צחי קווטינסקי | 12.7.2026

יאללה, בוא נתחיל. בוא נתחיל. הרי אנחנו לא מתחשבים בכמות האנשים — אנחנו רצים קדימה. אז ערב טוב לכולם, וערב טוב למי ששומע את זה בדיעבד.

אז קודם כל, ככה — אני אספר לכם. היום אני חושב שאפשר אפילו להראות את זה. ראיתי שאלה עכשיו — פוסט אדון שלום שטיינברג. הבוקר הוזמנתי לשלום שטיינברג, שהתארח אצלנו לפני שלושה שבועות, השמאי מחיפה, והוא עשה פתיחה למשרד החדש שלו. והייתה לי הזכות — כמו שאתם רואים — הייתה לי הזכות להימנות על המרצים שפתחו את האירוע ונתנו את התוכן לאירוע.

וכמו שאתם רואים, הייתה שם נחמה בוגין — יושבת ראש לשכת השמאים. הייתה נופר יעקב — יושבת ראש התאחדות יועצי המשכנתאות. מי שהרצה עוד היה נציג של בנק ירושלים. וכמובן — אני. אני אפילו פתחתי, נתתי את ההרצאה. אני היחידי שגיבר על המצב בארץ.

הייתה הרצאה מעניינת שעליה אנחנו נצטרך לתת את הדעת — הרצאה מעניינת של נחמה בוגין, יושבת ראש לשכת השמאים, על המתווה החדש להתייחסות לפרויקטים במקומות שהייתה בהם נפילה של בניינים במלחמה עם איראן, שהייתה פגיעה בבניינים במסגרת התחדשות עירונית. יצא חוק חדש. אז קודם כל ביקשתי — בזמן ההרצאה, ביקשתי מחברי הטוב, קלוד, שיאתר לי את החוק ויסכם אותי אותו. ובעזרת השם, אני אבקש מנחמה בוגין עצמה — שהייתה מעורבת בחשיבה ובביצוע של החוק — לדבר על זה ולהסביר את המתווה. זה מאוד מעניין מה שקורה שם.

היה שם דבר אחד שמאוד הפריע לי — ואנחנו בטח נדבר על זה כשנעלה את החוק. קבעו שם איזה מנגנון, כדי להימנע מנושא הדיירים הסרבנים ולהימנע מכל הבעיות הסביב — קבעו מנגנון פיצוי לדיירים. למי שיחליט שהוא לא רוצה להמשיך, שהוא רוצה לקבל כסף ולצאת החוצה. אתם יודעים שגם היום, במסגרת החוק, אנשים מעל גיל מסוים יכולים לבקש שיקנו אותם החוצה וישחררו אותם — ההתחדשות העירונית לא אמורה להשאיר אותם לציפייה עד שהפרויקט ייגמר.

וחובה ליזם לפי חוק. הדבר היחיד שכמו שהיא נתנה לנו את ההרצאה — ולא ירדה לכמות הדברים — היה שקבעו: אם אדם מחליט שהוא לא רוצה להיכנס לפרויקט, הוא סוג של 'דייר סרבן'. והמילה 'סרבן' היא מילה קשה. למה היא מילה קשה? בגלל שסרבן הוא אחד שמתנגד ורוצה להילחם. ואנחנו צריכים להיות קצת יותר רחמנים וקצת יותר מתחשבים. במיוחד אנשים בוגרים שאומרים שלא רוצים להיכנס לתהליך של ההתחדשות העירונית — הם מפחדים. אני מדבר על כאלה שלא בגלל נפילות בתים נכנסו לזה בעל כורחם, אלא בפרויקטים רגילים.

וצריכים להיות מאוד מתחשבים — שסך הכל, הרבה מאוד מהאנשים האלה, הבית שהולכים להרוס להם מול עיניהם הוא כל רכושם. והם צריכים רק לקוות שהיזם יעמוד ביכולותיו ובהבטחותיו ויבנה להם את הבית החדש. והם רואים יום אחד איך באים, מוציאים אותם מהבית שהוא כל רכושם וכל עולמם, מביאים טרקטור ומפרקים אותו. אז צריכים להתחשב באנשים האלה ולהבין שיש להם מצוקה ובעיה — הם מפחדים להישאר בלי כלום.

אבל כאן קבעו מנגנון שלדעתי יש בו טעות — ואני לא אנתח אותו, אנחנו נשאיר את זה פתוח כדי שיהיה לנו על מה לדבר. קבעו שמי שיחליט שהוא לא רוצה להמשיך לפרויקט של ההתחדשות העירונית — הוא יקבל את שווי דירתו הבאה, באיזושהי הפחתה מסוימת. את השווי של הדירה העתידית שהוא אמור לקבל. כאשר אמרו שיקבל לפי המנגנון — דירה שהייתה לו, פלוס ארבעה מטר.

לא הייתה לנחמה תשובה לענות לי, כשאמרתי לה: נכון שהיום נותנים ומשתדלים לתת בבתים תוספת של 12 מטר, תוספת של 25 מטר — תלוי באזור, תלוי במצב. אבל אנחנו יודעים, ואני ראיתי, ואולי אפילו דיברתי על זה פה — אני עד שלאחרונה יש אפילו בחולון בתים שלא מקבלים תוספת כלל.

בעקבות עליית מחירי הבנייה, בעקבות כל עליית הריביות וכל הדברים — בא היזם ואומר: תקשיבו, אם אני אתן לכם תוספת, אני נשאר בלי כלום. ואז הוא אומר: אני אתן לכם דירה חדשה. והרבה מאוד פרויקטים היום — סך הכל מה שמקבל בעל הדירה הוא דירה חדשה. וכאן יש יתרון וחיסרון.

למה יתרון וחיסרון? אם יש לאדם דירה של שלושה חדרים — הדירה הבאה שהוא יקבל תהיה שלושה חדרים, נכון, אמנם תהיה חדשה, אבל חדר אחד יהיה ממ"ד. אז תגידו — רגע, זה יתרון שיהיה להם ממ"ד, נהדר שיהיה להם ממ"ד, שבעצם יש להם חדר בדירה שהוא מוגן. אבל כמו שאתם יודעים, בגלל אופי בניית הממ"ד והדרך שהוא ממוגן ועשוי — זה החדר הכי פחות נעים בדירה לגור בו. אז בעצם קיבלו ממ"ד, אבל קיבלו פגיעה במבנה הדירה.

אבל אם אני חוזר לסיפא של מה שהיא אמרה שם — אם הוא מקבל דירה ששווה לשווי דירתו פלוס ארבעה מטר — למעשה הולך להיות כאן כאוס. ברגע שהוא יודע שהוא יכול לקבל את זה, ובפועל בשטח הוא אמור לקבל דירה יותר קטנה — למעשה הוא מכניס יריבות מול היזם שבונה את הפרויקט ואמור לתת לו יותר ממה שמגיע לו. ואני לא בטוח שהיזמים יוכלו לעמוד בקנייה של הדירות האלה בכמות גדולה. ותארו לעצמכם שיהיו בפרויקט של 100 דירות 50 דיירים סרבנים — היזם לא יוכל ליישם את הפרויקט. ולמעשה הוא התקע ולא התקדם.

אבל אני חושב שאת השאר אשאיר לרגע שאני אביא לפה את האדם שנדבר איתו על הנושא הזה. ורק תרשו לי שנייה אחת לפני שאני ממשיך לנושא העיקרי — אני רק אבטיח פה את הטריגר ואני מתבשל מכאן. שנייה אחת.

קצת אוויר לא יזיק. אז זה לגבי נושא היום. שוב ערב טוב לכל מי שיצטרף, ובואו ניכנס לנושא העיקרי. נכון שכבר דיברנו עליו בצורות כאלה ואחרות, אבל אני חושב שאי אפשר היה לעבור לסדר היום בלי להתייחס לירידה — שהיא בעצם ההורדה הרביעית, נכון, אלי?

זו ההורדה הרביעית.

זה כבר ארבע פעמים הורידו. הורידו אחוז, נכון?

ירד אחוז.

אחוז — זה ארבע הורדות של 0.25.

אני לא שומע אותך, אתה מושתק.

אנחנו עומדים היום על ריבית פריים של שלוש וחצי ועוד אחד וחצי — זה חמישה אחוז. אנחנו הגענו ל-C ב-6.25. כלומר הייתה הורדה של רבע אחוז וחצי אחוז.

היה רבע אחוז ארבע פעמים — ירד אחוז.

כן, ברצף פחות או יותר. יפה, על זה אנחנו מדברים. אנחנו הגענו ל-C של 6.25, הורדנו. הוא הוריד 0.25. בוא תלך ישר — דבר איתי על הריבית של בנק ישראל, לא על הפריים.

ריבית בנק ישראל היום היא שלוש וחצי אחוז.

וזה חמישה אחוז פריים.

בסדר. אז אני אומר — אבל ב-C שלו, שהוא הגיע, בעליות, הגיע ל-6.25.

אנחנו אחוז ורבע מה-C שהיה.

בסדר. אז אנחנו מדברים על… כבר הרבה מאוד כותבים 'הורדה שנייה', וזה לא נכון. אולי זו הורדה שנייה ברצף, אבל סך הכל ירד למעלה מאחוז.

והשאלה הגדולה — ואני היום גם הייתי בשטח. הייתי בחיפה, אחרי הכנס הזה המשכתי לחיפושים. ודיברתי שם, פגשתי שם מתווכים, גם ישבתי בכנס ודיברתי עם בעלי מקצוע שונים, וגם שמעתי את האנשים שמדברים — שמעתי את השמאים, שמעתי את כולם. קצת שוחחנו, עשינו מינגלינג, ונשארתי שם הרבה מאוד זמן לשמוע קצת את החברים שלי.

ואני גיליתי שבעצם אנחנו לא מרגישים בשטח — אם אני כבר רוצה לסכם את זה כסיכום סופי — אנחנו לא מרגישים בשטח כל כך את הורדת הריבית. וזאת בעצם השאלה. הסיבה שהחלטתי — ומי שראה, אני העליתי רק במוצאי שבת את הנושא הזה — הסיבה שהיה חשוב לי מאוד לדבר על זה, היא שזה לא מובן מאליו מה שקורה. ואנחנו צריכים להבין מה קורה.

גמאל קאדרי — יהיו לך חיים ארוכים, היום דיברתי עליך ואמרתי לחלי שאני מתגעגע אליך, והנה אתה עולה. ברוך הבא. היום דיברנו עליך בבוקר.

ואנחנו צריכים לדבר ולהבין מה המשמעות ולאן פנינו. אז אני אתחיל ואגיד דבר כזה — האמירה, כבר לא מעט זמן, היא שברגע שתרד הריבית השוק יתעורר. מה שהפריע לנו — אנחנו התרגלנו. התרגלנו לריבית אפסית. אנחנו אפילו היינו בתקופה מסוימת במינוס. התרגלנו ללוקסוס של החיים שאין לנו ריביות. זה השפיע עלינו לשני כיוונים.

זה השפיע עלינו גם כתוצאה מזה שלא היה לנו איפה לשים את נכסינו הפיננסיים בבנקים — אני לא מדבר בשוק ההון, אלא אני מדבר על בנקים וכל מיני מכשירי חיסכון. שקיבלנו — גורניש, כלום. לא כלום — קיבלנו כלום על הכסף שלנו בגלל הריביות הנמוכות. ומצד שני, כשהלכנו וקנינו נכסים — הריביות שלנו היו מאוד נמוכות. זה היה רק טוב — להשאיר את הכסף הזה לא לקחת כהלוואות. ואנחנו ראינו תקופות שבהן שילמנו ממש ריביות מגוחכות של בין אחוז וחצי לשניים. מי שזוכר את הימים האלה ממש — הריבית הייתה אפס.

ההוגנים היו שליליים, כלומר הריביות שקיבלנו במשתנות היו באוגן מינוס פלוס איזה מרווח. ואז, כשהייתה נקודת שינוי, זה קפץ באופן משמעותי — למי שלא עקב אחרי הדברים האלה.

כן, אבל התוצאה הייתה — הקלט שאני נכנסתי לתחום המשכנתאות מ-2021, היינו סביב ה-2.9. ואנשים שבאו לקחת משכנתה מהבנק — הבנקים עוד אומרים להם: ומה יקרה אם הריבית תרד והוא ירצה לפרוע? הוא ישלם את ההפרש, את עמלת הפירעון המוקדם. ואנשים הלכו יותר לפריים בגלל זה.

כן. ובדיעבד כל מי שלקח את הקבועות הלא-צמודות — זה בסוף היו האנשים החכמים. אבל אתה יודע, זה חוכמת הבדיעבד. אבל אם כבר הזכרת את זה — אנחנו צריכים לקחת מכל תקופה את המסקנות, ללמוד. הרי אנחנו למדנו מחיל האוויר — אני לא הייתי בחיל האוויר, הייתי בשמונה מאתיים — אבל אנחנו למדנו שחיל האוויר שיוצא לטיסה שמצליחה עושה תחקיר, ושיוצא לטיסה שנכשלת עושה תחקיר. בודק, מפיק לקחים. ואני חושב שאחד הדברים שאנחנו צריכים ללמוד מהתקופה הזאת הוא שהעולם שלנו לא צפוי.

ואנחנו כבר למדנו את זה — אנחנו מדברים כבר על שש שנים שלמות, משנת 2020. שש שנים של תהפוכות, מהפכות, מגפות, מלחמות, אוקראינה, מלחמה פה אצלנו בעזה, ועכשיו בצפון ובאיראן. ועם ארצות הברית — ואנחנו לא יודעים לאן דברים הולכים.

הרי אנחנו עוד שנייה מדברים על זה — גם הבוקר, כשיצאתי לכיוון חיפה, אשתי אמרה לי בעדינות: 'צחי, אתה אוהב לשמוע פודקאסטים ואתה מדבר בטלפון, אבל תשים חלק מהדרך רדיו, אולי תוודא שהאפליקציה עובדת — שבכל זאת האמריקאים תוקפים באיראן, ואולי מי יודע, אולי יחליטו שם לראות לעברנו.' וזה חלק מהבעיה של מה שקיים היום.

וזה חלק מההסבר למה שקורה היום — שלמעשה אנחנו חיים ולמדנו לחיות במצב של חוסר ודאות. אנחנו חיים במצב של 'לא יודעים מה יהיה מחר'. אף אחד לא ידע מה יהיה מחר. אנחנו נמצאים במצב רוח לאומי מאוד ירוד — מאוד ירוד. ולנו כאן עכשיו בארץ נוספה עוד סוגיה של חוסר ודאות.

אנחנו לא יודעים מי, בעוד ארבעה חודשים, יחזיק בהגה השלטון.

זה ארבעה או חמישה חודשים — נובמבר, הבחירות.

אנחנו לא יודעים מי יחזיק בהגה השלטון. אנחנו לא יודעים מה הוא יצטרך לעשות. האם זה יהיה אותה הנהגה — ואני לא רוצה להיכנס לדעה בעד או נגד — אבל האם אותם אלה שממשיכים להוביל אותנו, ואני מדבר בעיקר בתחום הכלכלי, אנשים שלא יודעים לנהל כלכלה, שמובילים את הכלכלה — או שאולי יהיה שינוי, ואנחנו גם לא יודעים אם שינוי יביא שיפור. ואנחנו לא יודעים אם כדאי לנו להיכנס לרכישות או לא, ולאן הדברים הולכים.

יכול להיות שבכנסת הבאה אולי יכניסו סוף סוף ניהול מקצועי לתחום הנדל"ן. אני לא מאמין שזה יקרה — בגלל שבסוף פוליטיקאים הם פוליטיקאים, לא משנה מאיזה צד הם. ובסוף כל אחד רוצה לקבל כיסא שייתן לו כוח. אז אני לא רואה כל כך בבחירות הבאות שינוי בחשיבה על ניהול עולם הנדל"ן ועולם הכלכלה בכלל.

וגם היום שדיברתי בכנס אצל שלום שטיינברג — דיברתי על דברים שכבר דיברתי איתכם. ואם תרצו, אני אחזור עליהם פה — מה כן צריך לעשות. אי אפשר להביא רק ביקורת.

אז מה אני בעצם אומר? מה שאני בעצם אומר הוא שהמצב הזה שתופס את האנשים כאן — שאנחנו לא יודעים מה הולך לקרות — המצב שבא מול נושא ירידת הריביות לא פותר ולא נותן לנו את מה שכולנו חשבנו: יציאה לרכישות, לא להשקעה ולא למגורים.

עדיין, עדיין — אמרתי ואני חוזר ואומר — עדיין אנשים יושבים ומחכים. עדיין אנשים יושבים ומקווים שהממשלה תוציא, ובטח כשתיכנס ממשלה חדשה — כמו שעשה בזמנו כחלון, שברגע שנכנס הוציא מיד 65,000 יחידות דיור למחיר למשתכן — אולי גם פעם נוספת ייכנס איזה כחלון כזה וירצה להיות דון קישוט ולהראות איך הוא מנצח את שוק הנדל"ן.

אנשים לא יבינו שאין בקנה של רשות מקרקעי ישראל כל כך הרבה קרקעות מתוכננות. אין בכלל כמות כזאת. ולא ישכנע אותי אף אחד שיש קרקעות שמתוכננות ואפשר לבנות עליהן כל כך הרבה יחידות — בטח לא בתקופה שיש גם היום כ-80,000 דירות לא מכורות. וזה אומר שגם אם ירצו מאוד לעשות את זה — זה לא יקרה.

לא יוציאו שוב כמות כזאת של דירות. ואני לא יהיה מופתע אם כן יוציאו שוב, כמו בהגרלות שהוציא כחלון. שאתם יודעים, חלקכם, שעד היום — עשר שנים אחרי — יש קרקעות שעדיין לא גמרו את התכנון ועדיין לא התחילו להיות ממומשות לבנייה.

אז בטח לא יקרה שיוציאו כמות כה גדולה של דירות. מה שזה אומר — דרך אגב — זה אומר שעוד דבר שעוצר מאוד את השוק ועוצר מאוד את היציאה של אנשים לרכישת דירות, זה נושא התקווה. אנשים עסוקים וממתינים — כמו שהחברים שלהם הבודדים שהצליחו לעשות עסקאות לא רעות בדיור למשתכן — אנשים ימשיכו לחכות מהגרלה להגרלה עד שהם יזכו.

ואם אתם רוצים שאני אנתח לכם את ההתנהלות מול ההגרלות — לא בטוח, אולי אתה תרצה להגיד על זה משהו — לא בטוח שתמצאו את זה כמאוד אטרקטיבי.

קודם כל אני אתחיל בזה ואגיד: רוב האנשים — ואני אומר 'רוב' ואני אחראי לזה — רוב האנשים שקונים דיור למשתכן, קונים אותו לא למגורים. קונים אותו להשקעה. קונים דירות שהם הולכים לא לגור בהם, הם הולכים להשכיר אותם. ואתם רואים — אנשים מלוד קונים בקריית ביאליק, אנשים מירושלים קונים ברעננה, אנשים מתל אביב קונים בסדרות, בנתיבות. וממש ממש ממש — ואני פוגש את האנשים האלה בייעוצים, כשהם צריכים לממש את הזכיות שלהם.

ואחד הדברים שעליו נתתי היום את הדעת — שהסברתי לאנשים למה הם משלמים יותר בהגרלות ולמה הם מתקעים ולמה הם בעצם לא משיגים את המטרה שלהם. המדינה לא משיגה את היעד העיקרי שלה — שהוא באמת להוזיל את הדיור לזה שרוצה לגור, ולא לזה שרוצה להשקיע בנדל"ן.

תגידו, מה אכפת לך? אתה משקיע נדל"ן. אז למה לא ליצור אלטרנטיבה של קנייה דרך הגרלות? עוד פעם — אני מסתכל על זה ברמה לא רק של משקיע נדל"ן. אני מסתכל על זה ברמה של אבא, ברמה של ישראלי שרוצה שלצעירים תהיה האפשרות לקנות דירה למגורים. ואני חושב שלשם נוצרו ההגרלות האלה. ולצערנו זה הפך להיות עוד כלי השקעה — וכלי השקעה חסר אחריות. שאנשים לא יודעים — חושבים שהם קונים, חושבים שהם הולכים לעליית ערך. ולפעמים הם צודקים. אבל בסוף לא תמיד יהיה להם למי למכור, ולא תמיד תהיה אוכלוסייה שתרצה לקנות מהם.

אז לכאורה הם קונים מתחת למחיר שוק, אבל לא תמיד זה עובד להם.

אם אני מפה הולך ובעצם אומר — רגע, אז מה אנחנו צריכים לעשות? היום באו יותר אנשים מתמיד, וכולם באו לשמוע: מה כן עושים? למה אנחנו מתכנסים פה? לאן אנחנו הולכים עכשיו?

עם המידע הזה שאתה נותן — עם המידע שיש מחירים שירדו בשוק, בגלל הקיפאון, בגלל חוסר הוודאות, בגלל שאין עסקאות — יש הרבה מאוד הזדמנויות. נכון, אני חייב עוד פעם לפתוח סוגריים: אנחנו צריכים לזכור שגם אין הרבה דירות למכירה.

למה אין הרבה דירות למכירה? מכל מיני סיבות. סיבה ראשונה: אנשים שרוצים לעשות שיפור דיור ויש להם דירה למכירה — לא יקנו עד שהם לא ימכרו. אז הם לא מוציאים את הדירות שלהם למכירה. מצב שני: בגלל כל פרויקטי ה-10/90 ו-20/80 — אנחנו מחכים עכשיו שנתיים, שלוש, ארבע, שייצאו וימומשו כל הפרויקטים שמכרו אליהם דירות, ואז אולי ייצאו לנו קצת דירות למכירה.

אנחנו לא מוכרים דירות אלא אם כן אין לנו ברירה. אין לנו ברירה — שאנחנו כבר בהתחייבות. אנחנו מוכרים דירות אם יש ירושה — ואני נתקל בזה לא מעט. אנשים שרוצים עכשיו לממש ירושה. אנשים שירשו דירה ואומרים: רגע, בוא נממש את החלק שלנו בדירה. אם אנחנו מחזיקים דירה של שני מיליון שקל ואנחנו שלושה יורשים, יש לנו לכל אחד 650,000 שקל אחרי מסים ואחרי עורך דין — בתנאי שלהורים שלנו הייתה דירה אחת.

אנחנו ניקח 650,000 שקל. הנה, יש לנו הזדמנות. נכון — יכולנו לכאורה למכור את זה בשני מיליון ומאתיים, שני מיליון ושלוש מאות בעוד תקופה. אבל אם אני לוקח את השני מיליון ושלוש מאות לעומת שני מיליון — ההפרש לכל אחד יותר קטן. ומעבר לזה — למעשה זה יוצר לכל אחד מהיורשים הזדמנות, בתקופה כזאת של מחירים נמוכים, ללכת ולממש את החלק שלו ולקנות דירה לעצמו למגורים. נגיד שיש לו 600,000–650,000 שקל שקיבל במסגרת הירושה — הוא עם זה יכול ללכת לקנות לעצמו היום דירה שהיה משלם עליה 2,100,000–2,200,000, ולקנות אותה ב-2,000,000 או ב-1,950,000.

אז אנחנו רואים שהרבה מאוד דירות שאני נתקל בהן — שאני מסתובב בימים האלה גם בחולון וגם בחיפה — זה דירות ירושה. שהן בדרך כלל מוצעות למכירה. או אנשים כמו שאמרתי שאין להם ברירה. ויתר הדירות — בדרך כלל לא מוצאים אותן למכירה. כדי להבין אם השוק ירד או יעלה — באופן עקרוני הם מתחילים לשמוע מאנשים כמוני שהשוק עומד לעלות, או שהם בעצמם נמצאים בלחץ ולכן אין לנו דירות.

או שיש את אלה שמחכים, כמו שאמרתי, לקבל את הדירות של ה-10/90 ו-20/80 — שזה ייכנס ואנחנו נראה הרבה מאוד מכירות בטווח של שנתיים-שלוש. שכל הפרויקטים שמכרו אותם לפני שנה — ואני לא רוצה הפעם להיכנס לביקורת שלי על כל מה שעשו ב-10/90 ו-20/80, לא רוצה להיכנס לביקורת על מה שעשו לאנשים ולאן הובילו אותם.

והיו שאמרתי בכנס — והיו שם בנקאים — ואמרתי שאנחנו כבר מתחילים לפגוש את אלה שנפגעו. שבעצם לקחו משכנתאות, שהתחייבו על דירות בלי לבדוק את יכולת מחזיר המשכנתה שלהם, או לא התארגנו לזה נכון מבחינת המשכנתה. לקחת היום, לדאוג לזה ולסדר — שבכל מקרה הם יוכלו לקבל משכנתה גם אם ישתנה מצבם. אז אנחנו נראה את הכאוס גם בתחום הזה.

ובואו נתקדם. אתה רוצה להגיד משהו, אלי, שאני יכול להמשיך?

לא.

אז אני אמשיך. אז למעשה — בגלל שהשוק נמצא במצב הזה, ובגלל שיש עוד הרגשה — וזה נתון נוסף שאני מעלה — שיש עוד סברה שהנגיד ימשיך ויוריד את הריבית, נכון?

הנגיד — זה מה שצופים — שיוריד את הריבית. מדברים על עוד חצי אחוז עד אחוז. יותר סביר החצי אחוז. זאת אומרת נרד — כמה אמרנו? היום אנחנו שלוש וחצי — שנרד לשלוש.

אני לא שומע אותך.

אני אומר: אנחנו שלוש וחצי. אם הוא יוריד חצי אחוז — אנחנו נעמוד על שלוש. נגיד שלוש בריבית בנק ישראל. וכמובן — כמו שאלי מאשר לנו כאן — זה גם הנושא של הפריים.

אתה יודע מה? אני רוצה לפתוח סוגריים על הפריים, אלי. אתה יודע, יש — וגם שמעתי היום את נופר — יש נופר, ראש התאחדות יועצי המשכנתאות. יש איזה מגמה של חזרה לריבית הפריים, בגלל שהריבית יורדת. ויש לזה היבט משמעותי. אבל אני חושב שהיום אנשים שחטפו אותה בפריים — שחיו באשליה שהם האחרונים שייפגעו — הרי הם בטראומה מהפריים ולא ירצו לשמוע פריים.

גם אני, גם אני חטאתי ואמרתי שאם אני צריך לקחת הלוואה בריבית פריים, שאם הריבית זה יהפוך לי לבין אחוז וחצי לשניים בתקופות הנוראיות — כשהריבית הייתה בין אפס לחצי, בסוף. ואמרנו: מי? צחקנו על מי שלקח קל"צ ולקח הלוואות אחרות ואמרנו, מה, הוא משלם שלושה אחוז? זה משלם אחוזים גבוהים מההתחלה. ולקחנו. מה זה?

היו אנשים שלקחו — נכון, אי אפשר לקחת היום מסלול שלם בפריים, ולפי ההנחיות צריכים לחלק את זה לשלושה מסלולים. אבל הייתה תקופה — נכון אלי? — לפני העלייה של הריביות, שבנק ישראל נתן לנו אופציה, הוא שינה וזה היה נורמלי — אפשר שני שליש בפריים.

נתן לנו אופציה. שינה את הנוסחה. אפשר שני שליש בפריים. אבל אנחנו ברור לנו שיש אנשים שעשו את השני שליש, ועכשיו קצת מתחיל להירגע להם — קצת יותר קל להם בעקבות הירידה, וכל ירידה רק מקלה עליהם. אבל בטוח שהבטן תכאב להם שיציעו להם פריים, ואנשים יזדרזו בטח לא לקחת את השני שליש. אבל זה עניין אחר.

אני חוזר לתוך העניין ואומר דבר כזה: כל הדברים שאמרתי — זה המצב בשוק. כל מה שאמרתי — זה מה שמוביל היום לא רק אותנו המשקיעים, זה מוביל גם את הכבירניטים, זה מוביל גם את הבנקים, זה מוביל גם את השמאים, זה מוביל את כל מי שקשור בעולם הנדל"ן. וזה כמובן משפיע, בעקיפין ובאופן ישיר, על היזמים.

היזמים שמאוד פגועים — ומי שלא יודע — וחברות הביצוע במצוקה נוראית. מי שלא יודע ואולי שמע את זה פה — חברות כמו דימרי קנו רק עכשיו 17 חברות בנייה קטנות. הם קנו כי יש להם את היכולת הכלכלית — ניצלו את זה שיש להם יכולת כלכלית וקנו חברות בהזדמנות. 17, זה מה שאני יודע — חברות שאם הם לא היו קונים אותן, הן היו מתרסקות. הרבה מאוד יזמים שיושבים על הגדר, משלמים ריביות, ובדרך לאבדון.

אז אנחנו עוד לא השלמנו את הכאוס בעולם הנדל"ן למגורים. אבל אנחנו צריכים לקחת ולהסתכל על הדברים. הרבה חברות גדולות שיש להם כיסים עמוקים גם קונות דירות מחברות אחרות והופכות אותן לדירות להשכרה ארוכת טווח.

שזה… כן, אבל גם פה, גם פה אלי — גם פה בוא להסביר לאנשים: שהיום אתה כחברה בא ליזם שמתחיל פרויקט, ואתה — למרות שלא אתה בונה את הפרויקט, חברה בונה פרויקט למכירה למגורים — אתה יכול לבוא ולקנות עשר דירות. ואז הוא נהנה מהחוק לעידוד השקעות הון, ואתה יכול — למרות שלא אתה היזם של הפרויקט, ובתנאי שזה לא בהתחדשות עירונית, זה חייב להיות פרויקט חדש — אתה יכול לבוא היום כחברה לקנות עשר דירות ולקבל את נושא עידוד השקעות ההון.

שבגדול כבר דיברתי על זה לא פעם — אבל בגדול זה אומר שיש לך אפשרות למכור ארבע מתוך עשר, להשאיר לך שש — שזה המינימום לצורך השכרה. וזה אומר שאתה נמצא במיסוי מופחת של חברות, שזה 11 אחוז, ופחת מועמד.

וגם פחת מועמק.

כן. אז אני אסביר — ונמצא בפחת. אמרתי — במס חברות של 11 אחוז. זאת אומרת אתה יכול למכור את הנכסים, אתה יכול למכור במיסוי יותר נמוך כדי להשאיר לך יותר נתח של כסף, כדי לממן את הדירות שנשארו. וכמו שאמר אלי — אנחנו מקבלים בעידוד השקעות ההון, אנחנו מקבלים פחת מועמק.

ואני אסביר: כשאנחנו עושים פחת — בדירה רגילה שאנחנו קונים ואנחנו מחזיקים כנכס ולא גרים בה ומשכירים — אנחנו מקבלים פחת. זה הוצאה. אנחנו מקבלים חמישה אחוז בשנה, זאת אומרת אנחנו מקבלים את זה על אורך עשרים שנה. ואז בעצם קיבלנו את כל שווי הדירה בפחת — בירידת ערך שמקוזזת לנו במס ומאפשרת לנו לשלם פחות מס. כאשר יש לנו פחת מועמק של עשרים אחוז בחמש שנים — הפכנו את המספרים. זאת אומרת הפחת הוא חמש שנים ועשרים אחוז בשנה, זאת אומרת שאנחנו רושמים על מחיר הנכס עשרים אחוז משוויו הפסד בשנה. וזה אומר שאין סיכוי בעולם — לא משנה איזה שכירויות אנחנו ניקח — שאנחנו נשלם מיסים הרבה מאוד שנים. וזה מאפשר ליזמים לקחת את כל הכסף שנכנס להם משכירויות ולשלם את זה לבנקים למימון, וכמובן למשוך רווחים.

אנחנו צריכים לזכור, למרות מה שאמר קנאי — אנחנו צריכים לזכור שהרבה מאוד חברות, כמו יובלים ואחרות, שבנו דיור להשכרה ולקחו מימונים גדולים מבנקים, בשביל שהם בנו כמובן על ההכנסות ועל המיסוי המופחת ועל הדיבידנדים שאפשר לקחת בעלות מופחתת — בסוף העליות של הריביות שהיו, מהרגע שהנגיד החליט — מתי זה? 2022, נכון?

שלוש, מתי התחילו הריביות?

משהו ב-22.

שהתחילו הריביות לעלות — החברות לא עמדו בזה. וגילו שהן לא כלכליות. הם הרי לא לקחו פערים גדולים של ריביות. והחברות מיהרו למכור את הבניינים שלהם דירה-דירה ועמדו דירות רבות למכירה — ועדיין.

וזה בעצם התוצאה הכי גדולה היום בשוק הנדל"ן. וזה בעצם המאפיין — אם אני צריך לכתוב מאפיין גדול. ואני אגיד עכשיו לקלוד שיסכם את המפגש הזה: כתוב באותיות ברורות מה שחסר היום בשוק הנדל"ן.

נובמבר 21 — זו הייתה הפעם האחרונה שריבית בנק ישראל עמדה על 1.6. מאז התחלנו רצף עליות עד מאי 23, ואז ריבית הפריים עמדה על 6.25. אחר כך היה לנו טווח זמן עד 2024, בינואר 24 היא הורידה רבע אחוז, ורק בנובמבר 25 היא התחילה לרדת ברצף: 5.75, 5.50 עד 5 — שאנחנו נמצאים שם עכשיו.

אוקיי, אז בואו נחזור למה שאמרתי קודם. למעשה — אם אנחנו מסתכלים על התוצאה הזאת — התחלתי להגיד לקלוד שיכתוב גדול בסיכום: מה שחסר היום בשוק הנדל"ן למגורים — חסר לא דירות למכירה. חסר דירות להשכרה. שוק ההשכרה במדינת ישראל פגוע ברמה קשה מאוד.

אני שומע, ואני אומר לכם — אני רואה את זה. את ההבדר גם בייעוצים שאני עושה, כולל ייעוץ שעשיתי הבוקר. אני מדבר עם זוגות שצריכים לשכור דירות. ואנחנו מדברים על קפיצות — שהם הצטרכו. ואתם יודעים — אנחנו מסתכלים על זוג, הבוקר עשיתי ייעוץ לזוג שיש להם ילד אחד, שני אנשי הייטק, מרוויחים מצוין. היום הם שוכרים דירה בשבע וחצי אלף שקל. והם עוברים עכשיו — בגלל שיש להם ילד והם כבר צריכים דירה לא קטנה של שני חדרים, הם צריכים משהו יותר גדול — אז הם הולכים לקפוץ לרמות של תשעה, תשעה וחצי ועד שלושה עשר וחצי אלף שקל שכירות.

למה יכולים לקחת מהם כל כך הרבה כסף שכירות? כי כל בעל בית יודע שאין לו תחרות. השכן שלי כאן למטה — הדייר שלו יצא. שמחתי הרבה. הדייר שלו יצא ביום שישי. בתחילת שבוע הוא פרסם מודעה שהוא רוצה להשכיר את הדירה — דירת שלושה חדרים כאן ברמת בית הכרם. אני לא יודע את הסכום שביקש, אבל זה בטוח לא סכום נמוך.

ואני רק יכול להעיד על הקצב של אנשים שעלו במעלית לראות את הדירה — כולל באחת העליות שלי במעלית מהחנייה כשחזרתי מהקניות — שעלו איתי בעל הדירה ושלוש לקוחות פוטנציאליות שרק רבו על מי ייקח את הדירה. זאת אומרת אין דירות, אין דירות להשכרה. והיום על כל דירה להשכרה מתקוטטים הרבה.

ואנחנו נמצאים במצב שהרבה אנשים עוזבים בקרנות, אוכלים בדירות שקיימות, והרבה אנשים היום גרים אצל ההורים או לא יוצאים — עוד פעם, אין להם אלטרנטיבה. אין להם אלטרנטיבה לאלה שבחרו לא לקנות, או שלא יכולים לקנות, או שמחכים.

והיום כל בעל דירה — תסתכלו היום בחולון, שאני בקיא בה מאוד — היום אתה מפרסם דירה בחולון, לא משנה מצב הדירה, הדירה מושכרת. אז יהיה לך תור במדרגות. למה? נפלו שם בתים כתוצאה מהמלחמה, יורדים שם בתים כתוצאה מהתחדשות עירונית.

ואם נגיד — כמו שאמרתי הבוקר — אם היום אנחנו לוקחים בהתחדשות עירונית שלושה-ארבעה שיקנים, ארבעה שיקנים שמורידים אותם לצורך בנייה — וזה דבר רגיל, הרי זה מה שבדרך כלל עושים — ארבעה שיקנים, בממוצע חמישים דיירים בשיקון — יש לנו מאתיים משפחות שצריכות לחפש דירה. ואם אנחנו מדברים על אזורים שהם אזורים של משפחות, כמו חולון וכמו מקומות אחרים — אז חייבים לחפש בסביבה. אין ברירה. אנשים צריכים שהילדים ישאר יקרובו לבית הספר, שיהיה להם נוח, וימשיכו את שגרת החיים.

לא להזיז אותם ולהתחיל להם לנסוע ממקום אחר. אז הם חייבים לקנות בסביבה הטבעית. ואנחנו מודעים לזה.

כשאני לוקח את כל הדברים האלה — אני אומר: אנחנו יודעים היום שאם אנחנו נמצא דירה, יש לנו פה שתי הזדמנויות. אם אנחנו מחליטים היום לקנות — ואנחנו מסתכלים ועושים את המשוואה — יש לנו מצד אחד: ריביות שהן עדיין גבוהות ועדיין לא ירדו מספיק. ומצד שני — כמו שאמרתי — יש לנו ירידה במחירים שמופחתים ברמה של בין חמישה אחוז לעשרה אחוז.

אתם יודעים מה? לא אדבר על יותר. יש לנו דירות שעומדות למכירה, והמחירים — מחירים שלא יחזרו. ואנחנו יודעים שאם אנחנו נקנה את הדירה — גם אם קנינו אותה למגורים, זה פותר לנו בכלל את הבעיה. אבל אם אנחנו קונים אותה בעיקר כמשקיעים — קודם כל אנחנו יודעים שלא יהיה מצב שהיא תשב ריקה. אלא אם כן — וסליחה — עשינו טעות וקנינו במקום שלא בדקנו אותו ויש שם בעיות אחרות.

אבל אם קנינו חכם, ועשינו חקר שוק, ועשינו את הדברים, ובדקנו את הסביבה — אנחנו יודעים שאת הדירה הזאת אנחנו משכירים. וגם אם אנחנו ניקח בתוכנית — אנחנו נדע שאנחנו יכולים להשכיר במקום מסוים ב-4,800, ב-5,000. הרי ממוצע השכירות בדירה — ואם אני נדבר עוד פעם על חולון — זה 5,000 שקל. דירה של שלושה חדרים. לא מדבר על שניים וחצי, מדבר על שלושה חדרים. לא בקומות הרביעיות והחמישיות האחרונות, אלא מדבר על בתים ישנים. בתים שמסומנים להתחדשות עירונית.

אבל אני מדבר לא רק שם — אני מדבר על פתח תקווה, אני מדבר על עוד ערים שיש בהן את העניין הזה. אז אנחנו יודעים שאנחנו יכולים לקנות את הדירות היום במחיר יותר זול, להשכיר אותן בצועה שהיא צועה סבירה, לקבל 5,000, 5,200 — ואני אמרתי, כל שקל שנקבל מעל זה יהיה בונוס. אבל אז אומרים אנשים: רגע, אבל בצד השני של המשוואה — יש ריבית לא מספיק נמוכה.

והנה גם אלי, שהוא יועץ משכנתאות ומבין טוב בעניין, וגם צחי, שהוא לא יועץ משכנתאות אבל קצת מבין — אנחנו אומרים: הריביות ירדו. אז למה נקנה עכשיו? בוא נחכה. הרי אומרים שהריביות ירדו עד דצמבר 2026, נכון אלי?

עד דצמבר 2026. אנחנו צופים — אמנם אין וודאות — אבל אנחנו שמים כרגע מסלולים שיש לנו אפשרות שאם במידה שהריביות תרדנה, אנחנו זורמים איתם עם הירידה. כמו בפריים היום — שמכניסים יותר לפריים. ואם הפריים ימשיך לרדת, אז העלות שלנו במשכנתה תרד. יפה.

אז כאן אני בא להגיד — וזה דווקא אני אשמח לשמוע ממך — כאן אני בא להגיד שהיום יותר מתמיד, אנחנו צריכים לעשות תכנון, לעשות תכנון מאוד מאוד קפדני של עסקת הרכישה שאנחנו עושים. צריכים לשלב שני כוחות מאוד רציניים בעסקת הנדל"ן.

הכוח המרכזי זה לבוא רק לאנשים שבאים עם אינטרס בשבילכם. היום אנשים בבוקר אומרים לי: 'רגע, למה אתה לא מציע לנו הצעה? אתה כבר מדבר איתנו שעה וחצי, למה אתה לא מציע לנו הצעה לבוא ולניקח אותך מלווה משקיעים? הרי הגענו אליך מתוך המלצות.' אמרתי להם: קודם כל, בוא נגמור את התוכנית, אחר כך נחליט לממש אותה. בטוח שאני אציע לכם הצעה. אנחנו לא שם — קודם כל בוא נחליט שאנחנו עושים תוכנית נכונה. ושלחתי אותם לאסוף עוד כמה נתונים שהיו חסרים.

אז תיקחו אנשים כמוני שיודעים לעשות לכם את התוכנית ולבנות לכם את ההתאמה — מה מתאים לכם והכל, נכון. ותיקחו יועץ משכנתאות — אבל לא יועץ משכנתאות ילד שעכשיו גמר קורס ולא מבין ואין לו ניסיון. היום יועץ משכנתאות — ואליה, אני אשמח אם תגיד את זה בכמה מילים — היום יועץ משכנתאות שעושה לכם משכנתה צריך לקחת בחשבון הרבה מאוד דברים, מעבר ליכולת ההחזר שלכם, מעבר ליכולת שלכם לקחת את המשכנתה מבחינת השכר וכל מה שקשור.

יועץ משכנתאות צריך להבין — ואני אגיד רק על קצה המזלג — צריך להבין קודם כל מה התוכניות שלכם, מה היעדים שלכם, מה הצפי העתידי. אולי אתם מקבלים הכנסות מכל מיני מקומות, הולכים לקבל בונוסים מדי פעם, שאתם יכולים להוריד ולהפחית. אולי אתם רוצים לשים כסף בשוק ההון — אז צריכים לעשות לכם החזרים נמוכים, ושתחסכו כסף ותעלו לשוק ההון, ושם תעשו תשואות גבוהות.

הוא צריך להבין את כל הדברים. אבל אחד הדברים שיועץ משכנתאות איכותי צריך לקחת בתוכנית — והיום ליועצי משכנתאות יש הרבה יותר צורך לשבת ולעשות תוכנית מאוד מאוד מסודרת עם כל האפשרויות — הוא צריך לקחת בחשבון מה יקרה אם יהיה שינוי בשוק המשכנתאות. אם תהיה עכשיו ירידה — לא 'אם', אלא 'כאשר' תהיה ירידה בריביות — שקודם כל, כמו שאמר אלי, ריביות כמו הפריים שבאופן אוטומטי בתשלום הבא נשלם פחות — ברגע שזה יבוא לחישוב הפריים, זה יחשב לנו את הפריים החדש, ואנחנו נשלם פחות. זה אין ספק. ולהיות מוכנים — כמו שאמר אלי — להיות מוכנים לעשות מחזור ולהתאים את המשכנתה להחזרים החדשים ולמה שקורה.

וצריכים כמובן גם לקחת תמיד — וזה חלק מתפקידו של יועץ משכנתאות, ואמרתי את זה קודם — לבנות שוק אלטרנטיבי לאותה משכנתה. זה לא טוב שכל הכסף יהיה במשכנתה. לעשות, להשאיר כסף כדי שהוא יוכל לחסוך בצורות אחרות, או אפילו להתקדם לנכס נוסף בהמשך — בזכות חשיבה נכונה.

ואם אנחנו רוצים לסכם — אנחנו אומרים: היום זה הזמן לקנות. ואולי כדאי שקלוד יכתוב את זה בהדגשה: היום זה הזמן לקנות. אלא שהיום יותר מתמיד — חייבים לעשות בדיקה אישית ראשית: לבדוק יכולת אישית ולקחת בחשבון.

היום שעשיתי בבוקר את הייעוץ לאיש ההייטק — אמרתי במפורש: אדוני, מה קורה אם מחר AI מחליף אותך? לא משנה לי מה הדרגה שלך, אם אתה מכניס היום 25,000 שקל נטו, 30 נטו, 15 נטו — מה קורה מחר אם AI מחליט שהוא תופס את המקום שלך? ואנחנו רואים אנשים שחשבו שהם מוגנים — בהנפקות, בכמה עשרות אלפים. ואנשים פוטרו. ועכשיו היו עוד פיטורים בכל מיני חברות. ושמענו על סמנכ"ל גוגל שבא בבוקר וגילה שאין לו הרשאה להיכנס למחשבים, ושאל מה קרה. אמרו לו: 'אה, אתה לא כאן יותר.' ולקחו לו את האוטו — מהיום להיום. וזה סמנכ"ל גוגל, לא ילד קטן.

אז צריכים לקחת בחשבון מה יקרה אם מחר אנחנו גם מאבדים את הפרנסה. זאת אומרת צריכים היום לעשות — ואמרנו: האדם הוא לב העסקה. את הבדיקה האישית הרבה יותר עמוקה, עם בדיקת מצבים ובדיקת אלטרנטיבות למקרים קיצוניים. האם יש לי כסף להמשיך לשלם את המשכנתה, או לשלם גם משכנתה וגם שכירות?

צריכים לעשות את הבדיקה הזאת — בדיקה מדויקת. צריכים לעשות בדיקה של איפה אנחנו קונים, לבדוק איפה נכון לקנות ואיפה הכי מדויק לקנות — כדי להשיג את המטרות שלנו. ולכל אחד יש מטרות אחרות. הרי אם יש לנו מטרה שאנחנו — יש לנו עכשיו מיליון שקל, סתם אני אומר מספר — ואנחנו רוצים להשכיר את זה באופן קבוע, לקבל שלושת אלפים שקל, וזה מה שחשוב לנו בלבד — אנחנו חייבים לקבל שלושת אלפים שקל. אז אנחנו נעשה את זה ואולי לא נמנף. אנחנו נהיה שונים מהחשיבה שצריכים למנף כדי להתקדם — אבל זה מה שמתאים לנו. אז ככה אנחנו נתנהג.

וצריכים לעשות את התכנון האישי, את היעדים, את המטרות, ולהתאים את הכל. ואז — לעשות חקר שוק מעמיק. או לקחת אנשים כמוני שעשו בשבילכם את חקר השוק המעמיק, ואפשר לסמוך עליהם כדי שהם יביאו לכם את הנכסים המתאימים. ולא לקחת אנשים שאומרים לכם ללכת לראות נכסים באיזה מקום ומאשרים לכם בלי שהם ראו בחיים את הנכס ובלי שהם היו אי פעם באזור הזה. ככה לא מאשרים נדל"ן. ככה מכניסים אתכם לסכנה.

ואף אחד לא ישכנע אותי אחרת. אני אמרתי ואני אומר את זה כל פעם מחדש: אני עם 36 שנות ניסיון, וכל כך הרבה שנים בעסקים של הנדל"ן — לא יודע לאשר עסקה גם באזורים שאני חושב שאני בקיא בהם יותר מהמתווכים המקומיים — שזה חיפה, טירת כרמל וחולון וכמובן ירושלים — אני לא יודע לאשר שכירויות מרחוק.

אז צריכים לעשות ניהול נכון של העסקה. וכמובן יועץ משכנתאות שצריך לבנות לנו את זה בהתאם לצרכים שלנו, בהתאם ליכולות שלנו, בהתאם לצפי העתידי — כדי שנעבור את כל התהליך הזה בשלום. ועכשיו — זה יותר מתמיד הזמן לקנות. עכשיו אנחנו נקנה, הריבית תרד, ואנחנו נדע שזה יתעדכן. ולא נהיה במצב שאנחנו חוששים ומתלבטים.

כן — תעדיפו את עצמכם בבעלי מקצוע ובחברים טובים. ואני — כן, אני מוכן להגיד בגאווה — תיקחו אותי. אני חושב שאני מספיק. ותעשו קניות נכונות. ואם אתם עושים בעצמכם — שזה בסדר גמור — תעשו את כל השלבים, תדייקו. תעשו היום את הקניות שלכם החכמות. ומי שלא יקנה היום, מי שיחשוב שהוא לא רוצה לקנות בריבית של שלושה וחצי אחוז או כמו שאלי אומר — ריבית פריים של חמישה אחוז — ימצא את עצמו שהוא יתעורר בדצמבר, אחרי שתרד הריבית נגיד בעוד חצי אחוז. ולכאורה הוא קונה את הדירה ביותר נוחות, עם ריביות יותר נמוכות. אבל בגלל שהשוק אז כבר התעורר לכולם — וכולם יהיו גיבורים, ופתאום כולם ייצאו לשוק — המחירים ינסקו. ובמקום לשלם על דירה 2,000,000 שקל, הוא ישלם 2,200,000 שקל.

וכמו שאומרים החברים: 'מה נפקא מינה?' או כמו שאומרים בערבית: 'שום נסתפד מינו' — מה אנחנו נרוויח? זה שחיכינו — ואנחנו רק נפסיד ולא נעשה עסקאות נכונות. ובמקום לשלם קצת ריבית, נשלם את זה בעליית ערך עתידית.

אז מי שחושב שזה לא בטוח וחושש — אני רוצה לצעוק מפה: לכו לקנות נדל"ן. קחו בעלי מקצוע טובים, ואל תחכו. אל תחכו לשהשוק יכתיב לנו — ומי שלא יקנה עכשיו יתחרט. אחרי שהוא ילך לבנק לקבל משכנתה — יראה.

וזה בעצם מה שרציתי לומר לכם בערב הזה. האם יש שאלות?

אין שאלות. רגע, תן לי לראות. רשם שיש לו שאלה בסוף.

אה, הנה בסוף, מה?

רשם שיש לו פתרון לאיזושהי בעיה שהייתה.

למי יש פתרון?

טוב, אז חברים — אני חושב שהעברתי מסר גדול. וואי, יש שאלה דווקא.

רגע, חכה — אנחנו נותן לך את הזכות. אתה יודע שאני לא סוגר את הזום בלי שיחה. אבל תן לי עוד שנייה. שמואל היקר — אתה בזמן לא היית. התגעגעתי אליך.

אני רוצה להגיד: חברים, אני את המטרה של הערב הזה השגתי. אני חושב שהעברתי מסר גדול. אני חושב שתפיצו את הבשורה הזאת. ואני אפיץ אותה גם כפוסט, וגם זה נמצא באוויר ביוטיוב — אני אעלה אולי גם כפודקאסט. אני אחליט עד הבוקר. אבל הבשורה היא רק אחת: לקנות, לקנות, לקנות — אבל בחוכמה, עם המון תכנון, עם המון מחשבה. ולא לקנות מה שהחבר אומר — אלא לחקור, לדעת מה עושים. ואם אתם רוצים לעטוף את עצמכם בבעלי מקצוע — תבדקו את בעלי המקצוע שאתם לוקחים. תבדקו שזה לא כאלה שעושים עליכם סיבובים. ובכל הדרך הזאת — שיהיה לכולם הצלחה.

ועכשיו אני ככה, לסיום — כמו תמיד — שמואל, הבמה שלך.

תודה. הרצאה מאוד מעניינת, ואתה דיברת פה על הקשר בין המצב בתחום הנדל"ן לבין כל חוסר הוודאות — שהתחיל בקורונה והמשיך בכל המלחמות שנמשכות. רציתי לשאול — האם למלחמות, כולל מלחמה בין רוסיה לאוקראינה, כולל מלחמה באיראן, וגם פה לא נסתיימה מלחמה בעצם — האם לכל המלחמות האלה יש השפעה ישירה על הנושא של הורדה או העלאה של ריבית בנק ישראל?

על הריבית? תקשיב, קודם כל אנחנו צריכים לזכור שבעצם אם תחשוב טוב — כל המצב בארץ של האינפלציה, וכל מה שהיה, וכל השינוי במדדים — זה נבע מהמלחמה באוקראינה. זה התחיל שם — שבעצם השוק העולמי השפיע על השוק בארץ. אני מזכיר לך שהמלחמה באוקראינה עשתה בעיה עולמית.

עשתה בעיה עולמית במחצבים, בחיטה, בדגנים, בכל מיני תחומים. הרבה מאוד מצרכי הבנייה גם קשורים לאוקראינה ולאזורים האלה של הלחימה. וזה חלק גדול מאוד ממה שהשפיע על המדדים, ובמיוחד על מדדי תשומות הבנייה.

ועכשיו המלחמה פה בארץ — אחד הדברים הוא שפתאום העובדים שהתרגלנו אליהם, פתאום אנחנו לא יכולים להכניס אותם. אז אנחנו צריכים להביא פועלים יותר יקרים. היום אנחנו מביאים פועלים מסין, מהודו, ממקומות אחרים. זה משפיע ומעלה.

יותר מלחמות — יש להן השפעות מאוד מאוד גדולות על זה. אבל עוד פעם, זה לא משהו שאתה יכול לקבוע בצורה ישירה. אני יכול להגיד לך שבאחת התקופות — כשהיו ירי על סדרות ללא הפסקה — ישבתי עם ראש עיריית סדרות של אז, בתוכנית כזאת של שיר פלוס, ישבתי לצידו. ואחד הדברים שעלה בשיח — שבזמן שיורים טילים על סדרות, המכירות בסדרות עולות.

אז אתה יודע, אין כללים. אין איזה כלל שאתה יכול להגיד: 'יש מלחמה — ככה וככה קורה.' יש מלחמה — אתה צריך לנתח על מה זה משפיע. פה זה משפיע על כוח אדם, פה זה משפיע על תשומות בנייה, פה זה משפיע על חומרי גלם, פה זה משפיע על כלכלה עולמית ועל אינפלציה עולמית — שזה גם משפיע על האינפלציה בארץ.

אתה יודע, לא תמיד דברים שקורים בעולם משפיעים עלינו. הרי אחד הדברים שאנחנו זוכרים — לא קשור למלחמה — אנחנו זוכרים שמשבר הסאבפריים השפיע בעולם, אבל לא השפיע בישראל. ובישראל היה לנו את סטנלי פישר שהגן עלינו בגופו וגרם שזה לא ישפיע. ובזמן שאצל האמא שלנו, ארצות הברית, ואצל אחותה התאומה, בריטניה — היו משברים, שם אנשים התרסקו. פה לא קרה כלום. אפילו לא עלה מדד, לא עלתה ריבית — כי היה לנו מי שיגן על זה.

אין איזה משהו שאתה יכול להגיד בצורה גורפת שמשפיע על כולם. צריכים לנתח מה קורה ספציפית — בין מי למי המלחמה, ומה ההשפעה על כל תחום. ועכשיו — יש את המלחמה עם איראן. יורים על איראן, איראן זה פיקוד נפט בינלאומי. מספיק שיפוצצו שדות נפט — ואנחנו יודעים שחלק ממחירי הנפט שעלו זה בגלל המלחמה עם איראן.

אז תבין — לכל דבר יש השפעה. צריכים לראות איך זה משפיע נקודתית, מה נכון לאותו אזור, ואז להסיק את המסקנות ומפה להתקדם.

אני תלך? כן, בוודאי. תודה חברים. אמרתי את הדברים שלי, אני מאוד מודה לכם שהקשבתם, מודה לכם שהייתם פה היום, נתתם לי את ההזדמנות להביע את הדברים. וניפגש פה בעזרת השם בשבועות הבאים. שיהיה לילה טוב. להתראות. ביי.ב.