תמלול אוטומטי נא להתעלם משגיאות

(66) רכישת דירה זו עיסקה פיננסיתאיך נעשה אותה בחוכמה? צחי קווטינסקי מארח את שניאור ריבקין פרק 265 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=dRBiDGL6xM8

Transcript:
(00:03) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות המומחים בבניית פנסיה עצמית המבוססת השקעות נדלן ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות והיום שני ור הבאתי אותך ממש מרחוק מהשכונה לידי מגבת מרדכי ואני חושב שמאז שהכרנו ואנחנו הכרנו זה לא סוד הכרנו בעסקים עושים עסקים אנחנו שנינו חברים בקבוצה החיבור ירושלמי שהיום גם נקליט פעם ראשונה פרק בפודקאסט של הקבוצה אבל מהרגע שפגשתי אותך והבנתי את היכולות שלך ואת החשיבה המיוחדת
(00:56) שלך מאוד רציתי להזמין אותך והבוקר שאמרתי לך בו ואתה באת אם הקורקינט אז תודה רבה אז שני וריבקין אנחנו נעשה היום פרק בלי הרבה הכנה שעשיתי בדרך כלל אתודע אני יושב אני מלבן נושאים אני פשוט רוצה שאנחנו נדבר היום על משקיע ומשכנתא ויועץ משכנתאות ואתה גם יועץ פיננסי וזה חשוב לי מאוד לתת את כל הרוחב של הפס אבל לא נעשה את זה לפני שתספר לכולם מי זה שני הור רבקים אז א תודה רבה לך צחי על ההזמנה ואני אגלה לכולם אתה מתרגש לחלוטין אני גם מתרגש וגם קצת מצונן זה וזה וזה הבסיס למי שאתה ל שאתה קודם כל בן אדם נכון א אז תודה רבה על ההזמנה א
(01:56) באהבה אז אני ירושלמי גר בגברת מרדכי נשוי באושר לארבעה ילדים מתוקים א ואני בעצם בשנים האחרונות בחמש שנים האחרונות עוסק כיועץ פיננסי אנשים הגדירו את זהזה כיועץ משכנתאות אני חושב שזה טיפה שונה אנחנו נדבר על זה בהמשך א וזה בגדול אני מה הרקע שלך איך הגעת לזה אה אני ממש אחרי סיום התואר הראשון במנהל עסקים והתמחות בימון מה שעשיתי אה שם הגשתי קורות חיים ואחד הקורות חיים הראשונים זה בנק מזרחית לפחות א שמה בעצם עבדתי בשנים האחרונות והבנק בעצם לימד אותי את ה באיזה תפקידים עבדת שם עבדתי שם כרץ משכנתאות א בסניף פרונטלי פוגשת ע לקוחות מנהל את
(02:55) המסע אומדן בסניף בין יהודה בירושלים פוגש את הלקוחות מנהל מסע ומתן רואה אותם חש אותם ושם בעצם התחיל הרומן הזה שנקרא יעוץ משכנתאות יעוץ פיננסי וזה בעצם משהו שאני מאוד מאוד אוהב אותו אני עושה אותו ממש ככה דביקות ו בפאשן רציני כי אני חושב שזה איזה שהם צומת מסויימת במהלך חייו של האדם שהוא חייב לעבור אותו וכמובן הוא חייב גם לפגוש בעלי מקצוע נכונים ואיכותיים שילכו אותו בתהליך שילוו אותו כזה צמתים כלכליים במהלך היים של האנשים של האדם שלנו שחייבים לקבל החלטות נכונות החלטות בעלות משמעות וערך שנים קדימה אתה יודע בעצם החיבור הכי גדול שבעצם הביא
(03:54) אותי לרצון לארח אותך וגם הקשר שנוצר בינינו ו אני חושב שהקשר החברי שנוצר ואנחנו לא מכירים הרבה זמן זה היה באמת הפש התשוקה שלך והנתינה שלך ואה יודע אני רוצה דווקא ללכת לכיוון הזה אתה ששאלתי אך אתה יודע רינתי פה לא מעט יועצי משכנתאות וכולם הגדירו את עצמם כיצ יועצי משכנתאות ואתה התעקשת להגדיר את עצמך כיועץ פיננסי למה מה ההבדל היום בשונה משנים עברו בנק ישראל והרגולטור בעצם מתחיל לבוא ולנסות להסדיר את הנושא של ליעוץ משכנתאות א ובעצם מנסה לשים אותו בתוך איזשהי קוביה מסוימת כי הדבר הוא די פרוץ מצד אחד מצד שני יש גם איזשהו צורך שעולה מהצרכנים
(04:57) בעצם מכולנו שיש א פער של מידע וידע של הצרכן הפשוט אל מול אל מול הגופים האלה שנקראים בנקים חברות ביתוח וכולי ולאט לאט בעצם מתפתחת איזשהי מגמה שהיא מאוד כרגע מקובלת בארצות הברית אבל המניח שהיא תיושם פה בארץ שלופים אם זה הבנקים חברות ביטוח חברות פינטק יהיה להם בעצם גישה לאותם הנתונים שמחזיקים הלקוחות אם זה חשבון חשבונות בנק אם זה נתוני אשראי אם זה פקדונות אם זה משכנתאות עכשיו זה מעבר לפינה זה ממש כאן ועכשיו יש חברות שכבר מחזיקות ברישיון ועושות את זה ותכף א ותכף זה יתקדם קדימה והשינוי הזה השינוי התפיסתי הזה הבנתי שהיום לקרוא לעצמך יעוץ
(05:53) משנ יועץ משכנתאות זה זה נחמד זה טוב וזה מקצוע חשוב אבל יץ משכנתאות הוא בעצם בסופו של דבר יועץ פיננסי לרוב אזרח מן השורה יפגוש יועץ משכנתאות יועץ משכנתאות אני מניח פעם פעמיים בחייו אבל בעצם הוא פוגש איש מקצוע והאיש מקצוע הזה פוגש אותו באיזשהי צומת מסוימת ובצומת הזו אותו לקוח אותו אזרח מהשורה חייב למצות את כל הפוטנציאל הכלכלי שתמו בו אז אם ספציפית כרגע אתה נמצא באיזשהו תהליך של לקיחת משכנתא אבל מה קורה לגבי ההשקעות שלך מה קורה לגבי ההלוואות שלך שקיימות אותך בחשבון מה קורה לגבי הצבירה הפנסיונית שלך וזה משהו שהוא קריטי
(06:41) וחשוב ולכן בהתאם למה שקורה כיום בשוק ואני חושב אני חושב שלשמה השוק הולך הוא בעצם תשובה יותר הוליסטית תשובה יותר מקיפה דווקא משכ אני חייב אני חייב להגיד לך עכשיו אני אגלה לך ש שבעצם אחד הדברים ואני דיברתי על זה לפני שבוע לפני שבועיים סליחה הייתי התארחתי ב מועדון הגמלאים של הבינלאומי פה בירושלים דיברתי איתם על זה לי יש דבר שמאוד מפריע לי בהתנהלות מול הבנקים הרי זה לא סוד עד לפני שנים לפני שהפך להיות פופולרי המקצוע של יוץ המשכנתאות עוד בתקופה ואנחנו לא ניכנס לזה בגלל שדיברתי על זה פה עם מלא יועצים א בעצם יועץ לא היינו ניגשים ליועץ
(07:33) המשכנתאות היינו באים לבנק הייתי לוקח את הלקוחות שלי אני לא יועץ משכנתאות לא הייתי הולך איתם הייתי שולח אותם לבנקים לעשות מסא ומתן וכאלה לקחת יעוץ לקחת אישור עקרוני וכאלה אבל פה מפה מתחיל דווקא מה שהציק לי אנשים שהלכו לבנק אני ההרגשה שלי שהבנק רואה אותם בהיבט מאוד צר קודם כל יש משהו שלדעתי הוא אוול מאוד מאוד גדול
(08:42) זה החיווי אשראי כל מה שאנחנו והיה כאן שי אבו הנציג של קפטן קרדיט והכל אני חושב שזה עול למה יכולים להפיל אותך לרמה של 500 נקודות ו-400 נקודות למרות שבחיים לא חזר לך אה בחיים לא חזר לך צ'ק או משכנתא רק בגלל שיש לך הרבה הלוואות אבל אתה עומד בכולם אז כנראה אתה בסדר ביחוד אם אתה עושה את זה שנים לדוגמה אבל מה שעוד הפריע לי זה שאתה בא לבנק אתה בא לבנק אתה אומר אני אלך לקחת אישור עקרוני לבד ואתה הולך גם אתה יודע מה חלק מאלה שמתעסקים בזה אתה בא עם 250 אלף שק אתה מקבל אישור עקרוני בהנחה שהמשכורות שלך בסדר אתה מקבל ע
(09:32) 750 קודם כל יש כאן אול שלא בדקו מהעלויות הנוספות וזה לא 25% ון עצמי דבר שני אף אחד לא בדק מה יש לך מסביב ואני בגלל זה חשוב לי להבין ואני רוצה שיילמדו המאזינים שלנו בגלל זה מאוד היה חשוב לי להזמין אותך מה צריך אני עושה את זה בייעוצים שלי אבל מה צריך להסתכל בן אדם שעכשיו הולך ולא משנה כרגע באיזה גיל וזה זה ישנה בהמשך השיחה שהוא הולך לקחת משכנתא או שהוא מחליט ללכת לקנות נכס אז אני באמת אתייחס למה שאתה אומר בשני הבטים קודם כל אני הייתי בצד השני של השולחן והייתי שם וראיתי את השיקולים הכלכליים של הבנק את המרווחים שהבנק דורש
(10:28) את הדרישות שהבנק מבקש מאותם בנקאים מאנשים שאני עבדתי שאני הייתי שם או מאותו מנהל תחום או אותו מנהל מרחב שמבקש שהסניף הספציפי יעשה מרווח כזה או אחר ואתה יודע לפני פתיחת הסניף או אחרי פתיחת הסניף שהלקוחות שהגיעו לפה הם לא יקבלו את מה שהם באמת רוצים אלא מה שהבנק רוצה עכשיו זה המשחק המשחק הוא משחק קפיטליסטי אבל בתוך המסגרת הזאת של המשחק הקפיטליסטי יש עדיין איזשהו שיקול דעת או איזשהו מקום להביא אנשי מקצוע עלמנת לתת ללקוח את השירות המיטבי ולתת לו את הפניים הטובים ביותר לחלוטין אז נכון ופה גם הרעיון והנקודה למה באמת
(11:16) הנושא של הייעוץ הפיננסי ואני מתקש ספציפית על ההגדרה הזו כי זה לא מתחיל כמו שאמרת באישור עקרוני ובזה נגמר ממש לא יש פה תהליכים משמעותיים והוצאות מאוד רציניות בסדר כד קודם כל צריך להבין את העלויות השיעבוד יכול להיות שלקוח חושב שהנכס שווה אי אבל הוא לא שווה אולי לעשות שמעות מוקדמת כי אחרת הוא יצטרך להביא און עצמי גבוה יותר אם הבנק יש רצה למרות שאני מדבר על זה בלי סוף אני רוצה שנתייחס לדבר הזה בגלל שאתה אמרת את זה ככה כדרך אגב יש לזה משמעות כל כך כבדה מאוד מאוד בטח כישוב יש לך מגוון אנשי מקצוע שאתה צריך לשלם להם אם זה מתווך שלא לקחת בחשבון אם
(11:59) זה מס רכישה שלא לקחת בחשבון אם זה הוצאות שיפוט שלפעמים אתהה חושב שהדירה היא מעולה אתה יודע אנשים שמראים דירות אז הם צובעים את הקירות הם עושים איזשהם פעולות מסויימות המעט למכור את הדירה כאשר בסופו של דבר כשאתה מכניס איזשהו סוחר או שאתה נכנס לדירה אתה פתאום מגלה כשלים בסדר לא רק זה אנחנו שאנחנו נכנסים לרוב הדירות אנחנו נכנסים שהם מרוהטות והם מסודרות כמה פעמים הזזנו ארונות והיה רטיבויות מאחרי ארונות ויש תקלות יש איזה סכום מינימלי ש צריכים להכין בש זה ברור עכשיו עכשיו כמובן מעבר לנושא הפיזי יש גם עניינים משפטיים שאתה צריך לקחת וכדין שמתמחה
(12:38) באזור הספציפי של אותו עיר שכונה ולוודא שמה שאתה קונה זה לא חתול בסק ויש לזה פסיקות מפה התודעה החדשה בסדר גם המתווך שהציג לך איך הוא מציג לך ואיך אתה חותם עם המתווך בדיות לא בלעדיות מה המשמעות הכלכלית של הדבר הזה אנשים לא מבינים בסדר ולכן כשאני פוגש לקוח שבא לרכוש או זוג שמניין לקחת משכנתא אני משקם בפניהם מה הם העלויות הנוספות מעבר לנושא ש של הרכישה עצמה ויתרה מכך אני גם כולל את עצמי בפנים אני אומר תקשיבו יואס משכנתאות יעלה לכם א מתווך יעלה לכם וואי עורך דין יעלה י מלווה המשקיעים וכמובן מלווה משקיעים א א גם יש לו עלויות אבל שוב העלויות האלה הם
(13:25) לא עלויות ש אה אתה אולי אולי א תיקח אותם אולי לא הם חובה בתהליך הם איזשהו סכום מסוים שאתה צריך לשלם אותו על מנת להימנע ם המורות ותשלומי יתר בתהליך אחרת אתה תספוג ותספק בגדול בסדר זה יכול להיות אפילו בצורה הכי פשוטה נניח רכשת והכל היה בסדר אבל משום מה בלוח תשלומים נפלת על החג ואם אתה יודע שאתה לא משלם את הכסף אתה תשלם פיצוי מוסכם של 150 250 300 אז לא היה נכון אולי לשלם לאיש מקצוע שידחוף פה בבנק הרי ין לך גישה אתה יודע מה אני רוצה אני רוצה שתענה ישירות לאנשים על שאלה שאני שומע לא לא פעם ולא פעמיים אנחנו גם ככה יש לנו בקושי און עצמי יש
(14:11) לנו סכום 200 250 עכשיו עוד ניקח יועץ משכנתאות אני שומע את זה גם עליי כן או ניקח אותך אז זה עוד יותר עולה לנו כסף אז מה עשינו מה נפק מינה מה מה מה יצא לנו מזה מה מה אתה עונה לבן אדם אומר מה אתה תעלה לי עוד לא יודע 7000 8000 9000 שקל לא משנה כמה אתה לוקח אז ל יהיה לי פחות ן עצמי מה התשובה אז התשובה היא מאוד מאוד פשוטה אנשים חושבים שהם קונים דירה הם לא קונים דירה הם קונים אשראי בסדר הם קונים אשראי ואם אתה קונה אשראי אתה צריך מומחה אשראי שיעזור לך לרכוש את האשראי בצורה נכונה הדירה היא כלי הכסף האשראי שאתה רוכש בבנק זה מה
(15:04) שימנס אותך לעסקה הבאה זה מה שישפר את איכות חייך הדירה היא הכסות היא הכלי מה שבעצם רלוונטי פה זה הכסף שאתה משקיע שאתה רוכש מהבנק וכן הלאה וזה הקלה הכסף לא הדירה אם אתה רוצה לרכוש דירה מעולה תרכוש אתה בלי השרי תביא שיפוץ ניק ישפץ לך את י יפה ותמכור אותה אבל אתה לא רוכש פה את הדירה אתה רוכש פה אשראי ואם אתה רוכש אשראי אתה חייב מומחי אשראי וכשמישהו אומר לי לא אני לא צריך ץ משכנתאות זה בסדר אז אתה תלך לבנק ואתה תנהל מסע ומתן לרכישת מוצר או לחישת שירות ללא איש מקצוע שילווה אותך בשירות הזה זה המשמעות ולכן שמעתי הרבה אנשים אומרים מה אתה אומר על ההצעה
(15:55) הזו ומה אתה אומר על ההצעה היא ואולי ר רק תל מבת חבר'ה זה לא זה זה ההבדל במיוחד בתקופה הנוכחית שהאינפלציה עכשיו עולה בצורה משמעותית וגם יש צפי לעלייה קדימה גם לגבי הפריים גם לגבי הורדת הדירוג של המדינה שהולכת להשפיע על כולנו פה בסדר יש אני אשמח אם תסביר איך אבל עוד מעט כמובן יש חשיבות מאוד מאוד רצינית לפנות לאיש מקצוע שמבין באשראי ובמימון על מנת להקטין הוצאות אשראי בהווה ולהקטין הוצאות אשראי ב אני חייב לשתף אותך אתה יודע יש לי את הקורס שלי ואני אומר שאני בקורס אני בקורס א א לא מדבר ז אמרת לא שאני לא מדבר על
(16:43) תשועות באחוזים אני אומר בוא נבדוק את ה בוא נבדוק את התשועות של הנכס בצורה אחרת וא אחד הדברים שאני שואל אז הנה אנשים ששומעים יבואו לקורס ועדו את התשובה אני אומר להם יש לכם עובדים יש לכם עובדים מי העובדים שלכם את מי אתם שולחים לעבודה ואנשים מתחילים להגיד את המתווכים את יועצי המשכנתאות לא לא לא הכסף אתה אומר כאן דבר כל כך נכון שבעצם העסקה היא עסקה פיננסית שרק נשענת נשענת על מוצר שבמקרה הזה הוא דירה בדיוק ברגע שאנשים יפנימו את הדבר הזה כלו על כל הדברים אחרת ואני כל כך שמח שאמרת את זה כל כך שמח שאמרת את זה ש א נותן לי חיזוק בדרך המיוחדת את יודע יש לי
(17:39) בקורס שיעור שאומר הניתוח הפיננסי בדרך המיוחדת של צחי אני חריג אבל אתה נותן פה את חלק מהפתרון אתה נותן פה חלק פתרון וזה אומר המון אז בוא נתקדם אבל אני רוצה שנלך לעוד כיוון אני רוצה וזה חשוב לי מאוד הרי בסופו של יום בסופו של יום שעכשיו בא אלינו הלקוח והולך לקנות את הדירה ואנחנו מסתכלים על הכספים עכשיו אנחנו יכולים לדבר על בחור צעיר שבא או על אנשים צעירים ואנחנו יכולים להסתכל על מישהו שלי בגיל השני או בגיל השלישי נכון איך אתה מסתכל על יתר הכספים על יתר ההשקעות איך אתה בונה לו את זה מתי אתה תהיה מוכן למחוק לו הרבה מאוד מההשקעות הנוכחיות אתה
(18:34) יודע יש אחד הפחדים זה קרנות השתלמות לא מוחקים קרן השתלמות לא שצריך עושים גם את זה איך אתה מסתכל על המערכת הזאת במתי אתה תחליט לאן תיקח אותו ואייך תפנה אותו גם להשקעות אחרות אז קודם כל אני חושב שאחד הדברים הבסיסיים כאשר יש מקצוע פוגש לכוח זה קודם כל להכיר אותו לנסות להבין מי הוא בן כמה הוא מספר הילדים שלו התא המשפחתי שלו לנסות להבין מה השאיפות שלו הכלכליות שלו בסדר סתם לצורך הדוגמה אם אני עכשיו פוגש זוג שאני יודע שבשנה השנתיים הקרובות הם הולכים לחתן ילד והם צריכים סכום כסף מסוים אז ההתיחסות שלי לאותו זוג תהיה אי
(19:20) לעומת זאת זוג צעיר שיש להם את האפשרות לשלם משכנתה עכשיו כן רכשו דירה מקבלן תנאי התשלום הם לפי לוח התשלומים למשך למשך שלוש שנים אב אומרים תשמע שנור אנחנו יכולים להתחיל לשלם את המשכנתה את כל המשכנתא היום במכה ראשונה כולל השכירות שלנו כי אנחנו שנינו עובדים האם נכון או לא נכון מצד שני אומרת לי אותה אחת אני צופה לצאת חופשת לידה לחצי שנה שנה אז האם נכון באמת שתתחילו לשלם את כל המשכנתה בבת אחת אולי זה ייצור להם איזשהו בעית תזרים כלשהו זאת אומרת אתה צריך לנסות לשכלל את כל השיקולים ובאמת להתאים את השירות לאותם לקוחות ולהפגיש אותם עם החלום שלהם או עם
(20:06) הרצונות שלהם בעתיד כי בסופו של דבר הלקוחות לא כל כך מבינים את כל את סך השיקולים הם לא מבינים כמה חשוב התזרים החודשי הם לא מבינים שיש חשיבות שישר לך כסף בחשבון למרות שאתה יכול לשלם עכשיו ואולי לחסוך את מדד תשומות הבנייה וכן הלאה כאן לגבי הגיל השלישי האם אני עכשיו יעשה משכנתה הפוכה לזוג הורים או ל שיש איזשהו משפחתי בין האחים להתחיל עכשיו ליצור עוד פעם אינטריגות וקשיים נכון לא נכון יש פה הרבה הרבה שיקולים שצריך לקחת אותם בחשבון לפני שבכלל מתחילים ועושים איזשהו תהליך ולכן יש פה הרבה הרבה אלמנט אישי מה גם שכסף ורגש הם
(20:47) חברים טובים וצריך להתייחס לזה בחוב דראש ולנסות להבין מה באמת הרצונות של אותו זוג ולהתחשב בהם בהוה ובעתיד ואנחנו מדברים במונחים של חמש שנים שמונה שנים קדימה לכן כשאני אומר ירוץ פיננסי המשמעותי לא רק ירוץ משכנתא אלא בנייה של פורטפוליו של השקעות של חסכונות של פנסיה להסתכל על זה בצורה רוחבית בצורה הוליסטית ולתווך את זה ללקוחות כי אנשים לא מבינים היום מעבר לזה אולי נפתח את זה בהמשך לגבי הנושא של עיינות פיננסית אנשים לא ככח מבינים מה זה אינפלציה ולא יודעים מה ההבדל בין ריבית בנק ישראל לריבית הפריים אוקיי לא מבינים
(21:24) מה המשמעות של הורדת דירוג א יש לזה חשיבות מאוד מאוד מאוד צלם אני באמת רוצה לשאול אותך אתה יודע זה כבר חוזר פעם שנייה שאנחנו מדברים על הדירוג אשראי ועל החיווי אשראי עד כמה באמת הדבר הזה היום משפיע על קבלת משכנתא ואתה יודע מה אני רוצה שתיקח אותי צעד אחד קדימה יכול להיות שבן אדם יש לו דירוג של 500 ובעצם עוד פעם נובע לקח הלוואות לא נכונות או כאילו או ש לקח הלוואה ור הלוואות יש כל מיני סיבות ובעצם הכל אצלו תקין יש לו כסף יש לו הכל איפה כאן יכול לבוא לידי ביטוי יועץ יועץ הפיננסי יועץ המשכנתאות ולפתור לו את העניין הזה אז היה לי לקוח א
(22:15) נשמע מצחיק אבל הדרוג שלו היה אפס אפס אפס עגול הבנתי שיש פה בעיה טכנית ופנינו לבנק ישראל דרך הלקוח כמובן דרך האזור האשי של הלקוח והתכתבות שלי גם טלפונים והבנו שיש פה איזשהי בעיה טכנית אחרי שהם סידרו את זה מסתבר שהדרג שלו הוא מספת ה400 משהו כזה ממש נמוך עדי מתחת לסף ואז אני שואל א תגיד מה מה מימו אומר לי תשמע היה לי חברה לפני שלוש שנים או ארבע שנים ופשט י רגל וכנראה זה בגלל זה אמרתי לו בסדר יש לך את ההפטר יש לך תראה לי מסמכים בוא נראה מה ממו והוא הביא לי את המסמכים והבנתי שמה שהוא חשב שזו הסיבה מסתבר שזה לא הסיבה זה סיבה
(23:01) אחרת שלחנו את המסמכים האלה לבנק ישראל מפקד פקוח משהו טכני בתוך מערכת דירוג של בנק ישראל לא הסתחרר והם היו צריכים לקבל גם אימות מכל מיני גורמים במדינה בחומה שקשור לפשיטת רגל של אותו לקוח והם הבינו שש יש להם בעיה טכנית לפעמים גם להם כנראה קורה יש בעיות טכניות ז בעצם הדירו שלו רואים את זה בהיבט ויסלחו לי החבר'ה האלה רואים את זה בהיבט המאוד צר ואני חושב שזה ההבדל סליחה ואני אתן לך להמשיך זה ההבדל בין מה שפעם היה יכולות יותר למנהלי סניפים מנהל סניף היה יכול לבוא ולראות בן אדם ש מצבו לא זה אבל הוא איש אמין הוא איש שמשלם
(23:48) בזמן וזה ולהחליט על המרכיב האנושי ולתת לו את זה עד היום יש לו את זה כן ולתת לו אשראי למרות שבבסיס הוא לא היה מקבל אז היו עושים bdi וכאלה אני חושב שהשיקולים האלה ירדו וזה מאוד מאוד מפריע בלקיחה אז זהו יהיו יהיו צדדים לכאן ולכאן האם באמת המהלך הזה תורם בסופו של דבר אני חושב שזה כן מצליח בארצות הברית וזה אולי גם מצליח פה בארץ אבל המגמה היא מגמה טובה בסופו של דבר גופי האשראי וספקי האשראי רוצים לראות בעצם שהכל פתוח רוצים לראות את הנתונים הל לקוח מה גם שזה נותן גם ללקוח את האפשרות לבוא ונהל מסע מותן אבל תייחס לאותו סיפור
(24:29) של אותו לקוח באמת שלח אותם מסמכים והדירוג שלו עלה והם הבינו שכל פה איזשהו טעות כלשהי עכשיו אדם מהשורה שיגש לבנק יקבל את הדירוג הזה שהוא קיבל כגזירה משמיים הוא לא יבוא ויעשה איזשהי פעולה אקטיבית ולכן האיש מקצוע שיש לו טיפה רקע וטיפה אמביציה יכול לקחת ולעשות איזשהו מעשה ולשנות לו יש איזה משמעות עצומה כי בסופו של דבר אתה משלם דיברנו על זה אתה קונה אשראי וזה עשרות אלפי שקלים פער בין אם אתה עושה איזשהי פעולה איק לבין אתה לא עושה פעולה אקס כאן כאן דרך אגב אנחנו נפתח סוגריים ונגיד עשיתי באמת את הפודקאסט עם קפטן קרדיט עם שיי וכאן חשוב
(25:09) להגיד לא ללכת לכל החפרים האלה שמציעים מחיקת כל מיני דברים לצורך תיקון לא ללכת לכל אלה שמבטיחים קסמים אלא ללכת ובאמת לפתור כמו שאתה הצגת את זה ואני מאוד אוהב את זה את הדברים מהשורש ולא בדרכים הכלכלות ו שזה עושה נזק פי כמה וכמה אז אני הקשבתי לפודקאסט הזה למען האמת ואני אסביר רגע ראה את הרציון פה של הסיפור בסופו של דבר אדם שבא ומבצע מחיקה ואז הבנק בא ומוציא את הדוח אוקיי הוא רואה הבנק רואה את המחיקה רואים איזשהי התנהלות עד תאריך מסוים ובתאריך מסוים רואים מחיקה כלומר אם נגיד מחקתי לפני נתונים מלפני אני יודע מה שנה אז בעצם אני הבנק לא רואה מה קרה עד
(25:57) אותה שנה ומי אותה שנה אוקיי או מאותו חודש עד היום רואים איזשהי פעילות כלשהי ולרוב זה גם דירוג נמוך כלומר הבנק רואה את המחיקה ואז הבנקאי שואל אותך שאלה הכי הכי אלמנטרית למה נמחק ופה בעצם הלקוחות לא מבינים את המשמעות הם שילמו עשר אלפי שקלים לאותם חברות שמחקו להם ובעצם כשמגיעים לבנק הבנק ורה את המחיקה והוא שואל את השאלה למה למה בעצם בוצה אותה מחיקה אוקיי לכן לא נכון למחוק כן נכון לבוא ו מתמודד כן נכון לבוא ו לגשת את הדברים האלה בצורה נכונה ובריאה ויש לבנק ישראל מוקד שאפשר לבוא ולפנות אליו ולקבל מענה ובמידה כזו או אחרת אפשר
(26:41) לפנות לעורכי דין שמתמחים בתחום לנסות להבין דרך משפטית האם אפשר להסיר או להעלות דירוג וכן הלאה יש קריטריונים ואפשר לעשות את זה וזה בסדר בוא בוא בוא נחזור בוא נחזור למסלול שלנו ואני רוצה לשאול אותך עוד שאלה אמרתי לך שאני משאיר לעצמי את הזכות שאותך אפשר לשאול הכל אנשים הולכים לקחת שומעים כל היום שהיום גם נפוץ כל הנושא של המימון החוץ בנקאי שזה כולל גם את חברות הביטוח אנחנו יודעים שיש חברות ביטוח שיותר פעילות ופחות פעילות ב בתחום הזה ויש גם בפודקאסטים שלי אפשר לשמוע פה ישב הרי מקלל ויש הילון וישבו בכלל והשאלה שלי האם יועץ משכנתאות או יעץ
(27:29) פיננסי שבונה את התוכנית שלו הולך על כל רוחב [מוזיקה] היכולות שחלק מזה זה הלוואות רגילות כן זה שאתה יועץ משכנתאות זהזה גם יש אפשר לקחת גם הלוואות רגילות שנותנות מלבות סולו כן חשבונת הבנק אז איך איך איך איך צריך בעצם לבנות את התוכנית הזאת אז אז כמו שכמו שאמרתי בסופו של דבר אתה צריך לשבת עם הלקוח או אני יושב עם הלקוח ובאמת מנסה להבין מה הצרכים שלו בסדר אם אני מגיע למסקנה שאני צריך ללכת ולפנות לגורמי חוץ בנקאיים כי הם לא נמצאים תחת הרגולציה כי הם יכולים לתת אשראי גבוה יותר מ-75 א משווי הנכס בריביות כך וכך וגם ל-40 שנ
(28:14) ונסביר לאנשים שהרגולציה זה בעצם הם לא כפופים ל להנחיות של בנק ישראל להנחיות של בנק ישראל נכון הם בעצם מחוץ לתחום הזה אה האם זה נכון או לא נכון עבור הלקוח הלקוח צריך להיות צריך יך לקבל את הנתונים טרם ביצוע הפעולה בסדר יהיו מצבים שזה רלוונטי יהיו מצבים שזה לא רלוונטי מתי אני הולך להשתמש בכלים האלה הכל תלוי לכוח אוקיי אם לקוח הוא בעל אמצעים אבל חסר לו או שהוא לא מעוניין להשתמש בכסף שלו והוא מעוניין להתמנות כזו או אחרת עד 85% ל-40 שנה כי הוא עם הכסף שיישאר לו בכיס יקח את זה להשקעה אלטרנטיבית אחרת או להשקעה אחרת
(28:54) או אשאיר את זה בחשבון שלו וכן הלאה אז אני אשקף אות הסיטואציה כן וכן לך לחברות חוץ בנקאיות חברות חוץ בנקאיות בעצם לוטות מענה ל א לאותו פלח אוכלוסיה שלא עומד בקריטריונים שקבע בנק ישראל לא תמיד צריך ונכון להשתמש באותם כלים אוקיי אז צריך לעשות את הבירור חש שלא תבלבלו האנשים אתה אומר שהוא חוץ בנקאי זה לאנשים שלא עומדים אבל בעצם יכול להיות שבן אדם יש לו את הקריטריון יש לו את הכל אבל הוא מסתכל וזה מה שאני רוצה בעצם שאנשים נו שש ל שאתה יכול לקחת אתה יכול לקחת עכשיו נגיד אם בן אדם יש לו עכשיו חצי מיליון שקל שלכאורה יכול לשמש לו כמנוף לאון עצמי לעסקה יכול
(29:40) להיות שבמה שאתה יודע לעשות לו באלטרנטיבה בכסף הזה להשעין עליו את הכסף יכול להיות שאתה תביא לו לפה לרווח מסוים שמה יהיה לו הפרש קטן ואז בעצם הוא יגיע להישג כלכלי הרבה יותר גדול אז זה בדיוק מחזיר אותנו לאותה נקודה שאנחנו מדברים על המימון על העלויות אשראי בסופו של דבר כל המשחק פה כל הסיפור פה זה כמה אשראי וכמה עולה לך לגייס אותו אם אתה מצליח להקטין למינימום את אותם הוצאות אשראי הרווחת אתה משאיר כסף בכיס הרווח שלך גם גדל ולכן כן או לא להשתמש באותם כלים זה באמת אתה יודע זה סובייקטיבי לכל אחד כל עסקה לכל אדם וגופי ישר חוץ בנקאים וחברות
(30:30) פינטק כאלה שמציעות את הדברים האלה לאו דווקא כמו שציינת לאנשים מעותי יכולת או שאנשים שנמצאים בקשיים אלא באמת מתן פתרון נוסף לאותם אנשים בעלי אמצעים שלא רוצים לעשות שימוש בכסף שלהם אלא לעשות שימוש באותם כספים של אותם חברות מציות תמנף עליהם שזה גם נכון בסופו של דבר כמו שאני אומר לך צחי הכל עניין של שיקולים כלכליים פיננסים גרדה אז תן לי שיקול דיברת קודם זרקת את זה ככה כדרך אגב שאפשר לקבל 85% מערך הנכס ל-40 שנה יש ל ורגע שנייה שנייה ולא צריך להיות גאון ולא צריך להיות איש פיננסים כדי לדעת ש-4 שנה סליחה כן 40 שנה עם 85 אנחנו הולכים
(31:19) לשלם הרבה מאוד ריביות והכל למה שאני אכנס לעסקה כזאת מעולה שא שאלה נכונה אז כמובן אני תמיד אומר לאנש שהפרישה הארוכה 30 שנה 40 שנה וכן הלאה זה לא כי באמת אתה תשב על הקורסה 40 שנה ורק אחרי 40 שנה אתה בעצם תחזיר את ההלוואה אלא שיהיה לך תזרים נוח שהחזר חודשי יהיה נמוך מצד אחד מצד שני הגבו זה זה תדגיש בכלל אולי כדא שתסתכל למצלמה ותגיד הבסיס להחזר משכנתא זה לא לפגוע בתזרים החודשי משכנתה צריכה לבנות אותנו ולא להוריד אותנו נכון כן כמו שאמרנו בסופו של דבר אנחנו מנהלים פה איזשהו הליך שהולך להטיב איתנו בעתיד אנחנו הולכים לקחת את הכסף שיש לנו היום ובעצם
(32:10) להגדיל אותו ואנחנו חיייבים לעשות את זה בצורה מטבית ונכונה וכמובן בחפוז שאורח החיים שלנו נשמר אנחנו לא פוגעים באורח החיים וכשאני אומר תזריע המשמעותי האפשרות להמשיך להתנהל ולא שההחזר החודשי של המשכנתא יכביד עלינו אם אגיד לצורך הדן מגיע לך איזשהו מישהו שרוצה עכשיו להשקיע בדירה ואתה מלווה אותו אוקיי אין עניין שעכשיו יגיד תשמע אני רוצה לכסות את המשכנתה תוך 20 שנה וכולי והוא יהיה לו קשה ככה לחיות ברמה השותפת הרעיון הוא הפוך הרעיון הוא לשלב בין הדברים אז יגיעו אנשים ויגידו תשמע 40 שנה זה ט much זה הרבה מאוד זמן כמו שאמרו
(32:47) לפני כמה שנים לגבי 30 שנה בסדר לשמה שוק הולך זה הכיוון במיוחד שבכירי הדיור כיום עלו והריביות עלו שם שם מכוונים כרגע אבל מה שאני בא לומר זה ש40 ש שנה זה לא 40 שנה משמעות היא שאתה תשב 40 שנה ואת תחזיר את ההלוואה ממש לא אלא פשוט כדי להקל על התזרים החודשי או לחילופים א לחילופים אם עכשיו יש לנו אנשים הלכים לשיטות של הגרייס וכל אלה שלא תמיד זה טוב ואם אתה לקחת משכנתא עכשיו יש לך הזדמנות נדלן אין לך את היכולת של ההחזר הגבוה אתה יכול לעשות פה את השילוב כמובן בתכנון חכם יכול להיות שבזכות זה שהלכת על 40 שנה לקחת כמו שאמרת החזר קטן לאו דווקא בגלל התזרים שלך
(33:32) לקחת עסקה שאתה רואה בה את הפוטנציאל קנית אותה בתקופה הקצרה שהחזרת נגיד שנתיים שלוש חמש החזרת מעט מאוד כסף אתה יודע שהולך להיות לא אפסייט מכל הסיבות שבעולם התחדשות עירונית א תחבורה שמתפתחת תעסוקה שמתפתחת והכל אלה ובמקום לעשות את הגרייס או את הבלון או כל מה שתקרא לזה נכנסת לעסקה ובמקסימום במקסימום שאולי התאימה גם לתזרים שלך וגם הגעת למימון גבוה אז גם לקחת עם כסף קטן עסקה גדולה כמובן אתה צריך לעמוד בתנאים ואז יכול להיות שאתה נכנסת פה וקיבלת הזדמנות שהוצאת עליה מעט מאוד כסף בדיוק או שהתאמת את זה למשהו שאתה יודע צריך להיכנס כסף צריך להיכנס לך
(34:24) משהו נכון אתה בעצם אתה מסתכל על זה רחב בדיוק בדיוק ושוב אני אומר אנשים צריכים לשים לב בין ה נכס שהם קונים הכלי שבגינו הם מקבלים את הכסף לבין העסקה עצמה שזה בעצם הכסף בסדר 40 שנה אתה לכאורה מושך את המשכנתא זה לא כי אתה הולך להחזיק את הנכס 40 שנה בוא מי מחזיק נכס 40 שנה אתה מחזיק נכס לאיזשהי תקופה מסוימת כמו בדוגמה שלך אם אתה מה 38 ממה שאתה פוטנציאל אתה עושה את האקזיט החוצה אז אומנם הרווחת תזרים חודשי יחסית נמוך כי זה פרוס ל-40 שנה ומצד שני אתה גם מחזיק נחס רוצה להגיד ללך משהו וכן לפתוח סוגריים אני אגיד משהו לא
(35:09) יודע אני אשמח לשמוע את התגובה שלך אני אני בחור בן 20 לא הייתי 405 שנה לא הייתי בן 20 ואני יכול עכשיו לקנות נכס ב-40 שנה מימון ואני בונה לעצמי את העתיד אני מסתכל 10 צעדים קדימה ואני עכשיו לוקח 85% מימון ויש לי משכנתה שמשלמת ואפילו משאירה לי עודף בת שכירות שמשלמת ואפילו משאירה לי עודף צורה חיובית ובגיל 60 בגיל 60 בלי שהרגשתי את הנכס הזה בדרך עשיתי ובלי להתייחס לזה שבדקתי עליות ערך והכל אבל קניתי נכס שיש בו סוחרים טובים והכל אתה יודע מה לא הצליח לי עליות ערך לא הצליח וואלה יש לי נכס נכון אני חושב אני חושב וזה דרך אגב אחד הדברים
(35:56) שאני מראה בקורס בהבדל בבדיקה כן שאני אומר מה קורה אם אני קונה נכס היום במיליון 100% משכנתא ומוכר אותו בעוד 20 שנה במיליון והאם עשיתי עסקה טובה או לא אנשים אומרים לי בדרך כלל לא לא נכון זה לא העסקה הכי טובה אבל הסיכון שלי שלקחתי היה נמוך אם עשיתי את זה חכם אז אתה כאן אומר דברים שרק מחזקים ומכוונים לעשייה עכשיו אני כן רוצה שנחזור חזרה ד אחד אחורה אם עכשיו בא אליך למשל זוג בגיל השלישי יש להם דירה ויש להם כספים ש הולכים להיות להם כתוצאה מ וגם אלה אנשים ששומעים את הפודקאסט שלי כספים או מהפיצוי עבודה או מכל מה שזה לא
(36:47) יהיה חלק מהפנסיה כמובן איך אתה מסתכל על בניית התוכנית שלהם ובכלל אם כדאי להם לקנות עוד נדלן או או או ללכת ל השקעות הפיננסיות אז אז לגבי הנושא של השקעות נדלן קודם כל צריך לשאול אותם וזה מה שאני עושה בעצם אני שואל אותם למה הם מכוונים לאיזה צורות הם מכווננים מה הם רוצים להגיע שאלה ראשונה שאלה שנייה אין צוע לסיכון מה הסיכון שמוכנים לקבל גם נדלן השקעה בנדלן יש בסיכון מי שיגיד שאן שקרן כל ה כל השקעה יש בכל השקעה יש סיכון יש סיכון ויש סיכוי מה גובה הסיכוי אל מול ה תצוה ש רוצים לקבל עכשיו גיל השלישי לרוב הם אנשים שאיך
(37:35) אומרים כבר אחרי פרישה או לקראת פרישה והם יושבים על סכומי סכומים גדולים יכול להגיע למיליון מיליון 200 שי מיליון ולרוב יש אנשים שכבר יש נכס בבעלותה ורוצים עוד איזשהו נכס על מנת להשאיר לילדים וכן הלאה אז להם באמת צריך לבדוק איזשהו משהו השקעת נדלן ש סולידית יחסית א שמניבה להם תצועה סבירה לפחות תשמור את הערך של הכסף שלהם בסדר א ותנים להם גם צוות בעתיד זה בעצם הרציונל וזה בעצם המטרה אנשים בגיל השלישי כבר הלכו הלכו הרבה עברו לא מעט דברים ח גיל שלישי כן ולכן המטרה היא המטרה היא לשים אותם באיזשהו מקום מסוים שיהיה להם
(38:22) נוח שיהיה להם כיף גם ברמה תזרימית גם ברמה ש גם שיענה להם לצרכים ש צריכים לזכור התוחלת חיים גדלה נכון נכון ולכן החשיבה והסתכלות היא יותר רחבה הוליסטית וכמובן צריך להביא אותם להראות להם על מה על מה הם מה הם קונים מה הם הולכים לקנות וכן הלאה ושוב תמיד תמיד לזכור שהנכס עצמו הוא נחמד זה בסדר אבל זה לא העסקה העסקה היא השראי שאתה לוקח המימון שאתה לוקח ה לעשות את זה בצורה נכונה הכסף שאתה משקיע התמורה שאתה אמור לקבל מהדבר הזה ואתה צריך אנשי מקצוע לידך שיעשו את זה בצורה מיטבית זה המשחק זה הסיפור תקשיב א אני יכול להתחיל איתך עוד נושא
(39:12) אבל אנחנו כבר תאמין או לא אתה אמרת ככה איך אני אדבר 40 דקות אני מתרגש והנה אנחנו עשינו את זה בעון אני חושב שאם אנחנו מסתכלים ואם הקשי לנו אנשים מה זהם הקשיבו לנו אנשים הם צריכים לקחת מפה בעיקר דבר אחד צריכים להסתכל בזה דבר שאני גם צועק כל הזמן אבל אתה אמרת פה כאן נתת מלא תובנות שפתחו את העיניים לאנשים ואני מאוד מאוד שמח אני רק רואה כמה צדקתי שהזמנתי אותך ולתת חשיבה רחבה וצרי לקחת מה שגם סיימת איתו ואמרת את זה גם קודם תסתכלו על העסקה כעסקה פיננסית כעסקה חכמה אל תתייחסו אליה בזלזול תחשבו ואם צריך לקחת גם משכנתאות ארוכות
(40:12) או קצרות תתכננו את זה נכון תסתכלו על השוטף שלכם תסתכלו על השאיפות שלכם תסתכלו על כספים עתידיים שלכם אני חושב אני מדבר על זה המון בקורסים שלי כן א אבל כאן אתה רק עשית בזה סדר אז מר שני ה גם שוב אני אומר גם זה הדגש בין יועץ פיננסי שמסתכל הוליסטית לביין איש הספציפית של יץ משכנתאות שבא ואומר לך תקשיב תיקח את זה תיקח את ההו תיקח את הריבית הזאת תיקח את הריבית ההיא הריה היא הרבה יותר רחבה מדובר פה בחיים של אנשים יועץ משכנתא זה לא רק ריבית נכון יופי אז שניאור תודה רבה שבאת תודה זה כבוד גדול ואנחנו נמשיך להיות חברים ונמשיך לשות לעשות שיתופי
(40:57) פעולה ותודה רה לכולם נתראה בפ