זום נדל"ן 253
26.7.2026
שוק שמועתי: איש לא באמת יודע מה קורה — תמלול מתוקן
פתיחה
צחי קווטינסקי פתח את המפגש בשיחה קלילה עם אביו (רמי) על אוכל ועל געגועים לימים הפשוטים יותר בעבר, ולאחר מכן עבר לנושא המרכזי של הערב: מצבו הנוכחי של שוק הנדל"ן הישראלי.
שוק שמועתי – כשאף אחד לא באמת יודע מה קורה
צחי: אני לא בטוח שיש לנו איזה חדשות מרעישות בשוק הנדל"ן. אני מוצא את השוק במצב הכי מבולבל שהיה. אני אגדיר את זה כך: בן אדם מתעורר בבוקר בהשכמה מיוחדת, הוא מטושטש, מבולבל, ולא תמיד יודע לאן לרוץ ולאן ללכת. זה המצב של השוק היום – השוק לא מבין איפה הוא נמצא. כשאני מדבר על השוק אני מדבר על כל השחקנים בו: המשקיעים, רוכשי הדירות למגורים, בעלי המקצוע, יועצי המשכנתאות, המתווכים, המלווים, הקבלנים והיזמים. כולם נמצאים כאילו באיזו אופוריה – לא יודעים לעכל מה קורה, לא יודעים איך להתנהג: לקנות או לא לקנות, להתווכח על מחיר או לא, הריביות יעלו או ירדו, המחירים יעלו או ירדו. כל יום שומעים משהו חדש. השוק היום, בהגדרה כללית, הוא שוק שמועתי. מה זה שמועה? שמועה היא השלמת ידע לחוסר ידע. יש מידע חלקי, ואנשים משלימים אותו בעצמם. אף אחד היום לא יודע להגיד באמת מה קורה בשוק – לא אם המחירים ירדו, לא אם הם יעלו, ולא מתי זה יירגע. המצב הזה מחריף בגלל חוסר היציבות הפוליטית, הבלגן בכנסת והבחירות שבפתח. מצד אחד הריבית קצת ירדה בשבועות האחרונים, מצד שני אנשים עדיין לא יודעים לקבל החלטות, והשוק לא חזר לסורו.
תל אביב – איך שתי מלחמות טרפו את הקלפים
צחי: השאלה שעלתה היא האם מחירי הדירות בתל אביב באמת יורדים – והתשובה היא חד משמעית: כן. שתי המערכות מול איראן טרפו את הקלפים בכל מה שקשור לתפיסת תל אביב כ"מעוז מוגן" – עיר שבה אפשר לשבת בבתי קפה בכל שעה בלי דאגה. תושבים רבים גילו שבבניינים הישנים במרכז העיר אין ממ"דים ולעיתים אף אין מקלטים כלל, בניגוד לחולון למשל, שם כמעט בכל בניין יש מקלט או ממ"ד. הפחד הזה, אצל גברים או נשים כאחד, הוביל לשני כיוונים: מי שיכול – עבר לדירות יוקרתיות יותר עם ממ"ד (מ-10 מיליון שקל ומעלה), ומי שלא – עבר לפריפריה או לבניינים חדשים עם ממ"דים. חלק אף עזבו את הארץ לגמרי, לפורטוגל, לאתונה ולמקומות אחרים. גם אלה שממשיכים לעבוד בתל אביב (הייטק, עורכי דין) כבר לא חייבים לגור במרכז – הרכבת הקלה מקרבת את פתח תקווה, בת ים וחולון למרכז התל אביבי בדקות ספורות, בזמן שהכניסה לעיר ברכב הפכה לסיוט של פקקים וחניה במחירי עתק (עד 180 שקל לחניון). אנשים היום נכנסים לתל אביב רק כשאין ברירה – בעיקר לצורכי עבודה.
הנתון שלא מספרים – ירידה ריאלית של כ-35%
בדיון עלה מחקר של עו"ד אסף גסטרואינד ורמי זיו על רבעים 3 ו-4 בתל אביב (מכיכר המדינה ועד הימפון, ומכיכר דיזנגוף ועד רחוב הירקון) לתקופה שבין 2023 להיום. לפי המחקר, מחיר המטר בדירות יד שנייה סטנדרטיות (80-120 מ"ר), בנטרול מבצעי קבלנים וגימיקים, ירד מכ-70,000 ש"ח למטר לכ-54,000 ש"ח למטר – ירידה נומינלית של כ-25%. אלא שהירידה הריאלית גבוהה משמעותית: כשמנטרלים את האינפלציה שנצברה מאז 2023 (כ-8-10 אחוזים), הירידה הריאלית מגיעה לכ-30-35 אחוז תוך שלוש שנים. צחי ציין כי בניסיונו האישי, השווי הריאלי של דירות טובות באזורי ביקוש נע בין 30 ל-50 אלף שקל למטר, ובמחירים של 70 אלף שקל למטר פשוט אין מספיק קונים בעלי יכולת מימון מתאימה. חשוב להדגיש – כפי שהודגש בדיון עצמו – שמדובר בתופעה נקודתית לתל אביב ולא מגמה ארצית. בחולון נרשמה ירידה קלה בלבד, בפתח תקווה ירידות מדי פעם, ובחיפה בעיקר עמידה/קיפאון במחירים (שהיא בעצמה מהווה ירידה ריאלית לאור עליית המדד).
קריסת יזמים ופתרונות יצירתיים
צחי הצביע על תופעה שלדעתו לא מקבלת מספיק חשיפה: הפער בין ההיקף האמיתי של הקשיים בהם נמצאות חברות בנייה ויזמים לבין מה שמתפרסם בציבור. לדעתו יש אינטרס להשאיר את המידע הזה "מתחת לרדאר" כדי למנוע פאניקה בציבור, בעיקר בקרב מי שרכש דירות בעסקאות 10/90 ו-20/80. דוגמה שעלתה: חברת "דמרי ליב" רוכשת דירות במחיר מוזל מיזמים שנקלעו לקשיים, כדי להזרים להם נזילות – ודמרי עצמו רכש כ-20 חברות קבלניות כאלה. חברת "אחים חג'אג'" נתקלה במצב בו הבנק שלה מממן לפי קצב מכירות, וחלק מהדירות שנמכרו נמצאות למעשה בהתניה שמאפשרת לרוכשים לצאת בלי קנס, אם היזם לא יקבל את זכויות הבנייה המבוקשות. יזמים אחרים מציעים פתרונות יצירתיים כמו "Rent to Ready" – מודל שמקורו בארה"ב, שבו הרוכש גר בדירה בשכירות עד למועד מסירה עתידי, וסכום השכירות מקוזז ממחיר הרכישה בסופו של דבר. הבעיה השורשית, לדברי צחי, היא מינוף יתר: יזמים וחברות בנייה מינפו את עצמם מעבר ליכולתם, בדומה למקרה של חנן מור. הבנקים שנתנו אשראי ביד רחבה בעבר, נדרשים כעת לרשום הפסדים ומחמירים דרמטית – דורשים תשואות גבוהות יותר ומוכנים פחות להסתפק ב-20% רווח בפרויקט. התוצאה: יזמים רבים נמצאים במצב "הישרדותי" ולא "עסקי" – כל מטרתם היא לשרוד ולהגיע לקו הגמר, גם אם המשמעות היא לחתום על "פריסייל" בדוח אפס, במחיר נמוך מהתכנון המקורי, רק כדי להראות תזרים חיובי לבנק.
התחדשות עירונית בקיפאון
גם שוק ההתחדשות העירונית, שנתפס כפתרון למחסור בדירות ולעלויות הקרקע, נמצא בקיפאון. חברות רבות שהתחייבו בעבר לתוספות שטח נדיבות (12, 20, 25 מ"ר) מגלות שברמת הכדאיות הכלכלית של היום, אין מקום למרווחים כאלה – ולכן הן נדרשות להגיש מחדש תוכניות, לשנות קווי בניין ולתכנן הכל מחדש. דיירים רבים, שחששו מקיפאון בפרויקטים שלהם, פשוט מסרבים או ממתינים "עד שיעבור זעם".
הזדמנות מדומה – דירות בקומות גבוהות ללא ממ"ד
מגמה נוספת: דירות בקומות שלישית ורביעית בבניינים ישנים ללא ממ"ד נסחרות היום במחירים נמוכים יותר, כי אנשים – מבוגרים כצעירים – מעדיפים דירות נגישות למקלט או לממ"ד. לכאורה זו הזדמנות השקעה, אך יש בה סיכון: אם הפרויקט המיועד להתחדשות עירונית לא מבטיח 100% פינוי-בינוי, יכול המשקיע להיתקע עם דירה שקשה יהיה למכור עד שהמצב יתבהר.
שאלת קהל – הוספת ממ"דים למבנים ישנים
בתשובה לשאלה האם ניתן להוסיף ממ"ד למבנים שנבנו לפני 1991 (השנה שבה חובת הממ"ד נכנסה לתוקף באופן הנוכחי – קודם לכן, משנות ה-80, היו מקלטים דירתיים עם דלת ברזל), צחי השיב חד משמעית: כן. קיימים כיום מספר פתרונות: היתר לבניית ממ"ד בהליך מקוצר (גם אם שכן מתחת מתנגד, ניתן להתחיל ביסודות), פתרונות של ממ"דים יבילים (בצורת "פעמון" או חדר שלם המחובר למבנה הקיים), וכן אפשרות להפוך חדר רגיל ל"חדר מוגן" – עם רמת חפיפה נמוכה יותר מהתקן המלא של ממ"ד (70% חפיפה בקירות ההיקפיים עד היסודות). הפתרון המתאים תלוי בקונסטרוקטור ובנסיבות הבניין הספציפי.
המסר המרכזי של הפרק
צחי סיכם: המסר העיקרי הוא להיות הרבה יותר חשדן והרבה יותר זהיר בכל דבר. לא להיכנס בהתלהבות לכל עסקה, לבדוק לעומק את יציבות היזם/הקבלן, להסתכל על נתונים כספיים, לוודא ליווי משפטי, ולהקפיד במיוחד בדירות חדשות על חוזים שמגנים על הרוכש במקרה של תקלה או נפילה – כולל אופן התשלומים וקבלת ערבות חוק מכר. חשוב לזכור: ערבות חוק מכר ניתנת על ידי הבנק המלווה, אך החברה היזמית היא זו שאחראית לסיים את הפרויקט בפועל. היום, יותר מתמיד, מי שלא יעשה את הבדיקות המעמיקות הללו עלול למצוא את עצמו "יושב בפינה ובוכה". המסר: לפעול בזהירות מרבית ובבדיקת נתונים כפולה ומכופלת – זה הזמן להקפיד יותר, לא פחות.
