להלן סיכום מקיף ומובנה של המפגש, המתמקד בהצגת תוכנית עסקית לנכס נדל"ן בבאר שבע. הסיכום מחולק לנושאים מרכזיים לנוחיותך:
1. תיאור הנכס והזכויות
מיקום ומהות: מדובר בנכס לשימור הממוקם בעיר העתיקה בבאר שבע.
נתוני הקרקע: שטח הקרקע הוא 223 מ"ר.
זכויות בנייה: מאושרים 300% בנייה, המקנים סך של 669 מ"ר בנוי.
תכסית: מותר לבנות על 80% מהשטח (כ-178 מ"ר לקומה), כאשר לאחר הפחתת שטחי שירות (מדרגות ומעלית) נותרים כ-160 מ"ר נטו לבנייה בכל קומה.
מבנה הפרויקט: הבנייה מתוכננת ל-4 קומות:
קומת קרקע: מסחר (חנות) בשטח של כ-160 מ"ר (כולל ממ"ק המשמש את החנות).
קומות 1-3: מגורים. קומה 3 כוללת נסיגה ומרפסת.
2. התכנון האדריכלי והחלוקה ליחידות
תמהיל הדירות: התוכנית מתבססת על דירות קטנות, תחת מגבלה של מינימום 36 מ"ר לדירה.
קומות 1-2: בכל קומה 4 דירות (2 דירות של 36 מ"ר ו-2 דירות של 38 מ"ר).
קומה 3: 3 דירות בשטח של 40.6 מ"ר כל אחת, בתוספת מרפסת גג של 45 מ"ר.
סיכום יחידות: סך הכל מתוכננות 11 דירות מגורים וחנות אחת.
מרחב מוגן: מתוכנן ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) בכל קומה, המחושב כשטח ציבורי ברוטו אך אינו חלק מפנים הדירות (למעט בחנות בקומת הקרקע). הסיבה לכך היא אילוצים הנדסיים וכלכליים בבניית ממ"ד לכל דירה קטנה.
3. ניתוח פיננסי ועלויות
עלות הקרקע: כ-2.5 מיליון ש"ח + מע"מ (סה"כ כ-2.95 מיליון ש"ח).
עלויות בנייה: הוערכו בהפרזה (לצורך שמרנות) בכ-9,500 ש"ח למ"ר + מע"מ. סך עלות ההקמה המשוערת (כולל מע"מ) היא כ-10.4 מיליון ש"ח.
אסטרטגיית המימוש: המודל המוצע הוא הפיכת הנכס לקבוצת רכישה/בעלות פרטית, כאשר המטרה היא למכור את החנות ולהשאיר את הדירות בידי המשקיעים.
מכירת החנות:
צפי מכירה לפי 24,000 ש"ח למ"ר, סה"כ כ-3.84 מיליון ש"ח.
ניתן לקזז מע"מ על עלויות הבנייה של החנות, מה שמשפר את הנטו.
לאחר ניכוי מיסים (מס שבח ומע"מ), הנטו ממכירת החנות מוערך בכ-3.4 מיליון ש"ח.
4. כדאיות כלכלית למשקיע (דירות המגורים)
עלות נטו לדירות: לאחר מכירת החנות, העלות הכוללת שנותרה למרכיב המגורים היא כ-7.05 מיליון ש"ח.
מחיר למ"ר (עלות): כ-15,534 ש"ח למ"ר בנוי.
עלות דירה למשקיע: דירה תעלה למשקיע בין 560,000 ש"ח ל-630,000 ש"ח (תלוי בגודל).
שווי שוק: שווי דירות דומות בשוק נע בין 864,000 ש"ח ל-1.1 מיליון ש"ח.
הרווח: המשקיעים נהנים מדירות בהנחה של כ-30% ממחיר השוק (כ-70% מהשווי הריאלי).
5. חלופות אסטרטגיות נוספות
במהלך השיחה הוצגו אופציות נוספות לניהול הנכס, אם כי המודל המועדף הוא המגורים:
חוק עידוד השקעות הון: השארת הנכס בחברה להשכרה, המאפשרת מס מופחת (11%) ופחת מואץ (20% בשנה), מה שמוביל לדחיית תשלומי מס משמעותית.
מלונאות/השכרה לטווח קצר (Airbnb): בשל הקרבה לאוניברסיטה ולתחנת הרכבת, נשקלה אופציה למלונית סטודנטים או Airbnb. אופציה זו מאפשרת קבלת מענקים ממשרד התיירות (אם מדובר במלונית), אך דורשת תפעול אינטנסיבי יותר.
6. סטטוס ולוחות זמנים
מצב נוכחי: הנכס נמצא בחברה, והתהליך כרגע הוא רכישה וארגון מחדש כקבוצה פרטית. קיימת תב"ע מאושרת ל-300% בנייה.
צפי ביצוע:
היתר בנייה: כשנה וחצי.
סיום בנייה ומסירה: כ-3 שנים מהיום.
שימור: הפרויקט מוגדר כתוספת בנייה למבנה לשימור; חזיתות וקירות פנימיים מסוימים ישומרו, והבנייה החדשה תהיה מעליהם.
צעד הבא מוצע:
הדובר ציין כי השלב הבא הוא קיום פגישות פרטניות עם המתעניינים (כגון אלי ויעקב) כדי לדון במימון והצטרפות, וכן הפקת מסמך מסודר של הנתונים. האם תרצה שאסכם עבורך בנפרד את הנתונים הפיננסיים בצורת טבלה להשוואה נוחה?