תמלול פרק 332 — נדל"ן בשידור
המשכנתה לגיל השלישי — כלי עוצמתי שדורש מחשבה לפני הפעלה
צחי קווטינסקי מארח את חנן צאיג | 28.5.2026 | הוקלט בגדרה
צחי קווטינסקי:
ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי ונדל"ן בקלות. והיום חנן צאיג. אתה יודע, אנחנו נפגשים היום פעם ראשונה פיזית. כבר הקלטנו פרק אחד — הקלטנו אותו בזום.
אנחנו מדברים, וגם עכשיו שנפגשנו והתחבקנו פה — בגלל ה"כרח". אני בדרך לפה לגדרה, ניסיתי לחשוב איך יכול להיות שאנחנו לא מכירים — אנחנו מדברים, אנחנו מגיבים אחד לשני בפוסטים והכל.
ואנחנו מאוד מזכירים אחד את השני בחשיבה ובדאגה. אז הנה, היום אנחנו יוצאים לעוד קשר. ואתה יודע שאני לא ממהר לצאת היום להקליט — וברגע שראיתי את הפוסט שלך — שאנחנו מדברים על מה שנדבר — על הגיל השלישי, על המשכנתה ההפוכה, על המשכנתה הפנסיונית — כל הפתרונות לגיל השלישי — החלטתי: אמרתי לך "בוא נקליט" ובאתי אליך.
וככה — אתה יודע — לפני שנצלול לנושא הזה — שיש לנו הרבה מה להגיד עליו, ואני חושב שצריך להעיר את העיניים של האנשים — בוא ככה, לכל מי שצריך לזכור… בחמש מילים: עליך. מי זה חנן בעצמו ברמה האישית? מה זה העסק? איפה אתה נמצא? ממש לא חוויה כזאת של… אתה יודע, אנחנו לא בכנס עסקים — אנחנו באנו לדבר על הנושא ומשם נצא קדימה. אז קודם כל — כיף לפגוש אותך.
חנן צאיג:
אחלה, מרגיש טוב לדבר איתך. אתה בן אדם ממש לגמרי — אתה תסרוק, גם אמרתי לך. יש איזה… איך זה? אחוות.
צחי:
אחוות ה"כרח". ובכל מקרה —
חנן:
אני חנן צאיג, אני יועץ משכנתאות ו"מוביל לביטחון כלכלי". אני קורא לזה מוביל לביטחון כלכלי, כי אי אפשר להסתכל רק על משכנתה בלי להסתכל על כל המורכבות של המשפחה. אני אבא לשישה ילדים, אני מילואיסניק בחטיבת אלכסנדרוני — גאה, לוחמים כמו שצריך. אני עשיתי מילואים 38 יום עד עכשיו — מה שלי — מאוקטובר. קצת פחות מהילדים שלי. קצת פחות, כי הם צעירים יותר — ואני כבר, מה זה נקרא, "מגזרת הנפילים". אותי כבר לא לוקחים.
צחי:
כן, אבל כל עוד אתה יכול — אז למה לא?
חנן:
ואף פעם לא השתחררתי. הרבה חברים שחזרו משירות — כל הכבוד להם — אז אני תמיד הייתי "הפראייר" בעניין הזה.
צחי:
לא פראייר.
חנן:
כן, כן. [צחוק] אני תמיד אומר: הוות שלי היא מפקדת באיסוף קרבי, היא מפקדת עירוניים עכשיו. אמרתי לה: "תמיד תזכרי — שכשהכי קשה לך — יש לפחות שישה מיליון אנשים שמאמינים בך עכשיו." זה הסיפור הגדול. ואנחנו ככה מחנכים את הילדים.
זהו. בגדול — אנחנו נמצאים פה ב"משכנתה חדשה", העסק שקם ב-2010, אחרי שאשתי היקרה חנית פרשה מבנק דיסקונט למשכנתאות. הבינה שהיא מוכרת אחלה הלוואות, אחלה משכנתאות — לבנק, לא למי שלוקח אותן. אז היא עברה לצד השני. אני הצטרפתי אליה ב-2014, אחרי שעבדתי בחברה גדולה בתל אביב.
מהי המשכנתה ההפוכה?
צחי:
מעולה. אז בואו — אנחנו היום הולכים לדבר על המשכנתה לגיל השלישי. ואתה יודע, אני הקלטתי הרבה מאוד פרקים — עם בנק מזרחי, עם הראל, עם פניקס — והקלטתי על הנושא הזה של המשכנתה. ואני קורא לה "משכנתת יום הדין" — ככה אני קורא לה. או "משכנתה שחייבים בה". שהיא כלי — אני קורא לזה גם "ביטוח", ביטוח שיש לאנשים מבוגרים בגיל השלישי.
חנן:
אני… נו. באמת, קיבלתי את התעודה — לא כמו שאני נראה בגיל האמיתי. [צחוק] וואלה. איך אומרים הנכדים שלי? "אז אני שם." אני שם — במשכנתה ההפוכה.
אבל — הדבר שהקפיץ את הנושא, שאני אגיד לך למה באתי לפה — זה שהבנו שזה לא כלי שצריכים להשתמש בו בכל מצב. חס ושלום. זה כלי שבאמת צריכים להשתמש בו בחוכמה.
צחי:
זה כלי שיצרו אותו בחוכמה.
חנן:
נכון. ויצרו אותו באמת — זה פתרון גאוני שנוצר לאלה שלא התכוננו לגיל השלישי. למה? אז בוא ככה — בוא נתחיל משם. מה המטרה של המשכנתה ההפוכה?
קודם כל — המטרה של המשכנתה ההפוכה — זה, בעיניי, שאנשים בגיל השלישי יכולים וצריכים לזקן בכבוד. הם לא צריכים עכשיו… אתה זוכר שאמרתי לך שאנחנו אומרים: "בוא נעזור לגיל השלישי — לזקן בכבוד." לחיות בכבוד.
ואתה יודע מה? אני אגיד לך עוד משהו. גם סבא בן 80 שמתבייש ללכת לחתונה של הנכד שלו — כי אין לו לתת לו מתנה יפה, כי הוא מתקיים מביטוח לאומי — קצבת זקנה של 2,470 שקל, או משהו כזה. "אני רוצה לקבל חלה לשבת. חלה לשבת — אפשר הלוואה?" זה מלא… אני אומר — זה בושה וחרפה. אבל זאת הייתה המדינה אז — וזה לא צמוד לשום דבר. כאילו יוקר המחיה פה — אתה נכנס לחנות לזה ב-1,000 שקל בסיבוב.
אבל — עזוב את זה רגע. למה אני אומר את זה? כי כשאנשים צריכים לבחור — לעזור לעצמם קודם — ואחר כך, אם אפשר, לתת "ביד חמה".
צחי:
תגיד — אתה צריך לחכות ל-120 של ההורים שלך? עכשיו אתה זוג צעיר, שלושה ילדים — שוק הדיור היום נהיה מטורף.
חנן:
הוא נהיה מטורף. פה, אין לך בגדרה בשכונה החדשה דירת ארבעה חדרים פחות מ-6,000-7,000 שקל. פתח תקווה כבר 8,000-9,000 שקל. רחובות — בתים. אני מדבר איתך על שכירויות שהן לא הגיוניות. כי זה גם עוד נושא שאתה חייב לדבר עליו.
צחי:
יום ראשון — אני מקליט על זה.
חנן:
יש לך הרבה קהל שמקשיב לך — כי א) מקשיבים לניסיון הרב שלך, ב) לצורת ההגשה הנעימה שלך — מונגשת, לא מתפלספת, "לגובה העיניים של האנשים." ומי שלא עוקב אחרי צחי — זה הזמן לעשות לייק, שיר ו-subscribe.
בכל מקרה — אני אומר: הסיפור הזה, שמישהו בחוכמתו עצר את המשקיעים — בין אם זה בנק ישראל, בין אם זו הכנסת, בין אם זה כחלון עם סיפור "מחיר למשתכן" — מי שזכה הרוויח, מי שלא זכה נהיה מבקש. ולכן — אדם שיש לו בית שווה ארבעה מיליון, שלושה מיליון — והילדים שלו נחנקים כדי לקנות דירה. הילדים צריכים — אני אומר משהו חריף עכשיו — כמעט להתפלל שההורים ימותו כדי שתהיה להם הירושה. ולמה? למה? אם אפשר לתת ביד חמה —
צחי:
אבל כאן אני חייב לדבר איתך על הסיכון של זה. היום — בניגוד ללפני עשר שנים — השתנה. השתנה "הדיספוזיציה" שלנו מבחינת הכספים. פעם היו כל מיני ארגונים — "לא להשאיר לילדים, כן להשאיר לילדים." היום אדם צריך לחשוב על עצמו. חד-משמעית.
ההורים שלי — אבא שלי היה עצמאי כל החיים, אמא שלי עקרת בית — ולא הייתה פנסיית חובה לעצמאים. והוא גם עזר עם הפנסיות שלו לדודים. והוא הגיע לגיל — אבא שלי הוא בן תשעים ושתיים. ופתאום — תוחלת החיים שהייתה עד שישים ושבעים — אתה רואה אנשים מגיעים לתשעים ושש. הוא סיים לעבוד בגיל שישים ומשהו — ופתאום היה צריך לממן עשרות שנים נוספות, והפיתוח הלאומי לא נערך נכון.
חנן:
נכון. והפנסיות שלנו לא נערכו נכון. בייחוד אם אנחנו "אוכלים" אותן.
אז בן אדם צריך לחשוב על עצמו. ולכן — ההסתייגות הראשונה שלי: לפני שאתה נותן לילדים — שב ועשה תוכנית. שב עם יועץ משכנתאות, שב עם יועץ פיננסי — ובוא תראה שאתה יכול לתת. כי הם — הזוגות הצעירים — צריכים להביא מינימום שש מאות אלף שקל — הון עצמי, עורך דין, יועץ משכנתאות, שיפוץ. לא פחות.
צחי:
אז בואו נתחיל שנייה — מה זה משכנתה הפוכה, למי שעדיין לא מכיר את המוצר.
חנן:
משכנתה הפוכה — למעשה זה עובד הפוך. אתה בא ואתה מקבל כסף מגוף מימון — מבנק, מחברות ביטוח — על חשבון הקירות שיש לך בבית. ככה זה עובד.
עכשיו — אופן ההחזר. כי מה הפחד הכי גדול של האנשים? במיוחד אנשים שגדלו בשנות ה-80 — שהיה 400 אחוז אינפלציה.
הראיתי את זה אולי למצלמה — אני מדבר על האמיגדלה. האמיגדלה — הורמון הפחד — זה מה שאחראי להישרדות שלנו. וכל הפחדים שלנו — כולם — מאז שהיה אריה שהיינו צריכים לברוח ממנו — נוצר פה אצלנו במוח, ונסגר אי שם בגיל 16. זאת אומרת — כל מה שאנחנו "מרגישים" עליו — אנשים בני 50, 60, שהילדות שלהם הייתה בעולם שיש בו 450 אחוז אינפלציה. וכשלקחת משכנתה — שילמת ושילמת ושילמת וזה לא ירד — זה עלה. וזה מה שיש לנו בראש: הפחד הזה מהמשכנתה.
ולמה אני תמיד חוזר ואומר — משכנתה הפוכה זה מוצר בטוח, הוא לא מסוכן — ואם מתכננים אותו נכון, גם לא ייקחו לך את הבית.
שלוש שיטות החזר
חנן:
אתה יכול לבחור את אופן ההחזר. למה אני אומר "אופן ההחזר"? כי הרבה אומרים: "תיקח — אתה לא צריך להחזיר, הכל יהיה בסדר." יש את האפשרות הזאת — ה"נשק יום הדין" — במקרה שבן אדם לא יכול להחזיר בכלל, הוא חייב את הכסף לאוכל. אז קודם כל — תדאג לעצמך. אין בעיה.
אבל אם אתה לוקח — גם הריבית וגם הקרן מתגלגלים לתוך החוב. זאת אומרת שההלוואה הפוכה היא "הלוואת בלון."
צחי:
יש אפשרות לעשות הלוואת בלון?
חנן:
יש שלוש אפשרויות:
אחת — "בלון מלא": אתה לא מחזיר שום דבר. עכשיו — בינינו — אם יש לך בית שווה שבעה מיליון, ואין לך מה לאכול, ואתה לא רוצה לעזוב את הבית — ולקחת 500, 600 אלף שקל — גם אם אתה חי עוד 10, 15, 20 שנה — החוב הופך להיות 2, 3 מיליון. לא קרה שום דבר. כי הבית עצמו שווה יותר בעוד 12-15 שנה.
שתיים — "תשלום ריבית בלבד": אתה משמר את הקרן. לקחת מיליון שקל — אתה משמר את המיליון שקל. אם זה צמוד למדד או לא — בזה יש עניין. החוב לא מתנפח בצורה דרמטית.
צחי:
אתה משלם רק את הריבית — או גם את ההצמדה?
חנן:
רק את הריבית. הצמדה זה משהו שנצמד לקרן. זאת אומרת — אם אני חייב מיליון, והייתה 2 אחוז הצמדה בשנה — אז אני חייב מיליון ועשרים. ריבית דריבית על ההצמדה — זה עובד כמו ריבית מצטברת.
שלוש — "החזר מלא": כמו משכנתה רגילה. אני ממליץ ללקוחות שיכולים — שיש להם הכנסות — לשלם ולהוריד את הקרן.
דוגמה 1 — תת-ניצב פורש עם בית מושכר
חנן:
אני אתן לך דוגמה — הכי טובה. יש לי לקוח — תת-ניצב פורש שוטר, לוחם. יש לו פנסיה נהדרת. הוא חי עם בת זוגו בבית אחר. הבת שלו צריכה עכשיו כסף לרכוש דירה — הבית שהם גרים בו, רוצים למכור. והוא אומר לה: "יש לך זכות ראשונה." והיא צריכה כסף כי עוד לא מכרה דירה אחרת שיש לה בצפון. עכשיו — שוק לא טוב למכירה, טוב מאוד לקנייה. אנחנו בסוף מאי 2026 — מי שמוכר היום כנראה יפסיד פוטנציאל, ומי שקונה — מרוויח מתחת למחירי השוק.
הבית שווה לפחות ארבעה מיליון שקלים. הוא מושכר בגדרה בעשרת אלפים שקל בחודש. היא צריכה שש מאות אלף שקל הון עצמי. הוא רצה למכור את הבית ולהשקיע בבורסה ב-10%, ולתת לה את הכסף.
צחי:
אם אתה יכול להבטיח לי 10 אחוז בבורסה לאורך כל השנים — אני עוזב, סוגר את המשרד, הולך הביתה. אנחנו יודעים טוב מאוד שהבורסה יודעת לעלות בצורה מדהימה — ויודעת לצלול הרבה יותר מהר.
חנן:
בדיוק. היא יכולה לעלות כל יום 10 אחוז — אבל יכולה לרדת פעם אחת 100 אחוז. והמאה אחוז הזה — זה אנשים קופצים מגגות. ב-2008. ב-2018 היה תיקון גדול.
ברגע שהוא הבין — הוא שאל אותי: "רגע — אני לא צריך לשלם את ההחזר החודשי?" אמרתי לו: "אתה צריך." "מי משלם?" "השוכר." השוכר! למה אמרתי לו? זה בהנחה שהוא לא זקוק לכסף.
אז — הוא לא זקוק לכסף. יש לו פנסיה. מה אמרתי לו לעשות? "תיקח רק שש מאות אלף. קח שני מיליון מהמשכנתה ההפוכה — תן לבת שש מאות, קח מיליון וארבע מאות, שחק איתם בבורסה." הריבית על המשכנתה ההפוכה היא בין 4.6 ל-8 אחוז. תעשה 15 אחוז בבורסה — תהנה מכל העולמות. הבית נשמר, הבת קיבלה, השוכר מממן.
המסר המרכזי — אי אפשר לקחת לכם את הבית
חנן:
בריאותית — במשכנתה הפוכה לא צריכים לעשות ביטוח חיים. זה מובן מאליו שבגיל 60 ביטוח חיים הוא נורא יקר. אז הם פוטרים אותם מנושא ביטוח החיים.
הם גם אומרים לך שאי אפשר — וזה מה שחשוב — אי אפשר לבוא ולקחת לכם את הבית. צריך להדהד את המסר הזה לכל עם ישראל. זו המהות של משכנתה הפוכה. זה מוצר לא מסוכן.
למה? כי הפחד שיש לנו בראש — "לקחתי משכנתה, אם לא אשלם — יפנו אותנו, יזרקו אותנו." זה לא שם. גם אם בחרת לשלם — ובעוד חמש שנים לא יכול — אתה מעביר למסלול של "לא לשלם." טלפון — לא מסובך. זהו.
צחי:
מה קורה במצב שיש לנו בית ששווה שני מיליון ולוקחים ארבעים אחוז — משכנתה הפוכה? ארבעים אחוז רק בגיל שמונים?
חנן:
יפה — זה בדיוק מה שרציתי להסביר. הבנק לקח בחשבון כדי שלא יקרה המצב שהחוב יעלה על שווי הבית. ולכן יש טבלה מאוד ברורה — אחידה בכל החברות, עם חריגה של 5 אחוז לכאן ולכאן.
בנק מול חברת ביטוח — ההבדל הקריטי
חנן:
בואו נבחין: משכנתה פנסיונית — שיש אותה רק כרגע במזרחי טפחות ובבנק לאומי — ששם זה משכנתה עם ערבים, וצריך ביטוחים, וצריך הכנסות. יש עמלות פירעון מוקדם. אני לא אוהב את המוצר הזה בבנקים.
המוצר שיש בחברות הביטוח — באיילון, בפניקס, במנורה, בהראל, בכלל — הן לא כפופות לרגולטור של בנק ישראל, הן כפופות לרשות שוק ההון. ולכן: אין ערבים, אין ביטוח חיים, אין בדיקת הכנסות. כן — חייבים להודיע לילדים.
הרבה הורים אומרים לי: "למה שהם יהיו ערבים? זה הבית שלי." אני אומר להם: נכון — אבל כשתגיעו ל-120 — יבוא הילד ויגיד: "חתמתם את אבא שלי בלי שידענו." אז אנחנו מקבלים — "בוא תחתמו שאתם יודעים."
ואם יש ניכור ילדים — ילדים שחיים בחו"ל — שולחים בדואר אחוד, או עושים שיחה מוקלטת: "אמא לוקחת משכנתה הפוכה — אתם יודעים? זה מה שאנחנו צריכים ממכם." וזה מוקלט.
דוגמה 2 — אישה בת 76 מרמת השרון
חנן:
הגיעה אישה בת 76 — גרה ברמת השרון. היה לה חוב בבנק של 230 אלף שקל. והיה לה פיקדון של 250 אלף שקל — והיא משלמת 6,000 שקל בחודש על החוב. הכנסה חודשית — 14,000 שקל. נשאר לה 8,000 שקל.
יועץ אחד הציע לה לקחת משכנתה פנסיונית. היא אמרה לחברה — "אם צחי קווטינסקי לא יגיד לך כן — את לא עושה."
מה אמרתי לה? "קודם כל — קחי את ה-250, תפרעי 230 — תורידי לי את החוב." נשאר לה 20 אלף. ברגע שתשלמי — יש לך 14 אלף שקל הכנסה חודשית. כל חודש את שמה לפחות 6 אלף בצד. ויש לך עוד 20 אלף לכל שימוש.
"ותזכרי דבר אחד — ברגע הזה שאין לך חוב ויש לך את הבית — יש לך כמו חברת ביטוח. בכל רגע נתון — אם תרצי לעבור לדיור מוגן, לצאת לחו"ל, לתת לילדים — תשימי, תעשי את ה[משכנתה] ההפוכה. רק שצריך."
צחי:
עשית נכון.
חנן:
לא רק שעשית נכון — פינית לה 6,000 שקל בחודש שהיא הייתה משלמת על החוב. זו אחת הטעויות הגדולות — אנשים יש להם כסף ויש להם הלוואות, ובמקום לשלם לעצמם — משלמים ריבית לבנק. הטעות הכי גדולה בעיניי — זה המינוס, מסגרת האשראי. אנשים אומרים: "טוב — אני במסגרת." זה לא בסדר.
דוגמה 3 — קבלן בן 70 עם נחלה
חנן:
קבלן שהגיע לגיל 70 ומשהו, שבור נפשית. איש עסקים שבנה כבישים ומסעיות — עסקאות של מיליארדים לאורך השנים. "עשו לו חשבון" — לא משנה מה. אין לו איך לשלם. יש לו נחלה בצפון שווה 7-8 מיליון שקלים — והוא גר שם. רצו לקחת לו את הנחלה. קודם כל ממשכנו — ומנענו את הפינוי.
צחי:
אפשר לעשות את זה על נחלות?
חנן:
כן. בנחלות — בפניקס לדוגמה — צריך שהילדים יהיו ערבים. ו"בן ממשיך" — זה מורכבות נפרדת לגמרי.
בנחלות יש המון מורכבויות — מבנים לא חוקיים שנוצרו עם השנים, צווי הריסה, נושא ה"היוון" מול המינהל. לקוחות שרוצים לסדר את ענייני הנחלה לפני שיעברו לילדים — המשכנתה ההפוכה יכולה לממן את הסדרת הרישום. אני "עורך הדין הכלכלי" שלהם — מייצג אותם מול המערכת בשפה שהיא מבינה.
קרנות השתלמות — הטעות שכולם עושים
צחי:
אחד הדברים שמורישים הכי הרבה — זה קרנות השתלמות. אנשים מתים ומשאירים קרנות השתלמות — במקום להשתמש בהן. תשתמש בהן — בחוכמה.
נגיד יש לך חצי מיליון שקל בקרן השתלמות — "אני הולך לפדות." מנכ"ל של חברת תעופה — אמרתי לו: "עצור. אתה יכול לקחת 80% מתוך הקרן — 400,000 שקל — בהלוואה של פריים מינוס 0.5 ולשלם רק את הריבית." 1,600 שקל בחודש על 400,000 שקל.
"ו?" שאל. "כמה עשתה קרן ההשתלמות שלך?" "16% השנה." "מעולה. פה אתה משלם 4.75% — והקרן ממשיכה לצבור. היא עשתה 80,000 שקל השנה. ריבית דריבית לעוד חמש שנים — 400,000 שקל נוספים. אתה לוקח [הלוואה] מהקרן — הקרן ממשיכה לרוויח. קנית ריבית של 4.5%, קיבלת 7% ויותר. לא צריך פרופסור לפיננסים. אתה רק צריך לבדוק — האם אתה עומד ב-1,600 שקל בחודש." זה הכל."
סיכום הפרק — דגשים לקהל
חנן:
כמה נקודות לסיכום:
אחת — משכנתה הפוכה זה מוצר פיננסי מעולה כשצריך. אני לא מדבר על הפנסיונית [של הבנקים].
שתיים — אם איש המקצוע שעבדתם איתו לא בדק לאורך ולרוחב ואם יש פתרונות אחרים — תמשיכו לבדוק.
שלוש — משכנתה הפוכה זה מוצר לא מסוכן. אי אפשר לקחת לכם את הבית. כמה אנשים נזרקו מהבית בגלל משכנתה הפוכה? התשובה היא אפס. אי אפשר.
ארבע — עד אחרון בני הזוג — יש ליורשים שנה לפרוע את החוב. חלקם מוכרים את הבית, חלקם לוקחים משכנתה רגילה וממשיכים בבית.
צחי:
לכל מי שישמע אותנו — לפני שתבואו לקחת משכנתה הפוכה — תבדקו את כל המשמעויות. אם זה כסף שאתם צריכים למחיה — תבדקו כמה יישאר. אם אתם רוצים לתת לילדים — תבדקו שנשאר לכם למחיה. שבו ועשו את כל החשבונות. עשו את זה בתבונה.
חנן:
ואני אסגור עם זה — כל ההחלטות הכי חשובות בחיים שלנו נובעות מתוך אמונה. "אמונות על כסף." אם אתה חושב שכסף משחית — המיינד שלך ירחיק אותך מכסף. וכסף זה כמו אש — אתה יכול לבשל איתו, אתה יכול לשרוף איתו. כסף רק מגדיל את מה שיש. ואנחנו ניפגש בפרקים הבאים.
צחי:
חנן — אוהב אותך. תודה רבה.
חנן:
תודה רבה. גאה לגמרי.
נדל"ן בשידור | נדל"ן בקלות | realeasy.co.il
