צחי: ברוכים הבאים לעוד פודקאסט של צחי קווטינסקי ב"נדלן בקלות". היום אנחנו בפודקאסט השני,  שלנו במסגרת חקר השוק, אחרי שקיבלתי תגובות בלתי רגילות על הפודקאסט גם מאנשים וגם מדוד טי , שאיתו עשיתי את הפודקאסט הראשון.

ואולי הייתי צריך לעשות את הפוקדאסט  הראשון פה, איפה שאנחנו נמצא.

אולי הייתי צריך להתחיל מפה, בגלל שפה אני נמצא לא רק עם מתווך, אלא עם מתווך בכיר. אני נמצא גם עם חבר שאיתו לי שיתופי פעולה כבר שנים.

והיום הוא הזמין אותי ואנחנו יושבים אצלו בבית, כמו שאתם יכולים לראות בתמונות. ואנחנו מקליטים פודקאסט אחרי שראינו כמה דירות…

ותודה רבה אבי ביטון מ'זוהר נכסים' שהזמנת אותי, תודה  רבה גם לדודי השותף שלך שפינה לך את הזמן.

אני אשמח אבי, אם ככה, בכמה מילים אם תספר לנו מי זה אבי ביטון, איך הוא קשור לעולם התיווך, כמה זמן,  ואיפה הוא מתעסק.

אבי ביטון: קודם כל אחר הצהריים הטובים. לי קוראים אבי ביטון, בן 40, עובד בתחום הנדל"ן  כ-12 שנה. היום ההתמקצעות שלי נמצאת בטירת הכרמל. אני בעל משרד עם 6 מתווכים. אנחנו עובדים בכל האזורים, כולל חיפה. מירב העבודה עד לפני 3 הייתה חיפה. ב-3 שנים האחרונות

מירב העבודה עד לפני 3 שנים הייתה בחיפה. ב 3 השנים האחרונות אני נכנסתי כאן לטירת הכרמל כי זיהיתי שוק שמתפתח ומתעורר. שוק ששינה את פניו לגמרי.

שיתוף הפעולה ביני לבין צחי קווטינסקי היקר, בסביבות 10 שנים, 11 שנה. ממש בצעדים הראשונים שלי בעולם הנדל"ן.

מה עוד אוכל לספר? אני אב ל-3, בן 40.

צחי : עושה חיל, אני אגיד. עושה חיל. חרוץ. ואני חושב שזה החיבור ביננו.

אבי אני יכולתי לדבר איתך על חיפה, אבל אני בחרתי איתך על טירת הכרמל ולא בכדי.

אלף אני פועל הרבה בטירת הכרמל. אתה גם מרכז מאמץ.  למרות שיש לך סוכנים והמשרד שלך הוא לא פה.

אבל בוא נסתכל 10-12 שנים אחורה על טירת הכרמל. בוא נסתכל מה היה כאן.

אנחנו בעצמנו באנו לפה ואני לא התלהבתי להביא  לפה את המשקיעים. לא בגלל שלא ראיתי את הפוטנציאל, אלא כי הייתי צריך לשמור על המשקיעים באותו רגע. המשקיעים שבאים דרכי, לא כולם בנויים לכל מיני סוגים של אוכלוסיות.

אז בוא ככה מהעין שלך, תספר מה היה פה בטירת הכרמל לפני 12 שנים.

אבי: לא צריך להרחיק לכת ל-12 שנים. בוא ניקח טווח של 5 שנים אחורה. עד לפני 5 שנים

 הכול היה פה בנייה ישנה. האוכלוסייה פה הייתה  ממעמד סוציו אקונומי בינוני עד נמוך.

אוכלוסייה  שלא ידועה כמתפתחת נדל"נית . אוכלוסייה קשה, בוא נאמר כך.

ב- 5 שנים האחרונות זיהו פה כל גדולי ענף הבניה, אם זה : אשטרום, אשדר, עץ השקד, שתית, פרץ בוני הנגב, האחים בוסקילה מהדרום….

זיהו  פה פוטנציאל אדיר של קרקעות לא מנוצלות. אמרו אוקיי,  יש לנו כאן קרקעות, בוא נדבר עם ראש העיר.

ראש העיר בסופו של עניין, והוועדה המקומית הצליחו לארגן עבורם קרקעות במחיר מוזלים, ומכאן אנחנו הרי  נמצאים בקו התפר ביננו לבין חיפה. מרחק של 500 מטר מוביל מטירת הכרמל לחיפה, שזה סמי עפר, נאות פרס, ובחיפה כפי שאתם יודעים, חוץ מאצטדיון קריית אליעזר, אין עתודת בנייה. אין קרקעות. כלום לא מתפתח בחיפה

כל הבנייה וכל ההווי בנייה עבר שוב לדירת הכרמל, ששוב אני אומר, כל הגופים הגדולים נכנסו לכאן, הכניסו לכאן אוכלוסייה בעלת סוציו אקונומי גבוה. נכנסו לכאן בהתחלה חלוצים של 'מגדלי האקדמאיים' …

צחי:  כן , אבל בוא שאתה אומר כאן  'מגדלי האקדמאיים', אני רוצה לקחת אותך קדימה, סליחה,  צעד קטן אחורה. יש, אתה יודע,  אנחנו נמצאים בקו תפר, אתה אמרת חיפה, אנחנו נמצאים כאן…

אם אנחנו נלך מחוף הכרמל, נמצאים על סוף כביש 4, המרחק מחוף הכרמל לפה, או נלך פנימה לתוך חיפה, יש לנו את שפרינצק, יש לנו את נווה דוד, ויש לנו בעצם דברים דומים. היו לנו שכונות עם רמות  דומות של סוציו אקונומיות,

מה קרה? מה גרם פה לאנשים להתרכז פה באזור הזה. מה שקרה שפתאום…

אתה יודע מה, אם אתה תשאל אנשים מבחוץ או אנשים ששומעים אותנו ולא יודעים מה קורה פה בטירת הכרמל.

אני יודע את זה, שאני אומר למשקיעים שאני מביא אותם לטירת הכרמל, הם רואים את שנות ה-80.

מה קרה פה?

אבי ביטון: הם רואים את סדרת  שנות ה-80 יותר נכון, הם רואים את סדרת שנות ה-80,  והם כרגע מנותקים.

צחי: שבכלל לא מצולמת בטירת הכרמל, היא מצולמת ביפו.

אבי ביטון: גם אני שאני מביא לכאן לקוחות, גם לדירות החדשות, שהם מאזור המרכז, שהם מדברים איתי על השקעה, הם אומרים לי: תגיד, יש מה לבוא לטירת הכרמל?

הם עדיין מדמיינים את טירת הכרמל של שנות ה-80, שנות ה-90.

טירת הכרמל עברה פה מהפך עצום. שוב אני חוזר , העדר הקרקעות בחיפה שזה קו התפר…

צחי: או או ,בוא, אנחנו  מתחילים לגעת בזה. חיפה יש לה פוטנציאל עצום, מה אין לה?  אין לה התפתחות, היא לא זזה.

אבי ביטון: אין לה התפתחות וגם ראשת העיר של חיפה שהיא מתכננת ערים והיא כמעט 3 שנים בתפקיד, לא הזיזה מהומה.

צחי: והלוואי והיא שומעת אותנו. הלוואי והיא שומעת.

אבי ביטון  אני גם חושב שאם היא הייתה שומעת אותנו ואם היא תשמע , היא צריכה להבין שכל האזורים בשפרינצק, אם זה דרך צרפת, ג'ורס , האיזורים שקרובים לקו הים, מדובר על פינוי בינוי יחיד, שלקח את זה יוסי תורן מ-'נקטס אורבן',

הפנוי בינוי היחיד הולך להיות על סעדיה פז, סעדיה פז זה לשונית החוף. זה הפינוי בינוי היחיד שמדובר.

יש לנו שם רחובות נפלאים אם זה דרך צרפת שאני ואתה עשינו שם חיל, ואתה עשית שם מספר לא מבוטל של עסקאות… יש לנו את רחוב…

צחי: דרך צרפת זה הרחוב המרכזי, נסביר לכולם, של שכונת שפרינצק,

זה הרחוב שעולה מדרך ההגנה, מהכניסה לחיפה, מה שאתם יודעים 'מקסים' וכל אלה..

כלפי מעלה לסטלה מאריס, או פונה ימינה לכרמל צרפתי, למרכז הכרמל, להדר.

שפרינצק יושבת אם נזכיר את המקומות הטובים שם,  יושבת על ציר  מאד לא רע.

 דרך אגב, אח ההתפתחויות  הטובות של שפרינצק ואני רוצה לקחת אותך לשם,

הייתה הרבה בזכות, או רמת הנשיא, הייתה הרבה בזכות החיבור בין כביש 2 לכביש 4 שזה בעצם מת"מ.

אבי ביטון: כן

צחי:  מת"מ  זה מרכז למי שמכיר, זה כמו קריית עתידים של תל אביב, זה כמו הר החוצבים של ירושלים. מת"מ זה מרכז הייטק, ואמרת קודם 'בניני האקדמאים', ואמרת את זה כל כך חשוב,  וככה בלעת את זה, 2 מגדלים שבנו פה, אנחנו בדיוק מדברים לידם, בנו פה ויזמו אותו קבוצות רכישה של אקדמאים, של עובדי אינטל ,עובדי חברות ההייטק. זה נתן את  הבוסט רציני.

כמו שאמרת היה כאן עודף קרקעות ויש כאן גם  שקשור במדיניות של ראש עיר.

 יש כאן ראש עיר שרוצה להזיז.

אבי ביטון: ראש עיר שמחפש פה  התפתחות. ראש עיר שדוחף כאן להתפתחות.

גם אם אנחנו יכולים למשל היום לראות ברחוב האצ"ל. רחוב האצ"ל זה אחד הרחובות היותר מתפתחים. רחוב האצ"ל 5 יש לנו תמ"א 38.

יש לנו גם בפלמ"ח, תמ"א 38.

רחוב האצ"ל עצמו מדובר בעתיד, חברת ,'רניו' מדברים על פינוי בינוי.

הוא גם מסומן פה. יש תוכנית מתאר מאושרת לעירית טירת הכרמל.

אני רואה את טירת הכרמל ממשיכה להתפתח. בוא נגיד ככה, עד לפני 5 שנים, אם היית מבקש או שואל אותי,  הייתי שולל על הסף. אבל היום אני גר פה בטירת הכרמל. היום אני מגדל את ילדי בטירת הכרמל. תשתיות חדשות, בתי ספר, גני ילדים, אוכלוסייה מעמד סוציו אקנומי נורא גבוה,

מעבר לכל הבניינים האלה נוספי לכאן  גם צמודי קרקע. של משה חדיף.

שהצמודי קרקע האלה  שהם התחילו הם נמכרו ב- 2.1

היום נשארו  6-7 נכסים אחרונים  שמתומחרים ב 2.8

אז גם הערך פה עולה.

ובנוסף לזה, אם אנחנו קצת נדרים ,טיפה, איפה שאנחנו יושבים, במרחק של אפילו  פחות מקילומטר,  אז יש לנו את שכונת החותרים שזה צמוד אלינו….

צחי: אז רגע רגע בוא נעשה סדר לאנשים. למעשה, אנחנו  גם יושבים, אנחנו יושבים   באיזור ששם התחיל.  אנחנו סך הכל לפני 5-6-7 שנים באנו לפה,  באיתי איתך,  באת איתי למשרדים של שתית אתה זוכר? למשרדים של שתית לראות…  לראות והיה כאן שממה.  אז היה כאן את האדמות והיה כאן הכל….

רחוב שלך שנקרא….

אבי ביטון : יצחק שמיר. זה הרחוב המרכזי של טירת הכרמל של הבנייה החדשה. זה בשכונת 'גלי כרמל', זה הרחוב המרכזי, זה הציר שבו חותר גם 'אלמוג', 'עוגן', דולפין'.

עוד פעם, שוב פעם, אני חוזר, כל היזמים הגדולים של ענף הבנייה מרכזו את עצמם לאיזור כאן.

צחי: אבל הם לא מרכזו את את זה בכדי. הם הבינו, אנשים קלטו.

הרי אחד הדברים שהוא גם סיפור הצלחה, ואם נלך רגע לחיפה, אנחנו נמצאים ליד 'נאות פרס', שזה גם סיפור הצלחה לא קטן.

ועוד פעם, אחת הבעיות של חיפה, וזה הסיבה שגם אתה עברת לפה, אחת הבעיות של חיפה,  זה שאין לה התקדמות, אין לה בנייה, אין לה משהו שיענה לצורך של האנשים, ואנשים שרוצים לגור בחיפה לא יכולים להישאר שם.

אבי ביטון : אז בוא אני אספר לך סקופ קטן. אם אנחנו  היום נלך ונעשה סקר קטן, ונעשה חקר קטן  מי האוכלוסייה שנמצאת בטירת הכרמל בבנייה החדשה, 80%  חיפאים כמוני שלא מצאו את עצמם בחיפה.

חיפה וראש העיר שלה, וראשת העיר שלה, עשתה לפי דעתי נזק עצום בקדנציה שלה, עזוב…

 אנחנו זה אנשים בחתך הגיל שלנו 30 עד 40,  אנחנו רוצים להשתקע, אנחנו מיושבים בדעתנו,  אנחנו רוצים להשתקע, אז אנחנו  מחפשים קרקעות, מחפשים משהו  חדש,  שיהיה  גם לילדים שלנו רמת חיים טובה,  שיהיה לנו  הכול נגיש, אבל בוא נדבר גם על האוכלוסייה הצעירה יותר של המשוחררי צבא.  משוחררי צבא נוהרים לכיוון המרכז כי אין בחיפה גם מקומות עבודה. אין בחיפה גם עתודת בנייה.

 אז בגלל זה, שוב פעם אני אומר, אם היינו עושים חקר,  אז היינו מבינים ש- 80% מהאוכלוסייה שהייתה בחיפה, אם זה בקריית שפרינצק, בקריית אליעזר,

אני עובד כאן באזור 4 שנים ולי יצא להעביר עשרות משפחות מקריית אליעזר ושפרינצק לטירת הכרמל.

צחי: אז איך אתה מאפיין את החתך הסוציו אקונומי של אלה שאנחנו נמצאים לידם כרגע.

כל הרחוב הזה, כמו שאמרת, ואמרת דבר…אתה יודע אני אומר כל הזמן לאנשים,

שפעם עדיף היה לקלל חיפאי ולא להגיד לו אי פעם שהוא יגור בטירת הכרמל.

תאפיין  לי את החתך הסוציו אקונומי של מי שנמצא פה.

אבי ביטון: מעמד הסוציו אקונומי כאן לפי לדעתי הוא גבוה.

 זאת אומרת שיש לנו כאן הרבה מאד העובדי נמלים, יש עובדי רכבות.

יש לנו כאן אוכלוסייה, שוב פעם שאני נוגע בה, שאני מדגיש וחוזר, יש  כאן בתים שנמכרים ב2.6, 2.8.  זה רק מעמד סוציו אקונומי גבוה נכנס לכאן.

הבנייה פה החדשה, לא נותנת, לא שחס וחלילה אני  לא פוגע באף אחד, לא נותנת לאוכלוסייה חלשה להיכנס לכאן .כי מעבר.. נניח….

לא שקנית בית, נניח שהשכרת בית. אז מעבר לשכירות שאתה משלם כאן.

יש  לך כאן ארנונה שאתה משלם  1,100  שקל דו חודשי

יש כאן ועדי בתים שזה נע בין 250-300 שקל בחודש,

אז אוכלוסייה חלשה, קשה לה להתקיים כאן, לא שאני פוגע חס ושלום בשום אוכלוסייה. אבל המעמד הסוציו אקונומי פה השתפר פלאים.

בוא נגיד ככה, האוכלוסייה הפחות טובה עדיין  מרוכזת  באזור נתן אלבז, גיורא, ויצמן…

צחי : בוא נסביר לאנשים שאם אנחנו מדברים על גיורא.

אנחנו מסתכלים על החלק היותר דרומי.

בוא בכלל נגיד משהו, כל טירת הכרמל היא בגודל של שכונת גילה בירושלים, עשרים ומשהו אלף איש. היום זה גדל.

זאת עיר קטנה, אבל זאת עיר עם מגמה של הגירה חיובית לתוך העיר בצורה מטורפת,

אנחנו רואים את זה דרך אגב גם ביכולת ההשכרה

אנחנו השכרנו דירות בקורונה, חייבים לספר את זה לאנשים.

בימים של הקורונה לא עמדו לנו דירות ריקות וזה מטורף. אנחנו פרסמנו ואנשים הגיעו

ואתה עזרת לי עם הלקוחות שלי, ויש כאן דרישה בלתי רגילה. אז בוא נחלק את זה

אז אמרת שבדרום יש את גיורא נכון?

אבי ביטון: נכון, גיורא אגב שוכנת מאחורי הבנייה החדשה, שמשלימה, היא עדיין נחשבת טירת הכרמל אבל קוראים לה 'שכונת החותרים', זה עדיין טירת הכרמל,  וגם גם שם כל הדירות הם SOLD OUT חות מרוטשטיין שנשאר אחרון, שהוא בונה שם, ועדיין יש דירות למכירה, והדירות שם הם באמת  צמודות לשכונת גיורא.

צחי: כן אבל מה זה החותרים? החותרים זה כמו בירושלים רמת רחל שזה בתוך ארנונה.

החותרים היה שם אדמות, היו מגדלים בננות, אדמות של חקלאים,

אבי ביטון: נכון, זה אדמה חקלאית.

צחי: ומה שלקחו מקורח המציאות, הבינו שצרכים  את האדמות האלה וראו איך זה עובד על יתר האזור פה, בחלק שאנחנו נמצאים היותר צפוני, הצפון מערבי. ואז באמת הפשירו שם את הקרקעות ובין לילה קמו שם בתים, אתה יודע את זה יותר טוב ממני, אתה גם הולך להיות שם. אז יש לנו את החלק הזה. יש לנו ליד זה את גיורא,

וחייבים להגיד, זה עושה משהו לשכונת גיורא, שיש לידם את הבנייה החדשה?

אבי ביטון: ברור. ברור. זה נותן 'בוסט'.

 שוב פעם, זה מכניס אוכלוסייה חזקה, זה אוכלוסייה במעמד סוציו אקונומי גבוה. ברגע שיש בניה חדשה אז כמו בכל עיר, הבניה מסביב בסופו של דבר מקבלת את כל הקומפלימנטים ואת כל הדברים הטובים שיכולים לצאת מכך, וגם בסופו של עניין לא ישאירו בתים ישנים,  את כל הבתים האלה, בסופו של ענין ,אני מאמין ,הם נמצאים בתוכניות מתאר, שגם בסופו של דבר גם הם ילכו לפינוי בינוי. כל זה עתיד…

מעבר לשכונת החותרים  כרגע יש לנו קרקעות שצמודות לבסיס, ואלה קרקעות פרטיות של יזם שהתחיל למכור אותם ולאחר מכן התחרט, אמר בוא, אני אעשה כמו שחביב עשה ואני אבנה ואז אני אמכור אותם כבר  ב- 3 , 3.5 מיליון שקל…כי כבר כאן אין קרקעות.

צחי: יפה

אז בוא נלך עוד, בוא נמשיך לסקור את העיר.

אנחנו בלי מפה אבל אני אשים מפה. כמובן. ואתה יודע מה אבי?

התחיל להשתרר קצת הקורונה. ואתה זוכר שאני הייתי עושה  סיורים בחיפה ואפילו הטלוויזיה הייתה איתי, אתה היית איתי, עם משה איבגיו שבסוף לצערנו  זה לא שודר.

אני מציע שאני אזמין אנשים לסיור. אנחנו נעשה לאנשים פה סיור.

אני רוצה לקחת אותך רגע ולסקור עוד חלקים כאן בעיר.

שאנחנו נכנסים לעיר בכניסה הצפונית,  ברחתי רגע צפונה, שאנחנו נכנסים לעיר, מהחיבור של כביש 2 עם כביש 4 מכיוון מת"מ או מכיוון 'סמי עפר'.

מהכניסה הצפונית, אני מסביר לאנשים…

אנחנו נכנסים, רואים מצד שמאל שאנחנו יכולים לקנות סרדינים, יש שם את סטארקיס,

יש שם אזור תעשיה גם בצד שמאל, גם בצד ימין.

ובוא תיקח אותי, אחריו אנחנו יודעים שיש שכונה שאנחנו אוהבים לקנות בה

אבי ביטון: רחוב הרצל

רחוב הרצל זה הציר הראשי  של הבניה הישנה של טירת הכרמל.

צחי: רחוב הרצל הוא רחוב היקפי.

אבי ביטון: כן, רחוב היקפי.  זה רחוב שמוקף בבתים שגם הם בתוכניות  של בפינוי בינוי

יש כאן את י.ח. דמרי שהחתים כבר מהרצל 66, הרצל 64.

מול הקניון, אם  אנחנו נמשיך קצת קדימה, יש לנו את קניון לב העיר, יש את קניון טירת הכרמל.

בין הסמטאות עצמם, אנחנו עוברים על אצ"ל, עובדים על רחוב שרת, על הרחובות הפניימים…

הרצל זה הרחוב המרכזי. בהרצל יש לנו הרבה מאד  חנויות. יש סופר מרקטים…

צחי: זה בעצם מרכז החיים של העיר טירת הכרמל

אבי ביטון: יש כמה מרכזים, אפשר לחלק את זה ככה. זה המרכז הדי מרכזי. המרכז השני זה מז'בוטינסקי שנכנסים בהכניסה הדרומית לטירת הכרמל שגם הוא רחוב מרכזי שמוביל אותנו אם אנחנו נמשיך במעלה הכביש, אז אנחנו נגיע לרחוב הפלמ"ח ומשם נפנה שמאלה, אנחנו נגיע לשכונה…

צחי: אז בוא דבר איתי. רגע רגע תעצור, דבר איתי  קצת על האזור של רחוב הפלמ"ח. בוא נדלג על רחוב האלה ועוד רחובות כאלה…

אבי ביטון: רחוב הפלמ"ח זה רחוב שצמוד למשטרה. זה רחוב שמתפתח מאד עכשיו. זה  רחוב שעובר ת"מאות יש כבר 2 בניינים שעוברים תמ"אות. זה בוא נגיד ככה,

שזה טירה החדשה ישנה, שהוא מתחבר בין מעלי נוף והרדוף. וכל זה ביחד חגורה אחת….

צחי : רגע, אתה רצת כבר עד הרדוף, לאט לאט בדרך….

אבי ביטון: אוקי. אז רחוב הפלמ"ח זה רחוב גם מתפתח. יש שם אוכלוסייה שמשוועת, כי המחירים שם בוא נגיד ככה, אם ניקח דירה חדשה כאן של 4 חדרים, אז דירת 4 חדרים  פה ממוצעת תהיה 1.4בפלמ"ח היא תהיה 1.2. אז ההפרש של ה- 200 אלף שקל…

צחי: ומי האוכלוסייה שגרה באזור הזה?

אבי ביטון :המשפרי דיור שמגיעים  מאזור הרדוף, מוצקין וביאליק.

מעלה נוף זה כבר אזור שהוא יותר יוקרתי.  זה עדיין בשכונת הרדוף, מעלה נוף.

צחי: אז בוא ננקם רגע את האנשים, אנשים יסתכלו במפה. אבל אתה הזכרת כמה פעמים את הרדוף ולא הזכרת אותה סתם. כן אפילו היום היינו בהרדוף.

הרדוף נמצאת ממש בפינה הצפון מזרחית של טירת הכרמל. רק היום שהסתובבתי שם עם משקיעים שעכשיו נמצאים איתי גם,  ומקשיבים כבר פה ב'לייב', שאלו אותי : 'יש כאן שטחים שנראים פנויים?' אז יש שם….

אבי ביטון : אם שמתם לב אז בונים שם…

צחי: יש את החלק של שמורת  הטבע.

יש שם את שמורת הטבע שהייתה עליה מלחמה גדולה והיו  עלייה הפגנות,

וביטלו שם, והודיעו שלא יהיה שם כביש ולא תהיה שם בנייה ולא יהיה שם כלום.

צמוד שם להרדוף 824 בפינה הזאת, וזה מעבר לאזור תעשייה.

עכשיו הרדוף, אולי תאפיין לי אתה את הרדוף.

אבי ביטון: אני אאפיין את הרדוף.

הרדוף זה רחוב שנמצא בשכונת מעלה נוף.

הרדוף זאת השכנה החדשה שהייתה עד לפני 20 שנה,

זה בניינים שנבנו לפני 20 שנה.

ובוא נגיד ככה, המעמד הסוציו אקונומי הגבוה של טירת הכרמל עד לפני 5 שנים, עד לפני הבנייה החדשה,  היה גר בהרדוף ובשכונת מעלה נוף.

זאת הייתה השכונה היותר נחשבת, היותר יוקרתית, מעמד סוציו אקונומי יותר גבוה.

בניינים עם חניות, בניינים עם מעליות, אוכלוסייה ברמה גבוהה.

צחי: יש שם גם בניינים יותר קטנים, טיפה יותר ישנים בלי מעליות

אבי ביטון: כן, זה רחוב מוצקין,  רחוב  מוצקין זה הרחוב שחותך את הרדוף. מעלה נוף זה רחוב באמצע שחותך את הרדוף, ומעלה נוף….

צחי: מה מיוחד בקומפלס הזה?

אבי ביטון : מיוחד בקומפלקס הזה, שיש שם ,שוב פעם, דירות של 4 ו-5 חדרים שעד עכשיו, עד הבנייה הזאת, לא היה כאן, דירות עם מרפסות שעד הבנייה הזאת לא הייתה כאן, חניות פרטיות, האזור עצמו קרוב לאזור ההרים…

צחי: אז בוא אני אזכיר לך משהו.

אבי ביטון: אוקי.

צחי : אנחנו קנינו, זאת אומרת, אני הבאתי פה למשקיעים, לפני כבר…אין לי אומדן  זמן עם הקורונה הזאת, שנה וחצי לדעתי, הגיעו לפה, איש הטבע, אני לא רוצה לחשוף, ואשתו שהיא אשת חינוך, ומדריכת טיולים, והם הגיעו איזה 10 דקות , רבע שעה לפני שאני הגעתי, קבענו שם.

ושהגענו  מצאתי אותו ליד האוטו מחכה לי, ואז היא פתאום הגיעה עם הילדים ואמרה לי:

'צחי, לא צריך לראות את הדירה. אנחנו קונים'

למה היא אמרה את זה? בגלל שהיא ראתה את המרכז הזה שזה כמו בקיבוץ, שילדים יכולים לרוץ.

היא ראתה את גני השעשועים.

היא ראתה את גני הילדים.

המקום נבנה בצורה מאד חכמה .מה החיסרון במקום הזה?

החיסרון במקום הזה מבחינת המשקיעים שזה טיפה בצד, תחבורה ציבורית יש שם אבל אולי פחות,

ודבר שני, זה שאם נגיד מישהו רוצה משהו שיש בו אופק של פינוי בינוי, כנראה לא יהיה לו.

אבל מעבר לזה, מי שרוצה לגור במקום שקט, סביבה של צעירים, סביבה של משפחות,

בוא נגיד שקנינו ללקוחות שלי מספר לא קטן של דירות.

אין דירה שעמדה יום אחד ריקה, אז זה המקום הזה.

אם אנחנו מתחילים להדרים משם, לשכונות החדשות, יש שם את רמב"ם.

תאפיין לי את האזור הזה.

אבי ביטון : אם אנחנו מדרימים משם אנחנו מגיעים לרמב"ם. אנחנו חותכים מרמב"ם את הרחוב הראשי, מצד שמאל, אם אנחנו נעלה למעלה,

 אז יש לנו את רחוב החרוב, שזה גם רחוב חדש, זה גם בנייה חדשה, שכונה חדשה שנבנתה לפני 4 שנים, על הציר של בסוף החרוב יש לנו את מלון 'קדם' שנבנה, זה הבלמים של רשת 'סטאי', מלון קדם.

צמוד למלון קדם יש לנו מרכז  חי ענק,  שהרבה מאד נוהרים אליו לא רק מחיפה או מטירת הכרמל,  גם מכל הארץ.

יש לנו הרבה חיות שם משוחררות, הרבה בקר, צאן, ממש, באמת. בוא נגיד שאנחנו גם קרובים לים וגם קרובים להר, אז אנחנו נמצאים באזור באמת, בלוקיישן פנטסטי.

צחי: עכשיו אם אני מסתכל, ואנחנו היום כבר עשינו.. אתה יודע. זה קשה לעשות זה בלי מפה.

אבל אם הקפנו את העיר, יש לנו גם דירות בקומות רביעיות  בכל מיני בניינים

יש לנו אזורים שהם טיפה יותר חרדיים, טיפה פחות חרדיים.

איך אנחנו יודעים מה לקנות פה?

אנחנו היום

אני שואל אותך מתוך מקום שאתה תספר, למרות שזה ברור  שאני יודע.

אם אני רוצה לאפיין, למה אני אשקיע בכלל בטירת הכרמל?

אולי היא כבר עשתה את שלה, אולי משהו נעצר? אולי אני אפגע פה באוכלוסייה לא טובה?

איך אני מחליט מה נכון  פה לאנשים?

אבי ביטון: אגב, קודם כל המחירים פה עדיין בוסריים. אם אנחנו נשווה את זה לחיפה שהיום אנחנו קונים דירת 2.5 בחיפה ב 750 שאין מתחת. בוא נגיד ככה, שתוכנית אב שאושרה בקריית אליעזר, הקפיצה את המחירים ב-20 סביבות  אלף שקל, דירות שנמכרו ב-700- 800 היום נמכרות במיליון.

אין שם יותר מדי היצע, יש ביקוש שם.

אבל  כאן, יש לנו כאן, רוב האזורים עצמם הם חתומים עם איזה שהיא תוכנית, תוכנית מתאר, תוכנית פינוי בינוי.

בכל מקום שאתה תלך אתה תראה מנופים.

מרכזים חדשים, כל מקום יש לך מינימרקטים, סופרים, הכול מתפתח מבחינה נדל"נית.

הכול מדובר על התחדשות עירונית שיש כאן.

אם אנחנו הולכים לאזורים היותר מתפתחים שאנחנו קונים בהם בזמן האחרון, זה רחוב הרצל, רחוב האצ"ל, רחוב שרת, ואני מאמין שהצעד הבא, שהקפיצה הבאה שתהיה, זה גיורא.

אבל עדיין גם המחירים כאן באצ"ל, בהרצל, וברחוב שרת, אם אפשר לגעת קצת מבחינת מספרים

עסקה שעשית אותה, עשית עסקה כל כך מושכלת,  באצ"ל 7 שהוא צמוד לתמ"א של מספר 5, אז היום לקבל דירה של 3.5 חדרים שקנית אותה באצ"ל 7 שקנית אותה ב- 750 אלף שקל, שזה דירה שמביאה 3,500 שקל שכירות והיא הבאה בתור בתמ"א, אז אני מאמין שעשית פה עסק  מושכלת , אחת מני רבות ללקוחות שלך ו-90% מהעסקאות הן ככה, כי הן צמודות לכל הדברים האלה. לכל  הבנייה החדשה, לתמ"א, לפינוי בינוי, אז אני חושב שכאן יש צפי להתפתחות.

היום קריית אליעזר, אם לקחנו  אותה שוב פעם, אם יש שם איזה שהוא פינוי בינוי…היה כבר, צריך להיות בעמל ליסינג שמדברים כבר המון שנים ושום דבר לא קורה…

אבל היה את האצטדיון,  ובאצטדיון עצמו נבנו 8-9 בניינים וסה טו…..

ובינתיים אין שום דבר שמתפתח, וחברות יזמים, מחליפים שם יזמים כמו גרביים, אם זאת הייתה חברת ילן, לאחר מכן תשובה, כל מי שנכנס, חזר עם הזנב כמו שהוא נכנס…

צחי: אני רוצה לשאול אותך שאלה, אני רוצה להבין את ההיגיון.

בונים פה בניינים חדשים, בונים פה בכל מיני גדלים. אנחנו נמצאים בבית מאד יפה, דשא בחוץ, בריכות אנשים בונים פה בחצרות,

ואנחנו הולכים וקונים דירות ליד זה. דירות בבתים הישנים

למה זוג צעיר, למה משפחה תבוא לגור אצלנו בבתים הישנים שנבנו לפני 60 שנה ולא יבואו לגור  פה בבניינים  החדשים. למה אנחנו  צריכים את הדירות האלה?

אבי ביטון : אגב רוב הדירות שאנחנו קונים בזמן האחרון זה דירות 3, 4, 5 חדרים. אנחנו לא קונים דירות 2.5 חדרים כי כמעט אין כאן, שוב פעם, הדירות של ה- 2.5…

צחי: כן אבל זאת אותה שאלה. למה הם יגורו אצלנו ולא יגורו פה?

אבי ביטון: כי האוכלוסייה שבאה ומשכירה את הדירות 3,4 חדרים בשכונה הישנה שחס וחלילה אני לא גורע ממנה מאומה, זה אוכלוסייה שהיא במעמד סוציו אקונומי טוב בינוני,

כמובן אנשים מסודרים, בודקים הכול לפני, תלושים, שיקים, ערבים, הכול, אבל זאת אוכלוסייה שלא יכולה לשלם את הוועד בית של העוד 500 שקל …

צחי: או מעדיפה לא לשלם את הוועד בית..

אבי ביטון: מעדיפה לא לשלם, לחסוך,  כי יש פה אוכלוסייה גם  מרובת ילדים. יש פה אוכלוסיות  של חרדים שמחפשות דירות 4 חדרים, וב-4 חדרים הם גם יכולים לאכלס 6 ילדים בסופו של עניין ויותר נוח להם, הם גם צמודים,  בוא נגיד שהם מתגלחים  גם בסופו של עניין על השכונה החדשה, כי הם צמודים לשכונה החדשה. רחוב שרת ואצ"ל זה 200 מטר מהשכונה החדשה

צחי: אז בוא נסכם את זה, שבעצם…שאנשים יבואו לגור אצלנו, ולא  יבואו לבניין החדש, למרות שהוא יותר מפנק, למרות שיש לו מעלית ויש בו הכול, בגלל שהם אומרים, אנחנו טוב לנו שאנחנו נמצאים בסביבה הסוציו אקונומית שמתאימה לנו.

הילדים שלנו נמצאים בסביבה החינוכית ,עניין החינוך הוא מצוין, שהוא לידנו,

פה יש לנו את כל מה שאנחנו צריכים.

אנחנו נמצאים אנחנו בסביבה חברתית נוחה לנו.

אבל אנחנו לא צריכים לשלם לא וועד בית ולא ביטוח מעלית ולא ארנונה שהיא קצת יותר גבוהה.

אבי ביטון: פי 2 יותר גבוהה.

צחי: אז זה החשיבה….אנחנו, אלה שקונים את הדירות הישנות, נהנים מההתחדשות שיש לידנו.

עכשיו אני אשאל אותך עוד שאלה: יש לנו פה את הבניינים החדשים.

אני לשמחתי, אתה יודע, אולי הרבה בזכות הפודקאסטאים,  בזמן האחרון, כולל אתמול שלשום

שקניתי דירה בפ"ת ללקוח, פה בירושלים קניתי ללקוחה, 

אני התחלתי לקנות לאנשים גם פה דירות למגורים. פה ושם גם דירות יותר יקרות

ואני אשמח אם תסביר לאנשים מה הולך לקרות פה?

במקום לקנות לאנשים, ב 1.3 דירה בבניין ישן במרכז, אולי כדאי לקנות להם פה דירה חדשה?

השאלה היא , אני אגיד לך בגדול, היתרון של נגיד במרכז, זה אזור המרכז,

שזה אזור מתפתח, גם שם יש אזורים שמתפתחים,  ויש גם אופק של התחדשות עירונית אם אני קונה נכון, אבל מה היתרון בלקנות פה בסכום של 1.3, 1.4 מיליון ,אם אני לא רוצה לגור פה?

אבי ביטון: אני חושב שטירת הכרמל בבנייה החדשה ,כן, בשכונת גלי כרמל וגם בשכונת החותרים לא אמרה את המילה האחרונה שלה שזה אומר ככה:

יש לנו כאן בניין שהוא 99% סולד אאוט של שרבט ויש לו את רוטשטיין.

מעבר לכך, אין יותר קרקעות. אין יותר קרקעות.

למשל בוא ניתן שוב פעם את חיפה.  כי זה מה שיש לנו כאן לעשות השוואות.

 אז היה את שכונת רמת הנשיא, שנמכרו על הנייר דירות 4 חדרים ב-900 אלף שקל, דירות 5 חדרים  נמכרו במיליון מאה….

רמת הנשיא בסופו של עניין….

צחי: רמת הנשיא למי שלא יודע, זאת שכונה מופלאה שהיא עשתה יש מאין. היא נבנתה במרכז נווה דוד, מה שהיה מחנה דוד.

זה מרכז של מקום שהיה טיפה בעייתי, ולקחו גב ים והקימו שם שכונה לתפארת, ועשו שם מרכז קניות ופארק והכל. וממש יצרו שם…

 בהתחלה אנשים פחדו לקנות שם , והיום המחירים שם בעננים. אז זה בעצם רמת הנשיא.

אבי ביטון: אז  אני רואה הגבלה בין רמת הנשיא לטירת הכרמל. למה?

כי רמת הנשיא שהתחילו למכור את  הדירות על הנייר, מכרו  בערך כמו פה.

 כי אם היית באה  לפני 4 ו-5 שנים, היית קונה פה דירת 5 חדרים ב מיליון מאה, היית קונה דירת 4 חדרים במילון תשע מאות חמישים….

היום הדירות 4 חדרים הם כבר ב-1.4,  5 חדרים פה  נושקות פה ל 1.6, 1.65. אם אתה רוצה קו ראשון לים אתה גם  תשלם 1.7.

ברגע שנגמרת גם כאן  עתודת בנייה, גם כאן נגמרת עתודת בנייה, אז המחירים  אך ורק עולים.

כי יש לנו כאן ביקוש, וההיצע פה הוא נגמר, כי הקרקעות כאן נגמרות,

אז אני צופה היום שטירת הכרמל עושה קופי, כמו שכונת רמת הנשיא.

דירת 4 חדרים פה, כמו  ברמת הנשיא, שציינתי מקודם שעלתה  תשע מאות אלף  היום עולה שם 1.8. דירת 5 חדרים עולה שם 2 מיליון.

דירות שנבנו לפני 10 שנים דירות בתשע מאות אלף שקל, היום שוות 1.8 לכיוון ה -2 מיליון, אז פה,  דירות…יש לנו אולי 100 בניינים חדשים, אני מעריך שבסופו של עניין , הדירות 4 חדרים יעלו לכיוון 1.8 ודירות 5 חדרים לכיוון 2 מיליון.

היה לנו משתכן, היה לנו משפר דיור שנתן מכה קלה בכנף.

המשפר דיור במיוחד שהוא בסופו של דבר עניין, משפחות שהיו גרות ב-4 חדרים שיפרו ל- 5 חדרים לאחר  שחוק המשתכן שלפי דעתי הוא כשל. חוק המשתכן כשל.

צחי: דעתך התקבלה

אבי ביטון:  חוק המשתכן כשל. אז אני חושב ברגע שזה נגמר, אני חושב  שהמחירים  פה התאפסו . זאת שכונה חדשה, זאת עיר חדשה. תשתיות, בתי ספר, גני ילדים, לא יהיה פה יותר,

ותהיה פה דרישה גם למשפרי דיור, שוב פעם,  מאצ"ל ,מהרצל, משרת, מהרדוף, ממעלה נוף, מפלמ"ח, שירצו להגיע לשכונה החדשה…

יש פה ביקוש והיציע אין יותר מדי. אנחנו בשלבים האחרונים של הבנייה.

צחי:  בוא נגיד שבעצם היום אם נהיה אמיתיים,  את הביקוש האמיתי יוצר פה  מי שכבר הגיע לפה.

אם אתה הגעת לפה,  אז אתה מבין כמה טוב לך פה,  אז אתה בעצם היית חלוץ, עוד פעם,

לא כל חיפאי. …אתה יודע, אנשים חיים בסטיגמות.

אנשים צריכים לראות את החלוצים.

מי שהיה חלוץ גם נהנה מעליית ערך. ואז היום, אנשים כמוך, אנשים שגרים פה,  מביאים את המשפחה שלהם, מביאים את הקרובים שלהם, אומרים להם: מה אתה גר בבתים הישנים. בואו לידנו, טוב פה.

תזכור, יש לנו פה אזור נוח תחבורה. אני מגיע לפה אז יותר קל לי מלכל מקום.

גם אם אני בא דרך כביש 6, מדרך יוקנעם, דרך הכביש לזיכרון אני מגיע לפה,

כל מה שאני נוסע, הקרבה כאן  לרכבת, יש פה רכבת מטר מפה, חוף הכרמל, תחנת אוטובוס, יש גם בפנים וגם שם, חוף הכרמל. הכול פה נוח.

אבי ביטון: אכן כך, הכול פה נוח, ואני אגע בסטיגמות. אז אני מכיר ואני יכול לספור לך לא על יד אחת ולא על שתי ידיים,  יכול לספור, לתת לך לקוחות שלי, חברים שלי, שאמרו 'טירת הכרמל לעולם לא' והיום הם גרים כאן, והיום אם תנסה להוציא אותם,  כמו למשל, בוא אני אתן לך את הדוגמא הכי טובה שזה אשתי.

אשתי היינו גרים בחיפה, היא קרייתית, מקריית ביאליק, החלום שלה היה לחזור לקריות. כל עוד היא הייתה בחיפה היא הייתה כבויה, היא רצתה לחזור לקריות כל החיים.

היום שהיא גרה כאן בטירת הכרמל.  בוא תנסה בבקשה להגיד לה: קחי בבקשה דירה הכי מפוארת בקריות, אם היא יכולה.

הכוך פה ענין של גמישות,.

 כמו שאמרת מבחינת הנגישות, אני שאני יוצא לים, ביום שבת, אני לא נוסע בשבת, אני עושה  לי הליכה לים. אני מרחק 3.5 קילומטר מהים, אני קרוב גם, אני מדבר על הכניסה של הרכבת, חוף הכרמל 3.5 קילומטר….

3,5 קילומטר לכיוון  קניון חיפה, הכול נגיש, יש לנו גם קו של חופים שחותכים לכיוון חיפה….

אני היום, אבא שלי בסופו של ענין, היה באמת מעריץ מושבע של חיפה והיום אני מחפש דירה לאבא שלי כאן, אחותי אמורה לעבור לפה חודש הבא, השותף שלי עבר לכאן. כל הסביבה וכל מי שאני מכיר, וכל  אלה שאני גדלתי איתם בחיים שאני נתקל גם,  לפעמים לקוחות בטלפון, שלמדו איתי בבית ספר לפני 20 שנה, שאני יודע שלמדו בקריית אליעזר, בת גלים, היום הם באים לקנות כאן בדירת הכרמל.

צחי: זה בדיוק מה שאמרתי. שהראשונים שהגיעו, ראו כי טוב, והפכו את זה לממגנט.

והרי אנחנו יודעים שחלק מהלקוחות שלי זה אנשים שקנו פה, בגלל שהם עובדים במת"מ , בגופים כאלה והם באו אליי שאני אקנה להם רק פה. רק פה, אנחנו יודעים את זה, יש לנו כאלה כאלה,

הם הבינו, הם הבינו את האיכות שבסביבה הזאת.

תבין, אני חושב שאנחנו פקחנו לאנשים את העיניים, אבל אני רוצה להזהיר אנשים,

זה נראה שלכאורה כל מה שתיקח  כאן זה בינגו. זה נראה.

יש כאן שלטים כל מיני, פינויים וכל מיני דברים.

אני חושב שכמו שאני מלמד אותכם,  כמו שאני מדבר איתם כל הזמן, כמו שאני מבקש מכם

אל תראו דברים כמובנים מאליהם, ואל תקנו בלי לבדוק לעומק.

מה שאתם שומעים, מה שאתם רואים, לכו תבדקו אם זה נכון.

אם אתם רואים שלטים,  לפעמים אתם יודעים, תבדקו אם לא מוכרים שם את השלטים,

צריך לדעת האם י באמת היו פינוי בינוים, צריך לדעת.

ולפני שקונים פינוי בינוי, תקנו אותו במקום שיהיה איכותי.

אז טירת הכרמל היא עיר עם פוטנציאל, צריך לדעת איפה לפעול בה נכון, צריך לדעת עם מי, ואני ממליץ בה על אבי ועל דודי השותף שלו, ועל העובדים  שלהם הנהדרים,

ואני אוהב את המקום הזה, אבל גם אני,  אני יכול לראות דירות, אני יכול לפסול, אתה יודע את זה, גם אם יש לנו לפעמים ויכוחים עליהם.

אבל אני חושב שסך הכול שאנחנו מצליחים לדייק, אנחנו עושים עסקאות נפלאות לאנשים,

ומה שאני אומר לאנשים, והנה יש פה שניים שנמצאים איתנו. אחד אחרי, אחד באמצע, בדרך,

צריכים לדעת שצריכים סבלנות, צריכים לעשות את זה נכון, צריך לדעת מה יקרה אם לא יקרה, מה יקרה אם לא יהיה הפינוי בינוי, אם משהו ייעצר…

אבל תזכרו דבר אחד: יש פה ראש עיר שהוא 'מיינדד' לעניין, בניגוד לראשת העיר בחיפה, הוא מאד דוחף את העיר הזאת. הוא מאוד רוצה את ההצלחה. הוא מאד נענע  ליזמים ולמשקיעים. הוא מאד  דוחף את הדברים וזה עוד פעם,  זאת עיר קטנה גדולה.

אז בוא תן לי אבי,  אנחנו בסוף, תן לי איזה סיכום קטן למשקיע, מה כדאי לו, ואני כבר אומר לכם, שמי שירצה להגיע לאבי, בשמחה, מי ששומע אותנו ב SPOTIFY   ובכל הערוצים האחרים, תיכנסו לאתר שלי ב'נדל"ן בקלות' ושם יש את הפרטים הישירים של אבי, אתם לא צריכים לעבור דרכי

ספרו לו, כן,  שיהיה מבסוט ששמעתם אותו בפודקאסט.

אבי,  בוא תן לנו כמה מילות סיכום על העיר ונלך לעבוד.

אבי ביטון: משהו קטן לפני שנגע בפינת סיכום, לפני שנגיע למילות סיכום. משהו קטן ששכחנו ודילגנו עליו, אושרה כאן כבר  תוכנית, עתיד להיבנות פה מרכז 'ביג'.  צמוד ל….היכן שאנחנו נמצאים, מרחק של  קילומטר מאיתנו, יותר דרומית.

צחי: איפה?

אבי ביטון: שוב פעם אנחנו חוזרים , שכונת החותרים.

שכונת החותרים זה רק השם, כי היא ממוקמת מול שכונת החותרים, כמו שאנחנו …

צחי: היא ממוקמת מול קיבוץ החותרים. גם אנחנו ממוקמים מול קיבוץ החותרים. הם קיבלו את מתחם החותרים.

עדיין זה טירת הכרמל, מתחם החותרים.

שם עתיד להתפתח ולהיבנות ביג. היה מכרז, יש כבר  זוכה במרכז ועתיד להיבנות שם גם קניון.

אני ממליץ בחום היום,

לכל משקיע, כמו שצחי אמר,  לעשות בדיקה מקיפה לפני, איפה יש אוכלוסייה יותר טובה,

גם לפני, שאנחנו מתכננים על פינוי בינוי או על איזה תמ"א שדי חלפה לה, אז אנחנו צריכים לדעת גם באיזה אזורים כדי שהדירות שלנו יהיו מושכרות בשנים הקרובות.

ושלא ניפול גם בקטנות האלה, שבסופו של דבר נקנה דירה…יש היום הרבה אזורים פה עדיין

שמוכרים  באזורים בוסריים שאפילו בחיפה אין אותם, באזורים הקשים בחיפה.

אז לעשות סקר וגם אני הייתי ממליץ פה על ידידי צחי קווטינסקי שאני עובד איתו משהו כמו 11 שנה. בוא נגיד ככה, שמ -10 דירות שאני מראה לו, דירה אחת הוא לוקח אותה,  וזה גם אחרי סינון ואחרי  באמת הרבה ויכוחים, וזהו…

צחי: יופי אבי.

 זהו עשינו את זה סוף סוף.  אתם יודעים, עד שהצלחתי להוציא ממנו את הפודקאסט הזה, הוא הוציא לי את הנשימה.

מפני שלאבי אין זמן, אבי תמיד בלחץ. אבי תמיד צריך לעבוד.

הוא רק רוצה לרוץ קדימה, קדימה וקדימה.

אז אבי המון המון תודה.

תודה למשפחה שלך שהסכימה להסתגר בחדרים ולתת לנו את השקט, זה לא מובן מאליו.

תודה על הפאי הטעם שאנחנו אוכלים פה ועל הקפה הטעים.

ואני מאחל לעצמי המון שנים של עבודה משותפת

אז תודה רבה לכולם.

ואנחנו נתראה בפרק השלישי של 'חקר השוק'

תודה רבה ולהתראות.

אבי ביטון: תודה