זהירות ונחישות איך משקיעים בנדל"ן, אחרי שוך הקרבות? צחי מקליט פודקסט 311 בשידור חי 19.10.25 20:30 זום נדל"ן 227

(05:05) אז ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות ושוב אנחנו מקליטים פרק במסגרת זום הנדלן זום נדלן 2227 זום הנדלן שמתקיים בכל יום ראשון כבר מאז ה-29 במרץ 2020 זו הנדלן שנוצר ביום שנולד א למנוע מהאנשים לעשות עשות טעויות. לעשות טעויות הייתה הקורונה לכל מי שלא זוכר. והקורונה פחדתי שאנשים מהלחץ, מחוסר הוודאות, מהמצב שנוצר, פחדתי שאנשים יעשו טעויות.
(05:56) אני הכרתי את זה מעצמי, מהנפילה שלי בעסק ב-2005 שעשיתי טעויות ומכרתי נכסים. א הכל כדי לשרוד. ומעצם העובדה שבחוק דירה שלישית ב-2016 שאנשים שמעו שנולד החוק הזה א ובגלל שאני הייתי או בזכות שאני הייתי ההותר הראשי בביטול חוק דירה שלישית בבג"ץ והלכה מקראת על שמי אז שיצאה עטירה א כל מדינת ישראל חיגה אליי והבנתי ששאנשים במצוקה הם עושים טעויות ושלושה חודשים תשים אני לא הפסקתי לענות לטלפונים ולעזור לאנשים תחילת הקורונה יצרתי את הזום כדי למנוע מאנשים לעשות טעויות ואז היה לנו נוכחויות לא כמו הערב של 100 ו100 ויותר ותחרות על המקומות אה אז הערב אנחנו שוב בזום נדלן א יש לנו את האנשים הקבועים שמצטרפים אליי
(07:01) ואם הם ירצו, הם יביאו את דעתם. ועל מה אנחנו הולכים לדבר הערב? אנחנו הולכים בעצם לדבר על איך ומה עלינו לעשות היום שאנחנו א רוצים לחזור לעולם ההשקאות, אנחנו רוצים לעשות את זה נכון ודבר אחד אנחנו לא רוצים לעשות זה טעויות. אני אתחיל ואני אגיד דבר מאוד חשוב. שאל אותי היום איש נדלן בכיר הרים אליי טלפון ואומר לי תגיד לי מה אתה אומר למה יש לנו כזה שקט בשוק הנדלן האם באמת המחירים יורדים והתשובה היא חד משמעית המחירים לא יורדים המחירים חוזרים לשפיותם ואני אסביר עיקר המחירים ועיקר הביטוי למחירים היום אנחנו מקבלים בדירות יד ראשונה. דירות יד ראשונה מקבלן
(08:09) הם בעצם העיקר של הדירות שבשנה האחרונה נמכרו במסגרת כל המבצעים שכולנו הכרנו של ה1090 20 80 וכל הפטנטים האחרים במסגרת וכבר דיברנו על זה לא פעם ולא פעמיים גם בזום הנדלן במסגרת המבצעים האלה במסגרת את הסוג של הפריסלים האלה. יזמים וקבלנים שהתחילו למכור דירות שלא במסגרת הדיור למשתקן או הגרלות עשו צעד פשוט שהם באו למכור את הדירות בפריסל וזה פריסל במרכאות כפולות אבל זה פריסל זה מכירה מוקדמת הם באו ואמרו דבר פשוט אנשים יבואו לקנות מאיתנו עכשיו דירות.
(09:12) למה? אנחנו ניתן להם אפשרות לשלם סכום קטן בהתחלה ותרוב בסוף. קודם כל בוא ליצור איזה תהודה כזאת שהרבה מאוד אנשים יקנו, לא יחשבו ויקנו ויצטרפו לעסקאות האלה בלי שהם יכולים באיזשהו שלב לסיים את העסקאות. אבל זה תכף נדבר. אבל מה הם אמרו עוד? אם אנחנו עכשיו לא נמכור ואנחנו נשאיר את הדירות ונמכור אותם בעוד ארבע חמש שש ובמקרים מסוימים גם שבע שנים שנמכור את הדעות המחיר יהיה אחר.
(10:04) הרי ברור לכל הדעות ואין על זה ויכוח בשום מקום כל המחירים הולכים לעלות גם אם זה לא ברור אמרו אותם היזמים אנחנו נהו את המחיר אנחנו נבדוק מה השובי של המחיר יהיה בעתיד ואנחנו נקבע אותו כמחיר הקובע ל הדירה היום ואם המחיר היה צריך להיות לדוגמה מיליון קבעו אותו כמיליון 100 כמיון 200 הוסיפו לו את העליות הקבועות במשך השנה 5 6% ממה שהם יודעים ואלו את המחירים למה אנשים לא בדקו את המחירים למה אנשים לא היה אכפת להם שאנשים אמרו רגע אם אנחנו צריכים לקנות דירה בשני מיליון שקל ואנחנו צריכים עכשיו לשים 400 או לחילופין 300 או לחילופין 200 1000 שק כמובן מה שאנחנו בודקים
(11:14) זה אם יש לנו את הכסף הזה לשים ובכלל אנחנו לא בודקים את המחירים של הדירות העתידיות אחד הדברים האסוניים שקרו שאנשים קנו דירות בלי בכלל או בלי זיקה לחקר שוק. הרי איך אנחנו היום קונים דירות? אנחנו לקנות דירה היום נגיד יד שנייה וגם יד ראשונה. אנחנו עושים חקר שוק. חצי קורס שלי אני מלמד נכון צבי על חקר שוק אנחנו מתמחרים את הדירות מתמחרים את הסביבה מתמחרים את הצרכים את הביקושים את סוג האוכלוסייה בודקים מה מה הכל קרבה לכל מיני מקומות מצב בניינים והכל קובעים מכירים ואנחנו יודעים בכמה כסף לקנות
(12:25) אני אומר לכם באחריות ואני אהיה עדין 90% מהאנשים שקנו דירות במסגרת המבצעים של הפריסליםסולט לא בדקו מחירים יותר מזה גם לא בדקו יכולות כלכליות, אבל למה שנדבר על זה פה? אולי רפי תכף ידבר איתנו על זה גם. זאת אומרת, לא התכוננו. הרי שאנחנו מתכוננים לעסקה, אנחנו קודם כל לומדים מי אנחנו, מה היכולות, מה הצרכים, מה האפשרויות שלנו.
(13:15) אחר כך אנחנו לומדים את חקר השוק, לומדים מה לעשות, לומדים מי הקהל שלנו ואנחנו משם מתקדמים. פה לא נעשה לא נעשתה שום בדיקה. האמינו לכל מה שסיפרו. פתאום חזרנו בזכות ה או בגלל סליחה לא בזכות בגלל הפרויקטים האלה חזרנו להיות הישראלים חסרי האחריות שאומרים אנחנו מאמינים לכל מה שאומרים לנו המשווקים ואנחנו נקנה כל דבר ואחר כך כבר נסתדר יהיה בסדר שתי המילים הכי קשה בשפה העברית.
(14:03) אני לא אכנס עוד פעם לדוגמאות שדיברנו עליהם כבר בזומים הקודמים ובכלל שאנשים באו וכבר אני מדבר על פריסלים ישנים וגילו שכל האגדות לא קורות ועל האגדות אני מדבר על האפשרות למכור את הנכסים או לפני שמסתיימת הבנייה בלי לשלם את תרת המשכנתא או עליות מחירים שהבטיחו לנו ושנוכל למכור במחירים אחרים הרי מה אנשים עכשיו לא אם הם מקשיבים מבינים שלמעשה הם קנו את הדירות במחירים העתידיים זאת אומרת שהם כבר גילמו בתוך הקנייה שלהם את המחיר העתידי אז מה אנחנו צריכים לעשות זה שזה לא יקרה לנו ואם אני מסתכל גם מה קורה עוד בשוק, אני מגלה לפי השאלות ששואלים אותי אנשים בזמן האחרון
(15:13) ופונים אלינו טלפונית, כולל טלפונים שקיבלנו בחג, אנחנו לא עבדנו בכל המועד. אנשים ממהרים להיכנס היום יותר מתמיד. גם ל לקבוצות כאלה ש קנייה עתידית וגם לקרקעות חקלאיות חזר הטרנד אבל בוא ניקח עוד פעם ובוא נתחיל לחשוב אז מה אנחנו עושים כן לפני היום למה היום מתקשר אליי אדם אומר לי הציעו לי להיכנס לעסקה בדרום העסקה תיבנה בעוד שש או שבע שנים יהיה לי את הבית מוכן
(16:25) מה אתה אומר? הוא אומר לי נשמע עסקה מצוינת. שאלתי אותו שאלתי אותו ומה איך משלמים את העסקה? אמר עוד אותו תוך שנה שנתיים יש להם את ההיתר. ואז צריכים להזרים להם בקצב כמעט כמו של הדיור למשתקן, אתם יודעים, בדיור למשתקן משלמים את הרוב במהירות גבוהה מאוד ואני אצטרך להזרים כסף שאני אשאר רק עם לשלם לעוד כמה שנים את היתרה לסוף בתרגיל קצר שרק רק התייחסתי לסכום אחד או לשניים מתוך הסכום שהוא הצטרך לשלם.
(17:24) פתאום הוא עוצר לי את השיחה ואומר לי, "צחי, תודה רבה סינו מור, הבנתי הכל, אל תגיד יותר, אני הולך לשלם הרבה יותר ממה שאני חלמתי שאני אשלם. אם אני מקדים תשלומים על חשבון תשלומים עתידיים, ברגע שאני מהו את הכסף, ברגע שאני מסתכל על הסכומים, מסתבר שאני משלם על זה הרבה יותר. אז סתם ככה עובדים עליי ולוקחים אותי לעסקאות לא נכונות.
(18:12) אני אגיד עוד פעם לטובת מאזיני הפודקאסט וגם לכם על מה מתבסס כל נושא הפריסלים. הפריסל המסורתי שכולנו מכירים משנים אחורה ולא מהשנים האחרונות זה מצב שיזם ואמרתי את זה גם בקודם בפרק הקודם יזם שמתחיל לבנות ועושה פרויקט סגור הבנק אומר לו תמכור מספר דירות קודם כל שנראה שבאמת הדירות נמכאות ב שנראה שזה נמ נמכר במחירים שאתה מדבר ג שתזרים קצת כסף לקופה ותגדיל את הביטחון של הבנק.
(19:06) מה עשו היזמים בפריסלים האוריגינלים האמיתיים? כדי שאנשים יסכימו לקנות על הנייר, כדי שאנשים יסכימו לשים כסף לפני שנבנה או לפני שיש אפילו היתר בנייה או מיד עם התר הבנייה להזרים כסף שהפרויקט מה שנקרא על הנייר הורידו מחירים אז אם היה צריך למכור במיליון מכרו ב900 ב950 50 ואנשים שרצו קנו קנו את העסקאות האלה לורה בסיכון שזה עוד לא התחיל או שזה רק עכשיו התחיל או בקבלה עתידית אבל לפחות נהנו מהנחה על זה שהם עושים את הפעולה על זה בנו את הפריסלים הנוכחיים שאין להם קשר בכלל למה שאמרתי בגלל ששם אם הקשבתם לי קודם שם כבר העלו את המחירים מהתחלה ולא הורידו מחירים
(20:17) ו שכאן זה לא דרישה של הבנק כאן עשו מבצעים לכל מי שרוצה לקנות דברים עתידיים וחושב שהוא עושה בזכות זה את עסקאות החיים אז מכאן אנחנו לומדים דבר אחד אנחנו אנחנו לומדים שאם אנחנו רוצים להיכנס לאותם עסקאות פריסה, אם אנחנו חושבים שזה נכון, אם אנחנו שומעים היום שהיזמים יושבים על כמויות אדירות של דירות שלא נמכרות, בוא נהיה אנחנו הקונים החכמים ולא הפתעים שהולכים אחרי אחרי מנהלי קהילות כאלה ואחרים או אחרי יזמים שמכניסים לנו דרך משווקים הטעיות.
(21:16) בוא נעשה חקר שוק אמיתי. כמה צריכה להעלות דירה באותה סביבה. בואו ניגש בין אם ככמה חברים או בין אם אנחנו כקליינט בודד. בוא ניגש אנחנו לאותו יזם ונגיד לו בוא זה המחיר של השוק לא המחירים שאתה כותב במודעות בוא נגיע להבנה על מחיר ונקנה ממך דירות בהנאה גדולה ואתם יודעים מה כנראה אולי רפי תכף ירצה להגיב על זה כנראה שגם אם נקנה ונשלם על זה את התשלומים שלנו במסגרת כחלוקה כמו שנהוג לשלם לא 2080 ולא 1090 אלא אפילו בפריסה רגילה של תשלומים רבעוניים או חודשיים או מה שזה לא יהיה אם נבנה את זה נכון
(22:24) התוצאה תהיה שאנחנו נקנה דירות במכיר הרבה הרבה יותר נכון ולא ניתן להלאת מחיר טנית. פעמים עומדים עם סחורה בכמו בכמות אדירה שלא נמכרת בגלל מה שקורה בשוק ולמעשה יהיו מוכנים בחלקם להגיע איתנו להבנה, גם אם לא נקנה 20 דירות. אבל בוא נהיה הקליינטים החכמים. מעבר לזה
(23:33) אנחנו הולכים לקנות דירות. אני אומר לכם, אנשים נכנסו לפרויקטים על בסיס מה שאמרו להם המשווקים. שמה זה מצוין, שמה יש דרישה, שמה יש פתח לפה, שמה יש כל דבר. רוב הקליינטים לא לקחו רגליים ולא הלכו לעשות סיבוב בשכונה ששם הם הולכים לקנות את הדירה. אנשים רצו לקנות בנתיבות, הלכו לקנות בפריסלים. מישהו בדק מה עצה הדירות ונתיבות? מישהו בדק כמה דירות עומדות שמה? ולא נמכרות או לא מוזכרות.
(24:39) מישהו בדק אם יש שם עצה? לפני המלחמה היה עודף עצה. לפני המלחמה, לפני השביל לאוקטובר היה עודף עצה. אנשים הזכירו דירת שלושה חדרים וארבעה חדרים וחמישה חדרים באותו מחיר. העיקר להזכיר ושהדירה לא תעמוד. אני עשיתי איתי סקר. בדקתי את הדבר הזה. מדבר לך דירות של ארבעה חדרים ב-2700 שק לחודש השכירות אתה יודע שהגיע אליי א רב רב מנתיבות להתייעצות מעבר לזה שהוא הגיע אליי שגילינו שגם יעצתי לפני זה לבן שלו ולקלתו זה היה נחמד ושהבנתי שהוא מנתיבות והוא רוצה להשקיע שאלתי אותו, למה אתה לא משקיע בנתיבות? הוא הסתכל עליי בחיוך, כאילו אמרתי לו, אתה גם בכלל זה אם אתה ראש קהילה כזה אז בכלל יקחו את הדירה שלך ראשונה.
(25:42) הוא צחק, חייך אליי וצחק ואמר, "אתה יודע כמה תחרות יהיה לי אם אני אקנה שמה דירה?" אז הוא במקרה יודע אבל מה קרה לכל האחרים? כל האחרים לא עשו חקר שוק. לא עשו חקר שוק. זה מזכיר לי וסיפרתי את זה באהבה כי הם שמחו על המלווה משקיעים שהם כבר חכו בשבילהם. הם שמכו שמכו על אלה על אלה שלוקחים אותם ומביאים אותם לעסקה לכאורה כלכלית ואתה יודע מה אני אגיד לך לצערי המילה מלווה משקיעים נהיתה מילה בעייתית שאני יצרתי, הייתי בן יוצרי המקצוע הזה.
(26:51) אה, המטרה הייתה לא להיות מתוווחים, אלא להיות אלה שלוקחים אותך בכבוד לדירה ומביאים אותך להשקעה נכונה. לצערי הרב יושבת איתי א לכוחה, יושבת איתי לשיחה והיא מספרת לי במבוכה שהיא קנתה דירה בליווי של מלווה משקיעים אחרים. בסדר? ואני אומר לה הכל בסדר, לכולם פרנסה. רק יש לי שאלה. מלווה משקיעים ש לקח אותך או שישאר לך לקנות את הדירה היה בדירה היא אומרת לי לא היא אומרת לי אבל הוא לוקח רבע ממך שאלתי אותה מה קשור הכסף איך הוא ישאר לך את הדירה אם הוא לא יודע איך היא נראת היא אומרת מה זאת אומרת אנחנו פתחנו תוכניות בעירייה
(28:03) אנחנו פתחנו תיק בית משותף, הכל היה בסדר. סיפרתי לה את הסיפור שכבר סיפרתי לכם פה. סיפרתי ל ובטח אתם תזכרו את זה שיעצתי אז למכללה שבה עבדתי בעבר על עסקה באו להציע להם מנכלים של רשויות של רשויות של רשויות מקומיות להציע להם להביא את התלמידים של המכללה להשקעה בקרקע לבנייה וסיפרו לנו נפלאות סליחה שאני עושה את זה מיוט סיפרו לנו נפלאות ואני הייתי צריך באיזשהו שלב לצאת הערב לצאת הביתה הפגישה הייתה בהרצליה היה לי אז ג'יפ הייתי כל כך סקרן שאמרתי לרחלי אני עובר בדרך רק אני הולך לראות על מה מדובר מכיוון שיש לי זיכרון צילומי נסעתי לשטח נאמדתי בדיוק לפי המפות מה
(29:16) שזכרתי מהפגישה ועמדתי בשטח באתי לצאת מהדלת ואני שאני תטרן חזרתי לאוטו כמו מטוס הייתה שם בריכת חמצון הרמתי טלפון ושאלתי ומה גורה על בריכת החמצון איך יהיה פה בניין אמרו לי מה זאת אומרת אנחנו כבר בהליך מתקדם עם המשרד להגנת הסביבה להזיז את זה רק הם לא ידעו דבר אחד אשתי הייתה ראש מטה שר הגנת הסביבה ראש המטה של גידון עזרא באותם הימים הרמתי אליה הטלפון היא הרימה טלפון לראש האגף ושאלה אותו מה עם בריכת החמצון הוא אומר לא יודע לא קורה איתה כלום אף אחד לא הגיש בקשה ולא קרה דבר זאת אומרת שאי אפשר לקנות נכס וזה לא משנה אם זה דירה או מסן
(30:11) בלי לעמוד בתוכו ובלי לדעת מה יש בפנים? אז אם יש מי שמאשר דירות, זה לא משנה אם הוא לוקח 7000 או 8000 או 10,000 או 30. אם הוא לא עושה את העבודה נאמנה, הוא לא יקח את הלקוח שלו בדרך הנכונה. יצא לי אפילו חרוז. אתה יודע, אבל אני כבר הזכרנו את מלווה המשקיעים. אה אלי אז אני מדבר איתך לרבי מלו משקיעים היה גם איזשהי אינפלציה של מלווה משקיעים שכל שבוע נכנסו עם עסקה ואתה אומר לעצמך לא יכול להיות שהם היו שמה באזור בשטח ראו את את הפרויקט זה פשוט מאוד כבר נהיה קטע שיווקי ובאים ומספרים לבן אדם שיש לו הנחה ככה וככה מחיר פחות ממחיר כזה אבל יש כאן גם כן נושא שפתאום הכניסו להכניס התחילו
(31:08) להכניס תיווך אתם משלמים את הווך אחוז וחצי במקום שני 2% כלומר אתה מגיע שמה למחיר שהוא מחיר שהוא אתה קונה מחיר שוק אתה לא קונה שום דבר אחר ואתה עוד משלם למלווה משקיעים שלך זה לגבי נתיבות רמת יורם שמה אני יכול להגיד לך אשתי ישת מכירות לכמו שאמרתי לך שנפגשנו היא מתעסקת בנושא קוסמטיקה טואלטיקה וכשאני מסתובב בשטח אז אני אומר תקשיבי פתחו שכונה חדשה לכי תחפשי שמה תראי יכול להיות שיש שמה סופר חדש מינימרקט את פרפומריות, דברים כאלו כדי למכור להם. יום אחד היא הייתה באזור נתיבות ואמרתי בואי נלך ניסה לרמת יורם, נראה מה קורה שמה, אם יש שמה למי למכור.
(31:51) צחי, אני רוצה להגיד לך שכונות שלמות בלי מרכז מסחרי. אין מרכז מסחרי, אין עתיד למרכז. המרכז המסחרי אולי נמצא בשכונה באריאל, ברמת אריאל. שמה אנחנו זהכל משפחות א מה מהמגזר הדתי חרדי ואנחנו שואלים אותם איפה יש פה סופר? איפה יש פה מרכז מסחרי? אין דבר כזה פה. כלומר, אין שם תכנון. אתה רואה את זה בתכנון שלא קיים שמה. לא יודע מה מחנשים.
(32:22) זה אני זה אנחנו לא נדון בזה עכשיו, אבל אתה יודע, אחד הדברים א ואני לא צריך להוכיח את זה בגלל שאני ברוך השם בן אדם שכולו מוקלט. אחד הדברים שאני צועק כבר שנים, שנים רבות מאוד, זה שאין אין מחשבה לפני המעשה. אני צועק והמשפט שלי, אתה יודע קבוע ואני כבר דיברנו על זה על חריש ודיברנו על אתה יודע מה? על מודיעין בהתחלה. אבל מודיעין היה לה את היתרונות האחרים. כן.
(33:01) מודיעים אה שנולדה בלי אזור תעשייה ובלי אזור תעסוקה אבל היא הייתה במיקום הנכון במיקום התחבורתי הנכון במיקום בארץ הנכון זה אומר שגם תסתכל עם קריאת גד וגם אפולה וגם כל המקומות שיש זה שעושים קודם ואחר כך חושבים וזה בדיוק מה שאתה אומר שקורה זה בדיוק מה שאתה אומר. דווקא בקרמי גת היה את ההסכם גג והם אמרו קודם כל אנחנו נכין את התשתיות האלו, נכין את המבנים למוסדות ובאמת אם אתה לא ך היום בקרמי גט זה אני לא ראיתי שכונה כזאת מתוכננת בצורה הזאתי יש לך שמה ביג אחד גדול ששמו שמה אחר כך יש שמה כיכר שהיא כולם מלאה בחנויות וליד וביניהם יש לך שדרות של חנויות בנתיבות
(33:55) אתה לא רואה אפילו שדרה של חנויות זה לא שזה בתים מהקומה הראשונה עד לקומה האחרונה אין אפילו אם אתה תסתכל, אם אתה תסתכל, אתה אומר חנויות ומה עם תנאי ומה עם חינוך ומה עם הדברים האחרים? תקשיב טוב, לצערי הרב במדינה שלנו קודם כל עושים ואחר כך חושבים למה עשינו את זה. את חריש בנו, את חריש בנו בתור עיר של תלעים.
(34:26) למה לא לקחו את הדוגמה ממודיעין? מודיעין. הנה יושב לך כאן אבא שלי שהוא אחד המהנדסים שתכנן את החשמל תקשורת את התשתיות במודיעין הוא יגיד לך עיר גאונית עיר גאונית עיר שמתוכננת מראש לכל העתיד דרך אגב אתה תאמין או לא אתה יודע איזה עוד עיר מתוכננת ככה אשדוד אבל לא בשלמות העיר מעלה אדומים אתה יודע שבעיר מעלה אדומים יש נתיב המטרו נתיב הזה נתיב כבר לרכבת בתוךזה בתוך בתוך הדרכים שמה אשדוד בתוך השכונות זאת אומרת עם קשרים עם הכל עם מנהרות עם הכל היום מתוכנן מראש אבל זאת עיר שיש לידה את האזור תעשייה את מישור אדומים זה יש מחשבה יש מחשבה
(35:22) לצערנו אין את זה בארץ אין את זה בארץ וככה היא מתנהלת וזה חלק מאחוד שאנחנו מכירים, אבל בוא אני רוצה להתקדם א וולראות לאן אנחנו הולכים. אז הנה אם אנחנו החלטנו פתרנו מקום אחד שאנחנו יכולים להיכנס היום להשקאות ואנחנו לא חייבים להצמד פה לקבוצות אנחנו לא חייבים להצמד לכל מיני קהילות שקונות כל מיני נכסים ביחד אלא וגם כן אפשר להצמד אבל לפני שאנחנו נצמדים אליהם בואו נעשה שיעורי בית בואו נבדוק בואו נבדוק שבאמת יש התכנות שאנשים יבואו לגור.
(36:09) בואו נבדוק באמת שיש התכנות שהמחירים יגיעו למה שאנחנו משלמים. בואו נבדוק את המחיר שאנחנו משלמים ונראה שלא סתם מעלים לנו אותו. בוא נעשה חקר שוק. בוא נעשה עבודה מקדימה. אז זה סוג של עסקאות אחד. לגבי הקרקעות החקלאיות. כל יום נולד עוד או נולדת עוד משווק או משווקת של קרקעות חקלאיות.
(36:46) אני אם אתם יודעים או לא יודעים אני בדרכים מזבזב בטיק טוק. אני יושב והטיק טוק עובר לי מול העיניים ומשמיע לי סרטונים שאני כבר שומע בי. אתם יודעים שהטיק טוק מתאים את עצמו למה שאתה שומע בדרך כלל. אז אני שומע סרטונים על AI ואני שומע סרטונים של נדלניסטים ואני שומע דברים על עסקים ועל מלווה עסקים ועל מכירות על דברים שמעניינים אותי בגלל שטיק טוק מזהה אלגוריתם מזהה מה מעניין אותך ובהתאם לזה הוא מנוות את המידע שאתה מקבל ואני מופטע לגלות כל יום גאוני נדלן חדשים או גאונות נדלן חדשות מומחים ומומחיות לקרקעות חקלאיות או להשקאות שלמדו להגיד קרקע צהובה שלמדו להגיד את המילה קרקע בתוך ישוב
(37:48) קלואה בין רחובות למדו להגיד את המילים שמשכנעות את האנשים והיום יותר מתמיד יש לנו הרבה יותר מלקודות בתחום הזה. היום שלמעשה עצרו אותנו קצת בטרנד הראשון שדיברנו עליו של ה1090 2080 קצת בנק ישראל מקשה עלינו חזר הפתרון בוא תשלם לנו 50,000 שק 100,000 שק 150,000 שק 200,000 שק ובוא תקנה איתנו קרקעות חקלאיות בכה לי גם לפני החג בכה לי בן אדם ואמר לי צחי שדיברנו על האפשרויות שעומדות לו הוא אומר לי דבר אחד אל תדבר איתי אל תדבר איתי על קרקעות חקלאיות
(38:56) אני קניתי קרקע חקלאיות חקלאית נתקעת שלא נדבר שההבטחות של האנשים נובע אומרות בוא תקנה איתנו קרקע 100 מטר 120 מטר או סחי אתה מקוטה אתה נתקע יחידת הקרקע שמתאימה לגודל כזה
(40:09) לצורך דירה האם כולם קידלו דירות ואתם תגלו שזה רחוק מהמציאות גם בגלל שרוב הקרקעות הם בכלל לא במקומות שהלכו לתכנון מיידי גם בגלל שכל זמן שהטבה לא מאושרת גם אם המדיניות תכנון היא באמת שעל יחידה של נגיד 60 מטר 70 מטר 100 מטר מקבל כ דירה של 125 מטר אבל זה יכול להיות שזה לא מתאים למציאות לא מתאים למה שאפשר נתתי כבר בעבר את הדוגמה של הקרקע ליד רכב הצלת ברחובות שאמרו לאנשים שהם יקבלו דירות על קרקעות קטנות של 100 ומ 200 מטר ובסוף כדי לקבל
(41:18) יחידת דיור צריכים להיות בעלים של דונם וחצי כדי לקבל יחידה וחצי דיללו להם אז מי שיש לו 100 ו-150 מטר מה הוא יקבל תולעים באדמה מה הוא יקבל אז שאנחנו הולכים לקנות קרקעות חקלאיות וזה התובנה השנייה מהפרק הזה ואני לא אומר שהכל רע. אני לא אומר שהכל רע. סליחה שאני עושה מיוטול. אני אומר, חברים, היום יותר מתמיד ובכל השקעה ובמיוחד בנדלן צריכים לבדוק.
(42:14) אנחנו הולכים להשקיע 100 200,000 שק בקרקע חקלאית. גם אם עומד מולנו המוכר הכי משכנעים החליפה הכי משכנעת, בואו ניקח שמאי, בואו ניקח עורך דין, בואו נשקיע 10 15,000 שק נעשה בדיקה ונודא שמה שאומרים לנו זה אמת. אז מה נשים 10% מההשקעה שלנו על אנשי מקצוע? עדיף לשלם 15,000 שק לבעל מקצוע ולא לקנות מאשר לחסוך את זה ולקנות ב-150,000 שק. איפה ההפסד יותר גדול? אני חושב שסיפרתי לכם שהגיע אליי בחור שאיתי בקשר שמתעניין אמר לי שהוא רוצה לקנות קרקע בסביבות רישון חשב שאני אלך לבדוק לו
(43:27) אני לא מתעסק עם זה אני לא הולך להתחיל לעשות שם ראויות חיברתי אותו עם גילת פאר חברי השמאי הוא צלצל אליי אחרי כמה ימים ואמר לי תודה הוא עשה לו את השמעות ואני הגורם אז הצלנו אותו מהשקעה שלא ראויה אז בבקשה אתם רוצים להשקיע בקרקע חקלאית מי שיגיד לכם שההשקעה בקרקע חקלאית היא השקעה רעה ישקר אבל בואו תשקיעו ולא רק מהחיוך או מהדיבורי שרק של כל מיני משווקים, אלא תעשו בדיקות ותאמתו, תשלמו לבעל מקצוע ובעל המקצוע הנכון לטובת העניין, גם אני יכול להגיד לכם זה אני ולקחת שמאי ולעשות עליכם סיבוב של עוד איזה תוספת על השמאי, אבל השמאי יעשה לי את הבדיקה.
(44:36) תעשו ותגלו האם באמת אתם מקבלים את הדברים וכמובן תיקחו עורך דין לוודא שיש הסכם שיתוף שכל הדברים נכונים ואל תאמינו לכל מה שאומרים לכם תראו מה קרה במורדות לינקולן בחיפה אנשים רצו קנו שנעו אותם והתוכנית נתקעה אז מה עושים אנשים יושבים ובוכים ושילמו ערמות של כסף. אז תשימו לב, תראו מה קורה וזה לא המקום היחידי שזה קרה.
(45:15) וא אנחנו צריכים להיזהר בגלל שאנחנו יותר מדיניים גם אם אנחנו עשירים בשביל לבזבז את הכסף. הסוגים האחרים של ההשקאות הם הדברים המוכרים לנו כמו השקאות בחול. גם זה קיבל תנופה אדירה וזה מדהים לראות שהיום כל אחד נהיה מומחה להשקאות בחול ובמיוחד בארצות הברית. אחד הטרנדים שהיום הם הכי חזקים זה ללמוד איך עושים השקאות בארצות הברית.
(46:13) יש כל כך הרבה מרצים ואפילו מאוד מפורסמים. אפילו זכיתי שחלק מהם היו תלמידים שלי בנדלן בישראל. ופתאום יש לנו בשוק, כמו שיש לנו היום מלוה משקיעים, יש לנו הרבה מאוד אנשים שלוקחים אותנו ומזמינים אותנו לעשות איתם השקאות בארצות הברית, אבל לא רק בארצות הברית. ומפתיחים לנו להתאשר בקלות.
(46:55) תצועות בעננים, מכירות מהירות וביטחון כלכלי עתידי מזהיר. ואני לא מדבר רק על ארצות הברית, אני מדבר גם על אירופה. והיום זה בכלל כבר ענינו מעצמת על. אני לא חושב שיש איזשהיא מדינה בעולם, גם אם היא גדולה מאיתנו פי השרה. שהתושבים של המשקיעים בכל הכל בכל הנדלן בעולם. תנו לי מקום בגללובוס שישראל לא משקיעה, שישראלים לא משקיעים.
(47:38) אם זה בדובאי, אם זה בבקו, אם זה בתאילנד, אם זה באירופה, אם זה בארצות הברית על כל האזורים שלה, אם זה בדרום אמריקה, איפה כבר לא שמעתי, כולנו נהינו טרנסטלנטים. ומי הולך ומשקיע במקומות האלה? אנשים שאם היינו אומרים להם לתת לילד ללכת למכולת ולקנות לבד, לא היו מוכנים, אבל פתאום הם נהיו משקיעים שקונים בכל רחבי העולם. אז זה בסדר, רק תשימו לב אצל מי אתם קונים. אם אתם בהשקאות בארץ עושים תקר שוק על הנדלן, על השטח שאתם קונים בחול, תעשו חרקר שוק על מי שהולך לקחת אותכם, להשקאות האלה ומי שהולך להוביל אותכם לרכישות שאתם הולכים לעשות.
(48:49) אבל אל תבדקו רק את השלב של הרכישה ואת הרצינות שלו ואת האמינות שלו. תבדקו גם איך אחר כך זה תנהל. אני אזכיר לכם את הסיפור שסיפרתי לכם בעבר על איש ההשקאות מארצות הברית שניסה לשכנע אותי להביא משקיעים לקנות באמצעותו נכסים שם לא זוכר כבר באיזה מדינה אמרתי לו תביא לי בניין קטן בטח חלקכם מכירים את הסיפור ונתחיל מזה זה ואחר כך נתקדם.
(49:37) אחרי יומיים הביא לי דירי בניין, נדמה לי זה היה 500, 600,000 דולר עם שש דירות זה היה 500 ומשהו זה איזה 90,000 דולר לדירה אמר לי הנה מצאתי לך דירה נהדר בניין נהדר לא זכרתי שהוא נסע לארצות הברית בימים האלה אבל לא חשוב אמרתי אולי אנשיו והוא מספר לי על הבניין ואני אומר לו מצוין תהיה איזה נהדר ניקח את זה שישה אנשים אפילו אני אטבול את ידי בכיס ואשתתף בעסקה והנה עשינו נהדר ללקוחות אני אומר לו רק תגיד לי מה עם הצוענים שיש ליד הבניין הוא אומר לי יש צוענים ליד הבניין אמרתי לו, תקשיב, יא בן לא רוצה להגיד מה.
(50:35) לא אתה ולא איש מטעמך הייתם בדירה. הלכת ומצאת את זה במידעים שיש החופשיים המצוינים שיש על נדלן בארצות הברית באינטרנט. ובכלל? הוא אומר לי, "מה אתה דואג? יש בדק בית, יש אינספקשן. אמרתי לו, אתה צודק. בדק בית בודק שהבית בסדר. הרי בארצות הברית שאנחנו קונים יש לנו אינספקשן, בדק בית שבודק את הבניין וגם קובע מה יש הפחתות מהמחיר על תקלות וכאלה כדי להביא את הבניין לשלמות.
(51:19) אבל הוא לא בודק חקר שוק. יכול להיות בית מצוין, אבל אם באמת היו צוענים למטה, כנראה הוא לא יוזכר. בטח אם היו להם דובים. ואני לא יודע אם בכלל יש צוענים בארץ הזאת, לא הייתי בחיים בארצות הברית. ו אז מה יצא לנו שיש לנו בית עם אינספקשן? אז הנה זה היה מישהו שרצה לקחת את הלקוחות שלי ואני מנעתי את הטעות אז שאנחנו הולכים לקנות אני לא אומר אל תקנו זה שכתבו עליי שאני מתנגד להשקאות בחול זה נובע מזה שאנשים ממהרים בקלות דעת ללכת אחרי אנשים שיקחו אותם להשקאות תבדקו תבדקו היום קל לדעת אתם הולכים להשקיע במחול תעשו מה שאתם יכולים בגוגל בכל דרך עם הצ'אט GPT עם הג'מיני עם כל אלה
(52:22) שיכולים לעשות לכם מחקרים תבדקו מה קורה באמת באותו האזור אולי תגלו שכל האזור טרמיטים ואנשים מתפטרים מהבתים ואתם תהיו אלה ש הפילו אותם דרך מישהו שלא אחראי ראינו מה היה באנגליה לפני כמה שנים אז כן, אתם רוצים לעשות עסקאות בחול? מצוין, רק תהיו חכמים בעשייה שלכם ובבדיקה שלכם ובעיקר תבדקו את אותו מלווה משקיעים, אבל תוודאו גם ותעמדו על זה.
(53:10) מי זאת חברת הניהול שתנהל לכם את הנכסים? תזכרו שאני כמלווה משקיעים קונה לכם נכסים פה בארץ. אתם לא צריכים חברת ניהול נכסים. אתם יכולים להסתדר בעצמכם או שתתקשרו אליי ואני אתן לכם שמות של בעלי מקצוע לתיקונים וכאלה או להשכרה חוזרת. או שאם אני אפילו לא נמצא או לא בא לכם להטריד אותי או שתבדקו את זה בעצמכם או שתיכנסו לכל המקצוענים לכל האתרים שיש בהם מדרג וכאלה שיש שם בעלי מקצוע אבל שאתם בחול אתם לא יכולים לעשות את זה אתם גם לא מכירים את החוקים אתם לא מגירים את האנשים אתם לא יודעים איפה כל אחד נמצא אז בואו נהיה חכמים ונודא שאנחנו יודעים את הכל לפני שאנחנו
(54:10) נכנסים לתוך ההשקאות. הסוג האחרון של ההשקאות שאני רוצה לדבר עליו היום זה קבוצות ההשקעה או לא אני אדבר על עוד סוג. זה קבוצות ההשקעה ואני מדבר גם על קבוצה שלי. אתם נכנסים להשקעה. אם אתם רוצים השקעה שיש בו טיפה סיכון ויש בה יותר סיכוי, כמו שגם אני עשיתי בעיר העתיקה בבאר שבע בזמנו, שעכשיו זה השתנה לסיכוי יותר מאשר סיכון, אז תדעו למה אתם נכנסים.
(54:56) תבדקו את זה. אם אתם רוצים לשלם פרמיה יותר גדולה ולהיכנס למשהו אחר, זה בסדר. כל אחד שיתאים לעצמו את הסוג של העסקה שהוא נכנס בקבוצה. אבל תדעו מראש למה אתם נכנסים. והדבר האחרון שאני רוצה לדבר עליו זה על עסקאות הפיננסיות, עסקאות המימון. דיברנו על זה לא מעט במפגשים האחרונים. היום יש הרבה מאוד חברות שמגייסות כסף כדי לתת מימון. ליזמים כאלה ואחרים.
(55:53) למעשה ברוב המקרים מגויס כסף לבנות את ההון העצמי של היזם שעל בסיס ההון העצמי הוא לוקח אחר כך המשך הלוואה ומימון מהבנק וקמו אין ספור גופים שעושים את הפעולה הזאת ומבטיחים לכם צועות כאלה ואחרות. אני יכול להגיד לכם שאני ישבתי בחברה כזאת, הוזמנתי אליה, הקלטתי פודקאסט איתה, גמרתי את ההקלטה ולא העליתי את הפרק. יכול להיות שטעיתי, אבל הרגשתי שאני לא מסוגל בהלאת הפרק לתת אמירה שאני סומך על מי שישבתי איתו בחדר.
(57:06) בהרבה מאוד מהמקרים, אותם אלה שאתם נותנים להם הלוואות, אם הם היו ניגשים לבנקים שיש להם הרבה יותר יכולות מלכולנו, לא היו מקבלים את הכסף. גם לא כהשלמת עון עצמי. ואנחנו הבואלים. אנחנו נותנים לכל אחד מימונים ומבתיקים לנו שהכסף שלנו מתחלק בין כמה פרויקטים ובין כמה יזמים. אז תקשיבו טוב. רגע לפני שאתם הולכים לתת את הכסף שלכם, כמו שקרה, אני לא רוצה להגיד את שמו וסיפרתי לכם גם את זה שהתייעץ איתי ולמרות שהתייעץ איתי מה לעשות עם כספו הלך וקנה אז דירה מאיך קוראים לה נו זאתי שנפלה עם הבניינים
(58:19) נו עם המה אינבלח לי השם של איך אינבל אור עם אינבל אור ובניקוד לדעתי וקנה וזה והשקיע בחברה שממנת תמה 381 ברמתגן ואמר לי מה אתה מבין אני אעשה עשרות אחוזים אתה עושה לי אחוזים קטנים פעמיים היה אצלי בייעוץ, פעמיים עשה מה שהוא רצה. בפעם השלישית, אחרי שהוא הפסיד את כל כספו, את מה שהוא הפסיד אצל בעל אור שהלך לטמיון, אולי קיבל כמה גרושים חזרה עכשיו בסוף, אצל הקבלן שהוא פשט רגל והלך לו הכסף שהוא שם במימון שהוא נתן לו והוא נתן לו סכום גדול.
(59:18) את הפעם השלישית ישבנו ברמתגן ואני הזמנתי אותו ואת אשתו לסלט בגלל שלא היה להם כסף לאכול. אין מתנות חינם ואין הפתעות וגם סיכונים צריכים לדעת על מה אנחנו שמים. בטח לא על כספנו האחרון ולא בטח על הכסף של הבית שלנו. גם שבוע שעבר זה לא שבוע לפני החג שישבתי בפגישת ייעוץ לא לפני החג סליחה אה א עכשיו ביום חמישי ישבתי לפני החג אני אומר אני כבר מבולבל מהשבתות ישבתי עם משפחה ודיברנו על אפשרויות של מימון ואז האבא אמר אה מצוין אם יש אפשרות כזאת אז בוא בוא נשים את הבית שלנו.
(1:00:18) יש לנו בית ששווה הרבה כסף וניקח על בסיסו הלוואה גדולה ונקנה נכסים. מעבר לפרצוף שעשתה לו אשתו. הוא חטף ממני ישר צרור יריעות של מילים כמובן ואמרתי לו לא על הכל משתמשים בהשקאות. לא מסכנים את הבית שאנחנו גרים. בטח לא בהשקאות שהם עם סיכון או אחרות. אז המסר הכללי שאני רוצה להעביר כאן בפרק הזה בפודקאסט ובזום הנדלן יש המון מה לעשות.
(1:01:08) אנחנו עות אותו לקראת שוק פעיל מלא אקשן ועם עליית מחירים. אחד, הגשם לא יורד אותו דבר בכל הארץ. אז תשימו לב, לא בכל מקום יעלו המחירים באותם ממדים. לא בכל מקום נכון להשקיע. ישראל היא קטנה אבל היא גדולה כדי שיהיה בה הבדל בין אזורים ובין הרים. כל מה שאני מבקש מכם אורחי כאן בזום והמאזינים לפודקאסט או הצופים תעשו שיעורי בית תעשו חקר שוק תעשו הכנה מדוייקת להשקאות שלכם כולל קביעת יעדים ומטרות תבדקו היטב כל סוג השקעה שאתם נכנסים תבדקו את המחירים שאתם הולכים להיכנס, תבדקו את הקהלים שאתם הולכים להכניס
(1:02:19) לדירות שלכם אותה באזורים שישמשו לכם כלקוחות עתידיים אתם הולכים לחול או הולכים לכל מיני מקומות תבדקו את ההתכנות ותבדקו את הרקע ותבדקו לעומק ואם אתם לא יודעים תעזרו גם בצ'אט שפיט אבל אל תשמחו עליו הוא עדיין בינה מלכות איכותית ולא אמיתית. לכו תבדקו, תשאלו, תעשו את כל הדברים ורק ככה תשקיעו ותגיעו להישגים. אבל הכי חשוב זה לעשות, לעשות לעשות כמו שאמר לי הרב דוד אבו חצרה ולעשות את זה במינימום טעויות ואין מישהו שלא עושה טעויות כולל.
(1:03:17) אני וכמובן אני כאן בשביל כולם גם בייעוץ, בזום או בפרונטלי, גם אם בקורסים שאנחנו פותחים בחודש נובמבר, גם בציבור החרדי וגם בציבור הכללי, אחד בבני ברק ואחד במודיעין וכמובן בליווי המשקיעים שאני עושה כבר כל כך הרבה שנים נים בנאמנות ובמקצועיות וכל הפרטים כדי למצוא אותנו נמצאים באתר שלי בנדלן בקלות צחק בטינסקי בנדלן בקלות כולל הטלפון שתוכלו להגיע בו לרחלי אשתי שלמעשה היום אני מברך את עצמי שזכיתי שאני נשוי ל-38 שנה שנים כנראה אני יותר מאושר ממנה, אבל לא, גם היא מאושרת, גם היא מאושרת הנה היא צועקת עליי ואני מאחל לכולם זוגיות כמו שלי
(1:04:25) באהבה גדולה והיום אנחנו לא רק זוג נשוי, הורים, סבא וסבתא, היום אנחנו גם שותפים עסקיים ויחד איתי ועם ברכה שנזכה לעוד הרבה שנים של זוגיות טובה ועשייה משותפת תודמה והיא צועקת אמן מהחדר השני אז תודה שהקשבתם לי בפרק הזה וכאן אני מסיים את הפרק של הפודקאסט ואני חוזר אליכם הנמצאים פה בזום הנדלן כן מה אתה אומר רפי אני לא אומר, אני בדיוק בא לכתוב לך מזל טוב.
(1:05:18) מאחל לך עוד 120 שנות נישואים כמו שצריך. זה זה הכי חשוב בחיים. כל השער בונוס. אני צריך לרדת. היה אחלה פודקאסט. ערב טוב לכולם. אלי, מה אתה אומר? דבר אליי. קודם כל מזל טוב. תודה. עוד שעושר. כן. יש הרבה מה שהלית פה. יש פה הרבה הרבה כלומר כל דבר שאתה נכנס צריך לדעת איך לחקור אותו ואיך להסתכל עליו ואיך לבחון אותו ולא למהר זה דברים שאני אני אומר אד המרצים שכלומר אחד שלמדתי אצלו הוא תמיד אומר לי כסף גדול במנות קטנות זה ה זה השיטה ככה אני חושב אני איתך יש היום גם את הקטע של אה א היה איזה אחד שפרסם יש לך דירה ללא משכנתא בוא תראה איך אתה יכול לקנות עוד דירה
(1:06:14) אז שאני מתחיל לדבר איתו אני אומר תקשיב אני יועץ משכנתאות אני לא יודע איך אתה אומר כאילו לקנות עוד דירה כלומר לקבל משכנתא על הדירה שלי שאין לה משכנתא כי כבר למעשה זאת דירה רשומה אם אני רוצה אני לא יכול לקבל מהבנק משכנתא על דירה קיימת כלומר רק על הנרקש אז זה 50% אז אומר לא אפשר להשיג בדרכים חוץ בנקיות אז בחוץ בנקאיות אתה כבר מגיע לשישה 7% איפה הכדאיות פה? תראה אני אדייק אותך.
(1:06:46) אתה יודע לפעמים הכלי הזה יכול להיות כלי מצוין וש אם באמת נתקלת בעסקה שיש בה יש בה הרבה בשר אז עדיף לפעמים לעשות את זה אפילו בריבית גבוהה ולא לפספס את העסקה. אבל אתה יודע את זה כמוני שברוב המקרים המצג של העסקה הוא בוננזה אבל בפועל זה רחוק משם א ממציאים לנו המצאות וזה עצוב מאוד הסיכון יותר מדי גבוה מבחינתי בדברים כאלו שאני צריך לקחת משכנתא על בית כלומר משכנתא חוץ בנקאית על נכס קיים ים וכשאני רואה שאני מתחיל בתזרים שלילי קודם כל הזכרות אני אוהב להתחיל בשלילי תמיד אני רוצה להתחיל אותם בחיובי כןזה ברגע שאני רואה שאתה מתחיל בשלילי אז זה כבר
(1:07:43) זה לא נותן לי לחיות בנוח בשקט נפשי ואם העסקה לא יוצאת בדרך כלל מדובר בטח על עסקאות פליפ או אקזיט שאתה עושה תוך שנה שנתיים ואם זה לא יוצא בזמן לפועל לעסקה של השנה שנתיים וזה מתעכב לעוד שנה וחצי שנתיים אתה גמרת אתה אתה טובע בחובות. כן. בסדר. אז היום אנחנו קצת נקצר. אני אתן לך תשובה.
(1:08:14) כנראה אני לא אהיה ביום שלישי בבאר שבע אלי. אין בעיה. כנראה שיש לנו שינוי בלוז. אנחנו צריכים לחתום חוזה שמה וזה כנראה לא מתכנס לעניין. הצד השני לא מבין את המשמעויות. אז אני אעדקן אותך ומה ירושלמי יש לך שאלה או שאנחנו היום בלי שאלה לא כתבת לי כתבתי לך כתבתי לך בשרט פרטי אה לא ראיתי סליחה כן אני מקשיב הנה אני רואה כן יש שאלה בוודאי אלי השאלה השאלה שלי נוגעת א לנקודה של א אותם אה מלו משקיעים שדיברת עליהם ש אה או כאילו מלוו משקיעים אה שלמעשה מוליכים שולל את הכונים הפוטנציאלים אז אז נשאל את הש וגם הקבלנים כמובן שמוליכים שולל את הקונים על ידי אה כל מיני אה אה מס מעימה
(1:09:23) ועל ידי אה כל מיני הצעות מנותקות מקציאות. אז נשאלת השאלה, איפה בכל הקטע הזה המדינה? איפה פה חוקים? למה המדינה בעצם לא מפקחת פה בארץ על זה שהקבלנים וגם א כל מיני מלבי משקיעים ועוד כל מיני בעלי תפקידים מהסוג הזה לא ינצלו את המצב לא ינצלו חוסק ודאות בין הזק שיש יום במדינה כדי א להוליך שולל א ולהתאות את הקונים הפוטנציאלים רק בשביל רווח א זול וקל אני אגיד לך דבר אחד הרגולציה בארץ לא מאפשרת לעשות כלום יש רגולציה שהיא נהוגה למתווכים ברגע שאנשים אתה יודע לא כמו שאני יצרתי את זה כשעשיתי את ה בניתי את המקצוע הזה של מלווה משקיעים אבל ברגע שאנשים במקום להיות מתווכים כמו
(1:10:31) שהם באמת הם מלווה משקיעים מה שהם לא באמת אז הם לא תחת שום רגולציה. אז לא כולם זה צחי קבוטינסקי ששומר על המינות ושומר על הלקוחות. הרבה מאוד זה אנשים שמנצלים את זה שהם אין להם את הרגולציה ואת כל החוקים של המתווכים והם עושים פעולות שהם יכולים לעשות מה שהם רוצים. אני יכול להגיד לך שאני פניתי לאיציק לוי וביקשתי ממנו יושב ראש לשקת המתפחים וביקשתי שיפגש איתי ואמרתי לו איציק יש שינוי בגלל שהיום במקום להיות מתווכים נהיים מלווה משקיעים אמרתי לו אני מוכן להקריב את המקצוע שלי שלכאורה לי אין היום שום רגולציה אבל אני לא הייתי צריך רגולציה בשביל להיות אמין
(1:11:15) ובוא בוא נגרום לזה שלא יהיה דבר כזה מלווה משקיעים אלא גם מלווה משקיעים יצטריך להיות מתווך ולצערי זה לא קורה והוא עסוק בעולם שלו, אבל כנראה שעכשיו אחרי החג הוא יחטוף ממני עוד פעם קריאה לעשייה ואנחנו נצטרך לעשות את זה שתהיה רגולציה גם על הדבר הזה אבל לצערנו ככה מתנהל השוק ואין מה לעשות בסדר גמור אלי אני אדבר איתך אני אגיד לך איך אנחנו ניפגש אם לא אנחנו נמצא דרך אחרת אין בעיה. ביום חמישי אתה לא בבאר שבע.
(1:11:57) חמישי זה לא יכול להיות לא יהיה בבאר שבע כנראה בראשון הבא או שלישי הבא. בסדר בוא אני אעדקן אותך אם מקסימום אני ארד במיוחד. בסדר אתה רוצה להיפגש ם במיוחד או שאתה תראה יכול להיות שאני יכול לכוון את עצמי ליום חמי. אני צריך לראות איך אני מסיים את השבוע.
(1:12:25) תן לי להודיע לך שאנחנו יש לי חתינה בצ אני אני מודיע לך ומעד כן אותך בסדר גמור דידית מה שלומך אני לא שומע אותך אני לא אני לא מצליחה להיכנס ל למה אני לא שומע אותך בגלל שאני לא מצליחה לפתוח את ה את מנותקת את במיוט אבל אני לא מצליחה אני אבוא איזה יום אחד אנחנו נקבע אני אבוא אלייך ואני אלמד אותך איך עושים את זה יאללה סבבה תודה רבה ‏si