טעויות בנדל״ן – שיח פתוח מהשטח ומהניסיון האישי צחי קווטינסקי בדיעבד גם פרק 320 בפודקסט 4.1.26 20:30 זום נדל"ן 235

תמלול מפגש: טעויות בנדל"ן

צחי קווטינסקי: עכשיו אנחנו באופן רשמי, אז כולם הפסידו לראות את יואב, והפסידו את מה שהתחלנו ודיברנו, אז קודם כל ערב טוב לכולם. לכל מי שגם זה, אתם יודעים שאני כאן בבוקר בדרך כלל אני רואה ככה שאני עושה את כל הכיתוב, את הכל, אז עד הבוקר כבר יש ארבעים וארבע צופים, ארבעים ושמונה, אז זה נחמד, חבל רק שהם לא מצטרפים בלייב. ודווקא על מה שהיה, על מה שעשינו בשבוע שעבר, שזה היה בעיקר שיחה שלי, היו פידבקים מטורפים, קיבלתי בלי סור פידבקים, וזה היה מטורף, אז זה כיף, ואני ממשיך באותו קו, ואני רוצה לשתף אתכם למי שעוד לא שמע , שאני ראיינתי בשבוע שעבר ביום חמישי, ראיינתי וזה עלה היום בבוקר, על הפודקאסט, אני ראיינתי את יאיר קלפר, שדיבר איתי על הביטקוין ועל המטבעות, ועל לבה, המערכת שהם עשו שהופכת את הביטקוין ליותר מדויק ויותר אמין, את כל המסחר במטבעות.

אני לא מתבייש להגיד, אני לא הבנתי בזה כלום, אני למדתי שנה שוק ההון, אבל בטח אז לא היו ב-96, לא זוכר איזה שנה למדתי, לא היו מטבעות וירטואליים. והייתה לי הכנה איתו של חצי שעה, ולמזלי הייתה לו תקלה, ונפגשנו אחרי שלושה ימים והקלטנו, וזה היה אחד הפרקים היותר מעניינים שהיו לי, ובחור מבריק, זה בחור שכבר עשה שלושה אקזיטים בחיים, והקים את המערכת, את הלבה הזה, והיה לי מרתק לשמוע את זה. מפחיד כן כל הנושא של המטבעות, אבל האמת שזה הפך את זה קצת לפחות מפחיד, אבל זה עדיין עולם זר, ותקשיבו לפרק הזה, שווה להקשיב לו, פרק מדהים.

לכם אני אגלה שזה פרק, רוב המרואיינים שלי היום אני לא מזמין אותם בעצמי, זה דרך יחצנים, וזה פרק של המשרד של רני רהב, שהם עשו את החיבור, ופרק מרתק, אז תקשיבו לו. והיום ככה, כהמשך, כהמשך האמיתי לכל מה שאנחנו מדברים בזמן האחרון, על המשקיעים ועל הליווי משקיעים, ועל מה שדיברנו קודם, ומה שיואב אמר בהתחלה, אז אני רוצה לדבר, והיום אני לא מקליט את זה כפודקאסט, אולי כן, אולי כן בסוף נהפוך את זה לפודקאסט, אבל היום אני רוצה לדבר בעיקר על הטעויות שעושים משקיעי נדלן.

אז יכול להיות שהדברים יראו טריוויאליים, אבל אני חושב שהתכוננתי למפגש הזה, וזה מדהים, זה לא יאומן, אשתי לא האמינה שאני מתכונן למפגש, היא רגילה, איך היא אומרת לי לפני הדיון, התכוננת? אני אומר לה לא, בסוף המפגש אני גומר לדבר, היא אומרת לי, יחרובת, כמה אתה דיברת ולא התכוננת, אז הנה רחלי התכוננתי, התכוננתי שלושה עמודים, ושיטרתי לרשום את הטעויות, ואתם יודעים, סידרתי את זה. אני רושם את זה, הרי היום אני עובד כל היום עם ה-AI, ואני אשביץ לכם, אני אראה לכם מה עשיתי, אז אני אעשה, לפני שאני אתחיל את הדבר הזה, אני אראה לכם את זה, מותר לי להשביץ.

וכשהתחלתי לרשום את הכמות של הטעויות שיש, הופתעתי שיש יותר ממה שחשבתי, ממש יותר ממה שחשבתי, ואני לא יודע אם הוא נמצא פה איתנו, אבל היה לי לפני המפגש, שהיה לי שיח עם לקוחה שלי, שקניתי לה דירה בעבר, שהגיעה אליי עם הבן זוג שלה, שעכשיו הצעתי להם שגם אקנה להם דירה, והוא לא מבין למה הוא צריך אותי. ואין לו ידע, אפילו אין לו, הוא יודע לכתוב את המילה נדלן, אבל בנדלן אין לו מושג אחר, הוא מוכשר בתחומים אחרים בהחלט, הוא בחור חכם, אבל הסכנה שבעשיית טעויות יכולה להיות מאוד גדולה.

וטעויות, טעויות, אנחנו נגדיר אותם, נגדיר אותם את הטעויות, ממה זה מתחיל, מה זה נגמר, אבל אני רוצה להשוויץ לכם רגע, זה שמסתבר שבזכות ה-AI הפכנו להיות מתכנתי על, ורשו לי להשוויץ רגע. אז אתם רואים, נכון? אז אני בניתי לי אפליקציה כזאת, שמסדרת לי את כל הפעילות שלי, והיום בכל האפליקציות האלה, אני יכול לשלוח את זה, אני יכול לעשות את זה, אז אתם תפגשו את זה, והכל בתכנות, ואני לא מבין בתכנות אפילו לא בצחוק. אז תראו איזה יופי של אפליקציה, עשיתי את זה עם הקלאוד, ומי שרוצה שאני אעזור לו להבין מה עשיתי ואיך לעשות ולעשות לעצמו, עשיתי את זה בבוקר וזה נחמד מאוד, אז בבקשה, אני אשמח לעזור.

אז הנה השווצתי לכם לרגע, וזו אפליקציה מאוד מאוד נחמדה, זה נותן את הכל, זה מפנה, אפשר להיכנס, זה כותב את מה זה עושה, זה מפנה ישר לשיחות טלפון, ולהיכנס לאתר ולכל מה שצריך. אז הנה עשיתי רגע של שוויץ של הצלחה, ולא הייתי יכול לעשות את זה אם לא היה AI, ושאני HTML לא ידעתי לכתוב, אבל אתם יודעים שגם מחשבון עשיתי והכל.

ואני רוצה להיכנס לנושא, ואלי אני אשמח אם אתה תעזור לי בתוך, לנושא של הטעויות של משקיעי נדלן, ואני חייב להגיד דבר אחד: משקיע נדלן לא תמיד צריך להיות צודק, או לא תמיד יכול להיות צודק. לא כל השקעה שאנחנו עושים היא תעשה את הקפיצות הגדולות, גם אם אנחנו הלכנו ועשינו ומקסמנו את הבדיקות שלנו, ועשינו את הכל כמה שיותר מדויק, לא יכול להיות מצב שבכל המקומות אנחנו תמיד נהיה צודקים. ויש הרבה מאוד גורמים שמשפיעים על השווקים, אנחנו יכולים לעשות בדיקות, לחשוב, לראות, שבמקום מסוים מתחיל תהליך של התחדשות עירונית, אנחנו אפילו יודעים שהפרויקט שאנחנו רוצים להיכנס אליו נמצא בעדיפות, ואנחנו אומרים, וואו, הנה, עשינו את העסקה של החיים, ואנחנו נשים פה את העסקה הכי טובה, והתהליך נעצר. נעצר מסיבות של מלחמה, נעצר מסיבות של מריבות, נעצר מסיבות של ההתנגדויות של בעלי הדירות, נעצר בגלל הסתבכויות או כל מיני בעיות של היזמים, נעצר בגלל שינויים ברגולציה שיוצרים קשיים או כל מיני דרישות נוספות, נעצר מכל מיני סיבות שבעולם.

אבל אנחנו ידענו שזה קורה, אז מה, טעינו? לא. אנחנו, התפקיד שלנו, וזה כל מה שאנחנו הולכים לדבר בכל הנושא של הטעויות, התפקיד שלנו זה לצמצם את הטעויות, לצמצם את הסיכונים שאנחנו לוקחים, להגדיל את הסיכויים שלנו, ולהגיע למצב שהסיכון שאנחנו לא נצליח יהיה מינימלי.

אלי: ניהול סיכונים וסיכונים מחושבים.

צחי קווטינסקי: יפה. רגע, רגע, עידן, אני בזום. בקיצור, כשהבן מתקשר מהצבא, אנחנו עונים. בקיצור, כל מה שאנחנו נדבר היום על הטעויות שכווננו, בעצם הכוונה שלנו זה למנוע את הטעויות, זה יהיה הלקח, זה יהיה כדי שאנחנו נגדיל, כמו שאמרת נכון, אלי, כדי שנגדיל את הסיכויים.

שלום, מאייר. ענת.

ענת: ענת? אה, מאייר, אני אומר ענת. אתה צודק, אבל כי זה של הבת שלי.

צחי קווטינסקי: לא, אני מסתכל עליך, אני רוצה להגיד לך ענת ואני אומר לך מאייר. לא, ראיתי את זה, אצלנו….

ענת: אבל כי כתוב מאייר, זה הבת שלי. לא, אני התבלבלתי, רואה, אני עסוקה, ברוך אני שיכור. אני במחשב שלה.

צחי קווטינסקי: ענת היקרה. היי. אז זה לא המאייר, זה ענת היקרה. אלי, אתה מכיר את ענת? אז גם אותה אתה צריך להכיר. ואני רוצה להתחיל לדבר על הטעויות. הטעויות מתחילות מהשלב הראשון, מהשלב הראשון של בעצם היציאה על הדרך של החשיבה שלנו, איך אנחנו מתחילים, מה אנחנו הולכים לעשות.

הרבה מאוד אנשים אומרים, יש לי 300 אלף שקל, יש לי 500 אלף שקל, יש לי שני מיליון שקל, אני אקנה, אני אמנף, אני אעשה 75 אחוז, אני אעשה 50 אחוז, אני אעשה אלף דברים, לא פורמים לעצמם תוכנית מסודרת, לא יודעים מה יוביל מה, עושים מהלכים, זה כמו… בדיוק שחקני הדמקה והשחמט, שמריצים כלים בלי לחשוב מה ההשלכות שלהם. האנשים האלה שלא בונים לעצמם אסטרטגיה, לא בונים לעצמם תוכנית, והאסטרטגיה זה הלב של העשייה. זה הלב של העשייה בבניית עסק, זה הלב של העשייה בבניית… אתם יודעים, אפילו בניית משפחה. זה הלב של העשייה בכל דבר. אחרי שבונים את האסטרטגיה, כבר הכול נהיה יותר פשוט.

אנשים באים ואומרים, אנחנו רוצים לעשות הרבה כסף. אני פוגש את האנשים האלה, ואני פוגש אותם בעיקר אחרי. מה עשיתם? הלכנו, קנינו נכס, אנחנו נעשה אקזיט, ואנחנו נעשה הרבה מאוד כסף. רגע, בדקתם את הדרך? בדקתם מה המשמעות? בדקתם מה האלטרנטיבות? בדקתם מה היה קורה אם הייתם משאירים את הנכס לאורך זמן? בדקתם אם הייתם מחלקים את הכסף? לא יודע כמה כסף הם שמו שם. והייתם… פורסים אולי שתי השקעות? לא, מה, אנחנו נעשה שתי השקעות? אנחנו ניכנס למיסוי. עוד פעם, מה הם שמעו?

הם שמעו סיסמאות. אז אנחנו צריכים לשבת ולעשות תוכנית מדויקת מה אנחנו רוצים. קודם כול, לעשות החלטה. אנחנו רוצים דירה למגורים, אנחנו רוצים לגור, אנחנו רוצים לגור במקום מסוים. אנחנו רוצים לבנות את ההון שלנו, אנחנו רוצים להתקדם. אתם יודעים, חלק מתוכנית שאנחנו מתכוננים לעסקה, ובייחוד שאנחנו מדברים על זוגות שבתחילת דרכם בחיים כנשואים, למשל, אחת הדרכים, האסטרטגיות, תהיה לעשות הסכם ממון. מה שלוותיקים שבינינו זה נראה משהו של חוסר כבוד, לעשות הסכם ממון ולחלק ולעשות הפרדה רכושית. אבל אם אנחנו עושים, למשל, מהיום הראשון, ויש לנו את היכולות, וכל אחד צריך לבחון את האמצעים שלו, ואנחנו עושים הפרדה רכושית, ואנחנו בזכות זה משיגים פעמיים מימון של 75 אחוז. אנחנו משיגים מיסוי מופחת על שתי דירות. הנה כבר בנינו אסטרטגיה. ואחר כך אנחנו יכולים לאחד את הדירות ולהתקדם קדימה.

כמה פעמים אנשים מגיעים אליי אחרי שהם כבר עשו את הטעות. אז נכון, זה לא כיף. לא יודע אם אני הייתי מסוגל לחיות בהסכם ממון, בהפרדה רכושית. לא יודע, כשאני הולך לשוק, אני אף פעם לא זוכר אם הוצאתי את הכסף מהחשבון שלי או מהחשבון של רחלי, שזה בעצם אותו חשבון. רק שיש לו שמות שונים. ובהפרדה רכושית צריכים מאוד להקפיד, לא לגעת, זה בחשבונו של זה, ולא לשלם את התשלומים. מאוד מורכב, חיים מאוד קשים. אבל שיש מטרה, המטרה מקדשת את האמצעים.

מי שבונה את החיים שלו והוא מצליח עם 600 אלף שקל, שלכל אחד יש 300, לקנות שתי דירות ולא דירה אחת, להגדיל סיכויים, אם הם מחלקים את זה באזורים, למשל של ההתחדשות עירונית, לעשות תוכניות של… למשל, לקנות דירה ולקנות איזשהו פריסייל, למרות שגם נגד זה אני לפעמים, אז אנחנו בנינו דרך, בנינו מטרה ורצנו קדימה.

למשל אבל, אם הגיע אליי לעומת זה, זוג שהם רוצים לגור ביישוב מסוים שאין שם כמעט דירות, ואם הם רוצים לקנות שם דירה, זה אפילו מעבר ליכולת שלהם. אבל שם הם רוצים לחיות, שם הם רוצים לגדל את הילדים, אז מה שבנינו, שרצינו להשיג את זה, לקחנו והושבנו גם את ההורים, ובנינו יחד תוכנית משותפת שתהיה גם עזרה היום בכספים, בגלל שהיה ברור שלמרות שזה מעבר לכוחם, אבל עדיין בתחומי הסבירות, שעדיף להם לקנות שם, אחרת הם לא יקנו שם בחיים. אבל גם את זה כמובן צריך לעשות, לעשות בחוכמה ובזהירות.

או טעות שעושים אנשים כשהם יוצאים לדרך, פה כשמתחילים, אנשים נמנעים מלחשוב מה נכון להם. יושבים באיזה ערב… סליחה שהשתקתי, מלכה, פשוט יש רעש. ברוכה הבאה. יושבים בערב עם חברים, החברים אומרים, קנינו בחיפה, קנינו בבאר שבע, קנינו בעפולה, בעפולה, תקנו גם אתם, תראו כמה עשינו. ולמחרת הם הולכים לקנות שם. אין להם חשיבה, יש להם חשיבה של אחרים. אולי זה להם לא מתאים. אין משהו שמתאים, אני חושב שסיפרתי לכם, שישבתי עם שתי אחיות תאומות, סיפרתי לכם את זה מזמן. לא מספיק שהן ישבו שתיהן ולבשו את אותו דבר, הן גם מדברות אותו דבר. שיגעו אותי, זה מבלבל את העיניים, אבל אחת נשואה ואחת לא. כל אחת מהן קיבלה ייעוץ אחר. אין שתיים שיש להם את אותו ייעוץ. אפילו שהן אחיות תאומות זהות.

והייעוץ זה בעצם, מה הייעוץ שאני עושה? לא על זה באתי לדבר, אבל מה הייעוץ שאני עושה? זה בעצם הבנייה של מה שאני אומר עכשיו, של ההגדרה, של התוכנית, של האסטרטגיה. של הדרך שאנחנו בונים כדי להגיע למטרות שלהן אנחנו רוצים להגיע. אז זה השלב הזה.

טעות נוספת, אחרי שאנחנו עושים את ההגדרות, זו הטעות שאנחנו עושים בכל מה שקשור לחקר שוק. עוד פעם, חילקתי את זה לנושאים, אז זה לא תמיד לפי הסדר. אני לא אשאל אתכם, אבל ברוב המקרים שאני שואל מה זה לעשות חקר שוק, התשובות נעות בין ללכת לראות נכסים ולראות דירות ולראות משרדים, לראות מה שאנחנו רוצים, לבין להיכנס ליד שתיים ולבדוק מחירים. וככה אנשים מגדירים, ככה אנחנו עושים חקר שוק. ואז אני מרים את הכול, ובעיקר בקורס, בשיעור הזה, ואני אומר, בשום אופן לא, זה השלב האחרון של חקר השוק. ככה לא מתחילים חקר שוק. חקר שוק, ההתחלה שלו, זה מי האוכלוסייה ומה יש לה שם מסביב. גורמי משיכה, גורמי דחייה, אבל מי האוכלוסייה שגרה לנו שם? ואיפה היא מתרכזת ואיך היא מתחלקת באותה עיר? אחר כך אנחנו בודקים כבר את היתר.

רוב האנשים הולכים, רואים דירות וקונים ולא מבינים אחר כך למה כל מה שהבטיחו להם המתווכים לא עובד להם. למה שאמר להם מתווך, ואני קניתי דירה פעם בנווה פז לאיזה מישהו, הוא המתווך הבטיח לו 4,000 שקל שכירות, והוא התלהב ולא הקשיב לי. וכמובן זה היה הפוך, מה שאני אמרתי לו. גג, 2,000 שקל. למה? זו האוכלוסייה שיש שם. רק שנייה, אז צריכים לדעת מי האנשים שאנחנו נמצאים. וכשאנחנו לא מבינים מי האוכלוסייה, אנחנו לא יודעים להתאים את הנכסים. וכשאנחנו לא יודעים התפתחות, אנחנו לא יודעים מצב של תעסוקה, של תחבורה, של פנאי, של עוד הרבה גורמים, אנחנו לא יודעים מה יקרה שם ומה קורה ולמה יגורו שם אנשים.

כשאנחנו עושים חקר שוק, ונתתי את הדוגמה הזאת, אני חושב, במפגש שעבר, על אותה שחקנית, על אותה סלב שלא עשתה חקר שוק ואמרה לי שלא הלך לה בעסקה, אז היא עשתה חקר שוק של חברים. אז ככה זה נראה. קחו העיר שהכי הרבה נפגעה מחקר שוק של חברים, זאת אומרת, אנשים שעשו שם השקעות, תראו את שכונות ד' ו-ו' בבאר שבע, שרצו אנשים לקנות ושלחו עוד את החברים שלהם, תקנו, תקנו, זה בזול, ופתאום נתקע להם המחיר. פתאום לא עולה המחיר, ופתאום אין למי להשכיר, והשכירות לא עולה, אז למה הם לא בדקו בעצמם? למה הם שאלו אחרים? הכי קל זה לשאול אחרים.

ולגבי האחרים אני חייב להגיד לכם משהו חשוב. כשאתם שואלים אנשים, אתם צריכים לדעת איפה האמת ואיפה הדיוקים. הרי אם אתם שואלים בן אדם על האוטו שהוא קנה, תמיד זה האוטו הכי טוב באמת. ענת, עשיתי לך מיוט בגלל שהיה רעש מאצלך. כשאתם שואלים בן אדם אם הוא הצליח בעסקה, תמיד הוא הצליח. מי יגיד שהוא לא הצליח? שאלו את האנשים שהולכים לקזינו, הם תמיד ניקו את הקזינו. בדקתי אם הם ניקו עם המטאטא או אם הם ניקו את זה מהכסף. תפסיקו לשמוע לאנשים. תפסיקו לשמוע ותקשיבו לעצמכם. ותפסיקו ללכת אחרי אנשים בעיניים עצומות.

הסוג הנוסף של הטעויות, זה הטעויות בבדיקה של הנכס. בקורס שלי, אני לוקח לאנשים בסיור, בשיעור האחרון, ואני אומר לאנשים, בואו. וחלק מהאנשים זה אנשים שכבר קנו נכסים, וחלקם מתווכים. ואני אומר להם, כל אחד שיעלה למעלה לדירה, ובסוף, אחרי שסיימתם לבדוק, אנחנו נעמוד כולנו, ונראה כל אחד איך הוא בדק את הדירה. ואני כבר הפסקתי להיות מופתע, ואני יכול להגיד לכם שזה כמעט ב-100% גורף. אנשים שקנו נכסים, אנשים שעובדים בזה, לא ראו ולא בדקו בשטח, אולי 50% מהדברים. אני אלרגי.

אנשים נכנסים, עושים סיבוב בדירה, יורדים למטה ולא ראו כלום, לא ראו שום דבר. דירות שהיו בהן רטיבויות ונכנסנו אליהן, הרי אני מבקש להיכנס לדירות ריקות, לא ראו. דירות שחדרי המדרגות היו רטובים ובעיות אמיתיות, לא ראו. דירות שהצנרת למטה הייתה מפורקת, לא ראו. אנשים נכנסים לדירה, חמש דקות סיבוב, הולכים למטבח, המתווך גם נושף להם באוזן, זה חדר שינה, זה סלון, זה מאוד חשוב שהוא יגיד לנו את זה, אבל שקשה לנו לדעת לראות את זה לבד. אנחנו ממש, כולנו לא יודעים להבחין מה זה מטבח ומה זה סלון.

אבל תחשבו עכשיו, כשאתם נכנסים לדירה, המתווך הולך לידכם ומסביר לכם. יותר מזה, נכנסתי לדירה, ליד שניידר, הולך לידי המתווך, עוד לא נכנסתי לדירה, אני נכנס למטבח, והוא אומר לי, אתה רואה? את המטבח הזה אפשר להעביר לפה, אמרתי לו, רגע, תן לי לראות איפה זה פה, קודם כל תן לי להיכנס לדירה, אתה כבר מזיז לי חדרים? אז אנשים לא יודעים לבדוק את הדירה.

אנשים לא יודעים לבדוק מצב תכנוני. אנשים לא יודעים לבדוק מה קורה בכלל בבניין, צריכים לדעת לעשות בדיקה ולא לגלות בדיעבד שאולי אין מקלט, אולי אין ממ"ד, אולי בכלל זה בניין שאין סיכוי שיהיה בו איזושהי פעילות של התחדשות עירונית, אולי זה בניין שאין שם ועד בית ולא משלמים. ואת הדוגמאות כבר נתתי לכם לאורך הזמן, אז הבדיקה של הנכס אנשים מקלים ראש וזה עומד אחר כך בעוכריהם. אני לא מדבר על בדיקה מדויקת גם של תיק בית משותף והבדיקה המדויקת של היתרים וכל הבדיקות שנדרשות כדי שאנחנו נדע שאנחנו יכולים להתקדם עם העסקה הזאת ולהפוך אותה חוקית.

ואם אנחנו לא יודעים לבדוק גם את המצב הפיזי של הדירה, אז בואו נביא בדק בית. הנה אני אפילו שאני קונה עכשיו דירה ללקוחה בעזרת השם, הלקוחה קצת בלחץ, שלחתי לה והבדק בית היא רוצה רוגע ואם אני לא הצלחתי להביא לה את הרוגע, את הדירה היא לא ראתה אבל את זה היא רצתה אז שלחתי לה בדק בית. כמה עולה בדק בית? אלף חמש מאות שקל פלוס מע"מ ויש לנו מהנדס שאומר לנו אם לדירה יש בעיות. אנחנו לא מחפשים כמו אלה שמחפשים אחרי שמקבלים דירה מקבלן שמחפשים לראות אם עשו קיר עקום וזה ומחפשים בשביל לריב עם הקבלן ולהוציא ממנו כסף. אני מדבר על דברים שיכולים להיות כשלים כמובן בהתאם לגיל. בדיוק כמו שבאוטו, זה מה שהסברתי ללקוחה שבאוטו אנחנו בודקים אם יש טיפה שמן נוזל וזה דברים קטנים אפשר לחיות, אם הלך המנוע יש בעיה.

אנחנו צריכים לחשוב אבל את הדברים האלה כדאי לבדוק ואם אנחנו לא יודעים לבדוק אז את המבנה נבדוק על ידי בדק בית על ידי מהנדס, מהנדסים שמופיעים בבדק בית, לא כל אחד מופיע בבדק בית. ואת כל הניירת, את כל החוקיות של הדירה גם מבחינה רישומית וגם מבחינת הכל, אם אנחנו לא יודעים לעשות את זה לבד נעשה את זה באמצעות שמאי, נעשה שמאות מוקדמת, שמאות מורחבת כפי שכבר הסברתי כאן. שמאות של משכנתא היא שמאות מקוצרת ועוד פעם גם אנחנו משלמים עליה בדוח מקוצר והשמאות שאנחנו עושים מוקדמת שעולה כמה אלפי שקלים היא שמאות מורחבת שנותנת לנו דיוק אבל נותנת לנו בעיקר שקט נפשי שאנחנו קונים.

ובלי קשר אם אחר כך בדרך כלל את זה אנחנו צריכים לבנק למימון אבל לא, אנחנו צריכים את זה לפני המימון, אנחנו צריכים לעשות את זה למען השקט שלנו. ואתם יודעים מה, אני תוך כדי ככה שאני מדבר אני נזכר במשהו שלא כתבתי אז אני רוצה אפילו כבר לקפוץ עשר קפיצות קדימה אבל עלתה בקבוצה בקהילה "ביחד" עלתה שאלה לנושא של ביטוח. עלתה שאלה, בטח ראיתם, האם לעשות ביטוח צד ג', ביטוח מבנה וצד ג', יותר שאלו ביטוח מבנה בדירה חדשה בדירה שאנחנו מקבלים מקבלן ויש לנו אחריות. אז אני מיד עניתי שבוודאי שצריך לעשות את זה ולו בגלל שאנחנו צריכים את הביטוח צד ג' כדי להגן על עצמנו מכל תקלה שיש בבניין.

ואני מזכיר לכם שצד ג' גם אם לנו יש ביטוח צד ג' והבניין שלנו לא עשה ביטוח שכולל ביטוח צד ג' וחס וחלילה מישהו החליק במדרגות, מישהו נפל עם המעלית, משהו קרה בבניין, לצד ג' החלק שלנו בתוך התביעה מכוסה אם יש לנו ביטוח צד ג'. ויש אנשים שלא עושים את זה וחלקכם זוכר, אני לא זוכר אם זה היה לפני שנתיים, לא זוכר מתי זה היה אבל פה צעקתי ועשיתי על זה מיד זום על הסיפור של משקיע שקניתי לו דירות, גם לא בעצם קניתי אחת אבל לא זו שבאשקלון, דירה שלא אני הייתי מעורב בה, שהוא שיכן באמצעות מתווך עובדים זרים, פרצה שריפה. והשריפה פגעה גם בדירה של השכנים והדירה הלכה כליל ולא היה לו ביטוח. וזה שאין לך ביטוח זה לא רק שאתה תספוג את כל הנזק ואתה תפסיד, אלא מה שאתה צריך לעשות מול השכנים. ולמזלו לא נגרם נזק בנפש אלא היה נזק קטן לשכנים, זה יכול להיגמר הרבה יותר רע. אז אחת הטעויות גם זה שלא עושים ביטוחים וזה חמור מאוד.

אז ביטוחים, וכאן אני אמרתי גם בקבוצה ואני אחזור על זה ואני אדגיש: גם אם יש לנו את הבדק ואנחנו באחריות ואנחנו יודעים שהקבלן צריך לתקן, בואו נעשה את הביטוח מבנה, זה הביטוח הכי זול שבעולם. בואו נעשה את הביטוח מבנה, בואו נעשה את הביטוח צד ג', בואו נגן על עצמנו מביטוחים. אחר כך למה הייתה נזילה לשכן וזה כמובן תמיד ננסה להפעיל את זה וגם הביטוח יעזור לנו אם נפעיל אותו, נשתדל לא להפעיל אותו אחרת זה מייקר אותנו אבל בואו נחסוך מעצמנו את המלחמות האלה ונעשה לנו שקט נפשי. וביטוח אני מזכיר לכם, אנחנו משלמים בחיים רק בשביל שקט נפשי ומתפללים שבחיים לא נשתמש בו ולא נזדקק למה שיש בו.

הטעות הנוספת זו הטעות של התייחסות לא נכונה או חוסר ההבנה בתכנון הפיננסי בחישוב הכלכלי של העסקה. אני לא ארד פה לרזולוציה עד הסוף אבל אמרתי לכם לא פעם שזה מתחיל מטעויות של בנקים בדרך שהם מתייחסים אלינו כשאנחנו מגישים להם ושמעתם את זה לא פעם. אנחנו אומרים להם שיש לנו 250 אלף שקל וזו הדירה הראשונה ויש לנו משכורת בסדר ואומרים לנו קחו 750 ותקנו דירה וכמובן הם בעצם מטעים אותנו ומטעים את עצמם בגלל שבעצם איפה כל העלויות של הדירה ואיפה כל ההוצאות הנוספות ואיפה כל מה שנדרש פה.

אני לא אכנס לכל הרזולוציה של הדבר הזה אני רק רוצה לדבר על שני דברים. דבר אחד צריכים לזכור: מטעים אותנו ואומרים לנו שבדירה ראשונה צריכים הון עצמי 25% ובדירה נוספת צריכים הון עצמי 50%. ודבר ראשון אנחנו כבר הבנו ממה שאמרתי קודם שבדירה ראשונה יש לנו הוצאות ובדירה נוספת יש לנו הוצאות מוגדלות בזה שבעצם יש אותן הוצאות פלוס 8% מס רכישה. אני מדבר גם בדירה ראשונה יש מס רכישה אם קנינו דירה מעל 2 מיליון שקל אבל זה מס רכישה מופחת הוא יותר נמוך. אז כבר אנחנו מבינים שלדירה ראשונה אנחנו צריכים סדר גודל של 33% מערך הדירה ולדירה נוספת סדר גודל של 63% ולא 50%.

אבל אנחנו לא התכוננו לזה, לא הכנו את הכסף, וכן היינו זהירים וכן הכנו את הכסף וידענו שאנחנו קונים דירה במיליון ויש לנו את ה-630 או 600 אלף שקל בשביל לקנות את הדירה ואנחנו אומרים לקחנו מפה לקחנו משם והנה יש לנו את הדירה. אבל מה לא לקחנו בחשבון? שאנחנו לא אבא ואמא של השמאי והשמאי בא והדירה שאנחנו קנינו במיליון וכל כך אנחנו בטוחים ברכישה, הוא אומר לנו הדירה שלכם שווה 900 או 950. ואנחנו שעשינו עד הקצה, עד הקצה לקחנו את הכספים שלנו, פתאום אנחנו מקבלים 75% או 50% מ-950 שנתן השמאי ולא ממיליון. ופתאום אין לנו כסף להשלים את העסקה. אז קודם כל והכי חשוב לא הולכים עד קצוות. לא הולכים בחיים עד קצוות, לא בנושא של התזרים כולל העודף הכנסה והמשכורות וההכנסה מהדירה הצפויה ובטח לא בכספים שלא משאירים לנו רזרבות לכל דבר.

וההוכחה הכי גדולה הייתה בקורונה שאלה שהלכו על הקצוות, אלה שהלכו עד סוף הסוף כולל בתזרים, ואנחנו יודעים היום שאנחנו קונים דירות שהשכירות לא מכסה לנו, אני לא מדבר על כל מיני דברים רעים שעושים, היא לא מכסה לנו את המשכנתאות ברוב המקרים. ואם תכננו את זה לא נכון ולקחנו את זה מעבר לכוחות או בשיא הכוחות ברגע שלקוח לא משלם, ברגע שיש מגפה, ברגע שיש מלחמה, ברגע שקורה משהו ופתאום מוציאים לנו את השטיח מתחת הרגליים. פתאום אין לנו מאיפה לשלם, פתאום כשיש לנו תקלות בדירה, פתאום כשיש לנו הצפות, פתאום כשיש לנו הוצאות שונות אין לנו מאיפה לשלם. אז אנחנו לא הולכים על קצוות ולא עושים את הטעות הזאת אלא מתכננים נכון כאשר בתוך התהליך הזה צריכים לקחת עוד הרבה מאוד פרמטרים שקשורים בחיים.

וכבר ראיתי זוגות שמיד אחרי החתונה או בתחילת הדרך היה להם עודף הכנסה שלושת אלפים וארבעת אלפים שקל ולקחו שכירות יותר גדולה בגלל זה וקנו דירות עד הקצה אבל ביום שנולד להם ילד לא היה להם איפה לשלם את המטפלת ואת המטרנה והם לא הבינו למה זה קרה. ולמעשה ההשקעה במקום לעשות את העבודה של בניית חיים עשתה להם נזק כלכלי. ואם אנחנו בתוך העניין הזה אז הטעות הנוספת היא שאנשים שלא מבינים במימון וכדי לחסוך את יועץ המשכנתאות שאני חושב שהיום זה מאסט וזו אחת המתנות שקרו לנו בשנים האחרונות. שיש לנו אנשים שמתמחים ועוזרים לנו לקבל את המשכנתאות את המימונים הנכונים שמתאימים לצרכים שלנו, שמתאימים ליכולות שלנו, לתוכניות העתידיות שלנו וכיוצא בזה.

וכאן יש טעות משנה שהיא קשורה בכלל בעולם הנדל"ן ובכלל כשאנחנו הולכים לבחור יועץ משכנתאות במקרה הזה, בואו נבדוק שבאמת זה אחד שלא יודע רק לעשות אחד ועוד אחד זה שתיים אלא מישהו כמו אלי ששולט בנדל"ן, ששולט בתחום הפיננסי. מישהו שרואה את המטריה הרחבה, מישהו שמכיר את עולם הבנקאות, מישהו שמכיר את הבנקאות האלטרנטיבית, הבנקאות החוץ בנקאית, מישהו שמכיר את כל התוכניות, מישהו שמבין מתי נותנים תמהיל כזה ומתי נותנים תמהיל אחר. מישהו שיודע להתאים את המשכנתא לצרכים שלנו לתוכניות שלנו ולכל ויש לזה משמעויות. לא שאם אני אקח נכס במיליון שקל ואני צריך משכנתא של חצי מיליון שקל ואם ענת תיקח משכנתא אותו דבר, אותה דירה נקנה ואותה משכנתא, יכול להיות שנבוא לאלי וכל אחד מאיתנו יקבל משכנתא אחרת.

לענת יש לה עודף תזרימי גדול תרצה לגמור את המשכנתא יותר מוקדם, לי יש חוסר תזרימי אני רוצה למשוך את זה ואני יודע שנכנס לי כסף עוד שלוש שנים אלי יבנה לי את התוכנית בצורה כזאת, אני יודע שיורדת לי משכנתא אחרת ממקום אחר ואז אני אוכל לשלם יותר. כל בן אדם יש לו את היכולות שלו ויועץ המשכנתאות היום בונה לנו את הדרך ואם אנחנו לא עושים את זה ואנחנו חוסכים אנשים כאלה בסוף אנחנו נשלם הרבה יותר. מה עוד שאני מודה שאני גם אם תגידו לי היום לבנות תמהיל של משכנתא אני ממש לא יודע, אני יודע את הכללים אבל אני לא עוסק בזה.

כששאלו אותי יום אחד למה אתה הרי מלווה משקיעים למה אתה לא נכנס עמוק לתחום הייעוץ הפיננסי ולייעוץ המשכנתאות, אמרתי לאנשים ואני אומר את זה עד היום: מי שלא חי יום יום את ייעוץ המשכנתאות וזו דרכו וזו הפרנסה שלו וזה הלחם שלו ובקי בשינויים, הרי כל יום יש לנו שינוי רגולציה וכל יום יש לנו שינויים בריביות וכל יום יש לנו אלף פטנטים אחרים, אם אני לא חי בזה במאה אחוז אני עלול להטעות את הלקוח. אני לא יכול לקחת את זה על עצמי ובגלל זה אני אומר לאור כל הדברים האלה וגם לאור כל האפשרויות שנפתחו כאלטרנטיבות צריכים לקחת ולעשות בדיקה ולעשות חקר שוק ולקחת יועץ משכנתאות טוב או אם אנחנו יודעים בעצמנו לעשות את זה אז מצוין.

וכאן אני אגיד לכם באופן כללי אם כבר דיברנו על זה על שכירת שירותים של בעלי מקצוע. מי זה עושה לי רעש? אני עושה מיוט אול סליחה. יש נטייה להרבה מאוד אנשים לקחת בעלי מקצוע לפי הסכום שהם גובים. אז נכון, מצד שני לא צריכים לשלם לחלק מבעלי המקצוע סכומי עתק ולחשוב שבגלל שהם משלמים להם סכומי עתק הם יותר טובים, לא. אבל בבקשה אל תחסכו בבעלי מקצוע טובים, אל תחסכו בדברים שיכולים לחסוך לכם כספים. נכון, אני תמיד מצטט את אבא שלי שהוא פה יושב, נכון אבא? אמרת לי ואתה אומר לי אנחנו יותר מדי עניים בשביל לחסוך בבעלי מקצוע.

וסיפרתי לכם כבר את הסיפור שהוא סיפר שהגיע אליו, הרי אבא מהנדס חשמל, הגיע אליו חבר קבלן לבנות בניין קטן והוא אמר לו בוא תתכנן לי והוא אמר לו לא יש לך את עוזי נכון? את עוזי החשמלאי הוא יעשה לך את התוכנית. הוא הסתכל עליו, האיש הזה זה האיש שאני חייב לו את זה שהתחתנתי בבית כנסת הגדול, הוא אמר לי איש מקסים גזל הוא אמר לאבא שלי סליחה אני יותר מדי עני בשביל לחסוך אותך. אז כאן אפשר להגיד את זה כטעות, כטעות שאנשים חוסכים בבעלי מקצוע ועושים טעויות ומשלמים על זה בדרך אחרת. אז אני למשל כשאני עושה דברים אני לוקח בעלי מקצוע ולוקח בעלי מקצוע לאו דווקא לפי המחיר. לקחנו עכשיו אדריכלית לבאר שבע, האדריכלית הזו עולה יותר מהאדריכלית שפגשנו אבל זה בעל מקצוע שייקח אותנו יותר רחוק ואנחנו לא חוסכים.

טעות נוספת זו טעות שהיא קשורה בנושא של הרגש. רגש זה דבר חשוב, רגש זה דבר שיכול להוביל אותנו אבל רגש צריך להיות מלווה במחשבה והבנה. אנחנו לא מתאהבים בנכסים סתם אלא אם כן זה איזה נכס מיוחד, נכס כמו שלי קרה עם השימור והכל. אנחנו לא מתאהבים בנכסים סתם בלי שיש בהם או עומד אחריהם משהו הגיוני. וכשאנחנו מתאהבים קורה לנו בדיוק כמו שקורה לנו בחיים אהבה עיוורת וכמה פעמים התאהבנו והתאהבנו לא נכון או חשבנו שהתאהבנו. אז אנחנו לא מתאהבים בנכס ולא בודקים אותו בגלל זה. אנחנו לא מתאהבים בנכס ומחזיקים אותו לנצח גם אם הוא טוב לנו, אנחנו תמיד צריכים לזכור עסק זה עסק ועסק אנחנו עושים במחשבה קוגניטיבית ועושים בחשיבה שתוביל אותנו נכון לא מתוך רגש.

רגש זה דבר חשוב אבל רגש גם יכול להיות מלכודת. אני מזכיר לכם את הדירה שכבר סיפרתי לכם כמה פעמים בטירת כרמל שעליתי לקומה רביעית והדירה הייתה דירה רק להישאר ולישון בה מרוב שהייתה יפה ומסודרת אבל כל החדר מדרגות היה מוזנח ולא היה ועד בית ולא היו תשלומי חשמל והיו הרבה תקלות. אז בבקשה תשמרו את הרגש ותנהלו אותו בחוכמה וזה טוב להתאהב בנכס זה כיף אני אוהב את הנכסים שלי אבל תפעלו בשכל ולא ברגש.

עוד משהו אני שומע הרבה פעמים וחלק מזה זה גם מתוך לחץ שמפעילים עלינו מתווכים: אני לא מוכן לוותר על העסקה, אני לא רוצה לפספס אותה, הציעו לי עסקה אמרו לי שיש עוד שלושה אנשים ואם אני לא אחליט אני אפספס את העסקה. ואני פועל בתוך לחץ ועוד המתווך מצלצל אליי ובעל הנכס מצלצל אליי ו"מהר לפני שהם מחליטים לפני שהם לוקחים לך והמחיר יעלה" ולא, יש עוד שלושה שייקחו את זה. שייקחו את זה. אני מעדיף לפספס עשר עסקאות טובות ולא לעשות עסקה אחת רעה. אז אנחנו לא נקנה בלי לבדוק לעומק את העסקה ולא משנה מי עומד לנו עם אקדח. מה שכן אני יכול לעשות את הבדיקות מהר. לא פעם ולא פעמיים היינו במצב שהיה ברור שאם אנחנו נתמהמה על עסקה המוכר יכול להתחרט, יכולים לקרות כל מיני דברים. לפעמים זו בעיה כמו שאנחנו נתקלים במקומות שאני מתעסק שבאים כל מיני לוחשים ומציעים לבעל הדירה יותר והוא נסוג מהעסקה. אנחנו צריכים להזדרז, אז כן בואו נלמד לעשות את כל הבדיקות מהר ויעיל. לא צריך לקחת כל דבר עשר שנים, אפשר לעשות הכל מהר אבל ממש לא לעשות את העסקה מתוך "אוי ואבוי אנחנו מפספסים" ואנשים קונים גם עסקאות עם בעיות ואני שומע את זה והאוזניים שלי מתפוצצות ושם יש להם הזדמנויות והכל בגלל לחץ שמפעילים עליהם. אז תבדקו את הדברים עד הסוף ואל תעשו החלטות מתוך פחד ומתוך לחץ שמלחיצים אתכם.

טעויות נוספות אלו טעויות בניהול הנכס. ניהול הנכס וכבר דיברנו על זה הרבה פעמים אבל אנחנו מרכזים את הידע הזה פה. הניהול מתחיל מההכנה של הנכס להשכרה מהיום הראשון ודרך ניהול ההמשך שלו גם מבחינת תיקונים והתחזוקה שלו. לפני שנים למד אצלי מישהו והוא במשך חודש מספר לי שהלקוח שלו נפל לו התריס והוא עד שהוא לא ימצא את הכי זול הוא לא יעשה לו את התריס. ואני אומר לו כל פעם כל שיעור תגמור איתו תשלם ותסגור איתו עניין והוא לא "אני צריך למצוא יותר זול וכולם רוצים לגרזן אותי". ושורה תחתונה נהיה לו אויב בדירה, לא נתנו להיכנס להראות דירה, שום דבר, לא שמר על הדירה. מה הוא היה צריך את זה? ואיים עליו בתביעה. אז יש אנשים שמהקמצנות ככה מנהלים. יש אנשים שיש להם ידיים הפוכות והולכים לתקן את הדירות את התקלות שלהם לבד כדי לחסוך כספים ועושים נזקים.

אז בואו נלמד לנהל נכס, בואו נלמד לנהל בן אדם, בואו נהפוך את הלקוחות שלנו את הדיירים שלנו לאוהבים. אצלי עכשיו נפל בתקווה גגון בטון של הדירה מהגשמים, הוא התפרק לי ונפל למרפסת של הדייר שלי. כל הקשר איתו לטפל לו בזה כולל מחר שאני נוסע לשם היה בטוב. למה? ברגע שהכל והיחסים הם טובים ואנחנו שומרים אחד על השני הכל קורה בטוב. אז בואו נעשה את הדברים נכון, בואו נבין שיש לנו לקוחות שאנחנו צריכים לטפל בהם אבל צריכים גם לזכור שלא תמיד הם צודקים.

וכשאנחנו מתעסקים עם השוכרים, סתם טיפ: בואו אליהם פעם בשנה עם שוקולד, עם עציץ, עם איזה מגש פירות משהו, תביאו להם ותהפכו אותם לאנשים שמרגישים שמישהו מתייחס אליהם. ויש להם תקלה, תחליפו להם מנורה, תחליפו להם דברים. אלו דברים קטנים שהופכים את האנשים גם אם יש לכם דירות ותיקות למשל קחו תעשו איזה שינוי בדירה תשימו מנורות תשימו משהו שלקוח ירגיש ווין-ווין. גם אתם מרוויחים מזה שיש לו יחס שמטפלים בו, דואגים לו, אכפת לבעל הדירה ממנו. ואלו דברים שאנשים לא עושים וחושבים שהדייר זה מובן מאליו.

ואני רוצה להגיד לכם שזה ככה מעלה לי את התקופה של חוק דירה שלישית שאני עניתי לכל האנשים בעקבות זה שהתפרסמתי כמי שהיה העותר הראשי והאנשים היו מצלצלים להגיד לי מה הם עושים והיו אנשים שהתייחסו. היה איזה בן אדם מחולון שהיו לו עשר דירות והוא אמר "כל הדיירים שלי העליתי לכולם ניצלתי את ההזדמנות". אז חברים זו טעות. זו טעות ליצור לך קן של אויבים ולא להיות בן אדם. נזכור שבסוף גרים אצלנו בני אדם ובסוף אלו אנשים ששומרים לנו על הנכסים אז בואו נטפח אותם.

ובואו נראה מה כתוב כאן: פערי מחירים בין אנשי מקצוע מעולים לבין אנשי מקצוע פחות טובים בגלל שהם זולים ואינם עולים על ההצעה. אז בואו אני אגיד לכם מי זה… מי זה זום בוקר רימקס? יפתח כבודו את המיקרופון את המצלמה. אני אגיד משהו שלפעמים ואני חושב אבא אם אני זוכר נכון כשבנינו את הבניין ההצעה של האדריכלית הייתה הרבה יותר מ-10 ו-15% אם אני לא טועה ואנחנו שילמנו את זה וזה היה כדאי. זה היה כדאי בגלל שבסוף קיבלנו את האדריכלית הכי טובה ועשינו. אז מה שאתה אומר זה נכון וגם אם זה עולה יותר אבל בזכות זה לקבל את המקצוען היותר טוב, את הבן אדם שיעשה לנו את העבודה היותר טובה, הבן אדם שיעפוך לנו את הנכס ליותר שווה, הבן אדם שיחסוך לנו הרבה כסף אז שווה וצריכים לבחון את איש המקצוע לפי יכולתו ולשלם לו בהתאם.

ואנחנו צריכים לזכור שחינם זה חינם וזה שווה חינם ושבן אדם או עורך דין למשל עבד כאן כשמכרנו פה דירות ברבע אחוז אז יש לו מזל שהרבה שלי ואני אנשים הגונים ואנחנו שמרנו עליו היה לנו עורך דין הגון אחרת לא בטוח שהוא היה שורד נוכלים שהיו רושמים במקומנו.

אלי: אני רוצה לגבי הנושא של התייחסות לדייר אני אספר לך משהו שהיה לי לפני שבוע. אני בהסכם שלי עם הדיירים יש לי אפשרות לבוא פעם בחצי שנה לעשות ביקורת. אני איש טכני אני בא לעשות ניקוי מסנן של הפילטרים של המזגן, לבוא לראות סיפונים שנקיים משערות כלומר שלא יהיו סתימות בעתיד, לדאוג שהכל בסדר ולראות אם יש נזילות דברים כאלו. תכננתי כלומר לקראת סוף החודש אני מגיע לדיירים דיברתי איתם ודאגתי כשאני מגיע כלומר לעשות את הדברים. ירדתי לאותו רגע עליתי עם שקית אמרתי לו "זה לכבוד החג שלכם לקריסמס" זה שני אוקראינים זרים. זה שיהיה לכם ממני חג שמח ואתה לא מבין איזה אושר זה עשה לה. עכשיו הבחורה שומרת לי על הבית כי כשבאתי אמרתי לה "תקשיבו זה בית חדש אני לא גרתי פה אף אחד לא גר פה כל נזילה כל משהו שאתם רואים תדווחו לי". איך שבאתי "פה יהיה סדק פה יהיה זה" הכל. אבל אתה פשוט אם אתה נותן לדייר את ההרגשה שאכפת לך ממנו הוא גם שומר לך על הבית ואתה גם יוצר מערכת יחסים שאין לך פחד אין לך איזושהי תחושה שכאילו… נכון אתה נותן טיפה יותר אבל אתה לא תתעסק עם הדייר הזה. זו ההרגשה.

צחי קווטינסקי: אני רוצה לתת לך דוגמה כאילו הפוכה ואני סיפרתי אותה כבר בזומים שלפני שנים פנו אליי שני עורכי דין ירושלמים שהיו להם שתי דירות בחיפה בהדר. דירה אחת קומת קרקע עם דירת גן ועוד דירה בקומה ראשונה בבניין והם אמרו לי "מה אנחנו נדלניסטים" ישבו איתי ומילאו לי את הראש. ונסעתי לראות את הדירה של דירת הגן ואני נכנס לדירה ותופס אותי הדייר ומתחיל לקחת אותי פינה פינה ולהראות לי את כל הכשלים שיש בדירה אחד אחרי השני. מראה לי הדירה גמורה גמורה מכשלים מלא תקלות מלא בעיות גם את האדמה רואים מלמטה מרוב נזקים. והבחור הזה בחור הלוום קרב שמגדל גם גראס אז לפני שנים גידל גראס בגינה גם כי יש לה דירת גינה.

ואני עוזר לעורכי הדין האלה ואני אומר להם אני שכחתי לשאול אותם לפני כמה אתם גובים מהבן אדם אז הם אמרו "מה אנחנו במקום שנקבל נגיד אלפיים שש מאות לא נקבל את הסכומים אנחנו גובים אלפיים ועשינו איתו שכל התיקונים עליו". אמרתי לא עושים דבר כזה. לא עושים דבר כזה שאתם עושים את זה תראו מה שהוא עשה הוא לא בדיוק יודע לתקן וגם הוא יחסוך הוא חי מהיד לפה. הם רבו איתי אבל בגלל שהם הזניחו אותו הוא הפך להיות האויב גם הוא זלזל בדירה גם הוא היה אויב וגם הוא רצה לדפוק אותם. וכשנכנסתי הוא הראה לי את כל הנזקים ואני רוצה להגיד לך שכשאני הולך לראות דירות אני יודע בדיוק כשאני פוגש את השוכרים איך מתנהג בעל הבית אני ממש יודע.

נכנסתי פעם גם לדירה בהדר ברחוב מסדה נכנסתי לדירה כמו שנכנסתי הדייר התחיל להזיז רהיטים. חשבתי שהוא משוגע לא, הוא רצה להראות לי את הרטיבויות הוא רצה להראות לי את הנזקים הוא גרם לי שאני לא ארצה לקנות את הדירה. עכשיו הוא לא עשה את זה בגלל שהוא טמבל למה הוא היה צריך לגרום לי לא לרצות לקנות את הדירה? כדי לצאת מיד הרע של בעל הדירה הקודם. אבל הוא עשה לו נזק ואני ידעתי.

אתה יודע מה נכנסתי לדירה לפני שבועיים נכנסתי לדירה בחיפה הבן אדם הכריח אותי בקרית אליעזר הבן אדם הכריח אותי להוריד נעליים בכניסה ולשמור על הדירה. זה כיף אתה יודע ברגע שנכנסתי והוא אמר לי להוריד נעליים אמרתי וואלה איזה כיף להיכנס לפה.

ענת: אני אשמח לשאול שאלה באותו עניין לשמוע את ההתייחסות שלך באמת יש איזה דייר שרק נכנס לדירה וביקש בקשה שלי נראתה ממש מוזרה אבל מעניין לשמוע איך אתה רואה את זה. הוא ביקש זו דירה חמישה חדרים יש מזגן מרכזי ודירה חדשה מהקבלן והוא ביקש שנוסיף לו מזגן בחדר שינה כיוון שאין דמפרים בדירה ואז כשהוא מדליק יש את כל הזה. עכשיו לי זה נראה מעין בזבוז כזה נגיד אם הבת שלי הייתה אומרת לי את זה הייתי אומרת לה שזה ממש בזבוז אני לא הכמות חשמל שהוא יצטרך לשלם עליה אחר כך. אז בואו תסבירו לי מה אני פספסתי.

אלי: בואי תקשיבי מזגן קטן לחדר תיכנסי היום לאושר עד לקנות 700 שקל 1.1 כוח סוס זה מספיק לחדר יחזיק לך לפחות לחמש שש שנים ככה בלי בעיות.

ענת: אז אתה אומר בעצם שכדאי לי לעשות את זה הוא משלם חשמל.

אלי: אני רוצה להגיד אם זו דירה חדשה גם מהקבלן היום מקבלים הכנה למזגנים יחידים לכל חדר גם לממ"ד יש היום יש שם איזה פלאנץ' כזה שמוציאים אבל יש מזגן בכל חדר זה מיני מרכזי. תביני תפעיל מיני מרכזי אצלך בבית שעובד קרוב לכמה שעות ביום תביני עם כמה חשמל תקבלי. אני בבית שלי פה איפה שאני גר יש לי מזגן מיני מרכזי לכל החדרים כשהילדות היו גרות בבית אז שישה נפשות חמישה נפשות באמת צריכים מזגן גדול. עכשיו תארי לך שאני עכשיו עם שני מזגנים למעלה ולמטה מפעיל אותם כשהן לא נמצאות זו בעיה. עכשיו מה שאני עשיתי אני קודם כל כלומר במשך השנים הכנסתי לכל אחת מזגן בחדר כולל חדר שינה שלי היום יצא מצב שהחשמל ששילמתי 1800 שקל ירד ל-1200 שקל בבת אחת כשמבינים איזה חיסכון זה לבן אדם.

ענת: הבנתי הוא בא מהנקודה של חיסכון.

צחי קווטינסקי: אני אגיד לך עוד משהו תראי בזה שני דברים ענת. אחד להבין אותו כמו שאלי הסביר מהבחינה הכלכלית שהוא לא צריך להפעיל את המזגן של הבית. דבר שני תסתכלי על זה בשביל יודעת מה אני אלך על 2000 שקל לא על ה-750 שקל הרי את לא תקני מזגן של אושר עד את תקני מזגן טוב גם 1400 של אלקטרה. סוף סוף רגע אלי שנייה אנחנו מדברים על אותו דבר ענת הרי היא פדנטית והיא רוצה הכל פריינשמקר זה אחד שרוצה את הדברים הטובים ואת תרצי משהו איכותי. אז 2000 שקל יעלה לך כולל התקנה וב-2000 שקל קנית דייר מבסוט מרוצה והוא חי לך בדירה והוא מרגיש שהוא קיבל ממך ועלה לך 2000 שקל.

ואת יודעת מה בדיוק על זה דרך אגב היה לי סיפור עכשיו עם לקוחה שלי בטירת כרמל שהמתווך אמר לה שבשביל הדייר צריכים לעשות מזגן והיא התנפלה לא לא אמרתי לי שקניתי את הדירה של זה. רק הראיתי לה שרשום לה בתוכנית העסקית שלי רשום לה שיש לנו כמה 8000 שקל לעשות מנורות לעשות כל מיני תיקונים לרצות את הלקוח לעשות את הלקוח מבסוט. יש דברים קטנים שיוצרים דברים גדולים ואת יודעת מה זה גם בחיים לפעמים להביא לילד איזה משהו קטן יכול לעשות עולם גדול אז זה שווה ותעשי את זה וחבל על הוויכוח.

ענת: אז תודה שנתתם לי את נקודת המבט הנוספת.

אלי: עוד שני דברים קטנים אני לפני שמסרתי את הדירה אני קודם כל כל המנורות האלו עם הלוסטרה עם החוט הזה שיורד מהתקרה הורדתי הזמנתי באלי-אקספרס במאה שקל איזה 5-6 גופי תאורה במאה שקל 150 לא יותר מזה. שהם גם נותנים לך אפשרות כמה פעמים שאת מדליקה ומכבה את השאלטר אז הוא משנה את עוצמת התאורה פעם זה נורת אווירה פעם זו תאורה חזקה הם יחליטו איזה חוזק אור הם רוצים מה הם רוצים לשים. אחד זה הסלון שאם הם רוצים לשים שנדליר יוכלו לשים את השנדליר שלהם ובמטבח גם כן אם אין לכם זה אני אשים לכם תאורה חזקה אם זה מה שאתם צריכים עשיתי להם את זה. את השנדליר הם הביאו ושמנו בעצמם מה שהם רוצים אין לי בעיה עם זה.

עכשיו דבר שני שהגיד לך מהקטע העסקי שאני גם כן מתעסק עם התעשייה אני מספק סחורות אז מזמין אותם מודפסות או עם עמידות מסוימות. ותמיד אני אומר כשיש תקלה ללקוח קודם כל תעיף את הסחורה משם. הוא קיבל סחורה פגומה, הדפסה לא טובה, קרטון קרוע, לא משנה מה, קודם כל תעיף את הסחורה משם. אל תתווכח איתו ישר בוא ננסה הנחות קודם כל תעיף את הסחורה משם. כל יום שהסחורה יושבת שם והוא נכנס כל בוקר ורואה את המשטח של הקרטון שם הוא מקלל אותי. "איזה חנטארי זה דפק אותי נתן לי סחורה לא טובה". זה מקלקל את השם שלך אז קודם כל תעיף אותו משם תביא לו משהו אחר במקום תקין יותר. אחר כך תחזור אליו תגיד לו "תקשיב יש לי את הסחורה שאז החזרת אפשר להציל אותה אולי ב-40% ב-20% הנחה". למצוא משהו למצוא את עמק השווה שייקח אותה בחזרה אבל קודם כל תעיף את זה. אל תשאירי שום דבר פתוח. אז אותו דבר גם זה אם לבן אדם מפריע לו משהו לנסות לראות איך פותרים את הבעיה הזאת. כדי שהבן אדם יהיה מרוצה ואנחנו בסך הכל זה לטובתנו. ככה אני רואה את זה.

ענת: כן. תודה רבה אני שמחה ששאלתי.

צחי קווטינסקי: תודה. את רואה אפילו במישהי כמוך יש לה שאלות. מה? בוודאי. אז אני אגיד לך משהו. את יודעת מה? את יודעת מה? זה לא הסיכום אבל מה שקרה פה עכשיו איתך אלי, ואתה לא מכיר את ענת, וענת היא מאוד מנוסה בתחום ההשקעות זה בדיוק מה שצריכים ללמוד אלה שאנחנו מדברים איתם על טעויות. את היית יכולה להגיד "אני משקיעה ותיקה אני כבר עשיתי כמה צעדים בחיים ואני כבר יודעת הכל".

ענת: הבעיה שהיה לי כזה ביטחון.

צחי קווטינסקי: והנה גם את שואלת ומתייעצת כדי לדעת לעשות נכון. זאת אומרת שאת לא עושה טעות ולוקחת החלטות שהן רגשיות, נכון? ושזו הייתה כאן החלטה שזה משהו רגשי כזה "מה ניתן לו עוד 2,000 שקל?"

ענת: כן אני כנראה הוא לא הסביר טוב כי אני לא הבנתי עכשיו כשאתם דיברתם על הבזבוז חשמל אז זה מדבר אליי. אבל לשים מזגן איפה שיש מזגן בסדר יש לזה לפעמים יש לזה מעבר. לפעמים לא צריך את כל המזגן הזה בשביל חדר.

צחי קווטינסקי: תודה תודה זה חשוב. בבקשה. טוב אני הרחבנו כאן הרבה על כל הטעויות אני יכול לדבר עוד המון על הטעויות ואתם יודעים נהיה עוד יש לי הרבה מה להגיד אבל אנחנו כבר באמת בסוף. אני אדבר גם על הטעויות שעושים משקיעים ותיקים. הנה את הוכחת עכשיו שגם משקיעים ותיקים יכולים להימנע מטעויות זה כאילו אמרת את זה בזמן. אז אל תהיו בקיבעון מחשבתי ואנשים חיים בדבר הזה אנשים לא מתייעצים אנשים אומרים "מה אנחנו ותיקים? מה הבן אדם יכול לייעץ לנו? מה הבן אדם יכול להגיד לי? מה הוא יחדש לי? אני שולט בחומר אני יודע אני הכל". ואז אני לא צריך להתייעץ ואני לא צריך שום דבר.

אז בבקשה בבקשה זה לא בושה גם הנה ותיקה כמו ענת לשאול ותמיד אפשר ללמוד ותמיד אפשר לשמוע אנשים ולפעמים כשהרגש משחק אצלנו בנפש שלנו טוב לנו לשמוע מישהו מהצד. זה שלא תמיד אנחנו רואים זה משהו שלנו לא תמיד אנחנו רואים את מה שמישהו מבחוץ רואה ויכול לתקן אותנו. אז גם משקיעים ותיקים עושים טעויות וכבר אמרתי שהטעות הכי גדולה ועם זה אני אסיים זה לא להתייעץ עם בעלי מקצוע ולחסוך את הדברים האלה. ואני שמח שהכנתי ראשי פרקים אני ברוב המקרים לא מכין את זה ואחרת הייתי שוכח דברים ואני בטוח שעדיין יש מה להגיד. אבל אני אסכם ואומר אל תדאג שמואל אני יודע שיש שאלה בסוף.

לא הבנתי פספסנו את הזום קצת זה לא הנושא? למה זה לא הנושא? לא הבנתי. מי זה זום יוזר שאומר זה לא הנושא? דיברנו על טעויות שעושים משקיעים זה בדיוק הנושא ועל זה אנחנו מדברים. לעניין של מה שאני רוצה לסכם את המפגש: אנחנו יכולים לעשות דברים ולחשוב שאנחנו עושים נכון ולעשות את זה כלאחר יד וזה ממש לא המטרה שלנו. אנחנו רוצים לעשות ולהצליח אז אם תיקחו את הצ'קליסט הזה של כל הטעויות ואני בטוח שאני אתן היום ל-AI לעשות את הסיכום של המפגש ואני אסדר אותו כמובן לפני שאני אעלה אותו אז יהיה שם כמו צ'קליסט של מה שאנחנו צריכים לעשות כדי לא לעשות טעויות.

אז פשוט תפתחו את עצמכם תקשיבו לאחרים תעשו בדיקות יסודיות אל תקלו ראש אל תעשו קיצורי דרכים. איך היינו אומרים בצבא מי שמקצר מקצרים לו זה מתקצר לבד ואני לא אשכח בחיים שבקורס קצינים ניסינו לקצר דרך ונכנסנו לשדה קוצים ולא נשכח איך שעברנו אותו אז לא תמיד צריך לקצר וצריכים ללכת בדרך הנכונה. וכשאנחנו עושים את הדרך הנכונה ואנחנו בודקים את עצמנו ואם אנחנו לא יודעים אז אנחנו לומדים לעשות את זה ואנחנו נעזרים בבעלי מקצוע אז אנחנו יכולים לחסוך מאיתנו את הטעויות. וחלק מהטעויות למשל לא לעשות חקר שוק כמו שצריך ביסודיות אז אנחנו לפעמים כן אולי שמה שאני משווק את עצמי לא זאת הייתה המטרה של המפגש אז לוקחים מישהו שיעזור לך ברכישה הנה כמו גלינה שמלווים אותנו ולוקחים אותנו ובונים מאיתנו את הטעויות נכון גלינה? וחוסכים מאיתנו במעשה לקנות בלי לעשות את הבדיקות אז בואו תעשו את הדברים נכון ואני חושב שבזה אני מסכם את הסיפור של הטעויות. אז אם מישהו אמר שלא דיברנו על הנושא לדעתי… אני יכול להגיד משהו?

צבי: כן מי זה? קודם כל מדבר צבי ואני רשמתי לגבי הפספוס. אז קודם כל יש כמה נושאים. עכשיו אני נכנסתי לפוקוס ולשמוע באמת את הטעויות אבל יש שני נושאים מסוימים. אחד טעויות בקניית נכס וטעויות בניהול נכס אז אלו שני נושאים שונים. עכשיו אני כן הייתי רוצה לשמוע מהן הטעויות בקניית נכס. זה ש… לא אין בעיה סבבה הכל בסדר יכול להיות שכן יכול להיות שאני פספסתי קצת אבל זה שלא הבאנו לו מים זה לא הבאנו לו מזגן אלו לא טעויות בקניית נכס. אני הייתי כן רוצה לשמוע מהניסיון שלך ממה אני אמור להימנע בטעויות בקניית נכסים. לצורך העניין סתם דוגמה היום יש כזה כל מיני דברים קטנים אתה קונה נכס הקבלן בסוף אומר לך שיש לך פתיחת תיק פתיחת תיק שינוי דיירים זה עולה 3,000 שקל ועל כל תזוזה שלך של קבלן של שקע וכאלה אתה יכול להגיע גם ל-5,000. אז איך אני כבר במשא ומתן סוגר את הסיפור הזה כמו שאמרת המעטפת השלמה של יועצים של אדריכל של מעצבת הדברים האלה וכמובן הטעויות שלי זה איך אני בעצם בוחר עסקה שהיא טובה מכל הגורמים מקום הדירה גודל הדירה המרפסת דירת גן המחיר שלה תנאי התשלום שלה ומה הערך העתידי שלה ואם אני לא עושה את כל זה כנראה שאלה הטעויות שאני יכול לעשות לא כל דבר זה…

צחי קווטינסקי: לא יודע צבי תקשיב אם אתה תעבור לכל המפגש ותקשיב לו מההתחלה… רגע שנייה שנייה שנייה תן לי. עכשיו אמרת משהו אני אומר לך אתה יודע אנחנו במפגש זום במפגש שהוא לא קורס שלם. אתה יודע אם אתה היית בא לקורס שלי שהקורס שלי הוא 14 מפגשים במפגשים האלה אני כל פעם מדבר כל מפגש מדבר שלוש שעות והתלמידים לא נותנים לי הפסקה ועדיין יש תמיד עוד מה להוסיף. עכשיו אפשר לרדת לכל הרזולוציות ולדייק בכל הדברים מסביב ולרדת לכל הדברים. אבל אם אנחנו מתייחסים למה שאתה אמרת ואנחנו דיברנו למשל דיברת על הכספים שעלה לך הכספים הנוספים ואני דיברתי כאן במספר חמש אצלי הוא מופיע בטיוטה שהכנתי אבל דיברתי על טעויות בחישובים כלכליים.

אז אתה מדבר על חישובים שלא הזכרתי אבל זה לא משנה אתה לא לקחת ואני אמרתי דווקא אני הזהרתי באופן עקרוני על אנשים שלא לקחו בחשבון את זה שהשמאי ייתן פחות ולא לקחו את כל ההוצאות והכל. אז אתה הוספת כאן שיש הוצאה של פתיחת תיק וכאלה אני לא יכול להיכנס לכל ההוצאות שקיימות אבל דיברתי שצריכים לקחת את הכל וחלק מלקחת את הכל זה לקחת את בעלי המקצוע או לרדת לעומקם של דברים כדי ללמוד את זה ובדיוק על זה דיברתי במפגש. ואותו דבר דיברתי במימון ודיברתי בהכל אז על הדברים האלה גם כולל הטעויות בחקר שוק כשבחקר שוק עוד פעם אתה רוצה אני אפרט אם דירה היא מרפסת דירה בלי מרפסת אני לא יכול להיכנס בשעה ומשהו שאני מדבר לכל הדברים זה היה טובה לקורס תבוא לקורס תלמד את זה בצורה הכי יסודית בעולם.

אבל אני חושב שהקפתי פה במפגש הזה של השעה ומשהו הקפתי את רוב הדברים ואתה יודע מה אם לא אמרתי את הכל, הרי אנחנו לא בקורס פה אנחנו בפתיחת ראש אנחנו בערב העשרה אז לפחות פתחתי כיוון לאנשים לחשוב שצריכים לדייק בכל דבר שהם עושים. אז אני חושב שבדיוק על זה דיברנו וכל אחד צריך לקחת מפה אחד צריך לקחת כמה עולה לפתוח תיק למה לא אמרתי כמה עולה לפתוח… דיברתי על משכנתאות למה לא אמרתי כמה עולה לפתוח תיק בבנק וכל מיני מקומות או כמה עולה לעשות אגרות רישום? אתה יודע זה עולם שבלי סוף אבל אם הבנת מהדברים האלה שהיית צריך לדייק ושהלכת לקנות נכס והיית צריך להבין שאם המרפסת שלו זה לכיוון הנוף זה מחיר כזה ואם המרפסת שלו זה לכיוון הצד השני זה מחיר אחר ואם הכיוון שלו זה מזרח ומערב והכל. עוד פעם אני לא יכול לרדת לכל הרזולוציות שאני צריך לדבר בשעה וחצי על כל כך הרבה נושאים אז פתחתי את הראש ולפחות עשיתי פה משהו שזה לא בקורס זה במפגש העשרה שעוזר לאנשים להבין. וזאת הייתה המטרה של המפגש ועמדתי בה בענק ובגדול. אני יכול להוסיף עוד משהו? ואם רוצים לדעת יותר כן יש קורס באים ומשלמים ולומדים קורס 14 מפגשים ויושבים איתי בכיתה ולומדים את הכל. כן אלי.

אלי: לגבי הנושא הזה של לדעת עוד דברים אחד הדברים שאני עשיתי לפני שרכשתי את הדירה זה קודם כל בכלל לפני שאתה חותם על הבקשה לרכישה על המכתב כוונות לקבלן קודם כל לקחת עורך דין כבר מ-0. עכשיו לקחתי עורך דין יש הרבה עורכי דין בנושא סתם לדוגמה בנדל"ן. אבל לקחתי עורך דין שהוא מתמחה בדירות חדשות. עורך דין שעבד אצל קבלנים והוא יודע בדיוק איפה הכשלים של הקבלנים או איפה הנקודות תורפה שאני יכול כלומר להתווכח עם הקבלן. הוא דאג להוריד לי את הנושא של ההצמדות הוא דאג לכל מיני דברים שהיו בסעיפים בחוזה ששינה אותם. שלסתם לדוגמה דבר שבן אדם לא יחשוב ומדברים על עלויות.

צחי קווטינסקי: מצוין אז זה בדיוק הטעויות. מצוין טעויות יש ב… אז אני יכול להגיד לך שאנחנו כבר… יש מאות טעויות. מלא. אנחנו צריכים להיות ממוקדים אנחנו צריכים לעשות פה עבודה. אבל שתבין זה לא זום ראשון אנחנו כבר בסדרה של זומים ובכל זום מתאית כל פעם תוקפים את הבעיה של… את הנושא הזה של הטעויות של משקיעים מכל מיני כיוונים. אי אפשר לעשות הכל באמת בשעה וחצי כמו שצריך ייאמר.

צבי: זה בגדול. לא בסדר ברור לי ברור לי. ברור שזה אי אפשר שנקיף אבל כן כן הייתי רוצה לצאת מפה עם תובנות הרבה יותר גדולות בטעויות של משקיעים. בסדר? אנחנו גם משקיעים. אבל כן הייתי רוצה מהניסיון של צחי ויש פה ניסיון ואני שמח לשמוע אותו כל הזמן באמת מהן הטעויות הקשות שהוא שומע מהניסיון שלו.

צחי קווטינסקי: אני חושב שהקפתי פה כל כך הרבה טעויות שזה רק אומר אתה יודע מה? ואתה יודע מה? אנחנו לומדים ממה שאתה אומר. אם יש עוד טעויות שלא דיברנו עליהן זאת אומרת שהמסקנה שלנו שאנחנו צריכים להימנע מהן וצריכים ללמוד את העסקה יותר טוב ואתה רק מחזק ואומר שיש עוד כל כך הרבה מה לעשות כל כך הרבה מה לעשות ועדיין אנחנו צריכים להישמר ולמרות שצחי דיבר שעה וחצי רצוף יש עוד הרבה מה להגיד. וזה בדיוק מה שזה אומר ואם אתה רוצה דבר איתי אתה רוצה שנתקוף בדברים מסוימים אני אשמח לעשות זומים ספציפיים על דברים מיוחדים שאתה תכוון באהבה גדולה. אבל אתה צריך להבין כמו שגם אמר לך אלי אי אפשר להקיף ואמרתי אני אי אפשר להקיף כאן את הכל ואני חושב שפתחתי פה את הראש לאנשים להבין שיש מה לעשות ואתה רק מחזק אותי שזה נכון.

תודה אז דבר איתי תגיד לי מה מעניין אותך במיוחד אני מבטיח לך שאנחנו נעשה על זה זום הנה ענת מתחייבת לעזור לי וגם אלי. נכון ענת?

ענת: בשמחה.

צחי קווטינסקי: וואו יופי. אז אני חושב ש… בניגוד לצבי אני חושב שהיה ערב מלא ידע ומלא תובנות אני מקווה שגם אתם מבינים את זה ואני מקווה שגם צבי יקשיב עוד פעם לכל הפרק ועוד פעם אני אומר לכולם כולל הקולגות שלי פה כמו גלינה אתם רוצים שנדבר על נושאים מסוימים? ענת כולם אלי אתם רוצים שנדבר על נושאים מסוימים? תגידו לי. תגידו לי ונעשה ערב אפילו תהיו יחד איתי נעשה פאנל ונדבר על הדברים המסוימים האלה. באהבה גדולה לזומים אלו ערבים שמתוכננים בשבילנו ולמעננו ואתם יודעים מה הנה גם לי זה עשה סדר כשיושבים לי טוב דברים זה עושה סדר בחיים.

אז תודה רבה שהקשבתם לי. תקשיבו לפודקאסט לפודקאסט המיוחד. תודה רבה. ואם יש לכם גם רעיונות לפודקאסט מה לראיין אז תגידו לי. אבל מה שאתם רוצים וכמו תמיד ככה לפני שנפרוש שמואל שאלו.

שמואל: כן אני פה תדבר אליי. כן הייתה הצעה מאוד מעניינת מאוד מעשירה מבחינת הידע ואתה דיברת בהרצאתך בעיקר על טעויות של המשקיעים. אבל מה דעתך נגיד באחד הזומים הבאים לדבר על רמאויות של חלק לפחות לא אגיד כולם אבל לפחות חלק מהמתווכים וחלק מבעלי נכסים כי לדעתי אחת הטעויות הגדולות של המשקיעים ובכלל של בני אדם זה שלמשקיעים יש אמון יתר באנשים אחרים וחוסר חשיבה עצמאית מספקת. וזה בסופו של דבר מה שמוביל לכל הטעויות שסיפרת עליהן.

צחי קווטינסקי: קודם כל כבר עשיתי פעם אני חושב אם יואב עשינו פעם על כל מיני רמאויות בתחום ההשקעות. נכון יואב? אתה עדיין פה? כן נכון יואב עשינו משהו כזה? איפה הוא? ואתם יודעים מה שמואל רשמתי לי את זה רשמתי לי את זה אני אתכונן לזה אני אלמד את זה אפילו אני אעלה שאילתה. זה נושא חשוב? זה נושא חשוב שאפשר לדבר עליו אפילו יותר מפעם אחת. אז תראו אני מקבל את מה שאמרתי קודם אמרתי תגידו מה אתם רוצים אני אעשה את הכל ושזה יקרה. אז אני רשמתי לי את הנושא ואני לוקח את זה לתשומת ליבי אני אפילו אעלה שאילתה בקהילה ואני אשאל אנשים שחוו חוויות ונעלה את זה. ענת אם יש לך דברים אלי גלינה אם יש לכם דברים שחוויתם אני אשמח אם תשתפו אותי. אני חושב שרוצים להעלות כל פעם איזשהו משקיע כקייס סטאדי על איזשהו נכס שהוא רכש איך הוא ניגש לעסקה ואיך הוא ניהל אותה ואיך הוא… כלומר זה יכול להיות דבר מאוד מעולה בנושא הזה.

והנה רשמתי רשמתי במשימות אז זה מה שנעשה. תודה שמואל תודה אלי תודה ענת תודה גלינה שהיית פה. ויאללה נלך ננוח קצת נשתה איזה כוס תה ואני שמח שהקשבתם ואנחנו בעזרת השם ניפגש שבוע הבא ואלי אנחנו השבוע כבר חייבים להיפגש כבר אני הגזמתי אני אשם אני אשם.

אלי: השבוע אני קצת בהכנות לבדיקות רפואיות אז יהיה לי קצת קשה אבל בסדר.

צחי קווטינסקי: לא לא שבוע הבא הכל בסדר.

אלי: שבוע הבא אני יותר בבית אז אולי נוכל גם בזום אם תרצה אין בעיה עם זה כי באמת אלו שדיברתי איתם קצת ככה מתחילים לשאול אותי…

צחי קווטינסקי: יאללה אז קודם כל שיהיה רפואה שלמה בטח תהיה אם תרצה תספר לי ושיהיו רק בשורות טובות ודברים טובים ויאללה שמח שבאתם. לילה טוב נתראה בשבוע הבא.

משתתפים: ביי. ביי לילה טוב.