאנחנו נעשה אבצ'י ותזכרו זה שמונים אלף דירות לא שהיום יימסרו, זה דירות שהן על תקופה עד שהן יימסרו, פה עם כל הכבוד לשניכם, ועם כל הכבוד למה שאני אמרתי, ולמה שאחרים אומרים, יש משהו שרק צריך שיהיה כאן סדר עולמי מה שנקרא, ואז זה יתפרץ, זה לא יקרה כל כך מהר, בשביל זה אנחנו אומרים שאנחנו לא יודעים מתי זה יקרה, אנחנו לא יודעים מתי זה יקרה, ובעבר לזה גם בינתיים קורים פה דברים בארץ, בינתיים ממשיך העולם לפעול, וממשיכים להכניס, לבנות אזורי תעשייה, וממשיכים לבנות משרדים, וממשיכים לעשות רכבות קלות, וממשיכים לעשות נטרו, וממשיכים לעשות דברים, זאת אומרת שיש גם תמיכה מתוך השוק עצמו בהתפתחות, זאת אומרת שכל זה יוביל למצב שבמרכז יהיו עליות מחירים גדולות יירגע גם הצפון והדרום גם לשם ירוצו אנשים אנשים ירגישו שיש שם הזדמנויות ויעלו שם מחירים זה לא שקריאת שמונה שבכלל יצאה משוק הנדלן או מתולה או למטה תסתכל מה קורה בהופקים שזה קצת ליד תסתכל מה קורה בנתיבות השוק הזה הולך לקפוץ ואין מה לעשות והיום מי שיכול לקנות ולקנות נכון אני אומר זאת דעתי מי שיכול לקנות דירה עם פוטנציאל אני לא אומר חדשה ממש לא חדשה מי שיכול לקנות דירה היד שנייה שיש בה את כל הסיבות שבעולם והיום צריכים להיות הרבה יותר מעמיקים בכלל במחקרים, ולקנות דירה עם פוטנציאל עתידי, אני אומר שיעשה את זה. מה אתה אומר, עדי? מאוד מורכב היום למצוא דירה שכדאי לקנות אותה, אני מסכים איתך, הניתוח שלך זה דעתי נכון מאוד, אזורי הביקוש, יישארו אזורי הביקוש. למה אתה לא אומר לכולם כמה שנים אנחנו מכירים? איזה 55 שנה, אני חושב, משהו כזה.

אבל… רק 55 שנה. אבל… אבא, אתה רואה? אתה יודע מי זה אבא? זה עדי אילן, הבן של יהודה. מה שאני רוצה להגיד זה, היום באזור המרכז קשה לקנות, מחירים גבוהים, וצריך לקנות רק יד שנייה ולא מקבלן, זאת דעתי, כאילו רק יד שנייה אפשר להוריד אותם עוד קצת כדי להיכנס.

אתה רואה? גדלנו באותו רחוב, אנחנו יודעים אותו דבר. שתהיה בהצלחה, תודה על השיחה, הם מאוד מעניינים פה. לחגה עבדית, תקשיב לפודקאסט על בית הקרם, היום העליתי עוד פרק, יש בית הקרם מרגלית השכונות.

חוץ מהפודקאסט שלי נדלן ושידור, וכמובן תמסור דאש להורים, איזה כיף שאתה פה. אתה רואה אבא פה? ראית אותו? חברים, אני רוצה לסכם. סליחה, רפי.

אתה רוצה להגיב? או שאמרת את מה שאתה רוצה? לא, אני חושב במשפט אחד שה… התזה של שניכם, שיותר עדיף להשקיע ביד שנייה ובאזורים מבחרים, עם ההתחדשות העירונית, שזה העתיד. לא רק התחדשות עירונית, כל ההתחדשות, כל ההתפתחויות, זה לא חייב להיות התחדשות עירונית. זה יכול להיות, אני מסכים איתך.

זאת אומרת, זה יכול להיות העסוקה, זה יכול להיות הרבה מאוד דברים. זה העתיד, לפי דעתי, שאתה לוקח את זה למול הקבלנים החדשים באזור המרכז, שמאוד קשה לקנות. אגב, גם מבחינת כאילו טווח ארוך, יש שם בערכים, אתה יודע, של… אני לא יודע אם בקסף, אבל בצועה זה אמור להיות בצועה הרבה יותר גדולה, אני לא יודע אם זה בקסף, כי השוואים מלכתחילה במרכז הוא הרבה יותר גבוה, כן? אבל מדבר על ערכים של צועה במקומות האלה, זה אמור להעלות יותר בצועה.

טוב, אני רוצה להתחיל לסכם ולהגיד דבר כזה, ואני חוזר לאבישי. אני חושב, רפי, ועדי, וכולם, שהמצב שאני הדגשתי אותו בהתחלה וקראתי לו שוק מבולבל, שוק שנמצא בחוסר ודאות כרגע, זה המאפיין של השוק היום. זה השוק של הקיפאון.

אני עדיין חושב, ת'פה, אני ענה על כל השאלות, אני לא רואה, אני שקוע, אני חושב שהיום, היום, כל מי שרוצה להיות שחקן בשוק הנדלן, כבר לא יכול להיות כמו פעם, במצב שכמו שאתם יודעים, בטבע, בטבע, הרוח מעיפה את הזרעים, ואיפה שהם נקלטים, כנראה שהם יצמחו והם יצליחו. פעם היינו הולכים, קונים, איפה שהוא דירה, זה בדרך כלל היה מצליח, אם לא היינו עושים טעוד בבדיקה של הנכס או משהו כזה. כנראה שזה היה עולה.

היום יותר מתמיד, אנחנו צריכים ללמוד את מה שצה'ל משתמש, והנה, אנחנו יודעים, שכדי להרוג את סינואר, הקטן, את האח, היינו צריכים להכניס טיל, שייכנס, יחדור עם השפיץ ויהרוג אותו. היום צריכים לדייק. אגב, בעזה יש אחלה מציאות, יצח.

מה? אחרי כל מה שעשו שם, בעזה יש אחלה מציאות, נו. כן, אבל הנדלן שבור. תקשיב.

תקשיב. אני אומר, זה הזמן לאנשים ללכת ולקנות, אבל לא להמר. המסר הכי גדול, זה מה שאמרתי קודם, גשם לא יורד בכל המקומות אותו דבר.

לחקור ולחקור ולחקור, ומי שרוצה ללמוד לעשות שיבוא לקורסים ויעשה את זה, לקורסים שלי כמובן, לבדוק את הדברים עד הסוף, לבדוק את הפוטנציאל, לבדוק את הקלייד, לבדוק את הכל לעומק, בגלל שמי שישקיע נכון, מי שילך לאזורים הנכונים, מישהו שילך וכו', כל מי שילך לאזורים, שיהיה בהם התפתחות, ואני מדגיש, התפתחות, זה לא רק התחדשות עירונית, זה עוד הרבה סיבות, מי שיעשה את זה מדויק, יהיה לו עליית מחירים, או ימנע מעצמו קנייה עתידית במחירים הרבה יותר גבוהים. ואם נעשה את זה נכון, אנחנו נצליח, שאלות. אני חייב לתת… כן, סליחה אבישי.

האם אתה צופה לירידות, בתקופה, כמה זמן אתה חושב שהשוק ימשיך להיות, כפו ובולבל, ו… תראה, אחד הדברים, שאני חייב להדגיש, למרות כל מה שהיה, המלחמות וכאלה, ועדיין יש, אנחנו לא רואים ירידה במחירים. אין ירידה במחירים. היה כמו בתקופת הקורונה, כל מיני מקרים של תיקונים, מה הכוונה, ואז אנשים קראו להם ירידת מחירים, שפתאום אתה לא יכול לבקש כל מחיר, זה שמה היה קורה, גם נגיד בשנה הראשונה של הקורונה, אחרי שהשנה הראשונה, שפתאום כולם רצו לרחובות, ואנשים כל מחיר שהם זרקו, אנשים קנו, היום זה לא יכול לקרות, הרי זה לא קורה גם מתחילת העליית הריביות.

אז זה היה תיקון, שפשוט חזרו למחירים הריאליים. בדיוק מה שרפי אמר קודם, ומה שאמר עדי, זה שהמחירים, זה לא המחירים שאנחנו עכשיו לומדים, מהקבלנים, ממה שהם מכרו ב-2080, יש מחירון אחר, יש מחירים שאנחנו קובעים מחישובים אחרים של חקר שוק, ובגלל שאי אפשר היה לבקש כל מחיר, אז אנשים עשו תיקון למחירים, וירדו למחירים הנכונים, לא למחירים של הפנטזיות שלהם, זה שאנשים קבעו מחיר ואנשים שילמו להם, אנחנו ראינו את זה, היום אין את זה. אתה לא יכול לבקש מה שאתה רוצה.

אז אתה חייב להגיד מה שבאמת הדירה שווה. אז יש תיקונים. אתה לא רואה ירידה.

אבל ירידה אין. השוק כרגע, השוק כרגע הוא מתון, עם עלייה קטנה, קטנה, קטנה במספר מקומות שנותנים, שמעלים את הממוצע הארצי. אבל אני עוד פעם הדגשתי קודם, וזה מה שרציתי להציג גם בהפגש היום, שיש מקומות שזה לא עולה, אבל בגלל מקומות אחרים שזה עולה, ומראים ממוצע ארצי, אז זה עולה.

אז אני אומר, מה אתה אומר? בזדוב אמרו שזה קבלן 11, הנחה גדולה. אז זאת הקבלנים שעשו הנחות והכל. תראה, יכול להיות שמה שעדי אמר, יכול להיות שיקרה שבעצם קבלנים, שנתקעו עם סחורה גדולה, פתאום ישחררו, ייתנו איזה הנחה, וישחררו הרבה מאוד דירות.

אבל אם הם התחילו מהמספר הגבוה, שהם יתנו את ההנחה, הם בעצם ירדו למחיר שוק. זה לא מה שיעשה את ההבדל. זה לא מה שישנה את המחיר, במחיר יד שנייה.

זה היו מבצעים מקומיים, כדי אולי לשחרר מה שהדמסנו לשלם ריבית לקבלן. אבל הקבלנים זכו להתנאה. בזכות זה שאנשים עשו את הפרויקטים של ה-2080 וכל אלה, הם קיבלו מימון ביניים.

גם אם זה יחזור להם, והצטרכו להחזיר את הכסף לאנשים, הם קיבלו מימון. מימון בחינם הם קיבלו. מי נתן להם את זה? הרי אם הקבלן היה אומר לאנשים, בוא תנו לי, כל אחד תן לי 300-400 אלף שקל לצורך בניית הפרויקט שלי.

היית מתחיל לשאול אותו, רגע, הרי אם אני אגיד לך, בוא תשקיע אצלי עכשיו, אני רוצה לבנות, מה אתה תגיד לי? צריך לי כמה צועה אתה נותן לי על הכסף. נכון? תראה מה קרה. באו אנשים, נכנסו להיות מממנים של פרויקטים, בלי צועה.

גאונות. אני בטוח שאתה מכיר, יש קבלנים בצבריה שבונים ככה, בלי מימון בנקאי, על בסיס יערות הזרעה, כל שלב ושלב. אתה מכיר את זה? כן.

זה אחלה, אחלה סיטת מימון, מה? לא, אבל רפי, בעצם מה שקרה, תקשיב איך אני מנתח את זה. הרי אם אני עכשיו רוצה, דיברנו על זה, אתה ואני, בקשר אחר. אם אני רוצה עכשיו להקים חברת השקעות, נכון? אני בא ואומר, חבר'ה, בואו תנו לי מימון.

כל אחד יתן לי 100 אלף שקל, 200, 300. מה אומרים לי כולם? איזה צועה אתה נותן לי? כמה צועה? כמה אתה נותן לי על הכסף? 8 אחוז, 7 אחוז, נכון? מה אתה נותן לי? אבל מה? באו הקבלנים, ואמרו, רגע, כך הנה, אני נותן לך, מרושם לך דירה, תן לי עכשיו 300, 400, 600, 20 אחוז, תן לי 600 אלף שקל על דירה של שלושה מיליון, יתנו, כמה עשרות אנשים יתנו לו את הכסף הזה, קיבל מימון, הוא לא צריך לתת צועה, הוא לא צריך לתת כלום. קיבל מימון מתנה, לא הקים קבוצת השקעה, לא עמד בחוק הניצועים, עם בעיות של חוק הניצועים עם מבטחה, וואלה, שיחקו אותה כולם, אנחנו לא הבנו לאיזה משחק כולם נכנסו, כולם נכנסו שותפיםや הזכאות מימון.

אגב, אני אגיד לך יותר מזה, מי ששם את ה-600 אלף, את ה-20 אחוז, אתה אומר לו, הוא רשם לו דירה, הוא לא רשם לו דירה, הוא רשם לו אופציה לדירה, דיברנו על זה גם. יפה. ואם הוא, ניחה, הוא היה רושם לו את כל הדירה, הוא לא רשם לו דירה, הוא נתן לו אופציה לקנות דירה.

זה מה שהוא עשה מה לא הבנתי. כן בדיוק אז חברים בואו נהיה חכמים בואו נעשה דברים חכמים בואו נשקיע ונשקיעים חכמים ואם שואלים אותי על קריאת גת כמו שאבי שואל קריאת גת היא הולכת ותשאלו את אבי שאוי יגיד לכם קריאת גת בייחוד כל האזור של קרמי גת נהיה אזור חרדי ומה אתם עוד רוצים לדעת על זה אז פשוט בעקבות זה שאנשים לא הקשיבו לי והלכו וקנו שם אדירות ולא הבינו את מה שאני אמרתי כל הזמן בהרצאות שבעצם אנשי אינטה לא יגורו שם וכל אלה שנותנים מהם את השירותים והם ניסו הביתה לתל אביב אז למעשה מה שקורה במקומות שיש וקום של אוכלוסייה חרדים נכנסים אז אבי מה שאתה צריך לעשות למה שלא יגורו שם אני תמיד נתתי את הדוגמה אני תמיד נתתי את הדוגמה של אותה אשת ראש מחלקה באינטל שהגיעה אליי אז שהוציאו את קרמי גת אני מספר את זה כבר כמה שנים שהיא באה ואמרה יש לי הזדמנות לקנות דירה בשמונה מאות חמישים תשע מאות תשע מאות חמישים לא זוכר דירה חמישה חדרים הוצאתי מפתח שמתי לה אמרתי לה הנה קיבלתי את הדירה את עוברת היא אומרת לי אני אגור בקריאת גת אמרתי לה תגיד אם את לא תגור בקריאת גת מי אגור בקריאת גת למה לא תגורי שם הנה בעלך יגמור במפעל ירד הביתה חמש דקות היא אומרת תקשיבי איפה אני איפה אני אעבוד איפה אני אקח את הילדים להצגה איפה אני אקח את הילדים לחינוך צרי לי להגיד לכם ותבואו לקורס ולא יודע אבי זה אבי שאני מכיר אתה אבי שאני חושב אז היית בקורס אז אנחנו יודעים שלא הכינו את העיר הזאת לקבל את הקהלים האלה ובמקומות כאלה במקומות כאלה כמו שגם קורה בלוד זה מקומות כמו שקרה בקרמיאל כמו שקרה בעוד מקומות יש כניסה של הציבור החרדי אני לא חושב שזה רע אני חושב שזה טוב אבל אבל צריך לחשוב אם אנחנו נצפה שיקרה שם מה שאנחנו רוצים וצריך לראות מי נכנס ולראות כמה זה עולה אז להגיד באופן גורף שזה טוב או רע לקנות בקריאת גת אין תשובה כזאת וצריכים לבדוק כל עסקה לגופה אני לא מתכוון להיכנס לכל אזור אני חושב שדיברתי על זה דווקא לאחרונה על נעריה בהקשר של כביש 6 אם יש לזה השפעה אז אני אומר עוד פעם מה שאמרתי בעבר נעריה זה אחת התעלומות בנדלן זה עיר שהדבר היחידי שיש שם או שני דברים שיש שם זה סוג של איכות חיים שלא יורים עליה ויש שם הרכבת ועוד מה תהיה כביש 6 אין תעסוקה בנעריה אין אפילו מקום עבודה אחד אני חושב שהמקומות עבודה היחידים שיש שם זה בחנויות ובסופרים שיש בתוך העיר אפילו שטראוס סגרה את מפעליה שם ועברה וחוץ מהשארית שהסבתא הכריחה את משפחת שטראוס להשאיר ולא להרוס כל היתר נהיה אזור מגורים אז לא בדיוק מובן מה קורה שם ויש שם עקפי בנייה מטורפים אבל בואו לא ניכנס לניתוח זה אתם יודעים גם עשר בלילה אנחנו צריכים לעשות עוד דברים וצריך להשאיר גם מקום פתוח לדיונים בזומים הבאים תודה צחי לילה טוב תודה רבה שהיית אז תודה רבה לכולם על השותפות בדיון תודה שהקשבתם לי אני מקווה שקצת בלבלתי ועשיתי סדר בבלבול אבל אנחנו מבינים מה אנחנו צריכים לעשות וכמו כל ערב אנחנו נסיים עם השאלות של ירושלמי אז מי שלא נשאר לילה טוב ירושלמי אני שומע אותך כן שומעים אותי כל מילה תודה כן הקשבתי לדיון ובעצם התעוררה לי כזו שאלה הרי כשאנחנו מדברים על חוסר ודאות במדינת ישראל והקשר בין חוסר ודאות לבין כל מקשיים כל הבעיות כולל המצב בשוק שתייגת עכשיו שאני לא ספק זה קשור לחוסר ודאות באנחנו נמצאים היום אז צריך להבין שחוסר ודאות שנוצרה בעקבות שבועיים באוקטובר לא הייתה במדינת ישראל אף פעם קורונה וחוסר ודאות שיתרה זה כלום ובשוואה למה שיצא שבועיים באוקטובר מתי שכחת את הרמצאה לחדש ועוד כל מיני בלטות קדימה של רמצאה אומרים שהמלחמה הזו רמצאה אולי לא תסתיים אף פעם ככה אפשר להבין את זה אז רציתי לשאול אותך לאן לדעתך בעצם פנינו מועדות אנחנו חיים מאז שמי באוקטובר בחוסר ודאות שלא הייתה במדינת ישראל מאז 1948 אז לאן לדעתך פנינו מועדות והאם בכלל גם שוק הנדלן וגם תחום העסקים וגם שטחי חיים אחרים במדינת ישראל יש להם עתיד כלשהו במצב הזה אתה יודע אמר לי רפי קודם שאני פסימי אז כמובן גם הדברים שאתה אמרת עכשיו הם פסימיים אבל אנחנו דבר אחד יודעים עם כל הכבוד לאדון ביבי עם כל הכבוד למצב המצב הזה לא יכול להימשך לאורך שנים לא יכול למצב הזה להימשך א' למדינת ישראל כבר אין את הכוחות כוח האדם שלנו אנחנו יודעים את המצב שלו והוא כבר מוטש מהמלחמה אנחנו נמצאים בבעיה של כלכלה עולמית זאת אומרת שמשהו צריך להשתנות וזה יום אחד ייגמר בעל כורחו ועל עפו ועל חמתו של ביבי והצטרכו לסגור כאן את הדבר הזה ואתה יודע בעצם רב אני יכול להגיד לך הרי אנחנו היום נמצאים בעזה ואנחנו כמו שכבר הבנו שאנחנו סביב אנחנו מסביב לחטופים מסביב לחטופים שמעת מה הם אומרים אתם סביב מתן והכל זאת אומרת שזה ייגמר לטוב או לרע זה ייגמר ואלווי ובטוב ואלווי ובטוב ואני לא רואה בזה עוד הרבה זמן בגלל שאנחנו כבר שם החגורה מתעדקת וזה כמעט הסוף אז לדעתי ברגע שהדברים גם אתה יודע זה ייצא ואני מאוד מקווה ומתפלל שזה לא יהיה ברע הכל ישתחרר פה הכל פה ישתחרר יהיה איזה כאוס של תקופה של כעס שלצערנו הרב עם כל העצב שבעניין לא יקרה כל מה שאנחנו רוצים שיקרה אני אם אתה שואל אותי אני פסימי לגבי החטופים אני מאוד מקווה שאני אתבדה אבל יהיה כאן איזה כאוס במדינה אבל זה יהיה חייב להיגמר והמדינה תצטרך לחזור לשפיות שלה ואנחנו צריכים לבנות על זה אין מה לעשות ואנחנו צריכים בגלל זה להיות מאוד זהירים להגיד לך שאני נביא ולהגיד לך מתי ואיך צריך להגיד לך לא יודע זה כבר בשיעור אחר לא בשיעור נדלן אפשר לומר שאם יהיו בחירות אז אנחנו מתחילים לראות את התחלה של הסוף אם יהיה בחירות ואם השלטון הנוכחי יוחלף אנחנו עוד לא יודעים שבחירות אבל כרגע עוד אין בחירות בדיוק תקשיב יש בעיה בלש אתה מבין שעם עם עצמו מבולבל אתה שומע אנשים שהצביעו בי ואומרים ואנחנו כועסים אתה שומע הפוך עם נמצא בסערת רגשות בעצמו אנחנו כרגע לא רציונליים כרגע אנשים מדברים מהרגש ואנחנו רואים איך זה משפיע ברחובות אבל מי אני שאני אנתח את המצב המדיני בישראל חברים היה לילה קשוח ערב קשוח היה מאמץ גדול אני מקווה שהעברתי את הנושא הזה כמו שהתכוונתי לפי התגובות כנראה זה היה בסדר גמור אני מאוד שמח שהיו לא מעט אנשים פרידה התחלנו בבוקר מוקדם ואנחנו מסיימים אחרי 12-13 שעות שיהיה לכולם לילה טוב היה מעולה תודה רבה שיהיה לכולם לילה טוב לילה טוב