(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קווטינסקי העוסק כבר מעל ל34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן קורסים או יעוץ וליוי אישי וצמוד ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואלים בנדלן בישראל ובעולם האזנה הנעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקל והיום אחרי הרבה מאוד שנים שאני שומע את השם מאיר וידר או וידר משכנתאות היום אנחנו נפגשים בשעה טובה קודם כל כן ונוצרה לי ההזדמנות להזמין אותך והיפה הוא שמיד נענית אז אין אגו אז קודם כל תודה רבה על ההזמנה צחי איזה כיף
(00:50) ובאת לירושלים במיוחד על הבוקר אז זה כבוד בשבילי ואפילו אני מתרגש ואתה יודע אנחנו כבר יושבים אחר מתגלגלים בשיחה אבל אני חייב להגיד לאנשים לא היינו לאלא לא עשינו שיחת הכנה לפרק הזה כן הכל באנו עם ראש פתוח לגמרי סך הכל עשינו הכירות שאנחנו פעם ראשונה נפגשים אז קצת הכרנו אחד את השני וכבר כיף אז מאיר וידר ברוך הבא ואני אשמח ככה לפני שנתגלגל לנו בשיחה ספונטנית אני אשמח ספר לכולם מי זה מאיר וידר למרות שאני בטוח שאתה אחד האנשים היותר מוכרים בענף אז א כן הרבה מאוד אנשים מכירים בזכות זה שהרבה מאוד שנים גם אני עוסק בתחום משכנתאות אז אני אספר גם
(01:37) לקהל הרחב ששומע אותנו ומאזין לנו קצת עליי ועל החברה קוראים לי מאיר וידר אני בן 38 אני גר כיום בהוד השרון יש לי שני ילדים נכון היום אמית בת 12 עומר בן 10 א אני מרצה למשכנתאות ואני גם בעלים של חברה ליעוץ למשכנתאות את החברה עצמה ואת כל העולם שלי בכלל התחלתי בכלל בשנת 2000 אחרי שהשתחררתי מהצבא א התחלתי בתור יועץ משכנתאות פרטי אחרי שעבדתי שנה בבנק בתאורת משכנתאות והכרתי בעצם את המערכות מבפנים עבדתי בזמנו בבנק שנקרא בנק הדנים שהתמזג עם בנק מזרחי עבדתי תקופה של כשנה בתור יועץ משכנתאות הכרתי את המערכת מבפנים איך עובדים סוגי המשכנתאות איך
(02:24) עובדים האפשרויות שבעצם הבנקים נותנים מה יכולת תמרון מבחינת ה הבנקים זה נתן לי הרבה מאוד כלים מצד אחד איך איך אנשים לוקחים בכלל משכנתה הייתי סך הכל ילד בן 22 שיצא מהצבא וזה נתן לי המון המון כלים איך לעזור לאנשים בכלל לקחת משכנתא בצורה נכונה כי ראיתי בבנק היה איזשהו אבסורד מטורף שכשאתה נכנס לבנק הבנק בעצם נותן לך את מה שהוא מאפשר בעבורו ומה שיש לו מבחינת הכלים שלו וראיתי אבל איזשהו אבסורד שזה לא נכון בעבור הצד השני מי שבא בעצם לקחת משכנתא זה לא נכון בעבורו ואמרתי לעצמי אוקיי נספוג את זה עוד חודש עוד חודשיים נחשוב רגע מה עושים וקיבלתי
(03:08) החלטה שאני עובר צד ממש עושה לוקיישן לצד השני ועוזר לאנשים בהחלטה באחת ההחלטות הכי גדולות שיש להם בחיים כי אם נסתכל רגע על הזמן שלנו מגיל 25 עד גיל 70 80 ש שזה הטווח גילאים שאנחנו מטפלים גם כיום ובכלל מתעסקים בנדלן זה הזמן שאנחנו מחזיקים לרוב משכנתאות וכשמדובר בסכומים כל כך גדולים שזאת אחת ההוצאות הכי גדולות שיש לתע משפחתי בישראל בין אם זה שכירות או בין אם זה לשלם על חשבון הבית ממשכנתא מדובר בעשרות ומאות אלפי שקלים שמשלמים מידי שנה והפער בין מה שהבנקים כיום מציעים לבין מה שבאמת אפשר לקבל זה הפרשים של שמיים וארץ ואני קיבלתי
(03:56) החלטה שאני עובר בעצם לצד השני עוזר לאנשים בכלל לקבל את ההחלטה איזה משכנתה נכונה בעבורם מלווה אותם בצורה איכותית ונכונה וגורם להם לשקט נפשי של הטווח הארוך הם יוכלו ליהנות גם מצוה עודפת גם מעליית שווי גם מתשלום ריבית הרבה יותר נמוך ממה שהם יכולים להשיג באופן עצמאי או דרך הבנקים והלכתי על הדרך הזאת ו מ2000 אני חייב להגיד לך אני חייב להגיד לך שאני הרי אני מתעסק בליווי משקיעים ובלימוד בהוראת נדלן והכל אני מתעסק בערך מ-2006 ואני בתחילת הדרך ממש לא הייתי היו יועצי משכנתאות בודדים זה היה מקצוע מאוד נדיר תראה בשנת 2006 כמעט ולא היו יצרים
(04:43) משכנתאות בכלל אז הכרתי אחד או שניים ו שגם לימדו איתי יחד שהייתי בקש פלו אתה בטח יודע על מי אני מדבר ואני לא לא לא הייתי מפנה לא הייתי מפנה ליועצי משכנתאות הייתי שולח את האנשים לעשות את המס אני לא יועץ משכנתאות אבל לעשות את המ תן עם הבנקים והכל רבנת אותם לתת להם ביטחון היום אני לא מעיז לעשות עסקאות בלי יועץ משכנתאות דרך אגב לפי הנתונים של בנק ישראל סדר גודל של כ-70 א מהאנשים שלוקחים משכנתא נעזרים כיום ביועץ משכנתאות אני חושב שאנשים הבינו אנשים הבינו בדיוק את מה שאמרת קודם אתה בלת את זה בסוף הבנק הוא ספק הוא סוג של ספק הוא ספק כסף יש לו
(05:30) אתה יודע שאני נעלתי את שילב לא אמרתי לך את זה אבל נעלתי שנה את שילב ירושלים היה לי על כל מוצר היה לי ניקוד שידעתי מאחד עד חמש שחמש אני צריך למכור דברים של חמש למה בחמש אני מרוויח הכי טוב אתה אמרת קודם בסוף לפקיד בבנק יש היוםו להיות פקיד זה כבוד אתמול הכריזו עעל ראש השבה כפקיד כן נכון אז פקיד בבנק קידה בבנק יש לה יעדים היא צריכה לעמוד להוכיח רווח נכון אז בסוף כל אחד דואג לאינטרס בעיקר של הבנק והיום אנחנו זקוקים ליועצי משכנתאות אבל אני רוצה אתה יודע מה אני כבר רוצה ללכת איתך למשהו שחשבתי בסוף אנחנו נמצאים היום בתקופה שאנחנו לא
(06:20) יכולים לקחת בכל דבר משכנתא ואתה יודע אני הולך ממש לסוף למשקיעים אנחנו פעם היינו ממשקיעים את הבית של לנו קונים נכס 100% מימון היינו לוקחים את העון העצמי מהבית שלנו מוסיפים את המימון אפילו את יודע מה אנו הולכים 100 א מימון אפילו על הבית שלנו בהתחלה אם היה לנו בית שיש לו מספיק פער ואם לא אז לפחות העון העצמי היינו גוזרים מהבית שלנו משלימים הלוואה משכנתא על הנכס א 85% בזמנו והיום גם n שאני חושב שזה טוב ודע מה תף נדבר על זה אני אשמח לשמוע את דעתך וגם יש לנו רגולציה שאומרת אי אפשר לשעבד בית ראשון בשביל לקנות בית שני
(07:09) ופתאום נכנסו לנו הממונים החוץ בנקאים אז הנה אני הולך איתך לסוף דיברנו על בנקים איך אנחנו היום המשקיעים עובדים עם הגופים החוץ בנקאיים אז רגע צחי לפני שבכלל נדבר על גופים חוץ בנקאים מה קרה לנו בעצם במדינת ישראל בשנים האחרונות בנק ישראל קיבל החלטה להוריד את הממונים בכלל מכל הקשת הרחבה מה זה אומר נכון יום לשנת 2000 לתחילת שנת 2025 היום אתה כבר לא יכול למשכן את הבית שלך מעבר ל-50 א מימון משווי הבית ויש היום חרבות ברזל שנתנו עוד 200 אל שק שתסגור הלוואות קטנות שיש לך עד 200 אל שק זה המימון המקסימלי שאתה יכול במשכון של
(07:53) הבית הקיים בבנקים מה שהיה אפשרי בעבר זה עשה לנו סטלי פישר נכון ומה שהיה אפשרי בעבר היית יכול לקחת גם 70% מימון על הבית שלך בכאב היית יכול לקחת מימונים גבוהים לא היייתה בעיה מבחינת למשכן את הבתים הקיימים בשביל לקנות בתים אחרים או לשפר דיור עכשיו גם כשאתה רוצה לקנות נכס להשקעה בנק ישראל בעצם אומר הבנקים למשכנתאות מאפשרים לך עד 50% מימון אלא אם כן אתה מצהיר עוקף את החוק ואתה אומר לבנק תקשיב אני מוכר את הבית הקיים משפר דיור מצהיר גם במשח בדיווחים לרשויות המס אנו לשקרנים ואני נתקל בזה מדי יום שבעצם כל יום אנשים מדווחים על זה שהם הולכים למכור
(08:32) את הנכס הקיים מדווחים במש רק א שיש להם נכס אחד והם קונים נכס שני א שיש להם כבר שניים לא יכולים כבר שניים בשלישי כבר לא יכולים אבל מי שיש לו נכס בבעלותו ורוצה לקנות עוד דירה נוספת להשקעה ורוצה בזמן הזה לקבל גם אימון גבוה על הבית החדש שלו של 70% מהבנקים הולך ציר על זה ואנחנו נתקלים בזה ממש כל יום תקן אותי אם אני תועצה אחי ממש אני לפחות נתקל בזה כל יום שכולם מציירים על זה שהם הולכים למכור את הבית הקיים ומקבל בלי מימון של 70% ויום אחרי זה זה אפילו נהייה אבסורדים שאתה לכאורה הולך למכור בית של שישה חמישה מיליון ואתה הולך לקנות דירה בחיפה
(09:09) במיליון אבל זה ברור לכולם שזה משחק והבנקים אוהבים את זה הבנקים מים על זה אחרת לאלא נוכל לקחת ל מימון יפה ומה קרה לנו פה בעצם נכנסה לנו רגולציה שתוקעת לנו בעצם את כל המחיר של הכסף ואת הגלגול של הכסף ולקנות נכסים נוספים כי מה היייתה מה היה הרעיון של המדינה זה מה שהולך להגביל לנו את מחירי הביקושים ולהוריד לנו בעצם את מחירי הנדלן חשיבה הגיונית כן אתה מוריד ביקושים אם אין לך ביקוש יש לך הרבה עצה אתה מוריד מחיר שדרך אגב כאן כאן אני רוצה להגיד ל שור רשון בכלכלה כאן אני רוצה להגיד לך ביקורת ותכף אני אגיד לך תיקון למה
(09:50) שאמרת מי שלקח כאן החלטה מי שלקח כאן החלטה ועשה את ההחלטה את הרגולציה הזאת שאי אפשר לשעבד בית ראשון בשביל בית שני זה נגיד והנגיד יצא כאן מתפקידו ואני אומר את זה בפה מלא הוא החליט להתערב ברכישת הנדלן להשקעה תראה אבל יש זה לא התפקיד שלו הוא צריך לנהל את הבנקים ולא לעשות את זה ואני אגיד לך משהו ואני אדגר אותך אתה אמרת צריך להקטין את הביקוש צריך להקטין את הביקוש ואז המחירים ירדו אז אני אדגר אותך אני אומר לא להקטין את הביקוש להגדיל את הביקוש בגל שהימים הוכיחו הימים הוכיחו שזה לא עבד שכחלון בא ושם לנו 8% מס רכישה ועצר את השוק
(10:37) ביולי 2016 אתה יודע את זה הרי היה כמה ימים שאנשים קנו את כל מה שעמד כל וכל מזבלה שעמדה נרכשה ואז נעצר השוק מה הוא עשה מה הוא עשה הוא העלה את השכירויות ובסוף הוא העלה את המחירים למה מה שהחומר גלם עלה לנו יותר ומה הוא יצר הוא יצר מצב שאין לנו תחרות אין לנו תחרות תחרות יותר חשובה מביקוש ושאין לנו תחרות אנחנו יכולים לעשות מה שאנחנו רוצים להעלות מחירים לעשות מה שאנחנו רוצים אני אומר צריכים ליצור ביקוש צריכים לעודד קנייה ואז יהיה כל כך הרבה נכסים בשוק נצח להוריד שכירויות המחירים ירדו אז אני אומר הפוך כלכלה הפוכה צחי אבל יש פה בעיה קצת יותר
(11:25) יותר עמוקה מזאת כי אתה אומר סטלי פישר בזמנו נגיד בנק ישראל התערב בעצם בשוק הנדלן מה זה התערב הוא חושב רגע על הבנקים מה מה קורה עם הבנקים כמה הם ממונפים הוא חושב רגע על הד היי כאן צחי קוטינסקי ואני ממש מתנצל שאני מפריע ולו לרגע קת לרצף ההזנה אני מזמין אותך או אותך להצטרף אליי לקבוצת הוואטסאפ שלי שמה אנחנו מנהלים דיונים מעניינים ולהצטרף לדיבור ולקבל מידעים על הפעילות השונה לרבות זום הנדלן ולשם כך ניתן למצוא מתחת לפרק את הכישורים המתאימים אז הנה תמשיכו להזין תודה רבה שאתם איתי ארוך למרות שבפועל התוצאות אנחנו רואים אותם בצורה אחרת לגמרי אנחנו רואים
(12:15) שמאז בזמנו של תקופת סטנלי וגם כל הנגדים לאחר מכן המחירים הלכו ועלו בסביבות אם ניקח ממוצע ארצי בין חמישה ל10 אוזים כל שנה באופן סיסטמטי עזוב רגע תקופות הרבה יותר מאתגרות כמו קורונה ששמה באמת עלה כבר במספרים דוס פרטיים בכל המדינה ומעלה אבל אני מדבר על הממוצע שכל שנה בממוצע בשנים האחרונות המחירים ממשיכים לעלות לא משנה כמה אתה מגביל את המרכיב של הפריים יכולת לקחת 100% בפריים אז הם אתה יכול לקחת פחות בפריים או יותר בפריים או כל מיני הגבלות כאלה א אחרות או לקחת מינימום שליש בריבית קבועה כל ההנחיות האלה וכל המדיניות של בנק ישראל המדיניות של ה של
(12:54) מדינת ישראל עם ניסוי היא לא עזרה ההפך היא רק גרמה להמשך עליית מכיים עכשיו בשנת 2025 אנחנו נמצאים היום אנחנו רואים שרמת הביקוש אנשים קודם כל קשה להם מצד אחד לקנות בתים כי הם קצת עפים על עצמם ורוצים לקנות בית בשלושה אבעה מיליון שקלים שזה מעבר לתקציב שלהם אבל מה שכן אנחנו ממשיכים לראות כן רמת ביקושים מאוד מאוד קשיחה במחסור בדירות שהמלחמה כל חרבות ברזל משנת 2000 סוף 23 ועד היום כל 24 יש לנו מחסור מטורף עדיין בעשרות אלפי יחידות שכל ההתנהלות כל ניהול שוק הנדלן בישראל הוא לא נכון עשו כל מיני פעולות ומעבר לפעולות היה כל מיני אירועים את הקורונה
(13:39) את העליית הריבית שזה בעצם כתוצאה גם מלחמת אוקראינה אחר כך המלחמה שאנחנו עדיין לא יצאנו ממנה אנשים חושבים שיצאנו אנחנו רק בהתחלה שלה אנחנו בדיוק לא יצאנו ממנה אני בדיוק עשיתי על זה זומי נדלן סיפרתי לך על זומי נדלן בדיוק עשיתי על זה זומי נדלן לפני שבועיים עשיתי זום נדלן ששאלתי השפעת המחיר ה החזרת החטופים בדיוק התה החזרה על המחיר והבנתי ש והסברתי שבעצם אנחנו עדיין יותר מבולבלים מתמיד בגלל שאנחנו לא מבינים מה קורה ובייחוד עכשיו שאתמול אתמול אנחנו מקליטים ביום שני העשירי לחודש זה יעלה ב זה ייעלה ב-16 לחודש אז אני אומר אני אתמול הסתובבתי פה
(14:24) עם הכלב למטה בבוקר ורק מעליי חגו מטוסים שטסו אני ירושלמי טסו להפציץ בסוריה אז עדיין לא ברור מה קורה ואנשים אנחנו יודעים התקהלו ליד הגדר אז אני אומר אנחנו נמצאים במין בלבול וההנהגה שלנו לא מנהלת אותנו ההנהגה שלנו קודם כל לא מנהלת אותנו כבר הרבה מאוד שנים זה לא זה לא חדש לנו שההנהגה לא קשורה ומביאים כל פעם שר אחר ש שאמור להיות אמון על מכירי הנדלן בישראל ואמור לעזור לזוגות הצעירים ואני מסתכל רגע על על הילדים שלך לצורך הדוגמה צ אחים יש לך בת שהיום היא בת 20 שהיום היא בצבא עוד שנה היא מסיימת את הצבא מתחילה לעבוד
(15:08) עבודה מועדפת לימודים עוד חמש שנים ה מסיימת לימודים ותואר אני מסתכל רגע על הזוגות הצעירים שעוד חמש שנים ירצו לקנות דירה מה הילדים שלנו יוכלו לקנות בעוד חמש שנים אני מנסה באמת להבין איך היום הזוגות הצעירים החבר'ה הצעירים בלי עזרה מההורים של אפילו לא 100 200 אל שק צריך כבר הום סכומים שהם הרבה יותר משמעותיים אם הבת שלך עכשיו רוצה לקנות דירה נורמלית של שני מיליון שקלים כד לגור פה בירושלים לגור בירושלים גם המחירים מאוד מאוד גבוהים אבל נגיד היא רוצה לגור אפילו במקום שהוא קצת יותר רחוק מירושלים במחיר סביר של אפשר
(15:45) להגיד שני מיליון שקל כבר אנחנו אומרים היום מחיר סביר כן כן היא תצטרך להביא מזומן היום קש מזומן של לפחות 500,000 שק או או לחילופים יותר היתי צריך להביא זה בעצם הטעות מול הבנקים זה לא 25% היום צריכים להביא בערך 33% צריך לשלם תוך צריך לשלם לעורך דין צריך לסדר טיפה את הדירה כדי לקחת עץ משכנתאות אולי הם יקחו גם מלווה משקיעים אני אומר ההוצאה ההוצאה וזה דרך אגב אחד הדברים שחורה לי בהתנהלות של הבנקים אתה היום מגיש לבד כן שאנשים אני אומר לאנשים לא ללכת להגיש את ה את האישור העקרוני לבד אני אומר כחו יועץ שיגיש לכם את זה עם המספרים הנכונים אתה מגיש שיש לך
(16:28) 250 אל שק מקבל אישור למיליון לא ואיפה תשלם את כל ההוצאות ומה קורה אעם השמאי לא נותן את המחיר זה זה מתאה מאוד אבל אתה צודק יש בעיה מה הילדים שלנו אני בעצם מנסה לחשוב מה הילדים שלנו יוכלו לעשות בעוד א שנים כשהם יבואו לקנות דירה היום אחד האופציות הכי גדולות שיש בעצם ודיברנו על ה התחלנו ככה לדבר על המימון החוץ בנקאי והרבה מאוד אנשים דווקא הולכים לשמה כי הבנקים היום לא מאפשרים לך או שאתה לוקח הלוואת בלון על חשבון הבית הקיים עד 50% ו לוקח 70% בתור משפר דיור שזה הקומבינה מה שנקרא שהיום כמעט כולם עושים אותה אבל הזוגות הצעירים שקונים את הדירה
(17:07) הראשונה שלהם הם צריכים להביא את הדאו פיימנט הראשון גם את ה-25 א בשביל לקנות את הבית גם את כל הוצאות הנלוות אנשים שאין את ההגדה הזאת לקנות נכס בלי אוון עצמי אן דרך אגב אנחנו תצעק את זה היום אנשים החברה הצעירים סליחה שאני אומר ואתה יודע את זה אתה ותיק כמוני בענף אולי טיפה פחות אבל אתה ותיק לא פחות ממני היום צחי אני אומר היום אתה רואה את כלל החברים שלי שצועקים בוא לקנות נכס בליון עצמי אין מוצר כזה דרך אגב אם ראית בשבועות האחרונים היו גם כמה כתבות לגבי זה על חברות שמלוות משפחות לקנות דירות בלי הון עצמי מה הם עושות בעצם הם אומרות אוקיי
(17:46) תביא סדר גודל של 50 אל שק נדאג לך להלוואה של עוד איזה 200 אל שקן עצמי אתה מביא הלוואה של עוד 200,000 שק שאתה נמצא כבר בתזרים מזומנים שלילי כי הלוואות כאלה של 200,000 שק אתה לא פורס אותם ל-30 שנה כמו משכנתא אתה פורס אותם לתקופה של שבע שנים 10 שנים גג שבגג זה רוב הלוותי את צריך לשלם אותם כל חודש ואז אפילו מהשכירות של הנכס אתה לא מחזיר את ה-7 אל שקל משכנתא שהגעת ל90 א או 95% מימון שהגעת מהבנק עדיין אתה לא מחזיר את הכסף אפילו של המשכנתה ואתה צריך להוציא מהכיס שלך עוד את ההלוואה בעצם אני אגלה לך משהו אנשים פונים אליי אנשים פונים אליי
(18:27) ואומרים אנחנו רוצים כס שמכסה את המשכנתה שלו למה קודם כל הם רואים סרטונים שאם שאם בן אדם לקח 50% משכנתה וזה מכסה לו זאת אומרת שהוא עשה עסקת זהב זה בסדר כן אולי מסיבות אחרות ודבר שני ואז שאני אומר להם שאני לא יודע להביא להם את זה בלי און עצמי אז אומר אז נלך למי שיודע להביא לנוון עצמי ואחר כך הם באים אלי להציל אותם אין לי דרך להציל אותם אין דרך להציל אותם אני אומר לך צחי ואני אומר את זה בפה מלא לא קונים דירה לא קונים דירה בליון עצמי לא קיימת חיה כזאתי בישראל לצחוק את זה ולהסתכל למצלמה ולהגיד זה אתה לא ילד שאומר את זה אתה היררכיה אז כל מי
(19:08) ששומע אותי עכשיו אני אומר את זה בפה מלא ותקשיבו ותקשיבו טוב היום לא קונים דירה בלי און עצמי לא קיימת חיה כזאתי אם לא הבאתם לפחות 300 400,000 שק לעסקה מזומן עזרה של ההורים או כל כסף שחסכתם אבל בלי הלוואות אין שום סיבה בעולם להיכנס לעולם הנדלן בלי און עצמי אתם הולכים ממש לאכול המון המון חצץ להפסיד עשרות ומאות אלפי שקלים אתם יכולים אפילו להפסיד את התחתונים שלכם לא עלינו ואני ממליץ בחום לוותר על כל מי שממליץ לקחת לקנות נכסים בלי הון עצמי בכלל ולמנף את הכסף של הבנק ולהגיע לדירה הראשונה שלכם אפילו לדירות קטנות של 600 700 800 אל שק אל תיכנסו לזה
(19:55) בחיים אל תיכנסו לזה זאת ההנצה שליד אתה יודע אני צורי את זה כבר הרבה אני גם בסרטונים בטיקטוק וגם בפודקאסטים שלי וגם שידורים שאני עושה והכל וזה כל כך חשוב לי שזה בא מאדם כמוך שאתה אתה היררכייה בתחום של ה בתחום של המשכנתאות והמימון וא אתה יודע זה לכאורה צריך להיות אינטרס הרי אם באים אליך בא בן אדם שהוא צריך גם לגייס את ה גם לגייס את העון העצמי בהלוואה וגם לגייס משכנתא אתה לוקח לו את כסף לכאורה אבל אתה לא תעשה את זה ואני אגיד לך עוד משהו אם אנשים לא למדו עכשיו בעליית הריבית במלחמה בקורונה לפני זה שגם הדירות לא לא
(20:42) היו חלקם מוזכרות או לא שאנשים לא שילמו לא למדו את הלקח ולא הבינו שאנחנו לא יכולים להיות בשחצנות שלנו אנחנו בבעייה צחי אני יכול להגיד לך שאחרי שנתקלתי בלא מעט אנשים דרך אגב גם אם אתה זוכר את מקרה חב ציבה ש זה מקרה אני גדלתי עם חף ציבה עם הילדים אבא שלי היה מהנדס החשמל שתכנן לחף ציבה את רוב הפרוייקטים עד כמה שנים לפני שהם סגרו ואני הרצאתי בלי סוף על הסיפור של חב ציבה ל שמסביבי נפלו בלי סוף אנשים מי שלא מכיר רק במילה אחת אנשים שילמו הרבה מאוד כספים לחף ציבה לא קיבלו את את הבתים שלהם לא קיבלו עד היום שום ביטחונות שום דבר
(21:23) הלך כל הכסף לפח הרבה מאוד אנשים הקדימו תשלומים של 70 80% משובי משובי בשביל לקבל הנחה ובשביל לא להיות צמודים או לקחו או לקחו גמחים וכספים שלא עברו דרך א דרך בנקים היום אנחנו בשנת 2025 ועד היום אני שומע על מקרים של לקוחות שנפגעו ממקרי חפציבה א וזה משהו שצריך מאוד מאוד להיזהר ממנו כשנכנסים להשקעות נדלן זה עסקה כל כך גדולה זה לא כמו לקנות חלב בסופר ואם לא עלינו הלך החלב אז הלכו שש שק רוב האנשים שצופים בנו שש שק לא יהרגו אותם אבל כשאנחנו הולכים על עסקה כל כך גדולה של מיליון שני מיליון ארבעה מיליון עסקאות כל כך גדולות שמדובר במאות ומיליוני שקלים
(22:04) שמה אסור לנו לטו צה אחי אין שום סיבה בעולם שבן אדם יקח מימון כל כך גבוה ימנף את עצמו בצורה משמעותית אבל מצד שני אני יכול לדבר על הנושא של ה שמה שהתחלנו לדבר עליו על ההלוואות החוץ בנקאיות שדווקא בוא נסתכל רגע על הצד החיובי של זה אוקיי מה אנחנו כן יכולים לעשות יש לי משפחה בוא אני חייב לספר לך ולצופים שלנו ולמאי שלנו אני חייב לספר לך מקרה שקרה לי בדיוק עכשיו עם משפחה ליוינו משפחה שממש נכנסה לבור כלכלי וגם לא מצליחה למכור את הבית ממש תקוים עם הבית והם נכנסים ללופ והלוואות וממש ממש ממש דקה לפני פיגורים של תשלומים פיגורים של משכנתה ושמה ריביות
(22:46) עיקולים ריביות החסימות העתידיות שהבנקים לא שוכח לנו את זה ההשלכות שלך לטווח ארוך הבנק לא ישכח לך אתזה חיווי האשראי שלנו שנפגע 10 שנים קדימה לפחות הבנקים יסמנו אותך בתור ‏x אח גדול והפתרון במקרה הזה זה לעשות רגע איחוד של ההלוואות כי הבנקים לא מאפשרים לנו לקחת יותר מ-50 א כמו שאמרנו אז כן פה במקרים האלה אנחנו יכולים להגיע ל60 70 80% גם ויש מקרים מסויימים שאפשר גם להגיע ל 90% מימון משובה הבית אז זה זה המקור בין המקורות היחידים שאני רואה לנכון שכן כדאי לקחת למשפחה מימון שהוא גבוה על חשבון הבית בשביל באמת להפס להם את כל העלות ואת כל ההתחייבויות אבל
(23:27) מצד שני אתה יודע צחי שאנחנו עושים כשאנחנו עושים פעולות כאלה מדובר סך הכל בפלסטר זה לא תוכנית עבודה על הטווח ארוך כמו שאני בעצמי אני רץ מרתונים וכשאני בונה תוכנית עבודה היום אנחנו בינואר 25 אני בונה לרוץ בדצמבר סוף שנה אז התוכנית עבודה היא לטוח ארוך פה זה פלסטר אני שם בעצם לאותה משפחה פלסטר שבאמת יתן לה מעטפת מלאה נכון עכשיו בין השורות אני רק אגיד לאנשים אתה אמרת פה משהו ש שחשוב שאנשים יבינו שאתה בונה מימון ואתה פונה דרך אתה צריך לבנות את זה בצורה מאוד מאוד כירורגית ומאוד מאוד עמוקה ולדייק וכל אחד יכול להיות שיבואו לך שני אחים תאומים שהם
(24:14) צריכים וכל אחד עסק במשהו אחר או יש לו התנהלות אחרת או אופי אחר ואתה תבנה לכל אחד את המימון בצורה אחרת ואחד אולי רוצה לקנות בשביל למכור בעוד שלוש שנים ואחד רוצה להחזיק את זה 20 שנה ה חשיבה כאן גם שהלכת לקחת ובנית עם הלוואה חוץ בנקאית ולא משנה מה העלות שלה אתה בנית את זה ניתחת את זה פנימה ואז עשית את הטיפול וזה מאוד מאוד חשוב שאין כלי שהוא משותף לכולם ואחיד וצריכים זה בעצם הייחודיות שלכם תראה כשאנחנו נכנסים להלוות חוץ בנקאיות שהם לא דרך הבנק והם מאוד מאוד יקרות אנחנו מדברים על סדרה גוד של 10% שקל יותר שקל פחות אבל זה המחירים יש כאלה שקוראים
(24:56) לזה שוק אפור יש כאלה שקוראים לזה הלוואות בלון גישורים כלל אחד שיקרא לזה איך שהוא רוצה זה הלוואות שיכולות להציל חיים כי אותו אותה משפחה שהם דקה לפני הוצאות לפועל והחזרים של הלוואות והחזרים של התחייבויות חייבת להבין שאם הם לא עושה אם אותה משפחה לא עושה בעצם את הפעולה הזאתי מה שקורה זה שהם פשוט נכנסים לבור ללא תחתית ממש ככה וצריך לדעת אבל לתכנן את זה גם לטווח ארוך ולהבין שתוך שנה שנתיים מה תוכנית הבראה כי מה יעזור לך עכשיו צחי שאני אבנה אבנה ללקוח תוכנית שבה בעצם מנחתי לו את כל הכסף הבאתי לו האמנתי לו את כל האשראים סגרתי לו את כל ההתחייבויות
(25:38) והוא לא עומד בזה בשנה שנתיים הקרובות ועוד פעם נכנסנו ללופ אז מה עשינו גם הפסדנו עשרות אלפי שקלים בערב מאיר הבעיה מאיר שכמו גם בניהול שוק הנדלן בישראל אנשים מסתכלים מתחת לאף ומתחת לפנס הם פותרים את זה עכשיו איך אמרת פלסטר בדיוק קראת לזה במילה הנכונה אשכרה פלסטר ולא חושבים ולא חושבים איך נותנים לפצע להחלים לאורך שנים ואיך בונים אותו ומייצרים ממנו את האיבר החדש תראה אבל מה שאנשים חושבים מבחינתם ואני מבין את הרציונל שהם אומרים לעצמם תקשיב אני אחזיק את הבית עוד שנה שנתיים המחיר יעלה בעוד 10% זה ידביק לי בעצם את הפער גם של כל המימון שלקחתי שאני
(26:18) מלם משלם עליו 10 אחוזים אז המחיר של הדירה יעלה בהתאם למימון שבעצם לקחתי בהתאם למה שהמימון שלי צמוד יש בזה חשיבה שהיא שאני יכול להגיד שהיא יחסית נכונה כי אם אנחנו מסתכלים לאורך השנים מכירי הנדלן כן עולים בין חמישה למוד במה שאתה לוקח אז זה זה האישו העיקרי אתה יודע מה וחלק מהמשכנתא אותך אני לא צריך ללמד אנחנו מתחילים לשלם 1ל ואנחנו משלמים בעוד כמה חודשים אנחנו משלמים 1200 ופתאום זה חורג לנו ואנחנו לא יודעים אחותיי מה יהיה לנו בשכר שלנו נכון המחיר של הכסף כל הזמן גם הולך ועולה יש לנו גם אינפלציה שהולכת ועולה ואני חושב לנכון שדיבר דיברנו באמת
(26:59) מקודם על עצה וביקוש ואנחנו צריכים דווקא להתמקד בנושא הזה בעצה וביקוש ואיך בכלל השוק הזה בכלל בנוי כיום ואייך יהיה נכון אני אומר תמיד שבשביל לייצר ירידת מחירים לפחות בישראל הפתרון הכי קל והכי יעיל שיכול ממש לעבוד לטווח הארוך תוכניות לטווח הארוך לא בוא נבנה שכונה בבית שמש של 5000 יחידות זה זה פלסטר מה זה 5000 יחידות בבית שמש או בין צרת או או בעפולה זה בשאיפה של שנייה נעלם זה ממש תוך שנה שנתיים כל המחירים מדביקים בעצם את המחיר של הנכסים החדשים וגורם ללית שובי אני אני רוצה אני רוצה למנף את מה שדיברנו כאן אני חייב אני
(27:44) חייב אתה יודע אחד הדברים שקורים עכשיו ואני תוך כדי זה שאנחנו מדברים ועכשיו אתה מדבר על בתים חדשים זה מתחבר לי יש תופעה היום של אנשים שהלכו בעקבות כל המבצעים של הפייסל של ה-28 1090 וואו זה כולם עושים אני חייב לשמע אני חייב ל שזה בגלל שאתה צעקת משהו שרת ומה עשו באו אליהם כל מיני יועצים או שהם עשו את זה לבד אבל בעיקר מיועצים לא יוצא משכנתאות יועצים יצא נדלן ואמרו להם בואו תיקחו הלוואה על חשבון הבית תשימו אה בהלוואה טהון העצמי תיקנו את הנכס אחר כך במשכנתא ו אפילו לא תגיעו למשכנתה בלא שתמכרו אז קודם כל אני לא נכנס איתך לקטע
(28:34) שבכלל הם לא יכלו למכור ובכלל לא יכלו לעשות לסבע תרבויות וות זה בלגן אחד גדולל אני רוצה לש הד רק על האישו הזה הרגע דיברת נגד זה והסתכלת על המצלמה של כל שאנשים ישמעו האם לוקחים הלוואות מבנק על הבית לכל מטרה שזה הלוואה יותר יקרה בשביל לעשות את הפסלים האלה תשמע בואנה זה רמת סיכון שהיא הכי גבוהה שיש כי מה אתה עושה אתה מוכן עוד פעם להסתכל למצלמה ולצעוק את זה תקשיב אתה חייב להבין כשאנחנו נכנסים לעסקת פריסל קודם כל מדובר בעסקה שהיא מאוד מאוד מסוכנת אתה לא יודע קודם כל מתי אתה תקבל את הבית אומרים לך שלוש שנים ארבע שנים
(29:14) אנחנו בהיתרים אנחנו בתוכניות בוא רק תחתום חוזה בוא רק נתחיל להתגלגל כשאתה נכנס להתחייבות כזאתי אתה צריך להבין שמדובר בהתחייבות שהיא מאוד מאוד גדולה ואם אתה לוקח עוד מימון של 300 400 אל שקל על חשבון הבית שלך ואתה לשלם עלזה ריביות ואתה לא מתוכנן לשלם את זה ארבע חמש שנים קדימה עם צפי לזה שאתה תקבל עיכוב במסירה ולשלם מדדים ולשלם על זה המון כסף אתה בבור ללא תחתית צחי זה אשכרה ככה זה בור ללא תחתית אני יכול להגיד לך שהרבה אנשים עושים בתקופה הזאתי את ההלוואות של ה 1585 2080 כל אחד בונה את זה בצורה אחרת כל קבלן בונה את זה בצורה אחרת אבל המחיר של
(29:53) הכסף שאנחנו משלמים החוסר ערבויות שבעצם מקבלים האפשרות גם ליסב את הערבויות לאחר מכן העלייה הקטנה שהנכס עולה עולה והרווח הפוטנציאלי מבלבלים הרבה מאוד אנשים הם אומרים לעצמם ווואו בואנה אני קונה בית בשלושה מיליון שקלים עוד שלוש שנים הוא הולך להיות שווה חמש אני הולך לעשות בוכטה של ש מיליון שקל מזומן ואנשים לא מבינים את המשמעות של העלויות ושל המסירה ושל העלויות הנלוות ושאפשר להיתקע גם עם הבית הקיים והמימון החוץ בנקאי וצריך לממן גם את העסקה החדשה ומתחייבים גם להלוואת קבלן כל זה ביחד אז אז באמת אתה יודע מה אני רוצה שתתייחס גם לדבר הזה משכנעים אותנו
(30:32) לקחת הלוואות קבלן לקחת הלוואות קבלן תשמע הלוואות קבלן בסופו של דבר אולי תסביר מה זה בגלל שאנשים חושבים שהלוואה שהקבלן לוקח מי לוקח את ההלוואה ההלוואות קבלן האלה הם הלואות שהם נראות טוב לעיין בסופו של דבר מי שלוקח את ההלוואה הזאתי זה מי שקונה את הבית אני אם אני קונה את הבית אני לוקח את ההלוואת קבלן הקבלן משלם את זה בתקופה של ה מסבסד לי את העלות של הריבית רק בתקופה ש ריבית והצמדה רק בזמן שאני מחזיק בעצם את ה את ה כסף אממה ברגע שאני אבוא למחזר ולשנות את המשכנתא אני קודם כל אהיה כפוף רק לאותו בנק ואני סגור אצלו רגע רגע אני לא יכול לעבור בנק אחר שיש לי
(31:11) הלוואת קבלן יכל אם יש לך הלוואת קבלן זה רק עם הליווי הבנקאי שהקבלן סגר בעצם ואם אני מביא ליווי אחר שסוגר את ההלוואה של הקבלן רק במשכון של בית אחר במשכון של אותו בית אתה חייב לקחת דרך הליווי הבנקאי של אותו של אותו בנק כי אין לך בעצם מהטעות שלך מה הטעות כל פעם שאתה אומר את זה אתה לא מסתכל למצלמה ומזהיר את האנשים אתה יודע אני צועק את הדברים אני צועק את הדברים ואתה יודע היה כאן גם הדרתו מרקין שאתה בטח מכיר אותו ממגן קרדית ובא וביקש ממני בוא נעשה וזה ואנחנו צועקים את זה ואנשים לא מקשיבים אנשים מקשיבים לכל אלה שמהפנט אותם ואומרים להם הכל יהיה אפשר
(31:50) אנשים לא מבינים שאם יש ערבות של של ערבות חוק מכר של שני מיליון שקל לדירה ואתה צריך למכור בש מיליון 600 בן אדם צריך להבי עוד 600 מהבית חי בוא נלך יותר פשוט זכות לדירה זכות לדירה בוא שהצופים הק יכירו מה זה זכות לדירה מתקדים מספר בעלי מספר אנשים שקונים בוא נתחיל חורה עוד אני קניתי קרקע של דונם חילקתי אותה ל-10 לערה אנשים ואמרתי אוקיי הקרקע הזאתי צפוייה להיות בעוד איקס שנים צפוייה להיות בניין הכי יפה בירושלים ארמון הנציב לוקיישן מטורף אממה נכון היום זה רשום בתור קרקע ש וואלה הניירות האלה שווים הרבה יותר ברור קונים אותם במחירים מופקעים עם פוטנציאל
(32:34) מספרים על כל מיני פוטנציאל של פינוי של כל האזור ובניית אוכלוסיה חזקה מאוד שתבוא לפה ותעלה תקפיץ את המחירים ב-200 מיליון אחוז בכל מיני מספרים שמספרים לך סיפורים קונים קרקע ומחזיקים אותה לפעמים עשרות שנים שאין מה לעשות איתה כמה אנשים אני נתקל בחודש שמספרים לי תשמע יש לי זכות לדירה שמה באיזה חור כן בעפולה שקניתי אותה ב-2 אל שק אני נוסה לה אוקיי מתי אתה הולך להשתמש בכסף מה הולך לקרות עם זה לא יודע זה עדיין בתוכניות עדיין בועדות מזומן קונים במזומן והכסף בינתיים שוכב כמה אנשים שמעתי והכרתי שבאמת זכו בפיס ו מימשו את הקרקע שלהם לשלב בנייה לשלב בימו
(33:18) של נכס אני יכול להגיד לך שמספר מאוד מאוד מצומצם של אנשים שחיכו גם הרבה מאוד שנים ובינתיים התאגדה קבוצה והם עשו קבוצת ך אישה תוך כדי שילמו עלויות מימון מאוד מאוד גבוהות היו צריכים להוציא עוד המון המון כסף מהכיס ובסופו של דבר תקועים היום עם קרקע שעדיין אי אפשר לממש אותה ואי אפשר גם למכור את הזכויות שלה שזה בכלל ויותר מזה אסור למכור זכות לדירה שבפועל שאתה עכשיו מחזיק בקרקע אתה אף פעם לא יודע מה אתה תקבל בסוף נכון אתה בא הרי תבא זה אתה יודע שאתה אוכל אתה עושה חמין וזה נכנס לתקופה ארוכה לפחות אתה ו יודע איך זה לא יודע איך זה יצא בדיוק אבל אתה
(34:01) יודע כיוון לאן זה יצא בנושא של קרקע יש לסלא יודע מספיק שהירוקים אתה יודע בקרקע שיש ליד רחובות מספיק שהירוקים יתעקשו לשמר שתי דיונות ירדו כמות הדירות בחצי ירדו ועוד בא חל האוויר ואמר רגע אני עובר מעל חלק מהקרקע עדש קומות אז שמה אז שמה נהייה תעשייה קלה בום פתאום אתה מקבל זכות אולי תקבל בעתיד אחרי 40 שנה לשירותים תקבל זכות זה במקרה הטוב תקבל זכות על דונה וחצי לשתי יחידות דיור ומה הבטחת לפני זה ואם קנית רק 100 מטר אז לא נשארת עם כלום בכלל אני אומר כמה אני שמח שאתה מדבר על זה אני אומר כל ה כלל ה מבטיחי הבטחות האלה בוא נקרא לזה כל אלה שאומרים לך
(34:57) וואלה יש פה פוטנציאל מטורף אתה הולך להרוויח עשרות אלפי שקלים מאות אלפי שקלים אתה הולך להכפיל את הכסף שלך תוך בוא נראה איך אנחנו מסדרים את הכסף זה מספרים שכל מי ששומע אותנו עכשיו חייב לבדוק אותם לעומק כי רוב המקרים בודדים המקרים שלפחות אתה ואני מכירים שהם באמת יוצאים לפועל רוב המספרים זה אנשים שפשוט לא מעניין אותם מוכרים לכם את הזכות ספציפית לקרקע ושמה זה נגמר שמה כבר לא אכפת להם אחרי שחתמתם על החוזה ועברתם להם את הכסף הם הביכו לא מעניין אותם שום דבר מה יקרה עם הטאבה או מה יקרה עם הקרקע א אבל מיפה זה נובע זה נובע גם בגלל זה גם ככה הפרסים
(35:39) זה כאילו השלב המתקדם של הדבר הזה בגלל המצוקה בגלל המחירים כל הדברים שאמרת קל למכור לאנשים חלומות רק קשה להגשים להם אותם לגמרי צחי דיברנו מקודם על הנושא של הילדים חבר'ה בני 20 שהיום בני 20 שעוד חמש שנים לצורך דוגמה הם ירצו לקנות נכס תגיד אתה ממליץ מהצד שלך בתור מלווה משקיעים אני רואה את זה מצד המימון שבאמת אנשים כן מתחילים לחשוב על זה אתה ממליץ לאנשים ללכת על עסקאות שהם קטנות יותר לפי היכולות שלהם האמיתיות נכון לעכשיו בוודאי אם זוג צעיר כמו הבת שלך שהיום היא בת 20 ועוד חמש שנים היא תהיה נשואה ותביא איזשהו סכום של 200 300,000 שק סכום שהוא
(36:25) אם נקרא לעולם הנדלן לא מאמין שאני אומר את זה אבל 200,000 שק זה טיפה בים להביא בעולם הנדלן אתה ממליץ לבת שלך תמנף עד הסוף לקנות דירה ב70 80% מימון או שלקנות משהו שה יותר קטן אפילו ב600 אל שקל בפריפריה תראה אני אני לא צריך להיבחן על זה אפילו אני א' אני בונה לפי המידות של האנשים ואני לא דוחק אותם עד לקצוות בשביל זה לקוחות שלי לא הגיעו לקצוות ש שהיה את כל האירועים של הקורונה מלחמה והכל אבל אני יכול להגיד לך על הבן שלי הבן שלי התחיל בדירה בחיפה שהייתה במידה שלו שהוא היה בן 23 קנה דירה מהכספים שהוא חסך הוא הקפיד לחסוך כל
(37:10) הזמן אחרי כמה שנים מחר את זה עשה רווח יפה בגלל שהמחירים עלו כיסה גם חלק גדול מהמשכנתא לקחנו גם את המשכנתא נכון והיה מימון יש לו פה מרכיב מאוד מאוד קריטי וקנה דירה היום במרכז בכל חולון ועכשיו הוא גם שמה הולך לנושא של פינוי בינוי יפה אז בעצם מה שאתה אומר צחי זה דבר כזה במקום לקנות כמו שאנשים עושים היום אני רוצה לגור בחדרה בשכונה ככה וככה ולא מסתכלים בכלל על התקציב אלא מסתכלים על איפה אני רוצה לגור אני אומר דבר אחר בוא נסתכל קודם כל מבחינת המימון נסתכל קודם כל על הכסף לפני איפה קודם כל בתוכניות עבודה תוכניות עבודה חייבות להיווצר בצורה
(37:54) אחרת לגמרי ממה שהזוגות הצעירים ובכלל הרוכשים בונים כיום כי מה איך רוחשים היום רוחשים לפי היופי איפה אני רוצה לגור לוקיש קרוב למשפחה זה נחמד וטוב אפשר גם לעשות דברים בצורה אחרת אפשר גם ללכת על עסקה שהיא קטנה יותר לקחת פחות מימון פחות סיכון וללכת לגור בשכירות למה אנשים להזזה לא הולכים לגור בשכירות היום מה קרה איפה שאתה רוצה תקנה איפה שאתה יכול זה בו כ למה צחי אני חייב לשמוע ממך בתור מלווה משקיים שרואה לא מעט אנשים שאתה מלווה אותם בתהליכים גם ביוצים שלי למה אנשים לא הולכים לגור בשכירות מה מה השריטה הזאתי אתה יודע א' היום יותר אנשים
(38:35) הולכים לשכירות אבל אתה יודע יש כבר היסטורית וככל שאנחנו עוברים השנים זה בורח שזה שאתה סוחר דירה אתה זורק כסף לים זה מין הגדה כזאת זה כמו שגם אומרים לא לגור בדירה שאתה קונה להשקאה הרי יש בזה פגם במוח למי שאומר את זה אם אני עכשיו גר בחיפה ואני קונה דירה במקום לשלם 3000 למזכיר ואני גר בדירה שלי מה קרה ואם הבן שלי גר בדירה שלו ב שחרת הוא היה סוחר דירה באותו מקום באותו סכום אז למה שלא יגור להפך אני הסוחר הכי טוב שקיים אין שום סיבה שלו אני אומר אני אומר זה נכון לגור בשכירות אם אתה יודע גם לזכור לטווח ארוך לקנות נכון אבל לעשות קנייה כדי שיהיה לך
(39:21) נכס בן אדם צריך שלפחות יהיה לו נכס אחד אני לא אומר להשתולל לפחות את הנכס הראשון אני אגיד לך מה גם הרבה לפני שאתה מתחיל לקנות את כל הנכסים בחול ולא ניכנס לחול אז אני אומר אני אגיד לך יותר מזה אם אם היום אני יודע שאני רוצה לגור באזור מסוים אני אשתדל את הדירה אם אני לא יכול לקנות הדירה שאני רוצה לקנות באזור באותו אזור אם אני יכול אם לא אז אני אלך לקנות במקום אחר כדי להישאר באותו מכנה משותף שהמחיר ייעלה תגיד צחי במקרה עכשיו העלית נקודה ש אתמול אחד הלקוחות שאל אותי לקוח שהיה אצלנו כבר לפני שש שנים שעכשיו הוא רוצה לשדרג את
(40:02) הבית הוא מוכר את הבית שלו בסדר גודל של שלושה מיליון שקלים ורוצה לשדרג לקנות ב4 מיליון שקלים הכנסות גדלו הכל בסדר ה יש לו בעצם ש שתי דילמות דילמה הראשונה הוא אומר לעצמו בוא אני אקח את את הסכום כסף המקסימלי סליחה אני אקח קודם כל את הסכום המינימלי שאני צריך בהפרש בין המכירה לקנייה אני אקח ל כסף שאני צריך ושלום על ישראל אני אשלם כל חודש את היכולת שלי מבחינת המשכנתא אופציה שנייה הוא אומר לעצמו וואלה אם אני כבר עובר דירה בוא ניקח כבר אני קונה דירה ב4 מיליון שקלים ניקח שלושה מיליון שקלים 300 זה בעצם המימון שאני צריך 70% מימון ואני אנב את
(40:39) הכסף אני אשאיר לעצמי עוד איזה 400 500 אל שקל ואני ממנף את הכסף מה אתה אומר על זה א' אני עושה את זה אני עושה את זה שאני בונה לאנשים שמוכרים את הנכס זה מתאים דרך אגב לכל אחד לא לא אז אני כבר אמרתי קודם יודע אנשים לפעמ שואלים אותי אני מתחיל רש אני עושה ייעוצים ואני עושה המון אני מתחיל בסמל טוק אני שואל כל מיני שאלות ואני לומד את הבן אדם לא כל בן אדם יכול לאכול את אותו דבר אני עכשיו קונה דירה למישהו במזומן במזומן דירה בלי מימון למה יש א' יש לו כסף ב שאתה אומר לו את המילה בנק נהיה לו דום לב נהיה לו דום לב יש לו כסף הוא קיבל כסף קונ לו במזו בעבר
(41:28) שלי היה לי בעבר זוג שהגיע אלהם 2.4 מיליון שקל זה אנשים לקחת ולמנף אותם לקילומטרים בפגישה של היעוץ שעשיתי איתם הבנתי שאם אני מכניס בנק לעניין אני גמרתי אהם את הזוגיות וגמרתי שניהם בדום לב וואלה קניתי להם דירה ראשונה מזומן אחר כך קניתי דירה שנייה מזומן דירה שלישיית מזומן בדירה הרביעית כבר הם לקחו מימון זה בגרות נפשית זה זה התפתחות זה בא ממקומות של משברים מהבית והכל צריכים לתכנן לכל אחד את היכולות שלו מה הוא יכול לספוג במה הוא יכול לעמוד צריך לבדוק את ההוצאות של האנשים צריך להסתכל על הרבה מאוד מרכיבים לפני שעושים את זה באופן גורף תגיד מוציא
(42:14) אותי מדעתי שעושים שטנצים לאנשים תקשיב אנחנו מדברים על הרבה על הרבה דברים ועל הרבה נושאים ועל הרבה נקודות שאנחנו מרימים דגל אדום ממש דגל אדום לאנשים ש מאזינים לנו תגיד איפה הקו האדום שלך שאתה אומר על עצמך מגיע אליך זוג שרוצה ליווי והכל ואתה אומר על עצמך תקשיבו חברים אתם חמודים והכל אבל בכם אני לא איתכם אני לא מתחיל תהליך איפה הקו האדום שלך הקו האדום זה לא אצלי זה אצלם אוקיי ואני נתתי דוגמאות לא פעם ולא פעמיים כולל בסרטונים ש אנשים שהגיעו לי לייעוץ ואמרתי להם אתם לא קונים אתם לא קונים נדלן תישארו עם בית אחד רצו לקנות דירות להשקעה אפילו אתה
(42:59) יודע אנשים מבוגרים למה למה אתה יודע זה נוגד את האינטרסים שלנו נוגד אני תקשיב אני שבא אליי בן אדם אם אתה בא אליי היום לייעוץ האינטרס האחרון שמעניין אותי זה האינטרס שלי אני לא יש מכירות אם אתה בחרת בי בייעוץ אתה צריך לקבל את הדעה האובייקטיבית שלי אם בא אליך בן אדם לקחת משכנתא ואתה יודע שהוא לא יכול לקחת משכנתא אבל אתה תיקח אותו רק בגלל שאתה רוצה את ה 7000 8000 9000 שק שהוא ישלם אתה חוטה לדרך ולצערי יש הרבה כאלה אני שהבן אדם בא לשאול אותי הוא בא בשביל לדעת מה הוא צריך אם בגלל זה והיו הצלי אתה יודע מה א אתה פגשת את רחל היא תשאל אותה
(43:42) בזמנים האחרונים כמה אנשים אני עצרתי שפשוט היה לי אינטרס היה לי אינטרס אתה יודע יש גם תקופות שאתה רוצה שיהיה לך יותר לקוחות לא אני מעדיף להיות רעב ללחם לא יהיה ברוך השם ולא לקחת בן אדם מסע שהוא לא יודע לעמוד ב אתה יודע צחי מה האינדיקציה שלי תמיד האם לקחת לקוח האם להתחיל תהליך עם לקוח או לא האינדיקציה שלי היחידה שאני אומר לעצמי האם כשאני לוה את הלקוח בסוף התהליך אני אשן טוב בלילה עם כל ההחלטות שליוויתי אותו בדרך תקשיב כן כן תקשיב אנחנו פשוט אנשים עכשיו עומדים ליד הבית ורצים אתה יודע כ אנחנו כנראה צריכים לעשות סדרה לא לעשות פודקאסט
(44:27) חת ואני יכול רק להצטער אני יכול רק להצטער שלא עשינו את הפודקאסט הזה שהייתי בהתחלה ה כמות מסרים שאנחנו העברנו בפרק הזה אני אקרא לזה אולי פרק המסרים באמת כל כך הרבה מסרים ואתה יודע מה שיפה כאן זה שאתה אמרת כאן נפנו כאן הרבה דגלים אדומים אז לכאורה אנחנו פוגעים במקצוע שלנו לא אני חושב ההפך צחי ההפך בגדול תקשיב שאתה הולך כונים כן אתה הולך ליועץ כן שאני הולך ליועץ השקעות לצורך הדוגמה כח תחום שאני לא מבין בו אפילו מילה אחת מהשקעות תגיד לי snp תגיד לי קרן כספית כל מיני מושגים כאלה או אחרים שנשמעים לי סינית כשאני הולך ליועץ השקעות אני מצפה ממנו
(45:15) להגיד לי תקשיב אתה אל תשקיע א 2 3 א אל תשקיע בדרך הזאתי אלא תשקיע בדרך שהיא נכונה בעבורך ואני חושב נכון שדיברנו על כל ה כל המקרים למה לא לקחת ליווי משקיעים למה לא לקחת משכנתא למה לא לקחת את כל החלקים האלה אני חושב שזאת בדיוק הסיבה שאנשים צריכים לשמוע את הפודקאסט הזה ולשמוע את הפרק הזה שיבינו מה הפעולות שלא צריך לעשות ולהבין איך לוקחים את כל הכלים האלה ונזהרים ממקרים שקרו לנו בעבר מ אלפי מקרים שנתקנו בהם בעבר וידעו איך לא לייצר אצלם טעויות שבסופו של דבר אנחנו נתקלים בהם אחרי כמה שנים והם מפסידים עשרות ומאות אלפי שקלים
(45:58) תקשיב אמרתי שוב חבל שלא הקלטנו את הפרק הזה אבל טוב מאוחר מאשר בכלל לא לגמרי הפרק הזה הולך להיות פרק דגל וחבל שאני לא יכול לעלות אותו היום ואני ברור שאני אחתוך אותו לסרטונים לש יש כאן המון מסרים תקשיב תודה זכ לא שמח אני מאושר שבאת ואני שמח על בחומר שעברנו פה אנחנו נמשיך להיות בקשר זה בטוח ותודה רבה לכל הצופים