(198) עסקאות קומבינציה- עסקאות מורכבות שמחייבות ידע וליווי מומחים – צחי מארח את עו"ד אורי שדה פרק 251 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=lEysNJYHUSI

Transcript:
(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות המומחים בבניית פנסיה עצמית המבוססת השקעות נדלן ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ההזנה נעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות ואתה יודע עורך דין אורי שדה ואני פעם אחרונה שקורא לך עורך דין ל שאתה כועס בצניעות שלך למרות שאתה עורך דין אין מה לשות בנותי אבל זה בעצם על זה אנחנו פה אתה יודע זה פרק שהייתי צריך לעשות כבר מזמן אנחנו מקליטים את פרק 252 שעה טובה והייתי צריך להקליט את הפרק הזה כבר בפרק
(00:50) 10 ולמה בפרק 10 בגלל שעסקאות קומבינציה שזה משהו מאוד מאוד נפוץ בשם שלו אני חושב שהבעיה שלו שאף אחד לא מבין אותו לא לא אף אחד מהמקצוענים כן אנשים מהרחוב נכון אתה יודע זה עסקאות כל כך מורכבות שדרך אגב עוטפות אותנו הרי גם תמה 38 או התחדשות עירונית זה קומבינציה זה סוג של קומבינציה זה סוג של קומבינציה כן אבל יש בזה כל כך הרבה מורכבויות ותכף נדבר עליהם וכל כך נושא של מיסים ונושא של איך לרשום וכל מה שאנחנו בעצם הולכים לדבר אז ממש תודה רבה שככה באת לדבר איתנו על הקומבינציה תודה לך על הזכות להתארח אצלך זה כיף גדול ואנחנו מכירים בנטוורקינג נכון מעסקים
(01:52) עושים עסקים ונוצר מהיום הראשון קשר כזה אתה יודע בכלל הגוף הזה זה גוף עם מלא אנשים טובים נכון אבל אתה יודע אתה מתחבר לאנשים מסויימים ואברי זה אנחנו רוצים להקליט והתארח אצלי גם בזום נחנו עוד בהתחלת הדרך בעזרת השם אז ככה לפני שנצלול הנושא הכל כך מורכב הזה ואני חושב שזה פרק שאנשים יצטרכו להקשיב לו כמה פעמים בוא תספר לי מי זה אורי שדה קצת את הרקע שלך אתה יודע לא ה60 שניות של ביז מק ביז ויאללה בוא נצא לדבר על זה טוב אמרת שאתה לא תקרא לי עוד עורך דין אורי שדה אז אני לא אזכיר כבר את העובדה שאני אכן עורך דין קרוב לתשע שנים
(02:40) הוסמכתי בשנת 2015 אני בוגר משפטים ומנהל עסקים במרכז הבין תחומי הרצליה המסלול שלי היה מוכוון לעולם הנדלן מתחילת הדרך למעשה אני נולדתי לתוך העולם הזה לתוך התחום הזה זה מה שעסקו בו גם בבית לא מהכובע של עורכי הדין אני גדלתי במשפחה של יזמים קבלנים שעוסקים בבנייה בנדלן והדבר הזה תמיד היה סביבי כך שגם בלימודים התמחתי במקרקעין התמחתי לאחר מכן במשרד עורכי דין שעוסק בתחום הנדלן והמקרר קין גלוזמן חובר שם טוב שו בשעתו ישבו במגדל עזריאלי זה מצחיק בדיוק עכשיו השבוע הייתה לי חתימת חוזה שעורכי הדין שמייצגים את החברה המוכרת יושבים במגדל אזריאל במגדל המרובע
(03:31) בקומה 29 שבה אני ישבתי בהתמחות זה הייתה איזשהי סגירת מעגל א אז שם זה היה איך זה מרגש הדברים האלה חבל לך על הזמן אני הגעתי באחד העסקאות שעשיתי ללקוחות בחיפה הגעתי לדירה שהייתה דירה שהיה לנו מתקן האזנה שם באותה דירה של אותו עורך דין ואני לא הייתי לא הייתי שם אני נכנסתי לאיזה היי כזה הייתי במשך שנה הייתי ישן שמה והכל כ התרגשתי ברמה מטורפת זה דברים אנחנו בני לחשוב לחשוב שהיית שם בתור מתמחה שהיינו מגיעים לחתימות אז התפקיד שלי הה בערך להפוך את הדפים לחותמים ולהכין את כל הסטים ופתאום אתה מגיע בתור המייצג כמובן היום יש שם משרד אחר לא
(04:17) המשרד שאני התמחתי בו אבל עדיין זה כיף גדול זה כיף גדול א אז בוא אתה יודע מה בוא אני אני לא רוצה אני להפסיד זמן יש לנו כל כך הרבה על מה לדבר ואמרתי לך אנחנו נגמור שנגמור לא אכפת לי כמה זמן זה יק אני בכל הכוח בוא תן לי הגדרה כללית שזה יכניס אותנו לתוך הנושא מה זה עסקת קומבינציה אז זהו הציבור הרבה פעמים יכול לטעות ולחשוב שקומיקס מהמילה קומבינה כי זה נשמע דומה אבל לא קומבינציה זה בכלל לא קומבינה זה רעיון מאוד חכם לעשות עסקה יעילה לשני צדדים המקור קומבינציה מהמילה combination באנגלית to combine לשלב והרעיון בעצם בא
(05:02) ואומר צחי אתה בעלים של קרקע אני קבלן אני יודע לבנות בוא נשלב כוחות במקום שתמכור לי את הקרקע והיא תהיה שלי ואני עכשיו אבנה עליה בוא נעבוד ביחד אני אבנה על הקרקע אתה תהנה מהדירות שאני בונה ושנינו נרוויח מזה איך נרוויח מזה מכמה אופנים אני ממש ככה אומר את זה בנקודות אני כקבלן יזם שבא לעשות את העסקה לא אצטרך להביא פתרונות מימוניים שעלולים להכביד עליי כי אני לא אצטרך לשלם לך בכסף על הקרקע אז זה פותר לי פתרון מימוני הפתרונות ה מימונים אתה מדבר בשלב רכישת הקרקע שלב רכישת הקרקע אני לא רוכש אותה בכסף לא סתם אמרתי שכל הנושא של טמה והתחדשות עירונית זה זה
(05:47) נגזרת זה אחת הסוג של הס זה סוג של עסקה שהיא עסקת קומבינציה ברעיון שלה אף על פי שעל פי ההגדרה המיסויית והחוקית זה מוגדר אחרת אבל הרעיון הוא אותו רציונל חוט הבסיס של עסקת הקומבינציה כן עטפו את זה בעטיפה מיסויית בעטיפה שתאפשר את זה בגלל שהיה צריך ליצור יותר הזדמנות ליזם לממן עסקה שהיא יותר מורכבת בה שיש בה חיזוק מבנים ויש בה הרבה מאוד מורכבויות נכון אבל הבסיס אותו בסיס הבסיס הוא אכן אותו בסיס א שילוב הכוחות הזה בעצם כל צעד בעל קרקע שהוא יש לו את הקרקע ובעל הידע והניסיון והיכולת לבנות משלבים כוחות ומרוויחים מזה דיברנו על האלמנט
(06:37) המיונים מהצד של הקבלן וגם לשני הצדדים יש יתרון מיסוי מאוד גדול קצת מורכב ניכנס לזה אז אתה יודע מה אתה יודע אנשים שומעים ואני שמעתי את זה לא מעט כן קרה לי יזם בבאר שבע אתה יודע אני שם בעיר העתיקה אנחנו נעשה קומבינציה 10 90 20 80 30 70 50 50 מה זה המספרים האלה ומאיפה זה נולד יפה אז כמו שדיברנו אמרנו הבסיס של עסקת הקומבינציה הוא שילוב כוחות אתה מביא את הקרקע אני את הידע והניסיון כדי לבנות איך אנחנו מחלקים בינינו את הדירות שיבנו על הקרקע בסוף התהליך צריך לגזור איזשהו אחוז מסוים האחוז הזה יבטא בעצם את החלוקה שבינינו ובעצם את השווי של העסקה כי אם
(07:28) אנחנו עושים קומבינצייה של של 70 30 למשל שבה אתה בעל הקרקע בתחילת התהליך בעלים של 100% מהקרקע תעשה איתי את העסקה הקבלן אני אקבל 70% מהקרקע כדי לבנות עליה וכתוצאה מכך בסוף הדרך 70% מהדירות הבנויות אתה תקבל 30% מהדירות בפרויקט אם נעשה עסקת קומבינציה של 50 50 אז אלה יהיו אחוזים ככל שנהייה באזורי ביקוש גבוהים יותר שמחיר הקרקע גבוה יותר אנחנו נראה שמרכיב האחוזים של בעלי הקרקע יהיה גבוה יותר זאת אומרת בל לקרקע יש יותר שובי ואז בעצם אתה נכנס שאנחנו משווים את זה בהשוואה מול הבנייה מול עלות הבנייה חומרי הבנייה וכל מה שקשור או עלות ההקמה ן זה מקבל
(08:20) פרופורציות אחרות ולמה כי עלות המקר קן משתנה בהתאם לאזורי ביקוש שונים קרקע בפרדס חנה לא עולה כמו קרקע בתל אביב אבל ו הבנייה הן כמעט אותו דבר בכל מקום ולכן הקבלן באזור שבו הקרקע יקרה יותר כתוצאה מכך גם הדירות תהן היקרות יותר בסוף התהליך יכול להרשות לעצמו לקבל פחות דירות ועדיין הדוח האפס שלו יראה רווחיות גם אם יש לו בסוף פחות דירות ולכן באזורי ביקוש אנחנו נראה אחוז נמוך יותר ליזם גבוה יותר לבעלי אדירות וד עכשיו יש כאן למעשה יש כאן למעשה שיטות של עשיית הקומבינציה הרי אנחנו בעצם בגדול אנחנו מוכרים חלק מהקרקע יזם אנחנו בעלי הקרקע איך זה בדיוק
(09:11) עובד יפה פה היה לאורך השנים ניסוי וטעיה א וניסו לעשות כל מיני דרכים להפוך את הקומבינציה לקומבינה באמת כדי להתחמק כמה שאפשר מתשלומי מס עד שנוצרה וודאות למעשה אני רוצה לתאר לך צחי שני מקרים שנראה את ההפרדה ביניהם ונבין כמה היא דרמטית נתאר מצב שבו אנחנו עושים את העסקה ושוב לצורך הדוגמה אתה בעל הקרקע ואני הקבלן ואנחנו מתקשרים ואנחנו קובעים שאתה בעל הקרקע נותן לי את האפשרות לבנות על כל הקרקע ובתמורה לכך אתה תקבל 30% מהדירות הבנויות בסדר זה היחס בינינו זה סנריו אחד דוגמה אחת בדוגמה השנייה אנחנו מחליטים שאתה לא מוש את כל הקרקע אלא אתה מוסר לי
(10:02) רק 70% מהקרקע אני אבנה על כל הקרקע ה 70% שלי הדירות יהיו שלי ה-30 א שנשארו שלך אלו הדירות שתהנה שלך למעשה יפה בשניהם אני מקבל 30% הבדל בין העסקות נכון אתה שואל שאלה נהדרת חשובה מבחינה מהותית כלכלית אין הבדל בין השניים [מוזיקה] היי כאן צחי קוטינסקי ואני ממש מתנצל שאני מפריע ולו לרגע קת לרצף האזנה אני מזמין אותך או אותך להצטרף אליי לקבוצת הוואטסאפ שלי שמה אנחנו מנהלים דיונים מעניינים ולהצטרף לדיבור ולקבל מידעים על הפעילות השונה לרבות זום הנדלן ולשם כך ניתן למצוא מתחת לפרק את הקישורים המתאימים אז הנה תמשיכו ותודה רבה שאתם
(11:03) איתי אבל מבחינה מיסוית ובית המשפט מלמד אותנו את זה בפסיקה שלו לאורך השנים והתוצאה ה קיבלנו את הגושפנקה בפסק דין ברקאי לפני שנים שבעצם אומר הדוגמה הראשונה בה אתה ממחה לי את הזכויות בכל הקרקע היא בעצם עסקה שבה לפי פרשנות בית המשפט אנחנו נצמדים למהלך הטכני ולא המהותי כלכלי ש לעסקה זה אומר שתבין כמה זה דרמטי רשות המיסים תראה פה מכר מלא של הקרקע כאילו מכרת לי את כל הקרקע אבל לא רק זה לא רק שעכשיו יהיה לנו מס על 100% מהקרקע ולא רק על 70% מעבר לכך כדי שאתה תוכל לקבל ממני את הדירות בסוף התהליך תהיה כאן עוד עסקה שאני מוכר לך בחזרת
(11:52) הדירות זאת אומרת יהיה מיסוי פעם אחת גדול יותר וגם בסוף התהליך מיסוי נוסף אבל זה לא מה שעושים בסוף ולכן נוצרה הבחנה בין עסקת קומבינציה מכר מלא שזו הדוגמה הראשונה שהיא פשוט טעות ולא נכון לעשות א בעצם מה שאתה תארת פה זה לא עסקת קומבינציה זה בעצם זה סוג של למה בגלל שאתה לא נותן כסף אין כאן העברה של תשלום כסף אבל בפועל אתה מכרת את הקרקע אתה תקבל את זה עתידי ב בבנייה הבנייה את האז אבל כמו שאתה אומר יש פה יש פה שתי עסקאות במת יש גם גם עסקת מכר שיש עליה מס וגם עסקת רכש שבעל הקרקר רוכש את הקרקעות בחזרה כש הדירות מוכנות מכנות אוק בדיוק ויש פה מסו
(12:47) מה שקורה במעשי אז במעשי חשוב להבחין בדבר הזה כי מי שלא מספיק בקי יכול לעשות את הטעות הזו וזה קטסטרופה כי שוב גם המיסוי הראשון עסקה הראשונה מכירת 100% מהקרקע זה מיסוי גבוה יותר בהשוואה לעסקת קומבינצייה כפי שנדבר עליה וגם מיסוי חוזר של מכירת קרקע שלמה בדיוק והכי גרוע הכי גרוע אני חושב פה שאם מישהו נקל אתזה למעשה אם הוא לא תכנן את זה מראש הוא יכול להקל למצב שהוא יצטרך לשלם מיסים לפני שיש לו אפילו תמורה אמת זה מצב מצב קשה למרות שגם בעסקת הקומבינציה הרגילה מחר חלקי המצב הזה יכול לקרות ונדבר על איך פוטרים אותו אה בקיצור לא להגיע למצב הזה כשעושים עסקת
(13:38) קומבינציה מומלץ ברמת מדבר על הדרך האמיתית צריך לעשות אותה עסקת מכר חלקי מה זה אומר אנחנו מציינים במפורש שאתה בעל הקרקע צכי מוכר לי חלק מהקרקע בחלוקה של אחוזים שאנחנו מסכמים במסע ומתן בינינו דיברנו על האפשרויות זה יהיה בהתאם לשובי הקרקע ובהתאם לכך תעשה החלוקה בהתאם לכך גם תעשה העסקה במקר קן נניח עשינו עסקה של 60 40 אתה מוכר לי 60% מהמקרקעין יהיה כאן עסקה על 60% בלבד מהמקרר קיין והמס יגזר גם מהאח הזה אז באמת כאן השאלה הגדולה אני בע לקרקע אני עושה איתך עכשיו עסקת 60 40 50 50 ועבר זה לא רלוונטי האם אני באמת עכשיו ו צריך לשלם
(14:30) מהס זאת אומרת הרי עשיתי פעולה של מכירה עד שיהיה העסקה הרי יקח זמן לתכנון יקח זמן לכל מה שיקרה ובעצם אני תכף נדבר על החשיפות האחרות כן אבל האם אני צריך בעת המכירה לשלם את המס ומאיפה אני מביא את זה האם אתה יודע מה אולי כאן כבר תכניס עוד א קומבינה עוד דרך שיש יש מצבים שאנשים אומרים תן לי תקנה ממני חלק בכסף תקנה תעשה איתי על היתרה קומבינציה ואז גם יש לי שילוב של כספים יש הרי גם מצבים כאלה למרות שהם יותר מורכבים אני אגיד לך מה אני מכיר ונוהג בהרבה מקרים ואני גם יכול להגיד לך זה ממש מניסיון קודם כל צריך להבין מה המיסים שחלים בעסקת קומבינצייה
(15:23) דיברנו על זה בכל עסקת מקר קין יש מס שבח למוכר מס רכישה לרוכש מעבר לכך עסקת קומבינצייה כוללת בתוכה עוד מרכיבי מיסוי בעלי הקרקע שייכנסו לעסקת קומבינציה יצטרכו גם לשאת במם שחל בגין שירותי הבנייה שהם יקבלו מהקבלן הרי אם אנחנו עושים את העסקה של ניצמד לדוגמה של 60 40 אתה הקנית לי 60% גםם הם פרטיים גם אם הם פרטיים קל וחומר אדרבה דווקא בגלל שהם פרטיים הרבה אנשים טועים במם שאנחנו משלמים מעם אנחנו כעסק גובים מעם המעם לא חל עלינו המעם חל על רכן אנחנו רק הצינור כבעלי עסקים שגובים את המאם עבור המדינה זה מס גאוני כן שהמדינה משתמשת בעסקים כדי
(16:06) לגבות אותו וכאשר אנחנו אנשים פרטיים שהתקשרנו עם קבלן הקבלן יספק שירותי בנייה על זה חל מעם אם אתה עסק שצורך שירותי בנייה אתה תשלם את המאם ותוכל להתקזז עליו כן במם צומות שלך אבל אם אתה אדם פרטי אתה לא יכול להתקזז ואתה צריך לשאת בתשלומי המאם האלו מתי אז אני רוצה להבין כן ומרת אם עשיתי עסקה 60 40 על השירותי בנייה על מה ששילמת על החלק שלי אני צריך להעביר את החלק למם מדויק בדיוק כך ממש ככה וזה חלק מהדברים שצריך להכיר ולא רק זה אתה תצטרך לשלם מס שבח אמרנו במכירה עעל החלק שלך תצריך לסת עוד לא אמרת לי מתיי נכון מיד נגיע לזה תצטרך
(16:56) קודם נגיד מה המיסים תצטרך לשאת במם את המם אפשר להגיד מעכשיו אנחנו צריכים לשלם בעת קבלת השירות זאת אומרת התקדמנו עם הבנייה היא אמורה לצאת חשבונית את התקדמות הבניה או בסוף הפרויקט כאשר אנחנו מקבלים את הדירות אלינו אנחנו לא מקבלים תוך כדי אתה אומר יש בהתקדמות בנייה בעצם קיבלנו כבר השבחת הקרקע שלנו בבנייה ואז אנחנו צריכים כבר לשלם את החלק הזה בוא נשים לב המאם חל על מרכיב הבנייה כן לא על הדירה אתה מקבל שירותי בנייה ולכן אתה צריך לשלם את המעם בעת קבלת השירותים אוקיי זה מבחינת המאם תכף נדבר על מס שבח מס רכישה רק נזכיר לפני כן שגם יהיה לנו ברוב
(17:39) המקרים התל השבחה שהתל השבחה מתי משלמים הטל השבחה חל על מוכר שמוכר נכס במקרקעין או על מבקש התר לרוב אלי המקרים וכאשר אנחנו עושים את עסקת הקומבינציה יש מימוש למעשה זה המועד שבו צריך לשלם התל השבחה פעולה בקרקע נכון כי אנחנו בעצם אין לי ספק אבל אין לי ספק ש בעסקאות שבונים ה בעלי הדירות הם סוקול מפילים את טל ההשבחה על ה על הקבלן או על הזרג השנייה שעושה איתם בעצם הם מגלמים את זה כחלק מהמחיר בז שהוא ישלם את זה אבל זה יהיה בעצם השווי של מה שהם עשו כאילו עסקת נטו אז אתה אומר יפה פה נכנס הביטוי של עסקת ו או נטו וזה גם כל מי שנכנס לעולם
(18:31) הקומבינציה צריך זה שיעור ראשון עסקת ברוטו ועסקת נטו לרוב שמדברים על ברוטו נט שאני כבר מבין אין לי ספק כן שכנעת אותי צחי א כן מה לרוב מדובר על עסקאות מהכיוון של היזם לרוב זה יהיה עסקת ברוטו ליזם סליחה ברוטו לבעל הקרקע נטו ליזם היזם בא ואומר אני רוצה אחוז שבו אנחנו מסכמים את העסקה שאני לא נושא בעלויות המיסים שלך אתה רוצה שנעשה את זה אחרת כמובן אם העסקה היא נטו לבעל הקרקע ברוטו ליזם זה אומר שהיזם ייצטרך לשאת בעלויות המס של בעל הקרקע האחוזים השתנו האחוז של בעל הקרקע מן הסתם פחט יש טרייד אוף בין הדברים האלה צריכים
(19:17) גם לזכור שבסוף גם בעסקת הנטו הוא בעצם היזם משלם את זה במקום בעל הקרקע וזה חלק מהתמורה אכן זה א הרשות המיסים תראה בזה כמחיר הנכס המלא כולל התוספת תלוי על מה אנחנו מדברים על על מס שבע חלת לשפחה כן אבל אני אגיד לך מה אני מכיר שנוהג ולי יצא להתעסק לעשות עסקת נטו ליזם א ובעצם זה גם מה שאני מכיר גם מהסכמים אחרים שלא אני ניסחתי אותם שבהם מוגדר שהמיסוי יחול על בעל הקרקע אבל היזם מאפשר לבעלי הקרקע אחת משתי חלופות לפעמים את שתי החלופות לרכוש ממנו דירות שווי ערך לטובת מימון המיסים זאת אומרת יש לך מיסים של שני מיליון שקלים תן לי לקנות ממך דירות
(20:16) לפי מחיר שאנחנו קובעים מראש אפשר לקבוע לפי שווי שמאי אפילו עם הנחה מסויימת שקבועה מראש אפשר להגדיר את כל הדברים האלה בהסכם קומבינציה או שבעצם היזם פ ח כו אשראי לבעלי הקרקע לרוב קבלנים נעזרים בליווי בנקאי אם כי בעסקות קומבינציה ממש לא תמיד נדבר גם על זה זה שאלה מאוד קשה בגלל שתף אנחנו נגיע בעצם איזה בטוחה יש ליזם בשביל לבנות הרי הוא לא יכול לקבל את הקרקע כי בטוחה אחרת הוא חוסם את ה את את בעל הקרקע הוא נשען עליו מה הכוונה לא לא אם אם אני עכשיו אתה היזם ואני בא ל הקרקע אני לא אתן לך לשעבד את הקרקע ושלמעשה אני וצך להיות באותו רגע שותף מלא נכן שעבוד
(21:06) לקרקע מתי יקרה אגב אולי ניתן הערה מקדמית במכר המלא א זה אם זה ברור אין בעיה אם אנחנו בפרויקט עם ליווי בנקאי אז יש בנק מלווה הבנק פי קרויות בנקאיות ואם יש ערבות בנקאית איך אומרים בפולנית אלן וסלן אנחנו ראש שקט אג אני חושב שמומלץ לדרוש ארבות מכר משופרת בהתקשרות שכזו מכיוון שכבל קרקע אנחנו לא כמו רוכשים שבאים מבחוץ וקונים דירה מקבלן ואנחנו לא חוסים תחת הגנות חוק המכר הקוגנטיות ולכן אם אנחנו לא הופכים להיות חלק מהיזמים אנחנו ב ג סוג של קבוצת רכישה של קבוצת רכישה זה זה לא בהגדרה החוקית אבל אנחנו נוטלים בחלק הסיכון לחלוטין ובכך אנחנו בעצם חלק מסוים מהיזם
(22:05) של כל הפרויקט אם אפשר להגדיר את זה ככה ובדיוק מהטעם הזה אין לנו את ההגנות של חוק המכר ולכן אנחנו נרצה בטוחות חזקות אם יש לנו בנק מלווה אנחנו נבקש ערבויות בנקאיות אני חושב שרצוי לדרוש ערבות חוק מכר משופרת שהיא קצת טובה יותר תס מה זה משופרת למעשה זה ערבות שהיא כמו ערבות מכר רגילה שקבלנים נותנים לרוכשי דירות יש בבל קבלנים לא נותנים בנקים נותנים אתה צודק לחלוטין נכון הקבלן מתחייב במכירה לספק ערבות בנקאית באמצעות הבנ אנחנו לא סומכים על הקבלנים יהיה הגודל אשר יהיה על בנקים אנחנו סומכים בגללל זה זה חשוב שאנשים ידעו נכון נכון ערבות חוק מכר זה
(22:55) ערבות שניתנת מבנק שמלווה את הפרויקט מדויק נכון תודה על הדיוק הזה הוא מאוד מדויק ונכון החובה לספק את הערבות חלה על פי ההסכם ע על הקבלן אז מה זה המשופרת מה זה משופרת ערבות חוק מכר משופרת היא בעצם דומה מאוד לרבות הרגילה רק שמוסיפים לה בדרך כלל שני תנאים האחד הוא שאם הקבלן עוצר את הבנייה למשך 75 ימים ג אטיק כן או יותר מ שלא מכוח עליון כן אפשר לחלט את את הערבות מה שלא קורה בערבות מכר רגילה הבנק המלו יכול להיכנס לתמונה להמשיך את הפרויקט אנחנו לא כל כך בלבטים כמו שאנחנו חושבים ודבר נוסף הוא שאם יש שיחרור במסירה שעולה על תקופה שקובעים בדרך כלל
(23:48) שישה חודשים אפשר להעריך אותה טיפה אם הוא חורג מהתקופה הזו אפשר גם לחלט את הערבות אני חייב אתה יודע מה אני אני מפחד שאני אשכח את זה בהמשך אתה יודע שהפך אמרנו שבעצם אנחנו חלק מהיזמים כבעלי קרקע כבעלי קרקע ומחר מחר אנחנו אתה יודע היזם אחר דירות לא אנחנו היזם אחר דירות היזם יש לו מחוייב לפי החוק בשנות בדק ושנות אחריות היזם פושט רגל ואין יזם היזם שבנה שהיה השותף שלנו ל מחר אין אבא ואמא לדירות האם בגלל שאנחנו חלק מהיזמים האם הד רוכשים יכולים לבוא אלינו במקום לבוא ליזם זה אחד ה אחת מנורות ההזהרה הראשונות שכמי שמייצג בעלי קרקע בעסקת
(24:49) קומבינצייה אני אכניס לתוך הסכם איך אני מנתק כל מגע מרוכשי הדירות מהקבלן אנחנו לרוב נראה אלה שירכשו ממני זה אני מולם אבל גם להם אני אעשה המחאת זכויות וחובות אני אטיל את כל החובות על הקבלן כן אבל אז אם היזם אם הקבלן או היזם נפלו בינם זה עובר אליי זה לא יעזור זה נכון אבל אם יש לך ערבות חוק מכר יש לך את ה מדבר על ערבות אמרת לא ערבות לבנייה אל האחריות של אחרי הבנייה כל אה אתה מדבר על על העולם שלח שחרי אה יש פה יש פה איזשהי בעייתיות אני לא יצא לי להיתקל במקרה כזה יצא לי לטפל במקרים של תביעות ליקוים בדירות שנמכרו על ידי
(25:42) בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה והקבלן היה חייב לטפל כאילו זו הייתה דירתו שלו אבל אם הקבלן יוצא מהפ סיטואציה סליחה שאני יוצר אותך הרי יכול להיות שאתה עשית עסקה איתי שאני יזם יכול להיות שאני אבל היה לנו קבלן ביצוע שנתן ערבויות ביצוע ונתן ערבויות הרי שאתה לוקח ערבויות ביצוע מקבלן מבצע אתה מדלל אותם עם השנים אתה אתה מדלל אותם פי לא אחרי הפרויקט שהפרוייקט נגמר הוא מסר הוא מקבל את רוב הערבויות שלו חזרה אבל יש לו גם ערבויות לאחריות ל לכל השנים לפי החוקים בדרך כלל יש ערבות ביצוע עד השלמת הפרויקט ואז היא הופכת לר בדק שנשארת לתקופת בז יכול להיות
(26:31) שזה מה שיפתור את העניין באמת צריכים לוודא שאנחנו עושים את זה ובאמת כאן אתה יודע אני עשיתי אתה השתתפת איתי שבוע שעבר אבל עשיתי השבוע אתמול ש אתמול איזה הום אנחנו שני כןכן עשיתי זה יעלה מחר שלישי אז לא נורא על זה שאנחנו צריכים מקצוענים בכל תחום ואולי זה הסיבה שלא מערתי לעשות עד היום את הפודקאסט הזה חיפשתי את המקצוען שייקח אותי כמו שאתה לוקח אותי בתוך התחום א צריכים לקחת כאן מישהו שבקי בהרבה מאוד מרכיבים אתה יודע מה אני יכול להגיד לך שלפעמים זה משגע אותי שאני בא ואני שומע למשל בקורסים שאני מגיע ללמד הרצאות אורח שמלמדים אנשים שעוד לא עוד לא קנו דירה
(27:22) עוד לא משהו מלמדים אותם עסקת קומבינציה עסקת קומבינציה זה כמו ללמד א זה כמו ללמד בן אדם שעוד אין לו רשיון להיות נהג מרוץ זא אומרת עם כל המשמעויות של מה קורה שאתה משיק את ההגה ככה ואתה זה ושאתה לוחץ חזק ואיך אתה נכנס לסיבוב שאתה עוד לא נסעת 30 ואז ב-30 הכל נכנס רגיל אני אגיד לך יותר מזה צחי א אם עסקאות מכר הן בדרך כלל יהיו לפי שטנץ מסוים והסכמים של קבלנים שמוכרים דירות תמיד יהיו פחות או יותר דומים וגם אם זה בדירות יד שנייה עסקת קומבינציה אין כמעט הסכם קומבינציה אחד שדומה לזה שבא אחריו או לפניו זה חליפה מדוייקת לחתן מאוד ספציפי בגובה
(28:08) מאוד ספציפי עם מידות מאוד מאוד מדוייקות ולכן אי אפשר לדבר על איזשהו כלל רוח תמידי כי אנחנו באמת צריכים להתאים את זה יש יותר משמעויות בהתקשרות לכל מיני דברים כמו המיסים שעוד נרחיב עליהם או כל תופעה חלוקה אתה יודע מה איך איך בוחרים את הדיר איך בוחרים את הדירות איך באמת בוחרים את הדירות אז גם פה תצלח לי שאני קופץ אתה יודע בכל זאת אנחנו לא בפודקאסט למקצוענים אנחנו בפודקאסט לעם ואני רוצה שהעם שכל כך בוטח בי ומאזין לי יזרום איתי אני קודם כל גם אני זורם איתך גם כי אני בוטח בך אבל בלי קשר כי גם אני נהנה מזה כיף לי הקפיצות
(28:51) האלה א איך בוחרים את הדירות א גם כאן זה יכול להיות פתוח מגוון של אפשרויות א אפשר לקבוע כמה מנגנונים האחד הוא אם יש לנו תכנון מפורט לפני שאנחנו יוצאים לדרך להחליט על חלוקה לפי ניקוד שמאי הרי ברור לנו שדירה בקומה ראשונה לא תהיה שבות ערך לדירה בקומה גבוהה שאחת חזיתית ואחת עורפית ואז נותנים מקדמים שמאי עושה ערך אקויולנטי מה זה אקויולנטי איזשהו מקדם שיוצר ערך שווה בין כל הדירות והוא יודע להגיד זאת שווה כך זאת שווה כך כדי שנוכל להשוות תפוחים לתפוחים ולפי זה קובעים את החלוקה וגם אז אפשר לקבוע למשל סדר בחירה דירה אחת ליזם
(29:38) דירה אחת לבעל הקרקע דירה אחת ליזם דירה אחת לבעל הקרקע אפשר להשאיר את זה לסוף התהליך אפשר לשחק עם זה אני נגד אני גם אני גם בעד לעשות את זה כמה שיותר מראש אתה יודע מה אני רוצה רגע להקשות עליך בדרך אתה יודע אתה הולך לתכנן פרויקט ואתה יודע אתה מסדר את הדירות ודיר ות נבנות גם כתוצאה מהמבנה של המניין והכל אתה סגרת 70 30 סגרת 50 50 אתה יודע מה אתה אחר כך מודד את השטחים העיקריים ואתה אומר רגע זה לא מסתדר זה לא יוצא בדקויות איך מאזנים את הדבר הזה איך יוצרים הי אתה יודע מה ככל שאני אשאל עוד שאלות זה יבהיר כמה זה מסובך ואנחנו לא נצליח לענות כל נף
(30:24) פותח לנו עוד ענפים טנים אנו לא נצליח לענות א אני רוצה שאנשים יבינו בגדול עכשיו אם כולם מסתכלים ואמרים רגע אנחנו מכירים את זה מהתחדשות העירונית אנחנו מכירים את זה מטעם ה-38 אנחנו מכירים את זה מה א מה פינוי בינוי שמה עשו דבר יותר מוגדר שמה אמרו יש לך את הדירה אתה הבעת עם מטרים איס אנחנו מוסיפים לך אי מטרים זהה לכולם ופתרו את הבעיה נכון את זה קל אז בנו את הדירות אחר כך בהתאם ת אומרת הדריכה איך זה עובד פה אז שוב אם אנחנו הולכים לפי תכנון מפורט ואנחנו נותנים ניקוד שמאי לכל דירה אנחנו בעצם פותרים את הבעיה הזו כי גם אעם דירה
(31:12) אחת גדולה יותר מהשנייה אנחנו יודעים להשוות ביניהן ולעשות את החלוקה בהתאם לאחוזי הקומבינציה שקבענו בעסקה אם הדירות בסוף נבנו ב עם אי התאמה לתוכניות זה כבר בעיה אחרת הקבלן לא עמד בהתחרות ש אנחנו לא בעולם הזה אז אנחנו פותרים את זה נס זה לא נגמר בכלל את הפודקאסט היום נכון לא נגיע יש לנו כנס עוד מעט נכון ש אנחנו נמשיך אליו ביחד א מה ש מה שכן בסוף תמיד נצטרך להגיע לחלק שאנחנו מגיעים קרוב לאחוזים אבל אין לנו דירה שנופלת בדיוק על ה 60 40 או 70 30 ואז יש דירת איזון איך עושים את האיזון אפשר לקבוע גם עוד בהסכם הקומבינציה מלכתחילה אתה תקנה ממני אני
(31:56) אקנה ממך נמכור לצד ש נחלק את התמורה בהתאם לאחוזת האיזון יכול להיות כספי לחלוטין כן לגמרי אוקיי שאז יש לו אבטי מס נוספים א כל עוד הוא משקף את ה70 30 ה60 40 לא אמור להיות שם אבית מס היות שכל צד מוכר את החלק שלו אז אין פה עוד עסקה יש לו את הבת המס אם אנחנו מוכרים לצד שלישי או רק על החלק שאתה מכרת לי מעבר לאחוז שלי על העל ה תוספת על זה יהיה מס אכן אתה יודע אתה שדיברנו על המיסוי אתה הזכרת לי פסק דין אזורים נכון שהוא קשור בעולם תסביר לי מה זה אז פה אנחנו נכנסים לעוד ענף מאוד גדול אחר אני אשתדל לא להרחיב עליו בוא אתה מבין שאיין סדר ב אין בעיה זה לא
(32:47) מעניין אותי אנחנו לא בקורס קומבינצייה ב אני רוצה לתת לאנשים וזה מה שאני רוצה שאנשים שמקשיבים לנו והנה אני מסתכל עליהם למי שרק שומע ואני אומר אנחנו לא באנו ללמד אותכם קומבינציה אנחנו באנו לפקוח את העיניים שלכם שקודם כל בלי בלי קשר כמו בכל תחום אתם צריכים לקחת את הטובים ביותר שילוו אתכם שתיים שתבינו את המשמעות של המילת קומבינצייה וגם שתבינו שזה לא כמו בהתחדשות עירונית ששם עשו הגנות כדי לסדר את זה אחרת אז שתדעו איך לעשות את זה אז בוא קח אותי לפסק דין אזורים אז לפני שאני נכנס לפסק דין אזורים וסליחה שכל פעם אני אומר לפני צריך ללכת עד אחורה בסדר אנחנו
(33:38) רוצים שהדברים יהיו ברורים פסק דין זורים ניתן בהקשר של עסקה שהיא לא עסקת קומבינציה אלא עסקת תמורות תסביר מה היא עסקת תמורות עסקת תמורות לכאורה דומה לעסקת קומבינצייה היא באה ואומרת צחי אתה בעל קרקע אני קבלן בוא נעשה הסכם כזה שאני אבנה על כל המקר קין אבל אתה לא תקבל ממני דירות אתה תקבל ממני כסף מתוך התמורות שאני אקבל במכירת הדירות לפי אחוז מסוים אק 70 30 60 40 אבל פה העניין המיסוי יותר מורכב עוד לא דיברנו על איך נכנסים בכלל למס בעסקאות קומבינציה אבל אני רק אגיד כאן שבעסק תמורות המס יגזר משו העסקה שנגזר בסופו של
(34:30) דבר צריך להיגזר מאיזשהי הערכה של כמה ימחו הדירות בעתיד קשה לנו לעשות את זה מכיוון שאנחנו לא יודעים דירותי בנו רק עוד כמה שנים לפעמים זה יכול להיות פרוייקטים שיכולים לקחת אפילו עשור יותר מזה אנחנו לפעמים שאנחנו מתחילים את העסקה אנחנו לא יודעים כמה אנחנו נבנה גם נכון אנחנו רק יצאנו לתכנון נכון אף על פי שאם הבחנו את הקרקע וקבענו אחוזים לפעמים אנחנו מרגישים טבה ולפעמים אנחנו הרבה פעמים עושים מסכת קומבינציה שחלק ממנה זה שהיזם עושה את הט יזום טבה משביחה נכון העסקאות ה עוד פעם הם כל כך מגוונות איין לזה סוף אז בשל זה אני אומר אנחנו לא
(35:12) יכולים להקיף פה את הכל זה קורס שלם נכון מה שמיוחד בפסק דינ אזורים זה טיפה אמת סוה מהנושא אני רק אגיד את זה בנקודה וזה משהו שאולי קצת יותר יעניין את המשפטנים שבינינו זה שהוא חרג מעקרונות דיני המס הבסיסיים מס נועד לחול על שווי של עסקה בין קונה לרצון ומוכר מרצון ובלבד שהעסקה נעשתה בתום לב ואיין ביניהם יחסי קרבה מיוחדים איך מעריכים את שווי העסקה כשלא עוברת תמורה כספית כמו בעסקת קומבינצייה אז בעסקת קומבינציה הוראת ביצוע של רשות המיסים קובעת שמעריכים את ערך העסקה לפי שווי עלויות הבנייה עעם מרכיב רווח קבלני כולל מעם על החלק של המקר קן של בעלי הקרקע כמה
(36:00) שהעלות הזאת יוצאת זה שווי העסקה שווי הרכישה של הקבלן מבעל הקרקע מזה גוזרים את המס בעסקת תמורות אתה לא יכול לעשות את זה למה כי אתה לא הולך לפי התחשיב הזה אתה צריך ללכת לפי תכשיר מכירת הדירות העתידית ופסק הדין פסק דין אזורים מדבר על האם אנחנו צריכים להביא בחשבון את עליית הערך של הנדלן לאורך השנים בשווי התמורות שיהיה ואז להוון את זה אחורה מורכב ושם בעצם פסק הדין קובע שאנחנו חורגים מוראת חוק מפורשת שאומרת שאנחנו ממסים לפי שוי עסקה של קונה מרצון מוכר מרצון בתום לב וככל שאין קרבה מיוחדת בין הצדדים והוא אומר לא אנחנו נלך
(36:41) לפי הערכה חיצונית של שווי שוק וזו היייתה הבשורה בפסק הדין הזה ותהו הרבה עד כמה היו לו השלכות בכלל על דיני המס שבעצם יש פה חריגה מוראת המסה הבסיסית ויצאה קריאה מאוד גדולה למחוקק להסד את הנושא הזה בחקיקה איך לפתור את נושא המיסוי בעסקת תמורות אבל אני מדגיש זה תמורות לא קומבינציה אבל יכולים לבלבל ביניהם כי הרעיון הוא דומה לא אין תמורה בכסף יש תמורה שתהיה בכסף רק בסוף התהליך במכירת הדירות אתה יודע אורי אנחנו יכולים עוד להרחיב המון יש לנו עוד לדבר על הפטור בדירה יחידה בזה אנחנו נרצה עוד לשמוע אבל אתה יודע אנחנו לא אוכלים זה לא
(37:30) קורס ואני רוצה לדעת יש לי היום קרקע אני בעלים אני לא יודע להתמודד עם יזמים אני לא יודע להתמודד עם קבלנים יכולים לסובב אותי בחמש דקות להציע לי מה שהם רוצים לספר לי סיפורים אין לי את הכלים לדעת עלויות בניה שובי קרקע איך עושים את זה מי הם בעלי המקצוע שאותם אני צריך לקחת חוץ עורך דין כבר הבנו בראש ובראשונה שילווה אותי בתהליך אז קודם כל אם תיקח עורך דין שבקיא בתחום ויודע להתעסק בו ומ עכשיו הם יגלו פה אנשים שעשינו הפסקה ועשית לי קפה חדש לבריאות אתם לא יודעים כבר איזה זה במספר אבל בסדר לבריאות א קודם כל בהחלט ללכת עם אנשי מקצוע שימו
(38:24) לכם סוללה של אנשי מקצוע ברגע שתבחרו עורך דין טוב הוא ידע לעשות את כל מה שצריך בשבילכם אם זה להעזר בשמאי אם זה להעזר ב גם עורך דין זה לא לקחת כל עורך דין נדלן לא זה צריך עורך דין שעשה עסקאות קומבינציה שבקיא בחוקים בקי תשמע אנחנו לא יכולים להרחיב כאן הרי אם אני ארים ואראה רק את מה שהכנת לי לרקע וזה רק ההתחלה נכון אוקיי חשוב מאוד להקפיד על הבטוחות ואנחנו רוצים להקפיד כבעלי קרקע שהקבלן לא תקדם עם הבנייה ולא עם לקור דירות לצדדים שלישיים לפני שאנחנו מובטחים מספיק עולם שלם אז בהחלט חייבים עורך דין שבקי בתחום מכיר אותו מכיר את החוקים יודע לבנות נכון
(39:08) את העסקה הזו כעורכי דין בכלל תמיד בכל תחום אנחנו צריכים לשמור על איזון בין התן ובין הכך לשמור תמיד על איזשהי עלימה שלא תהיה חשיפה גדולה מדי ובעסק קומבינציה איך אמרנו קודם צריך לתפור את החליפה בדיוק לחתן כך גם בעסקה הזו בהתאם לעסקה הספציפית איך שהיא נבנית עם ליוי בנקאי בלי ליווי בנקאי חשוב להבין הרבה סקות קומבינציה נעשות ללא ליווי בנקאי ואנחנו עובדים ע מנגנונים של הערות אזהרה דיברנו על זה קצת גם בפאנל שנעשה לפני בערך שבוע אצלך על הבטוחות לרוכשי דירות מקבלן ואז צריך לבנות את העסקה בהתאם עורך דין טוב הוא ידע לקשר אתכם גם לשמאי לאדריכל לכל
(39:51) האנשים שיודעים לא דרך אגב ככה אתה יודע אנחנו לא בפרסום אבל איפה המשרד שלך אני יושב ב תח תקווה כן האמת אני ממש ממש בקרוב נכנס למשרד החדש שהוא דווקא לא במתחם בסר שקודם דיברנו עלה במתחם ב פתח תקווה אבל ממש קרוב אליו משרד כרגע בבנייה בניה קצת התעכבה בגלל המלחמה וכמה עיכובים אבל בקרוב מאוד ניכנס לשם לב שאני תל אביבי אבל המשרד בפתח תקווה גדלתי שם כמובן אנשים יודעים שתמיד הפרטים שלך היו באתר אז אתה יודע מה נשאר רק נושא אחד אני רק דיר אותו פתור בדירה יחידה תן את זה ונשחרר את האנשים שילכו לעקל את כל מה שהם שמעו פה כן אז כשאנחנו
(40:38) עושים עסקת קומבינציה אמרנו אתה בעל הקרקע אני חוזר לדוגמה הזאת צחי אני הקבלן עכשיו לפעמים בעל הקרקע היא לא רק קרקע יכול להיות שזה איזשהיא קרקע ישנה שבנו עליה איזה בית סבת ישן על המבנה הזה אפשר לקבל פתור ממס שבח כמובן רק על מרכיב הבית עצמו ולא על זכויות הבנייה הנוספות שהן ממוסות מיסוי מלא אבל לפחות על הבית עצמו אפשר לבקש פתור ממ שבח יכול להיות שנצטרך לעשות גם עוד פרק כן בכלל על מה המשמעות שאני מוכר בית ישן של סבתא או בית ישן שלי או בית ישן שאפילו ירשתי ויש עליו זכויות בנייה ואיך זה מתחלק בל שאנשים לפעמים מתבלבלים והם חושבים הם חושבים שהם מוכרים
(41:26) בית ויש עליו בניה והם לא מבינים שזה מתחלק המיסוי בין הזכויות והכל אני כל כך סבלתי היום שאני רק מחכה שתזמין אותי כבר לפודקאסט הבצה אחי בשמחה אני אשמח לעשות על זה ועל כל נושא אחר שנרצה לדבר עליו אז כמו שאמרתי תשמע אנחנו גם ביחסים שלנו אנחנו בתחילת הדרך בעזרת השם אנחנו לאט לאט מחזקים זה תענוג יודע יש בינינו פער רגילים ואנחנו לא מרגישים כיף גדול ושמע אתה אנציקלופדיה של ידע וזה מדהים ואני כל כך שמח שבחרתי בך לדבר על הנושא הזה בגלל ש זה נושא שקשה להסביר אותו לעם למי שלא מבין העם חס וחלילה אני לא מזלזל באף אחד אבל מי שלא מבין בנדלן עלול מאוד מאוד
(42:17) להתבלבל ואין לי ספק אנשים לא עברו פה קורס קומבינציה אבל אם הם שמעו את הפרק שלנו ויש להם נכס שם רוצים לעשות את זה הם למדו שהם צריכים לעשות את זה בזהירות רבה אורי היקר תודה רבה צח כיף לי גדול תודה על כל כוסות הקפה ועל המים ועל הפינוקים היה שווה לבוא אליך ואנחנו נמשיך ונעשה תודה צחי היה כיף גדול תודה רבה תודה