(494) וובינר – השקעה בתקופה זו של כאוס ומלחמה – צחי קווטינסקי 21.8.24 – YouTube – התמלול ללא הגהה
https://www.youtube.com/watch?v=0va3vAEcXKc

אז ערב טוב לכולם איזה כיף שכולם פה כמו שאמרתי אני רגיל לעשות זום אבל יש זומים שאני יותר מתרגש בהם למעשה אני מרגיש היום שזה כמו אחד הזוממים הראשונים אבל הנה אבל הנה התחברו וא אני רוצה קצת לדבר איתכם והיום אני בעיקר אני אדבר אני רוצה קצת לדבר איתכם על ה על הנושא של ההשקעות בתקופה הזאת בתקופה המיוחדת הזאת אני יודע שכבר דיברנו על זה לא מעט אבל היום החלטתי לעשות את זה בצורה מסודרת אתם יודעים כל האנשים ממליצים לי לעשות מדי פעם וובינר א אני יש לי בעיה יש לי
(01:08) בעיה שאני צריך לשבת מול מסכים ריקים א ולדבר זה לא עושה לי את זה להפך זה מפריע לי אז אני כמו שאמרתי בהתחלה אני החלטתי לשתף להביא אותכם להיות איתי פה א וא בוא בוא נדבר קצת גם לאלה שלא מכירים אותי לגמרי אני אתן קצת רקע עליי ועל העשייה שלי אז תשתתפו איתי קצת רק יכול להיות נחמד ואני מקווה שאתם רואים את זה אז קצת למי שלא מכיר קצת עליי למרות שכמו שעכשיו היה לרחלי ש התקשר לפה איזשהו עורך דין ואומר לה את יודעת כמה אוהב אותה אז רחלי זאת אשתי והיום היא גם ה היא קוה לך בקורס אבל רחלי אני לא יכול להכניס א אני
(02:12) א א נשוי לרחל הרבה שנים ועכשיו היא גם עובדת איתי וברוך השם דוחפת אותי למקומות שמזמן לא הייתי בהם ואני לא רגיל אז זאת רחלי א ויש לי כמובן ארבעה ילדים אחד מהם עכשיו בצו שמנה אחד השתחרר מכמעט 200 ימים ואחד בצבא ו זה זה בעצם הסיפור שלי עם חמישה נכדים העבודה שלי למי שלא מכיר או מי שלא נתקל באופי שלי בעבודה אני אני עובד ממקום אחר יש אנשים שעובדים רק מהכיס אוי אני עובד בעיקר מהלב ואני עושה דברים שאני אוהב ואני אוהב דברים שאני עושה אז זה עיקר העיסוק שלי והיום היום הייתי בנטוורקינג
(03:15) ונטוורקינג צריך לספר על עצמנו ואני רגיל להגיד שאני יש לי ניסיון של 35 שנים אני גם כתוב בכל מקום והב שהתכוונתי וגם התכוננתי לוובינר אמרתי רגע הניסיון שלי זה לא רק 35 שנים זה לא רק כל מה שאני יודע הניסיון שלי למעשה מתחיל הרבה לפני הניסיון שלי זה מהתקופה שלי שהייתי קצין מקצועי ב8 הניסיון שלי זה גם מהתקופה שגם כחלק מהתפקיד צוי שלי קרה והייתי המפקד של הבסיס של החרמון ב8200 זה קרה במקרה אבל זה קרה וזה תפס אותי זה תופס אותי מהמקום שעבדתי בכמה שנים בשירות הביטחון כולל הרבה מאוד שנים במילואים אחרי שבחרתי א אחרי
(04:22) שבחרתי לעזוב את את המקום בעקבות זה ש בעקבות זה שהתחתנתי והחלטתי שמשפחה אני צריך לגדל בעצמי א זה תופס אותי גם מבחינת הניסיון שלי ממה שלמדתי למעשה באוניברסיטה אני למדתי סוציולוגיה שזה מדעי החברה ולמדתי גאוגרפיה חברתית וברור לכם לכולכם שבנושא של הגיוגרפיה החברתית בהתפתחות עירונית בכל מה שקשור מזה הרי זה המקור שממנו צומחים המתכננים העירוניים אני פשוט לא המשכתי וסוציולוגיה שזה הבנת האוכלוסיה זה דברים שהכינו אותי לחקר שוק וכמובן כולם מכירים באוגוסט 2005 את הנפילה שלי העסקית היה לי את בית הספר לקוסמטיקה הכי גדול בישראל א הייתי זקין
(05:19) של חברה אני לא נכנס לשמות שלה עשתה לי תרגיל אני יכול לספר אתם יודעים לפעמים כל אחד אומר אני אני הייתי בסדר אבל לשמחתי זה נבדק ונמצא ש 10% הייתה אשמתי ו-90 א הייתה אשמת החברה שהפילה אותי ובאוגוסט 2005 אחרי שסגרתי עם הפסד של מיליונים אני בעצם קיבלתי את אחד הניסיונות הגדולים ביותר שבנו אותי והיום עוזרים לי להתנהל מול העבודה שלי מול התייעצי שלי מול התלמידים שלי זה שהתחלתי ורכשתי נכסים בצורה חכמה ותכף נדבר על זה שזה בעצם הייחודיות שלי הבנת השטח במקומות שאחרים לא מבינים היייתה לי התמודדות הייתה לי התמודדות א מול החוב שהיה לי והחוב הגדול
(06:16) לבנק א והחוב שלי א היה רק לבנקים אה אני א לא הייתי חייב לאיש כסף א וגם את התלמידות שלי וזה כתבו עלי עליי בעיתון אני סידרתי והעברתי אותם לבתי ספר חלופיים לפני שדאגתי לעצמי אז זה היה חלק מההתנסות שלי וכמובן בניתי קריירה שהייתה כבר לפני זה לפני הבית ספר לקוסמטיקה בבניינים שבניתי בקורסים שעשיתי בקש פלו ובכל מיני מקומות ובקורסים שאני מנהל עכשיו בעצמי לעצמי והפסקתי ללמד גם במכללות אחרות בגלל ש בחרתי ללמד רק התלמידים ואת אלה שאני יכול ללמד אותם בדרך שלי את כל הקורס ועוד נדבר על זה בהמשך יעוצים שעשיתי לאלפים דירות שרכשתי
(07:11) למגורים לאנשים אז גם אני מייעץ אם לקנות דירות למגורים להשקעה איך לבנות את הפנסיה העצמית א לעסוק בתחום אני מייעץ בהרבה מאוד תחומים שקשורים בנדלן ואני גם מלווה כמובן וממש ברגעים אלה אני קונה לאנשים נכסים בחולון בחיפה בטירת כרמל במקרה עכשיו לא בירושלים אבל גם עכשיו אני בפתח תקווה ואני מרחיב את היריה ואני חושב שהרבה מאוד הרבה מאוד מהעשייה שלי עכשיו שממש השתדרגה היא בזכות ה בזכות הדחיפה שיש לי עם הכניסה של עם הכניסה של רחלי לב איתי ולמה זה עושה לי את זה עם הכניסה של רחלי לעבוד איתי א והכניסה שלנו לאפיקים ואני מה שאני רוצה ככה אחרי שנתתי
(08:16) את כל הרקע הזה אני רוצה להיכנס קצת ולדבר על התקופה המיוחדת שאנחנו נמצאים וקצת לנתח ומה קרה גם בשוק הנדלן ומה קורה היום ומה קורה אצל אחרים ואיפה אנחנו עומדים וקצת לדבר והיום אני אדבר על זה לבד איפה אנחנו איפה אנחנו צריכים לעשות מה אנחנו צריכים לעשות ואיך אנחנו יכולים לנצל את התקופה כדי לעשות לביתנו והאם זה בכלל נכון היום להשקיע אז אני יכול לספר לכם שלפני יומיים אני חושב זה היה הייתי בדרך חזרה מחיפה אה ואני בדרך מחיפה אני מקבל טלפון מאריק מירובסקי אריק מירובסקי זה הפרשן הראשי של גלובס נדלן היה בעבר הורך של דמרקר נדלן
(09:11) שנים הוא בגלובס ואריק מירובסקי מעבר לזה שהוא גם הרן בפודקאסט שלי מרים אלי טלפון וה הוא מצלצל אלי רק שיש דברים מיוחדים אני הפרויקט שלו לפרשנות מיוחדת הוא אומר לי צכי אני חייב שתסביר לי אני חייב שתסביר לי מה מה קורה איך זה שהצוות ירדו בישראל המחירים של הנדלן עלו התשועות על השכירות ירדו ואנשים קונים נדלן למה אנשים קונים נדלן למה ממשיכים לקנות פה ואני הסברתי לו הסבר מאוד מאוד פשוט וזה עזר לו והוא שיחרר אותי מיד אנחנו היום בישראל נמצאים במצב אני מדבר רק על המשקיעים הנורמטיבים אלה שמשקיעים ולא מפצלים אנחנו נמצאים בתקופה או בכלל
(10:11) בזמנים שבעיקר בעיקר אנחנו קונים נדלן משתי סיבות הסיבה הראשונה זה עליות הערך של הנדלן הנדלן בישראל לצערנו הרב ולשמחתנו הרבה תשאלו למה צערנו איך משקיע נדלן אומר לצערנו לצערנו בגלל שכואב לי כן כואב לי לדעת א נכון שאולי הנכס שאני קניתי שווה יותר וזה כיף לי ואני יותר מסודר כלכלית אבל שאני חושב בתור ישראלי בתור אבא בתור סבא גם על הילדים שלי גם על הנכדים שלי ובכלל אני חושב על הציבור ואני אומר שהם צריכים לקנות עכשיו דירה א דירה למגורים א זה לא פשוט ושזה עולה יותר אז כנראה שזה לא טוב א אבל ולשמחתנו בכל זאת אנחנו משקיעי נדלן
(11:10) ויש לנו נכסים וזה כיף לנו שזה ואני אומר א אז זה סיבה ראשונה שאנחנו קונים לשש עליות ערך ואז שאנחנו הערך עולה אנחנו למעשה יש לנו את הסיבה כאשר אם אם כאשר נמכור לא כל אחד מוחר אנחנו א למעשה מפזרים את החלק של עליית המחיר אחורה על התועה ולמעשה ככה אנחנו מקבלים תצוה הרבה יותר גבוהה אם אנחנו מדברים בצואה השוטפת אם אנחנו מדברים בצפון בסביבות שלושה ומשהו אחוז 35% בערי המרכז אני לא מדבר על דירות מפוצלות 2% א תרצו גם לדבר על הדירות המפוצלות ולמה אני ידוע כמתנגד אבל א אנחנו מבינים שאם הערך עולה ושאנחנו מוכרים ואנחנו שופכים אחורה את עליית הערך
(12:10) אנחנו מגיעים גם למספרים דו ספרתיים 15 16 לפעמים 20 ולפעמים יותר אחוזים וזה לא סוד שאנשים לדוגמה שקנו נכסים כמו באזורים שלי ב טירת כרמל או בחיפה או בחולון או זה שהנכסים שלהם עלו במאות אלפי שק בטירת כרמל א כמט לאל ם אתם ת פ את הכסף הזה אחורה כאשר הם ימכרו את הנכס אז ברור לכם שיהיה להם תצוה מאוד מאוד גבוה שמצטברת והסיבה השנייה שאנחנו קונים נדלן שזה בעצם הדבר הכי יציב שאנחנו מירים לא שוק ההון ולא שום שוק אחר ו מטבע חוץ ולא כל ההשקעות האחרות של כל המטבעות המיוחדים נכון אפשר שם לקבל קפיצות מאוד גדולות אבל בכל מקום שיש בו קפיצות גדולות
(13:10) שיש בו סיכונים גדולים יש גם הפסדים גדולים ואנחנו מדברים שאנחנו רוצים לעשות השקעה יציבה נדלן בסופו של דבר זה ההשקעה הכי יציבה הכי בטוחה וזה לא סוד שגם א גם כאשר גם כאשר אנ אנחנו נמצאים כמו שהיה ב-2006 שנכסים מתרסקים והמחירים יורדים כמו שאנחנו זוכרים שקרה בבאר שבע כמו שקרה בחיפה נכס בסוף נשאר נכס ו אני לא יודע אם אתם יודעים אני מדבר על זה גם בקורס אבל חלק מהטעויות שעשו שם המשקיעים חלק מהטעויות שעשו משקיעים בתקופה הזאת זה שהם מכרו נכסים הם מכרו נכסים ברגע ש א ברגע שהם א א מה עשיתי ברגע שנפל להם המחיר רק הם לא זכרו
(14:14) דבר אחד האנשים שנבלו וחשבו שזה כמו מניות ש במניות זה יכול להימחק בן לילה הם שכחו ש גם שנכסים יורדים במחיר וגם שיש נפילה גדולה ונפילה אזורית וזה לא קורה כל יום למעשה שכירויות נשארות אותו דבר ונשאר אותו צורך מקומי זה נופל בגלל שזה נופל נפל אז מחיר בגלל כל מיני סיבות שהם לא דווקא בגלל שאין צורך בדירות שמה וא מה ש קרה ש א רגע אה אה הנה הסיבה ש נפ זה זה סיבה של ירידת מחיר של פעול שקרו בשוק ואז למעשה הנכס תמי יש לו ערך והוא לא יו לרדת לאפ תמי הוא נשאר יד הוא יע א אמרתי נכסים זה הדבר הכי יצי שיש ושאנחנו מסתכלים על
(15:20) התקופה הנוכחית שאנחנו מסכלים על התקופה הנוכחית שעולות הרבה שאלות ואני נתקל ביומיום בהרבה מאוד שאלות שעולות על ידי אנשים הרבה מאוד אנשים חושבים ו מנסים לדעת אם אולי כדאי להם ללכת לאזורים שנפגעו האם זה נכון ללכת ולקנות היום בסדרות לקנות א בנתיבות לקנות באופקים לקנות בקריאת שמונה למי שמסוגל להגיע לשם לקנות בכל האזורים האלה שאלה מאוד מעניינת שאלה מאוד מעניינת ואני כבר אומר לכם אני כבר אומר לכם אין תשובה אין תשובה חד משמעית בשום שום דבר מהדברים שאני אגיד אין שום תשובה שתגיד זה נכון וזה לא נכון יש דברים באופן עקרוני שזה לא
(16:20) נכון אנחנו צריכים לזכור דבר אחד אנחנו צריכים לזכור שאנחנו מבחינת נדלן נמצאים בתקופה מאוד מאוד מסוימת מאוד מאוד מיוחדת מה זה התקופה המיוחדת למה אני אומר שהיא תקופה מיוחדת קודם כל שאנחנו פורסים את עצמנו לכל אורך השנים אנחנו מבינים שאנחנו נמצאים פה במקום שהוא הכי לא ברור מבחינת התהליך מצד שני אני אגיד משהו שישמע כאילו הזוי אנחנו נמצאים במצב הכי ברור מבחינת התהליך איך אני אומר ככה ואני אומר ככה לא ברור בגלל שאנחנו נמצאים במדינה שנמצאת בכאוס כלכלי אנחנו לא יודעים אין אף אחד מאיתנו אפילו לא תומר שהוא רואה חשבון ויודע
(17:19) עניינים ואני לא בז לא מזלזל באף אחד רק אני לא רואה את כל מי שנמצא ואני דרך אגב ודע אם תפתחו מצלמות שיהיה לי כיף לראות פרצופים ואני אומר אף אחד לא יודע להגיד מה יהיה מחר בכלכלה אף אחד לא יודע אף אחד לא יודע לכמה זמן גם הממשלה הזאת תשאר אף אחד לא יודע אף אחד לא יודע אייך האמריקאים ימשיכו להגיב ימשיכו להזרים לנו כסף לא להזרים לנו כסף אנחנו לא יודעים הכסף שלנו זה לא רק מהם אף אחד לא יודע להגיד אם מחר לא נקום ונגלה שיש לנו מיסים ויש לנו כל מיני החלטות שניצח להתמודד מהם ברמה הכלכלית כדי להחזיר את תוצאות המלחמה המלחמה הזאת עולה לנו מיליונים של
(18:21) דולרים שלא נדבר על כל יום על כל הרוג וכל פצוע שנוסף שם הם גם נזק נפשי ונזק בלתי רגיל לכולנו ביחוד למשפחות שלהם אבל למורל שלנו בכלל ואנחנו לא יודעים לאן זה הולך מצד שני מצד שני ובא כאן הדבר ההפוך מצד שני אנחנו נמצאים במצב שכבר היסטורית היסטורית על כל השנים האחרונות יש לנו מחסור ענק בדירות יש לנו אלפים עשרות אלפים של משפחות של זוגות של יחידים שצריכים לעבור לגור ומכל הסיבות שבעולם הם לא קנו עד היום בית חלקם לא קנה
(19:25) בית מהתקופות שכולנו זוכרים מכחלון לא לא הולך רחוק עשה לנו דיור למשתכן אני יודע ובכל הרצאה שאני מרצה שיש בכל מקום בכל קבוצה בכל מקום או בכל משפחה יש כאלה שאומרים זה הדבר הכי טוב שקרה לנו הדיור למשתכן קנינו בזכות זה בית בנזיד עדשים אבל היום אני עושה שיחה ואומרים לי בזום אנשים כן אבל הנה למשל אנחנו זכינו אנחנו זכינו לפני כמה שנים ועד היום לא הזמינו אותנו לבחור דירות שש שנים אנחנו מחכים אז אלה זה כבר אלה זכו אבל יש יותר גרוע מזה יש את
(20:32) אלה שכל הזמן מחכים שאולי הם יזכו ומה קורה להם בינתיים בינתיים שוק הנדלן בורח להם כל פעם יש קפיצה של עליית מחירים כל פעם זה בורח וקבלנים כבר לא בונים למרות שעכשיו הייתה עדנה לקבלנים למה הייתה עדנה לקבלנים צצו במדינת ישראל מלא קבוצות של קהילות של גופים שרוצים לפעול למען למען ה משקיעים ומה הם עשו הלכו והכניסו באו לקבלנים אמרו בואו נדאג לכם לקליינטים אנשים לא קנו אצלכם שאין להם כסף אנחנו נדאג לכם והלכו ודחפו אותם לפרוייקטים של 1090 2080
(21:39) 397 793 595 ואני מנהל שבוע שעבר או השבוע שיחה והוא היה כאן אצלי בזום עם הדרתה מרקין אדרתו מרקין הוא המנכל של מגן קרדיט ו ואומר לי צחי כל יום נוספים לנו עוד כל יום נוספים לנו עוד אנשים שבאים לקבל עזרה להציל אותם כדי שהם ידו יוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם כדי שהם יוכלו להגיע ולשלם את ההתחייבויות ומשלמים כספים ענקיים אם הם בכלל מצליחים לגייס כסף ומעבר לזה ומעבר לזה בגלל כל התופעות של עליית הריבית שהייתה לפני שנתיים אנחנו
(22:49) כבר כאילו לא זוכרים את זה בגלל כל מה שהיה בקורונה בגלל כל מה שהיה באוקראינה וכמובן המלחמה ששינתה פה ושברה פה את הכלים אנחנו נמצאים בתקופה שיש ביקוש עצום אין עצה אין עצה והשוק רק מחכה יש כמו וזה התיאור של זה לבה שרותח את מתחת לאדמה ורק מחכה להתפרץ זה כל מה שיש היום ואז השאלה האם יש איזשהו קסם שוא אומר וואלה צחי בא ורוצה להגיד לנו איך אנחנו משקיעים בתקופה הזאת האם יש קסמים שמיוחדים לתקופה הזאת אז אני אגלה
(23:53) לכם אין כסמים אין כסמים היום אנחנו נמצאים יותר מתמיד בצורך בקנייה חכמה בקנייה מושכלת של נכסים ומה זה אומר אנשים הולכים אנשים הולכים מסתובבים עומדים ליד נכס אומרים להם מחר זה פינוי בינוי והם קונים אנשים לוקחים אותם לראות נכס מראי להם טוי של רכבת קלה ואומרים להם מחר זה קורה האם זה קורה האם אנחנו ככה קונים אנשים הולכים ועושים חקר
(25:02) שוק מספרת לי מישהי אני עושה כבר זמן חקר שוק אני אומר לה מה את עושה תספרי לי את החקר שוק שעשית היא אומרת מה זאת אומרת אני הגעתי לאזור לא משנה איפה ואני מסתובבת ורואה נכסים ם מטווחים מעולה זה לא חקר שוק זה שלב אחרון של חקר שוק היא יודעת להגיד מתי מתווך מראה לה משהו שהוא ראוי איך היא יודעת ב שהוא הראה לה דירה ברחוב הרצל ששווה שלושה מיליון וברחוב החלוץ ששווה שני מיליון זהו אז היא כבר יודעת שיש הפרש במחירים ממש לא היא מסוגל לקנות נכס שהיא לא יודעת מי האוכלוסיה שגרה ברחוב הרצל ומי האוכלוסיה שגרה ברחוב החלוץ מה הסיבה שבן אדם קונה
(26:08) ברחוב הרצל ומה זה משנה ברחוב החלוץ אמרתי שני רחובות שנמצאים בכל עיר היא יודעת מה הביקוש שיש שמה למה האנשים רוצים לבוא היא יודעת מה התכנון שהולך להיות שם מבחינה עירונית מבחינת התחדשות עירונית מבחינת לא חייב להיות התחדשות ואם הוא מראה למתווך רק דירות שנמצאות ליד הרכבת הקלה האם דירה שנמצאת שלושה רחובות מהרכבת הקלה היא כבר לא הם דירות לא טובות ואולי אנחנו מדברים על עיר שאנשים כולם מסודרים כולם עם רכבים כולם צריכים לצאת לעבודה באזורים של הייטק והרכבת ה לה לא מעניינת אותם או שרוצים שקט ורוצים לגור דווקא כמה רחובות משם איך יודעים מתי זה קורה ושהם
(27:09) רואים דירות ארבעה חדרים בגלל שהם ראו כמו שאני מדגים בקורס הם ראו משפחות של רוסים שיש שמה שלושה דורות בבית והם אומרים כן בחדר אחד יגור הסבתא והסבא בחדר או סבתא חדר אחד ההורים ובחדר אחד הילדים אז הם קונים דירות ארבעה חדרים ומגלים שהם אין להם למי להזכיר בלל שאותה אוכלוסייה רוצה דירות שלושה חודרים די לחסוך בעלויות ולמה כל הדברים האלה מוביילים אותי כל הדברים האלה מובילים אותי למעשה להבנה שהיום צריכים לקנות בחשיבה רבה צריך להיות במצב שאנחנו מסוגלים לעמוד ליד נכסים ולראות את מה שאחר לא עומד הוא לא רואה רק ככה אנחנו מצליחים למה סיפרתי על הנפילה
(28:16) שלי שאני הייתי אחרי הנפילה וחזרתי אחרי כמה חודשים לעבוד בשוק בזכות הרוח הגבית שרחלי נתנה לי ואני הלכתי והייתי בנכס הראשון בעיר העתיקה בבאר שבע ועמדתי ליד נכס ואתם יודעים אני לא יודע אם אתם יודעים אבל בעיר העתיקה בבאר שבע יש הרבה שחקנים ואף אחד לא רצה את הנכס הזה ואני קניתי אותו כל השאר היסטוריה ואחר כך לגבי הנכס השני גם שלא נדבר על השלישי ושאני הלכתי למכרז בשכונת תקווה למכרז הזה למרות שזה למי שבקיא יודע ששכונת התקווה יש את השחקנים הכי מטורפים של שוק הנדלן זה שכונה קשה זה שכונה במושע בחלקים לא מסוימים אין תתי חלקות אין
(29:18) סדר ואני גרמתי לזה ואני מספר את זה בקורס שנגיש רק שלושה מתוך כולם והנכס נקנה בסכום מגוחך ושווה היום פיכמה זה הכל בזכות ראייה ראייה נכונה והבנת דברים והנה יש לי פה רואה חשבון נכון תומר אתהה רואה חשבון אז אני אז אני רוצה להראות לך משהו ואם תרצה תגיב אם אתה תרצה אתה תגיב רגע רגע אוי סליחה סליחה רגע רגע איפה יש דוגמה שאני מראה בזמן האחרון אז אם מישהו ראה אותה אני כבר מתנצל אני נותן דוגמה
(30:28) אחת מהדוגמאות שאני נותן בקורס אני אומר ואני שואל אנחנו קונים דירה במיליון שקל הדירה הזאת אנחנו לוקחים במשכנתא 100% אם יש פה יועץ משכנתאות יגיד אי אפשר אני נותן את זה בדוגמה בתור דוגמה תיאורטית אני מתעלם כרגע מתעלם כרגע מההוצאות שיש על דירה התשלום למשכנתא 6,000 שק בחודש אני יודע שאתם יכולים להגיד לי שזה 5700 זה לא רלוונטי אני מפריז אני אוהב תמיד לראות למעלה הכנסה מהשכרה שלוש זה יכול להיות גם 3 חצי אני אומר לכם ואנחנו צריכים להשלים כל חודש 3000 שק ואני שואל האם העסקה הזאת טובה או רעה האם הייתם קונים את העסקה
(31:39) הזאת מישהו רוצה להגיב לי שו אז אני אומר רוב התשובות שאני מקבל שזאת עסקה רעה זאת עסקה רעה אם אני צריך להוסיף 3000 שק כל חודש אנחנו בעסקה שהיא לכאורה לא טובה אבל תסתכלו אני אומר לכם שאני יודע לקנות לכם היום דירה ששווה מיליון שקל ב20,000 שק אני יודע אני יודע אני מומחה שוק אני יודע ותכף נדבר על מחיר שוק אני יודע להביא לכם הנחה של 28% מתחת למחיר השוק ונשאלת השאלה האם הפעם זאת עסקה
(32:49) טובה ואתם לא צריכים לענות ד שהתשובה היא חד משמעית ואני מקבל אותה תמיד עסקה מצוינת חלום של כלל אחד ותראו אם אנחנו מסתכלים על העסקה ואנחנו אומרים אנחנו מוסיפים 3,000 שק כל חודש מכיסנו ואנחנו משלמים את זה 240 חודשים למעשה כמה זה 240 כפ 3000 720 אל אז באמת עולה השאלה הנה הבאתי לכם את הדירה ב-72 אל לא רק שהבאתי לכם אותה ב-72 אל חילקתי לכם אותה ל700 ל-240 תשלומים לא הבאתם שקל בדאו פיימנט והנה תראו פתאום עבדתי ביעד שלכם
(33:59) פתאום העסקה ניתה לכאורה טובה אז מה קרה זה הרי בדיוק המקרה של הדבר הראשון למה אני מראה את הדבר הזה אני מראה את הדבר הזה מסיבה אחת תומר אתה רואה חשבון אתה רואה פה איזה באג רגע רגע רגע עשיתי לחמיות בטעות אני לא אני לא רואה פה באג אבל השאלה אם עסקה טובה או לא טובה היא גם תלייה במה המטרה שלך אי מהצפי להשבחה יש פה עוד מלא פרמטרים מסביב אבל אין בעי תזכיר לי לשלוח לך את הצ'ק בלא שהרמת לי את התשובה תקשיבו טוב תודה רבה תומר הכל עניין של הסתכלות מה זה בעצם מה
(35:05) שעשיתי שאנחנו עושים עסקה אנחנו עושים עסק שאנחנו עושים עסק שאנחנו מקיימים עסק ויש פה בקרבנו רואה חשבון יש בקרבנו אנשי עסקים בהוה ואנשי עסקים בעבר ואנחנו נו ואנחנו שאנחנו עושים עסק מה אנחנו מחשבים מה אנחנו מחשבים כחלק כחלק מהתכנון העסקי אנחנו מחשבים את הסיכונים נכון אנחנו עושים בדיקת סיכונים עכשיו אם היינו מסתכלים על העסקה הזאת כעסקת תצועה רגילה היינו אומרים שומו שמיים שומו שמיים למרות שלכאורה היא מכניסה 3 כפול 12 זה 36 זאת אומרת היא
(36:12) 3.6% אבל שו מו שמיים אנחנו מכניסים כל חודש יד לכיס ל3000 שק אבל תראו משהו גם אם אנחנו נמכור את העסקה הזאת במיליון שקל בעוד 20 שנה אנחנו מרוויחים כסף אז יהיה מי שיגיד לי רגע איפה הצמדות איפה ריביות אבל אנחנו פרסנו את ה-20 תשלומים לאורך כל התקופה זה מתאזן לנו זה מתאזן לנו ואנחנו שילמנו רק 720 אלף שק על דירה של מיליון נמכור אותה במיליון לכאורה אנחנו עדיין מרוויחים זה הסיכון שלנו זה חישוב הסיכונים אבל אני אומר לכם זה לא עסקה טובה למה זה לא עסקה טובה הרי מה אנחנו רוצים אנחנו רוצים לכסות מקסימום משכנתא או מימון ואני מודיע לכם
(37:15) גם אם אנחנו קונים את הדירה במזומן אנחנו מחשבים את זה באותה צורה ל ש לכסף שלנו יש ערך אנחנו צריכים להביא עליו ערך אנשים שוכחים אני אני שומע סרטונים אני כמעט כמעט צומחות לי שיערות אומרים לי אנשים עסקה מצויינת לקחנו מיליון יש לנו 5000 זה 500,000 שקל משכנתא קנינו דירה שנייה מחזיר 3000 אנחנו מכסים את המשכנתה אחלה עסקה את מי אנחנו מרמים איפה ה 500,000 שק ששמנו מה כיס אם הנכס לא עלה בערכו לא קיבלנו עליו שום תצוה עשינו רק הגדלת ערך על זה על ידי המינוף אבל עוד פעם אם אנחנו מסתכלים על על החבילה השלמה על החבילה
(38:22) השלמה כ תצועה כסיכון כ במקרה הכי גרוע קניתי נכס ואני חשבתי שהוא יעלה את אותו נכס במיליון ואני חשבתי שהוא יעלה לשני מיליון ואני חשבתי שהוא יעלה לשלושה מיליון בזכות זה שאולי יש שם רכבת קלה בזכות זה שבדקתי שיש שם ביקוש בזכות זה שבדקתי שיש שם הגירה של אוכלוסיה חזקה בזכות זה שפגשתי שזה אני מעריך שיש שם התחדשות עירונית כל הדברים שלנו ש אנחנו מקווים שקורים הרי דבר אחד אנחנו לא יכולים להיות כמו כל כל אלה שעוזבים לנו את זה בשטח אנחנו לא יכולים להיות נביאים אין שום דבר שאנחנו יודעים ב100 דברים משתנים גם לי בעיר העתיקה בבאר שבע פתאום
(39:13) נבלם שמה השוק כתוצאה מהקורונה ועד היום אבל אתם יודעים מה קרה שאני הסתכלתי שם וקניתי נכסים ולקחתי בדיוק את החישוב הזה בדיוק את החישוב הזה עשיתי שקניתי ואמרתי בוורס קיס סנריו אני אזכיר את זה נמוך אז יהיה לי תצואה נמוכה אבל לפחות אני לא אפסיד ברגע שזה כן הלך לכיוון שאני רציתי אני נהניתי יותר ואני ידוע במשפט שלי יש לי את המשפט הכי מפורסם מה יקרה אם זה לא יקרה מה יקרה ם כל התחזיות שלי יפסיקו את הרכבת הכלה יפסיקו את ההתחדשות העירוני יבטלו את הפינוי בינוי לא יודע מה יהיה מלחמה שאל אותי היום לקוח למה אתה לא קונה לי דירה במקום הזה
(40:17) ואתה קונה לי במקום הזה אמרתי לו לך מספרים כולם שמחר יש התחדשויות עירוניות אבל אתה צריך לזכור שעד שזה יהיה ואף אחד לא מבטיח לך מהיום ממחר להפך מבטיחים לך שזה לא יהיה מחר חוץ מאלה שרוצים למכור לך אז אתה צריך בינתיים לנהל את הנכס ולהזכיר אותו ולדאוג שיהיה לך אוכלוסיה נוחה ויקרו דברים ושיהיה לך את מקדם הסיכון שישמור לך שאתה תרוויח אולי לא את מה שחלמת אבל בינתיים אתה תרוויח את המשהו אחר ברגע שזה הפך להפסד בוא נדיר את רגלינו משם בואו לא ניכנס ושאנחנו מבינים ורק זה החלק הפיננסי בתוך המערכת אנחנו מבינים שאנחנו
(41:22) צריכים ללמוד לחשוב אחרת ולכן מי שרוצה היום להצליח בתקופה הזאת של המלחמה בתקופה הזאת של הכאוס הכלכלי כל מי שרוצה להצליח ולהשקיע בנדלן ולהשקיע נכון אין אזור שהוא לא נכון אין מקום שהוא לא נכון להשקיע בקורס אני מלמד איך לבחור את המקום ואייך להתאים אותו לך בגלל שזה מה שאתם צריכים לז זכור השקעת נדלן צריכה להתאים לבעליה לא בעל הנכד צריך להתאים לעסקה או לשטח הפוך אם העסקה לא מתאימה לי לאופי שלי נ נפש שלי ליכולת שלי לכל מה שזה אני אני לא עושה אותה או שאני לוקח מישהו שיעזור לי לעשות אותה זה גם הכל בסדר עופר ונ לאנש באר
(42:29) הילא לכל אחד מתאים ללכת להשקיע באר הי צריכ ללמוד את זה אני עושה את זה בשביל אחרים בארץ אז היום אנחנו חייבים להות מקצוענים אין נגמר הלוקסוס הזה של פעם כמו שסיפר לי מישהו שהוא קנה נכס הוא קנה נכס מה סיפר מישהו הוא התראיין אצלי בזה נדלן ולעניין שהוא קנה נכס בכמה עשרות אלפי דולרים בבת ים וזה עלה למה כל פעם כלל מה שקנינו עלה אין דבר כזה אנחנו היום צריכים לדעת איפה אנחנו קונים למה אנחנו קונים מי יגור שמה מתי זה יקרה מי גר שם בינתיים מה יקרה אם זה לא יתקדם איך אנחנו מבינים למה זה התקדם איך אנחנו מבינים את הרמזים למה סיפרתי לכם שהייתי
(43:34) 8200 למה סיפרתי לכם שהייתי במקומות של מודיעים שזה הדברים שמייחדים את החשיבה ות העשייה בגלל זה בקורס שלי שאנחנו מתחילים אותו בשלישי לתשיעי ברוך השם כבר יש נרשמים בקורס הזה שאני פותח אותו פעם ברבעון קורס בוטיק אני מלמד את הדברים האלה איך לעשות את זה בחוכמה ויש פה כמה בוגרים שלי בתוך הקהל יש כאלה שגם יהיו בקורס אני מלמד את כל המונחים כמו שצריך אני מלמד איך איך איך להבין אותם אני לא מלמד דרך אגב נסח להסתכל על נסח ולדעת נסח זה תעודת הרישום של הנכס אני עם התלמידים בונה את הנסח על הלוח ומלמד איך הוא נוצר ותלמיד
(44:40) שלי ואני לא אבקש מבוגרים שלי להעיד מבין שהוא מסתכל על נסח לדעת איך נראה כל הבניין ואני מלמד את המונחים חובים שיש גם דרכים אחרות לגלות איך אנחנו יכולים להרוויח בנוסף מ מעסקאות גם בשכונות חדשות שהיה בהם התחדשות או משהו אם אנחנו יודעים לקרוא נכון טבלאות ודברים ואני מלמד להבין איך אנחנו יוצאים לדרך ואיך אנחנו בוחרים את האזור ואייך אנחנו מדייקים ואיך אנחנו מייעלים את עצמנו בהתייעלות זה שם המשחק וא אני מלמד איך לכל אחד ידע מה המקום שלא נכון להשקיע ואחרי זה אני מלמד את החקר שוק ובחקר השוק איך אנחנו מבינים מה אנחנו
(45:46) רואים והבנתי ואני אפילו מחזק וזמירה אם זה זמירה שהייתה בקורס תבואי גם בקורס הזה יש שיפורים יש אתמ מתוספות אז אני אזמין אותכם אני נותן יותר על יזמות ועל ניהול פרוייקטים ועל השבחת נכסים כדי שנדע לעשות את הדברים הכי טובים כדי שנבין מה נכון ואיפה נכון להשקיע אני רואה מה קורה לאנשים ואני מלמד את מה שבעצם לימדו אותנו נכון אני מתבייש להגיד היו רמזים ולא ידעו לפענח אותם אבל עדיין אני יכול להגיד בגאווה שבטח במקצועות שאני למדתי בצבא ובשירות לימדו אותי להבין רמזים ולקחת אותם ולעשות החלטה לעשות החלטה אם זה עושה נכון או לא
(46:46) אבל כמו שהראיתי והדגמת לדעת איפה הסיכון ואעד איפה אני מוכן לקחת את זה ולמה אני אקח נכס לפעמים אחרים לא יקחו אבל אני אעשה עליו עשרות מונים ואחרים פסלו אותו בדי one ואם לא רק זה אז הכנסתי בקורס גם את אלקס קפלון שיתן לכם ai ואני לא זה לא סוד מי שעוקב אחריי רואה שאני נהייתי חסיד ואני עושה כל היום מעלה ציורים עם ה עם ה וגרם ואני נעזר באייקלאוד לנסח את ה א סליחה בקוד לנסח את הסרטונים שלי לשפר אותם ללמוד ממנו אז יש כלים והסיור שלי הסיור הלימודי ואני אומר לכם בסיור אני עושה
(47:53) ניסיון אני מכניס תלמידים לראות אה דירות לראות דירה למגורים ושאני מסביר להם איך הם היו צריכים לבדוק גם אם הם אנשים עם ניסיון נופלת להם לסת לא שאפשר לבדוק גם בצורות אחרות ולדעת הרבה יותר טוב על הנכס ולראות פוטנציאל לראות דברים רעים שאולי מסתירים מאיתנו אז לפני שאני אמשיך ואני אתן עוד טיפים אני רק רה לשת שהקורס כמ שאתם או יודעים הקורס שעו 5000 סך הכל 55 למרות שזה המחיר הנמוך אני נן או לחברי הקהילה שלי ב 4444 אולמי שמשתתף רק בזו ב 3888 זה אל תתפל זה יוצא בח ב הפרשים כל מי שיירשם נרשם לקורס וכל מי
(49:02) שכבר נרשם גם בעבר זכאי בעקבות הוובינר הזה ל שעת ייעוץ איתי זה כמובן בזום או לפני השיעור ומי שימשיך איתי אחר כך לליווי אם זה יהיה לדירה בחולון יקבל את הליווי במקום ב-25 פלוס מם ב-22 וח פלוס מם ואת ה אם ירצה דירה בחיפה או טירת כרמל יקבל את הליווי ב-18 במקום ב-20 פלוס מעם וזה ככה פינוק עלעל זה שהשתתף בקורס אבל אני לא רוצה לסיים בזה אני חשוב לי חשוב לי שאנשים יבינו דבר כזה הדבר הכי חשוב להצלחה זה עשייה עשייה זה לצאת לשטח ולעבוד עשייה זה לצאת לשטח ולחקור
(50:08) אותו עשייה זה ללמוד אותו ולא רק ללכת למתווכים או ליד שתיים עשייה יכול גם ללכת ולבחור בעלי מקצוע הכל בסדר זה גם סוג של סייה אין לנו את הלוקסוס היום אין לנו את הלוקסוס היום לעשות כיל אחר יד יש לנו את הזכות להיות עכשיו בזמן שאנחנו יודעים שהמחירים הולכים לנסוק אנחנו יודעים שהמחירים הולכים להעלות בצורה מאוד מאוד חזקה אבל אני אגלה לכם משהו זה לא נכון לגבי כל המדינה אין דבר שהוא גורף לכל מדינת ישראל וגם למי שמשקיע בחול והלכת כמה וכמה וגם למי שמשקיע
(51:17) בארץ היום אנחנו צריכים לבדוק שאנחנו הולכים לאנשים כמו עופר לכו תבדקו לכו תבדקו רזומה לכו תבדקו תדברו עם לקוחות שלו לכו תראו ממני אתם נוסעים שבו איתו תתרשמו שאתם הולכים עם אנשים כמוני שמלווים אתכם תבדקו גם תבדקו שלא מאשרים לכם נכסים יושבים בבית ומאשרים לכם נכסים שלא ראינו בחיים היחידים שיכולים להרשות לעצמם לא ללכת לנכס לעמוד בתוכו זה אנשים שמישהו כמוני הלך עמד בשבילם אני קונה עכשיו דירה לשליח ביטחוני בחול והוא כמובן לא עמד בדירה אבל הוא קיבל עליי המלצות הוא קיבל עליי ידע הוא התרשם ממני בשיחות שנעלו
(52:23) והוא החליט שהוא סומך עליי לכו תבדקו היום יותר מתמיד אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לקנות חתול בשק איך יכול בן אדם לאשר נכס אם הוא לא עמד בתוכו אתם יודעים כמה דברים יכולים להיות הרי יש את הדוגמה הידועה שאני נותן תמיד על אותו בניין שקניתי כמעט את כולו למשקיעים ושהייה נכס נוסף באותו בנין ואני אומר למתווך הוא אומר לי תביא את הלקוח אני אומר לו אני חיב לבוא לראות אומר לי צחי קנית כמעט את כל הבניין אתה מכיר את הכל אין דבר כזה אין דבר כזה אני חייב לעמוד בדירה אולי בדירה הזאת יש רטיבויות אוולי בדירה הזאת יש צרות לא קרה שבאתי לבניין שכבר קניתי כמעט
(53:21) הכל ו הייתה דירה מפורקת ארוסה בגלל שהייתה גרה שם איזה מישהיא צבתית ועשתה נזק בעל לתואר ובעל הדירה רצה את המחיר כאילו היא משופצת ולהשקיע שעשיתי חישוב זה עלה הום תועפות וויתרתי על הדירה אז מה עם זה אני מכיר איך אני יכול להשר על אחת כמה וכמה שזה מקומות שאני עוד לא קניתי שאנחנו הולכים לעמוד על דירה אנחנו נכון שלי אין חוש ריח אבל אני נאזר באחרים נאזר בכל החושים שלנו חוש רייה חוש ריח רואים מה קורה כל הדברים האלה נעטפים לחבילה בקורס ובעשייה שלי אז חברים אני חושב שאת המסר העברתי המסר אומר אין כסמים אין כסמים הקסם היחידי זה לצאת עכשיו זה הזמן השוק
(54:29) הולך לעלות צאו לשטח תעבדו תחקרו שוק תחפרו שוק תלמדו את הכל היטב וכמו שאמר לי הרב דוד תעשו תעשו תעשו אני אשמח לשאלות אם יש אז אני חוזר למי שרוצה להצטרף לקורס המספר טלפון שלנו באתר 077 84 4249 רחלי היקרה אשתי הוב עומדת שמה ותענה לכם באהבה ותענה לכל שאלה ואם רוצים לדבר אישי איתי אנחנו אנשים של העם אנחנו לא מעל ואנחנו שמחים לענות ולא להביך אותי ולהגיד מצחי עונה לי לא מי אנחנו אנחנו סך הכל אנשים שיש לנו קצת יותר ידע
(55:34) בנדלן ותודה רבה לכל מי שהיה כאן ואני אם אתם רוצים לשאול שאלות בכל תחום אחר בכל נושא אני נשאר פתוח ואני אשמח לענות אפילו לשמואל אן לא לשמואל לוי שמואל ירושלמי לי השאלה יאללה שאל שמואל שאלו אותך בצ'אט זחי אני לא רואה את הצ'אט רגע אני מרוב התרגשות לא רואה את הצט אניק רב של של כן כן אז השאלה שלי בעצם שלפי מה שדיברת א שלפי מה ש סליחה מה ק כן עכשיו בסדר נו שנו ר לוקי פ שותי תרב יה מה מיקרופון אז השאלה שרציתי לשאול שלפי מה
(56:39) שדיברת בהרצאת פה אפשר להבין שבעצם כל משבר גם כמו קורונה וגם כמו מרחבת שביעי באוקטובר וכל משבר אחר בעצם שקורה א זאת הזדמנות א אה להשקעות בנדלן בדיוק כמו הזדמנות לכל דבר אחר חד משמעי חד משמעי כן ני אמשיך ואגיד בהתאם לשאלות ששאלו פה בצאט תודה ומר יש מחסור בעובדים מחסור בעובדים אלי זה אומר שיש פחות בנייה המחסור בעובדים אומר שיש פחות עצה ושיש פחות עצה המחיר עולה אז אתה בדיוק נתת את אחת התשובות אתה יודע מה לא התייחסתי לזה ותודה רבה אבל זה אחד הגורמים לעליית המחירים יותר גרוע מזה הכל עלה חומרי הגלם עלו
(57:45) נכון זאת אומרת שהיום היום הרי אתה יודע אחד השיעורים שלי זה למה וגם אתה יודע יש לי פודקאסט על זה והכל למה אין תמחור של אל דולר למטר בנדלן בבנייה אין דבר כזה תקופות כאלה של עליה של חומרים ביחוד בגלל המשבר באוקראינה הכל עלה היום מטר בנייה עולה הרבה יותר היום כל דירה שבונה קבלן עולה לו הרבה יותר כסף אם הוא לא תמחר את זה הוא מתרסק אבל זה גם מעלה זה גם מעלה הדבר הזה מעלה גם בגלל עליית עלות העובד וגם זה שרוב החברות לא יכולות לבנות בגלל שחסר להם עובדים אז יש פחות דירות שיש פחות עצה ויש יותר ביקוש לא צריך ללמד אותך המחיר
(58:42) עולה והתשובה היא גם לניר כן גם לדירות היוקרה בדירות היוקרה אפילו יותר קל לעלות בדירות העממיות יש עוד מרכיב שאנחנו שוכחים אותו ואני בר עליו בקורס בדירות העממיות יש כוח קנייה מסוים לקהל לא שאם יש לנו קהל של פקידים באזור מסוים ואנחנו יודעים שהיכולת שלו היא סך הכל כמה מאות אלפי שקלים והמשכנתא גם מסוימת אז המחיר יכול להגיע עד רמה מסוימת באזורי היוקרה שאנחנו מדברים על שכבה סוציואקונומית גבוהה בינונית ומעלה ומעלה מה התוצאה התוצאה שאפשר למכור להם והם קונים גם שהמחיר גבוה ועוד פעם הממשלה צריכה לזכור דבר אחד אם הממשלה תטיל מסים אלי יקרה דבר אחד
(59:49) בגלל כל הכאוס הזה בגלל כל המשחק הזה שהיום הכוח של ההשכרה הוא בידיים שלנו ב שיש לי עוצ קו בשבילך החברות הגדולות שהלכו על בנייה למגורים להשכרה הולכות ומתפטר מנכסים בגלל שהחוק לא לא עושה להם טוב חוק ידוד השקעות ון הם לא מרוויחות כסף בגלל עליית הריבית אז הכל הכל בידיים שלנו המשקיעים ואם יעלו לנו את המיסים כמו שהיה אמור לעלות בחוק דירה שלישית שלשמחתי הביטול נקרא על שמי מה אנחנו נעשה לצערנו אנחנו נעלה את המחיר לסוחרים המדינה צריכה לחשוב 10 פעמים והם ישלמו את זה לא אנחנו הם ישלמו את זה והמדינה צריכה לחשוב אם זה מה שהיא
(1:00:42) רוצה ל שמצד אחד היא לא נותנת להם דירות לגור היא לא בונה להם היא לא משחררת להם היא לא מפשירה להם והיא מונעת מהם בגלל כל הסיבות שאמרתי ומצד שני מעלה לה אלה שיכולים להזכיר להם שלפחות יהיה להם איפה לגור עם מעלת העלויות אז בקיצור היחידים שידפקו זה אלה שאיין להם דירות והם ידפקו פעם נוספת הנה עניתי לך תודה רבה חברים אני את המסר העברתי והמסר אומר תעשו תעשו תעשו תהיו סבלניים תהיו סבלניים יש מעט מאוד עסקאות בשוק השוק קצת איתי עכשיו אני יכול להגיד לכם גם מניסיון למכור איזה נכס גם א זה אנשים קצת בלחץ אנשים קצת מפחדים מי שיודע לעשות את
(1:01:38) העבודה מי שיודע לעשות עבודה מי שיוצא לשטח מי שפועל בצורה חכמה עושה היום מעסקאות שלא יוכל לעשות אותם בעוד כמה חודשים ותבוא ללמוד אצלי בקורס אני נותן שם הקורס הוא לא קורס שאני עושה אותו בשביל להרוויח כספים מי ששומע את המחירים ברור לכם שעם העלויות שאני עושה אותו שם בספייס מוד ומודיעין אני עושה אותו בשביל הנאה ואהבה ובשביל להכשיר דור של משקיעים מוכשרים וכן להביא גם כמה שקלים הביתה צריך לפנק את רחלי היא מפנקת אותי פה תודה רבה לכולם היה לי כיף לפגוש אותכם אם יש למישהו עוד שאלות אני עדיין מוכן לשמוע תודה רבה אבישי היקר כיף לראות בכל מקום שאני הולך למצוא
(1:02:44) אותך רק היום זה בלי חיבוק אז תודה רבה לכולם לאלה שלומדים אצלי בקורס אנחנו נתראה בקורס תודה רב לאלה שלאלה ש למדו בעבר מוזמנים לעשות את הקורס עוד פעם ועוד פעם אצלי לא צריכים לשלם עוד פעם ו נמשיך להתראות במדיות הרבות שלי שיהיה לכולם לילה טוב 

.