המהלך שגרם לכל המתחרים לוותר – וכך זכיתי בהזדמנות נדל"ן חד-פעמית 10.8.25 20:30 זום נדל"ן 221 – ההקלטה

תמלול אוטומטי, נא להתעלם מהשגיאות

זום 27.7.25

רגע, זה עוד מוקדם, לא? נכון ו… יאללה. עוד שנייה, זה מתחיל ביוטיוב. טוב.

יאללה, ערב טוב לכולם. בקיצור, עכשיו אנחנו נמצאים ככה בשבוע, אחרי ש… כמו שכבר הבנתם, קצת יצאתי לבלות. היינו קצת באטונה ואני חייב קצת לספר לכם על זה, שאומנם לא נסעתי לנדלן, אבל אי אפשר להגיע לאטונה בלי… בלי ככה להציץ על הדברים האלה.

אז לא הלכנו לראות נכסים ולא הלכנו לראות דירות. אבל זה היה מעניין. זה היה מעניין, לקחנו מדריך שלקח אותנו לסייר בפסירי, בכל הגרפיטיז ובכל האזור של המסעדות ולעשות טעימות.

ואחד הדברים שהוא ראה שמפריעים לי זה שאני נעצר ליד כל נכס נטוש שיש בשכונה שם, ויש שם אין ספור נכסים נטושים. דבר שגיליתי שהוא מנת חלקה של כמעט כל אטונה שהיא עמוסה בנכסים נטושים. וזה היה דבר מאוד מאוד מעניין לראות את זה.

כשאנחנו מסתכלים וחושבים שעל המקומות שיש שם כל כך הרבה תיירות, כל כך הרבה פעילות ופתאום כל כך הרבה נכסים נטושים, ומעניין שאין בנטושים האלה, לא רואים שם את ההומלסים שוכבים, הכל שמור שם, הכל סגור. ואז הוא הסביר לי דבר מאוד מעניין שנתן לי לחשוב קצת על הנושא של מה קורה בעצם לכל מי שהולך ומשקיע, והיום קצת דיברתי עם איזה משקיע שעומד להשקיע שם באטונה. התופעה הזאת היא תופעה שמדברת שכאשר בן אדם הולך לעולמו, הם מגעים בנכסים שלו, הנכסים שלו נשארים, עומדים בדיוק כמו שהם.

זאת אומרת, מהרגע שהוא עצם את העיניים, הנכס הופך להיות סגור, פושרים אותו, סוגרים אותו, אפילו לא מגדרים אותו בחלקו. יש נכסים שראינו שאם היה בהם איזה משהו מיוחד שהופכים אותם לסוג של איזה מונומנט או גרפיטי או משהו מעניין, אבל לא נוגעים בנכסים האלה, אין נכנס ואין יוצא. אנחנו רואים שמנצלים, מפרקים שם הרבה מאוד מהנכסים, והדבר הזה הוא מעניין, זה גם נכסים לשימור, שעומדים שם ויוצרים שם גם סיכון מן הסתם, ושסך הכל הם מתיישנים, גם נכסים יותר חדשים, וזו תופעה מאוד מאוד מעניינת.

עשיתי קצת, לא היה לי זמן יותר מדי כאשר חזרתי, אז קצת שאלתי את ה-CHPT, שאלתי קצת את הבינה בכמה מקומות לגבי פשר העניין, והבנתי שעלות השיקומים של הדברים האלה מאוד מאוד יקרה, הרשות שם דורשת החמרה יתירה על השימור שיש שם, ובגלל העלויות ובגלל כל מה שקשור בזה, ובגלל שיש שם יורשים, אז הנכסים עומדים נטושים. ואז זה בעצם גרם לי לחשוב מעבר לדבר הזה, שהוא בעצם, אם אנחנו מסתכלים, יש בו איזה משהו שהוא לא חכם. למה הוא לא חכם? בגלל שאם אנחנו יודעים שיש לנו נכסים נטושים בעיר, ואנחנו רואים מה קורה בעולם במקום שיש בו נכסים נטושים, ראינו מה קרה בהרלם, ראינו מה קרה בחיפה שזה נבלם לשמחתנו, ראינו מה קרה במקומות אחרים שזה יוצר מקורות פשע, זה יוצר מקומות להומלסים, זה יוצר מקורות להתסברות לא טובות וגם סכנה, גם סכנה שאנשים יסתובבו, אז צריך פה ניהול נכון.

ואמרתי, הנה יש לנו עוד חברה, עוד חברה כמו מדינת ישראל שיש בה ניהול נכסים לא נכון, ניהול שוק הנדלן לא נכון. אם יש לנו הזדמנויות בתוך הערים לבנות, לקדם, לחדש נכסים ישנים, לעשות את זה בחסות ממשלתית שאין שם כסף לעשות את זה, למכור את זה ליזמים, לתת ליזמים לעשות סוג שכמו שעושים, אני לא יודע אם אתם יודעים איך זה הולך בארץ, בארץ אם יש נכס נטוש, לוקחת את זה, לוקחת את זה אפוטרופוס הכללי, מוציא את זה למכירה, את הכסף שנכנס מהמכירה הוא שם, בקופה של האפוטרופוס, לטובת, רשום על שם, צבוע לטובת, אם יום אחד יגיעו יורשים, והוא גובד מניהול על הכסף, בינתיים יש למדינה כסף, וזה אחד הגיוסים, ואמרתי רגע, תראו איזה טיפשות, אנחנו נמצאים במדינה, שעברה משבר כלכלי בלתי רגיל, אנחנו נמצאים במדינה שאם אנחנו מסתכלים, וקצת יורדים לעומק, ועכשיו קצת התחלתי להתעניין, עדיין נמצאת במשבר הכלכלי שלה, עדיין היא נתמכת על ידי העולם, גרמניה ואחרות, עדיין היא מדינה לא יציבה, ויש לה כאן כל מיני פתרונות, שיכולה לגייס כסף, פתרונות שיכולה להכניס משקיעים, ופתרונות שיכולים להתבסס, במיוחד על בסיס הטיירות, ואם ענה לי היום, אותו בן אדם שהולך להשקיע בחול, ורוצה להשקיע ביוון, ואמר לי, מה יש טיירים, יש שם מיליון טיירים בשנה, אז זה יש באתון עראפי, כמה אמרו לנו? 31 מיליון טיירים בשנה. 35.

מה? 35. 35 מיליון טיירים בשנה, אז למה אנחנו לא ניקח, בואו ניצור, בואו ניצור את מרכזי הערים, ניתן את זה ליזמים, ולא חסר יזמים שירצו לבוא, ישלמו לנו סכומים יפים, כדי לקחת את הנכסים האלה, גם ישקמו אותם, גם לקבל ארנונה, גם יהיה לנו פעילות, וזה אומר שיש פה איזה משהו, שהוא מזכיר את מדינת ישראל, בחוסר ניהול של העולם הכלכלי, ושל עולם הנדלן, ואז אמרתי, והיום היה לי ויכוח עם אותו אדם, אמרתי לו, רגע, אני הולך לקנות עכשיו נכס, אני אקנה Airbnb, אמרו לי, זה ייתן לי 8%, זה ייתן לי 9%, ואני אקנה אותו, ואני אהנה מהצועה החודשית, ויהיה לי נכס שיעשה לי עבודה מצוינת, ושאלתי את אותו משקיע, ומה יקרה בעוד 10 שנים, מה יקרה בעוד 15 שנים, מה יקרה בעוד 5 שנים, שאתה תרצה למכור את הנכס, הרי אתה תרצה למכור את הנכס, אתה תרצה לממש, מתי הרי ההשקעה, מתי היא שווה כסף? קודם כל היא שווה שהיא מכניסה לנו כסף והנה אנחנו נכנסים למה שאנחנו רוצים לדבר היום ופעם חשובה מאוד היא שווה לנו כסף כאשר אנחנו מוכרים אותה הרי כל זמן שאנחנו לא מוכרים את הנכס שאנחנו מחזיקים, אין לו שווי השווי שלו ממש לא מעניין אלא אם כן, אנחנו הולכים לרני והוא עושה לנו מחזור ‫או שעושה לנו משקנתה על גבי הנכס. ‫אבל זה מימוש, זאת אומרת, ‫זה ברגע של מימוש.

‫ואמרתי לו, עכשיו בואו נחשוב, ‫מי יקנה ממך את הנכס ‫שאתה תרצה למכור? ‫אז קודם כול, מי שיקנה ממנו את הנכס ‫כנראה יהיה משקיע נדלן. ‫למה זה יהיה משקיע נדלן? ‫לשאם אנחנו מסתכלים ‫על המצב של הכלכלה, ‫אם אנחנו יודעים ‫מה המצב של העם, ‫אם אנחנו יודעים מה קורה בשוק, ‫אנחנו יודעים שהיה Hat… ‫היום, נכון יש להם פעילות ‫ויש תיירות ויש הכול, ‫אבל כסף עדין, אין שם יציבות. ‫אני לא מדבר על בודדים ‫שיש להם את הכספים.

‫זאת אומרת שאין את הכספים לקנות נכסים. ‫אין את הכספים לקנות את הנכסים ‫במחירים החדשים. ‫זאת אומרת, ‫אם עכשיו קנינו נכס והגאווה הייתה שהוא הולך לקנות נכס ב-150 אלף דולר או סכום דומה.

האם יהיה מי שישלם לו, אדם מקומי, על הנכס הזה יותר? האם הוא יוכל לעמוד בתשלום של יותר? ואז למעשה הוא יגלה שבמצב הכלכלי שיש היום, אין אנשים שמוכנים, או יכולים, אולי מוכנים, אבל יכולים לשלם לו את זה. וברגע שאנחנו נמצאים בסיטואציה הזאת, אז למעשה אנחנו הופכים להיות רק משקיעים של מכונת צועה. ברגע שאנחנו קונים מכונת צועה, שזה בסדר, אני חושב שזה סוג השקעה לגיטימי, נכון? איפה הנת? למה את לא פותחת מצלמה? כשאנחנו קונים נכס שאנחנו רוצים אותו כמכונה שמייצרת לנו צועה, והעליית הערך פחות מעניינת אותנו, זה אומר שזה הכל בסדר, אז קנינו נכס, הוא עושה שמונה אחוז צועה, ואנחנו מרוצים, אבל תסתכלו במה הוא צריך לעשות, כדי לעשות שמונה אחוז צועה, הוא לא עושה שמונה אחוז צועה, מאזכרה רגילה שאנחנו מזכירים לכל אדם, זה עושה שמונה אחוז צועה מאזכרה במסגרת של עסק, עסק שאנחנו עושים שם Airbnb, ואנחנו בעצם עושים שם פעילות עסקית.

עכשיו מה שמעניין שאני אומר לאותו בחור, בוא ניקח ונעשה את אותו דבר פה, בוא נעשה את אותו דבר פה, ניקח כאן, והנה אני נכנס כבר לתוך העניין, בוא ניקח כאן ואנחנו אומרים, אוקיי, אנחנו רוצים עכשיו לעשות משהו שייתן לנו יותר הכנסות, אנחנו רוצים לעשות משהו שיגדיל לנו את הצועות, אנחנו צריכים עכשיו משהו שיחזק את הכלכלה העצמית שלנו, גם בשוק שהוא עכשיו נמצא קצת בחולשתו. אבל כאן שאנחנו אומרים לבן אדם, בוא תעשה Airbnb, לא, אני, תעסק לי זה כל היום, אני כל היום אקח ואלך ואסכיר ונקה והחליף מצעים, לא. אבל ביוון אני מוכן לעשות את זה, אולי משה יעשה לי את זה, אולי דוד או שאולי יעשה את זה, זה שם יווני.

אבל איפה היתרון בלעשות את זה בארץ? ואז הוא אומר, אז קשה לי גם לקחת משקנת, זאת אומרת, למה שאני אקח משקנת על זה טובת העניין? וזה מתחיל לתת לי ולהבין, שאנשים מנסים לחשוב, אנשים מנסים לחשוב איך הם מוצאים אלטרנטיבות להשקעות הנדלן בארץ, אבל זה מתחיל להישדר לי, אנחנו הולכים לעשות דברים שאנחנו לא מבינים, אנחנו לא מבינים את המשמעויות שלהם, אנחנו הולכים להיכנס באלטרנטיבות לא ראויות, או ראויות או שאנחנו לא מספיק בודקים אותן, וזה מזכיר לי את אלה שהיו עוזבים בזמנו את הארץ, הייתם אומרים להם פה אין לכם פרנסה, בואו תהיו נהגי מונית, היו אומרים מה פתאום, בואו תעשו כאן איזו עבודת כפיים, היו אומרים מה פתאום, ואז הם היו נוסעים לחול, נוסעים ללא משנה לארה״ב לאיפה שיהיה, ופתאום הם עוסקים שם במובינג, והם עוסקים שם בעובלות, הם עוסקים שם במוניות, אבל שם זה לגיטימי ופה זה לא. ומזה עלתה לי המחשבה שבעצם אנחנו לא יודעים היום כל כך במה להשקיע, אנחנו לא כל כך יודעים היום במה להשקיע, אנחנו נמצאים במין תקופה שאנחנו בהתלבטויות נוראיות, והרצון שלי והנושא שהעליתי, כדי לנסות גם אני לקבל פתרון, ואני יכול להגיד לכם, וזה ברור הרי שרוב המקרים שאני מעלה, שאני עולה לפרק או שאני עולה כאן לשידור, שאני יודע מה הפתרונות שאני רוצה להציע, אני יודע מה המסרים שאני רוצה להעביר, גם כאן אני יודע, אבל אני יודע מה התשובה שלי, איפה נכון היום להשקיע, והיום אני נמצא כאן בסוג של דילמה, שאמרתי שאולי יחד אנחנו נפטור אותה, ואני אשמח לשמוע פה אנשים, מה היום נכון לנו לעשות. היום הקלטתי פרק של פודקאסט, גם כן שזה קשור לעניין הזה, והוא יעלה מחר בחמש בבוקר, עם איריס שירי, אתה מכיר אותה רני? ערצת הפיננסית, שפגשנו אותה בעבר, היא הייתה חלק ממגן קרדיט, ובעצם גם הייתה חלק מהשאלה ששאלתי שם, האם זה נכון לקחת היום עלוואות ומשקנתאות, במסגרת השוק הקיים, גם כעלוואות עסקיות, וגם כמשקנתאות למגורים ולעסקים, והתשובה הייתה שכן, התשובה הייתה שצריכים לקחת, ואז גם קיבלתי עוד טלפון, שעוד עשה לי כיוון לנושא של היום, ומצלצל אליי אדם חרדי, ואומר לי תקשיב, אני גם כן נמצא בדילמה, אין לי כסף מספיק לקנות נדלן, לקנות מגורים, לקנות נכס, אבל אני הולך ברחוב ומציעים לי את האלטרנטיבה, מציעים לי את האלטרנטיבה, של לתת הלוואה, הלוואה או לעסקים, או לתת הלוואה לנכסים, ואני שומע ממנו את מה שהוא אומר, ואני רואה את ההתלבטות שלו, ואני רואה שהוא לא מבין, הוא לא מבין, שבעצם בפעולה הזאת, הוא נכנס למעשה, הוא נכנס למעשה לפעילות עסקית, אנשים חושבים שאם הם מהלווים, כמשקיעים, אם הם מהלווים כסף, לחברת השקעות שהולכת לבנות, או לחברת נדלן, זאת בעצם פעילות עסקית, וזה גם אני אשמח לשמוע, האם זה נכון, להלוות לחברות כאלה, כסוג של השקעה, ומתי אנחנו נסכים להלוות, ומתי אנחנו נסכים לתת להם את הכסף, יש מישהו שרוצה להגיב לי, או שאני אמשיך להגיד איתך, אני רוצה להגיב, כן אלי, קודם כל שלום, אני נהנה לכם אחרי הקודקסטים שלך, ואחרי היוטיוב, אני עוקב אחרי הרבה, היום זו פעם ראשונה שלי שאני בשידוחה איתכם, איזה כיף, צריכים להתנגש לקפה, להכיר, קודם כל, בכיף, אני באזור ירושלים, אני ארים לך טלפון, לגבי הדבר הזה, זה די קורץ, אבל אני חושב שכאילו, אנשים משתמשים בדבר הזה, כדי להגדיל את ההון, זאת אומרת, אם הם עושים תוכנית ואומרים, אני הולך להגדיל הון, אז עוד איך שהוא ניחה, אבל יש לנו ניסיון, גם מבחינת טריה, שלא עמדה בה אחזרים, כלומר, שרצו אנשים לבדוד, בקטע של המשבר, רצו לבדוד את הכספים שלהם, ולא היה להם איפה להביא, וטריה הגיעה למצב כזה, שחברת ביטוח חשרה אותה, והיה שם איזשהו סיפור, זה לא טוב, אלי, אתה זז, ואנחנו מאבדים אותך, כן, לא, אני פשוט מאוד, חספה כלב הביתה, עכשיו, יש גם את ביטיבי, ויש גם את בלנדר, שהיה פאז של פרסומות בנושא הזה, אני עצמי חטאתי, והשקעתי בבלנדר, וכשרציתי למשוך, זה לקח כמה חודשים, עד שקיבלתי את כל הכסף בחזרה, אמנם זה לא היה סכום גדול, אבל בן אדם שנכנס לדבר כזה, צריך לדעת מה הוא נכנס, הוא צריך לדעת שהכסף לא נזיל, כמו שהם אומרים לו שהוא נזיל, זה למעשה אתה מלווה את הכסף שלך בעלוואות, מחלקים את זה למספר עלוואות, לכמה אנשים שרוצים לכסף, וכשאתה רוצה לצאת, אתה צריך למצוא מישהו שיקנה את ההלוואה שלך, וזה לוקח… אתה מתייחס, רק אני רוצה להבהיר, מה שאני אמרתי קודם זה היה משהו אחר, אבל זה טוב מאוד מה שאתה אומר, וכשאתה מתייחס לאותם גופים, ומי שיודע, אתם לא יודעים, אני עשיתי פודקאסט עם מנכ״ל קבוצת בלנדר, למרות שבעבר עשיתי עם מנכ״ל בלנדר ונשבר לי הסים, אז יעלה מחדש, יעלה פודקאסט עם גל אביב, עם דוקטור גל אביב, והוא עונה על הדברים האלה, אני צריך להקליט את זה מחדש, זה נשבר לי בחול, זה היה צריך לעלות אתמול, עשיתי עם שלומי מביטי בי, ועשיתי בתאריה, ואתה צודק ב-100 אחוז, כן? זאת אומרת, מה שאתה אומר, אתה מדבר על השקעה בחברות, על גופים החוץ-בנקאיים.

וגם היום, גם אמלאון, אני עוסק גם במשכנתאות, בייעוץ משכנתאות, ופונים אלינו כל מיני גופים שגם כן מציעים את הדבר הזה. הדבר הזה, אני זוכר בהתחלה שלי ב-2018, שלא היה לי הון עצמי להיכנס להשקעה, אז אמרתי, בואי נתחיל להגדיל את ההון על ידי זה שאני אשקיע במקומות האלו, כי נתנו באמת ריבית יפה לשוק, הריבית אז הייתה משהו כמו 0.1 אחוז, היית מקבל על הפתקם שלך, ופה הייצאו לך ריבית של 6 אחוז, 7 אחוז. אז זה דבר שהוא מאוד מפתה.

השאלה היא, אם הבן אדם יודע לשים גם כן גבול, ולהגיד דווקא, נכנס לתקופה של, ואני יודע שזה הכסף אמור לי לעשות ככה וככה, אם עוד איזשהו חסכונות מאוד הפכנסה עם אלו וכולי וכולי, אני יכול להבנות לעצמי הון עצמי כדי להיכנס עוד הפעם להשקעה נוספת. זאת השאלה שצריכה להישאל, וזה התהליך שבן אדם צריך לעבור בנושא הזה. עכשיו, חייך לקנאים את דווקא שהם עושו את ההלוואות לתחום הנדלן, ובאמת יש כאלו, שהם נותנים הלוואות למשכנתאות, יש כאלו שנותנים לחברות בנייה.

כל אחד לפי הקריטריונים והבדיקות שהוא עושה, החיווי אשראי כלפי הצפקים שהוא מביא להם את הכסף, הלקוחות. טוב, אני חושב, אלי, שנייה, אני רוצה לחדד כאן. אני חושב שהבעיה העיקרית, הבעיה העיקרית של רוב האנשים שמחלקים את הכסף שלהם, שנותנים את הכסף, זה שלפני שהם בודקים את זה לעומק, הם בודקים את הפרסומות.

הם בודקים את הפרסומות, שומעים, רואים ומתלהבים, ורצים ושמים את הכסף, ואתה אמרת פה משהו שחייבים לשים עליו, זאת אומרת, אמרת משהו חכם, שצריכים אנשים ללמוד ממנו, אנשים צריכים לבנות איזה תוכנית, אנשים צריכים להבין את המשמעויות, אנשים צריכים להבין שהכסף לא תמיד נזיל, אנשים צריכים, ואתה יודע מה, יכול להיות שבחברות האלה שהם למדו את הלקח, ובלנדר למדו את הלקח, וביטיבי הפיקו את הלקחים מזה של האחרים, וטריה גם עשתה תיקון, אתה יודע שטריה חזרה לפעול, אז אני אומר עוד פעם, אני לא ממליץ פה על אף אחד כמובן, אני רק קצת עוקב, אבל צריכים להבין שיש לזה איזה שהם כללים, ואני מדבר עכשיו על החברות האלה, לכל אלה שנותנים הלוואות לצורך תמה 38 ולכל הפעילות המצלית, אני רוצה להגיד פה עוד משהו, אני רוצה להגיד משהו, זה מגיע לאנשים שיש להם איזשהו סכום קטן שהוא לא מספיק להשקעה עצמית, ואומרים בואו נכן נגדיל איתרון בדבר הזה, זה גם סוג האנשים שאומרים אוקיי נעשים 50 אלף דולר או 50 אלף שח, אבל לבדוק אצל אורך דין את ההסכם, זאת אומרת הם לא יקחו אותו כי הוא יעלה לו איזה 10 אלף שח, אני אגיד מה, מתוך 50 אלף שח אני אשים 10 אלף שח, בדיקה של אורך דין שבדוקתי מקצועית תכלס אם זה נכון או לא נכון, אם בדבר הזה טוב לי או לא טוב לי, וזה, יש פה איזשהו תחום שהוא די מסוכן בקטע הזה, כי האנשים מתפטים לריבית הטובה, אבל הם לא ילכו וישכירו, כלומר הם איזה סוג של אימור, הם יעשו את האימור הזה, נתנו הכי הרבה עליה 50 אלף שקל או 50 אלף דולר, אני לא צריך להכניס אורך דין שיקח לי פה עוד איזה 5-10 אלף, או לא משנה אם זה בשקלים או בזה, כי זה כבר מוריד לו מהצועה שלו. אז אני חייב לספר פה, אני חייב לספר פה קוריאות שאני עברתי סיפור, אני עשיתי ייעוץ בעבר לאיזה זוג, והזוג הזה, הם אחרו בית והיה להם כסף פנוי והם זוג מבוגר, והם התייעצו איתי מה לעשות, ואמרתי להם לקנות דירות שהכניסו להם כסף, דירות אוגן כאלה, והם יגורו בזכירות, הם לא רצו לגור בדירה שלהם, הם אחרו דירה במרכז, ואז הבעל אמר, לא, אני רוצה ללכת על משהו שיכניס לי יותר מהר, אז בזמנה הוא הלך אל, איך קוראים לנו? זאת… עם בעל אור. עם בעל אור, וקנה ממנה דירה, ואמרתי לו, אתה לוקח את עם בעל אור, תלך לאורך דין זה בזה שיבדוק אותה, אמר לי, אני, הכל בסדר, ואז הוא קרא לי עוד פעם לייעוץ, וכשבאתי אליו הוא אמר לי, לא, אתה לא מבין, אמרתי לו, בוא נקנה עכשיו במה שנשאר דירות, והוא אמר לי, אני הולך להשקיע בחברה שהולכת לממן תמה 38, ואמרתי לו, תיקח את האורך דין שיבדוק את החוזה, והוא לא עשה את אותו דבר, ואז יום אחד קיבלתי שאם בעל אור נפלה, קיבלתי ממנו טלפון, מה היה הטלפון של האורך דין? בקיצור, אני אומר, אני אומר, ואז אמרתי לו כמובן שהאורך דין הזה, הוא לא מחיימת עם, אז אין מה לעשות, והם הגיעו לפאת לחם הזוג הזה.

אני אומר, אני אומר, וזה דבר מאוד מאוד חשוב, ותודה על מה שאתה כאן מדגיש, אנשים צריכים להבין, שאתה קורא לזה סיכון, אנשים, סיכון נובע מזה שאנחנו עושים עסק, אנשים צריכים להבין, נכון, גם שאנחנו קונים נכס, אנחנו עושים עסק, עסקה זה עסק, אבל אנחנו עושים חישובי סיכונים, אנשים לא כולם מודעים לזה, אני בקורס מלמד איך אנחנו עושים את החישובי הסיכונים, אבל בסופו של דבר, גם אם לא עשינו, יש לנו נכס, יש לנו דברים, יש לנו אבנים, יש לנו משהו להישען עליו, אנשים צריכים להבין שהם נכנסים לתת כסף לחברות קבלניות, ואני אולי יורד לעצמי ברגע, ושאני בקרוב הולך להציע גם כאן, להצטרף אלינו לאיזושהי עסקה, ואני אומר, אנשים צריכים להבין שזה עסק, ושאתה מלווה חברה קבלנית, חברה קבלנית, הנה גילת יוכל להגיד לנו, שהיא פועלת מול חברות קבלניות, חברה קבלנית, ויש כאן את רוני שהוא מתעסק בניהול כספים, ‫נכון, היו חשבונות של חברות כאלה, ‫שהן יכולות מחר, ‫הן היום פעילות והכול, ‫ופתאום בקורונה הן מתרסקות. ‫ואז איפה הכסף שלנו? ‫ואז איזה פתוחות… מה? ‫סליחה, לא, בדיוק רציתי להגיד, ‫שאחי, כשהוא דיבר על זה ‫שאנשים פחות הולכים ורוצים לתת כסף ‫לאורך הדין שיבדוק את החוזה וכל זה, ‫אז ממש קפצתי להגיד שאתה מצוי ‫גם ברכישות עירות מקבלן, ‫שלא מבינים שהחוזה הוא נכתב ‫על ידי אורך הדין של הקבלן, ‫שהוא מנוסח לטובתו ‫והוא מגן על האינטרסים שלו. ‫וגם כאן אנשים חושבים ‫שהכמה אלפים האלה, ‫הם לא מבינים לאיזה מימדים ‫זה יכול להגיע.

‫ככה זה ממש… ‫-כן, אבל צריכים… ‫הדבר הכי חשוב כאן זה שאנשים, ‫ואת יודעת, וזה אנשים… ‫שלא רצו להיכנס לעסקים כל החיים, ‫או את יודעת מה? ‫אנשי עסקים, כמו צבי, ‫שהוא עדיין זהיר, ‫למרות שהוא איש עסקים עצמאי ‫הרבה שנים, ‫אנשי עסקים שבנו את העסק שלהם ‫בשליטה מוחלטת שלהם, ‫ועשו את הכול ודאגו לא לטעות ‫ולא הכול, ‫הולכים ולוקחים את הכסף שלהם ‫ונותנים לדוד, למוח, שלחיים, ‫שמי יודע איך הם מנהלים ‫את העסק שלהם? ‫מישהו בדק את המאזנים שלהם, ‫מישהו בדק את היכולות שלהם, ‫מישהו בדק, יאי, ביי, ‫הם נתנו את הכסף כדי ש… ‫אני לא אומר מה שאמר אלי, ‫שזה דרך גופים בנקאים, ‫חוץ בנקאים כמו בלנדר, ‫כמו בי-טי-בי, שהם בודקים את החברות ‫שהם נותנים להם כסף, בסדר? ‫אז כשאת נותנת כסף ‫והכסף שלך נצפה לטובת אותן חברות, ‫את בעצם, מה הם עושים לך שם? ‫הם עושים לך שם פיזור ‫של הכסף שלך על כל מיני עסקים ‫וככה הם מגנים על הכספים שלך. ‫אבל הרבה מאוד אנשים ‫הולכים ונותנים את זה לגוף אחד. ‫עכשיו, זה בסדר, ואני, ‫עוד פעם, אני בקרוב מאוד, ‫אציע כאן, הנה אני אומר, ‫אציע כאן, הנה, רפי עובד על זה קשה, ‫אני אציע כאן להיכנס במימון ‫לאיזושהי עסקה, ‫אבל זה כמובן, ורפי יכול להעיד ‫שכל מה שאנחנו מתעסקים כרגע, ‫ואנחנו כבר מתעסקים הרבה זמן, ‫זה בבטוחה ובהגנה של הלקוח ‫יותר מאשר בהגנה שלנו.

‫אז זה גישה אחת, ‫אבל האם כולם יעשו את הדבר הזה? ‫הרי בסופו של יום, בסופו של יום, ‫אלה מקספים שאנחנו רוצים ‫שכמו שאמר אלי, יעשו לנו את הכסף ‫שיקדמו אותנו. ‫אתמול גם שמעתי משהו, ‫אתמול לא, אתמול היה שבת, ‫ביום, סליחה, ביום חמישי, ‫שמעתי משהו שבכלל הריד ‫את עמות הסיפים, ‫מצלצל אליי לקוח, ‫והוא אומר, תשמע, מצאתי הזדמנות. ‫יש חברה של לחוצה, ‫יש חברה של לחוצה, ‫היא זקוקה לכסף בתחיפות, ‫היא נותנת 15 אחוז גיבית ‫על הכסף שאנחנו נותנים לה.

‫מה אני צריך לעשות? ‫אלי, מה אני צריך לעשות בדבר כזה? ‫מה לקנות? ‫אני אגיד לך, אני שואל את… ‫תראה, בהתחלה, נושאים של התאמה, ‫הגדולים לא נכנסו שמה. ‫לא עזורים, לא גינדי, לא אכשרה, ‫אף אחד לא נכנס בתאמה. ‫היום אם תסתובב בקריאת ים, ‫אתה תראה שכל החברות הגדולות ‫נכנסו שמה, עזורים וכולם.

‫והיו פונים אליי גם כן בהשקעות, ‫כן, בוא תשקיע, תקבל ככה, ‫אני אתן לך ככה. ‫ואז הייתי שואל, רגע, ‫למה הבנק לא נותן לך? ‫ואז פה היו נתקעים עם התשובות, ‫וממצאים לי כל מיני סיפורים. ‫וזה כאילו… ‫לא, אבל בוא, אני רוצה לענות.

‫-תשובה חלקת. ‫תשובה חלקית. ‫אני רוצה לתת תשובה חלקית על זה, ‫שנייה, רבתי.

‫אתה צריך לחלק את התשובה לשניים. ‫קודם כול, קודם כול צריך להבין ‫שאתה צודק אם בכלל ‫הבנק לא מוכן לתת ליזם כסף. ‫בסדר? אז אנחנו בבעיה.

‫אבל תדע לך שהיום רוב הכספים… ‫-אבל זה לא מה שאתה… ‫שנייה, רפי, רפי, רוב הכספים, ‫וחשוב לי מה שאתה תגיד, ‫רוב הכספים שמגויסים ‫בשלבים הראשונים ‫זה תחליף לעון העצמי, ‫זה במקום העון העצמי ‫שהיזם צריך להביא. ‫בגלל זה הוא גם נותן את הריביות, ‫אבל אתה לא ענית לי על מה המשמעות ‫אם בן אדם נותן 15 אחוז. ‫אם בן אדם נותן 15 אחוז, ‫ה-15 אחוז אומר, ‫צחי, קח את הרגליים, תסתובב, ‫ותברח לכיוון ההפוך הכי מהר.

כן, רפי? ‫אני רוצה רגע להגיד משהו ‫ממש ממש קצר לטטא של אלי. ‫אם לפי הטטא של אלי, ‫כל מי שלא מקבל בבנק, ‫לא זכאי לקבל הלוואה ממקור אחר, ‫אז כנראה שלא היה זכות קיום ‫לשום חברת מימון חוץ-בנקאית. ‫יש פה דברים שאתה קצת מפספס, אלי, ‫בתור אחד שעושה מימון רק 20 שנה, ‫ותאמין לי, ראיתי את כל האבולוציה ‫של איך המערכות האלה התפתחו, ‫וצחי הזכיר מקודם שמות, ‫אני מכיר את כולם באופן אישי, בסדר? ‫בסוג כזה או אחר.

‫אתה רוצה להגיד לי, בסדר, ‫שבעולם השלב, ‫שנקרא השוואי החוץ-בנקאי, ‫אין זכות קיום, ‫זה כאילו המוצר הזה הוא לא תקף, ‫רק בגלל שהבנק לא… ‫המוצר הזה תקף, המוצר הזה תקף… ‫-רק, רגע, רק בגלל שהבנק לא נתן לי יזם. ‫אני גם יכול לענות לך ‫למה הבנק לא נתן לי יזם. ‫אגב, היום גם הבנק עובד אחרת, ‫אבל בוא כך עשר שנים אחורה.

‫אתה יודע למה הבנקים לא נכנסו ‫לפרויקטים קטנים של תאמה? ‫בתואר איש מימון, יש לך תשובה? ‫אתה מכיר את הרגולציה? ‫אני לא מכיר אותה לבוריה, אבל… ‫אז אני אגיד לך במשפט אחד, ‫זה לא שהפרויקט לא היה רווחי, ‫זה לא שהבנק לא יודע לממן, ‫אבל אני אספר לך סיפור קצר. ‫יש שתי מכשלות מאוד מאוד גדולות ‫על המערכת הבנקאית. ‫יש רגולטור אחראי שקוראים לו ‫בנק ישראל המבוגר האחראי, ‫ואני יכול להגיד לך מידיעה אישית ‫שאם לפני עשר שנים, חמש עשרה שנה, ‫בסדר? המערכת הבנקאית, ‫על סלל המוצרים שלה, ‫אם זה יזמים, אם זה משכנתאות, ‫לא היה בכלל פיקוח, ‫הם עשו מה שהם רוצים ‫וממנו את מי שרוצים, בסדר? ‫זה אחד.

שתיים, בשנים האחרונות ‫הרגולציה כל כך כבדה ‫שגם עם הבנק, בסדר? ‫בחיתום שלו, המילה הבנקאית, ‫מה שצחי אמר לכולם ‫שעושים כל החברות האלה, ‫בסוף כולם מסתובבים סביב המילה ‫שנקראת חיתום. ‫אני יכול להגיד לך שמה שהבנק ‫יודע לחתם זה לבדוק את הלקוח, ‫אני לפחות מחשיב את עצמי, ‫לא פחות מכל חתם או אשראי ‫בתוך הבנק, בסדר? ‫אבל מה שאני רוצה רגע להגיד ‫זה שתי דברים. א', הרגולציה היום ‫מאוד מאוד מאוד מכבידה על הבנק, ‫ולא בגלל שהפרויקט לא טוב, בסדר? ‫זה אחד.

‫אבל שתיים, יש את העניין של עצומות. ‫אני אתן לך דוגמה קטנה. ‫יש בנק מאוד קטן, הבנק הכתום, ‫אתה יודע, לנו היועצים, ‫יש לכל בנק, אנחנו מספגים אותו ‫לפי צבע.

‫יש בנק מאוד קטן, בסדר? ‫שהוא שולט בשוק המשכנתאות. ‫בנק הכתום. ‫הוא מחזיק כמעט 40 אחוז מהנתח.

‫אני לא אזכיר שמות, בסדר? ‫אבל אחת מהמנהלות שם היום, ‫לפני כמה בכמה שנים, ‫קיבלה יחידה קטנה לממן פרויקטים ‫בהתחלה של תאם ה-38. ‫עכשיו, תשמע סיפור. ‫פעם אחת ישבתי איתה, ‫הבאתי שתי יזמים, ‫רצו לבנות בניין וחצי, ‫כל השלוש דירות בכל בניין.

‫היא אומרת לי, רפי, תשמע, ‫הפרויקט רווחי אני רוצה לממן, ‫סבבה לגמרי, אבל אם תביא לי ‫100 יחידות של קבלן, ‫אני משקיע את אותן תשומות ‫כמו על שלוש דירות. ‫אין לי זמן להתעסק עם זה. ‫אז עכשיו אני שואל אותך, ‫היי, לי, בסדר? ‫היזם הוא בסדר גמור.

‫הוא מנהל את עסקיו בצורה פנטסטית, ‫בסדר? ‫הפרויקט עושה שכל. ‫עם לי יש עלויות גיוס, בסדר? ‫בזמנו כמו שטריה בנו את המודל הזה ‫והם מוכרים בדלתא. ‫קצת יותר היכרה מתוך ‫המערכת הבנקאית, ‫אבל עם גמישות הרבה יותר גבוהה, ‫ועדיין זה עושה שכל, בסדר? ‫בתוך המודל הכלכלי.

‫למה לא לממן? זאת אומרת… ‫הרי התזה שלך אומרת ‫שכל העולם הגדול, אתה יודע, ‫בארה״ב, לא יודע אם אתה מכיר ‫את המדינה הקטנה הזאת, ‫70 אחוז מהעסקאות, בסדר? של מימון, ‫היא בכלל בתוך המערכות החוץ-בנקאיות. ‫האמריקאים יודעים משהו ‫שאנחנו לא יודעים. לא הבנתי.

‫לא. תראה, אני קטן, ‫קטנתי להיכנס לדברים האלו, ‫אבל אני עושה ייעוץ משקנתאות היום. ‫-נתתי לך את השנקן שלי.

‫רגע, רגע, תן לו לעזות, חרפי. ‫סליחה, סליחה. ‫אני עושה ייעוץ משקנתאות היום ‫ומגיעים אליי אנשים ש… ‫כלומר, אני אעשה את הכול ‫למצוא להם פתרון במערכת הבנקאית.

‫אני לא יוצא אותם מחוצה. ‫עכשיו, כשאתה מוצא אותם מחוצה, ‫הריביות קופצות לשמיים. ‫הריביות קופצות לשמיים, ‫ולפעמים יש להם גם כן איזה מין… ‫לחברות הביטוח ‫יש להם גם כל מיני תנאים ‫שהוא חייב להיות לפחות חצי שנה בהלוואה, ‫ואם לא, אז הוא ישלם לו חצי שנה ‫המלות של ההלוואה הזאת שהוא לקח, ‫כי אם לא עשה אותה, ‫הוא לא עומד בזמן שלה.

‫כשבא בן אדם ואומר לך שהוא לחוץ, ‫והוא מוכן לתת לך 15 אחוז, ‫כשאתה יודע שבחוץ בנקאי ‫אתה יכול ב-12 אחוז, ‫זה שוב, זה מלחיץ לבין ה… ‫כלומר, אני מרגיש לחוץ בקטע כזה, ‫אני מרגיש באמת ‫שמתי רגליים ודברים כאלה. ‫אבל אני לא דיברתי בכלל על זה, ‫הרי זה ברור מאליו. ‫הרגע, ואני רוצה רגע… ‫אני עכשיו יענה לך נקודתית ‫למה שאתה אומר.

‫אם יבוא אליך מישהו, בסדר, ‫ויגיד לך, תשמע, ‫אני יש לי נכס X, ‫אני כרגע בגלל סיבה רגולטורית ‫או כל מיני מדדים ‫שאני לא יכול לקבל בבנק, ‫אני, יש לי עסקה שאני, ‫בתור היזם, בסדר, ‫יודע לקנות יותר יקר ‫ויודע לעשות פי 2-3 של הכסף. ‫אתה, יש לך אחלה בטוחה. ‫אתה בודק את העסקה.

‫אתה תממן אותו או לא תממן אותו? ‫שוב, זה כל איוחד והאופי שלו. ‫אני בן אדם מאוד סולידי ופחדן, ‫זה אני אומר לך. ‫אני מכניס לעצמי כל עסקה ‫שאני נכנס, ‫כל דבר שאני עושה בהשקעה, ‫יש לי את החישוב סיכונים ‫וגידור סיכונים.

‫מה אני הולך להפסיד ‫ומאיך אני מגדר, ‫גם כן שלא אפסיד הרבה. ‫אבל תראה, בתור מנהל, ‫אם יש לך בטוחה של נדלן, ‫אתה לא יכול להפסיד. ‫בסדר, יכול להיות.

‫מה זה בטוחה של נדלן? ‫-רגע, אם אתה עושה את החיתום ‫כמו שצריך, לא אמרתי לכל דוכפין. ‫בוא, יש בו… ‫-אז תדגיש את זה, בבקשה. ‫תראה, אני רוצה… ‫-אבל בוא, בוא, אנחנו קצת צוטים.

‫רגע… ‫-לא, אבל אני רוצה רגע ‫רק לחדד משהו אחד קצר, ‫תקשיב, משהו אחד קצר. ‫גם הגופים, אלי, של האשראי ‫החוץ בנקאי, בסדר? ‫לא יושבים שם החתמים ‫שאם אתה מביא עסקה ‫והעסקה לא עושה להם שכל ‫בכניסה ובהציעה, ‫גם הם לא מממנים. זאת אומרת, ‫זה לא בגלל שיש לך נכס ‫שאת תקבל אשראי.

זה לא עובד ככה, ‫זה עובד לשני הכיוונים, אלי. ‫ברור. זה ברור.

‫אבל בואו נגיד, ‫אנחנו קצת בורחים מהנושא. ‫בעצם השאלה שלנו היום ‫זה במה אנחנו משקיעים. ‫זאת אומרת, איך אנחנו משקיעים את זה? ‫אז האם באמת האלטרנטיבה ‫ללכת ולהשקיע בבלנדר ‫ובטריה ובכל הגופים האלה, ‫זאת האלטרנטיבה שלנו האחת? ‫האם האלטרנטיבה ללכת ולהשקיע ‫בגופים שנותנים מימון, ‫שנותנים מימון לכל הפעילות ‫של ההתחדשות העירונית והכול, ‫זו אופציה שנייה.

‫האם אנחנו הולכים לשוק ההון בכלל? ‫כן? יש כאלה שאומרים, ‫במקום ללכת ולהשקיע בנכסים, ‫בואו נשקיע במדד הנדלן, ‫בואו נשקיע בנדלן בבורסה, ‫ויהיה לנו סדר, ‫ואנחנו גם נהנה מהנדלן. ‫ואני חושב שאלה שעושים את זה, ‫זה כמו אלה שמשקיעים, ‫שמשקיעים גם במימון של הפעילות ‫העסקית של גופים קבלניים, ‫זה אנשים שלא מבינים שיש נדלן, ‫נדלן זה נכסה דלון הידי, ‫זה מה שאתם דיברתם, ‫זה לקנות נכסים, ‫ויש את הפעילות העסקית ‫שנסובה סביב הפעילות של הנכסים. ‫זאת אומרת, יש את האורחי דין, ‫יש את המתווכים, ‫יש את היועצי המשכנתאות, ‫יש את הקבלנים, יש את היזמים, ‫ושלא נדבר על מלווי המשקיעים, ‫שכבר אני מגלה שיש פה עוד אחת לפחות.

‫נכון, גלינה? ‫ואתה רואה, מבאה סמויה, ‫היא לא כותבת את השם. ‫אז אני אומר, בעצם, למעשה, ‫למעשה, אנחנו משקיעים, ‫משקיעים, אבי, ואני שמח שנכנסת, ‫לש… וחבל שלא היית קודם, ‫אני חיכיתי שתעלה. ‫למעשה, אנחנו נכנסים לסוג של השקעה ‫שלכאורה היא נדלן, היא לכאורה נדלן.

‫אני מדבר, אבי, למי שלא היה כאן, ‫גם ליואב, גם יואב, מצוין, ‫שנכנסת, ברוך אבא, ‫שהיא השקעה בגופים, ‫באלה שעושים בפעילות העסקית ‫לצורך התחדשות עירוניות ‫שנותנים עלוואות לגיוס לעון העצמי וכאלה, ‫או השקעה במיניות, שזה נדלן, ‫שזה בעצם להשקיע בחברות ‫בחברות שהן בונות ויזמיות, ‫ובעצם עם סיכונים וכל מה שקשור. ‫למעשה, אנחנו קצת מפספסים. ‫האם אני חושב נכון? ‫יואב, אתה איתנו כבר? ‫אני איתכם, אני בנהיגה, אבל פשוט… ‫אז אני שואל עוד פעם, ‫אני שואל עוד פעם את כולם, ‫האם להשקיע בדברים האלה ‫זה משהו שנכון להגיד לאנשים לעשות? ‫ואם כן, מתי אנחנו עושים את זה? ‫אני חושב שהתשובה היא במקו הוצחי, ‫אתה לא יכול לענות בצורה כזאת.

‫זה כל עניין של אלטרנטיבות ‫תלוי מצב של בן אדם, ‫מה הצרכים שלו, ‫מה האפשרויות שיש לו. ‫אני יכול להגיד לך, ‫אבל את השנקל שלי בסוף, ‫אתה יודע, אדם שמנהל השקעות ‫או קונה נכסים, ‫בסוף הכול מתחיל ונגמר בפיזור. ‫זאת אומרת, צריך שיהיה לו ‫גם וגם וגם וגם וגם וגם.

‫ואגב, אני אגיד לך עוד משהו ‫שהוא הכי חשוב, ‫שאתה יודע, כולם מתעלמים מזה, ‫אתה נגעת מזה בקטנה, בפעם הקודמת. ‫תשמע, אדם שעושה פיזור ‫או נכנס להשקעות ‫ורוצה להשקיע בגופים האליטריים ‫והכול, ‫גם אם עולה לו מאוד מאוד יקר ‫עלות של אורך דין, ‫אתה מבין כאילו את הטמטום, ‫סליחה שאני מדבר ככה, ‫זאת אומרת, אם הוא מוכן להשקיע ‫את ה-X ‫ולא מוכן שלם עוד פרימה קטנה, ‫לבדוק את זה כמו שצריך, ‫אז איפה האחריות שלו בתור משקיע? ‫זאת אומרת, האדם לא יודע ‫לעשות השקעות כמו שצריך. ‫אז אתה יודע שלצערנו הרב, ‫לצערנו הרב… ‫בשבילך אני ככה כאילו חריפו, ‫אבל דיברתי כאילו, אתה יודע, ‫במילים ככה לא נחמדות, ‫אבל תשמע, לכל אחד ‫גם יש אחריות אישית, לא? ‫אבל רפי, לצערנו הרב, ‫עד היום, למרות הצעקות שלנו, ‫למרות כל מה שאנחנו מדברים, ‫למרות שאנחנו חושבים ‫שאנחנו צופקים, ‫הדוני, היום אנשים משקיעים כספים ‫בלי בדיקה, לא של אורחי דין ולא שמיים.

‫אתה יודע שעדיין, עדיין, עדיין, ‫בתחום של… זה, ‫בתחום של קרקעות חקלאיות, בסדר? ‫ואתה יודע מה? יותר גרוע מזה, ‫בכל התחום של ההסקאות, ‫הפריסלים, כן? ‫כל הפריסלים האלה שעשו, ‫אני אומר לך וגילתת, ‫תקני אותי אם אני טועה, ‫אם אני ככה, אתה יודע, ‫ואני לא יודע בידע אישי מדויק, ‫אני בהימור שלי אומר ‫שלפחות יותר מ-50 אחוז ‫עשו את הכניות האלה ‫בלי לבדוק את ההסקה על ידי אורך דין, ‫ואתה יודע מה? ‫אני לארג'ים עצמי. ‫מה את אומרת? ‫-אני משקיע לך. ‫וצריך גם להכניס את האורך דין ‫עוד לפני ההתפתחת הפרשמה גם.

‫כאילו, פשוט באו… ‫אם כן, באו ולקחו אורך דין, ‫זו כבר הייתה עובדה די מוגמרת כזו, ‫כאילו, שכבר… ‫יש תאריך לחתימה, ‫בואי נתכנס לתאריך הזה. ‫זה, זה… ‫-העניין הוא שבתופס עכשיו ‫שעמיים כבר מקבלים ‫את התנאים לחוזק. ‫אני יכול קלט לך משהו קטן? ‫-לא, מה שאני רוצה להגיד, רפי, ‫למה שאתה אמרת, שעדיין, ‫ואמרתי את זה קודם, ‫עדיין, לדברים של אלי, ‫עדיין אנשים עושים… ‫עושים משקאות עם פרסומות איכותיות.

‫אבל גם… ‫-אם הם רואים בן אדם ‫שמשחק אותה ועושה פרסום ‫ונוסע במרצדס ועושה דברים, ‫ואז אנשים הולכים ולכאורה ‫בותחים בו ‫ועושים איתו השקעה ‫בלי לבדוק אותו לעומק. ‫כן, אני יכול להגיד לך… ‫-אני יכול להגיד לך שזה יותר מדי. ‫אבל למה אנחנו לא לומדים? ‫-לא שיתפתי אותך, ‫מה? ‫-לא שיתפתי אותך, ‫אבל אני יכול להגיד לך ‫בשבועיים שלושה האחרונים, ‫אני מקבל אחד לשבוע הודעה ‫על האנשים שקנו בעסקאות של הפריסל, ‫הם צריכים עכשיו לבוא להשלים ‫את העסקה והם תקועים.

‫אגב, אפרופו, כאילו, ‫אפרופו השראי חוץ בנקאי, ‫איפה אלי? אלי? ‫הנה, הנה, פונים אליי, בסדר? ‫חסר להם את הדלתה ‫של ה-10-15 אחוז, בסדר? ‫הסבת ערבויות, ‫לא יודעים איך לסגור את העסקה, ‫הם בבעיה, אני אומר לך, ‫אני מקבל פעם בשבוע, ‫אני מקבל לפחות שתיים כאלה. ‫נו, הנה, אז הם הקדימו את זמנם, ‫כי היום בשוק מדברים שבעוד שנתיים ‫אזור נתיבות, הופקים, ‫יש שם כריסה של אנשים ‫שלא יכולו לעמוד בהתחייבות. ‫אז צר לי להגיד לך, ‫עוד בנתיבות וההופקים זה יהיה צנוע, ‫בגלל ששם קנו היו דירות ‫במיליון 600 ומיליון 400 ומיליון 300.

‫איפה שזה יהיה, זה יהיה בצומת צוויון, ‫זה יהיה בכל המקומות האלה ‫שאנשים קנו שם הדירות ‫בשלוש נקודה שש מיליון שקל, ‫או, סליחה, שלושה נקודה ‫שישה מיליון שקל, ‫אז בוא נהיה תרבותיים, ‫או בסכומים כאלה, ‫וכל מה שהם שמו שם, ‫הם חשבו שהם שמו 360 אלף שקל, ‫הם עשו, הם רק שכחו, ‫הם שכחו שצריך להביא אחר כך ‫עוד שלושה מיליון וחצי ‫כדי לגמור את העסקה. ‫שם היו האסונות, ‫שם היו האסונות. ‫אבל זה יהיה גם בכל מקום, ‫לשבכל מקום קנו את זה ‫כל אחד לפי היכולת הסוציו-אקונומית שלו ‫ולפי האפשרות הכלכלית שלו.

‫אוקיי? אבל עוד פעם, ‫תמיד זה מחזיר אותנו לזה, ‫ואני לא מתפלא, רפי, ‫אני לא מתפלא שאתה כבר פוגש את זה, ‫ואני סיפרתי כאן שכבר ראיתי את זה ‫גם בזה, ראיתי את זה גם בעיר לוט, ‫שאנשים פתאום גילו שהם לא יכולים ‫לקבל את הסכומים שהם חלמו ‫שהם יקבלו במחירה ובהסבה, ‫ואלי, הסיבה שאתה אומר, ‫בעוד שנתיים, ‫רוב ההזכרות היו עכשיו, ‫לפני חצי שנה ושנה, ‫אז אנחנו מדברים על עוד שנתיים ‫שאנחנו נראה את זה, ‫אבל מה שרפי מדבר ‫זה על אלה שהיו לפני שנתיים. ‫זה התחיל הרי, כל הסיפור, ‫כל הרעש הגדול של הפריסה… ‫הנה מלחמה. ‫זה התחיל מזה שבאמת ‫בתחילת המלחמה ‫הייתה נפילה של הקבלנים, ‫הקבלנים היו מאוד לאותיים, ‫היו כמה מנהלי קבוצות, ‫כמה כאלה שאמרו, ‫הנה, יש לנו את ההזדמנות, ‫גרפו אחריהם את האנשים ‫לכל מיני שטויות, ‫הנה, וזה קניות חסרות אחריות.

‫ואם רפי מדבר על השקעה ‫ב-100-200 אלף שקל בבלנדר ‫שאנשים הולכים בלי אורך דין, ‫שם האנשים הלכו לקנות דירות ‫בשלושה מיליון שקל ‫בלי לשאול אפילו ליועץ משקנתאות ‫או להתייעץ איתכם ‫או לקחת אורך דין ‫ולבדוק מה הם עושים. ‫לעשות חיתום, לעשות דברים. ‫ואנחנו כן צרקנו, ‫אבל כי אנחנו קטנים, ‫מי שומע לנו? ‫כשהאנשים מלהיבים.

‫אני סיפרתי שהזמינו אותי מקראסו, ‫מקראסו נדלן. ‫הזמינו אותי שאני אציע דירות לקהילה, ‫ואני נכנס לשם והם אומרים לי, ‫מה, אתה לא רציני? ‫הנה, הלכנו אתמול, או שלשום, ‫הלכנו לאיזו קהילה, ‫השמענו את זה, הראינו להם את הדירות, ‫למחרת באו 19 אנשים ובדקו. ‫אמרתי לו, תראה לי את כל ה-19 ‫ותגיד לי שכולם יסיימו את העסקה.

‫הוא לא ידע להגיד לי את זה. ‫אמרתי, אתם בדקתם, ‫אתם קראסו הגדולים, ‫אתם בדקתם שכל אחד ‫יש לו יכולת לקנות, ‫העיקר החתמתם אותו ‫ועשיתם לו הזמנת… ‫זה אף אחד לא בא עם אורך דין, ‫אף אחד לא בא עם כלום. ‫כולם יושבו בקראסו ומילאו.

‫שם היה אורך דין. ‫אמרתי, מישהו מכם בדק ‫את היכולת הכלכלית, ‫מחרתי להם את הדירות בשלושה ומשהו, ‫שלושה מיליון שקל, ‫23 מיליון שקל, ‫בדקתם שהם יעמדו בזה? לא. ‫אז זה השקעות חסרות אחריות, ‫ואנחנו מעדיפים לא להיות שם.

‫אז זו התשובה לרפי, ‫זה התשובה לרפי על הזה. ‫עכשיו, אני רוצה ממש להתקדם, ‫אז יש אנשים עכשיו שאמרו, ‫אז אם אנחנו כבר לא רוצים זה, ‫וגם דירות, ‫ונהיה לנו גם יקר לקנות דירות, ‫והתשואות שלנו, ‫הרי אנחנו יודעים שלנו היום ‫יש בקנייה של דירות. ‫יש בעיה? יש בעיה ‫אם יש לנו כבר דירה.

‫אם יש לנו דירה, ‫ואנחנו רוצים לקנות דירה, ‫אז יש לנו 8 אחוז מסריחי שעה, ‫ויש לנו מימון שהוא מימון חלקי ‫ולא מימון מלא, ‫אלא אם כן, אנחנו עושים, ‫זה דירן שנייה, ‫אבל אנחנו עושים את ה-70 אחוז… ‫-שחז לי אור. ‫יגידו יועצי המשכנתאות, ‫גם אנחנו לא מוכרים. ‫אבל הכול מתחיל להיות, לעלות.

‫אז קודם כול, אחד הדברים ‫שנפלו לדעתי, ‫וכבר פחות קיימים, זה הפליפים. ‫לא יודעת שתגידו לי אתם ‫אם אתם יודעים, כן? ‫כל הנושא של הפליפים, ‫שכל הקולגות שלי הלכו ‫ולימדו כל הימים, ‫זה לדעתי ירד והתמוסס, ‫וכמעט ולא קיים, ‫לשהיום זה לא כלכלי לעשות פליפים. ‫הרי אם אנחנו משלמים, ‫אם אנחנו משלמים רק על דירה נוספת, ‫אנחנו משלמים, צריכים להביא ‫63 אחוז און עצמי, ‫אז מאיפה, כמה רווח ‫אנחנו צריכים לעשות? ‫אם על דירה של מיליון שקל ‫אנחנו צריכים להביא ‫סדר גודל של 150 עד 200 אלף שקל, ‫להביא כסף נוסף להוצאות, ‫רק יש לנו לשלם 80 אלף שקל, ‫מס רכישה וטיווך ‫וכל מה שקשור, ‫אז נגיד 150, זאת אומרת שאנחנו ‫צריכים למכור את הדירות ‫בסכומים של מיליון 300, מיליון 400 ‫בשביל להתגלגל, ‫וזה כבר הופך להיות פחות כדאי ‫וזה גם לא גדל בכזאת מהירות, ‫וגם יש מיסוי כמובן.

‫אז עוד פעם אני שואל את השאלה, ‫אז מה כן? ‫האם זה נכון עכשיו להיכנס לדוגמה, ‫ואני חושב שגם כאן אסור, ‫אחד העוולות לדעתי, ‫להיכנס למגרשים, לקנות… ‫לא מדבר על קרקעות חקלאיות, ‫אני מדבר לדוגמה. ‫-אמין. ‫מה שנתנו עטבה עכשיו למילואים ניקים, ‫אמרו להם בואו תקנו… ‫לא אמרו להם בואו תקנו דירות ‫בהטבה, ‫אמרו להם בואו תקנו מגרשים.

‫האם זה נכון לאנשים כאלה ‫ללכת לקנות מגרשים? ‫אני חושב שהעצמה שלי מדברת על הכול. ‫אבי, אתה מתעסק בבנייה, ‫זה נכון להם ‫ללכת ולקנות מגרשים לבנייה? ‫-לחלקם. ‫פגוי למי? ‫נורא אתה לא יודע… ‫-התקלתי את אבי.

‫נורא אתה לא יודע… ‫-מה? ‫נורא אתה לא יודע… ‫-תן לו, תן לו, ‫עד שהתקלתי את אבי אני מהיר אותו, ‫אתה יודע, כזה… ‫תענה, אבי, תענה. ‫נורא תלוי במחיר. ‫תלוי במחיר? ‫-נורא תלוי במחיר.

‫אתה יודע מה? אני חושב שזה ‫לא רק תלוי במחיר. ‫זה לא רק עניין של המחיר. ‫אתה מבטסר, יש פה הרבה משחק ‫שהם נותנים לך… ‫פתאום המחיר של התשתי תעלה פי שתיים ‫מהמחיר שהורידו לך בקרקע.

‫כלומר, אם התשתיות היו סביב ‫ה-600, פתאום קפצו ל-900, ‫או שהם… כלומר, יש פה משחק ‫של המדינה בקטע הזה. ‫אנחנו לא שמים לו, כלומר, לא זה. ‫וגם כן, באים ומעליבים את כולם, ‫כמה עולה לך לבנות מטר מרובה? ‫שבע וחצי אלף שקל בסטנדרט בינוני, ‫ניקח סטנדרט גבוה, ‫עשרת אלפים שקל למטר.

‫מאה מטר עשית מיליון שקל דירה. ‫איפה היו העצים שבאים מסביב? ‫כל הדברים הקטנים שהם לא שמים לב, ‫כשאנשים נכנסים לעסקה, ‫אומרים, יש לי את זה, יש לי את זה, ‫אבל הם לא יודעים מה בא מסביב ‫בבנייה, בבנייה עצמית בדבר הזה. ‫אז בוא'נה, אני רוצה ללכת ‫יותר עמוק מזה.

‫ואני חשבתי שאתה תגיד לי את זה, ‫אבי, ושאתה גם התעסקת בזה. ‫ללכת ולבנות היום אלי, ‫ורפי ואבי וכולם, ‫מי שבנה ואני בניתי, ‫ואני חושב שהימים הכי… ‫ואם לא הייתי אז לומד לעשות את זה, ‫כשבניתי, לדוגמה, בפרדס חנה, ‫ואני ירושלמי, מזכיר לכם את המרחק, ‫זה לא תחביב, זה עסק. ‫ללכת לבנות מי שבונה בית ‫ורוצה להצליח, ‫חייב לתת את המלוא כיתור בדבר הזה.

‫-כן. ‫ואם לא הוא, הוא יהיה שם בשטח, ‫אז זה מגדיל לו תעלויות ‫של מנהל פרויקט, לא מפקח. ‫מפקח בכל מקרה צריך להיות בשטח, ‫אבל צריך להיות עוד מישהו ‫שמנהל את זה ועושה… ‫-זאת אומרת, יועצים.

‫יועץ מיזוג, יועץ אקלים, יועץ… ‫-כולל הכול. ‫אנשים, מה שעשו כאן לדעתי, ‫מה שעשו כאן לדעתי, ‫ומה שעשו כאן למילואים ניקים, ‫בחורה באו ונתנו להם עטבה, ‫שנתנו להם קרקעות בהעטבה. ‫אמרתם קודם נכון שהפילו להם ‫את המחיר במקום אחר, ‫בעלות של התשתיות ‫וכל מה שמסביב, ‫אבל למעשה לקחו אנשים ‫שנמצאים ב-300-400 ימים מילואים, ‫שצריכים עכשיו לבנות ‫את החיים שלהם מחדש, ‫צריכים חזרה לחזור לעסקים שלהם, ‫צריכים חזרה לחפש משרות.

‫אני ישבתי לפני הטיסה שלי, ‫שהקלטתי בבלנדר, ‫ישבתי שם עם מנהלת השיווק, ‫בעלה מתחילת המלחמה, ‫הוא לוחם מגלן, זאת אומרת, ‫הוא קצין במגלן. ‫מתחילת המלחמה הוא במילואים, ‫הוא איבד את המשרה שלו, ‫כבר זרקו אותו מחברת האייטקס, ‫האנשים שצריכים להחזיר ‫את החיים שלהם למסלולם, ‫הם צריכים להחזיר את החיים שלהם ‫למסלולם עם המשפחות שלהם, ‫חלקם הלא קטן חוזרים עם הלם קרב ‫או עם פציעה או עם משהו, ‫ואומרים להם, ‫לכו תתחילו לבנות. ‫לכו תיכנסו בתחום שאין לכם מושג ירוק ‫מה אתם הולכים לעשות, ‫שהוא תחום מורכב, הוא תחום מורכב.

‫תשאלו רק את גילת, שהיא תגיד לכם ‫שהיא מסתכלת, היא מתמחה, ‫אחת התמחויות שלה זה בליווי ‫של קונים מקבלנים וליווי של… ‫נכון, גילת, ‫וגם של בעיות בפרויקטים. ‫רק הכמות של הידע שצריך, ‫אתם יודעים, ‫אני לא בניתי כבר כמה, 20 שנה, ‫כשעכשיו אני רוצה להתחיל לבנות, ‫אני צריך לרענן… ‫הכול השתנה, ‫כל הטכנולוגיות השתנו וכל הדברים, ‫ואתם לוקחים חייל שצריך להתעסק ‫עם המשפחה והכול, ‫ואתם נותנים לו השקעה ‫שעלולה להשקיע אותו עמוק באדמה. ‫והדבר הכי גרוע זה התאיה וההשליה ‫שבעצם אומרת, ‫אתה תמכור את זה, ‫כמו שאמרו את זה בליכול ה-2080.

‫שם מגבלות לחמש שנים ‫והרבה דברים דרכונים ‫שהם לא יכולים להיפטר מהקרקע ‫במשך חמש שנים. ‫עכשיו, גם הנושא של המימון של זה, ‫זה לא מימון פשוט, ‫ואם אתה בן אדם שעכשיו, ‫או יש לך תקשיים בפרנסה ‫בגלל שאתה בונה את עצמך מחדש, ‫הרי חלק מהלוחמים האלה ‫זה שכירים איזה עצמאים ‫שהעסקים שלהם דחו ומשקמים. ‫אנחנו רואים את זה כל יום הרי, ‫אנחנו רואים בכל הרשתות החברתיות, ‫בואו תעזרו לזה, בואו תעזרו לזה, ‫בואו תעשו מימון לזה, ‫בואו תיתנו פרנסה, ‫גם ביועצי המשכנת האוטראפי זה עלה, ‫ואלי זה עלה לאחרונה.

‫כאילו שמישהו פרסם. ‫אז אני אומר, אני חושב ‫שלקנייה של קרקעות ‫יכולה להיות השקעה מעולה. ‫יכולה להיות השקעה מעולה, ‫ואני בניתי ואני יודע, ‫אבל זה דורש, וזה נכון לכולם, ‫לכל אחד, ‫זה דורש מהאנשים להיות מיינדט לזה ‫שצריכים להתעסק.

‫זה עסק לחלוטין. ‫כשאנחנו הולכים לבנות מבנה, ‫אי אפשר לבנות את זה מרחוק. ‫מי שחולם, ואני נתתי פה כבר ‫עשר פעמים את הדוגמאות האלה, ‫מה קורה שבונים מרחוק, ‫ואבא שלי יכול להגיד לכם ‫שהוא לימד אותי על החברים שלו, ‫סיפר לי על החברים שלו ‫שניסו פעם לנהל מסעדה מרחוק, ‫וכולם אנשי עסקים יוצאים מן הכלל ‫וחטפו בראש, ‫בגלל שהם לא היו שם.

‫אז אנשים צריכים להבין ‫במה הם נכנסים, ‫ומי כמוני יודע שאתה נכנס בעסק ‫שאתה לא בקיבו ולא נכון לך ‫כמו מה שאני עשיתי עם עולם הקוסמטיקה, ‫למרות שהייתי שם, ‫אבל זה משהו אחר. ‫אז עוד פעם, נשאלת עוד פעם השאלה, ‫נשאלת עוד פעם השאלה, ‫אז במה אנחנו מתרכזים? ‫האם אנחנו נלך לשוק ההון, ‫האם נתחיל לקנות תומכיות זהב? ‫האם אנחנו נלך ונברח, ‫כמו שעושים אנשים, ‫ואומרים, אז בואו נלך להשקיע בחול. ‫איפה אנחנו צריכים לקחת את עצמנו? ‫איפה אנחנו צריכים לקחת ‫את עצמנו? ‫ומה אנחנו צריכים לעשות היום ‫עם הכספים שלנו ‫כדי שהכספים שלנו יצמחו ‫ולא יצנחו? אה, איזה… אליפות יצא לי, נהייתי משורר, האם אתם יכולים לתת לי עוד רעיונות? להשקיע בהתאם ליכולת הכיר בכיס שלך, מה שיש לך בכיס.

אבל במה? זה קודם כל זה א' בית. מה שאתה אומר… אולי במקום ללכת לקבלנים, לקנות במיליון ארבע מאות, מיליון חמש מאות, אולי אפשר לקנות משהו יד שנייה, במיליון מאתיים, שזה יותר מתאים בכיס, במיליון שקל, אני יודע, משהו דברים כאלו שייתנו לך את האפשרות. אתה מוכן לצעוק את מה שאמרת ולהסביר? לא לקפוץ מעל הפופי.

כלומר, תכנן את ההשקעה שלך, בהתאם לתקציב שלך. אני כשנכנסתי להשקעה האחרונה שלי, אני פשוט מאוד חיפשתי, עברתי קבלן-קבלן, כן? אבל עד שהגעתי לדירה ולקבלן עם הפרויקט, שהתאים לפי התקציב שלי, שאני יודע שאין לי שם סיכון. שאין לי סיכון, שאני יכול… איך אתה יודע שאין לך סיכון? קודם כל, יש לי בת זוג, את שתי, שתהיה בריאה, היא די פחדנית, היא פחות מבינה בין אדלן, אז היא אמרה לי, אלי, אני לא רוצה להגנס את הזרימים שלילים, ואני לא רוצה להיות במצב שהמשכנת והסחירות הן בריק אין אבן.

בריק אין אבן. אבן ברקל. אני רוצה לקבל כסף.

אז אמרתי לו, אם אתה רוצה לקבל כסף, תזרים חיובית, תכניסי יותר כסף. כמובן שהצוהר שלך תהיה פחותה ב-cash on cash, אבל בואו נתחיל עם זה. אין בעיה, זאת השקעה הראשונה שנכנסתי, ואמרתי, פה אני כאילו הולך הכי בטוח.

אתה אראה, כדי שאתה לא תצטרך, שהמשכנת תכסה, שהסחירות תכסה את המשכנת, אתה לא יכול להיות בהשקעה של 50%. הכנסתי אפילו קצת, גם יותר מזה. זה היה איך אמרו לתת את השקט הנפשי לאישה, קודם כל להבין מה זה השקעה.

אני מ-2018, איך אומרים, בקטנות. לפני שנה וחצי, לפני חרבות ברזל, בדיוק חודשיים לפני, נכנסתי להשקעה של רכישת דירה, וגם שם עשיתי לה את כל הרכישים שיכולים להיות, ושתבין למה היא הולכת, שתרגיש הכי בטוח בנושא הזה. ואיך אומרים, ברוך השם.

אני רוצה למנף את מה שאתה אומר, ולהגיד לך משהו חשוב, וכל הכבוד. אתה יודע, אחד הדברים שאני עושה ייעוצים, אני, גם אם באים אליי אנשים, מצלצלים אליי, אחד מבני הזוג, זה יכול להיות האישה, זה יכול להיות הגבר, זה יכול להיות שני המקרים, ואומרים, אנחנו נוביל את ההשקעות, אני אומר להם, לייעוץ אתם באים שניכם, אחר כך תעשו מה שאתם רוצים. וכשאנחנו יושבים בייעוץ, וזה כל כך חשוב מה שאתה אומר, בשביל זה אני רוצה לנצב את זה ולחזור על זה, אני מקשיב לשניהם.

אני מקשיב לשניהם, ועושה בדיוק את מה שאתה אמרת, אני מכוון אותם, כדי ששניהם יהיו, יחיו עם זה בשלום, אחר כך, אחר כך, אחד מבני הזוג, הוא ילך לעשות, לחפש, אבל, יש את המתווה של העסקה, יש את הדירקטוריון שקבע את המתווה. אגב, אותו דבר עשיתי עם רחלי, רחלי, אשתי, אמרה לי אחרי הנפילה שלי, אמרה לי, צחי, תלך תשתולל, תעשה מה שאתה רוצה, אוקיי? אבל, היא לא אמרה לי את זה, ואני הבנתי, צחי, אבל בזהירות, כן? ואל תכניס אותנו להרפתקאות שלא נדע לצאת, מספיק היה לנו בנפילה עם הקוסמטיקה, ואני עמדתי בתנאים האלה, עמדתי בתנאים, למרות שאתה יודע, בלב שלי אולי הייתי קונה עוד כמה נכסים וכמה דברים, אבל זכרתי שיש לי גם בבית, את בת הזוג, שקודם כל שנתנה בי את ההימוך, דבר שני, היא חלק, כמו שאשתך, היא חלק, ממנך, והיא חלק מההוויה, וזה כל הכבוד, והנה, מנפתי את זה ואמרתי, גם החמאתי לך, וגם, דיברנו על האחרים מה לעשות, רפי, כן, מה רצית להגיד? צחי, אני חייב להרדת לשיחה ג'ום, אני אחזור איזה 20 דקות אם אתם תהיו עדיין על עקב, תודה. בריאות, תודה.

כן, רפי, רצית להגיד משהו? לא, רציתי קצת לתת גישה שונה לעניין של המינוף, והדברים שאלי אמר, בקטע של השקעה סולידית, בטח בעידן של ריבויות גבוהות, אתה צריך להכניס יותר עון עצמי בשביל, אתה יודע, לקבל כסף מעבר ללא להיות בתזרים שלילי, זה מצד אחד, מצד אחד זה ניהול סולידי, אין לך תזרים שלילים. מצד שני, עמדת הבסיס שהריביות לא יהיו כל הזמן גבוהות, זה קצת תותר את מהות המינוף, אתה מבין? זאת אומרת, אם אתה לא יכול לה… עזבו בו, אני… תראה. רגע, רגע, רגע, רגע, אבל תן לי, אני לא סיימתי, תראה.

בסוף, בסוף אני מבין את הרציונל של לא להיות בתזרים שלילי, בסדר? אני מבין את הרציונל, אבל השאלה היא מאיזה עמדת בסיס בונים את הרציונל, כי בסוף בעולם של הריבויות של היום, שהוא יקר וגבוה, ולא הנורמל השכיח, כי איתו עושים לטווח הארוך, בסדר? אז אתה יודע, ובסוף, הרי למינוף, צחי, יש כוח, יש מטרה למינוף, זאת אומרת, אם אתה לוקח 40 אחוז מינוף, או אם אתה לוקח 75 אחוז מינוף, זה לא אותו הדבר, בסדר? גם בעוד… אבל בוא'נה, אני חייב לענות לך על זה, מפי. ואני זורם לא ב-100 אחוז, ב-1,000 אחוז עם מה שאלי אמר. לא.

לא, אני לא מסתכל על הרציונל של המינוף. ואני לא מסתכל על זה שאתה יכול לקחת יותר מינוף, ואולי לגיע לנחס יותר טוב, ולהישגים יותר גדולים, ועוד. צריכים לזכור שבסוף, האדם הוא לב העסקה.

ואם הוא יקנה נחס, אני עכשיו כניתי נחס, אני חושב שאתה יודע, אני עכשיו כניתי נחס לבן אדם, לא, זה לא אתה, במקרה זה לא אתה. ‫אבל אני קניתי נכס לבן אדם ‫שהיה לו 700 אלף שקל ‫וקניתי לו במיליון מאתיים. ‫ואתה אומר, וזו דירה ראשונה, ‫ואתה אומר, רגע, צחי, ‫איפה הפיספוס? ‫איפה הפיספוס? ‫הרי אם יש לו 700 אלף שקל, ‫למה הוא קנה נכס במיליון מאתיים? ‫יש כאן איזושהי… ‫זה לא היגיון כלכלי נכון, ‫אבל צריכים לזכור… ‫זה ליבוד של המיליון.

‫-רגע, רגע, רפי, רגע, רגע. ‫שהכלכלה צריכה לפגוש גם את הנפש. ‫ואם אני הייתי… ‫שנייה.

‫ואם אני הייתי… ‫זאת אומרת, אם הוא היה קונה זוג, ‫מבחינת הזוג הזה, ‫הבעל היה מוכן ללכת ליותר, ‫אבל האישה הייתה לחוצה עם הכספים, ‫היא גם באה מבית שעברה, ‫עבר איזה משהו, ‫וזה אותה הרחיץ. ‫וההיגיון אמר לה, ‫עיקר לעשות משהו נכון ‫ולמקסם את זה במינימום שאפשר ‫ולקחת משקנתה, ‫לא דווקא בגלל כמה אני אחזיר, ‫הם יכלו גם להחזיר יותר ‫בשביל לא להיות ממונף יותר מדי חזק. ‫ואין מה לעשות.

‫זה צריך להיות לפני הכול, ‫וזה ההיגיון ולא הכלכלה. ‫בלשאם אם באתר לעצמך, ‫כן היה קונה נכס בשני מיליון שקל, ‫ואתה יודע שבא אליי בן אדם ‫מ-700 אלף שקל, ‫יותר טבעי שאני אקח אותו למרכז ‫ואני אקנה לו דירה בחולון, ‫אבל היינו קונים את זה, ‫ואילו הייתה ישנה בלילה ‫או שהייתה מקבלת דום לב ‫רק מהמחשבה שיורד לה כסף מהבנק, ‫וזה לא משנה אם יש לה את זה ‫או אין לה, אוקיי? ‫לא שווה, לא שווה. ‫אני מסכים איתך, אני מסכים איתך, ‫אבי, זה לא סותר את מה שאני אמרתי.

‫אבי, נשלח לי שוקולד. ‫נשלוח לך שוקולד? ‫לא, אבי, אבי, אוכל כל היום שוקולד. ‫-אה, אבי.

‫אני איתך גם לסיים, תודה רבה, ‫היה מיוחד. ‫-תודה רבה לגילת, ביי. ‫ביי.

‫-ביי. ‫יום שישי בבוקר ניפגש. ‫נו, תבוא לשוק בחמש, כן.

‫-כן, אחי. ‫הלאה. ‫אחי, קודם כול אני מבין מה אתה אומר ‫מעבר לקטע של המינוף ‫וליתרונות של המינוף.

‫בסוף כל אחד, אתה יודע, ‫הוא יותר ליברלי, יותר שמרן, ‫יוכל יותר לתקן קצת תיקונים, ‫אחד רוצה לישון יותר טוב בלילה, ‫אני מבין כל מה שאתה אומר. ‫אני אומר שני דברים. ‫את היתרונות של המינוף, ‫בין אם זה בעולמות של ריבית ‫שהן גבוהות מתוך עמדת בסיס ‫שהן לא יישארו תמיד גבוהות, ‫כולם מכירים את היתרונות של המינוף.

‫עכשיו אני יכול להגיד לך ‫שכל מה שאתה אומר ‫לגבי היכולת לנהל את המינוף, ‫הרי בסוף מה זה מינוף, צחי? ‫אתה יודע, מינוף זה כמו חברה פשפיות ‫לשני הכיוונים. ‫זה גם יכול להרים אותך, וגם ‫אם אתה לא מנהל את זה כמו צריך ‫לעוד פרמטרים אחרים, ‫עוד כאילו, אתה יודע, ‫מכלול של כל התמונה בניול סיכונים, ‫בסדר? ‫גם אם הריביות, נגיד, יעלו ‫במחזור הבא, ‫אתה כן יכול להחזיק את זה, בסדר? ‫אתה כן יכול להחזיק את זה ‫מכל מיני מקורות אחרים, ‫אבל אתה קצת סולידי ‫ולא רוצה להיכנס לדבר הזה. בסדר, אז אתה מאבד משהו ביכולת של המינוף.

לא אמרתי שאתה יורד רגע כאילו לספדטיסט, זאת אומרת, צריך לנהל את זה, נכון, בסדר, אבל מינוף צחי זה כלי שבגדול אם אתה מנהל את זה בתוך איזשהו סוג של מערכת שחצים, שאתה יודע לנהל את זה, זה כלי שרק יכול כל מעט לקדם אותך. ואני לא מדבר… אתה צודק, אתה צודק. אני לא מדבר במילים גבוהות, תשמע, אני אתן לך דוגמה, אני אתן לך דוגמה אפילו ממש בקצרה, וזה יתחבר למה שאתה אמרת.

יש לנו כרגע עכשיו עסקה, בסדר, עסקה משותפת, ואני יכול להגיד לך, בסדר, אני יכול להגיד לך, שהאדם שעכשיו אני מלווה, הוא נגיד עכשיו לוקח את השיעור מימון הכי גבוה, בסדר, גם אם מחר בבוקר צחי, בסדר, במערת של התא המשפחתי שלו, באושר הפיננסי שלו, בנזילות שלו, גם אם הריבית מחר בבוקר, היום הריבית הבנקאית, הממוצעת, בתיק שלו, סתם אני אביא לו 4.5 אחוז, גם אם היא תעלה מחר ל-8 אחוז, הוא לא בסיכון, כי יש לו, הוא יודע איך לנהל את זה, אתה מבין למה אני מתכוון? הוא לא בסיכון. אבל אתה מסכים איתי, שהוא לא היה יכול לעשות את זה, אם אשתו לא הייתה נותנת לו יד. לא, חג נחמאי, אני מסכים איתך לחלוטין, אני אומר עוד פעם, צחי, כל הדברים שאתה אומר, בהפיון של הבנאדם שצריך להתאים את הכל, כן, אנחנו מדברים ממש על אפילו קיצון לעומת מה שדיברנו קודם, לא, חג נחמאי.

על עד הסוף. אני מסכים איתך לחלוטין שבסוף כל דבר, בין אם זה קנייה של נכסים, בין אם זה יכולות המינוף, צריך הכל להתאים לתוך הסולידי של הבנאדם, אם הוא ליברלי או שמרן, מה הוא עבר, מה הוא לא עבר, ואיך הוא רוצה לנהל את זה, בסדר? אני רק בא ואומר, אתה יודע, מה לעשות, אנחנו אנשי מימון, המינוף זה כלי מדהים שיכול לקדם אותך, זהו, אם מנהלים אותו נכון, זהו, זה מה שאני אומר. טוב, אני רוצה, אתה יודע, מישהו, משהו? אני רוצה להתחיל ככה לסכם, ולהגיד דבר מאוד מאוד חשוב.

אנחנו רואים, ולא נכנסנו לכל העולם הזה, ולכל האפשרות ולכל האלטרנטיבות, וכשאנחנו מדברים על ההשקעה האלטרנטיבית, שהיא יכולה להיות מגוונת מאוד מזהב, ומלקנות כמח ומלט, וכל דבר, ולקנות… אגב. מה? אם אנשים היו קונים לפני עשר שנים ביטקוין, היו כנראה היום יושבים טוב, בטח. ואני אומר, הבעיה בדברים האלה, וזה רפי, מה שאמרת עכשיו, זה אחד הדברים שמובילים אנשים לעשות דברים אחר כך מסוכנים, אנשים, אנשים יושבים, ושומעים את האחרים, מספרים להם על סיפורי הצלחה.

אחד, אתה שומע, כמו שאתה אומר, בביטקוין, שפתאום קנת ביטקוין בסכום נמוך, והיום זה כבר בסכום גבוה, והנה הם נהיו עשירים בבין לילה. אבל אז אנחנו מסתכלים על המסלול של הביטקוין, ואנחנו רואים שהמסלול הזה עלה וירד בצורות חדות, ואין מה לעשות, ואין מה לעשות. לא כל אחד יודע לספוג את העליות ואת הירידות הקשות האלה, יהיה איש העסקים אשר יהיה.

לא כל אחד בנוי לזה, יש אנשים שזה באופי שלהם, שיכולים לישון בלילה בשקט, שמשהו שהגיע להם ל-100, פתאום ירד ל-30, ואולי הוא יעלה חזרה ל-120, ולקחת את האוויר עד שזה יעלה. ובעצם זה מתחיל להגיד, שיש הרבה מאוד אלטרנטיבות להשקעה. יש השקעה, אפשר ללכת על כל מיני מהלכים בשוק ההון, אפשר ללכת על השקעות סולידיות בשוק ההון, אפשר ללכת על הרבה מאוד אלטרנטיבות, אבל דבר אחד אנחנו צריכים לעשות כולם.

אין דבר כזה שאנחנו נכנסים להשקעות כמו שעלה כבר מתוך השיחה שאנחנו עושים כאן שאנחנו עושים את זה בלי שאנחנו מבינים מה אנחנו עושים אין דבר כזה שאנחנו עושים את זה בגלל ששמענו שהשכן שלנו קנה פוטים, קנה זה והצליח זה בדיוק יהיה כמו אלה שחזרו מהקזינו ואמרו שהם שיחקו בקזינו ולא ברולטה דווקא והם מרוויחו או שזה אנשים שאלה שזוכים אלה שזה וגם הם לא זוכים תמיד זה מקצוענים שיודעים להשקיע אז אנחנו קזינו לא עושים יש כאלה שכן הלכו לקזינו לעשות את זה אבל אם אנחנו הולכים להשקיע בכל תחום, אם אנחנו הולכים להשקיע בנדלן ואם אנחנו הולכים להשקיע במגרשים ואם אנחנו הולכים בנדלן כללי, זאת אומרת לקנות בגורים, לקנות מסחר אחד הדברים שצריכים ללוות אותנו זה ההבנה מה אנחנו נכנסים, איזה רמה של סיכונים אנחנו עושים להגדיר לעצמנו מטרות, להגדיר לעצמנו גבולות, אחת הבעיות של האנשים זה שלא מגדירים לעצמם גבולות אתם יודעים שהמפסידים הכי גדולים בקזינו, המפסידים הכי גדולים בכל הדברים האלה זה אלה שנכנסו ואמרו לנו זה לא יקרה או שלא לא נשים עוד נריד עוד הפסד קטן ופעם הבאה נרוויח ואז ההפסד שלהם גדל והם נשארים גם בלי התחתונים וגם בלי הבית אם עדיין יש להם את הבית וגם יהיו כאלה שהפסידו את האישה ואת הילדים אז אני אומר אנחנו צריכים לדעת לשים לנו את הגבולות, צריכים לדעת להבין במה אנחנו מתעסקים גם אם אנחנו לוקחים בעלי מקצוע שהובילו אותנו ואנחנו לוקחים מנהלי תיקים בואו נעשה את הבדיקה המעמיקה לבדי שלא ניפול אנחנו שומעים כל הזמן אנשים נופלים אלא שהם נתנו לכל מיני אנשים להשקיע עליהם למה הם אמרו שהם יודעים והם מצליחים והביאו להם כספים, אני חושב שרק עכשיו זה היה בטלוויזיה על אנשים שנתנו כסף לאנשים בשביל שיביאו להם הלוואות ויביאו להם כל מיני דברים איך אנשים העיזים לעשות את הדברים האלה בלי לרדת לעומקם של דברים, בלי לבדוק שבאמת אין להם חפרים שם אז מה שחשוב לי כאן, אתם רוצים לבנות, אתם רוצים ללכת לתחום של לשנות, לא ללכת לתחום של גירות אלא ללכת לבנות, לעשות, לקנות, לבנות איזה יחידה חד משפחתי, דו משפחתי חצי מדו משפחתי, ללכת לבנות ולהתקדם, לכו תבדקו במה זה כרוך, לכו תבדקו כמה עלויות שיש שם בסביבה אני יכול להגיד לכם שאני לאחרונה בן אדם שקנה מגרש באחד המקומות בארץ בא להתייעץ איתי מה לעשות עם המגרש והסתבר לו, הסתבר לו שבעלות שהוא קנת המגרש אחרי העלות הבניה הוא בעצם מגיע לעלות הנכס של המכירה אם הוא היה קונה נכס בלי לבנות אותו אז מה הוא עשה? אז מה הוא עשה? איפה הוא טעה? הוא לא בדק את השורה התחתונה הוא לא חשב שבנדלן וזה עוד לפני שיש את השינוי בעלויות הוא לא ירד לעומקם של דברים והוא לא הבין במה זה כרוך והוא לא יודע מה זה יועצים, הוא בכלל הם הלכו, אותו בן אדם הלך לרמה של חשיבה שאני מה כמה עולה לבנות? 5,000-6,000 שקל למטה בגלל שזה מה שאמרו לו החברים אז תפסיקו לשאול חברים, לשאולו בעלי מקצוע שלוקחים אתכם למקומות נכונים אז אם אני מסכם את הדברים ואת מה שרציתי להגיד והנה ברור לי שאין סיכוי שאנחנו נצא עם כיוון מאוד מסוים בתקופה הזאת כל השקעה תמשיך להיות נכונה גם בתקופה הבעייתית הזאת וזה לא משנה אם נקנה דירות, נקנה זהב, מה שלא נעשה בתקופה הזאת, במיוחד, זה נכון תמיד, בתקופה הזאת אנחנו צריכים לעשות את זה במלוא הבדיקה, במלוא הכניסה והירידה לעומקם של גברים כדי שאנחנו לא נעשה כאן פספוסים וזה לא נכון שבנדלן רפי אי אפשר להפסיד כן אני אשמח לשמוע מה אומרים הנשים אני לא אמרתי שבנדלן אי אפשר להפסיד, צריך? אני לא אמרתי דבר כזה, סליחה אני מתקן אותך טוב אני אמרתי שאי אפשר להפסיד במימון של נגד נדלן מה? אני אמרתי תדייק במיוחד בהשוואי החוץ בנקאי מי שעושה חיתום, בסדר, עד LTV מסוים גם אם הריבית יקרה, הוא לא יכול להפסיד כסף אוקיי אז תסביר את המשפט הזה אז אני אסביר, אדם שנותן הלוואה חוץ בנקאית ומממן בהשוואי חוץ בנקאי וגם אם הריביות יקרות והוא לא עובר את ה-50% LTV משמעות תקן 19 גם אם יש דפולט, כסף הוא לא יכול להפסיד בסדר לא יכול אני לא מדבר איתך עם מישהו שנכנס ב-85% מימון עם ריביות מאוד גבוהות זה לא, זו קטגוריה אחרת לזה התכוונתי, אתה יודע, אומרים מוות וחיים ביד הלשון אז תיקנתי את עצמי, בסדר, בסדר מצויין אז אתה אומר, ואתה בעצם מחזק את מה שאני אומר אתה הולך לקחת את המימון הזה הנה, אנחנו עכשיו מדברים על מימון, מה עשיתי באתי למומחה למימון, נכון, שיקח אותי בדרך הזאת, נכונה ובכלל בלי להסתמך על אגו להגיד, רגע, אני יצחק ווטינסקי, איש הנדלת אני יודע הכל, לא ממש לא כל אחד צריך ללכת לאיש שהוא המומחה בתחום ואם אנחנו הולכים להשקור את זה, אז בוא נלך לאנשים רוחים שיובילו אותנו ויכוונו אותנו או שנלמד את התחום על בוריו ולעומקו ונעשה את הדברים לבד כן, עוד מישהו רוצה, לפני שאנחנו ככה נסיים להגיד עוד איזה משהו ענת, את לא רוצה להגיד, ענת מאיר טוב, אז היום ככה ברשותכם אנחנו נסיים טיפה יותר מוקדם אני חושב שלא הגענו למסקנות אבל הגענו למסקנה אחת שאנחנו צריכים לעשות וכמו שאמר לי הרב דוד אבו חצרה תעשה, תעשה, תעשה ואנחנו צריכים אה, אהלן מרסלה ואפרים איזה כיף שאתם פה, לא ראיתי תעשו, תשקיעו תבדקו את עצמכם היטב אל תנוחו על השמרים אל תנוחו על השמרים גם התקופה הזאת, יש בה הרבה מאוד הזדמנויות, גם בנדלן תהיו חכמים תחשבו, אל תחשבו על ירידת ריבית בעתיד תחשבו, תחשבו את זה במקסימום של הריבית ואפילו תקחו את זה כאילו זה הולך לעלות הריבית ואז אתם תעשו נכון ותהיו מוגנים ותשאירו לכם מרווחים כמובן, תטעימו את זה לצרכים שלהם ולכם ליכולות ותזכרו שבלב העסקה ובלב ההשקעה אתם עומדים כן טוב, אז אם אנחנו במצב הזה, א', אני שמחתי ממש לראות שהיו פה היום הרבה אנשים שמואל, אתה אתה כמו תמיד רוצה את השאלה של הסוף, אני מבין רגע, למה אני לא רואה את הצ'אט? אה, הנה, יש צ'אט פה, לא ראיתי אז באווירה הזאת וכמובן שהייתי מעדיף אנחנו, ירפי, לפני שבוע היינו יחד שמה באתונה והיה מאוד הייתי מעדיף להמשיך להיות שם, מצלחתי אז מי שרוצה המלצות, היינו בטברנות טובות ביחד והיה מאוד נחמד אז המלצות, אפשר לראות גם בטיק טוק ובזה, העליתי אבל אתם מוזמנים להתקשר אנחנו, זה, אנחנו חוזרים לשגרה של זומי הנדלן אני אתחיל להחזיר להביא לפרוחים, אני חושב שיום ראשון הבא לא יהיה כמובן יום ראשון הבא, אנחנו נסיים את הצום אז כנראה לא יהיה לנו כל כך מצב רוח לזה לעשות זום נדלן אבל מאות שבועיים אנחנו נחזור לשגרה ואני חושב שיש לנו הרבה מה להגיד תקשיבו לפודקאסטים, בבוקר יעלה הפודקאסטים משירי וכן ירושלמי, בוא נשמע את שאלת הסיום כן, כן, שומעים אותי? כן, שומעים אותי? שומעים, שומעים כן רציתי לשאול דווקא לגבי הנכסים הנטושים שראית בעתונה ושכמובן גם בארץ יש הרבה מאוד מבנים נטושים אז רציתי לשאול מה דעתך אם המדינה הייתה רוחשת את הנכסים האלה והופכת אותם לסוגים כאלה או אחרים של דיור חברתי דיור ציבורי ודירות חברתיות אחרות ונגיד השקעות לבצע או בדירות שמישהו גר בהן ונגיד מוכר אותן או בדירות חדשות לגמרי תקשיב משהו במיוחד אם אנחנו עוסקים ביוון אני חושב שהמסר הכי גדול שהעברתי פה בהתחלה היה שביוון יש עדיין לא יצא מהמשבר הכלכלי, אתה כאן מבקש שהמדינה תרכוש את הנכסים האלה ותעשה בהם פרויקטים חברתיים אין לה יכולת אין לה יכולת, אין לה כסף, היא בקושי שורדת, היא בקושי קמה נכון שיש בה המון תיירות והכל, אבל המדינה לא במצב כלכלי לעשות את הדברים האלה, אם כבר ומה שאני אמרתי זה היה לעשות משהו אחר, לתת ליזמים לקנות את המכבשים האלה, לאפשר להם לעשות משהו שגם יעשה טוב לעיר לתיירות, לכל מה שקשור להכניס כסף למדינה וזה כסף שנכנס פעמיים פעם ראשונה זה נכנס כשהבן אדם היה בא משלם על הנכס קונה אותו ומכניס כסף לקופת המדינה, לימים זה ייכנס אחר כך לכל מי שצריך ואנחנו יודעים שהחוזים שאנשים שלוקחים מהאפוטרופוס הכלי הם נמוכים מאוד שתיים, ברגע שיש נכס פעיל ואני לא יודע איך הולך את הארנונה בטונה אבל אם יש נכס פעיל ואם חלקו מגורים ואם חלקו מסחר אז אנחנו יודעים שזה גופים שמשלמים הרבה ארנונה ואז יש גם כסף להכניס לקופה של הרשות המקומית לצורך תחזוקת העיר ותחזוקת המקום אז יש כאן, זה ההיגיון שקיים, לעשות פרויקטים חברתיים אין, גם במדינה שלנו לצערנו א. אין כל כך הרבה נכסים כל כך הרבה נטושים בבית, אני חושב שהמדינה שלנו לא במצב הרבה יותר טוב מיבד בטח לא אחרי המלחמה הזאת בשביל לעשות פרויקטים חברתיים עשו עכשיו וגם פרויקט זמני חברתי במלון הנשיא בירושלים לא כל אחד מסוגל לעמוד בזה ולכן זה לא כל כך יקיים לילה טוב חברים תודה רבה רבה לערב הזה שמחתם בקישור שיהיה לילה טוב אהבה איך לדבר איתכם, לילה טוב לילה טוב זכי ביי לילה טוב