האם ירדו מחירי הנדל"ן בישראל ב 2025 ומה יקרה ב 2026? צחי קווטינסקי פרק 313 בפודקסט פרק 229 בזום נדל"ן

.אני רוצה למעשה לפני שבוע וחצי, משהו כזה, אני העליתי סרטון. העליתי סרטון בטיק טוק, באינסטגרם, אתם יודעים שאני כל הזמן מעלה.

ושאלתי מה קרה עם מחירי הנדלן בישראל, הנדלן המגורים כמובן. ואחרי כמה ימים עניתי בעצמי וכתבתי את זה, בטח ראיתם את זה, אם לא אני אעלה עכשיו את הסרטון, נראה אותו. ואמרתי שלא ירדו המחירים, שזה לא קצה הקטה.

האמת, דיברנו על זה קצת גם במפגש הקודם, אפילו נעזרנו פה בעיציק לוי, יושב ראש גשקת המתווכים. וכתוצאה מהסרטון שלי השני, שאני אומר בו שאין ירידת מחירים רצינית, אני זכיתי לעשרות תגובות. רוב התגובות לצערי, כנהוג במדינת ישראל, היו מתלהמות וכל מיני כינויים.

אבל היו הרבה מאוד תגובות שאמרו שאני טועה, והיו גם הרבה תגובות שאמרו שאני צודק. וכמובן היו תגובות מגמתיות גם של חבר'ה של נלחמים במחירי הדיור. שהם גם נלחמו איתי בתקופה של חוק דירה שלישית, עד שהם הבינו את האינטרס שלי ואת האינטרס שלהם.

וכתוצאה מזה החלטתי של המפגש הזה, שאני גם הולך להפוך אותו לפודקאסט. אז הנה, אני מספר עכשיו לאלה שמקשיבים לפודקאסטים, שאנחנו נמצאים בזום נדלן 129. ואני מנצל את זה כדי להקליט גם פרק שאני רוצה שכולם ישמעו אותו כפודקאסט בערוצי הפודקאסט השונים, כולל יוטיוב.

ואני רוצה באמת לדבר על כמה דברים. גם על האם יש ירידת מחירי. והאם גם אני, מה שאני אומר זה מתוך אינטרס אישי, ולמה אני אומר את זה? שאני מדבר שאין או מה שלא יהיה.

השאלה המרכזית, מה יהיה העתיד? זה יותר חשוב ממה שקורה עכשיו. זה עוד יותר חשוב. אני אדבר על הכל.

אני אדבר על הכל. ולמרות שאני מקליט את זה כפודקאסט, גם, אז דוב, אני אשמח לשמוע את התגובות שלכם. אני אשמח לשמוע מה אתם אומרים, וזה בסדר גמור.

אז האנשים שעכשיו מאזינים לנו בפודקאסט, תשמעו קצת גם קולות אחרים. ומכיוון שכולנו חכמים כאן, וכולנו, עוד פעם, אנחנו גם לא נביאים, דוב, אז אנחנו רק נחשוב, נגיד מה אנחנו חושבים. אז אנחנו, ואני אשמח שאם גם תביע, הרי אתה יועץ משכנתאות, ואתה קחה את השוק.

אז אני רוצה להתחיל בזה, אם אנחנו מדברים כבר על יועץ משכנתאות, אני רוצה להתחיל מזה שהייתה לי היום, והיו לי גם בסוף שבוע שעבר, שיחות עם כמה יועצי משכנתאות. ואחד הדברים שהובילו אותנו להמשך לכל מה שאני הולך לדבר על המחירים, הייתה ששמעתי, כמעט מכולם, שיש להם שקט בעסק שלהם, שיש להם רוגע, וחלק מהם כמעט אין להם עבודה ואין להם הכנסה. זה לא היה בקטע של כיתורים, זה היה בקטע של בוא נחשוב, לאן לוקח אותנו השוק, כמו שגם דוב שואל, ומה העתיד, ואיך אנחנו גם נערכים אליו.

אבל השוק מאוד מאוד רגוע, השוק מאוד מאוד שקט, וזה חלק מהעניין, וזה מתחיל את החלק, ומסביר את מה שאנחנו עוד מעט נדבר על המחירים של הנדלן בארץ. אבל אני רוצה להקדים ולהגיד מבחינת האינטרס. חלק מהתגובות שאני קיבלתי לסרטון שלי היה, אתה אינטרסנט? יש לך נכנסים? אתה רוצה להגיד שהמחירים לא ירדו כדי שיקנו את זה ממך? ועוד כל מיני משפטים שמצביעים על בורות, גם כלפי העיסוק שלי וגם על חוסר הבנה, של מה המשמעות שאומרים שאני אינטרסנט, או שכמוני יש עוד אינטרסנטים אחרים.

אני רוצה להפתיע את כולם, ואולי לא את כולם, אולי חלק יבינו את זה. האינטרס שלי, תאמינו או לא, שתהיה ירידת מחירים. קודם כל האינטרס שלי שתהיה ירידת מחירים, קודם כל כבן אדם, כבן אדם, כתושב ישראל, כאבא לילדים, כמי שרוצה שהילדים שלו כולם יקנו דירות למגורים, קודם כל, שיסתדרו בחיים, קודם כל אני רוצה שיהיה ירידת מחירים.

כמלווה משקיעים, הלכת קמה וחמה, אני מאוד רוצה שתהיה ירידת מחירים. מה שאנשים לא מבינים, שכל זמן שהמחירים גבוהים, שכל זמן שהריביות גבוהות, אנשים פחות יוצאים לרחוב לקנות דירות. אנשים פחות קונים נכסים.

ובדיוק בזה התחלתי את השיחה שלי, שאמרתי שהם פחות קונים, לי יש פחות הכנסה, יש לי פחות עבודה. אז איזה אינטרס יש לי? האינטרס שלי הוא חד משמעי, שהוא מחירים יותר נמוכים. איפה הימים שהיינו קונים נכסים ב-400 אלף שקל בחיפה, ב-500 אלף שקל, ב-600, וקנינו 6, 7, 8 וגם 12 נכסים באותו חודש למשקיעים? האם אפשר להשוות את זה למצב שקיים היום? לא.

אז יש מישהו שחושד שאין לי אינטרס שהמחירים ירדו? ולא רק מהסיבה הראשונה שאמרתי. נכון, שהתחלתי בזמנו, אני לא יודע אם אתם זוכרים, אבל שעליתי בכל המדיה עם הנושא של חוק דירה שלישית שאז עלה בגץ ופנו ותקפו אותי כל ארגוני, ארגונים שדואגים להורדת מחירי הדיור בישראל, ואמרו לי שאנחנו אלה שעושים את השוק ויש לנו כמה דירות ואנחנו ואנחנו, ובהתחלה התנכלו לי ולחלכו כמו שהם עשו לכל מי שהתעסק אז בתחום, אבל בייחוד אני שהייתי מרכז העניינים, אני ראיתי סוג של תפוח אדמה לועט, עד שיום אחד אמרתי להם בואו למה אתם רק תוקפים אותי, בואו תקשיבו לי, בואו נשב נדבר, הם לא רצו להיפגש פיזית, יש כולם הרבה מאוד אנשים שהם גיבורים רק בערך זום ועם כיסוי עיניים, אבל זה בסדר, והסברתי להם בדיוק את מה שאני מסביר לכם עכשיו, אני רוצה להגיד לכם שהגעתי איתם להישג אפילו, שגם שנסעתי לחוץ לארץ ואמרתי להם תשמרו לי על הזום, או תשמרו לי על הפייסבוקים והכל שלא יפגעו בי, אז הם עמדו על המשמר, ושהם הבינו שיש לי כוונה אמיתית. אז זה קודם כל מבחינת הכוונה ומבחינת המילים ששמעתי, בחלק מהתגובות שאנשים הגיבו לדבר.

אבל בואו נדבר על מחירים. גם במפגש הקודם של זום הנדלן, שאיציק לוי עלה, איציק יושב ראש לשקת המטווחים, עלה ארצית, ניסיתי לבדוק איתו, מה קרה למחירים, ולמה אומרים שהמחירים יורדים. מכיוון שאני אורך פה סיכום, אני אתחיל ואסביר.

המקום הראשון שאנחנו מרגישים את ירידת המחירים, זה בדירות מיד ראשונה. ואני רוצה להסביר את זה. בעבר כולנו ידענו מה זה פריסלים שעושים יזמים וקבלנים.

מה זה הפריסל המקורי? פריסל מקורי זה פריסל שקבלן או יזם, שיוצא לשווק פרויקט, שהולך להקים פרויקט, ולוקח ליווי סגור. ליווי שמנהל בעצם על ידי בנק, שאין לו שליטה. זאת אומרת הבנק מנהל את הכסף הנכנס, ומנהל את הכסף היוצא.

שזה כמעט רוב הפרויקטים. כל בנק שהיה מוציא קבלן או יזם לפרויקט, היה אומר, בבקשה, בתחילת הפרויקט, אני רוצה שתמכור איקס דירות, עשר, רמש, שתים עשרה, עשרים. למה אני רוצה שתמכור איקס דירות? משתי סיבות עיקריות.

הסיבה העיקרית לראות שבאמת הדירות נמכרות, על פי התוכנית, דוח אפס ועל פי התוכנית העסקית, והסיבה השנייה, לעזרים כסף כדי לרפד את קופת הפרויקט, כדי שיהיה מספיק כסף ולא רק מהעון העצמי, להשלים את הפרויקט, למקרה שחס וחלילה, יקרה משהו לקבלן, והבנק יאלץ לסיים את הפרויקט בעצמו. הרי זה מהות הפרויקט הסגור. על זה אנחנו מקבלים גם את ערבויות חוק המחר.

ואני מזכיר לכולם, שאת ערבויות חוק המחר, הערבויות שמוודאות שהפרויקט יגיע לידי סיום, מי שמנפיק לנו זה לא היזם, זה הבנק. ולא בכדי השיטה, שהיום אין כבר אפשרות לברוח ממנה, השיטה שמשלמים ליזם על דירה שקונים אצלו בפרויקט סגור, זה מקבלים שוברים מהיזם בעת הרכישה, ואם השוברים האלה ניגשים לבנק ומשלמים את התשלומים, לא נותנים אף פעם ולא שקל אחד ליזם במשרדו או בידיו. כמו שקרה בסיפורי חפציבה ועוד סיפורים שאנחנו מכירים.

כדי שהיזם ינקור בפריסל, כדי שהיזם ינקור בפרויקט, מה שקראנו לו על הנייר, שעוד לא יצאנו לשטח, היה צריך היזם להוריד מחירים, היה צריך לפטוט את האנשים, לשלם לו לפני שהם רואים את הטרקטור בשטח. היזם היה מוריד אחוזים מהמחיר, הראשונים שהיו מקבלים, ובדרך כלל זה היה הולך למקורבים, או מי שזכה לענות מהפריסלים האלה. ואנשים באמת שימו בפריסלים מחירים מאוד מוזלים.

הגיעה התקופה האחרונה, בשנים האחרונות, נהיה מצב שיזמים בונים פרויקטים ולא מסליחים למכור. אם זה בתקופות של חוק דירה שלישית, שהיו גם, עד זה שהיה גם הדיור למשתכן, ואז יזמים שבנו פרויקטים שלא במסגרת הדיור למשתכן ונתקעו. אם זה בתקופת הקורונה, אם זה בתקופת עליית הריביות שהכל נעצר.

כמובן, בתקופה האחרונה של המלחמה והריבית הגבוהה, שבכלל עצרה את הכל. אני רק ברשותכם עושה מיוט את כולם. באו יזמים, באו מנהלי קהילות, באו יזמים, תקראו לזה, לא רק היזמים של בנייה, יזמים של כל מיני קניות כלליות של נכסים.

ואמרו, רגע, בואו נמצא פתרון לעזור ליזמים לבכור דירות ולציבור לקנות דירות. וכולנו יודעים שיצאו הפרויקטים שאני לא מפסיק לדבר עליהם, כל הפרויקטים של ה-2080, 1090, 397, 595 וכל האסונות האחרים. אלא מה? וקראו לזה פריסל.

בפריסל, מי ששמע את זה, האינסטינקט שלו היה, אני גם קונה מציאה, אני גם קונה בפריסלים כמו שכולנו מכירים, ואני גם קונה בתנאי תשלום נוחים. לשאם יש לי היום 200 אלף שקל, 300, 400, תענו גם יכול לשים את זה על הפרויקט, תנאי חכה שהמחיר שלו יעלה בינתיים, נפתחתי את המחיר. אני קונה מציאה ואני אשלם את זה בעוד 3, 4, 5, ושמענו גם בפרויקטים של גינדי בסדדוב על 7 שנים.

למרות ששם משמים הרבה באמצע ובעצם הופכים את זה למחיר ריאלי. מה לא הבינו בציבור? לא הבינו בציבור שני דברים. א', שיום אחד יצטרכו לשלם את ה-80, את ה-90, את ה-93, מה שלא יהיה אחוזים, ולא תמיד יוכלו למכור את הנכס לפני.

שתיים ויותר חמור מזה לא הבינו הציבור, שזה לא הפריסל הרגיל שהתחלתי איתו והסברתי. היזם שבא ומחר לנו בפריסלים האחרונים, אמר רגע, השוק מדבר על סדר גודל של מחיר, לדוגמה מיליון שקל. אני, הוא אומר, מוכר נכס שאני מקבל עליו 20 אחוז, 10 אחוז, גם אם אני מקבל בדרך הלוואת קבלן, שאני מממן על חשבון הגב, על הגב של לקוח את העסקה, מקבל על חשבונו הלוואות, ואני משלם רק הלביות והצמדות.

אני, כשאני הייתי יכול לכאורה לנקור את הנכס הזה, בעוד שלוש, ארבע, חמש ושש שנים, בתוספת של אחוזים כתוצאה מעליית השוק, ומספיק שנלך לפי חמישה אחוז שנתי, קבע היזם מחיר, מחירה של הנכס לפי ערכו העתידי. הרי מה היתרון של היזם? שאנחנו הולכים לקנות דירה חדשה, בניגוד לחקר שוק שאנחנו עושים, למחילים של דירות, יעד שנייה שאנחנו קונים ועושים בכל מקום, ותכף נדבר על זה, אנחנו בידיו של היזם. מה שהוא אומר, כמעט תורה מסיני.

הוא אומר לנו שעכשיו הדירה היא מיליון מאתיים, א', קשה לנו לעמוד את המחיר האמיתי, לשלא בכל מקום יש בנייה חדשה, וגם אם יש, אז כולם העלו כבר את המחיר, ואז הוא יכול לקבוע מה שהוא רוצה. אין לו מישהו שבוטק. הרי מה בדקו האנשים? אף אחד, אני אומר לכם באחריות, אף אחד לא בדק את המחיר.

כולם מה שהם בדקו, כמה הנחה הם קיבלו, וכמה הם צריכים לשים אחוזים עכשיו, וכמה הם יצטרכו לשים אחוזים בסיום. ואם הם קיבלו אסבת ערבויות, זה מה שעניין את האנשים. אף אחד לא בדק את ההיגיון שבמחירים.

אז למעשה, מכרו דירות לציבור, עזבו עם זה באחריות, לא באחריות, על זה שלקחו אנשים ודחפו להם דירות, בלי שהם יכולים להשלים את השמונים אחוז בעתיד, לה שהם לא עברו חיתום, ואף אחד לא יודע אם הם בכלל יקבלו, או שהם לא הכנינו את הכספים, לה שהם פינטזו, שהם ימכרו את זה לפני. אבל יותר חשוב, ועל זה אני רוצה לדבר היום, ועל הדברים האחרים דיברתי מספיק, הם קבעו מחיר גבוה, והמחיר הזה היה גבוה לפעמים בעשרות אחוזים. ומה קרה עכשיו? קודם כל, בנק ישראל, קצת בלם את החגיגה, קצת הוריד את הרוח מהמפרסים בעניין הזה.

הריביות לא יורדות, המלחמה לא נגמרת, גבלנים תקועים עם דירות, הרי כולנו יודעים, וזה חלק מהשיח, שיש עשרות אלפי דירות בבנייה ובהקמה, שלצערנו זה גם לא מספיק. ומה שנהיה, שיזם, שתכנן מחיר מסוים על עתיד, ותמכר את זה, עם מחיר גבוה לעתיד, ורוצה לנקור היום, בתנאי תשלום רגילים, או שהוא כבר יש לו דירות מוכנות, הוא לא צריך להבן את המחיר של העתיד, ואז הוא חזר למחיר הריאלי של היום. זאת אומרת שאם הוא קבע מחיר, לדוגמה, על דירה ששווה היום מיליון, הוא קבע עליה מיליון מאתיים, חייב להזכיר לכם שאני ירושלמי, אז כדי לנקור היום, הוא ירד חזרה למיליון.

שמעו את זה במדיות, כולם מחכים, שמעו את זה בממשלה, כולם מחכים להגיד, הנה יורדים מחירים, אמרו תראו איזה יופי, איזו ירידה נהדרת יש במחירי יד ראשונה, השוק מתרסק, השוק יורד, הרי זה חלק מהתגובות שאני קיבלתי, אבל זה לא השוק יורד, פשוט מוכרים היום, ומוכרים במחיר של היום, ומוכרים גם במחיר, שיעבור היום את הלקוח, למה? בגלל שהוא צריך גם לשלם את זה עם ריביות, ואם לא נותנים לו גם, עושים לו עצמדה, אז גם לא צריכים להעלות את המחיר, בגלל שהעצמדה לבד תעלל אותה מחיר, אז יש היום עצמדה חלקית לתשומות הבנייה, פתרו את זה הרי ברגולציה, אז הנה, יש לנו ירידת מחיר, אז הנה צחי לא צדק, אז יש ירידת מחיר, אבל זה לא ירידת מחיר, זה תמכור להיום, והיה תמכור לעתיד, האם לזה אנחנו, ואני אשמח לשמוע את דעתכם, האם לזה אני יכול לקרוא ירידת מחיר? לא, זה ממש לא ירידת מחיר, אז זה ההסבר הראשוני לסיפור של ירידת מחירים, בדירות יעד ראשונה, ואז נשאל בעצם, ומה קורה עם דירות יעד שנייה, מה קורה בדירות האלה? אז קודם כל, בדירות יעד שנייה, קראתה תופעה, משלימה למה שקרה בדירות יעד ראשונה, ולמה אני מתכוון, קודם כל, כמות הדירות, שהייתה מוצעת למחירה, ירדה בצורה מדהימה, למה יש ירידה בדירות יעד שנייה, שעומדות למחירה בשוב? זה מתחיל, במה שדיברנו עד עכשיו. מה זה אומר? זה אומר, שככל שיש יותר דירות שנרקשות, גם כשיפור דיור, וגם בכלל, בפרויקטים עתידיים, בפרויקטים של ה-20, 80, 10, 90, שהם פרויקטים של 3, 4, 5, 6 ו-7 שנים, נוצר מצב, שאנשים לא מוכרים את הדירות שלהם. אם אני קניתי דירה, או אם אני קונה דירה, שאני אקבל את הדירה הבאה, סליחה, אני מחזיק דירה, וקניתי דירה, שאני מקבל אותה עוד חמש שנים, אין סיבה בעולם, ועוד אני צריך לשלם רק 20, 80 או 10, 90, זאת אומרת, אני לא צריך לשלם את כל הכסף, אז אני גם לא צריך לקחת מימוני ביניים, אולי רק מימון, אם חסר לי כסף לבסיס, לעון העצמי, למקדמה, אז אני מחכה שהדירה שלי תימחר בעוד תקופה.

אני אמכור אותה לקראת המסירה, או קבלת הדירה החדשה, כדי שאני לא אצטרך לגור בזכירות, ולא אצטרך לשלם הוצאות מיותרות. השוק התרוקן מדירות, והדירות שכן נמצאות בשוק, סובלות, סובלות, מהתופעות של הריביות, אבל לא רק. כמות הקונים שמסתובבת בשוק, ירדה פלאים.

למה ירדה כמות הקונים? כמות הקונים ירדה מכמה סיבות עיקריות. קודם כל, ההגרלות שהיו לאחרונה, שרק עכשיו מתבהרות, ועוד לא כולם קיבלו תשובות, או לא קיבלו בכלל תשובות, העמידו עשרות אלפי אנשים, שרוצים לקנות דירות, בסטנדביי. הם לא יכולים ללכת לקנות דירות יד שנייה או לקנות בכלל.

למה? בגלל שיכול להיות שהם עסקו בהגרלה. והם מעדיפים קודם כל לעסקות. ברור, הרי מי שכן זוכה בדיור למשתכן, חלק גדול מהם עושים עסקאות זהב, אז הם לא משחקים בשוק.

ולמעשה, הם מפסטסים. וזאת אחת הבעיות של פרויקט הדיור למשתכן. הרבה פעמים הם מפסטסים את ההזדמנות, זה כמו כל אלה שבמקום לעבוד, הולכים לשלוח לוטו ומחכים לזכייה, ואחר כך בורח להם השוק, והם לא יודעים מה לעשות, והם לא זוכים בהגרלה.

אז אמרנו שגם ירדו. שחקנים אחרים ירדו, בגלל הריביות הגבוהות. שחקנים אחרים ירדו, בגלל השמועה, שבעקבותיה גם עשיתי את הסרטון, ואני עושה גם את הפרק הזה, או בגלל ההפצה של המידע, שאומר שמחירי הנדלן בירידה.

ואני חשבתי אם להעלות פה את התגובות שקיבלתי, מה אנשים כתבו לי, זה נכון, אין ירידה, יש כריסה. אנשים טעים באשליה ולא בודקים את עצמם. אז אנחנו בעצם מחלקים, ואנחנו אומרים למה שנקנה עכשיו? למה שנקנה? גם הריביות גבוהות, גם אין הרבה דירות, גם מחירי הנדלן בירידה, אז מה אנחנו פיירים? למה שנקנה היום, אם נוכל לקנות בעוד חודשיים יותר זול? אז ירדה כמות השחקנים בשוק.

ומה קורה כשיורדת כמות השחקנים בשוק? כשיורדת כמות השחקנים בשוק, השוק הופך להיות שוק של קונים. שיורד את כמות השחקנים בשוק כל מי שלקח ואהלם מחירים וחשב שעדיין החגיגה שאנחנו פגשנו אותה גם בקורונה וגם בהרבה מאוד מקרים שאנשים אהלו מחירים סתם אנשים שידעו שהדירה שלהם שווה מיליון, ביקשו מיליון מעל למה היו תקופות שכל מה שביקשנו שילמו גם בתקופת הקורונה, גם בהפסקות של הקורונה שהיו ופתאום שהשוק הוא עכשיו של הקונים ולא של המוכרים כבר אי אפשר לבקש את המחירים המשודרגים כבר אפשר לבקש מחירים כמו שאנחנו רואים בתבלעות של נתוני רשות המיסים מידע נדלן, או אתם רואים את זה במדלן מחירים שאנחנו מכירים ונכון, ואני אשקר אם אני אגיד שאין יש גם תיקונים, יש גם מחירים שאם היינו קונים דירה במיליון שלוש מאות חמישים יש מצב שכן, סוג של ירידת מחיר אבל זה בעצם התיקון היא תמכר היום אולי במיליון מאתיים חמישים במקום מיליון שלוש מאות חמישים אבל זאת לא מגמה של ירידת מחירים כללית מה עוד שאם אתם תבדקו כמות העסקאות שנעשית הרבה יותר קטנה מתמיד, ואמרתי לכם את זה גם במפגש שעבר בגלל שהם לוקחים את הדוגמאות של המחירים שכן עברו תיקונים ואותו דבר ביד הראשונה כדי לנצל ולייצר איזשהו בז זה מזכיר את הימים של מי-20 בתקופת הקורונה שאמרו שיש ירידת מחירים נוראית בזמן שלא הייתה עסקה אחת בשוק אז איך יש ירידת מחירים הרי בגלל זה הקמנו את זום הנדלן למנוע מהאנשים לעשות שטויות אז יש תיקונים, יש תיקונים גם במחיריית ראשונה וגם במחיריית שנייה אבל חד משמעי, חד משמעי אנחנו לא מדברים פה על מגמה של ירידת מחירים דרך אגב, למרות שזה סוג של פודקאסט אם יש מישהו שחושב אחרת מוזמן להתפרץ ולהגיד נכון, אני חושב יש איזשהו כיפאון אמרתי קודם כן, אבל אנחנו צריכים להבין שהשחקנים שהיו המשקיעים בשוק הם פחות ופחות היום חלק נכבד מהשוק היום אתה קונה דירה אחת וכבר אם אתה הולך על דירה שנייה אתה כבר נמצא בבעיה מבחינת מימון הנושא של רק לקבל 50% על הנלקש ולעבור עם עוד 50% רון עצמי ולשלם עוד מס רכישה זה לא עושה שכל, זה לא כלכלי ולכן חלק מהמשקיעים הפכו למלווה משקיעים וזה בסך הכל מלווים לדירה הראשונה לרכישה דירה ראשונה של משקיע שכאים הוא חושב שהוא משקיע אבל למעשה הוא תקוע עם דירה אחת והתהליך שהוא יעשה בהמשך שהוא יכול כרגע לעשות זה לעשות דירה חליפית לשחק עם זה השאלה היא כמה סבלנות יש לו לחכות כל פעם שנתיים או שנה וחצי כדי למכור את הדירה הראשונה ולמשיך הלאה ואם זה ייתן לו משהו פה אתה יודע, אחת הטעויות של משקיעי הנדלן שלומדים מכל מיני כאלה ואחרים אומרים לך תקנה רק דירה אחת ותשחק איתה ותתקדם ואתה יודע, אחת הבעיות בדבר הזה זה שרובם לא מתקדמים למה? לאן הם מהרים לקנות ולמכור לקנות ולמכור אתה יודע, שיטת האקזיט שיטה של המחירה המהירה ובעצם הם רוצים לחסוך את המס רכישה ואת המס שבח ולעשות פליפים אבל מה הם עושים? קודם כל, הם יוצאים לשוק וכל היום הם מתעסקים בזה בלה שהם צריכים למצוא דירות שלא אצל מטווחים אלא הם צריכים למצוא דירות שהן באמת דירות מחיר טוב מתחת למחיר השוק צריך לעבוד קשה בשביל למצוא את הדירות האלה אז הם בעצם עובדים בזה ושהם הולכים ומוכרים אחר כך בכמה עשרות אלפי שקלים רווח למעשה מה הם עושים? הם עושים לבית המזכורת בלה שהם עובדים בזה הם כל היום בזה אז הם משחקים עם זה שהם לא משלמים מס והם קונים ומוכרים וקונים ומוכרים ומתקדמים אבל הם לא בונים את עצמם אנחנו יודעים ואנחנו דיברנו על זה גם שנפגשנו שאין לוח זמנים במחירת נדלן אין דבר כזה ובכלל בעסקים אנחנו מוכרים שאנחנו מרוויחים אנחנו מוכרים שזה אנחנו מתקדמים אתה יודע היה לי כאן דיון עם מישהו שנמצא פה בזום כרגע שאלה דיון אם לקנות היום דירה יד שנייה ובהתראה של הכסף לקנות דירה לשלם מקדמה של 10.90-20.80 ולקנות דירה עתידית ואז למכור את הדירה הראשונה והצלחתי לשכנע אותו ולא היה קשה הוא בחור מבין שלמעשה שלמעשה מה שאני יוצר לי אם אני עושה דבר כזה שאני כאילו יוצר לי דירה חלופית עתידית מתי שאני יכול להחליף את זה שאני יוצר לי חובה למכור את הנכס הראשון שלא לפי שיקול כלכלי אלא לפי שיקול של מועד של דירה שמשתחררת ואני מזכיר לכולם אני מזכיר לכולם כל מי שעושה עסקה הוא איש עסקים הוא אשת עסקים גם אם הוא השכיר מספר אחד בעולם או גם אם הוא כל החיים שלו תמיד ישיבה הוא איש עסקים הוא אשת עסקים למה הוא עושה עסק ובעסק מוכרים רק שהעסק מרוויח או שיש סיבה מיוחדת למכור ולא בגלל שקבענו תאריך בשביל זה אני לא מלמד גם בקורס שלי שדרך אגב אני פותח ביום שלישי ומי שרוצה עדיין להצטרף יש מקומות אני לא מלמד את השיטה אקזיט אני לא נגד אקזיט אם יש מישהו שעכשיו קנה נכס במיליון ומחר הנכס שלו שווה מיליון וחצי אני האחרון שיגיד לו לא למכור אבל אני אגיד לו תחשוב טוב אם אתה לא אין לך אלטרנטיבה יותר טובה היום ולאן זה ייקח אותך מי שרוצה לשמוע את זה שיבוא לקורס אז זה מבחינת המחירים אז אני רוצה להגיד אני רוצה להגיד שבעצם גם מה שאלי שאתה הוספת כל הדברים שאמרתי ואני לא צריך להרחיב אני חושב מדברים על התנהלות של שוק ואמרת כיפאון אני התחלתי בכיפאון בתחילת השיחה ואנחנו נמצאים במצב שיש או ביד ראשונה ירידה למחירים הנכונים בלי האיבוד או ביד שנייה בלי התוספות שהיינו רגילים אפשר לקרוא לזה ירידת מחירים להגיד שזה מגמה כמו שאמרתי טעות אמיתית ושואל אותי דוב אז פני השוק לאן? אז מה כן צפוי לנו? האם זה נכון שהמחירי השוק אומרים כמו שאומרים חלק מהמקטרגים על הסרטון שלי ההוא? ויש עשרות תגובות תסתכלו ברילס האם יש מגמה שמחירים מתרסקים ויורדים? חברים אני לא נביא אבל אני אומר דוב המחירים הולכים לנסוק ולא לנסוק אלא לנסוק כמותי בגובה כזה ואני חייב לשים לזה איזשהו סיאק לא לכל מחיר יכול להגיע יכולה להגיע מחיר של דירה ואני חייב להדגיש את זה ואני אסביר הרבה פעמים בקורס שלי אני שואל את האנשים האם בתל אביב יש בועט נדלן? הרי בתל אביב יכולה דירה ארבעה חדרים להימחר לפי 120 ו-130 אלף שקל למטר זאת אומרת דירה ארבעה חדרים 12 מיליון האם יש בועט נדלן? ואני אגיד לא אין מה זה בועט נדלן? מישהו פה יודע? בועט נדלן זה מצב שהמחירים יותר גבוהים מיכולת הכניעה של האנשים אם עכשיו יכחו בער חומה בירושלים והמכירו דירות לפי 70-80 אלף שקל למטר כנראה תהיה בועט נדלן ויש יהיה מחירים אבל לא יהיה קונים בתל אביב אין בועט נדלן למה? יכול להיות שבבניין בצפון תל אביב אפילו בצפון הישן של בבלי של רחובות הצפוניים של אבן גבירול נורדאו וכדומה יגור באותו בניין אדם שבקושי גומר את החודש ולידו גר מיליונר שעכשיו עשה אקזי ובחור צעיר שעכשיו קיבל מניות ופדה אותם באחת מהחברות אז איך תהיה בועט נדלן? נכון הבחור שאין לו כסף לא יכול אבל יש תמיד מי שיקנה כל זמן שיש קונים אין בועט נדלן ולא סתם אמרתי על ער חומה ודיברנו על זה לא פעם שבער חומה שבעצם היא שכונה בתוך ירושלים שהתושבים שלה ברובם הם הסחירים של ירושלים והרי ירושלים זאת עיר של סחירים ולמרות שאנחנו יודעים שבירושלים נבנות דירות יוקרה ונמכרות דירות יוקרה ולא רק לאמריקאים או לצרפתים ואצלי פה בשכונה מוכרים לפי 50-60 אלף שקל 50 שקל יותר נכון אלף שקל למטר ועל פנטאוז רוצים פה פנטאוז של 120 מטר רוצים פה 12 מיליון זה 100 אלף שקל למטר בער חומה לא יכול להימכר נכס בכל מחיר לשבסופו של יום ויגידו את זה יותר טוב ממני דוב כיועץ משכנת האות לחבריו אם יש סחירים שגרים באזור מסוים והם הציבור הדומיננטי והם מרוויחים סדר גודל יחד של 20-25 אלף שקל לחודש אני אקח לדוגמה 20 והם יכולים לקבל נגיד החזר חודשי של 8,000 שקל לחודש ש8,000 שקל לחודש מגלים להם סדר גודל של מיליון וחצי מיליון ושש מאות אלף שקל משכנת אם יש להם און עצמי של 400-500 ואני לרדש ונגיד 400 אז הם יכולים לקנות דירה בשני מיליון שקל הם לא יכולים לקנות דירה ביותר כסף וגם אם קצת עוזרים להם ההורים או מישהו משלם להם את השלמת המשכנת אז הם יגידו ל 200-300-200-400 אבל הם לא יכולים לקנות ב-3.5 אז עליות מחירים יכולות להיות תלויות ב יכולת הכלכלית של האנשים באותה סביבה אז אנחנו צריכים להיות מאוד זהירים לא לעולם חוסן לא תמיד זה עולה כי שאלו את החבר'ה שמחזיקים דירות בשכונה ד' בבאר שבע שחשבו שזה תמיד יעלה וזה כבר כמה שנים תקוע באותו מחיר אז אנחנו צפויים לעליות מחירים עליות המחירים במגבלות של מה שאמרתי עכשיו תהיינה גם בגלל הביקוש העצום שהשתחרר יגמרו ההגרלות אנשים יגלו שהם לא זכו יבינו שמשהו קורה בשוק תתחיל לרדת הריבית ברגע שתתחיל תתחיל לרדת הריבית אנשים יבינו שההתחלה של ירידת הריבית זה בעצם הירייה של היציאה לשטח וכל אחד יבין שאם הוא לא יקנה אז הוא יפספס את הרכבת ואחר כך אי אפשר להחזיר את הרכבת הדוארת ואז ירוצו כולם לרחובות לקנות נכסים אנשים יימאס להם גם אנשים יימאס להם גם מלגור אצל ההורים אנשים יחזרו מהמלחמה וירצו את הפינה שלהם אני יכול לתת עוד עשרות סיבות למה אנשים ירוצו לקנות נכסים וברגע שזה יתחיל להעלות עוד יותר אנשים ירוצו וימהרו ומי שיצליח לתפוס יקנה לשאחרת הוא יתחיל לברוח לו הנדלה והמטיר יעלה ויעלה ויעלה אנחנו נמצאים היום בשוק שיש ביקושים של עשרות אלפי דירות שוק שהוא מחכה ויושב על הגדר ואני אמרתי שגם החומה הסינית קצרה מלהכיל את כל מי שיושב על הגדר או על החומה וכל אלה מחכים מחכים כמו במרוץ עושים עם המחסום הקופץ שישחררו אותם והם יצאו יש להם רק תקווה אחת לחלק מהם שאולי הודיעו להם שהם קיבלו קיצור דרך והם זכו בהגרלה תראו מה עשו שם בהגרלות האלה תראו כמה התמודדו על כל עסקה אז יהיו גם כאלה שישבו והחכו להגרלה הבאה אבל יהיו גם כאלה שיבינו שאם ימשיכו לחכות להגרלה הבאה הם יגלו שזה גם עלה להם ואמר כאן אלי, אני חושב שאתה אמרת במפגש הקודם נדמה לי ברגע שאנשים ייכנסו לאובי הקורה ברגע שאנשים יבינו איך גם מתנהל כל הדיור למשתכן או התשלומים שלו אנשים יבינו שזה לא חוויה קלה למי שלא יודע סדר התשלומים בדיון המשתכן הוא סדר מאוד מאוד צפוף של תשלומים הרבה מאוד אנשים לא מבינים את זה שזה לא כמו סדר רגיל של עסקה אחרת ופתאום אנשים מגלים את עצמם משלמים גם תשלומים לדירה החדשה וגם סחר דירה ונחנקים ומתחילים לשלם ריביות דבר לא קל והם לא לקחו את זה בחשבון ואולי במקרים מסוימים באמת היה עדיף להם ללכת לשלם 2080 כשבוע שעבר דרך אגב הסברנו פה עם אלי בן חיים הסברנו את השיטה של המימון של הפרויקטים של הדיור למשתכן והיה מרתק אלי אתה פה אני יודע אז תודה רבה אני יכול להמשיך ולהרחיב על הדברים אני רוצה להתחיל להתכנס לסיכום ואחרי שאני אעשה את הסיכום מי שרוצה שאני ארחיב מי שרוצה לשאול, מי שרוצה להגיד אני מאוד אשמח בקשר לירידת המחירים אני חושב שהבהרתי היטבת דעתי בקשר לעתיד אוף אין דרך אחרת שזה יקרה למעט עלייה אני רוצה להגיד משהו עכשיו אני נזכר על משהו שאומרים האנשים שיקרה אחת הטענות על מה שהולך לקרות בשנים הקרובות לאור העובדה שהרבה מאוד מאלה שלקחו את הדירות כל הסדרי תשלומים של ה-10,90,20,80 וכיוצא בזה לאור העובדה שרובם לא ערוכים לתשלום הפרויקט חוץ מהמקדמה שהם שילמו היו אלה שטענו שאנשים יוציאו את הדירות במחיר יותר זול כדי להיפטר מהם ואני רוצה להגיד על זה כמה דברים קודם כל אם הבנתם את כל הפתיח שלי אז כבר הבנתם שאם הם יציאו את זה יותר זול למעשה הם יציאו את זה במחירים האמיתיים של השוק היום הם לא יעשו טובה גדולה חלקם הגדול לא יוכל להוציא את הדירה למכירה בכל מחיר בגלל שלא יהיה להם הסבת ערבויות כמו שצריך או אנשים לא יוכלו לשלם את העסקה שלהם אם הם ייענו גם מחיר וכבר הסברנו פה אני חושב בפגישה הקודמת אבל אני אגיד שוב אם עכשיו אני צריך לקנות מדוב דירה שהוא קנה בפריסל והוא קנה אותה במחיר X ודוב ביציאה רוצה מה? להרוויח מה הוא עשה? זה בשביל אקזיט ודוב קנה בשני מיליון והוא מבקש ממני שני מיליון שני מיליון ארבע מאות והוא אומר לי הנה תעביר את זה אליך וגם נעשה לך הסבת ערבויות כאשר אני אבוא לקנות את זה מדוב לא יעזור לי אם אני אביא שמיי לעסקה ושבדירה היד ראשונה לא עוזר שמיי, עוזר מה שהבנק קבע את המחיר של הנכס ואז אם דוב קנה את זה בשני מיליון ערבויות חוק המחר שלו, הערבויות שעומדות לטובתו הם מקסימום שני מיליון ואם אני צריך לשלם לו עוד ארבע מאות, חמש מאות, שש מאות אלף שקל זאת אומרת שאני צריך להביא אם זה דירה ראשונה שלי עשרים וחמישה אחוזון עצמי מה מפיר של העסקה אם נגיד היא שתיים ארבע מאות אז להביא שש מאות אלף שקל כבסיס מהמחיר שני מיליון ארבע מאות אבל אני צריך להביא אם הדירה נמכרת בעוד ארבע מאות, עוד חמש מאות עוד שש מאות אני צריך להביא את הכל בעון עצמי זאת אומרת שהערבויות שיש לבנק כביטוחה זה לפי המחיר של הכניעה אז אני צריך להביא מיליון מיליון מאתיים, מיליון מאה אלף שקל אז יש פה בעיה אז גם הם לא יכולים למכור אבל צריכים לזכור עוד משהו רוב האנשים שלא ימכרו בעצם גם לא יעמדו בתשלום ושהם לא יעמדו בתשלום מה יקרה להם הקבלן יחזיר לעצמו את הדירה וייחלט להם את התשלום הראשון כפיצוי מוסכם במקרה הכי גרוע אם הם שילמו עשרים אחוז אז הוא יחזיר להם עשרה אחוז אבל מה קרה הוא קיבל מימון לכל הזמן והוא מקבל את הדירה חזרה והוא יכול למכור אותה לפי המחיר החדש אז לא יהיה עצב של שוק אם אנשים שיפטרו מהדירות שלהם הם לא יוכלו למכור את זה בכל מחיר ובטח זה לא מה שישנה כאן את המצב אבל מה שצריכים לזכור עוד שהיזמים לא מוכרים את כל הדירות שלהם בפריסרים האלה ומשאירים לעצמם דירות וגם אם עכשיו דוב החליט למכור את הדירה בטיפה יותר זו הקבלן יודע למכור את זה גם והוא יתקע אותו אז כל הדברים האלה לא יעשו תיקונים ולא ישלחו לרחוב מלא דירות זולות ואנשים יפסידו את המכנסיים שלהם אולי נסו להציל את עצמם בנזיד הדשים אבל הם יצטרכו להשלים את הכסף מאיפשהו ליזמים שורה תחתונה ואני חושב שאמרתי את זה במהלך השיחה מי שלא יקנה היום מי שלא יקנה היום בריביות הגבוהות במצב של השוק מי שלא ינצל את התקופה הזאת לקנות דירות במחיר ששוק הוא שלו שהוא שוק של קונים מי שלא יעשה את זה עלול למצוא את עצמו ואני לא יודע מתי זה יקרה זה יכול לקחת חודשים זה יכול לקחת הרבה מאוד חודשים אבל אנחנו צריכים שמצב הלחימה ייגמר והנה אנחנו כבר ברוך השם רק עם ארבעה חטופים שלא חזרו אנחנו צריכים היום להודות לאל על זה שהחזירו את גולדין ונגמר הסבל של המשפחה זה עצוב לשמוע שהם זיהו אותו הם כבר זיהו אותו כן, זה עצוב לשמוע שהם שמחים שהם קיבלו אותו זה שמחה עצובה מאוד אבל באמת ירדה להם עכשיו, ירד להם נטל מהלב, וברוך השם ושלא נהיה במצבה ולא נדע מה שהם עוברים אבל אנחנו צריכים להבין שברגע שיגמר הכל, וזה בדרך להיגמר אבל בעזרת השם השוק הולך לדהור עניתי לך דוב כן, אני מסכים אני מסכים בגדול עם מה שאתה אומר יפה אני גם חושב שכדאי לקנות היום דירות אוקיי, יש עוד מישהו שרוצה להביע דעה? ירידת הריבית לדעתי זה פונקציה, זה משהו מאוד מאוד חשוב משהו שיגרום לעליית המחירים חלק גדול מה שקרה עד היום זה בגלל הריבית הגבוהה וברגע שתתחיל ירידת ריבית, זה יכול לשנות את כל התמונה ואתה יודע אני לדעתי מספיק שתהיה תנועת ראש של זה, תנועת ראש של הנגיד, שיעשה תנועה של ירידת מחיר וזה לא משנה אם זה יהיה רבע אחוז חצי אחוז או יותר ברגע שתתחיל איזה מגמה של ירידת הריבית זה כבר יתחיל להתניע את השוק בצורה חזקה, ושאנשים מתוחים אנשים יושבים ממש עם סוגר קפיצי כזה, שרק רוצה לשחרר להם את היכולת לצאת לרחוב ולקנות אנשים יושבים גם על כסף, אתה יודע זה מוזר אומרים אחד הדברים המוזרים שאומרים איך זה לאנשים יש כסף, אתה יודע גם בקורונה, פתאום הבנת שאנשים יושבים על שיבר של כספים שאתה לא מבין מאיפה הם יוצאים, ואתה אומר איך זה יכול להיות אנשים לא עובדים אנשים יושבים בבית, אנשים היו במלחמה אז מאיפה כל הכסף הזה מאיפה כל הכסף הזה שיש לאנשים, למה כל היום אומרים לנו שיש כסף שעדיין אנשים לא משקיעים אותו והוא שוכב במזומן בחשבונות אז ישב הרבה מאוד כסף אצל אנשים וחלקם אוהבים שזה נמצא בנזיד, ושהם ירגישו בקריץ שלהם ממש ריפוד טוב, אבל יש הרבה מאוד כסף שיושב ומחכה ורק צריכים לתת אור ירוק להוציא אותו וזה מה שיקרה ובאמת הולך להיות ריצה למרחקים קצרים בקנייה מהירה של הרבה מאוד נכסים. אלי, מה אתה אומר, אלי, עזו לי אחי, לי יש הערה קטנה כן מיכאל תמין אתה אמרת בסוף דברי אתה אמרת בסוף דבריך שיש הרבה כסף שמחכה נכון כן, כן לפני כן אמרת דנת בנושא של משקנתאות, של כל מיני דירות שמשתחררות עם הסבת ערבויות וכאלה דברים ואנשים תקועים, כאילו יהיה להם קשה בגלל המשקנתא למה שאנשים שיש להם כסף לא יקנו מהם את הדירות? למה ברור שרק אדם עם משקנתא יבוא לקנות דירה אחרי הסבת ערבויות זה לא פשוט בכלל מה שאמרת אני אגיד, אני אענה לך בקלות אם אתה עכשיו קנית דירה בשני מיליון מקבלן בסדר? ושילמת לו 20000 שקל 10% או שילמת לו 400 כדי שתוכל למכור את הדירה הזאת כדי שתוכל למכור את הדירה הזאת אתה צריך למכור לו, להביא לו עוד נגיד אם נתת לו 20000 אתה צריך להביא לו עוד מיליון 800, נכון? כן בהנחה שאין לך עצמדה, בסדר? אוקיי עכשיו אתה רוצה למכור את זה בכל מחיר נכון אז אתה אומר אני הוריד במחיר נכון? אז מה אני אמכור את זה במיליון שמונה מאות? אז אני אפסיד מאתיים? אז אני כבר אפסיד לעון לעצמי, אני אפסיד את מה ששילמתי.

הרי אם הוא מוכר את זה באותו מחיר שהוא קנה, אז בעצם הוא לא הוריד מחיר, הרי מראש אמרתי שהמחיר הזה יותר גבוה. עזוב בכמה הוא מוכר, עזוב את זה רגע, אני אומר יש בשוק אנשים שמחכים, חלקם צריכים משכנתה וחלקם אני לא חושב שהוא יותר גדול, הוא יותר קטן, שיש להם כסף וחכים להשקיע בדירה. אוקיי הבנתי.

אלה שיש להם כסף בצד לא צריכים את המשכנתה יבואו ויקנו את הדירה. אני רגע מתערבת כעורר ילדים, זה עסקה מאוד מסוכנת למי שיש לו כסף להיכנס להרפתקה כזו, לקנות דירה שעדיין לא שילמות עליה מבחינת ביטחונות, מבחינת הסבת ערבויות, מבחינת הסכמת הבנק המלווה, הסכמת הקבלן זה מאוד מורכב, משפטית זה מאוד לא מומלץ. אם היה לי כסף לא שם הייתי שמה אותו, בוא נאמר כך.

יש גם מצב, אם תחילים את זה לפני תופס ארבע, זה ייחשב כאופציה, והקונה יצטרך לשלם פה מס רכישה של שישה אחוז, כי זה עדיין עכשיו כקרקע. זה מאוד מורכב, נכון, יש לזה השלכות. אבל עוד פעם מיכאל, העניין הוא פה שאי אפשר יהיה להוריד במחיר, זאת אומרת בכל מקרה, הרי אם אתה עכשיו תקוע, בסדר? נגיד אתה עשית עסקה כזאת ואתה תקוע.

הרי מה הסיבה שאני אבוא לקנא את זה ממך במחיר שקנית? הסיבה שאו שעלה המחיר ואז אני נהנה מזה, בסדר? או שאתה עושה לי טובה ואתה מוריד לי במחיר, אז עדיף לך כבר לוותר על הכסף שנתת על הקבלן. לא ירוויחו מפה כספים, זאת אומרת אם בן אדם לא קנה את זה במחיר הרבה יותר גבוה, המחיר שמשקף את העלייה של הריבית וכל מה שהוא שלם בדרך, הוא יפסיד כסף. בכל מקרה המוכר יפסיד כסף, זאת אומרת כל אלה שקנו ולא בדקו את עצמם ולא הכינו את האלטרנטיבה של המימון של עצמם שהם לא עשו חיתום, יכול לגרום להם להפסידים של כסף.

וגם אם אתה בא עם כסף, שאתה בא עם מזומן, אני ישבתי עכשיו עם בן אדם שדיברתי איתו על קנייה של דירה שיש לו מיליון וחצי שקל מזומן, אמרתי לו אנחנו ננצל את הכסף, למצוא מישהו שזקוק למזומן ונקנה ממנו את הדירה נוכל ללחוץ עליו יותר, אבל זה יהיה ווין ווין, בגלל שאתה תזרים לו את כל הכסף ביום אחד, שיש לך כסף אתה רוצה ליהנות מזה, אתה רוצה לקבל ערך מוסף על זה, סתם ככה בשביל לממן למישהו, לעזור לו לצאת וזה יהיה גם מקרים בודדים, זה לא מה שישנה את השוק, הרבה מאוד אנשים לא יעמדו בתשלומים, והם יחזירו את הדיבות והחזירו אותם לנשק של הקבלן. לא בסדר, אבל זה גם כן עלול לגרום להצפה של דירות, בוא נגיד שכולם לא יעמדו בתשלומים, בהקצנה כן, זה יגרום להצפה של דירות או שלא? לא להצפה, יהיה דירות שהיא מכרו, יהיה דירות שהיא מכרו, הקבלן יוכל לתת את מה שהבן אדם שילם לו, נגיד יהיה עוד דפצה ולא יהיה מה לקנות, הקבלן שכבר קיבל וממנו אותו כל תקופת הבנייה של 4-5 שנים, נתנו לו 20 אחוז, נתנו לו 10 אחוז, נתנו לו, יוכל להוריד את המחיר שהוא כבר קיבל כהנחה, בגלל שהוא כבר שילמו לו את זה, או אם יעלה המחיר, יוכל למכור את זה ולהרוויח את זה פעם נוספת, אז הוא יוכל לתת איזושהי הנחה, איזה בונוס, אבל זה לא יהיה משהו מגניב. אז הוא יבסס את המחירה אחרת.

מה? אתה אומר שבעצם אז הוא יבסס את המחירה האחרת. בוודאי, בוודאי הוא ישלוט. הרבה מאוד יזמים יקבלו את הדירות שלהם חזרה, שכל מה שהם קיבלו בדרך זה מתנה, שמישהו מימן אותם ב-10 אחוז, ב-20 אחוז שהוא שילם מראש, ולא היה לו כסף להשלים, אבל הוא החזיק לו, במקום להביא עון עצמי, הוא הביא לו לשש שנים, הוא הביא לו כסף שמשמש אותו עון עצמי לקבל הלוואות.

אז אני רק אגיד פה הערה, קשורה ולא קשורה, שבזכות זום שצאתי באינטרנט לפני שנתיים במקרה, כאילו לא הכרתי אותך בכלל, וראיתי איזשהו זום שעשית על ה-80-20, אחרי שכבר חתמתי על איזשהו מסמך, נפגשנו והחלטתי להריץ מהעסקה, ואני שמח. טוב, הנה, אתה רואה? יוצא לך ממני דברים טובים. משהו קטן.

תגיד להם שגם היום. ברוך השם. כן, גם היום.

כן, עוד מישהו רוצה להביא הדעה? חברים, אני רוצה… אני יכול להגיד לך, צחי, בתור יועץ המשכנתאות, אנחנו, היועצים כבר מתחילים להכניס איזשהו רכיב, חלק מהמשכנתא היום, כבר חלק מהסכום שמים על הפריים. כלומר, לא שמים את זה, הולכים על משהו בין 10 ל-25 אחוז, שיושב על הפריים, שייתן לנו את הסנונית, לאן הרוח נושבת כשהפריים ירד, כדי שאנשים יוכלו, איך אומרים, להרווח גם כן בהוזלה של המשכנתא פה. מצוין.

זה זה. רציתי לשאול, צחי. כן.

בעצם, אני מבין שרוכשי הנדלן, חלקם הגדול, אנשים מתוחכמים ומשופשפים ומבינים עניין, אני טוען? חלקם לא הגדול. אה, אוקיי. חלקם בשיטת ההדר.

אותו החלק שכן מבין עניין וממולך, הוא הרי מבין את מה שאתה אומר, את הסיפור הזה של הצפה של הדירות, כאילו של החוסר בדירות של החליות והצפה של הקונים וירידת הריבית המתוכננת. אז בעצם אותם חבר'ה רצים לעולם הנדלן, רצים היום לקנות דירות, אני מבין, נכון? כן, אבל הם לא ירוצו לקבלנים, הם ירוצו לאלו שתקועים עם דירה יד שנייה שיש להם והם התחייבו לקנות דירה מקבלן ולא הצליחו למכור את הדירה שלהם, אז הם מחפשו את אלו. רגע, או לחילופין אבישי, הם יהיו אלה שיעשו קנייה מקבלן, אחרי שהם בדקו ועשו חקר שוק והם גילו שבאמת יש להם מחיר טוב, והם עשו חיתום ובדקו וסידרו להם את המשקנת הבטוחה העתידית, שהם לא יהיו במצב שהם ייעלצו למכור או לא למכור, זאת אומרת הם יוכלו לגמור את העסקה עד הסוף ולא יאמרו על מחירה עתידית חסרת אחריות.

השחקנים האחראים לא עושים שטויות, בעצם מי שרץ וקנה את כל הפרויקטים העתידיים האלה זה האנשים והרבה אתה יודע מהציבור שלכם, הציבור החרדי שרוצה לקנות דירות, אני אומר את זה בעצם, אתה יודע שאני אומר את זה מטפטיות, שכאילו יצרו לו בזה אשליה שככה הוא יוכל לקנות דירות לילדים ואפשר לקנות אם יש לך היום מיליון שקל אז אתה יכול לקנות חמש דירות לילדים בשני מיליון שקל, בגלל שאתה צריך לשים רק מאתיים אלף שקל לדירה, אבל אתה יודע, צריכים לדעת גם לשלם את הסוף. אז המלצה היא תכלס מי שיודע לגמור עסקת נדלן שירוץ ויקנה נדלן ככל יכולתו גם שתיים ושלוש דירות, נכון? בדיוק. סליחה, גם זה בזהירות, שאמרנו קודם ושמעת לא רק ממני, היום קנייה של נדלן ואני אמרתי את זה גם בקלובס לאריק מירובסקי, היום קנייה של נדלן, אנחנו מדברים על סוג של צועה נמוכה בשוטף, זאת אומרת, אתה צריך לדעת להתמודד עם הסכומים האלה, אתה צריך לדעת שהיום ברוב ההזכרות אתה צריך להוסיף כסף לתשלום המשקנתה, אתה צריך לדעת לחיות עם זה, ואם אתה יודע לחיות עם זה ואתה יודע להישען על עליית ערך עתידית ואתה גם מתכוון למכור, בגלל שהרבה מאוד שקונים נדלן לא מוכרים, אז אני אומר, אז תקנה ותקנה באחריות, היום זה לא פעם שאתה בא קונה והולך, לא, היום דיקות, דיקות, דיקות.

אז הצד השני של המטבע, מי שכן מחזיק נדלן, מכל סוג שהוא, שלא ישחרר אותו, שיחכן על יד מחירים. מי שמחזיק נדלן ולא צריך, היום אני מדבר מגורים, ולא צריך עכשיו למכור, שלא ימכור, שלא ימכור, אבל היום אמרתי גם למישהי בבוקר, שהיא אמרה מה זה נכון שאני לא ימכור, אמרתי לה לא, בואי נבדוק, נעשה פגישה וקבענו פגישת ייעוץ, שבפגישה נבדוק, יכול להיות שנגיד היא רוצה לקנות דירה יותר יקרה, יכול להיות שהיא עכשיו מוכרת דירה יותר זולה, יכול להיות שנגיד הדירה שלה ירדה ב-100 אלף שקל, אבל הדירה שהיא קונה ירדה ב-300 אלף שקל, אז למעשה היא מפצה את עצמה, אז אולי כן כדאי להלמכור. צריכים היום, אמרתי, לעשות בדיקות יותר, לחדשב, לדייק, להתייעץ עם בעלי מקצוע ולעשות את זה נכון כדי להבין את המשמעות.

אין דבר כזה גורף, היום לא מוכרים, לא מוכר בעיקרון, לא מוכרים, אבל צריך כל אחד לחשוב מה המצב שלו, לא המצב הכללי. מדהים, תודה, תודה צחקי. חברים, קודם כל אני שמח שעד עכשיו לומדים אנשים, אתה יודע, רצים, שרמו אותנו עד עכשיו ויש להם פודקאסט ארוך להקשיב, אז ירושלמי תמתין, תודה לכולם שהקשיבו לפודקאסט, ואנחנו עכשיו ככה, כהשלמה אחרי שסגרתי את הפודקאסט, כמו תמיד אתם יודעים שערב לא יכול להיסגר בלי ששמואל ירושלמי יקליק את האור וישאל אותנו שאלה, אז שמואל אנחנו איתך.

כן, תודה רבה. שומעים אותך, אני חוסך לך את השאלה. כן, כן, כן, אני היום דווקא לא רוצה לשאול, אני רציתי פשוט לומר משהו, אתה בזכילת הדברים שלך התייחסת לזה, איך לפני כך וכך שנים, כולם השתימו פה משקיעים ומלווה משקיעים בזה שהם גורמים לזה שהמחירים של הדירות ושל כל הנקצים לא יורדים ואפילו עולים.

אז אני רוצה לומר שהפודקאסטים והזום נדלנים שאני משתתף בהם, הם לימדו אותי דבר אחד טוב, שהאנשים האלה טועים וטועים בגדול, ביניהם בדרך כלל אנשים שאני מכיר באופן אישי ואנשים מהמחאות שאני, הרבה שנים פעלתי איתם במסגרת הפעילות החברתית שלי, כי אין שום קשר בין עליית מכירים לבין המשקיעים, עליית המכירים זה סך הכל תוצאה של מדיניות מסוימת והמשקיעים אפילו אם הם היו רוצים דרך אגב לגרום לעליית מכירים, הם לא היו מסוגלים כי הם לא ממשלה והם לא שר בממשלה והם לא חבר כנסת וכל הניסיונות האלה לחוקי חוקים של דירה שלישית או דירה רביעית, זה סתם פופוליזם שנועד פשוט ליצור אצל הציבור אשליה כאילו נעשה משהו ובפועל מדובר סתם כל בפופוליזם שאין שום קשר בינוי לבין קרקע המציאות. אתה צודק במאה אחוז, בסדר? חברים, תודה רבה שהייתם איתי, לא יודע מה לכם, לי היה מעניין, ואנחנו נמשיך זה, אנחנו נמשיך ונדבר וברד, שמחתי לראות אותך ואלי. תודה צחי היה כיף, תודה רבה.

תודה רבה, אלי אנחנו נקבע, מתי אנחנו קרובים? אתה תודה לי אם אתה עולה לירושלים ברביעי? אני אודיע לך, כן. יאללה סגור. יאללה לכיף, רק לילה טוב, תודה.

אבישי לילה טוב מתוק, לילה טוב. ביי.