(13) מהעסקה הראשונה ועד להצלחה הבינלאומית מי שהתחיל מאפס והיום בעל השליטה בחברת “שדה נדל”ן” -פרק 283 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=e0C7tn7xZT8

Transcript:
(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי העושק כבר מעל ל34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן קורסים או ייעוץ וליווי אישי וצמוד ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ובעולם האזנה נעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות והיום יוני שדה אני ממש מאושר שפיני את הזמן אני יודע שאתה אחד האנשים היותר עסוקים בעניו והסיבה שאני פניתי אליך הייתה בעקבות הרעש הרעש שיש פה בארץ ואני חושב שקצת בהכנה ובהכרת שעשינו עכשיו אנחנו לא הכרנו קודם שזה אני עוד
(00:52) יותר מעריך שנענית לי א היה היו כל מיני מקרים של כל מיני תקלות א השקעות בחול ואני אני לא יודע אם אתה יודע לא אמרתי לך את זה קודם אבל א שריינתי בגלובס בשנת 2019 לפני שהקמתי את הפודקאסט שלי אז גיי ליברמן העורך של כסף בקיר כתב עליי בעמוד האמצע של גלובס המשקיע שמתנגד להשקעות בחול והנה אנחנו כן מדברים על השקעות בחול והנה כן פניתי אליך אה זה לא בגלל ש אני באמת מתנגד להשקעות בחול אני חושב שהמטרה של הפרק הזה מבחינתי זה שאנשים יעשו דברים נכון אה אתה הוכחה ש להשקיע בחול זה טוב כן אתה סיפור הצלחה אתה תכף קצת תספר לנו מי אתה
(01:50) א אבל אני חושב שכמה שאתה ציבורי היום וחברה ציבורית והכל אתה עדיין שם כזה נחבא אל הכלים אתה לא רעשן כזה ועושה את העבודה שלך בשקט אבל א חשוב לי חשוב לי שאנשים יבינו שיש דרך נכונה לעשות עבודה בחול וצריך לעשות את זה חכם ובגלל שהחול הכי גדול שאנחנו מכירים זה ארצות הברית אז זה היה רק טבעי אז יוני היקר בוא ככה לפני שנתחיל לדבר קצת על השקעות ואיך עושים את זה נכון ואיזה סוג ג השקעות יש ואתה יודע קצת היו לי כמה פרקים דיברנו על זה עם משקיעים מארצות הברית אבל לא ברמה שאתה עושה אני חייב להגיד למרות שכמו שכבר כמה אנשים שאנחנו מכירים הבנו שהכרנו אנשים טובים אז
(02:46) בוא תספר לי קודם כל ברמה האישית מי זה יוני שדה אחלה דבר ראשון תודה רבה על הזמן כבוד א מי זה יוני שדה אתה יודע אני מדבר איתך מארצות הברית ועל השקעות בארצות הברית אבל ישראלי אני קודם כל ישראלי ואני כנראה לעולם מרגיש ישראלי אז את הכסף אני עושה פה אבל הלב תמיד תמיד בארץ א בן 44 א יש לי תורמים בני 10 ותינוק בן שנתיים עוד שניה במאוד א את יודע במקור א גרנו בראות לפני זה גרנו ב מושב הינו משק א מגיע לארץ עכשיו אחת לחודש א למרות הטיסות והקושי ולהגיע יוצא מישראל תמיד כמעט בבכי ובעצב באמת באמת שלב שם א אני פה מ-2006 א כמעט 20 שנה
(03:56) א ואני חייב להגיד שזה ש הגעתי לפה וזו הייתה אבולוציה של עוד עסקה ועוד עסקה והתהליך התהליך היה קשה ולא היה קל א אני חושב פשר לי גם לדעת לעשות עסקאות בצורה נכונה בצורה טובה לא לקפוץ יותר מדי אבל גם להתחיל מלמטה ת לא ללכת ולגייס רק כסף ולעשות עסקאות באוקיי אני מקשר עסקה לכסף וזהו אלא מתוך חוסר ברירה להתעסק בכל פרט ופרט זה אני באופן באופן כללי ו אני אשמח באמת לדבר איתך על איך שאמרתי תף נדבר על ההיסטוריה אבל שאמרתי שהיום אתה גם אדם ציבורי אז היום אתה בעל השליטה אם אתה רוצה קצת לספר לנו א כן יש יש יתרון מאוד גדול להיות
(04:54) חברה ציבורית ישראלית בתחום בתחום הנדלן אם אני לא תוע 50 60% מהחברות הציבוריות בארץ הם חברות נדלן רובן ציבוריות בתחום הנדלן בארץ כמובן אבל יש יתרון מאוד גדול שו פון הישראלי אוהב אוהב את תחום את תחום הנדלן א כולנו מכירים כבר ויודעים שלגייה אגחים בין אם זה אגחים לישראל או גם אגחים לארצות הברית בדרך כלל זה בתמחור חסר תגייס הגח לארצות הברית בשבעה שמונה תשעה אחים א שלדעתי אמורות תאחר באזור ה1 11% היית מגיש מתוך מתוך ארצות הברית א אז יש פה איזשהו ארביטראז' יחסית שלילי לגיוס חוב בארץ אבל גם און זת חברות הביטוח א שהם כמובן משקיע ה שוקהון הגדול ביותר גם
(05:42) הנוסטרו ומשקיעים אחרים ישקיעו כבר בחברה עם שוי שוק של 100 מיליון שקל או 200 בטח 400 500 600 ומיליארד אם היית ציבורי בהיקפים האלה בבורסה ב בבורסה בארצות הברית לא היית מגייס כסף מובדי לא היית מגיס כנראה כסף בכלל א אז להיות ציבור ישראלי זה נכון יש לי כמו שאמרתי גם את הפנה טפנה הישראלי תמיד צבעתי כזה שאני לא אני לא עושה נדלן גם בארץ בסוף עד לא עשיתי עד היום כי אין לי שום ייתרון יתרון יחסי אני פה א אבל הקשר הישראלי היה היה חשוב לי בשילוב עם היתרונות של חברה הציבורית למען האמת חיכיתי כבר די זמן רב לעשות עסקה בהיבט ה בהיבט ציבורי ב-2018 כשהתיק נכסים
(06:33) היה יחסית מאוד גדול שקלתי במקום במקום למכור אותו לבצע הנפקה מבחינה מיסוית זה לא לא לא ניכנס צור מבחינה מיסוית זהה בלתי אפשרי אבל באמת נפלה נפלה להזדמנות להשתלט על חברה ציבורית בשם בשם אינטו שגם מנהלת היקף נכסים יחסית גדול כמיליארד דולר פחות או יותר של היקף נכסים היום א בתוך תחום העיסוק שלי זה משהו כמו 6500 דירות פחות פחות או יותר שיש לי יכולת מאוד גבוהה להיכנס ולקחת לתיק הזה ולבצע השבחה גם כמובן היייתה הזדמנות בהיבט של ערך המניה בכניסה שלי שרתה מאז שיפור יחסית מאוד מאוד גדול זה העסקה הנכונה בזמן בזמן הנכון והיום
(07:24) אני הרבה יותר ציבורי והרבה יותר הרבה יותר חשוף אבל א מהבחינה שלי אני גם לומד איך נכון להנגיש את ההשקעות שלנו ם השקעות בהיקפים מאוד גדולים למשקיעים ישראלים בצורה הרבה יותר חשופה נכונה אז אתה יודע אנשים עכשיו מקשיבים לנו וזה לא סוד הפודקאסט שלי בדרך כלל הולך על השקעות קצת יותר קטנות למרות שגם נפגשנו עם גדולות ואנשים אומרים אז מה אנחנו צריכים להקשיב ליוני יוני גדול עלינו הוא שחקן ציבורי ואני רוצה שאנשים יבינו שמי שיקשיב לך ואני כבר למדתי מההכנה שעשינו ואנשים יודעים שאני עושה הכנה שזה לא משנה באיזה גודל אתה משקיע אם
(08:14) אתה משקיע בצורה חכמה יסודית ונכונה את זה אנחנו צריכים ללמוד ממך זה שאתה הצלחת וגדלת וכל הכבוד ואין לי מילים זה ניקח צידה כן זה זה זה כל הכבוד אין מה אני חושב שמה שבעצם חשוב לי כאן שאנשים יקשיבו שאני אני חושב שגם בסופו של דבר כן אתה לא ביקשת את זה כן אבל בסופו של דבר עדיין אינטו מגייסת משקיעים כן אז עדיין יש כאן את הפוטנציאל אבל אנחנו פוגשים הרבה אנחנו פוגשים הרבה את החברות הישראליות ובכלל חברות שמגייסות כסף כזה ואחר ואני רוצה שתספר לי איך איך אתה מסתכל על עסקת הנדלן איך אתה רואה אותה וא לא יודע אם תרצה לספר לי את כל הסיפורים
(09:07) שסיפרת לי באופן פרטי כדי שאנשים לא יגיעו למצב שהם הלכו עם איזה מישהו שלקח וזה היה נראה ורא מבטיח במספרים גדולים ופתאום הם מצאו את עצמם בלי כלום כן ברור אני חושב שהדברים בסך הכל הם פשוטים ואני אתחיל אתחיל ממ אינטו אפילו השינוי הראשון שאני עשיתי בינטו שהיום גם דרך אגב נקראת שדה נדלן גם גם החברה הציבורית השינוי הראשון היה אנחנו לא עושים עסקאות שהם לא עסקאות שלנו אנחנו לא מגייסים כסף אנחנו לא עושים עסקה בשלט רחוק עם איזה יזם שנמצא איפשהו אני חושב שהבעיה הראשונה בארץ היא מרבית האנשים לצערי מרבית שמגייסים כסף בארץ יודעים לעשות גיוס כסף
(10:04) ההתמקצעות שלהם וערך שלהם המוסף הוא לשווק את העסקה לגייס את הכסף ליצור אקסלים וכל מיני אתה יודע תמונות תמונות יפות לשבת בארץ ומצגות ום יודעים יודעים לגיס את הכסף אבל אם אני אבוא בישראל ואני געז כסף לעסקת לעסקת נדלן בארץ ואני אגיד שאני רק משווק אני חושב שזה לעבוד עד רמה מסוימת משום מה בארצות הברית זה עובד משום מה זה זה בסדר המשקיע משקיע הישראלי מוכן להשקיע עם כל מיני מגיסה כסף וגם אם אותו מגייס כסף בא בתמימות לב באמת לא באמת מנסה באמת רוצה לעשות סאות טובות ואני חושב ש מרבית ה מרבית האנשים באים בצורה גונה ובצורה
(10:50) בצורה טובה א היכולת שלהם אחר כך להשפיע על אותו יזם היא מאוד מאוד שולית כלומר יין בסוף היום נעשתה עבודה כמו שצריך ואפילו נבחנה עסקה כמו שצריך וזה אני חושב שאנחנו צריכים שנייה לדבר אבל גם אם עשו את כל זה בסופו של דבר העסקה תלוייה באיזשהו יזם שנמצא איפשהו והמשקיע לא לא פוגש את ה לא פוגש את היזם אני חושב ש אני לא הייתי אני לא הייתי משקיע בצורה אני מצטער שאני קצת מפריע וזה יהיה רק לרגע כת אבל אני מרגיש יש חובה להזמין אתכם לקהילה המקסימה שהקמתי בוואטסאפ ובפייסבוק במסגרת הקהילה אנחנו מחליפים ידע אנחנו שואלים שאלות אנחנו לומדים דברים אנחנו
(11:42) מנתחים סוגיות בנדלן ואנחנו לא מבזבזים זמן על שטויות ואני מזמין אותך ואותך להצטרף לקהילה להעלות שאלות לענות על שאלות לתת תשובות לאחרים לשתף את הידע בין אם אתה או את עוסקים בנדלן ובן אם לא במסגרת הקהילה גם יש לנו קבוצות של הצעת עסקאות של שיתופי פעולה ואם אתם בוחרים להצטרף אליי כנסו לקישור שנמצא כאן למטה מתחת לפודקאסט והצטרפו אליי במהרה כן צחי קוטינסקי שישמח להיות איתכם בכל מצב י גיע מישהו מבקש ממני להשקיע משהו אני רוצה לראות את האדם שאני משקיע איתו אני רוצה לראות את החברה שאני משקיע אצלה באופן ישיר למדוד את את העסקאות שהיא עשתה
(12:40) אני גם מגיע מהטיפול זאת אומרת מבחינתי זה בלתי זה בלתי נתפס אנחנו נעשה עסקה בין אם זה יזמות לבנייה מאפס בין אם זה קניית נדבן מניב להשבחה זה בלתי נתפס שאנחנו לא נעשה את את העבודה אנחנו ס להגיד ל אני חייב להגיד סליחה שאני קוטע אותך אני קטעתי אותך ככה בתוך התנופה אני חושב שכל הנושא של גיוס של כסף אנשים צריכים להבין שזה לא נדלן זה לא נדלן הגיוס של הכספים האלה א אני מקווה שאתה מסכים איתי אני רואה לפי הנהון זה עסק זה עסק וברמה של העסק הזה הוא מאוד מסוכן תדע לך א אני יכול לספר לך כן שאני הקלטתי פה בארץ עם איזה גייס פודקאסט ואני
(13:29) לא ל י אותו אני יצאתי יצאתי מהקלטה בהרגשה שאם אני אשמיע את זה לאנשים אני אקח עליי עוון אם אני אתן להם להשקיע אצלו אם אני יוצא לא בטוח ממנו אבל זה חשוב מה שאתה אומר כאן שאתה אתה מדבר אתה מדבר זה כאילו זה מובן לך מאליו אבל אני רוצה לצעוק את זה ם ראית בפודקאסטים שלי אני אוהב שאנחנו צועקים דברים א שאנחנו מעבירים מסרים אנחנו רוצים שאנשים יצליחו ואתה רואה שאני מדבר מדם ליבי אתה רואה איך לה לי הכל כל הגיוסים של הכספים זה שמבטיחים לנו שמה 99% ו10 א כמו שאמרת גם בארץ גם בהשקעות בארץ זאת סכנה זאת סכנה ואנשים צריכים להבין שזה לא נדלן
(14:17) חד משמעית סליחה עכשיו אתה יכול להמשיך אגיד לך לא לא אני מסכים איתך ב2000 אחוזים תראה אני אחד הדברים שגיליתי יחסית מהר בנדלן כנראה שיש לי אף טוב שאני מגיע לעסקה כנראה כנראה שאני יודע לזהות עסקה טובה אבל זה רק אפילו זה אפילו לא חצי אפילו לא חצי מלעשות עסקה עסקה טובה ו מה שאתה אומר מתחבר בתכלס כי בסוף היום נניח שאני הולך ואני סתם בונה וילה זה הכי פשוט לנו היום לבנות וילה כן אני לא יודע איך אנחנו ידע לייצר את שעורת הרווח שאנחנו יודעים לייצר בלי להביא את ה את החלונות דלתות מסין בלי לעבוד עם אותו אדריכל ולשלם לו או רבע ממה שמשלמים בלי לייצר
(15:02) מערכות עבודה עם כל עם כל קבלן משנה שיש לנו בלי להכיר את הערייה שאנחנו עובדים בה לפנים ולאחור בלי לבחור את המגרש הכי נכון שאפשר לבחור שיהיה שקט ולא והשמש תגיע בכיוון הנכון בלי לקנות את המגרש במחיר הנכון בלי לקנות את המגרש במחיר הנכון זה שזה גם אחת הבעיות העיקריות של חבר'ה ישראלים שמגייסים את הכסף האקסל סופג הכל אם תיקח את התחום של התחום של ה אפרטמנטס אני יכול לקחת כל אפרטמנטס ולהגיד אוקיי השכירות כרגע בעסקה הממוצעת היא 1000 דולר אני אעשה שיפוץ ואני אגדיל את זה ב-30 א אז מה זה משנה מה אני מה אני עכשיו מה אני עכשיו משלם אנחנו גם הישראלים קשה לנו
(15:44) לתפוס אתה קונה דירה ב-80 אל דולר ב-100 אל דולר זה נשמע לך מאוד זול אבל לשוק ה לשוק ה לשוק המקומי זה ממש ממש ממש לא זול ואתה קונה נכס מניב בסוף היום יש ל יש לו תקרה זכוכית יש יש תקרה א אתה מראש נלחם ב נלחם בתקרה אבל אז בעצם אחד אם אתם ואני לא אומר תבואו אלינו אני אומר באופן באופן כללי בין אם זה השקעות בישראל או בכל או בכל מקום אחר אני מעדיף לעבוד עם מי שעובד בתכלס ולהבין שיש פה שרשרת ערך אף אחד לא קוסם אף אחד לא מרוויח ב100 אחים יש עסקאות קשות כולנו תלויים במקרו שהריבית עולה כולנו סובלים בשווקים שאנחנו עובדים אין אף פעם
(16:29) פעם חוסן תמידי יש תמיד שינויים ותמיד צריך יודעים דברים אז באמת להבין שאתם עובדים עם מישהו שנכנס לעסקה גם עם עסקה טובה שיד אחר כך לצאת או יותר מזה שיצור שרשרת ערך לאורך כל ה לאורך כל העסקה כי בסוף הרווח מגיע מעוד צ'ופצ'יק ועוד צ'ופצ'יק ועוד צ'ופצ'יק ועוד צ'ופצ'יק ואם יש בעיות שידה גם להתמודד ובסוף הייתי אומר גם שיהיה חסוף ביחד ביחד ביחד איתכם אזה לא יהיה רק שיטת מצליח את יודע מה אז אז בוא תיקח אותי שנייה שנייה בוא תיקח אותי עכשיו אני המשקיע הישראלי שאני מחפש את ההשקעות בחול אתה יודע מה אין לי אין לי אין לי את המיליונים לקנות פה בארץ
(17:05) ואני רוצה לעשות איזה השקעה 100 אל דולר 200 אל דולר אני לא מדבר על המשקיע הקשירה כדי לבנות לעצמי לקנות דירה ב-160 אלף דולר או איך אני יודע לבחון למשל את שדה נדלן לדעת מה היא עושה הרי היא ארצות הברית וזה אתה במקרה חברה ציבורית אז אתה מדו ואפשר לקרוא את זה והכל אבל גם שמענו על חברות ציבוריות שדיווחו דברים לא טובים שמענו את זה ואתה יודע אני אומר איך אני המשקה הישראלי יודע לבחון שאני נכנס למשהו בטוח הרי זה מה שאנחנו רוצים שיקרה דבר ראשון דבר ראשון השקעת נדלן זה לא דבר נזיל חושב שצריך להיות הבנה ראשונה השקעת נדלן זה לא דבר נזיל וזה לא דבר
(17:57) ב100 אים בטוח כמו שאמר אמרתי לאף אחד אן 100% אנחנו במרבית העסקאות מרבית המוחלט הצלחנו אבל מי שנכנס לעסקת נדלן בראש בראשונה צריך להבין אחד זה לא דבר נזיל לא מתי שרוצים למכור תמיד אפשר למכור צריך למכור שהשוק טוב ם צריך להחזיק חזק למשוך שבטיים להזרים טיפה יותר כסף לפרויקט א אבל דבר ראשון צריכה להות ההבנה הזאתי וכסף שמשקיעים צריך להשקיע כסף שהוא באמת כסף שהוא נזיל ולא ולא ולא השקל האחרון שאומרים אוקיי אני כנן ובטוח אומרים לי שמ קרו תוך שלוש שנים בטוח ימכרו לא להכניס כסף שיודעים שאולי יקח טיפה יותר זמן להכניס כסף ולהבין שהכנסנו
(18:42) השקעה אונית בנדלן תמיד יש מרכיב סיכון מי שאומר שאין מרכיב סיכון בלבל במוח זה אחד שתיים את יודע מה מה חבל לי אתה יודע מה חבל לי שאתה לא צועק שאתה לא צועק את זה לאנשים אני אומר לך זה אתה אומר כאלה דברים חשובים אתה אתה אני רואה מה קורה מסביבי אנשים הולכים כמו פתאים כמו דר למקומות שאומרים להם אנחנו 100% מביאים אתה יודע מה זה מתחיל מהקרקעות החקלאיות אנחנו עושים הפשרה תוך היום היום מתקשר אליי בן אדם מהקהילה שלי הוא לא התקשר הוא כתב לי הודעה אחר כך הוא צלצל להגיד תודה אומר לי צחי יש שתי יחידות קרקע ואני מפסיד אותם והכל אמרתי לו אתה לא נוגע בזה אמרו לו
(19:28) כבר ב שלב שלה א ש רק טמה כן עוד אפילו לא טבה אמרו לו כבר תכף אנחנו בונים ואני ברוך השם עצרתי אותו חשוב מאוד הדברים האלה זה כל כך חשוב אתה אומר פה דברים שהם נכונים גם לארץ וגם לארצות הברית ללא ספק אתה יודע ומה ששאלת ספציפית הייתי הולך בין אם זה אנחנו בין אם זה זהים אחרים בין אם זה ישראל בין אם לא בוא דבר ראשון הייתי בודק בואו תראו לי עסקות עבר תראו עסקאות שעשיתם כמה כמה כסף מכרתם עד היום מה מה מה התשועות גם לנו אין 100 אין 100% גם לנו עסקאות קשות אבל בוא תראה לי פחות היסטוריית אנחנו כמעט 20 שנה כבר פעילים בוא תראה לי היסטוריית מה מה עשית
(20:14) עכשיו זה לא רק כדי לבחון אם באמת עשינו עסקאות טובות יש יש כמו שאנחנו בחיים אתה בגיל 40 לא כמו שהיית בגיל 30 בגיל 30 ו שת בגיל 20 וכן הלאה יש בגרות אני מסתכל על עצמי היום אני מסתכל על איך ש אני הייתי שאני שאני התחלתי בוא נגיד לוואי ו הייתי יודע את כל מה שאני הם יודע וכנראה אני אגיד את זה גם בעוד 20 שנה כן אבל יש באמת באמט שאומר לי יש את המשפט שאומר החוכמה באה עם האכזבות לגמרי החוכמה באה עם הבא עם האכזבות ואתה יכל בן אדם מספיק כנה עם עצמך כדי באמת להבין איפה עשית טעויות אבל אני אומר את זה כי אפרופו החבר'ה שהלכו ום גם העסקה הזא
(20:58) שעכשיו ציינת קרקה חקלאית ויקח שנה בסוף הם דפקו את עצמם הכי הרבה יכול להיות יכול להיות שזה קרקה מצויינת יכול להיות שעסקה מצויינת יכול להיות אם היו יזם טיפה יותר בוגר והיו עושים התאמת התאמת ציפיות והיו מגייסים את הכסף נכון תהליך היה טוב אם יכנסו לעסקה ויחשבו שנה ויגישו ריבית לשנה והקרקע שוב פעם הכו ות מצוינת אבל פתאום נגמרה ריבית פתאום יש לחץ צריך לקבל לחטות קשות העסקה תפסיד לא כעסקה רע העסקה תפסיד כי הם לא עשו עסקה טובה כי או שיין להם את הבגרות הנכונה באותו רגע לתכנן את העסקה כמו שצריך או שלא יודע אבל לרוב מה שאני
(21:39) אומר אם אני מסתכל אחורה על העסקאות שאני עשיתי ואם היו עסקאות שבאמת היו עסקאות קשות לרוב אני יכול להגיד שאם הייתי יודע דבר אחד או שניים אז כנראה לפחות חצי מהם הייתי יודע לפתור מראש הייתי נכנס לעסקה עם המות הייתי אומר אוקיי פה אני שם עוד טיפה באפר פה אני מבין שהולך להיות או בעסקה הזאת אני בכלל מוותר יכול להיות שיש בה אפסייד מאוד גדול אבל הסיכון הוא גדול מדי אז מה מהמה מה שבסוף אני אומר אם אתה וזה אני חושב אולי גוית הכותרת שבאמת גם לי דיברו איתי חבר'ה לפני אמרתי לך לפניכן ה איתי חבר לפני איזה חודש זה היה בעיתונות
(22:18) איזה חבר'ה שגייסו כסף לקנו כל מיני מתחמים של מולטי של מולטיפלי מאות משקיעים איבדו את הכסף קשרו אליי חבר'ה שהשקיעו אצלם אמרו לי בוא תסתכל על עסקה ובחנתי באמת עסקה אחת שנמצאת ביוסטון אצלנו בחצר ה חצר האחורית ובמקרה היה לי נכס שמה לפני הרבה זמן ממש ממש באותו באותו באותו אזור אבל הם נכנסו וקנו את הנכס הזה בכמעט פי 1 וחצי או 60% מעל מה ששחקן מקומי היה קונה את אותו את אותו נכס הבסיס שלהם ליחידה העלות שלהם הקילו הקילו הג ניות הזה שהם קנו פי א ש פ 1 וחצי מה שמישהו אחר היה מישהו אחר היה משלם ומישהו אחר הזה שחקן שחקן שחקן מקומי שמכיר את השוק הז מראש אף
(23:10) אחד לא יקנה מהם את העסקה גםם גם אם אחר כך הם ירצו למכור בעצם עוד השקיעו כסף ועשו שם שיפוצים לא טובים וכנראה לקחו אמל מוגזמת וכן הלאה וכן הלאה אז אני לא יודע איך עושים את זה בשלט רחוק בטח אני יודע איך עושים את זה אם אתה לא מכיר את השוק א אז באמת אני מבחינתי משקיעים בואו תבחנו את היזם בואו תבחנו את ההיסטוריה בואו תראו שיש בגרות עסקית ותראו שאתם נכנסים למשהו אתם מבינים אתם מבינים שקיים סיכון אחד הייתרונות שיש בארצות הברית זה אני אני לא מכיר את זה אני פח לא מתעסק שם אבל זה שיש מידעים מאוד מאוד מפורטים זאת אומרת שלפי מה שאני מבין על מה שדיברת על
(23:53) העסקה הי אם המשקיע היה נכנס טיפה לקרוא על הסביבה הזאת לראות מחירים הוא היה מבין שהוא קונה במשהו יקר ושזה לא מתאים אתה אומר ואני חושב שזה אחת הצעקות שאנחנו צריכים להגיד כאן זה אל תלכו אל תלכו בעיניים עצומות או כעדר אלא תפקחו עיניים ותבדקו תבדקו אתם שמים כסף נכון אתם שמים 100 אל דולר אולי לחלקכם זה לא הרבה אני חושב שזה המון אבל לאבד את זה אחר כך זה המון זה המון זה גם כאב אחר ם יש לנו את הכלים בייחוד בשוק האמריקאי לבדוק את זה יכול להיות שחצי מהאנשים או רוב האנשים לא היו ניגשים לזה אני אגיד לך איפה הבעיה כאן הבעיה כאן זה
(24:43) שאם אתה מצליח לגייס אם אתה מצליח לגייס כסף וזה הבעיה של גיוס כספים שאתה יכול תמיד לנפח את זה ואם הצלחת לגייס כמות של כסף אז יש לך מספיק כסף גם בשביל העמלות וגם בשביל הדברים המספרים המדויק נטמעים בזה ו ואומרים אתה יודע אפשר לעשות ורוד את הדברים נכון תראה הבעייה גם שאקסל ספג הכל חד משמעי מספיק שאתה מניח מספיק שאתה מניח בשנים שהאינפלציה היא חמישה שישה אחוזים שהשכירות תעלה בגובה בגובה האינפלציה חמש שנים הרמת שכירות ב-40 אים אתה אומר או נראה לי גם שהריבית תרד אז נכנסתי בצורה בלתי ממונפת של 6% אני אמכור בחמישה מה שלבד מראים לך את הערך של הנכס ב-20 30%
(25:29) מספיק שאתה עושה את זה משקיע לא משוכלל אין לו מושג הוא לא יקח את האקסל ויפרק אותו ויגיד בוא אני יוצה רוד כל כל הנחה אבל בסוף נדלן הוא פשוט נדלן הוא פשוט אנחנו בארטמן גם קבלן שבונה את זה מאפס וגם קונים את זה מפ אני ברמה אישית כוני לא קניתי מולטיפלי כבר כמעט ארבע שנים לא קניתי קיים לא כי אי אפשר היה לגייס כסף היה ג אפשר לגייס המון כסף זה לא עשה שכל לא עושה סכל לקנות קפ כניסה שלך על צועה בלתי בלתי ממונפת נמוכה ריבית בשוק לא עושה סכל אם אני מראש נכנס בארביל שלילי אז אני צריך עוד קוסם בסוף צריך עוד קוסם כדי כדי שבאמת יעבוד עכשיו זה לא אומר שזה
(26:15) לא יעבוד אבל אומר שכנס לסיטואציה קשה קשה ואתה לא מתייחס ל אתה לא מתייחס לנושא של נגיד פוטנציאל של עליית ערך אני תמיד תמיד מתייחס לנוש יש עליית ערך אבל בסוף אני יכול להגיד לך זה גם זה גם ניסיון ואני אומר את זה היום שהייתי יותר צעיר הייתי בטוח מה אתה אומר עליית ערך תלוי בי אני אעשה שיפוץ טוב אני אבחר דיירים טובים אני אשוק את הפרויקט המיקום מצויין תלוי בי כן כל הזה זה תלוי בי תלוי בי תלוי בי בסוף נדלן מניב לא תלוי בך יודע שזה נשמע זה נדלן מניב זה אלוהי הריבית אלוהי הריבית אתה יש לך אלוהים אחד הריבית זה בסוף בסוף בסוף לו אם תקנה דלן
(27:00) מניב מצויין ריבית תעלה ב-100 ביסס פיטס אכלת אותה ב-15 20 אחוזי שוי הריבית תעלה ב-200 ביסס פונס אכלת אותה ב-30 א אחוזי שווי ומה קרה לנו בשלוש ארבע שנים האחרונות נדלן מניב ירד ב-20 30% פאם אתה לא אתה לא רואה את זה כי המוכרים המוכרים לא רוצים למכור והבנקים אומרים אוקיי אני אמשוך עוד חצי שנה עוד שנה א אתן עוד גרייס ועוד גרייס ועוד גרייס אבל בסוף הריבית תשפיע עליך בצורה בצורה קרטית אז זה לא שאני לא יודע לא יודע לא יודע להשביח ואני לא מסתכל על עלית שוי אני מסתכל על זה אבל בסוף היום שאני בא ואני אומר אוקיי יכול להיות שבתקופה הזאתי
(27:42) במקום שאני אלחם נגד הרוח בלקנות מטיפ מניב אני אקנה אסטרל באינדסטריאל מראש אני נכנס ב-100 בספ 200 בס point יותר עכו יש פה מלא נתוחי מקרו וצריך לבחור את השוק זה לא לא כזה מופשט אבל אני אומר מרו שאני עם כל מה שאני למדתי אני לא הולך ללחם נגד נגד הרוח אני אכנס לשוק שיהיה לי יהיה לי יהיה לי ארביטראז חיובי שהקפתי מעל ה מעל הריבית ויהיה לי פוטנציאל להשביח אני יודע שזה קורה ששני הדברים האלה קורה כנראה שהעסקה תהיה מאוד טובה יפה אז אז תיבת איטו חברת אינטו שאתה לקחת אותה ה היא הייתה מגייסת כספים לצורך רכישות מסוימות ספר לי קצת מה השינוי שעשית
(28:35) שמהו נדלן אנחנו מהרגע הראשון שלי באטו אנחנו לא עושים עסקאות עם יזם צד ג לא משנה כמה העסקה תהיה טובה ותראה טוב וכמה מקרו יהיה טוב איפה ישב אטו בארץ תלביב שדה נדלן כן א אז יותר נכון אפשר להגיד ששדה נדלן בעצם השתלטה על אינטו ולא אינטו נהפכה ל שדה נדלן אנחנו קנים כבר 20 20 שנה אבל אינטו א הגיע עם צוות צוות טוב ברמת דיווחי המשקיעים גיוסי הארון כל מערך מערך הכספים ואני חייב להגיד משהו מאוד טוב לזכות א לזכות החבר'ה משהו שאני אהבתי לראות זה ש לפני שנכנסתי הסתכלתי כל העסקאות דווחו בצורה שקופה ז אומרת גם אם יש עסקה שהיא עסקה קשה היא דווחה בצורה
(29:37) עסקה קשה ואת זה אני ואת זה אני מאוד אהבתי מאוד אהבתי לראות אבל השינוי הוא בעצם אינטו קינטו חדלה מ להתקיים במהות שלה זה לא פינטק ולא מגייסת כסף יותר אלא רק אנחנו עושים עסקאות שלנו א גם בבורסה דרך אגב שהינו את השם באופן באופן רשמי אה והתחלנו כבר ליצר ליצר עסקאות עכשיו זה חברה ציבורית אז אני מנוע מלהגיד יר מדי אבל אפשר לראות דיווחנו כבר עסקאות עסקאות שעשינו וסך הכל אני יכול להגיד שבאמת אני היום שמח ומברך על המהלך והצוות שהצטרף אלינו אנש מאוד מאוד טובים כולם עובדים מאוד קשה אחד אחד היעדים האישיים שלי זה באמת הפורטפוליו הקיים
(30:28) שהגיע ביחד עם החברה הרבה עצומות שלי היום בתוך בתוך העסקאות הללו כדי אחד בעסקאות שהם קשות יותר באמת לנסות להביא ערך מוסף ולנסות לפתור אותם ועסקות אחרות גם סות ליצר ל המשקיעים כמה שיותר עכשיו אני רוצה ללכת איתך אתה יודע מההיכרות שלי והמפגשים שלי משקיעים בחול אני יודע שהיום אחד הדברים הנפוצים זה קנייה של בתים רא ה אש הולכ קונים שם ב ים או ב ישנ ומשפצים אותם ואז מתחילות הבעי של הניהול ואני אשמח לשמוע את דעתך על זה או שם קונים דירות חדשות כמו שאתה בונה אז בוא תאיר קצת את העיניים שלי ושל כולנו לגבי הנושא הזה של הבתים
(31:25) הפרטיים בתקופה מסמת פחות או יותר ב-2009 יה את ההתרסקות של הסאבפריים אני הייתי מפניי 40 בתים אני חושב כ איתם גם באופן אישי ו 2009 או סוף 2009 באמת ה הזדמנות ו תקופה היא ש היית קונה בית שהיום בטח נמכר באיזה 400,000 דולר קונה את זה ב80 אל דולר אני מספר את זה כי גם בעסקאות כאלה גם בבתים כאלה שקניתי אותם מאוד טוב מאוד טוב וגם שאנחנו עשינו לזה ניהול קשה מאוד להרוויח בשוטף בבית פרטי דבר ראשון לעשות לעשות ניהול של בית פרטי אם אתה חברת הניהול כן אפילו זה שלך בבית ואתה באינטרסים מלאים יש לך בשכונה הזאתי שני בתים ובשכונה הזאתי בית ובשכונה
(32:24) הזאתי בית ובשכונה הזאתי בית לנהל את הדבר הזה זה אופרציה אוף איזה סיפור זה אחד שתיים יש יש בעיות של גביעה באמריקה יש בעיות של גביה אם אתה עובד עם אוכלוסיה מסויימת ורוב הבתים הזולים זה אוכלוסיה מסויימת לא בהכרח הצ'ק יגיע בסוף היום שתיים יכול להיות שעושים לך נזק לבית כלומר אתה באופרציה ניהולית גם האחריות של הבית היא עליך ומרת מחר הבוקר נשרף להם הדוד מחר הבוקר יש נזילה לא כס חו הדש העירייה נתנה דוח זה בית צריך לתפל את הבית הזה טיפולית זה סיפור וזה סיוט אז כל אותם סיפורים שאני שומע על ישראלים ששמעו ואמרו בואו תקנה בית ב100 אל דולר או 150
(33:11) והשכירות תהיה ככה והתשואה השנתית תהיה 8 תה 10 אחים וזה לא קורה מראש זה מאוד מאוד מאוד קשה איפה כן אפשר להרוויח ני יכול להגיד שברמה האישית אני הרווחתי אם אתה קונה נכון למכור בית פרטי אחר כך ברווח יחסית קל אבל צריך לקנות את זה נכון אני אומר יחסית קל כי היום אנחנו נמצאים בסביבת ריבית להלוואות משכנתא בארצות הברית סביב הש אחים בוא נניח שהיום אני יודע שאני קונה בית לא משנה ביוסטון בדאלאס בפיניקס לא משנה אני קונה בית בשכונה וכמו שאת אמרת נכנסתי לזיוו לא משנה לרד פיין וכל הזה וראיתי שאני באמת קונה אני תמיד קורא לזה כילו
(33:56) עגבניות כמו בשוק א כילו העגבניות הזה בטוב קניתי אותו במחיר מאוד טוב ואני יודע שקניתי אותו במחיר מאוד טוב שזה עבודה להבין את המחיר אני הייתי נכנס לעסקה רק מתוך ידיעה אחת בשוטף אני לא ארוויח בשוטף אני בקש פלו מאוזן במקרה הטוב איפה אני ארוויח מחר בבוקר הריבית תרד מ 6% ל 5% מתי שהו זה יקרה אז אני ארוויח אז כנראה תהיה לי פה עלייה של 20 30 30% שוב פעם כוה נכס מניב מה גם שבסוף היום בסוף היום אם אתה אם אתה אם אתה מסתכל על בתים פרטיים בארצות הברית ב-10 שנים האחרונות בדיוק ראינו איזה סטאדי שעשו אפשר לראות זה באתרים של בנק אוף אמריקה
(34:46) של צ'ייס בנק וכן הלאה יש איזה 13 טריליון דולר עליית ערך כומר מרבית ו בישראל אבל מרבית מרבית הטוורק השווי של משכי הבית זה בתוך ה בתוך ה בתוך בתוך הבלוקים בתוך הבתים בהיסטורית אתה רואה שבתים פרטיים עולים גם גם בארצות הברית אומרים שבישראל תמיד יעלה בארצות הברית גם כן עולה אז הטווח ארוך זה השקעה מאוד טובה אז אני ממליץ אבל חד הייתי הייתי שוב פעם ממליץ לקנות אותם ברמה האישית שהשטר מכר דיד הבעלות על הבית הא על המשקיעה לא על איזה חברת ניהול ואיזה מגייס וכן הלאה תראו שאתם לוקחים את הטייטל עליכם שתיים הייתי באמת קונה את זה נכון
(35:30) ושלוש אומר טוב אני לא עושה פה קש פלו כנראה אבל שהריבית תרד או שתהיה אינפלציה חיובית והערך יעלה אני אמכור אותו ואני אמכור אותו כנראה ברווח טוב כן אבל היום יש את ההזדמנויות שמופיעות לפנינו חברות שבונות שמה ווילות או קונות מגרשים ובונות שם ווילות ויש לנו גם ממול זה את הוילות א את הוילות הישנות א א ש ש צריכים לסדר אותם ולטפל בהם והכל מה מה לדעתך יותר נכון למשקיע לקנות אני לא מדבר כרגע גם מבחינת התחזוקה תשמע בסופו של יום אנחנו צריכים גם לזכור אנחנו לא חברה שמחזיקה שמה נכסים ביקס מיליונים או מיליארדים אנחנו כל רוב מי שקונה נכס
(36:19) בארצות הברית או בכלל הוא קונה נכס אחד הוא קונה שניים אנחנו מדברים על הציבור העממי אז מה מה נכון לקנות לקנות חדש כזה ולהיות יותר רגוע לקנות זה יד שנייה ולהיכנס שם לתחזוק ואתה יודע מה אולי גם מילה אי איך אנחנו בוחרים את החברות ניהול האלה זה זה אני הבנתי כבר שאין ביטחון בחברות [מוזיקה] ניהול א' אני חייב להגיד שאני פחות מכיר חברות ומר זה לא שאני רואה עסקאות כאלה ואני יכול להגיד לך תשמע צריך להסתכל על זה ועל זה ועל זה א כנראה שאני גם אופי שלי אם הייתי יושב בישראל ומי שיה אומר לי בוא תקנה בית ואני אנהל לך אותו וקונים
(37:03) ב100 אל דולר ואני משפץ ואני אקח 10 20 15 אל דולר על כל התענוג הזה ו מבטיח כנראה שאני לא הייתי עושה את זה ברמה ברמה אישית אמרת הייתי קונה ב הייתי התי הייתי כנראה קונה דירה בלוד או ברחובות או באשדוד א ואני גם אומר את זה להרבה חבר'ה שאיתי מדברים כי יש גם בענינים של מס בארצות ברית ואלה ואחד דברים אם אתה נכנס לעסקה ומטפלים לך ומסדרים לך ואתה יודע שיש מי שדואג בשומר וחשוף ביחד איתך זה משהו אכל אני לא אומר זה רק יש לי אינטרס אם אתה בא ואתה קונה איזה בית עם איזה חברת ניהול שלהם הם כבר כנראה עשו כסף בכניסה ולך אין באמת אפשרות לבחור או לנהל אם יקרה
(37:51) משהו קשה מאוד אז למעשה הפתרון שאולי אני יכול למצוא דרכך זה שאני אומר אוקיי אני כאן מקשיב למה שאמרת לנו בתחילת ההקלטה בתחילת הפרק אני יכול להגיע לשדה נדלן שדה נדלן מגייסת כסף הב לפרוייקטים שהיא מקימה בעצמה או לפרוייקטים שהיא רוכשת נכון הרי ה היא או רוכשת נכסים קיימים או כמובן גדולים א או אה או מקימה פרוייקטים מאפס כן שהיא עושה את זה בעצמה אז אתה אומר אני במקום להתחיל להתעסק שם עם חברות ניהול ובמקום להתעסק עם כל ה בלאגן שרק יכול להטריד את מנוחתי אני אלך אני צריך לבחור ולוודא שבאמת חברת שדה נדלן היא חברת אמינה חברה מאוד אמינה
(38:49) או ש או שכמותה כן ואני אשקיע בה רק אני יודע שזה כסף שהולך בתוך החברה זה כסף שמנוצל נכון ומה שיבטיחו לי בצוות זה מה שיהייה יודע אני אומר ש גם עלינו בכל וחשוב לי חשוב לי לומר ומי שמנסה רוצה להשקיע איתנו וכן הלאה אין דבר בטוח ואף אחד לא יודע מה יהיה הצוות זה הכל גם אנחנו עושים מערכות אז חשוב לי שזה לא לא לא הצטייר שאני נותן פה הבטחות ו בכל עסקה יש את הסיכון שד הדברים הגדולים אחד הדברים הגדולים שאתה עושה פה זה שאתה הבהרת לאנשים שנדל זה סוג של סיכון אתה יודע יש אנשים שאומרים שנדל אין סיכון שזה נכס ובסוף נשאר נכס אבל לא יש סיכון יש סיכון
(39:46) גם בנכס וצריכים לדעת ובחוץ שזה יש בזה גם מרכיב עסקי לגמרי וגם מה שאנשים לא מבינים זה שיש פה תפעול זה לא שבת ולקנות יש פה טפול אם זה בביצוע אם זה במני יש פה טפול עם כל כך הרבה כל כך הרבה דברים ומטפל בסוף או או שמגיע הערך או שיכולות להיות הסרות אבל אז א' כמובן אני אומר אם אתה אם אתה רוצה להשקיע גם בתור ישראלי את אומר אני רוצה חשיפה נדלן מנית בארצות הברית ואני רוצה את השבע שה אחוזים תקנה רית תקנה רית נסחרת יודעת לייצר תשועות היסטוריות של שבעה ש ת אחים שנתי לרית הזאתי יש כנראה מאות עסקאות מתחת וזהו בשמה פכל הכאב ראש
(40:36) שלקנות בית פרטי וזה שכיר ונזיל ותעשה עם זה מה שאתה רוצה אם אתה בא לעסקת נדלן אתה רוצה את הצוות של אקוטי אמיתי בעסקת נדלן שזה מה שאנחנו אנחנו רוצים לייצר בכל בכל עסקה אני ממליץ להשקיע עם גופים שאתם יודעים אחד אם הם שמה הם בשטח ושתיים שיש להם מה להפסיד בדיוק בדיוק כמו שאתם זאת אומרת שאין מצב אין מצב שהחברה שלך ששדה נדלן לא טבלה את ידה בכסף ולא הכניסה את עצמה לבריכה והכניסה רק את המשקיעים זה לא לא דבר שייקרה אתה שותף ל המהלך א' אין מצב אתה יכול לראות את העסקאות נדלן שגם עשיתי בתוך החברה הציבורית האלה שדווחו כל הלוואה היא
(41:30) בערבות אישית שלי גם כל הלוואה היא בערבות אישית שלי אה בגלל שאנחנו עושים עסקות שבעיקר יש להם פן יזמי גם אם זה מדלים ואנחנו תמיד עושים איזה שפעת השבחה אני בחיים לא קונה איזה קופון ואשב עלי ורק אומר אוקיי אני אחכה לשוק ואראה מה כל הלוואה היא גםם בערבות אישית לא רק לחברה הציבורית אלא גם בערבות אישית אליי א אם העסקה הזאתי תחזור א כן כן כן מקשיב מקשיב סליחה לא תמשיך תמשיך סלי זה בסוף היום אם אם ה אם אם יהיה צרות עם העסקה אם יקרה משהו אם יקרה משהו עם העסקה אני אני לא אשן בלילה באותה באותה מידה א אם לא הרבה הרבה הרבה הרבה יותר כי בסוף
(42:15) כל עסקה שאנחנו עושים זה מיליונים טובים מיליונים טובים שהם גם מגיעים אליי בערבות אז כמובן משקיעים וכמובן א לרוב אצלנו גם המינוף מגיע עם ערבות עם רבות אישית אז בוא ככה נסכם ונספר איזה סוג של עסקה אוטו היום אנחנו נכנסים אלי אמרת אינדסטריאל אמרת מגורים אז בוא קצת ככה רק תסביר את זה לאנשים שנבין ש יש פן אחר להשקעה ופן הרבה יותר בטוח א מגורים א ווילות אנו לא עושים וילות של השכרה מגורים ווילות ב חברה שרצה כבר מ-2006 אנחנו לוקחים מגרש ופונים וילה בין אם זה וילה שאנחנו מוכרים בשלושה ארבה חמישה מיליון דולר או בין אם זה מגרש
(43:10) שאנחנו בונים 20 30 40 וילות ומוכרים כל וילה באופן באופן נפרד א אז זה סכות שאנחנו עושים כל הזמן בחברה הציבורית גם עכשיו עשינו דיווחנו א משקאות עם מכפיל און היסטורית יפה יפה מאוד תחום המגורים למכירה הו תחום שאנחנו מאוד אוהבים רגע אז כ כאן שאתם עושים את זה סליחה כאן שאתם עושים את זה בן אדם קונה וילה או שהוא קונה חלק מה מהעסקה של כירת הוילות בסוף בסוף מוכרים את הוילה תמיד לצרכן קצה בסוף תמיד מוכרים את הוילה לצ זאת אומרת אנחנו לא אנחנו המוטו של העסקאות שלנו זה לא לנהל נכסים שמה ו ולהחזיק אותם לא לא לא לא אנחנו מקימים שוטפות כן
(44:01) מקימים שוטפות אני מביא את הליווי מהבנק אנחנו משקיעים מביאים משקיעים שמשקיעים ביחד איתנו בונים את הווילה או את הווילות ובסוף מגיע צרחן קצה או שהוא קונה את הוילה הספציפית או שהוא קונה או שהוא קונה בעצם וילה ממתחם של ווילות שאנחנו עושים לרוב אנחנו עושים עסקאות כאלה כמעט תמיד עושים עסקאות כאלה גם ממש במרכזי הערים ו בטקסס באופ ספציפי שיש יתרון בטקסס שאנחנו יודעים להוציא אישורי בנייה פחות או יותר חודש חודשיים מיום קנית קניית הקרקע א עסקאות עם החם של בין שנה וחצי לשנתיים בגלל זה גם מכפיל האון הוא יחסית יחסית אטרקטיבית מאוד היסטורית זה סוג אחד של
(44:44) סוג אחד של עסקאות וכאן שמי שנכנס איתכם סליחה כאן מי שנכנס איתכם הוא נכנס לפי תצועה על הכסף או אם נגיד עכשיו מכרתם בזכות עליית ערך של הנכסים ו מכרתם בהרבה יותר כסף את הדירות הוא גם נהנה מרווחים הרבה יותר גדולים כשותף כן כן אנחנו עושים כל אחד מרוויח בהתאם לחלק היחסי שנסגר כמובן שאנחנו לוקחים חלק מהרווח כרווח יזמי אבל ככל ש ככל שעולה למעלה הרווח כמובן כולם נהנים אין תשואה מובטחת אני בחיים לא אומר תיכנס תקבל את זה בטוח אין דבר כזה א זה יכול להיות מאפס עד 30% בשנה והם יכולים להראות היסטוריית בואו תראו זה כבר רץ רץ כבר א
(45:34) 18 שנים פחות או יותר עשינו לא מעט לא מעט עסקאות כאלה א אפשר לבחון אותם גם היסטורי ואין שום באמת אי אין שום דרך לדעת מה יהיה אבל זה סגמנט שאנחנו יחסית מאוד אוהבים אנחנו חברת ייזמות אנחנו הקבלן א אנחנו גם החברת שיווק אז את כל התכנון של הבית אנחנו עושים את כל העיצוב פנים נו מחסן גדול ביוסטון שמייבא את כל החומר בדרך כלל מחול א להזיל להוזיל עלויות אז גם יודעים להוציא וילה במחיר אטרקטיבי לעומת מה שקבלן ממוצע יודע יודע לעשות הסוג השני של עסקאות לתחום המגורים זה בנייה של מולטיפלי מאפס שמה בזמן הקורונה שכולם פחדו והשוק
(46:20) היה משותק לגמרי א אני קניתי לא מעט אדמות לבנייה של מולטי א באמת צ ניצל את השוק בזמן נכון לקניית אדמות במחירים מאוד מאוד טובים אז יש לנו מצבו אדמות ל5000 דירות קדימה ואנחנו אג אנחנו בעצם עושים ייזמות ופיתוח כל פרויקט הוא מ70 מיליון דולר עד 200 מיליון דולר פחות או יותר א מתכננים השנה להתחיל בערך שלושה פרוייקטים משה כמו 1200 דירות פחות פחות או יותר זה התחום השני זה התחום השלישי שהוא יחסית חדש אצלנו נכנסנו אליו גם בטעות א לפני ארבע שנים פחות או יותר קניתי מחסן בשביל כל הסחורות של החברת בנייה חברת בנייה בגלל שנו קבלן
(47:11) גם בפרוייקטים הגדולים א אנחנו עושים ביצוע של 100 מיליון דולר 200 מיליון דולר בשנה זה המון סחורות אז קינו מחסן היה קטן מכרנו ברווח מאוד גדול עוד אחד מכרנו ווח דו אמרנו בוא'נה יש פה משהו עשינו מספר א מספר של עסקאות מאז זה כבר נהייה כבר ממש תחום פעילות מלא ביום שישי האחרון סגרנו סגרנו עסקה של א 6,000 מטר מה שב אנחנו קוראים פלקס בדנ שזה 26 דיירים שיש מחסן ויש להם אסטור פרנט אופיס כזה לקבל לקוחות א אבל זה משקאות בצורה בלתי ממונפת מאוד מאוד גבוהות באופן יחסי א אז עושים גם את הסוג את הסוג של הסוג של העסקאות האלה א אבל ההתמקצעות שלנו
(48:02) ב א כבר שנים זה בתחום של המגורים למכירה או השכרה זאת אומרת זה זה עיקר מה שאנחנו יודעים לעשות למרות שאני מניח שככל שעבר יותר זמן גם בידס אנחנו נתפשט אתם לא אתם לא מחזיקים נכסים א להשכרה בכלל יחד עם הציבור של המשקיעים לא מחזיק ים אז אתה יודע וגם בנינו בשנים האחרונות פרוייקטים אז מחזיקים מ תלוי בזמנים כן מחזיקים כרגע לדעתי 700 מיליון דולר של נדלן פחות פחות או יותר אבל בפיק החזקנו אני חושב בסי הכי הרבה מיליארד וחצי או משהו בסגנון הזה אבל שהשוק טוב מוכרים שהשוק טוב שהשוק לא טוב אנחנו לא מוכרים כרגע אנחנו לא לא נמכור
(48:52) נכס אליהם כן באמת הייתה בו השבחת ערך טובה או שצריך למכור אותו אבל זאת אומרת שן לך אתה לא מתחייב כאן ללוח זמנים תראה אנחנו תמיד עושים הערכת מצב של כמה זמן אח כן התחייבות א אין דבר כזה התחייבות בטח לא בנדלן מניב בטח לא בנדלן מניב ניתן לך דוגמה לנכס אינדסטרי שקנינו עכשיו מה שבדיוק אמרתי ה6,000 מטר מרובע 26 דיירים רוב חוזי השכירות הולכים להיגמר לקראת 2027 אנ אנחנו קנינו את זה ב8 דולר לסק פיט ממוצע שכירות השוק הוא ב-15 לקח לנו חודשיים וחצי לסגור על העסקה כבר נחתמו חוזים באזור ה-14 כלומר יש פה השבחת ערך מאוד גדולה בסחר דירה זה אני בטוח שייקרה זאת
(49:44) אומרת זה כבר קרה לפני שקנינו כמה כמה פלוטים של דיירים שחתמו או עשו רניו אבל אם מחר בבוקר הריבית תעלה וקאפ יעלה אנו לא נרצה למכור אבל אם הכל יהיה כמו שאנחנו חשבנו ביום ביום הקנייה גם תהיה עליית ערך שאני מניח שיקרה גם הריבית לא תקפוץ לנו אז ב-2022 יהיה נכון למכור את הפרויקט כי ב 2028 נסובב את רוב ה את רוב החוזים ואז בעצם נמכור אותה ניקח רצועה בלתי מונפת של שבע לתשע ומשהו פרוייקטים כאלה נמכרים באזור השש אז אם הכל ילך לפי התוכנית נמכור נמכור בזמן אבל יכול להיות כמו שאמרתי הרבית הלב ואז נחזיק טיפה נחזיק טיפה יותר יכות שה מקרו בשוק השתנה
(50:34) פתאום נעשה שכירות ב-1 או 13 נגיד אוקיי בוא ניקח עוד חצי שנה ועוד שנה וננסה להשביח יותר תקשיב אני חושב ש בפרק הזה אני יכול לקרוא לו קורס נדלן נכון שלכאורה אנחנו יושבים כאן מולך ואתה מנכל של חברה ציבורית אתה יזם בכנה מידה אחר אבל אני חושב שמי שהקשיב לך מי שהקשיב לך ומי שיקשיב לך כן במהלך ה פרסום של של הפרק הזה יצטרך לקחת מפה את ההתנהלות הנכונה להשקעה בארץ או בחול אני חושב שהבסיס הבסיס זהלא לא לעשות דברים בעיניים עצומות לא ללכת כ בר ולבדוק וגם אם זה ארצות הברית אז במיוחד אם זה ארצות הברית אז יש את כל המידעים לבדוק וזה לא בעיה ואפשר
(51:36) לעשות את זה וגם אם אנחנו לא יודעים כרגע לעשות זה לא משהו כזה מסובך שאי אפשר לבדוק ותה יודע מה גם אפשר לקחת איזה מישהו שיעשה לנו את הבדיקה אם אנחנו חוששים שתיים למדנו כאן שלא משקיעים בגיוס כספים שלוקחים בשביל להשקיע במישהו אחר שזה שמה סוג של עסק זה בכלל לא נדלן ואף אחד שלא יספר לנו שזה נדלן ונכון גם שמשקיעים בעושים עסקה עם שדה נדלן שזה חברה ציבורית אז זה סוג של עסק אבל זה מבוסס נדלן האמיתי וזה נדלן שלה זאת אומרת אנחנו משקיעים בנדלן בנדלן של החברה ת אנחנו משקיעים בנכס ואני מאמין שאתה מבודד את זה אתה עושה הפרדה בין הנכסים זה לא הק ב כולה אז
(52:29) אתה יודע במה אתה משקיע אז זה זה אחד זה הדבר השני דבר השלישי למדנו ש את מה שאני צועק לכולם ש אתה יודע אנשים אומרים לי למה אתה לא מלמד הרי יש לי קורסים אמרתי לך למה אתה לא מלמד אקזיט אין דבר כזה ללמד אקזיט אקזיט מה זה מה כולם מלמדים אתה קונה ומוכר תוך שנתיים זה אקזיט בנדלן לא לא אנחנו עושים עסק גם אם אנחנו אחרון כירים גם אם אנחנו אחרוני השכירים אנחנו עושים עסק עסק מוכרים אתה אמרת את זה עכשיו בסיום אני מוכר שזה בשל וזה נכון וזה לרגע הזה זה הכי טוב שאני יכול אני לא אם היית קובע מראש שאתה מוכר תוך שנתיים א אז זה לא שייך היום היום צלצל אליי בן אדם
(53:18) ואומר לי שמע אני קיבלתי המלצה אליך הכל אני רוצה נכס לחמש שנים אמרתי לו אני לא הכתובת אני לא הכתובת אין דבר כזה נכס לחמש שנים אני יודע להביא אותך לנכס הכי טוב בעולם אבל אני לא יכול להתחייב לך שבחמש שנים האלה עם המיסוי שיש בארץ והכל זה יעשה ואם זה יעשה את זה בשנה השישית ואם יהיה עיכוב זה יהיה בשנה השמינית ואם זה מה מה תעשה אם זה יהיה בשנה השנייה אנחנו לא יודעים לא יודעים אנחנו צריכים פעם היינו יכולים להגיד שתוך חמש שנים הנכסים יעלו אבל אנחנו כבר בתקופות אחרות איך אמרת נו מספיק שעלתה הריבית הריבית כבר שינתה לנו את זה הוסיפו לנו על זה את
(53:58) המס רכישה כבר שינו לנו את הדברים עכשיו מה שאתה עוד אומר אתה אומר א אנחנו לא מחזיקים נדלן בשביל תשועות אנחנו אנחנו נשי עסקים אנחנו קונים ומוכרים אבל אנחנו מוכרים חכם אנחנו חברת הקמה של פרוייקטים ואנחנו מוכרים את הסחורה שלנו אז אנחנו עובדים חכם ויש עוד הרבה מאוד דברים שאמרת כאן אני אומר לך את והדבר הכי גדול זה בעצם ממ ארת אני מסתכל על הדברים אחרת אני מסתכל אני שחקן למרחקים ארוכים רוב השחקנים זה שחקנים לטוח קצר שהעיקר להכות ולקבל את העמלות שלהם לעשות את הכסף לה ואנחנו יודעים את זה קרקעות החקלאיות וכל הדברים האלה וגם בחול אנחנו יודעים את זה
(54:46) אזת אומר לי יש מה להפסיד אם אני נכנס לזה ואני משחק אני אני אני בניתי את עצמי לאורך זמן וזה בעצם החוכמה בנדלן תקשיב לא יכולתי לבחור אדם יותר מתאים מלעשות איתו פרק כזה ואני אכריח את האנשים ואני הולך לכתוב ברשותך שאמנם אנחנו מדברים פה על נדלן בארצות הברית אבל שזה קורס נדלן גם למשקיעים בישראל אם אם אתה מסכים אחלה אני אשמח אני ממש ממש ממש שמח שהגעתי אליך אני מאושר שיכולת לפנות את הזמן בטח ח הייתי מעדיף אתהה יודע אני לא אוהב אמרתי לך את זה אני יותר אוהב להקליט פה ליד השולחן שלי ולהריח או להיפגש פה ביפה בארבע עיניים זה
(55:38) גם משהו אחר אבל אני מרגיש ש קודם כל יצרתי לי חבר אנחנו פעם ראשונה נפגשים ואני ממש שמח ואני חושב שאסור היה לי לפספס את הפרק הזה אז תודה רבה שהסכמת תודה קירי תודה רבה אז לכל המי ששמע אותנו תקשיבו אני אשים גם את אתה תשלח לי את הקישור של החברה שקצת יוכלו להיכנס לזה ואנחנו נתראה בפרק הבא א