(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קוטינסקי ו"נדל"ן בקלות", המומחים בבניית פנסיה עצמית המבוססת על השקעות נדל"ן. ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדל"ן בישראל. האזנה נעימה! ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קוטינסקי ו"נדל"ן בקלות". היום, בזכות אורי שדה, עורך דין אורי שדה, שהוא חבר משותף שלנו, זכיתי להכיר אותך. צריך להגיד את כל השם – אורטל דודיאן גדעוני. עורכת הדין כמובן, ותכף תספרי לכולם מי את ומה הניסיון שלך. אני חושב שמעבר לנושא, יש לי אישה מעניינת לראיין, והזמנתי אותך. תודה רבה שבאת לירושלים.

(00:52) תודה על ההזמנה, זו זכות שלי. אנחנו כבר יושבים זמן מה והספקתי ללמוד ממך כמה דברים חשובים. לפני שנכנס לעניין, אגיד שזה עוד יותר קרץ לי ודחף אותי לדבר על הנושא הספציפי שנעסוק בו. מדובר במעורבות שלי בחולון והמורכבות של מה שקורה שם עם התוכניות, כמו ח/619, שכולם יודעים עליה, אבל לא בטוח שכולם מבינים את המשמעות עד הסוף. את גם סיפרת לי על ח/2040, אז שתפי אותנו במה מדובר. אנחנו הולכים לדבר על תכנון ובנייה, ולהתמקד בעיר חולון. משקיעי חולון ותושבי חולון – פיקחו אוזניים.

(01:46) טוב, אז אני עורכת דין כבר למעלה מעשור, ומתמחה בדיני תכנון ובנייה. אני מאוד אוהבת נדל"ן, ותחום התכנון והבנייה מחבר אותי לקרקע ולעשייה הנדל"נית, גם באופן מקצועי וגם ברמה האישית. אני אמא לשני ילדים מקסימים, שזה הבסיס לחיים מבחינתי. אני יכולה להעיד שמכל השיחה, כשהזכרת את הילדים, העיניים שלך ברקו. זה היה מדהים. אני גם מרצה לדיני תכנון ובנייה במסגרת לימודי שמאות מקרקעין, ואני מאוד פעילה בתחום הזה וחיה את הנושא.

(02:53) שמחה להיות פה כדי לתת ערך מוסף. שמתי לי למטרה להנגיש את הנושא הזה, שהוא מאוד חשוב, אך לעיתים יכול להיראות מורכב. באמת, שמתי לי למטרה לקחת את הנושא המורכב הזה ולהנגיש אותו, במיוחד לאנשים שאוהבים ועוסקים בנדל"ן, אך לא מבינים בזה כלום או שקשה להם. בוא נתחיל מכאן – תסבירי לי מה תפקידו של עורך דין בתחום תכנון ובנייה, מה ההבדל בין עורך דין שמתעסק בנדל"ן באופן כללי לבין עורכת דין כמוך שמתמחה בתכנון ובנייה?

(03:45) אני כעורכת דין לדיני תכנון ובנייה עוסקת בכל הנושא של העבודה מול הרשויות. כשמופקדת תוכנית על ידי רשות מקומית כלשהי, נדרש לפעול מול הרשות, להגיש התנגדויות או לקדם את התב"ע עם היזם. תלוי באיזה צד אני נמצאת. למשל, להגיש עררים בנושאים תכנוניים לוועדת הערר, שהיא גם סוג של רשות. בניגוד לסכסוכים בין אדם לחברו או עסקאות, תכנון ובנייה הוא נושא שבין אדם לרשות מינהלית. היתרון בעיסוק בתכנון ובנייה הוא ההבנה בחוקים, בתקנות התכנון והבנייה ובתכנון עירוני. זה תחום שמתעדכן ומשתנה מאוד בשנים האחרונות.

(04:39) אז זה כולל את כל הנושאים האלה, ובעיקר עבודה מול הרשויות וייצוג אזרחים ויזמים בכל מה שקשור לבנייה מול הרשויות. למשל, בן זלמנוביץ', שהיה יושב ראש ועדת הערר, עשה תקדימים גדולים בתחום הזה.

(05:29) בוא נצלול לתוך הדברים. יש כמה דרגות של תכנון: יש תוכניות מתאר ארציות, תוכניות מתאר מחוזיות, ותוכניות מתאר מקומיות. תוכנית מתאר ארצית, כמו תמא 38, חלה על כל המדינה. יש לנו גם תוכניות מחוזיות לשישה מחוזות בישראל – מחוז מרכז, מחוז דרום, מחוז צפון, וכו'. כל מחוז מגדיר תוכנית שמגדירה אזורים מסוימים, כמו אזורי פסולת או יערות, ופריסת אוכלוסייה וצפיפות.

(07:15) אם אנחנו מדברים על קרקעות חקלאיות, צריך לבדוק את התוכניות הארציות והמחוזיות כדי לראות אם יש פוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע. משם אנחנו מגיעים לתוכניות מתאר כוללניות ומפורטות, שחשובות יותר לאנשי נדל"ן ומשקיעים. הן אלה שקובעות את אופי הבינוי.

(08:00) תוכנית ח/619 היא תוכנית להתחדשות עירונית בחולון. היא לא תוכנית מתאר מחוזית אלא תוכנית מקומית, והיא מסמנת את כל הישוב וקובעת את אופי הבנייה בכל אזור. למשל, תוכנית מתאר כוללנית משתמשת במונח 'רחק' – רצפה חלקי קרקע, כדי לקבוע את אחוזי הבנייה.

(09:48) כשניגשים לקרקע, בודקים את תוכנית המתאר הכוללנית כדי להבין את הזכויות וההיתרים. לדוגמה, אם יש לך דונם קרקע ורחק שמונה, תוכל לבנות עד 8,000 מטר רבוע. אבל אי אפשר להוציא היתר בנייה מתוכנית מתאר כוללנית, אלא צריך להכין תב"ע.

(11:34) תוכנית ח/619 נותנת ודאות תכנונית גבוהה, ולכן יזמים נוהרים לעיר חולון. בניגוד לתוכנית מתאר כוללנית, ח/619 מאפשרת להוציא היתר בנייה במרבית השטחים בעיר, אם התכנון עומד בקווים ובתנאים שהיא קובעת.

(16:01) עם זאת, יש אזורים שבהם צריך להכין תב"ע לפני שניתן להוציא היתר בנייה, ולכן חשוב לבדוק את המפה ולראות איפה הנכס נמצא. אם הקרקע מסומנת בצבע אדום, המשמעות היא שיש צורך בתב"ע מפורטת, שתכלול הקצאת שטחי ציבור והתייחסות למספר מגרשים יחד. זהו תהליך שיכול לקחת זמן.

(20:37) כשבוחרים קרקע להשקעה, כדאי לבדוק את ח/619 ולוודא האם מדובר במתחם שמצריך תכנון מפורט או שניתן להוציא היתר בנייה ישירות.

(21:00) מעולה. אז דיברנו על החשיבות של בדיקת תוכנית מתאר ואיך היא משפיעה על הקרקע ועל ההשקעה שלך. אני חושב שזה משהו שמאוד חשוב לאנשים להבין. את דיברת על תוכנית ח/2040 – תוכלי להסביר על זה יותר?

(21:20) כן, כמובן. תוכנית ח/2040 היא תוכנית נוספת להתחדשות עירונית בעיר חולון, בדגש על פינוי-בינוי. היא מקודמת בשיתוף פעולה בין הרשות המקומית למשרדי הממשלה, והיא נועדה לאפשר מימוש של מתחמים גדולים יותר בפינוי-בינוי. כלומר, היא מאפשרת לתכנן ולבנות מתחמים גדולים עם דירות רבות יותר מאשר בתוכניות קטנות יותר כמו ח/619.

(21:55) התוכנית הזו מאפשרת לאחד מספר מגרשים קטנים למתחם אחד גדול, ולבנות בניינים גבוהים יותר ומורכבים יותר, וכך למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט. היא נועדה לאפשר לתושבי חולון ליהנות מהזדמנויות נדל"ניות רחבות יותר, וגם למשקיעים להיכנס לשוק שהוא יותר ודאי מבחינת תכנון.

(22:28) אז את אומרת בעצם שהתוכנית הזו מאפשרת לבעלי דירות או מגרשים קטנים, להרוויח יותר על הנכס שלהם כי אפשר לאחד מספר נכסים לפרויקט גדול יותר?

(22:40) בדיוק. זה נותן להם יתרון כלכלי, כי במקום שכל בניין קטן יתמודד לבד עם התחדשות עירונית, הם מתאגדים, מאחדים כוחות, ומקבלים פרויקטים גדולים שמניבים יותר רווח לכולם.

(23:10) זה נשמע מדהים. כלומר, גם היזם מרוויח, גם הבעלים, וגם העירייה נהנית מזה, כי היא מקבלת אזורים חדשים ומחודשים.

(23:20) נכון מאוד. והיתרון הנוסף הוא גם במהירות. תוכניות כאלה, כמו ח/2040, נותנות יותר ודאות ליזמים, ולכן הם מוכנים להיכנס להשקעות כאלה ביתר ביטחון.

(23:45) טוב, אז אני מבין שעשינו סקירה דיי מקיפה על התוכניות העיקריות בחולון. אם אני רוצה להשקיע בחולון – מה השלב הראשון שכדאי לעשות?

(24:00) השלב הראשון הוא כמובן לבדוק את הקרקע. האם יש תוכנית מאושרת עליה, האם יש לה פוטנציאל להתחדשות עירונית או שינוי ייעוד. לאחר מכן, אני ממליצה להיוועץ בעורך דין שמתמחה בתכנון ובנייה כדי לוודא שאתה מבין את כל המשמעויות התכנוניות והמשפטיות שיכולות להשפיע על ההשקעה שלך.

(24:30) גם אני מצטרף להמלצה הזו. עורך דין הוא שחקן מפתח בכל השקעה נדל"נית, ובמיוחד כשמדובר בתכנון ובנייה.

(24:40) לגמרי. תחום התכנון והבנייה הוא תחום מורכב, ולכן חשוב מאוד לעבוד עם אנשי מקצוע שמבינים אותו. זה גם מה שיאפשר לך להימנע מטעויות שיכולות לעלות הרבה כסף.

(25:00) תודה רבה אורטל על כל הידע הזה. אני בטוח שהמאזינים שלנו למדו המון. היה לי לעונג לארח אותך.

(25:10) תודה רבה לך, צחי. היה לי כיף להיות פה ואני מקווה שנתתי ערך מוסף לכל מי שמאזין.

(25:20) בהחלט! אז זהו לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קוטינסקי ו"נדל"ן בקלות". תודה רבה לכל המאזינים, ותזכרו תמיד – ידע זה כוח!