פרק 336 | נדל"ן בשידור | דוד קבסו — ינוב
תמלול מתוקן
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
צחי: ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי ו"נדל"ן בקלות". ואתה יודע, דודי קבסו — ככה אמרתי לך, ככה הזהרתי אותך, שאני הולך לעשות לך מבוכה. ואני הולך להתחיל עם זה.
אנחנו יושבים כבר שעה. והשעה הזאת אומרת רק דבר אחד — שהיה לנו קליק. היה קליק של שיחה, ובמקרה באתי היום עם זמן. אני מפה נוסע ללמד בבני ברק, ולך היה זמן.
אבל היה משהו מיוחד, וזה מה שמאפיין אותך — ואני חושב שאחרי שגם שוחחתי עם שגיא, מנכ"ל החברה, זה מה שמאפיין את החברה הזאת. אתה מרוגש לפודקאסט הזה כאילו זו פעם ראשונה שאתה מדבר. ואני יודע שאתה בן אדם שמדבר בכנסים, שוטף ורהוט. ואני יכול להעיד, לא מתוך חנופה, שבמעט שדיברנו תכלס — אתה אנציקלופדיה של ידע בתחום: בשיווק, בכל ענין ההתחדשות העירונית.
אתה בא מעולם השיווק — תכף תספר לנו. אבל כשאתה מדבר עם בן אדם, וגם כשדיברנו עם סגי בחדר, במטבח, ישבנו לשתות קפה — אתה רואה שמדברים מהלב. וזה המצב שלך. אתה כל כך רוצה לדייק. ואם הייתי מכוון עליך מצלמה עכשיו, רואים שיש לידך ניירות. אתה רוצה שהכל יהיה מדויק — למה? כי בחברה הזאת הכל צריך להיות מדויק.
אז לא עשיתי לך מבוכה. אבל רציתי להגיד לך שכל ההתחלה הזאת — ואתה יודע, אנשים שומעים אותי, זה כבר פרק 336, לא שמעו אותי מתחיל ככה פרק — הייתי חייב להגיד לך את זה. וזה המיוחד של המקום שאני נמצא בו. כמעט יכולנו לסגור את ההקלטה לפני שאמרנו כלום.
אז קודם כל, דודי — תודה שהזמנתם אותי, ועל הקבלת הפנים המרשימה פה.
שמעתי עליכם, ועל הייחודיות של הדרך שאתם עובדים. ואחד הדברים שאני אוהב להביא לקהל שלי — כשאני שומע שיש חברות כמו שלכם — לא הכרתי אתכם אישית, אבל ידעתי עליכם ואז פניתי. ואני אוהב להביא סיפורים של הצלחה, וגם סיפורים של גישה נכונה לדרך. כמו שאני אוהב דברים שעושים הכל מסודר ומדויק — אז אנחנו הולכים לספר את הסיפור של חברת ינוב — "יזום, ניהול וביצוע" — ראשי תיבות. נכון מאוד.
אנחנו הולכים לספר את הסיפור, ובעצם לדבר על התחדשות עירונית. נתחיל קצת מהסיפור. בואו נכיר את דודי קבאסו — למה אנחנו יושבים איתו, ולמה החברה בחרה אותו?
לפני שנדבר על התחדשות עירונית — בואו נדבר על דודי קבאסו. כמה מילים. מי זה דודי קבאסו?
דודי: אוקיי, קודם כל — הצגת יפה את החברה, אני חייב לציין. אני שמח שאולי באמת בזכות המפגש המוקדם שעשינו — ההיכרות — הבנת את ה-DNA של החברה. לא צריך ללמוד את זה יותר מדי. אתה מרגיש את זה באוויר.
צחי: יש DNA כזה? יש אוויר?
דודי: נכון. מהרגע שנכנסתי בדלת — החיוך של המזכירה — ועכשיו שחזרתי עם האורחים ופתחו לי את הדלת ומחייכים — זה אומר הכל.
אז, אני דודי קבאסו — דוד קבאסו. חלקם מכירים אותי בכינויים שונים. בן 46, מתגורר בתל אביב. אבא לשלושה ילדים — יונתן, אלמה ולִיבִּי. התחלתי בתחום הנדל"ן, אני חושב, לפני קרוב ל-20 שנה.
התחלתי בשיווק פרויקטים — עבדתי בחברת אלדר שיווק פרויקטים, חברה מדהימה. הייתה לי מערכת יחסים נהדרת עם המערכת שם. חברה רצינית ומצליחה מאוד. עבדתי שם שנים רבות.
לאחר מכן, מהיכרות נוספת ועבודה משותפת, הכרתי את חברת ינוב. הצלחנו לנסות פרויקט משותף דרך חברת אלדר. עם הזמן הייתה כימיה וקליק מצוינים ביני לבין החברה — המשפחתית. ראינו שאנחנו מדברים באותה שפה וה-DNA זהה.
פיתחנו מערכת יחסים משותפת. בניתי מחלקת שיווק פנים-ארגונית — "אין-האוס" — בתוך החברה. הבנו שיש צורך לדבר הזה. החברה מחזיקה בהרבה פרויקטים ומתמחה באזור השרון. בנינו את המחלקה, שעשתה פריצת דרך גדולה מאוד.
עם הזמן, לפני כשלוש שנים, החלטנו לקחת החלטה אסטרטגית — לחזק את הפעילות העסקית באזור השרון, להגדיל את נפח העבודה ואת כמות הפרויקטים.
צחי: אתה יודע, אנחנו קצת מקדימים את המאוחר — וזה חלק מההתרגשות. דילגת מהר על עצמך!
דודי: נכון, רצתי.
צחי: בגלל שאתה מרגיש שה"בית" הוא לא דודי — הבית הוא ינוב ומשפחת לנשנר.
דודי: לנשנר, נכון.
צחי: אז בוא ניתן קצת רקע על החברה. החברה קמה בשנת 1986, על ידי ברוך לנשנר — נכון?
דודי: נכון. האב המייסד — עדיין פעיל, מגיע לחברה ונותן מהידע הרב שלו. הוא רב-קבלן ידוע, מוכר מאוד באיגוד הקבלנים בשרון. מוביל דעה ותחומים באזור. מגדיאל — אזור השרון — הוא מקורו. היום מתגורר ברעננה, אבל השורשים כאן.
לברוך שני ילדים: סגי לנשנר, המנכ"ל, ואילה לנשנר — הבת — סמנכ"לית הכספים בחברה. חברה משפחתית צומחת, שהתפתחה במרוצת השנים בצורה יוצאת דופן.
ב-1986 התעסקנו בביצוע ויזמות של בתים צמודי קרקע, וילות. החברה לא הייתה קבלן מבצע לאחרים — הכל "אין-האוס". היא גם רשומה ברשם הקבלנים.
צחי: מה הסיווג הקבלני?
דודי: סיווג ג'-5 — הגבוה ביותר, שאין גבוה ממנו. צמחנו מג'-3, והיום אנחנו עובדים תחת רישיון ג'-5. התמחנו בצמודי קרקע, בניינים נמוכים, בניינים בוטיק, הרבה עסקאות קומבינציה.
צחי: ומה אזור הפעילות?
דודי: אזור השרון — רעננה, כפר סבא, הוד השרון, הרצליה, רמת השרון בשנים האחרונות. זו ההתמחות שלנו, זה הפורטה שלנו.
צחי: ואתם גם חברת ביצוע? יש לכם כוח אדם בביצוע?
דודי: אנחנו מחזיקים את מסגרת הביצוע. בשלוש השנים האחרונות החלטנו לחזק את הצבר — להכניס יותר פרויקטים לתוך ה"פייפליין". כרגע אנחנו מחזיקים, כחברה בינונית-גדולה — משפחתית, כפי שאנחנו אומרים — צבר של כ-40 פרויקטים בתכנון. בשיווק פעיל יש כ-6 עד 8 פרויקטים, ועוד כ-40 נוספים, עם כ-2,500 יחידות דיור שצפויות להיכנס לביצוע בשנים הקרובות. החברה הגדילה את מסת הפרויקטים ויצרה פעילות עתידית רציפה וצמיחה לשנים הבאות.
צחי: ואני חייב לקחת אותך למקום שאני נתקל בו בשטח. הרבה חברות שמתעסקות בבנייה היום התחילו מ"חפרנים" קטנים שהיו מחתימים דיירים — וזה נגמר, לשמחתי. כשזה התחיל, כתבתי מאמר על הסכנה והקאוס שעלול להיווצר מחתמות של חסרי מקצוע.
אבל לא על זה אני רוצה לשאול. אנשים אומרים: "רגע, יש חברות בורסאיות עם אגח, עם הון — איך חברה משפחתית שעושה 40 פרויקטים תחזיק מעמד? גם מבחינת היקף הביצוע וגם מבחינה כלכלית?" הרי מה קורה בהתחדשות עירונית? הדייר רואה את דירתו — כל עולמו — נהרסת, ומקווה שבעוד שלוש שנים יהיה לו דירה חדשה. ואומרים: "חברה משפחתית — עם כל הכבוד לסגי, לברוך ולאילה — איך?"
דודי: נכון. אבל זו חברה משפחתית עם ניסיון עצום, שמתמחה בדיוק באזורים שדיברנו עליהם. ויש לנו גב כלכלי חזק. אנחנו לא חברה שמנפיקה בבורסה, לא מגייסים אגח — אנחנו עובדים על הון עצמי ומימון בנקאי. אני חושב שזה יתרון גדול מאוד.
בשנים האחרונות הכנסנו פרויקטים גדולים — חלקם מתחמים של 150 יחידות ויותר, אפילו 450 ו-500 יחידות דיור. הבנו שיש מחסום לפתור בנושא הביצוע בהיקפים גדולים. פתרנו את זה באמצעות מהלכים אסטרטגיים עם חברות גדולות במשק.
יצרנו שותפויות עם חברת אשטרום ועם חברת בסעד — חברות מבצעות גדולות שיודעות לתת מענה בשטח לביצועים אלה. כך אנחנו מחזקים את עצמנו מול הלקוח: מצד אחד — הניסיון שלנו בשוק המקומי. וכל עיר היא אחרת — רעננה שונה מהוד השרון, הוד השרון שונה מכפר סבא. האוכלוסייה שונה.
רעננה היא "קיבוץ גלויות" — יש פה עולים מכל מדינות אירופה, דרום אמריקה, ארצות הברית. וצריך להתאים את המוצר לאוכלוסייה הזו, גם בתחום ההתחדשות העירונית. חלק מבעלי הדירות הם תושבי חוץ שעלו לפני כמה שנים ורוצים לשדרג את איכות חייהם. וגם אוכלוסיית העולים שמגיעה לרכוש דירות חדשות בפרויקטים.
פרויקט התחדשות עירונית — הריסת הבניין, נתינת זכויות לדיירים — כולל את הצורך הבסיסי: ממ"ד. זה חלק מהפחד של מי שמאזינים לנו.
צחי: נכון. אני מבין למה הפחד מגיע. ולכן הביטחון לצאת עם חברה שמובילה בתחום — אני לא חושב, אני בטוח שאנחנו אחת החברות המובילות. צבר הפרויקטים הרב מעיד על כך. האמון הגדול שהדיירים נותנים — יוצא דופן.
אנשים חוזרים אלינו. הבת-דודה ממליצה, הבן-דוד ממליץ — לאותם בניינים שמגיעים לתהליך התחדשות עירונית. הם הכירו אותנו מרכישת דירות בעבר, הבינו שהמוצר שלנו מתאים לאוכלוסייה המקומית, ורוצים לצאת איתנו לדרך.
אני חייב לעצור אותך — אני רוצה לדבר על הכסף. כל מי שמצוי בשוק יודע: הגיוס של כספים או משקיעים — בגדול יש שניים. יש את ה"פריסייל" — מוכרים דירות מראש, לפעמים בהנחות, לפעמים לא. ויש גיוס כסף מהציבור — אנשים נותנים 300, 400 אלף שקל בתמורה ל-8, 9, 10 אחוזי תשואה. ואנחנו הפכנו להיות הבנקים של חברות הבנייה. זה מלחיץ.
ההלוואות מהפרטיים הן יקרות מאוד. אם אתה מקבל 5-6 אחוז מבנק, ואתה צריך לשלם 10-12 אחוז לפרטיים — זה גבוה. ושחברה צריכה לשלם 8, 10, 12 אחוז — היא חייבת להניב רווחיות גבוהה מאוד. איך עובדת ינוב?
דודי: ינוב עובדת לפי תחזיות עסקיות. אנחנו מנתחים כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית: את תמהיל הדירות, נקודת המוצא, כמות השטחים שאנחנו צריכים להחזיר לדיירים, עלויות המימון ועלויות השכירות שאנחנו צריכים לממן לדיירים במהלך התהליך.
ברגע שדייר יוצא מהבניין בזמן הבנייה — אנחנו מממנים לו עלויות שכירות. מממנים את כל עלויות המימון. את הערבויות שהוא צריך לקבל — ערבות מחיר, ערבות בדק, ערבות שכר דירה — כל הערבויות האלה עולות כסף.
את כל הנתונים האלה אנחנו מכניסים לתחזית כלכלית-עסקית, שבה אנחנו מייצרים מנגנון ששומר על רווחיות מסוימת — בין 15% ל-18%, זה בדרך כלל המקובל בשוק. אנחנו שואפים לצד הגבוה יותר, ולוקחים שמרנות לאירועים בלתי צפויים, כדי שנדע להתמודד עם הפתעות.
ואנחנו מאוד שקולים לגבי ההבטחות שלנו לדיירים — וזה אולי אחד הנושאים הבעייתיים ביותר בתחום. יש המון יזמים קטנים שמבטיחים הבטחות שלא יכולים לעמוד בהן. אנחנו לא פעם יוצאים למכרזים עם תמורה יפה — אבל כזאת שאנחנו בטוחים שנוכל לעמוד בה, בהתאם לתמהיל, לתוכנית, לזכויות שנקבל.
ואנחנו רואים יזמים קטנים אחרים שמבטיחים הבטחות מופרכות. כשאני מסתכל עליהן בעין מקצועית — אני אומר: "איך אפשר בכלל להבטיח דבר כזה?" וברוב המקרים — אנחנו נסוגים. אנחנו לא נכנסים לתהליך שאנחנו לא יודעים לאן יוביל.
במילים אחרות — אנחנו מוכנים לוותר על פרויקט מאשר להיכנס אליו בחוסר ודאות. וחצי שנה אחרי? שמונה חודשים אחרי שאנשים חתמו הסכמים מול יזמים אחרים, שנכנסו לתכנון — הם לא מצליחים לצאת לליווי בנקאי.
צחי: ליווי בנקאי — זה המימון הבנקאי. נכון?
דודי: נכון. ואם הליווי הבנקאי לא עובר — אין פרויקט. אם הבנק לא מאשר את התחזית ואת הדוח הכלכלי — לא יהיה פרויקט. ואנחנו רואים את זה היום בתל אביב — שם המחירים היו גבוהים מאוד, יזמים לא מצליחים למכור, ולפעמים חוזרים לדיירים עם תמורות מוקטנות.
צחי: בוא נעביר מסר למאזינים. אתה אומר פה משהו חשוב מאוד: אל תתלהבו מכל הבטחה — בדקו אם אותו בן אדם יכול לעמוד בה.
אבל מי שואל אותנו עכשיו היא הגברת הממוצעת — שיודעת לעשות קובה, לעבוד בהייטק, אולי אפילו מנכ"לית של חברת כוח אדם — ומישהו אומר לה: "אני ייתן לך תוספת של 25 מטר, מרפסת, שיפוץ" — ואחריו בא מישהו ואומר: "אני רק 8-12 מטר." מה נפח ההצעה? כיצד היא יודעת לבדוק שמה שמציעים לה הוא ריאלי?
דודי: כאן נכנסים בעלי המקצוע. לפני שמקדמים פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית — צריך נציגות מסודרת של הדיירים, נבחרת כדין בין כלל הדיירים. הם נבחרים להוביל את הפרויקט בשם כולם, ותפקידם למנות עורך דין, מפקח ושמאי — שישולמו על ידי היזם. כלומר — אין עלויות שחלות על הדיירים.
עורך הדין אמור להבין כבר בשורה הראשונה: האם ליזם יש יציבות? מה הסטטוס שלו? אנחנו מעבירים דוחות כספיים.
המפקח — הוא האחראי על המפרט הטכני, על התמהיל, בודק את התמורות לדיירים ורואה אם אפשר לעמוד בהן.
השמאי — נכנס כגורם נוסף, נותן חותמת: האם הפרויקט יכול לצאת לדרך?
ובהרבה מקרים — גם מנהלות שמרכזות את כל אלה. תפקידם לתת מידע מקצועי בצורה הטובה ביותר. ולא פעם — יזמים שהבטיחו תמורות מוגזמות — עורכי הדין, המפקחים והשמאים יודעים "לישר" אותם. אם מתוך חמש חברות שהגישו הצעות שלוש נותנות X ושתיים נותנות X פלוס 10 — יש סיבה לחשוש. אולי ה-X פלוס 10 הן חברות עם פחות ניסיון. אל תסתמכו רק על גובה התמורה.
צחי: נכון. ראיתי לאחרונה בחולון — בבניין אחד מציעים 5 מטר תוספת, ובבניין ממול 25 מטר. איך יודעים שלא עשו לנו תרגיל?
דודי: זה בדיוק תפקידו של המפקח ושל השמאי. ויש אפשרות נוספת — שדיירים פונים באופן פרטי לאדריכלים או לשמאים, כדי שיבנו להם תחזית עסקית עצמאית, לא מהיזם.
צחי: האם לא נכון יותר לפנות למהנדס או מפקח ביצוע, שיפרק את התוכנית לעלויות ויגיד אם הכלכליות עובדת? אני, כשבניתי — גם כשהלכתי לבנות שמונה קוטג'ים במבשרת ציון, גם את הבניין שאני גר בו — לקחתי מהנדס שעשה כתב כמויות. וכשהגישו לי הצעות — ידעתי לבדוק אותן. אז האם אנחנו לא מעבירים מסר: "תכניסו יד לכיס, תחלקו את העלות — אם הבניין 56 דיירים, כל אחד אלף שקל ויש לכם 56 אלף שקל, שזה מספיק לבדיקה רצינית"?
דודי: אתה צודק, וזה נכון ברמה העקרונית. אבל בפועל — לא תמיד לדיירים יש את הכסף, הזמן או הרצון. אנחנו לא מדברים על אנשי הייטק שעשו אקזיטים — אנחנו מדברים על אנשים שזה כל עולמם. הבית שחסכו כל החיים, ומשכנתה עד היום. וגם אנחנו, כשאנחנו בודקים פרויקטים — שמים כסף. ולפעמים התשובה היא לא.
והמסר שלי: לא בטוח שלחכות שהכל יהיה על חשבון הקבלן זו הגישה הנכונה תמיד. לפעמים להכניס יד לכיס ולקבל תשובה "לא" — עדיף מלהיכנס לפרויקט שלא יגמר.
קל לומר, קשה לבצע. בסופו של דבר, כשדייר צריך להוציא כסף מהכיס — הוא מעדיף לוותר.
צחי: ואולי זאת לא תמיד טעות.
דודי: נכון. יש שתי אסכולות. יש כאלה שמאמינים בבדיקה עצמאית — ויש כאלה שנותנים את האמון ביזם, אחרי שעשו את הבדיקות הראשוניות. שתיהן לגיטימיות.
אבל גדולות וחזקות — גם כן יכולות להתרסק. ראינו יזמים שנחשבו לגדולים בשוק, שלא לקחו בחשבון עליות מחירי ביצוע, עלויות כוח אדם, עלויות מימון. מספיק להזיז אפס אחד בתחזית — וכל הפרויקט משתנה.
אני לא פוסל את הגישה — להכניס יד לכיס ולבדוק בעצמאות. אבל לא תמיד לאנשים יש את הזמן ואת היכולת. הרבה פעמים אני נתקל בחברי נציגות שאומרים: "אני לא מצליח לעבוד, אני כל הזמן בתוך זה, אני לוקח ימי חופש." זה גוזל זמן — ולפעמים זה לא מתאים לקבוצות גדולות, כמו בפינוי-בינוי של 50, 100, 150 יחידות.
ויש גם את נושא המנהלות — שגם הן צריכות תשלום, ולפעמים עומסות על התחזית העסקית. ואנחנו בתקופה מאתגרת — מחירים שתמחרנו לפני שלוש שנים, והיום אנחנו מוכרים בפחות. תל אביב היא דוגמה נהדרת — יזמים טובים שמחזיקים 30-40 פרויקטים מתחילים לתעדף, דוחים עלייה לקרקע עד כמה שאפשר מבחינה משפטית.
צחי: ואני שומע ממך את הסיבה שיושב פה. אם אנחנו לא רוצים להיכנס לכל תהליכי הבדיקה הכלכלית ואין לנו את היכולות — אנחנו צריכים לעשות חקר שוק. אנחנו לא מתחתנים עם הראשון שבא ואומר סיפורים — "ללשון אין עצם". אחד הדברים שהכי צריך להקפיד עליו — זו החברה שתוביל אותך.
דודי: בדיוק. ולבדוק את יציבות החברה — ואנחנו יודעים שהיו חברות שנחשבו יציבות ואז התרסקו. כשאנחנו מכניסים את הבית שלנו לתהליך — צריך לבחון את היציבות הכלכלית של החברה. להוציא דוח כלכלי — אין פרויקט שלא יוצא עם דוח כלכלי.
הבעיה שאנשים מתפעלים מהחברה שבאה להציג — ומביאה את הרכבים שלה. פעם שאלתי קבלן — זה היה בשנות ה-70, ואז זה עלה מיליון וארבע מאות אלף שקל. הוא הזמין שני "מייבח" ועוד כמה ג'יפים למשפחה. אמרתי לו: "יש לך מרצדס 500, אבל חצי מהכפתורים — אינך יודע להפעיל." הוא יודע להדליק את הרדיו כמו מכונית ישנה — אבל זה משדר עוצמה.
אותי זה מפחיד. אנשים מגיעים לכנסים, רואים את הקבלנים יוצאים מהמרצדסים השחורים — ומתרשמים מהמראה ומהשעונים. זה לא מה שצריך לבדוק.
אתה רוצה לבדוק? תלך לשטח. תבקש נציגויות דיירים מפרויקטים דומים שכבר התרחשו. תשאל אותם: איך היה התהליך?
צחי: אז מה אנחנו אומרים לאנשים שרוצים לבדוק את ינוב — או כל חברה אחרת?
דודי: אחד הדברים החשובים ביותר: לבקש רשימה של נציגויות דיירים שכבר התנהלו מול החברה — ולשאול אותם איך היה התהליך. התהליך הוא דבר קריטי.
איך הייתה תשומת הלב? ההתנהלות? לוחות הזמנים? הכימיה עם היזם? האם נפתחו תמורות? האם היה "שחור-לבן" — או שיש גם אפור?
לא תמיד הרצוי מושג — ויש גם מקרים שמהנדס העיר מחליט בפתאומיות שצריך תוספת מסוימת לבניין — ועלויות עולות. למשל — חדרי איחסון. זה משהו שמוסיפים כעת יותר ויותר רשויות: מעל 40 יחידות דיור ברעננה — חייבים לייצר חדר איחסון קהילתי. כי חדר המחסן הרגיל כבר לא מספיק.
ואו ייעוץ עצים — היועץ/הייערן קובע פעמים רבות אם הרכב נכנס מכאן או משם, ואפילו קובע את פריסת הבניין. אלה גורמים שיכולים לשנות עלויות תוך כדי תכנון.
המטרה היא שדייר לא ייפגע. גם אם עלויות השתנו — דייר לא יצטרך להוסיף כסף מהכיס, ולא יקבל תמורות מופחתות.
מעלית לרכב — עלויות גבוהות מאוד, עם חוסר נוחיות. ואנחנו רואים את זה יותר ויותר בשרון בגלל אילוצי קרקע.
והרבה פעמים — בניין בודד לא יכול לתמוך בכלכליות. היא עובדת טוב יותר עם מתחמים. בניינים קטנים נדחקים החוצה. צריך למצוא להם חלופות — חיבור למגרשים סמוכים, למשל — אחרת הם יישארו מאחור.
לכן — בכל מקרה לגופו. חייבים ליווי מקצועי לפרויקט, ויזם טוב שמובל תהליך. ויזם טוב — הוא "אוזן כשבט" גם לצרכים של הדייר. אני בא משיווק. ותחום השיווק הוא בלתי נפרד מהתכנון.
כשרוצים לתכנן נכון — צריך לדעת את האוכלוסייה: מעלית שבת ברעננה, שיש שם כ-50% אוכלוסייה דתית — זה לא אופציה, זה חובה. כל דבר כזה, שלא לוקחים בחשבון בשלבים הראשוניים, עלול לעלות כסף ולסכן את הפרויקט. המטרה היא לא לחזור אחורה ולפתוח תמורות.
יזם טוב — עם בדיקה, עם בחינה של פרויקטים שהסתיימו ונמסרו — זה מה שצריך לעשות, מעבר לתחזית הכלכלית הבסיסית.
צחי: תקשיב, אנחנו כבר לקראת סוף הפרק — ובקושי דיברנו! אבל אמרנו דברים חשובים מאוד.
אני חושב שלא עשינו "הרצאה מקצועית" עם שקפים וכותרות — אבל עבר פה מסר יוצא דופן. והמסר הוא: אנחנו צריכים לקנות את ה"תכלס", לא את הרושם. לרדת לעומק, לראות את הניסיון, את הוותק — חברה שבנתה 4,000 יחידות. אנחנו לא עושים פה פרסומת — אבל אלה עובדות.
אני מאוד מבקש: תן לנו לקראת סיום הפרק — בכמה משפטים — את המסר הכי גדול, לאנשים שהולכים להתחדשות עירונית.
דודי: אני אוסיף גם את נושא השמאות — אולי נעשה על זה פרק נפרד.
אבל לסיכום: בתחום ההתחדשות העירונית — כל אחד שרוצה לבחון פרויקט, בניין שלו, יכול לבחון באחד משני מסלולים: בדיקה עצמאית — שלא נפוצה — או בדיקה דרך עורכי דין ובעלי מקצוע.
בכל מקרה: לא להקל ראש. לא לקפוץ על ההצעה הראשונה. לבדוק היטב את היזם. להיזהר מהצעות מפתות ומוגזמות — הן יכולות להיות מלכודת דבש.
לבדוק היטב: פרויקטים שהסתיימו, שיחות עם נציגויות ודיירים מפרויקטים קודמים של אותה חברה. לפגוש פרונטלית את האנשים שעומדים מאחורי המערכת.
בסופו של דבר — בן אדם רוצה ביטחון. הוא שם את מבטחו בידי החברה, בין אם הוא רוכש דירה חדשה ובין אם הוא מחכה שיחזירו לו דירה חדשה אחרי ההריסה. הוא רוצה לדעת שהוא שם את מבטחו בצורה טובה.
ככל שתעשו יותר בדיקות — תקבלו יותר ודאות ופחות חוסר ודאות. יותר ביטחון — זה מה שחשוב.
חשוב שאנשים לא יתפעלו מכל הבטחה. חשוב לרדת לעומק — גם אם זה עולה כמה שקלים. זה שווה. וגם אם אתם רוצים להתחבר לינוב, לדוגמה — תבדקו, תמיד.
אל תבואו ותתמסרו בשנייה. תמיד לבדוק.
צחי: דודי קבאסו — תודה רבה על האירוח, על הידע. יש לי הרגשה שאני רוצה לבוא לפה עוד פעם, או שאביא אותך אליי.
דודי: אני אשמח. יש לנו המון על מה לדבר.
צחי: אמרתי לך — אם לא היית מרוגש כל כך מהסיטואציה, שזה רק מראה כמה רגש יש בחברה הזאת — היינו מסיימים אחרי דקה. אבל בגלל שיש לך כל כך הרבה ידע — לא צריך אפילו להתאמץ.
דודי: אתה צודק. ורציתי לסדר את הידע הזה, אבל בסוף — הסתדר יפה. השיחה הוקלטה.
צחי: תודה רבה.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
נדל"ן בשידור | צחי קווטינסקי | realeasy.co.il
