(39) היטל השבחה, ירידת ערך והפקעות, בדגש על תכנית המטרו ח/619 בחולון- צחי מארח את עו"ד מורן אטיאס פרק 282 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=hkiK_WDBwaY

Transcript:
(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי העושק כבר מעל ל34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן קורסים או יעוץ וליווי אישי וצמוד ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואלים בנדלן בישראל ובעולם האזנה הנעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות ואחרי שעשיתי שני פרקים על הנושא של ה תוכניות בחולון חטא 619 חט 2040 ואחרי שעשינו על תם ה70 את תוכנית המטרו זכיתי להכיר את עורכת הדין מורן היאס ומעבר לזה שיש לה שם מפורסם אבל היא מצדיקה את השם שלה בזכות עצמה ואת עוסקת את גם עורכ דין וגם שמאית ואת
(01:01) עוסקת בעיקר בתכנון ובנייה והסיבה שביקשתי ממך לבוא לא שאני חושב שאחרי ששמענו את את הנושא על ידי עורכת הדין מורטל שנתנה פה רקע מדהים לנושא הזה אני חושב שמה שאנחנו הולכים לעשות בפרק הזה שהוא החלק בעצם זה החלק הכי חשוב אחרי שהבנו שיש את התוכניות ומה המשמעויות שלהם אנחנו צריכים להבין את ההקשרים שאני מרגיש אותם בתור מי שמלווה משקיעים בחולון מרגישים את זה התושבים של חולון שרוצים למכור הי בינינו זה עשה המון נזק בתחום של גם המחירים זה עלת המחירים אבל את הולכת לקחת אותנו מורן את הולכת לקחת אותנו פרקטי איפה אנחנו צריכים להיזהר ואיפה ניואנסים
(01:55) מאוד קטנים יכולים להעלות המון כסף אם אנחנו לא לא נדע לעשות אותם נכון אז הפרק הזה ממש מיועד לכל אלה שיש אצלם בערים תוכניות של התחדשות עירונית תוכניות שמשנות במיוחד בכל הירים של התוכנית מטרו במיוחד בערים שבחולון שיש שמה כבר את ה שחט 619 וניתנו זכויות ובעצם אני למדתי כבר בהכנה אני כבר מרגיש פרופסור בזכותך ותודה רבה לי כבר היה שווה עכשיו יהיה שווה לכולם שמסביר לנו איך אנחנו נעשה את ההתקשרויות שלנו נכון אז הפרק נכון לעורכי הדין הפרק נכון למוכרים הפרק נכון לרוכשים ולכל העוסקים בתחום אז תודה מורן שבת ואני מאוד אשמח אם
(02:47) נתחיל כמו תמיד תספרי בכמה מילים מי זאת מורן תספרי קצת את הרקע עורכי דין שמאית איפה את עוסקת והכל ואני חייב לרוץ לנושא הזה הזה שכבר א בוער לי בעצמות אוקיי אז תודה צחי א אז כמו שאמרת באמת אני עורכת דין ושמאי את מקר קיין אני עורכת דין בתכנון ובנייה בעצם בתחומים שמשיקים באופן ישיר לשמאות אני שמאית מקר קין מזה שמונה תשע שנים עורך דין מזה כחמש שנים ויש לי שני ילדים מדהימים בני שלוש ושש אה ככה זה על קצה המזלג אה בגדול שילדים זה עיקר החיים זה בהחלט עיקר החיים אני מסביר לפעמים לך לא הייתי צריך להתאמץ אבל שצריכים לספר קצת להכיר ש בסוף
(03:40) עומדים פה אנשים נכון בעלי מקצוע הם בסוף אנשים ואני חושב שכל ההתחלה זה שנכנס תקרת את רחל בעצם השיחה בהתחלה בכלל לא דיברנו על אריכת דין דיברנו על משפחה ועל דברים זה הלב זה הלב ומי שלא כזה כנראה שלא ישב לידי אז יפה מאוד אז אז דת מה בואי בואי עזבי את הרשמיות ובואי ניכנס לזה את באה ואומרת לי כאן דברים מאוד מאוד חשובים דיברתם על תוכנית המטרו דיברתם ודעת מה בוא נתחיל מחטא 619 חטא 619 גרמה לזה שהיום חט 619 את יודעת מה תסבירי מה זה חט 619 נזכיר לאנשים ט בשתי מילים תגידי מה זה ונסביר מה אני אגיד איפה הבעייה אז תוכנית ח619
(04:29) זה בעצם תוכנית להתחדשות עירונית בחולון שבעצם נתנה זכויות לא הקנתה אותם בעצם יש פה איזה שיקול דת של הוועדה המקומית אם לתת את הזכויות ומה היקף הזכויות א והי בעצם לר ש חלק מהתוכנית צבעו וקבעו את הגובה של הבניינים ואת ה מה מותר הרי יש חלק מהתוכניות שצריך להגיש תוכניות אבל בחלק אנחנו רואים את זה במפה שעשו אה קבעו את הגודל של הבניינים שמ מצב כן גם שם יש שיקול דעת לוועדה המקומית לבוא ולהגיד שם לא מתאים לי 10 קומות מתאים לי תשע קומות לצורך העניין פחות זכויות בנייה קו בניין כזה או אחר כן יש לה שיקול דעת יש לה אפשרות להפעיל
(05:13) שיקול דעת ובעצם לתת זכויות קטנות יותר מבחינת הף ההיקף שלהם כמובן שבעצם למדנו ב בפרק אימורטל שלמעשה חלק מהעניין יטרפו לנו הקלפים בגלל שתוכנית המטרו יושבת על תוכנית חט 619 במקביל בהרבה דברים נכון תוכנית תם ה70 בעצם התוכנית של המטרו היא חופפת בחלק מהאזורים עם תוכניות אחרות ומוסיפה זכויות בנייה אבל היא מוסיפה זכויות בנייה באופן כרגע ילי בוא נגיד לצורך אני איפה שהיא מרחפת כרגע אין עדיין תוכניות מפורטות מכוחה ולכן רק ברגע שהיה תוכניות נכון רק לפני שבועיים משהו כזה השה ביום שפרס שעליתי את הפרק כ שלור כן אז זהו אז ממש
(06:02) ממש לאחרונה היא אושרה את עם ה70 ועכשיו בעצם מתחיל מרוץ הזמנים ליזמים ל א לבעלי זכויות בעצם להתחיל לקדם תוכניות מפורטות מכוחה א אנחנו נמשיך וניגע בדברים אבל א אז אז בואי תראי אנחנו יודעים אנחנו יודעים ואולי אחר כך נדבר כמה מילים על טל השבחה למרות שעשיתי פה עם בני וזה אבל אנחנו יודעים שאטל השבחה זה מס שמשלמים לרשות המקומית על תוספת של אחוזי בנייה 50% מערך התוספת ולמעשה יצרו כאן איזשהיא בעיה קבעו פה תוכנית שנותן את אחוזי בנייה שאת אומרת לי כרגע שהם לא ודאיים אבל מה שקרה לנו היום שאנחנו באים לקנות דירות ופתאום בעלי
(06:47) הדירות שהם לא אנשי תכנון וזה ופתאום מגלים שיש להם אתל השבחה כן קודם כל אולי תעשי לנו סדר באמת למה יש להם אתאלי השבחה הרי אנחנו יודעים ולם שבהתחשב מתל השבחה וגם כאן את אמרת לי בהכנה לא בכל המקרים אז בואי יודעת מה אפילו כמו הרצאה כזה תעשי לי קצת סדר בכל הקטע הזה אוקיי אז קודם כל לכולם אז קודם כל אתל השבחה אנחנו משלמים בגין עליית שוי המקר קיין לאו דווקא תוספת זכויות בכלל עליית שווי של מקר קין בגין אישור תוכנית הקלה או התרת שימוש חורג אז זה דבר ראשון במקרה ה תוכנית חת 619 היא תוכנית מפורטת שבעצם נתנה זכויות א נתנה זכויות בנייה
(07:35) בהיקף כזה או אחר אבל בעצם נתנה זכויות בנייה השאלה הנשאלת במקרה הזה באמת מה קורה בעת המכר ש בעת המכר אין לנו עדייין לפני שהתוכנית יצאה לפמ ל לפני שיוציאו יותר בנייה לפני שאנחנו יודעים המימוש בדיוק לפני שאנחנו לא יש מימוש כי המימוש הוא במחר מימוש באטל השבחה זה או מכר כן מכר או יותר בניה אבל במקרה הזה היה מימוש במחר לפני שהיה מימוש ביתר בנייה זאת אומרת לפני שאנחנו יודעים מה היקף הזכויות הוודאי בזכויות שמכר זה אחד הסיבות לשלם את אל השפחה כן אז במקרה הזה של תוכנית חט 619 התוכנית בעצם הושרה בינואר 23 כמה חודשים רק אחרי הוועדה המקומית
(08:18) החליטה איך לחייב בגינה את אל השבחה א בדיוק מהסיבה שבאמת הזכויות בנייה פה הם לא וודאיות יש פה היקף יש פה שיקול דעת מאוד רחב של הוועדה המקומית כמה לתת מבחינת א ההיקף זכויות המקסימלי שנקב שנקבע בתוכנית ובעצם נוצר מצב מסוים שהוועדה המקומית החליטה לחייב בית אל השבחה לפי חטא 619 לפי הלכת אל עקרון זה הלכה של בית משפט עליון שבעצם אומר לחייב על אחוז מסוים ודעי של זכויות בעת המכר וב ברגע ברגע ש הזכויות בנייה היו וודאיות ברגע שיהיה יתר בנייה אז בעצם לחייב את את היתרה ואז צר מצבנו צריכים להסביר לאנשים ש ולהזכיר לאנשים כן שכדי לקבל אישור לעברה
(09:08) לטאבו אנחנו צריכים לשלם להביא אישור של מחלקת תל השבחה אנחנו צריכים הרי להביא שני אישורים עירייה על ארנונה ולטל השבחה ואת אומרת כאן ש קבעו וזה דבר שאנחנו יודעים שעושים באתל השבחה גם בדיונים שיש איזה חלקים לשלם את החלק שלא נתון ב מחלוקת שיעלה באיזשהי רמה לפחות 30% נכון שיעלה אוקיי א השווי ואז את היתרה דוחים להמשך אז זהו יש פה איזשהי יש פה כמה סוגיות מבחינת חט 619 קודם כל שנייה אני זורקת אותך הציד השנייה יש לנו את כל הסעיף בהסכם המחר שנושא שנוגע בעצם בטל השבחה שברוב הסכמי המכר עורכי הדין בעצם מגדירים סעיף די כללי שבעצם קובע שכל תוכניות שאושרו עד
(10:02) למועד חתימת ההסכם יכו לו על המוכר וכל תוכניות שאושרו אחרי חתימת ההסכם יכולו על הקונה באופן עקרוני הסעיף הזה הוא בסדר אבל יש המון המון סוגיות היום שגורם לו להיות מאוד בעייתי ואפילו ברמה של רשלנות מקצועית לעורך דין ממכר קן ואני אסביר הנושא של חט 619 זה הנושא הכי מובהק במקרה של הסעיף הזה כי התוכנית בעצם הושרה בינואר 2023 עכשיו מחייבים את המוכר ב-30 א בעת המכר מה קורה ב 70% הנותרים בעוד חמש שנים שלוש שנים שהפרוייקט יצא לפועל יבוא יכולים לבוא למוכר בעצם לבוא ולהגיד לו בוא תשלם תתר את התשלום נכון זה לא בדיעבד זה ממו
(10:48) זכויות נכון אכ באופן עקרוני היזם לוקח את זה הרבה פעמים עליו אבל בגלל שבמקרה הזה המוכר התחייב בהסכם המכר לשאת בתשלום את אל השבחה ש בגין תוכניות שהושרו עד למועד החתימה ובעצם זה כל ה 100 אני מצטער שאני קצת מפריע וזה יהיה רק לרגע כת אבל אני מרגיש חובה להזמין אתכם לקהילה המקסימה שהקמתי בוואטסאפ ובפייסבוק במסגרת הקהילה אנחנו מחליפים ידע אנחנו שואלים שאלות אנחנו לומדים דברים אנחנו מנתחים סוגיות בנדלן ואנחנו לא מבזבזים זמן על שטויות ואני מזמין אותך ואותך להצטרף לקהילה להעלות שאלות לענות על שאלות לתת תשובות לאחרים לשתף את הידע בין
(11:42) אם אתה או את עוסקים בנדלן ובין אם לא במסגרת הקהילה גם יש לנו קבוצות של הצעת עסקאות של שיתופי פעולה ואם אתם בוחרים להצטרף אליי כנסו לקישור שנמצא כאן למטה מתחת ל הפודקאסט והצטרפו אליי במהרה כן צחי קוטינסקי שישמח להיות איתכם בכל מצב חייב על כל ה-100 א אם היזם ירצה לבוא ולגלגל אליו את את הל השבחה באופן עקרוני הוא יכול לעשות את זה אם יהיה פתור לגבי התחדשות אירונית לא יהיה פתור זה כבר משהו אחר רגע רגע רגע רגע רגע זה זה חשוב מאוד ב שזה מה שיכול להעיר את ה דבר נכון לא נראה לי לא נראה לי שיזם שעכשיו בא ותכנן צריך לשלם את העתה השבחה יכנס חוזה חוזה
(12:39) בחוזה המכר ויבדוק מה רשום שם בסעיפים את יודעת מה לא נראה לי זה צריך להיות באמת לעשות עבודה מטורפת ולעשות אבל את אמרת לי משהו אחר את אמרת לי שלא הכל פטור לא הכל פטור מטל השבחה נכון הרי ניתנו שם את אמרת לי זכויות ספות זכויות מעבר אוקיי לגבי הנושא של דרישת תשלום של התל השבח מה שיהיה בעת בקשה להתר בנייה יש פה סוגיות נוספות סוגיות נוספות זה באמת מה זכויות בנייה שאנחנו לוקחים במצב הקודם ומה זכויות בנייה שנותנים במצב היוצא בעצם במצב הקודם יש פה סוגיה מאוד מאוד גדולה אם לוקחים תם ה-38 מהמצב קודם או לא בעת מכר אני מדברת כרגע בית מחר היום יש את כל
(13:25) הנושא של תוכנית רובע שלוש וארבע וגם תוכנית ח 199 איפושהו נכנסת בפנים בחלק מהפעמים תסבירי לאנשים מה זה רובע שלוש וארבע רובע שלוש וארבע זה תוכניות בתל אביב א שבעצם יש כל סוגיה מאוד מאוד גדולה סביב הנושא של זכויות האם להביא זכויות האם להביא בחשבון בחישוב ל השבחה זכויות תעם ה-38 במצב הקודם היום אנחנו נמצאים היום זה תלוי בבית משפט עליון כרגע עדיין אין החלטה בנושא א הכל זה סביב עניין לוייתן מי שבקי ככה בזה אבל בגדול היום הועדה המקומית גם בתל אביב עדיין מוציאה דרישות תשלום של הטל השבחה מאוד מאוד גדולות בגלל שהם לא מביאים בחשבון
(14:07) זכויות תם ה-38 במצב הקודם בעת מחר מה שיהיה בעת בקשה להיתר גם פה אנחנו די מבחינת חט 619 בחולון באופן עקרוני הפטור מטעם ה-38 הוא עד קומות מסויימות זאת אומרת זה לא כל הזכויות פטורות בחט 619 בחולון יש פעמים שהוסיפו שם מספר קומות מאוד מאוד גדול יש שם אזורים שהגם עד 10 קומות נכון ולכן זה לא בהכרח פטור מיתל השבחה וסביר להניח ששם כן יהיה את אלה שבכה מסוים לא רק זהי את אגרובנק שם גם שם נתנו שש עד שמונה קומות שכרגע יש ארבע קומות זה גם ארבע קומות כשר בהתחדשות עירונית נכון עכשיו יש אזורים גם שבגדול הוועדה המקומית זה תוכניות למשל תוכניות
(14:54) ברובם תוכניות פינוי בינוי שם באגרובנק עד כמה שאני זוכרת יש שם גם תו תוכניות של פינוי בינוי אבל בסופו של דבר בתוכנית פינוי בינוי גם צריך לשים לב להחלטות ש של הוועדה המקומית של הרשות המקומית כי היה להם אפשרות לבוא ולפתור בבחינת בינוי בינוי לבוא ולפתור או להקטין את שיעור ההיטל באזורים מסויימים אז גם את זה צריך לשים לב לנושא תגידי מה יקרה במצב הרי יש מצבים שיש בניינים שבעת ההקמה שלהם לא ניצלו את מלא הזכויות לא ניצלו את מלא הזכויות הייתה וד נית בדרך הייתה עוד תוכנית בדרך ובעצם הם ביש יש אפשרות להוסיף עליהם עוד זאת אומרת
(15:37) ש לא כל ההיטל השבחה נובע מהתוכנית של ההתחדשות העירונית את הסכום הזה בכל מקרה הדיר יצטרך לשלם נכון למעשה צריך לבדוק שבעת בניית הבניין ניצלו את רוב כל זכויות הבנייה ואיין לנו זכויות בנייה שנוצרו רק מהתחדשות עירונית אז גדול הטל השבחה נבחן בכל מועד לפי המועד הקובע של אישור התוכנית זאת אומרת אם היו שתי תוכניות מקדימות לתוכנית התחדשות אירונית שנתנו זכויות בנייה גם אם הם לא מומשו צריך לבדוק קודם כל אם הם לא מומשו בוא נתחיל מזה צריך לבדוק אם הם לא מומשו במכר יכול להיות שחלק מבעלי הדירות כן מכרו את הזכויות שלהם כבר ואז הם כן שילמו את אל
(16:20) השבחה בגין התוכניות האלה אני מדבר על דירות שניקנו לפני לפני שתקבלו התוכניות החדשות לפני חשות עירונית אבל כן היה שתי תכניות של של ס גם לפני גם לפני התוכניות החרות אי אז כן לפני אם לצורך בגדול בעת הוצאת יתר בנייה או מחר בגדול מימוש אתה משלם את אל השבחה על כל זכויות שבעצם לא שילמת עליהם בעבר אוקיי אז אם היה תוכניות שלא ממשתה ממסיבה כזאתי או אחרת ברגע שאתה תממש אתה תשלם את את היתל הבנייה את היתל השבחה בגינן כל אחד לפי המועד שלהן זאת אומרת התוכנית הראשונה נתנה לך 100 100 מטר רבוע אתה תשלם את ה1 מטר רבוע התוכנית השנייה הוסיפה ליך 100 אתה תוסיף עוד 100
(17:03) אתה לא תשלם על ה-2 אתה תשלם 100 נוספים למועד של האישור תוכנית השנייה וכך הלאה זה זה פסיקה בנושא של אתל השבחה אז יהיה הפרדה למעשה בין הזכויות שניתנו על ההתחדשות העירונית שזה את אומרת ששלמו בערך 30% לבין מה שניתן שאין עלי ויכוח שזה בעצם קיים בבניין נכון יהיה פה כמה מדרגות של טל השבחה ובסופו של דבר בדרישת תשלום יהיה כמה סעיפים אחד בכל תוכנית זאת אומרת שאת אומרת שלמעשה בעצם האישור של החט 619 וקביעת המצב החדש הכבידו עכשיו על עורכי הדין עורכי הדין שעושים את החוזה נדלן ואמרו להם אם הקפדתם על נושא של טל השפחה קודם ובדקת את זה הבדיקה שלחים
(17:53) צריכה להיות כפל כפליים אבל את אומרת גם שצריך לנסח נכון את ה סעיף לגבי אחריות מי לשלם נכון הנושא של תל השבחה היום בעקבות סוגיות של תעם ה-38 והתחדשות עירונית הסעיף של התל השבכה חייב לעבור התאמה פר פרויקט פר בניין פר בעל זכויות אין היום מקום לסעיף כוללני בהסכמי מחר לנושא של עטל השבחה ההמלצה שלי לעורך דין במקר קן מעבר לזה שאני ממליצה מאוד לעשות שומות תרום רכישה כדי אני גם אנחנו נמשיך אז כמובן אני אפרט קצת יותר ואתן דוגמאות אבל מעבר לזה שאני ממליצה לעשות את השומות רום רכישה כדי לבדוק את הנושא רישוי של מבחינת יתר בנייה תכנון זה אחד
(18:45) הנושא של התל השבחה הוא סוגיה מאוד מאוד משמעותית היום והיום עורך דין צריך את השמאי בשביל שייעץ לו מה לרשום בסעיף אתל השבחה וכל מקרה לגופו כל עיר והתוכנית שלה כל זור גם בתוך העיר זה התוכנית שלה הזכויות שלה האם יש אתל השבחה אין אתל השבחה מדובר פה בהיקפים מאוד מאוד גבוהים סכומים מאוד מאוד גבוהים של הטל השבחה שיכולים גם להגיע למאות אלפי שקלים שבסופו של דבר אם בעל זכויות המוכר מוכר את הדירה שלו ומצפה להישאר עם מיליון וחצי ביד הוא יכול גם להישאר עם מיליון שקלים ביד ולא יהיה לו אפשרות להשלים את העסקה הבאה שלו שזה משמעותי מאוד אני יודעת שהיום גם
(19:26) עורכי דין שים שמים את כל הנושא של סעיף א תוכנית כוללנית מבחינת אתל השבחה היום הסעיף הזה הוא לא רלוונטי כי בעצם אין אתל השבחה בגין תוכנית כוללנית זה תסבירי מה זה תוכנית כוללנית תוכנית כוללנית היא בעצם תוכנית א שנותנת זכויות באופן היא גם לא מקנת הזכויות היא קובעת זכויות באופן כוללני בעיר לא ניתן להוציא מכוחה התרי בנייה יש שם המון סוגיות לא פתורות למשל היקף הזכויות הסופי בעצם שהיא קבע מספר הקומות הסופי שיקבע בתוכנית המפורטת ולכן לא מחייבים בגינה אתל השבחה זה מתיקון 126 לחוק התכנון מהבנייה ובעצם מאז שתוקן החוק הסעיף שמוסיפים עורכי דין לגבי תוכנית
(20:09) קולנית לעניין אתל השבחה הוא לא רלוונטי ולכן באמת ההמלצה שלי זה ללכת לשמים מקר קן להתייעץ איתו מדובר פה בחשיפה מטורפת ללקוחות שלכם א של כל עורכי דין שעושים בעצם עסקאות מכר א ובכל עיר אני אכולה להגיד שזה קיים כמובן שבאזור המרכז באזור המטרו תוכניות התחדשות אירונית קצת יותר רחבות שם זה כמובן יותר הסיכוי שם יותר גדול אני רוצה לשאול אותך שאלה אני לוקח רגע הצידה בסדר אזבי רגע את חולון ואת הכל עולה הרבה פעמים השאלה ואת יודעת מה גם עכשיו בנושא של אנשים שקונים בהתחדשות עירונית או מוכרים דירה בתהליך אנחנו מוכרים דירה ערב
(20:59) או תוך כדי זה שבונים את הבניין או לפני ש לפני שיש כבר טופס א א או אנחנו מוכרים את הזכויות שלנו בבניין שהגישו עליו לא בחט 619 עשו עליו טאבה עשו את נושא של א טבה נקודתית לצורך התחדשות עירונית לצורך פינוי בינוי ואנחנו מוכרים לפני שאנחנו א לפני שבנוי את הבניין תוך כדי איפה אנחנו עומדים שם עם אתל השבח אנחנו אתה מדבר פה על סוגיה שהושרה בעצם תוכנית של התחדשות עירונית הושרה תוכנית כן ועדיין לא הסתיים ה מה או שאין עוד נגיד עשו טבה ועוד אין התר כן יודעת מה וגם מצב שיש כבר התר בדיוק זו הסוגיה ואני מוכר את הדירה שלי תוך כדי זה תוך כדי תהליך אני עכשיו
(21:50) בבניין שלי בבנייה ואני רוצה למכור את הזכויות שלי אני צריך עכשיו למכור מ יש אתל השבחה אין אתל השבחה הרי לקח את זה הזה אבל אני אני מוכר לפני שזה מומ איך זה עובד אז קודם כל במקרה כזה אני כבר אגיד לך שצריך לבדוק קודם כל בהסכם מול הקבלן בהסכם הטעם או בהסכם התחדשות עירונית זה קודם כל אבל בהנחה שאיין מנגנון מסוים ששוב ספק שאיין מנגנון כזה בהסכמים אבל בגדול ברגע שיש מימוש כמו שדיברנו בהתחלה המימוש הוא או במכר או בהיתר בנייה ברגע שיש מימוש במכר באופן לפני ההיתר בנייה מי שצריך ל ת באתל השבחה זה המוכר במקרה שלך שהושרה למשל תוכנית של
(22:33) התחדשות עירונית תוכנית בכלל פינוי בינוי אוכל כל תוכנית אחרת לצורך העניין ואז הבעל הזכויות מוכר את הזכויות שלו לפני שעצה ותר בנייה מי שנושא בתל השבחה באופן עקרוני זה המוכר הרי בהיתר בנייה משלמים את היתר להשבחה כחלק מהגרות נכון נכון ולכן בשלב הזה למרות בחלק מהמקרים יש פטור נכון כן אבל הפטור זה חלופת תשלום זאת אומרת שאם עכשיו יש כבר היתר בנייה ואני מוכר את הדירה שלי שאני הולך לקבל עליה דירה יותר גדולה אני לא מדבר על מיסוי בסדר אני מדבר כרגע על את אל השבחה שאנחנו עוסקים בו יהיה לי לשלם את אל השבחה או לא לא לא סביר שיהיה לך
(23:16) שלום הור שקיבל הקבלן עצם העובדה שהוא כבר נמצא בתהליך של היתר עבר את ההיתר כבר שילם כבר בונה הוא פתר אותי גם מהמוכר אבל את אומרת אם אני צריך לשים ל שאם עוד אינטר לפרויקט נכון זה יקפיץ את זה אליי ב שבעצם מה שחל ראשון נכון זה בעצם המכירה נכון המימוש הש שזה אחד משלושת המצבים אמרנו מכירה היתר ושימוש חורג כן אישור תוכנית הקלה או שימוש חורג אבל מבחינת מימוש זה מכר או הוצאת היתר בנייה אז במקרה הזה בגלל שמכרת לפני שיצא תר בנייה מי שיספוג את התל השבחה זה המוכר ואם אתה חר אחרי בעצם שיצא יותר בנייה אז מי שיספוג את זה זה היזם צריך כמובן תמיד
(24:03) לשים לב שלא אושרה תוכנית נוספת בין הטווח של המועד הוצאת התר הבנייה לבעצם מועד המכירה זאת אומרת שאנחנו אומרים בעצם לאנשים אם אתם עכשיו נאלצים למכור את הדירה או שאתם חייבים למכור את הדירה קחו אוויר בפרויקט שנמצא בתהליך של התחדשות עירונית קחו אוויר תחכו שהיזם מתקדם יעשה יתר בנייה ורק אז תמכרו אם אין ברירה לא נכנסנו לנושא של המיסוי מה הם יצטרכו שזה לא הפרק אבל מבחינת אתל השבחה לפחות לא תתעסקו שם עם תל השבחה אבל אני חוסך לך את המיילים קחו עורך דין שמבין שיבדוק את זה שבאמת אנחנו נמצאים במקום הנכון זה אחד שיבדוק עורך דין עורך
(24:52) דין או שמאי שיבדוק לכם מה החשיפה שלכם מבחינת עטל השבחה א ובמידה ושיש חשיפה אז אולי לבדוק את האפשרות לגלגל את זה ליזם בכל אופן מהסיבה הפשוטה שברגע שהוא חתום על ההסכם אז יכול להיות שהיזם כן יחליט להשתתף איתו כן יעשה איזשהי התחייבות לוועדה המקומית לשלם את זה צריך למצוא את הקונסטלציה הנכונה עבור שני הצדדים בעצם לעסקה גם לראות מה חתומים מול ה מול החברת בנייה מול היזמית של ה של ההתחדשות העירונית נכון אז בוא בואי נסכם את הפרק הזה שקודם הבנו את מה שאמרת הבנו גם שאנחנו צריכים לש שים לב אנחנו כמשקיעים כבעלי דירות אנחנו צריכים לשים לב שהעורך
(25:33) דין שלנו מקפיד שלא כל טל השבחה על התוכנית שכבר אושרה לפני שמכרנו יהיה עלינו שעשו לזה איזה החרגה נכון זה מה שאמרת ואם אנחנו עורכי דין אז אנחנו צריכים לעשות את ההחרגה ולהגיד אוקיי אני משלם את המקדמה את העתרה משלם הרוכש ולא אני אני רק רוצה להבין הרי בסוף בסופו של דבר בסופו של דבר החוק קובע שמשלם משלם בעל הקרקע בזמן שהיה את האירוע הזה המוכר משלם השאלה אם אני אצטרך לשלם אני קניתי עכשיו דירה שהייתה שא בחט 619 הקונ המוכר שמכר לי שילם 30% ואני נדרש נגיד לשלם אחר כך את ה-70 א הנותרים הרי ש אם זה כמו בעסקת נטו שבעצם זה יחשב כחלק מהמחיר ששילמתי עבור הדירה
(26:34) שנייה האם האם אתה האם באמת התחייבת לשלם את ה70 א הנותרים נגיד שכן וגם אם כן זהו גם אם כן במקרה הזה בדרך כלל היזם ישלם ולא אתה תשלם צריך לבדוק את הנושא מבחינת המיסוי איך שא אתה מתכוון ל אתה מתכוון לרשות המיסים מבחינת אני אגיד לך מה ה אם אני עכשיו נגיד אם אני עושה עסקת נטו עם מישהו ואני עכשיו קונה נכס שאני יודע שהולך להיות עליו אתל השבחה ואני סוגר עם המוכר תקשיב אני נגיד קונה ממך את הדירה במיליון את הנכס במיליון ואני אשלם גם את איזה סכום שלא יהיה אני אוסיף לסכום את התל השבחה עכשיו נגיד הוסיפו לו 200 בסדר וזה יהיה מליון 200 למעשה סכום המכירה יהיה
(27:22) מליון 200 בגלל שאני לא אני אני משלם את זה במקומו אבל מי שמשלם זה המוכר אז זהו זה סוגיה מאוד מעניינת מהסיבה הפשוטה שבחא 619 א' אתה לא יכול לדעת אם י מומש ה 70% יש הרבה בניינים שם שאיין להם כדאיות כלכלית בכלל ליישם את כל הנושא של התחדשות עירונית זה אחד דבר שני בגלל שכבר אנחנו מדברים השלב של הקונה אז מי שחותם על ההסכם התחדשות עירונית זה הקונה ובמקרה הזה כבר הוא מגלגל את זה כבר ליזם ולכן מראש הוא לא זה שאמור לשת בתשלום ולכן זה אגב זה הקונסטלציה הכי נכונה לעשות ב בנושא של חץ 619 שבעצם החיוב וזה וזה הסגנון סעיף שאמור להיות יותר נכון
(28:07) בהסכמים האלה שהחיוב בגין טל השבחה שהושאר עד למועד חתימת ההסכם לנושא של חט 619 זה יכול על המוכר והחיוב העתידי שיהיה אם יהיה אז יכול על הקונה ואז בעצם זה מתגלגל ליזם בצורה כזאתי או אחרת אם בכלל יהיה כמובן ששוב אנחנו לא יודעים הקף הפתור קף הזכויות א כנטע מצב הכל יש פה סוגיות נוספות אז קודם כל פתרנו כאן איזה נושא מאוד מאוד חשוב ודימה מאוד מאוד חשובה ועכשיו אני רוצה להיכנס לקטע של חוק המטרו ושמענו כאן את אורטל שחלק מהעניין ש שהולכים להבקיע זכויות שבעצם הולכים להבקיע קרקעות הרי צריכים להקים את התחנות צריכים לעשות את
(28:56) הדברים והסוגיה של ההפקעות היא מאוד מאוד בעייתית אנחנו יודעים שבארץ בכלל אין מישהו שלא נפגע מסוגיית ההפקעות בגלל שקובעים מועדים מאוד מאוד קשוחים לדבר הזה בואי תכניסי אותנו קצת לעולם הזה של האבקות אוקיי רק לפני שאני אגע קודם כל בהפקעות חשוב לי רק להגיד לגבי תעם ה70 סוגיה נוספת תעם ה70 מושרה לאחרונה בעצם עכשיו נוצר מירוץ מסוים עד סוף דצמבר 2030 שבעצם יזמים צריכים שר תוכנית מפורטת מכוח תעם השבים בעצם שניתן יהיה להוציא מכוח תרי בנייה וגם להגיש תוכנית בקשה להתר בעצם בשביל לקבל מס מופחת נוצר מצב שבעצם עכשיו צריך לשים לב
(29:42) גם כן עורכי דין במקר כן צריכים לשים לב איזה נכסים נמצאים באזורי השפעה של תעם השים וגם במקרה הזה לבוא ולהתייחס לסעיף לעניין ת השבחה גם לנושא של טעם השים וגם לנושא של המטרו וגם לנושא של תוכנות תות מכוח המטרו מי נושא ביתל השבחה וגם באיזה שלב פה זה משמעותי מאוד הנושא ששאלת אותי השאלה חשובה מאוד לגבי הנושא של תוכנית מפורטת השלב שאתה מוכר בין תוכנית מפורטת לבין הוצאת היתר בנייה בתכניות של התחדשות עירונית מדובר בהיקף זכויות מסוים בהיקף של בפרוייקטים של תעם השבעים היקף הזכויות גדל פי כמה וכמה ולכן אתה להשבחה שיהיה בטווח בין מועד זה זכויות שנובעות מהקרבה
(30:26) מהקרבה למטרו נכט היזה אמרה לנוי מאוד יפה את אינינו כ א על הזכויות הגבוהות שיהיו בצירים מסוימים נכון ולכן השאלה ששאלת של מה קורה ברגע שמאושרת תוכנית מפורטת לבין הוצאת יתר בנייה מי שימכור בשלב הזה הוא יצטרך לצאת באתל השבחה מאוד מאוד מאוד גבוה וצריך לשים לב לזה צריך להיות מאוד ערניים לזה מבחינת עורכי הדין חשיפה מטורפת מבחינה של מיסוי א גם לפי מה ש לפי מה לפי מה שאת מתארת זה יכול להיות גם אני הגזים מצב שתל השבחה ה יותר גבוה משוי הדירה תראה הכל תלוי וזה אני אומרת אני שנייה פותחת סוגריים הכל תלוי כמה המוכר מבין מה הוא מוכר ואני אסביר למה כי אם
(31:18) אתה מבין מה אתה מוכר אתה תגלגל את זה והתמורה תגלם איפשהו את הזכויות בנייה האלה את הזכויות בנייה את ה את את ההיטל שאתה אמור ספוג מישהו יסה בזה אוקיי הקונה שלך יסה בזה אבל אתה צריך להיות ערני למה אתה מוכר העסקה אמורה לשקף את התמורה בעצם שאתה אמור לקבל אמורה לשקף את את הזכויות בנייה ולכן בשביל זה חשוב לקחת שמיים מקר קן לפני שאתה רוכש במיוחד באזורים כאלה שהם כן נמצאים באזורי ההשפעה של המטרו בשבי לקבל את ב נגיש שאנחנו הולכים לעשות את הפעולה הזאת על קו המטרו צריך לקחת שמיים מקרקעין לא כ שמאי שבודק לנו את העסקה אחרי שאנחנו רכשנו
(32:02) עבור משכנתא אנחנו צריכים לשלם משכנתא א סליחה שמאות מלאה לעשות שמאות מוקדמת מסודרת שהיא בעצם השמאות המפורטת הרי בשמאות של הבנקים היא שמאות מקוצרת נכון שלא תמיד זה יבוא לידי ביטוי השמאי לא מתחייב לבדוק את כל הדברים הרי שמאי בשמאות המקוצרת אלא לא צריך להיכנס לכל הענינים האלה בשמאות המקוצרת שמאי נכנס לבדוק את הנכס לבדוק שהנכס כשר בכל הזירות של ה התר ושל ה קניין ובודק מחיר וזה בעצם התפקיד של השמאי לקחת שמאי לשמאות מפורטת ומדוייקת ושווה להשקיע את הכסף הזה ולו על מנת להימנע מהצרה העתידית כן וכמובן לקחת עורך דין לא של הגרוש וחצי אלא עם אוריינטציה
(33:01) שבודק יותר רחבה שמבין את המטריה ויודע להכניס אותנו לזה וגם אם הוא לא מבין את המטריה זה בסדר כי טל השבחה זה נושא מאוד מסובך אבל שיקח שמים קרק הכי נכון הכי ויכוח במדינה נכון ושייק שמיים מקר קן שילווה אותו וזה שערך השמעות של הטרום הרכישה שילווה אותו לעניין הסעיף של הטל השבחה בהסכם המכר זה מאוד משמעותי היום באמת כמו שאמרתי זה יכול פשוט לגמור את את העסקה הבאה של הלקוח ולהשאיר אותו עם הרבה פחות כסף בכיס ממה שהוא התכוון א ואגב זה גם מכניס אותי קצת לנושא של בדיקות רום רכישה שאמרת מכניס אותי קצת לנושא של ההפקעות ש ביקשת
(33:45) קודם אז אני אתן קצת רקע לגבי הפקעות ואני אתן לך את הדוגמה שלי לגבי הנושא הזה מעולה א אז הפקעות היום הוא הפקעות הפקעות הוא הליך דו שלבי ההליך הוא עובד בצורה כזאתי שלצורך הענין בשלב הראשון הייעוד הכי פשוט שלנו כרגע בדוגמה זה ייעוד למגורים משנים את הייעוד לדרך זה השלב הראשון בשלב הראשון אנחנו בעצם תובעים ירידת ערך היריד ערך שקרתה לנו בעצם בגין שינוי היהוד ממגורים לדרך שנו מכירים כ-17 נכון זה תביעה לפי סעיף 197 בגין ירידת ערך שיש לנו כמה שנים לעשות אותה שלוש שנים עם מועד אישור התוכנית וזה אחרי שהיו לרג מת נו בהתחלה זה היה פחות
(34:30) ומה שחשוב לשים לב במקרה הזה זה בעצם שמי שזכאי לתבוע את התביעה בגין ירידת רך זה מי שהיה בעל הזכויות במועד אישור התוכנית אם מישהו רכש בטווח הזה הוא צריך לשים לב שמסבים אליו את זכות הפיצוי את זכות התביעה סליחה במקרה הזה בשלב הראשון את זכות התביעה שהוא זה שיוכל לתבוע בגין ירידת ערך או לחלופין שבאמת המוכר זה ש שבעצם הוא יהיה בעל הזכות אבל צריך להבין גם במקרה הזה את המשמעויות של זה אז זה השלב הראשון ירידת ערך בעצם ממגורים לדרך והשלב השני זה בעצם ההפקה עצמה שבעצם המדינה או הגורם המבקיע בא ואומר אני צריך את הקרקע הוא מוציא לך הודעה מפרסם הודעה
(35:11) לפי סעיף חמש ושבע לפקודת הקרקעות ובעצם אומר אני צריך את הקרקע והוא מפקיע לך את הדרך כבר זה השלב השני ובשלב הזה אתה מקבל את הפיצוים הנמוכים יותר שזה רק פיצוי בגין ייעוד של דרך שזה השלב השני וגם פה צריך זה גם וגם נכון זה גם וגם בדרך כלל זה ליח דו שלבי אגב לא תמיד זה בא ביחד יש הרבה רוב הפעמים זה לא בא ביחד רוב הפעמים זה גם יכול לקחת שנים רבות עד השלב השני שבעצם באים ולוקחים לך את הקרקע בפועל א זה לגבי זה צריך לשים לב שמי שזכאי פה לפיצוי הבקעה זה מי שהיה בעל הזכויות במועד פרסום ההודעה לפי סעיף ו7 שגם פה חשוב לשים לב א כי עורך דין במקר כן האם
(35:56) אתה מסב את ה מסב את הזכות פיצוי לירידת לתביעה אני חושב שזה זה קרוך בהסכם המסחרי שנעשה בין המוכר לקונה נכון בל שאם המוכר אמר אני מכרתי לך יותר זול בגלל שאני יודע שאני הולך לקבל פיצוים אז מגיע לו את הפיצוי נכון אם הוא אמר אני אני בחוץ ואומר הקונה אוקיי אני קניתי את זה בסכום אבל אני לקחתי בחשבון שיום אחד אני אקבל איזשהו פיצוי אז צריכים לעשות את זה אבל מה שחשוב ובעצם זה מה שאת אומרת צריך לתת על זה את הדעת זה דבר שסעיף קטן שצריכים לשים עליו לב ל שלא ניסחנו אותו נכון בן אדם מאבד כסף וזה המון כסף נכון מאוד אז יש אז אמרנו שיש בתוכנית הזאת זה בעצם ה
(36:48) הפוזיטיבי ההפך המוחלט מהתל השבכה שבא בגן עליית ערך נכון אבל אני חייב לשאול אותך את יודעת זה עכשיו מסקרן אותי שאנחנו עכשיו עושים תוכנית של שכונה ו משרטטים עושים איחוד וחלוקה ועושים הכל מחדש הרי קובעים בטבלאות איזון קובעים מקדם שכל אחד מקבל סכום בהתאם למקדם הזה לא משנה אם הקרקע שלו עכשיו נמצאת מתחת ל לפארק או משהו זה לא משנה אם הוא נכנס ב הוא מקבל x כפול המקדם שנוצר אני מלמד את זה בקורס שלי דרך אגב ואז השאלה בתוכנית בתוכנית של התם ה70 לא קבעו שהמקדם יתאים ואז בעצם גם אם מפקיעים למישהו אם מפקיעים למישהו הוא כאילו יהנה כן מעליית ערך כמו כל האחרים
(37:46) לא קבו לזה מנגנון דומה כמו בטבלאות האיזון אז זהו לגבי טעם השים קודם כל טעם ה70 היא לא תכל מפורטת יתמה התמה נכון אנו צריכים לזכור שתמה זה לפני טבה לפני ג כן הרבה מעל לא הרבה שני מעל ארצית או נוסית תוכנית מטר ארצית ויש לנו גם תוכנית מטר מחוזית אחרי זה ואז יש לנו את התוכנית מטר בדרך כלל גם פ כוללני אבל כן דרך אגב אחד הדברים שבנושא של קרקעות מאוד מתאים את האנשים שאומרים אנחנו עכשיו בתוכנית נכון אבל אנחנו עוד בטמה נכון אנחנו עוד רחוקים מהטבה ורחוקים ימוש נכון מאוד אז מבחינת הנושא הזה של תוכניות איחוד וחלוקה זה הכל באמת תלוי מי
(38:32) נכנס לתוכנית איחוד וחלוקה באיזה יעוד אתה נכנס באיזה יעוד אתה יוצא איפה אתה יש פה הרבה פרמטרים זה לא בדיוק עובד בצורה כל כך פשוטה ולפעמים כן לפעמים לא אגב צריך לשים לב אני עכשיו מטפלת דווקא בגם תעם ה70 א' אושרה לא הושרה הופקדה לא מזמן להראות הציבור אגב עד ה-13 לפברואר אפשר להגיש השגות בעניין של להתנגדות התנגדות בעצם לתוכנית א שזה דיפו ש דיפו בראשונים שגם לזה צריך לשים לב שם זה תוכנית איחוד וחלוקה למשל צריך לשים לב באיזה מצב אתה נכנס באיזה מצב אתה יוצא מה סחיות בנייה שלך בכל מקום לכן יש בזה הרבה פרמטרים שצריך לשים לתת
(39:18) את הדעת לגביהם אבל אם אנחנו ניתן לך אני אתן לך את הדוגמה הכי טובה לגבי אני מחזירה אותך ככה הנושא של ההפקעות ול השומה של הרום רכישה וזה הדוגמה נראה לי האחרונה ואנחנו נסיים פה בעצם ה בא אליי לקוח אני עכשיו מטפלת לו ב אנחנו כבר ממש בסוף התהליך לפיצוי אבקה הוא קיבל הודעה לפי סייף חמש ושבע בגין הקו החום בבאר יעקב הלקוח שלי קנה דירת חמישה חדרים עם שתי חניות הוא קיבל הודעת הפקעה לפי סעיף חמ ושבע הוא בא אליי ואז אמרתי לו אוקיי בעצם לוקחים לך את החניות הוא לא ידע כלום ושום דבר לגבי זה שאמורים לקחת לו שתי חניות הוא רכש את הדירה שלו כבר אנחנו היינו
(40:01) נמצאים בשלב שאי אפשר היה לטבוע בגין ירידת ערך כי כבר עבר שלוש שנים מיום אישור התוכנית וגם אם היה אפשר לטבוע ההסכם לא כלל שום התייחסות לגבי הנושא של התוכנית הזאתי בעצם ו נושא של מי זכאי לפיצוי ומי זכאי לתבוע את הירידה ערך ובסופו של דבר הוא לקח שמהות הוא לקח שמהות לא תרום רכישה הוא לקח שמהות מקוצרת שמהות מקוצרת י שלא הייתה בהתייחסות א' אז השמים באמת לא היה לו הוא לא היה חייב לעשות התייחסות לגבי הנושא התכנוני שבעצם זה זה תכנון הוא לא חייב לתת את הדעת לגבי הנושא הזה זה אחד ודבר השני שחשוב לשים לב שמעות ש מקוצרת של בנקים זה שמעות שחתמת
(40:42) שבעצם נערכת אחרי ההסכם גם אם הוא היה מגלה משהו בשלב הזה זה כבר היה הוא כבר היה חשוף להפרת הסכם ולנושאים אחרים שסתם היו גורמים לוגמת נפש ולכן אנחנו ורכים וזה אני אקח סיכום שמאי לא עושה ולא קובע רק את השוי של הנכס או את השוי של הדירה שמאי עושה הרבה מעבר ובעצם בודק את ההתאמה בין הרישוי הקניין והתכנון ובעצם משקף לך את המצב של הנכס ומביא לך את הסיכום הזה בשביל שתראה האם הנכס שאתה חושב שאתה הולך לרכוש הוא באמת הנכס שאתה רוכש כי הרבה פעמים יכול להיווצר מצב כמו במקרה הזה ש הלקוח שלי שהוא בסופו של דבר נותר עם דירת חמישה חדרים בביר יעקב בלי חניות בכלל אז
(41:27) במקרה שלו יצא לו מזל שלפחות את הפיצוי אפקה הוא כן יקבל אבל במקרה הזה הוא פספס את התביעה של הירידה ערך והוא נפגע ויש לו דירה בלי חניה נכון שתי חניות מי יכול היום יש לו בלי חניה אחת אפילו מי יכול היום להיות בדירה מודרנית בלי חניה בטח בבהר יעקב שזה מוריד לו מאוד את ערך הדירה כן נכון תקשיבי פרק מרתק תודה רבה לי הוא פרק מאוד חשוב ל שאני מלווה א בחולון ששמה ב 619 אבל אני חושב שהפרק הזה הוא לא רק למי שמתעסק בחולון זה לכל מי שנוגע במקומות שהיום יש כמעט בכל מקום התחש עירונית אז נכון שכל הזמן חזרנו על המנטרה של החט 619 אבל לא לא לא זה מדבר על כולם כ שאם
(42:21) זה לא חט 619 שהיא תוכנית שעשתה על כל העיר אז יהיה טאבה שעשו לצורך ההתחדשות עיריוני ואז זה חל נקודתי על התוכנית הזאת כל מה שאמרנו פה על אותה תוכנית אז זה רק אמר שצריכים לקחת כאן אנשים שיידעו לבדוק לנו את זה כמו שצריך ולנסח את הדברים כמו שצריך ולהגן על הזכויות שלנו נכון כדי שבאמת לא ניפגע אז מורן תודה רבה רבה ש היה לי כיף גדול ואנחנו מן הסתם עוד נהייה בקשר בשמחה אני נשמח מאוד תודה ללך