הורדת הריבית ✦ פתיחת ההגרלה-אירועים משלימים או מתנגשים? | זום נדל"ן 248 31.5.2026 20:30

זום נדל"ן 248 — 31.5.2026

הורדת הריבית ✦ פתיחת ההגרלה — אירועים משלימים או מתנגשים?

חלק א׳ — משכנתה הפוכה (פנסיונית)

צחי: כן, אתה צודק, ירושלמי. ערב טוב לכולם. אז כל אלה שוויתרו על הטלוויזיה — לא הרבה, אין מניין היום אפילו. אבל אנחנו בכל מצב מדברים, וזה ההפסד שלנו. תגידו לי שאני טועה.

צחי: אז קודם כל, אני חייב להגיד לכם — העליתי ביום שישי פרק בפודקאסט. ואלי, הגיע הזמן שגם אתה ואני נעשה. העליתי עם חנן צייק, עם החבר שלי חנן צייק. העליתי פרק על המשכנתה הפנסיונית — המשכנתה ההפוכה, המשכנתה לגיל השלישי.

צחי: והסיבה שקלטתי את זה איתו — הוא העלה פוסט בפייסבוק שמדבר על השימוש הלא אחראי בכלי המדהים הזה. ואני כמובן הגבתי, וכתוצאה מהתגובה שהוא הגיב על התגובה שלי, אמרתי לו: "אם ככה, בוא נפיץ את השמועה ואת כל מה שכתבת, ובוא נעלה פרק." וביום חמישי נסעתי אליו וקלטנו פרק על המשכנתה ההפוכה הפנסיונית. קראו לה בשם.

צחי: ואתם יודעים שכבר בעבר דיברתי על זה פה. גם ראיינתי בפודקאסטים חלק מהגורמים שמתעסקים במשכנתות האלה, כמו בנק מזרחי-טפחות, RL ביטוח, ופניקס. כנראה שאני אעשה עוד פרקים על העניין.

צחי: והיום — תראו איזה פלא. ממש יומיים אחרי שאני מעלה את הפרק, נכנסת אליי לחדר כאן, לשבת 79, אישה שיכול לשמש לה הכלי הזה. וצריכים לדעת להשתמש בזה בזהירות. אני אגיד רק בכמה מילים לכל מי שלא יודע:

צחי: ייצרו לפני כמה שנים כלי שיכול להיות כלי בלתי רגיל לגיל השלישי. הכלי הזה — שוב פעם, הוא המשכנתה ההפוכה, המשכנתה הפנסיונית, משכנתה לגיל השלישי — הדבר הגדול ביותר שלו והמטרה העיקרית שלו הייתה: לתת לאנשים להזדקן בכבוד.

צחי: רוב האנשים בשנים אחורה לא התכוננו כמו שצריך לנושא הפנסיה. ומצד שני, היו יכולים להיות במצב שאין להם תזרים, אין להם הכנסה שוטפת, ומחזיקים דירה שברוב המקרים כבר אין עליה משכנתה. ואז יצרו אפשרות — ואני לא אכנס לפירוט — 20 אחוז, 30 אחוז, 40 אחוז לפי גילאים, יצרו אפשרות לקחת כסף על חשבון הבית. לעשות משכנתה שלא תלויה לא בשכר, לא בביטוחי חיים, לא בכל מיני תנאים ובדיקות, אלא נשענת על הבית בלבד.

צחי: היא יכולה להביא מצב שאדם, על בסיס הבית שלו, בלי למכור את הבית שלו, ועם אפשרות לחיות בבית עד מאה ועשרים — יכול לקחת סוג של הלוואה, משכון הבית. נכון שהיא יותר יקרה, אבל היא יכולה להיות מצילת חיים. הבן אדם יכול לקבל כסף לצרכים השוטפים שלו, ולא להיות תלוי בילדים. והפתרון הזה יכול להיות פתרון קסמים.

צחי: עוד יכול להיות הפתרון הזה — למי שרוצה לתת לילדים שלו ביד חמה, ולא רוצה שהילדים יחכו עד אחרי "המאה ועשרים", ורוצה לעזור להם, במיוחד היום. כמו האישה שהייתה פה — אפשר להבין את הירושה מהעתיד, להקדים אותה ולתת ביד חמה.

צחי: ואפשר, כמו האישה שהייתה פה היום — שאפשר לתת על בסיס הבית. אם אין לה הכנסה מספיקה כדי לתת לה כספים אחרים, או שהיא לא רוצה לגמור את המעט כספים שיש לה — היא יכולה לקחת על חשבון הבית, על חשבון הירושה העתידית, ולתת לילדה כסף. הילד ישלם את ההחזרים, ויש פה פתרון שיכול להיות מצוין.

צחי: אבל, ובזה אני אסיים בנושא הזה — באותה מידה שהמשכנתה הזאת יכולה להיות מצילת חיים, בונת חיים לדור הבא ופתרון בלתי רגיל, באותה מידה, אם משתמשים בה שלא בתבונה — אנחנו יכולים לעשות נזק. אדם שהולך לעשות את הכלי הזה וזה כל רכושו — צריך לחשוב. תוחלת החיים עלתה מאוד. הוא צריך לוודא שלפני שהוא נותן לילדים, יש לו מספיק להזדקן ויש לו כסף עד מאה ועשרים, ולא להיכנס לצרות. צריך לעשות את זה בחוכמה.

צחי: כדאי להתייעץ בכל נושא המשכנתה ההפוכה. כדאי להתייעץ עם מומחים. לשים לב שמי שמוביל אותנו למשכנתות האלה לא עושה את זה מתוך אינטרס לקבל עמלות, אלא באמת לוקח אותנו ומשתמש בזה בצורה נבונה וחכמה, וחושב על כל דבר שקשור בעתיד שלנו. וזה בעצם מה שרציתי להגיד על המשכנתה הפנסיונית ההפוכה לגיל השלישי. אז כדאי שתקשיבו לפרק הזה.

צחי: הפרק הזה הוא רק בפודקאסט, לא בזום. ואתם יכולים לראות אותו ביוטיוב, בספוטיפאי ובכל המקומות, ולהיכנס לאתר שלי ולהאזין לו. פרק חשוב מאוד — אתם מוזמנים להקשיב.

חלק ב׳ — נושא הזום: הורדת הריבית ופתיחת ההגרלה

צחי: והנושא של היום — אני שמח שגם אלי פה, ואני רואה שגם אמנון פה. אני בטוח שלאמנון יהיה מה להגיד. אמנון, ברוך הבא. תפתח את המיקרופון, נראה אותך. ואני שמח שעלית, אני אשמח מאוד לשמוע את דעתך.

צחי: והנושא הוא שני האירועים שהיו בשבוע האחרון בעולם הנדל"ן. היו הרבה אירועים, אבל אלה שניים מהגולשים. האירוע הראשון — הורדת הריבית. אנחנו יודעים שהריבית של בנק ישראל, ובעקבותיה גם ריבית הפריים, ירדה ברבע אחוז. שלום רוני. ירדה ברבע אחוז, וזה דבר שבשורה — זו כבר פעם שלישית שזה יורד, ובשורה שזה אמור להשפיע על שוק הנדל"ן.

צחי: והאירוע השני — וכאן השאלה אם זה אירוע משלים או אירוע סותר — זה האירוע של פתיחת ההגרלה של דיור למשתכן, ההגרלה הגדולה. ולמה אני שואל אם זה אירוע משלים או אירוע סותר? שני האירועים האלה, לכל אחד מהם, לדעתי — ואני אשמח לשמוע גם את דעתכם — יש השפעה על שוק הנדל"ן.

צחי: אנחנו יודעים, אם אני מתייחס לדיור למשתכן — אנחנו יודעים שכל הנושא של דיור למשתכן, כל נושא ההגרלות, שכל העם חושב שזה אחד הדברים הטובים שקרו — לא בטוח שזה הדבר הנכון, המתאים, והדבר שעובד נכון בשוק הנדל"ן.

צחי: אני יודע שהרבה פעמים אנשים מרימים גבה כשהם שומעים אותי. אומרים: "רגע, אבל אנחנו זכינו במחירים מצחיקים." כמו היום שמעתי — שפנה אליי בחור שזכה בדיור למשתכן, כנראה בהגרלה הקודמת, באופקים. והוא יכול לקנות דירת שלושה חדרים עם גן ב-600 ומשהו אלף שקל, ויכול לקנות דירת חמישה חדרים עם מרפסת במיליון ומאה אלף שקל. וזה ממחירים — מה שאנחנו יודעים שהיום דירות ארבעה חדרים נמכרות ביותר מזה. ולכאורה, וואו, אנשים יכולים לעשות כאן את עסקת החיים.

צחי: אבל אני לא רואה ככה את הדברים. ואני יודע שהרבה אנשים עשו הרבה מאוד כסף, הרבה זוכים שהצליחו לקבל את הדירה, הרבה זוכים שקיבלו דירות במחירים מצחיקים הצליחו לעשות כסף. הנה, אמנון, אני רואה אותך כבר מחדד את הלשון — ואני מחכה לשמוע.

צחי: ועשו כסף ובעצם זכו. אבל תראו איזה אבסורד. למה נועד דיור למשתכן? לדיור למשתכן יש שם — הוא "דיור למשתכן". מה הפך להיות? הפך להיות "דיור למשקיע".

צחי: הבחור שישבתי איתו ממש לפני המפגש הזה — ישבתי איתו כמעט שעתיים בזום — הוא בכלל לא גר בכיוון של אופקים. אני לא יודע אם חוץ מהביקור שהוא ביקר לקראת הזכייה ואחר כך יצטרך לבקר כדי לנהל את הנכס שלו — יש לו מה לעשות באופקים? הוא לא מתכוון לגור באופקים. ולמעשה הוא קנה דירה להשקעה, כשהוא במקרה עשה חקר שוק. אבל הוא אחד מיני רבים.

צחי: רוב מי שניגש לדיורים למשתכן ולכל ההגרלות, ולא ניגש באזור שהוא רוצה לגור, ולא כדי לקנות דירת מגורים — עושה בדיקה ביד2, היום אפילו מבקשים מהצ'אט שיגיד מה מחיר המטרים של השוק בסביבה. עושים בדיקת חפיף וניגשים להגרלות. העיקר — רואים מה ההנחה ומה זה ייתן. וזה הופך להיות כלי שניתן בידי משקיעים חסרי אחריות.

צחי: ולמה אני מתכוון? לפני שנים — אני חושב שסיפרתי לכם — צלצל אליי מסעדן ואמר לי: "אתה חייב לבוא אליי דחוף, השותף שלי זכה בדירה." השותף שלו — שיש לו מסעדה בתל אביב — זכה בדירה בשדרות. "אתה חייב לבוא לדבר איתו לפני שהוא משלם." הגעתי אליו — הוא כבר שילם. הוא לא רצה לחכות.

צחי: ואני שואל אותו: "אתה, בן אדם, שבנית מסעדה, חקרת ולמדת והכול — אבל כשהלכת לקנות דירה ב-600-700 אלף שקל, בדקת לאן אתה הולך?" הוא ממש אומר: "למה אני צריך לבדוק? יש שם את המכללה — שכחתי את השם, ברח לי — ספיר, ספיר, נכון. ולא רק זה — גם הולכים לעשות שם לימודי משפטים."

צחי: אמרתי לו: "ואתה אולי גם נמשכת וקראת שגם בונים נאות דירות, ואתה ככה בדקת בקטנה — בדקת כמה דירות בשדרות עובדות להשכרה?" הוא אומר: "לא, מה צריך? יש לי דירה בזול, אני אסתדר, מה יכול להיות כבר?" זה משקיעים מסוג "נון-סאינס". ככה לא נכנסים להשקעה. אותו דבר היה לי בהרבה מאוד מקרים — אנשים שהגיעו אליי, אנשים ממילואים שזכו בקריית ביאליק, אנשים מכל מיני מקומות שזכו במקומות אחרים, ולא מבינים את המשמעות.

צחי: אנשים לא לוקחים בחשבון שאם הם נכנסים היום, נגיד, לאופקים — שאזורים שלמים הוצאו להגרלות לדיור למשתכן וניתנים על ידי משקיעים — ולא מבינים את המשמעות שהם נכנסים לאזור שכולו משקיעים, עם כל המשמעות העתידית. כשהדירה תהיה מוכנה, כל הפרויקטים יהיו מוכנים. ואם אנחנו מסתכלים רק על אופקים — על כמות הבנייה בנחל שם, בשכונה החרדית ובכל מה שקורה שם — כמעט הכול נקנה על ידי משקיעים. וזה לא סוד. כמעט בודדות נקנות שם על ידי רוכשים למגורים. כולם יצטרכו להשכיר, כולם יצטרכו למכור — מי יקנה את הדירות האלה?

צחי: ותחשבו מה יקרה — מה מחזיק היום את אופקים מול באר שבע? תחנות הרכבת. אופקים מנצחת את באר שבע ולוקחת לה את הדיירים בזכות שני דברים: קודם כל, תחנות הרכבת — שאין אותן בבאר שבע ויש אותן באופקים, ובמרחק של כמה דקות אחת מהשנייה. שנית, הכביש שפתחו מאופקים לכיוון באר שבע, הכביש המקצר. זאת אומרת, למה אני צריך לגור בבאר שבע אם יש לי תחנת רכבת באופקים? אני יכול לגור באופקים, לעבוד בבאר שבע — במשרד הממשלה, במפעלים, בכל מה שיש שם — לשלם פחות ניסים ומסים, ואני מרוצה. יש לזה אפקט משמעותי על ההכנסות שלי.

צחי: אז אני אומר שהולכים וקונים שם בהמוניהם. אבל מה יהיה מחר, אם מחר יצליח דנילוביץ׳ לקבל את תחנות הרכבת עוד פעם — ואנחנו יודעים שהן כבר הייתה בבאר שבע — ויחזיר את זה לבאר שבע, וישכנע את הממשלה שגם היא סבלה במלחמה ונזקקת להתפתח? באר שבע קצת מדשדשת, ואנחנו יודעים את המצב.

צחי: אז יש כאן מעשה שהוא לא נכון. אבל לא על זה אנחנו מדברים. האפקט שעליו רציתי לדבר — האפקט של זה שאנשים מחכים לדיור למשתכן, שכולם רוצים לזכות, שעכשיו יש 7,000 דירות ויש מאות אלפי אנשים שמנסים להירשם — האפקט בעצם משפיע רק על השוק המת, רק על מחירי הדירות יד ראשונה מקבלנים. ואנחנו יודעים מה זה עשה בכל השלבים, בעיקר בתקופה של כחלון — שזה עצר את השוק.

צחי: אז למעשה, עצם העובדה שיורדת הריבית — שהייתה אמורה לשכנע מעט את השוק ולתת תקווה שאפשר להתחיל לקנות — האפקט הזה הולך ונעלם. כמו ששמואל אמר, המצב המלחמתי לא נגמר בישראל, אז יש עוד בעיות. וההורדה של הריבית לא משחררת את השוק.

צחי: זאת אומרת, אמרנו בשלב הראשון שירדה הריבית פעם ראשונה ברבע אחוז — "עוד מוקדם מדי, עוד אנחנו במלחמה." ירד פעם שנייה — "יש עוד זמן עד שזה ישפיע באמת." ירד פעם שלישית — אז כבר אנחנו מתחילים להיות יותר סבירים. זה כבר לא כמו תקופות האינפלציה של פעם, להפך, אנחנו מקבלים שיפור. ואולי כבר שיפור מגמה אצל הנגיד שמתקן את המצב. זה קצת מראה ומעודד לגבי מצב הכלכלה, למרות שכולנו יודעים — אין לנו מנהיגים כלכלנים בראשות המדינה, ואנחנו צריכים לסמוך על כאלה שלא מבינים כלום. אבל אנחנו רואים שיש כאן איזשהי סתירה ביניהם, ומזה אני מפחד.

חלק ג׳ — דיון עם אמנון ואלי

אמנון: אם שאלת אותי, אז אני אענה קודם כל את מה שלא הצלחתי להבין ממך. קודם כל אני אשאל שאלה: יש מצב שחולה לב יכול למות מהתרגשות? ברור.

אמנון: זאת אומרת, אין קשר בין מחיר למשתכן לבין הריבית. מחיר למשתכן זה פסיכולוגיה, והורדת הריבית זה כלכלה. עכשיו, אם תשאל אם השוק עדיין בשל לשינוי המיוחל — אני חושב שאנחנו עדיין בפעימות הראשונות. זה לא מעורר את השוק.

צחי: (לאלי) רגע, תן לו לסיים. כן, אמנון, סליחה.

אמנון: אז ככה — כרגע אני לא חושב שהורדת הריבית, לפחות בשוק הנדל"ן, תעשה איזשהו מהפך. זה נותן מוטיבציה לאלה שכבר היו על סף קנייה, אבל זה עדיין לא החסם שנפתח. לגבי מחיר למשתכן…

צחי: רגע, אמנון — מתי לדעתך, אחרי איזו הורדת ריבית, פשוט יהיה בשל ונכון לחזור לרכישת נכסים?

אמנון: זו שאלה טובה. אני חושב שאנחנו צריכים לשאול את הקבלנים מתי יהיה להם האומץ להתחיל ולחזור למשחק כמו שהיו רגילים. ולשם צריך לכוון את השאלה. ואני אגיד לך גם למה.

אמנון: עד היום השוק הזה מתנהל — מי שמושך בחוטים בכלל זה הבנקים, הקבלנים, וכמובן המדינה. עכשיו אתה שואל שאלה שאין לי תשובה מבחינת מספר, כי אי אפשר להתעלם מהאטמוספרה שאנחנו נמצאים בה היום, שמקרקעת ומשתקת את השוק. מחיר למשתכן זאת נישה.

אמנון: יש פה עוד עניין של פסיכולוגיה שקראו לו "זכייה בהגרלה". כשאתה מגדיר אפקט של "יש הגרלה ויש זוכים" — זה מייצר וואקום ומין צורך לכאורה. נכון שזה הרבה מאוד משקיעים, אבל אתה קורא להם משקיעים כי הם לא משתמשי קצה — אבל הם עדיין לא נקראים משקיעים בקטגוריה הרשמית, כי בקטגוריה של משקיעים זה כאלה שכבר מחזיקים בדירה, והם לא יכולים להגיע להגרלות.

אמנון: הם עדיין כאלה שקונים דירה, כמו שרוב הלקוחות שלנו שאנחנו מלווים אותם — הם לא יכולים היום להגיע לדירה. אז אנחנו מביאים אותם לדירות הזולות יותר או לכל מיני שילובים, והם "נופלים" למשקיעים כי בפועל הם לא גרים בדירות האלה, אבל הם ממנפים את עצמם. זאת אומרת שכרגע הרגולטור עושה סוג של ליווי משקיעים, ואף אחד לא בא ואומר לך שזה לא בסדר. אתה חייב להחזיק את הדירה בתקופה שאתה חייב, אבל זה עדיין נישה.

אמנון: ומה שטענת — מה יקרה כשכולם יקבלו את הדירות וכולם ירצו למכור? השוק עד היום ידע לאזן את עצמו. נכון שהייתה בהתחלה מסה קריטית של כמה מאות דירות, אבל בסוף זה התאזן. עד לפני שנה וחצי, השוק ידע לתרגם את זה — מי שבא אחרי חמש או שבע שנים עשה את הסייקל שלו. היו כאלה שהכפילו את הכסף, היו שעשו 50% על הכסף, אבל אף אחד לא יצא מופסד. זו עדיין נישה, וזה לא מדבר על המגמה ולא על השוק בכלל. כי ברגע שהרגולטור יוצא עם שיווק של מחיר למשתכן — כולם רצים עוד פעם, כל מי שנמצא בקטגוריה המתאימה. אבל זה לא השוק.

צחי: אני חייב לשאול אותך, אמנון. אנחנו מדברים שמחיר למשתכן, עצם ההמתנה להגרלה — תראה לאיפה אני לוקח את זה.

אמנון: יוצר קיפאון בשוק המשני.

צחי: יפה. ההמתנה הזאת, או התקווה — זה כמו אלה שלא הולכים לעבוד כי הם חושבים שיזכו בלוטו והם מוחכים. או שאתה רואה אותם יושבים ליד הדוכנים ושולחים כל הזמן פתקים. והכול — הם לא עובדים כי הם עסוקים בתקווה.

אמנון: זה חלק ממדיניות של הרגולטור. אבל תראה מה שזה עשה. מה שאנחנו עדים לו הרבה מאוד שנים — ואני מסתכל בעיקר בשנים האלה, מ-2016 עד היום, מ"מחיר למשתכן" של כחלון ועד היום — ששם הכבידו על הקצב של הדיור. ואנחנו יודעים כמה הדירות היו ב-2016–2017.

צחי: חצי מהמחיר של היום.

אמנון: אני מדבר מבחינת כמויות, לא מחיר — פרויקטים. אבל מה שקורה — האנשים שלא זוכים לא הולכים לאלטרנטיבה. לא הולכים לקנות דירות זולות בבאר שבע, בחיפה, באשקלון, בחולון — לא משנה. אלא מה שהם עושים — הם ממשיכים לשבת על הגדר ומחכים להגרלה הבאה. ועוברת ההגרלה, ויש רק 7,000 דירות ועשרות אלפי מתמודדים — ורק הבודדים זוכים. ואז הם מחכים להגרלה הבאה.

צחי: ומה זה גורם?

אמנון: זה גורם שנשאר ביקוש עצום שרק גדל, ויש לו צורך. עכשיו, אם לעומת זה — ואני לוקח את מה שאמרת מבחינת כמות הריבית שצריכה לרדת — אם הריבית הייתה היום כמו לפני שלוש שנים, ריבית הרצפה, כל הורה היה אומר לילדים שלו: "אל תחכה יותר לדירות, בשמיים המחירים רק עולים." ובמקום זאת, כל הורה היה אומר: "לך תקנה לך דירה, לך תיכנס לשוק הנדל"ן, בין אם לגור ובין אם להשקעה. ואם אתה לא יכול — תקנה איפה שאתה יכול ותגור איפה שאתה רוצה." אבל היום לא עושים את זה.

אמנון: אנשים יושבים על הגדר, ואתה יודע מה הם עושים? אנשים נוסעים לקנות בקפריסין, ואנשים נוסעים לקנות ביוון, ואנשים קונים Airbnb. למה האנשים צריכים לקנות Airbnb ביוון ובמקומות אחרים? הם לא מבינים — בשורה התחתונה, אנשים לוקחים את הכסף שנועד להם למגורים ומשתמשים בו לעסקים. וזה מה שהורים לימדו אותנו, ואנחנו מלמדים את הילדים: בכסף של הבית לא משחקים.

אמנון: אז אני אתן בריף קטן ובזה אסיים. א׳ — אי אפשר לחנך את השוק נגד כוחות השוק. הרגולטור עושה את זה בכוונת מכוון. עכשיו, מתי השוק יתהפך? הוא יתהפך כשיתקיימו שני וקטורים:

אמנון: מחירי השכירויות נהיו פסיכיים, לא פרופורציונליים. זוג צעיר צריך לשלם על דירה ממוצעת מינימום 7,000 שקל — תלוי באזורים. וכשהריבית תרד וההחזרים שלהם יהיו פחות מ-7,000 שקל — זה ייתן לשוק את המוטיבציה הכלכלית ללכת ולקנות. לא משנה איפה, לא משנה אם לחכות או לא לחכות. כשהמצב הזה יקרה — כששני הדברים האלה יתממשו — זה יתחיל להפוך את המגמה.

אמנון: ואני מדבר על הזוגות הצעירים, לא משפרי הדיור — כי משפרי הדיור זה נישה בפני עצמה. הם כבר יושבים בדירות, לא משלמים שכירות. משפרי הדיור זו המסה הקריטית של רוב העסקאות בשוק — לפחות כך היה עד לפני הקיפאון. כמות העסקאות הגדולות היו משפרי דיור ולאו דווקא זוגות צעירים. ועכשיו נכנסה עוד נישה — מחיר למשתכן.

אמנון: אבל צריך להסתכל על כל השוק. כל השוק כרגע עדיין בקיפאון. וצריכים לשאול את הקבלנים מתי יהיה להם האומץ לגשת למכרזים, מתי יהיה להם האומץ לתת מחירים הרבה יותר ריאליים. וזה לא עניין של אומץ בלבד — כולנו יודעים ודיברנו על זה הרבה, איך דוחות האפס עובדים ואיך הם מגייסים כסף מהבנקים. הגענו לנקודה מאוד מעניינת — מתי השוק ישנה כיוון? מאוד מאוד מאוד מעניין.

צחי: והנבואה ניתנה לשוטים במקרה הזה. אבל אני רואה את השוק הולך להסביר פנים.

אמנון: אני אמרתי את זה לא פעם — ודיברתי על זה גם לפני שנה אצלך — שאני צופה שהמחירים עוד הולכים לרדת. זאת אומרת, עכשיו אנחנו רק רואים עוד ירידות כי אין ברירה. אנשים לא קונים, ומוכר מי שחייב למכור — ואז הוא נאלץ למכור במחיר הרבה יותר זול ממה שציפה. ואם הוא לא חייב למכור — הוא לא מוכר. זה עדיין לא מגמה מרכזית, אבל רואים כל מיני כאלה.

צחי: איך אתה לוקח ומייחס לזה — ואתה דיברת על זה הרגע — שהיום יש ביקוש ומחסור עצום בדירות להשכרה?

צחי: המחסור העצום בדירות להשכרה נובע מכמה דברים. קודם כל — הפסיקו לקנות דירות להשקעה, אז אין מי שישכיר. שנית — הרבה חברות כמו דירה להשכיר שקנו בניינים להשקעה, פרשו מהדירות, כי זה לא היה כלכלי להן. שלישית — במלחמה נפלו לא מעט בניינים ולא מעט אנשים נאלצו לעבור לדיור שכור, ולא תמיד היה להם לאן. רביעית — היום המגמה העיקרית של דירות חדשות בשוק זה דירות מהתחדשות עירונית, ולא בנייה יזומה. ואז צריכים להוריד בניין — ואם מדברים על פינוי-בינוי של 56 דירות, שזה סטנדרטי, ואם הורידו ארבעה פרויקטים כאלה — אנחנו מדברים על 224 דירות. ו-224 משפחות צריכות למצוא דירה בסביבה.

צחי: ואנחנו יודעים שכתוצאה מכל זה — מזה שהמשקיעים עזבו את השוק ומהכול — יש מחסור אדיר. המחסור האדיר גם גורם לזה שמחירי השכירות עולים. אין תחרות, אז אפשר לבקש מה שרוצים. ויש כאלה שעושים את זה. והתוצאה — מצד שני קורה האפקט: "יאללה, בוא נפסיק לשלם ונפסיק להיות בידיים של בעלי הדירות שמענים לנו מחירים, בוא נקנה דירה." אבל אין לנו דירות. ובגלל זה — כל מה שהיה אמור להיות מניע לקנייה נעצר: פעם בגלל שמחכים לדיור למשתכן, פעם בגלל הריבית, ואולי הריבית נותנת תקווה.

צחי: אני אומר שיש כאן מסלול שקשה להבין אותו. אבל בסוף — למה אני לא מסכים איתך שיהיו ירידות מחירים? בגלל שבסוף יש חוסר בדירות. ושיש חוסר בדירות ויש המון אנשים שצריכים לגור — ולא כולם מוכנים להמשיך לגור אצל ההורים. בסוף המחירים יעלו, זה כל דבר.

אמנון: תראה, מי שמרוויח מכל הבלגן הזה — בסוף לא תהיה לו ברירה. כל הזמן עושים כדי לשמור על הבלנס הזה, לגרום שיהיה תמיד ביקוש. שבעים שנה יש פה תמיד ביקושים.

צחי: תמיד יש ביקושים, הם עולים על ההיצע — תמיד. אבל לדעתי, שוב פעם — שמעתי שחברות מתחילות למכור דירות בסופר. זה מצחיק.

אמנון: לא, מישהו העלה את זה בקבוצה. ויש רשת שמוכרת מוצרי ספורט. זה מצחיק. ואתה יודע מה? אני לא התפלאתי — אנחנו נעבור דרך הפריזרים, כי השוק ינוע ונראה איזו דירה תופיע.

צחי: השאלה אם צריכים להגיע עם העגלה לקופה בשביל הדירות שאפשר ללכת ישר. אבל זה מצחיק, כי בסוף זה מסתדר לי עם החזון שלי — שנגיע למצב שלכל אחד תהיה דירה. לי זה ברור. אם לא השנה, שנתיים או שלוש — זה יקרה.

צחי: אמנון, תקשיב מה שאתה אומר. מצד אחד — הולך להיות מצב שלכל אחד יהיה דירה. אני מאמין בו. מצד שני — יש ביקוש של עשרות ואם לא מאות אלפי זוגות ומשפחות. ואפילו לא לוקח בחשבון את הגידול של הציבור החרדי, שמתרבה בקצב אחר. ויש ביקוש עצום שגם הם תקועים.

אמנון: גם הציבור הערבי צריך — נו, הלאה.

צחי: נו, תוסיף עוד. אבל מה שאני אומר — כדי להגיע למצב שלכל אחד יש דירה, כמו שאמנון אומר — יהיה תחרות על הדירות שחסרות. וליצור דירות חדשות זו בירוקרטיה שלא נגמרת. והתוצאה תהיה על יד המחירים.

אמנון: אתה יודע איפה הפער בינינו? שאתה חושב בצורה מאוד ליניארית ואומר "מה שהיה הוא זה שיהיה." אבל אני אתן לך דוגמה: אם נניח שאני הייתי בוחר בצחי קווטינסקי שהוא יהיה שר הבינוי מחר בבוקר — מה צחי היה עושה כדי לפתור את הבעיה? יש לך את כל האפשרויות וכל הכלים.

צחי: קודם כל, הייתי משנה את כל הגישה — נותן לזוגות צעירים מענקים ולא הגרלות.

אמנון: בשביל זה בחרתי בך. מה עוד?

צחי: הייתי מוריד את כל מס הרכישה כדי שיהיו יותר דירות בשוק.

אמנון: בשביל זה בחרתי בך. מה עוד?

צחי: הייתי מחליף את כל מי שהסתדר עם רשות מקרקעי ישראל — אלה שמשחררים את הקרקעות, הם שקובעים את המחיר. הייתי מוריד בירוקרטיה בתוכניות של פרויקטים ולא נותן להחזיק פרויקטים…

אמנון: בשביל זה בחרתי בך. מה עוד?

צחי: אתה יודע שבתוך שבוע ימים אני יכול להציף פה כמות של דירות שבתוך חודש אנחנו יכולים לפתור את כל בעיית הדיור. חודש, גג. ואתה יודע, אני בכלל ביום חמישי בערב כבר לא עובד. חצי יום, הולך לים.

אמנון: איך אתה מציף?

צחי: אם תתן לי 200 מטר קרקע ואפשרות להביא קרוון — תוך שלושה חודשים שמים לי אותו. קרוון שמביאים מארצות הברית, בונים אותו פה, במאה אלף שקל. מה רע? עם 200 מטר אדמה? ממה להתלונן? רק צריכים להחליט. ובשנייה אתה לוקח מאות אלפי דונמים — אפשר ליישב את כל הגליל, את כל הדרום. לא חסר כלום. בכל מקום תן לאנשים לגור.

צחי: תשים לב מה קורה — אפילו היום אדם שקונה קרוון, אין לו איפה לעמוד אותו. לא נותנים לך לגור ולא נותנים לך לעשות מה שאתה רוצה.

אמנון: תקשיב — בעיית הדיור היא לא בעיה. עושים שהיא תהיה בעיה, מייצרים בעיה, כי מישהו נהנה מהבעיה הזאת.

צחי: אין ספק שנתת פה רעיון שיכול להיות אחד הרעיונות. אתה יודע מה שעשו עכשיו? לקחו ובלבלו את אנשי המילואים. באו אליהם ואמרו: "בואו נעשה אתכם יזמים. אתם גרים בחיפה? בואו ניתן לכם קרקע בבאר שבע, לכו תבנו תהיו יזמים."

צחי: אתה ואני יודעים — אני יודע את זה מניסיון. בניתי קוטג׳ בפרדס חנה. אם לא הייתי רואה בזה שכר לימוד, הייתי אומר שאכלתי מרורים. מרור כזה בפסח לא אכלנו. לבנות קוטג׳ אחד בפרדס חנה — זה עונש לא כתוב. ככה לא מתנהלים. בטח לא מרוויחים מזה כסף.

צחי: ובטח אתה לוקח בן אדם שעובד בהייטק, בן אדם שחזר ממילואים וצריך לבנות את הכלכלה המשפחתית — הלכו עבדו עליהם, נתנו להם קרקעות וחשבו "וואו וואו, איזה כיף." ואנשים לא מבינים — מגיעים לייעוץ ואומרים "אנחנו הולכים להיות יזמים ואנחנו הולכים לבנות." מה אתם מכניסים את הראש שלכם? אתם יודעים מה זה לבנות? אתם יודעים מה זה לקחת כסף? אתם יודעים מה זה לנהל פרויקט?

צחי: הכי טוב בעולם — גם הכל עולה כסף, אנשים לא מבינים. אבל בא אמנון, שהוא יותר חכם מאלה ברשות מקרקעי ישראל, ואומר להם: "במקום זה, הייתם נותנים לו חתיכת קרקע, אפילו מתנה על זה שהוא שירת, ותשים עליה יחידה, ותשכיר אותה. ובימים הבאים, כמו שמקימים יישובים, נהפוך לך את זה לבית קבוע."

צחי: ואפרופו יישובים — למה לא? אבל בשביל זה צריכים לתכנן ערים כמו שצריך. ולא מתכננים ערים בארץ כמו שצריך. מתכננים ערים בלי מחשבה — כמו חריש, כמו קריית גת, כמו מקומות אחרים. בלי תעסוקה, בלי שום דבר, בלי מחשבה, בלי גישה.

צחי: כל הנדל"ן היום בארץ עובד ככה. הולכים להרוס פה בבית הכרם, רחוב שלם — "רחוב האורנים" — רחוב שיש בו כולו פינוי-בינוי. זה בצד השני של בית הכרם. אני מוכן ללכת לצלם לך אותו. אני רוצה לראות שיבוא שר הבינוי ויסביר לאנשים — איך בבוקר שהם יצאו לעבודה, הם יצאו דרך מקום שיש בו כביש אחד עם נתיב אחד. אי אפשר להרחיב אותו. הולכים לבנות שם אלפי יחידות, יש את הרכבת הקלה — אבל גם הרכבת הקלה לא מספיקה. ואיך כולם הולכים לאותה קופת חולים שיש שם סך הכל שתי קומות ושישה כיסאות? הכל עובד כאן בלי חשיבה, בלי הבנה.

צחי: וכמו שאמרת — צריכים כאן שרי בינוי כמוך וכמוני שיעשו דברים בחוכמה. אפשר לבנות, יש שטחים במדינה, יש מקומות שאפשר לעשות, אפשר לעשות תוכנית חירום לאומית ולהרים דברים יפה.

צחי: אז אני אגלה לך סוד קטן ובזה אסיים — כי יש אנשים שרוצים עוד לדבר. יש התחלה של ההתחלות, ואפשר לראות את הניצנים. מי שיודע ומי שלא יודע — כל הנושא של פיצולי הקרקעות במושבים. היום המושבים והקיבוצים — ממשלת ישראל התחילה לשים עליהם עין, ומתחילים לפצל להם את הקרקעות. ויש כבר מקומות שמתחילים לתכנן עליהם בנייה ממש, בניינים של 8-9 קומות, בתוך קיבוצים ובתוך מושבים. וכבר הולכת להיות תוכנית כזאת. ובסוף הדברים האלה יסתדרו.

צחי: וזה שלא הייתה תוכנית — שוב פעם, זה היה תחת מדיניות מכוונת. כל הבלאגן הזה בשוק — ואני יכול להגיד לך מהמקום שלי, בתור מתווך, לפני כעשר שנים נלחמנו בכנסת. עד שהבנתי שזה מלחמות מיותרות. כי למה לא עושים, לדוגמה, הסדרה בתחום של התיווך? הרי אם הייתה הסדרה בתחום התיווך — זה אומר להרחיב סמכויות: לא כל אחד יכול להיות מתווך, הוא צריך לעבור הכשרות וכולי, כמו כל מקצוע בעל רישיון. ומנגד להרחיב לו סמכויות — כמו בארצות הברית, שהמתווך יכול לבוא להיכנס לדירה, לתת הערכת שווי, ומה שהוא אומר — זה כמעט כמו חוות דעת. הוא גם עורך את ההסכם, הוא עושה את הכל. זה היה עושה סדר בתוך כל הבלאגן הזה.

צחי: אבל מאחר ומישהו נהנה מהבלאגן, מהפירות של הבלאגן — שזה בעצם הרגולטור, אני לא קורא לזה המדינה אלא רגולטור — כי הם נהנים מכל עסקה שנעשית, הם מרוויחים כסף. ולכן הברדק הזה שקיים — הוא טוב להם.

צחי: מה בא לומר? צחי רוצה למכור את הדירה. הוא יודע שאמנון השכן שלו, שאשתו לא מנקה את הבית — במקרה הטוב פעם בחודש — קיבל 3 מיליון על הדירה שלו. ואשתו של צחי מנקה פעמיים ביום את הבית, והוא גם שם ניחוח בתקרה ומזוזה בכניסה. למה שהוא לא יקבל 3 מיליון ועוד? וככה השוק מתנהל. הבלאגן הזה מייצר בועה, מייצר פיקציה — שאנחנו שבעים שנה כבר רגילים אליה. כי אנחנו אומרים "זה מה יש." עכשיו כל אחד מסתכל על השכן, בסוף הוא לא שם לב מה הוא עושה. ואם מישהו נכנס לצ'אט משפטי ושואל "בכמה אמנון מכר מחר" — הצ'אט כבר אומר לו, והוא בונה על המחיר הזה. בקיצור, כל הבלאגן הזה הוא בלאגן מכוון.

צחי: והגיע הזמן שנבין ולא נלך כמו עדר. אפשר לעצור את הסוסים, אפשר לעשות הכל. המדינה הזאת הוכיחה שהיא יכולה בדברים האלה — גם בסגנון שאתה אומר. אם תיקחו את העלייה שהייתה ב-92, שהכניסו פה קרוונים במכה אחת, הייתה שאיפה להיישב. ואם אנחנו רוצים שיהיה סדר — יש את הסכמי הגג, כמו שעשו בקריית גת. שם קודם בנו את המוסדות, ואחרי כן בנו את הבניינים, הכבישים וכל מה שצריך. פשוט מאוד.

אמנון: אני לא בטוח שאתה צודק שקריית גת נבנתה נכון. קריית גת נבנתה קצת בלי מחשבה. כל אזור קריית גת נבנה בלי פתרונות תעסוקה בתוכה — המקומות כמו אינטל לא פתחו לאנשים. אתה לא מסתובב שם כנראה. אני מזמין אותך לבוא לסיור בקריית גת, אתה לא תכיר את אזור התעשייה שם. בהתחלה הבתים עמדו שם ריקים, לא היה למי להסכים. ולאט לאט נכנסה אוכלוסיית החרדים ונכנסו אחר כך עוד דברים. לא עובדים בקצב הנכון, לא מייצרים קודם הכנסה, לא חושבים את משמעות התחבורה.

אמנון: הרי לא סתם ראיין אותי בזמנו אריק מירובסקי — שהיה עורך של "דה מרקר נדל"ן" ואחר כך הפך לפרשן של "גלובס" — על למה עבדו על משקיעים גם בקריית גת, גם בחריש, גם בפולה. חריש זה באמת בעיה — חריש אין אזור תעשייה, וזה הסיבה לשם הרבה. ואני נתתי את הדוגמה ואני נותן אותה עוד פעם: הגיעה אליי אשתו של בכיר מאינטל ואמרה לי שיש הזדמנות לקנות דירה שם. הוצאתי מפתח מהכיס, נתתי לה ואמרתי: "הנה קיבלת את הדירה, יאללה, את עוברת." היא אומרת לי: "השתגעת? מה אני אעשה שם? איפה אני אעבוד? איפה אני אקח את הילדים לחינוך? הבעל שלי — בסוף היום שירד לרכבת ונסע הביתה." וגם היום — לא בטוח שיש שם את בתי הספר הכי טובים, ולא בטוח שיש שם את כל השירותים שצריך, ויש שם בלגן באוכלוסייה מעורבת בין חרדים לחילונים. אני לא בטוח שזה עדיין הדבר הנכון.

צחי: עוד פעם — הבעיה שלנו, וככה זה צריך להתנהל: אנחנו צריכים קודם לתכנן, לעשות תוכנית ואז לבצע. אם היו מתכננים את חריש כמו שצריך — לא עושים עיר שבבניין אחד גרים בקומה ראשונה חרדי, בקומה שנייה "ג'אוריש" ובקומה שלישית בן אדם מהציבור הכללי. אם היו בונים תשתית רכבת לפני שמכניסים אנשים, אם היו מביאים תעסוקה…

צחי: כמו שעשו את מודיעין — מודיעין בהתחלה לא היה בה מקום עבודה אחד. היה סך הכל בניין ה-"ליגד", שהיה בו משרדים ובאולינג — זה מה שזה היה בכל מודיעין. אבל היה רכבת, היו פתרונות. אם לחריש היו מההתחלה פתרונות תחבורתיים, ולא הבלוף של "יש כביש 6" — עיר שיושבת במיקום אסטרטגי כמו חריש, הייתה צומחת והופכת להיות ה"חלופה" של כל מדינת ישראל. אין כאן חשיבה.

צחי: ואם אתה רוצה השוואה אמיתית לחריש — ההשוואה האמיתית היא יוקנעם. יוקנעם יש לה את אותם תנאים כמו חריש, בדיוק. שניהם יושבים על כביש 6, יוקנעם טיפה יותר צפונית. מה ההבדל? שיש לה תעשייה, יש לה תעסוקת הייטק, יש לה אזור מפעלים. וזה כל ההבדל. שם יש ראש עיר שמפתח, מביא לימודים טכנולוגיים, ודואג שהילדים יישארו בעיר. ואם יש דבר כזה שמצליח — למה לא לתת לזה חיקוי? ואם ראו את מודיעין מתפתחת בזכות תחבורה — ואפשר להכניס תעסוקה, והיום יש בלי סוף תעסוקה במודיעין — למה לא ללמוד מזה?

אמנון: אבל אתה מדבר על פלח מאוד מסוים בעשירון העליון, שמדבר על עיר כמו חריש שבאה לענות לעשירון הבינוני והמטה. שצריך את מקומות התעסוקה, שצריך את הכול. אם הייתה בחריש רכבת, והיו חושבים לפני שמקימים עיר — עושים מסילת ברזל, גם דרומה וגם צפונה, שנותנת פתרון להגיע לפתח תקווה, לבני ברק, למרכז תל אביב — הכול היה משתנה.

סיכום וסגירה

צחי: אני חושב שאני יכול להתחיל לסכם את הערב, אלא אם כן יש עוד מישהו מה להגיד. קודם כל — בסוף אמנון ובסוף אלי, אני חושב שבסוף אנחנו אומרים את הדברים הדומים. צריך להיות ברור: אף אחד מאיתנו לא יודע מה באמת יהיה. אנחנו לא יודעים לאן דברים ייקחו, לא יודעים מה יהיו תוצאות המלחמה, לא יודעים מה יהיו תוצאות הכלכלה כתוצאה מהמלחמה.

צחי: דבר אחד אנחנו יודעים — שהבעיה שלנו במדינה, ואני לא מתייחס למפלגה כזאת או אחרת, היא שעד שלא ינהלו את שוק הנדל"ן אנשים מקצועיים. כל זמן ששוק הנדל"ן — שדורש, כמו כל עסק שרוצה להתפתח, ניהול מקצועי וחשיבה ארוכת טווח — כל זמן שימשיכו כל אחד בדורו לחפש חן בעיני אנשים, לעשות "מחיר לדיור בר השגה 8%" כדי להרשים את הבוחרים, כדי לעשות דיור למשתכן, כדי לומר "הנה אנחנו דואגים לכם" — אבל לא לומר שזה בעצם זורקים טיפה מלח במקום שצריכים קילוגרם. אי אפשר לפתור את זה עם מלחייה. צריך להביא כלי גדול ולשים מלח כמו שצריך. אי אפשר לעשות פתרונות זמניים ואין פתרונות קסם.

צחי: ואי אפשר שיהיה שר אחד שהוא חרדי ואז הוא דואג רק ליישוב חרדי, ויש שר אחד שמחליט להמציא המצאות שהוא רוצה להראות איך הוא דואג — כמו מה שאמרתי, לאנשי המילואים, שבכלל הוא דופק אותם ונותן להם הרגשת "ראו, עשינו" — אבל זה פופוליסטי. כל זמן שהשוק יתנהל בצורה הזאת — אני קורא לזה "מדיניות השלפנות", המערב הפרוע — לא תהיה תקומה לשוק הנדל"ן.

צחי: ולצערי, אמנון, בניגוד אליך, אני חושב שזה יביא רק לעליית מחירים, זה יביא לכאוס. ולא יפקד דווקא הורדת הריבית. אנחנו לא נתווכח, אלף — אנחנו חברים ואנחנו רוצים להישאר חברים. ושנינו לא יודעים את התשובה הסופית. אני יודע דבר אחד — עוד מעט אני מקבל פרויקט לשיווק בקריית ים. תאמין לי, קו ראשון לים, מגדלים, שמונה עשרה אלף שקל למטר — בומבה של השקעה. ואל תחשוב לרגע שהתרופה תבוא מהפוליטיקה — תעזוב. להצלחה.

אמנון: טוב, אתה יודע כמה אני לוקח על לוח פרסום? בוא, שווה.

צחי: לא, הכל טוב. אנחנו צריכים לשבת, לאכול חומוס. מזמן לא אכלנו חומוס ביחד. ועל החומוס נחליט מה עושים. יאללה.

צחי: אז אני חושב — וגם אנחנו הולכים לעשות איזה פרויקט ואני אעדכן אותך, ואלי הולך להיות איתי — אני יכול לעדכן אותכם: הולכים לעלות שני פודקאסטים מאוד מאוד מעניינים: עם רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח עסקי באחת מחברות יזמות ההתחדשות העירונית, לדבר על נושא ההתחדשות העירונית ועל שוק הנדל"ן. ועם עו"ד אידוש מואלי, עורך דין בתחום ההתחדשות העירונית, שאחקור אותו על כל הנושא — הבעיות וכל מה שקשור. הם יעלו בשבועות הקרובים.

צחי: ומעבר לזה, אנחנו בעזרת ה׳ נתראה שבוע הבא. ונקווה שנעבור את כל הצפון בשלום, שיחזרו כולם בשלום הביתה, ושכבר יימצא הפתרון לרחפנים ולכל מה שקשור. אה, רגע — סליחה, ירושלמי, לך יש בטח שאלה. אז אני אשאיר לך את השאלה. נשמע אותך, ובינתיים שיהיה לכולם לילה טוב.

שאלה מירושלמי

ירושלמי: תודה. דיון מאוד מעניין. והשאלה שרציתי לשאול — דווקא לגבי כל התכנון הזה "בלי מחשבה" שהבאת דוגמאות של קריית גת ועוד מקומות בארץ, חריש שמקימים בתים בלי לדאוג לתעסוקה ולתשתיות החיוניות עבור התושבים. אז רציתי לשאול אותך: האם לדעתך כדאי שבמדינת ישראל יחוקקו חוק שבו כתוב על גבי לבן, שכאשר בונים שכונה חדשה — חייבים לדאוג שבאותה שכונה, במקביל ליציקות, יוקמו כל התשתיות וכל התעסוקה? זאת אומרת — תעסוקה, חינוך, וכל הדברים האלה — ואם לא, פשוט אין שום זכות להקים שכונה.

צחי: צר לי להגיד לך שצריכים לחוקק את החוק הזה — למרות שזה לא צריך להיות חוק, זה צריך להיות מדיניות. הם אלה שמקימים את השכונות האלה, הם אלה שמקימים את הערים האלה, ויש להם את האינטרס למצוא חן בעיני הבוחרים שלהם. והם עסוקים בלרצות אנשים ולא בעצם מתאימים את הציבור.

צחי: לדעתי אין סיכוי לחוק הזה. צריך להיות מנגנון שאומר — כמו שעושים כשבוחרים אנשי תכנון — צריך להכניס צוות של מתכננים: מתכנן תחבורה, מתכנן תעסוקה, מתכנן תרבות, מתכנן כבישים, מתכנן חשמל, ומתכנן כל הסוגים. ולהכניס אותם לתוך "קפסולה" — ועד שלא יוצא "הלבן" — לא לתת להם לצאת. ושיוצא הלבן — למעשה יש תוכנית מושלמת ואפשר לצאת לדרך. אז יש את כל הפתרונות.

צחי: לצערנו זה לא עובד ככה בארץ. בחיים לא נצליח לעשות את זה כל זמן שזה קשור בפוליטיקה, וצריכים לרצות — "הנה, שחררנו קרקעות, הנה עשינו." ולצערנו הולך להמשיך להיות כך בבנייה והקמת היישובים החדשים, וחוקים כאלה לא יהיו.

ירושלמי: תודה רבה. זה היה לא פחות ממרתק.

צחי: תודה רבה. אמנון, אלי — תודה רבה, תודה רבה לכולם. כיף שהייתם פה, שיהיה לילה טוב.

לילה טוב. ביי.