(30) דירה חדשה או יד שניה? איך מחליטים מה הרכישה הנכונה? צחי קווטינסקי בזום נדל"ן 199-ההקלטה – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=h0ftYmqXEPI

(00:16) טוב, אם קיבלתם לאשר במקום כזה או אחר, אז בבקשה לאשר גם את ההקלטה. גם זה מה, אלי, החלפת מקום? חכי שניה, שניה, אלי, החלפת מקום. צא מהמדרגות, כן? נמאס לי כבר מהדבר הזה [צחוק]. טוב, ערב טוב! איזה כיף לראות פה אנשים! חי! אתם חדים, חבל על הזמן! מה אתה חד עין, חבל על הזמן. ברוך השם, אתה יודע, אנחנו גילינו שגם כשאנחנו בזום, כשאכפת לנו, אז אנחנו רואים את הכל וזה חשוב מאוד. אז ערב טוב לכולם! מי ששומע עכשיו, מי שישמע בהמשך. אלי, אני עושה לך מיוט רק לטובתך. אנחנו נכנסים ככה. אמנם זה לדעתי המפגש האחרון לפני השנה החדשה ובעצם האחרון של השנה הישנה, אבל זהו, חוזרים לעניינים. הרבה, כמו שאתם יודעים, דברים קורים. אני אעדכן אתכם מחר, אני עומד להקליט פרק מאוד מעניין. מגיע אליי עורך דין ואנחנו הולכים להקליט פרק על חט 619, על התוכנית של ההתחדשות בחולון. אז מחר אנחנו נקליט את זה. מי שמצטרף אליי להקלטה זו עורכת הדין אורטל דיאן, שהיא מומחית לתכנון עירוני. היא תבוא לירושלים, אנחנו נקליט. והכוונה היא להעלות את זה מיד. אני בחרתי לבקש ממנה להגיע לפה להקליט את הפרק הזה מכמה טעמים. הטעם הראשון זה שאני עוסק בעיר חולון, אני קונה שם דירות למשקיעים. הטעם השני הוא שהסיפור שם מאוד מורכב. ולמה זה מורכב? וזה דרך אגב מכניס אותנו לתוך הנושא שלנו. זה מורכב בגלל שהיום, בעקבות זה שיש שם תוכנית מאושרת של התחדשות עירונית על כל העיר, למעשה כל מי שמוכר היום דירה, אם היא לא נמצאת בתוך התהליך, אם היא כבר לא נמצאת באישור ובביצוע של תהליך של התחדשות עירונית (אני לא מדבר בתהליך של הכתמות ותקנון אלא ממש בביצוע), למעשה אותו מוכר דירה צריך לשלם את אל השבחה, ויש עם זה בעיה. אז היה חשוב לי מאוד להציף את הנושא וגם להבין את כל מה שקורה. ומסתבר שבחולון קורים עוד דברים, ומתוך זה כמובן להבין תמיד את הדברים איך הם עובדים גם בערים אחרות ואיך הם עובדים בכלל. אז אני מאוד מצפה. למי שמכיר את הפודקאסט שלי על בית הקרם, היום הקלטנו פרק שתוך כדי הקלטה לא היה לי חשק שהוא הסתיים, הגיע יחד עם אפריים שליין, ואיתי היה כאן ד"ר אמיר סגל, סוציולוג, איש מרתק, בחור צעיר בן 44, מבריק. דיברנו על השכונה בראי הדמוגרפיה והמבנה הסוציולוגי כאן, והכל. והיה פרק שהגענו ל-47 דקות, 48 דקות, ולא רצינו לגמור אותו, פשוט לא רצינו לסיים אותו. וגם אם אתם לא מתעניינים בבית הקרם ובירושלים, אז פרק ששווה לשמוע אותו, כי הוא מדבר על דברים מרתקים ועל איך בוחנים ערים ואיך בוחנים יישובים ושכונות, והכל. אני מאוד ממליץ להקשיב לו, במיוחד אם אתם כאלה שבית הקרם נוגעת לכם. אז זה פרק 22 בפודקאסט שבעצם חוגג בפרק הזה שנתיים. התחלתי להקליט אותו מיד אחרי יום כיפור לפני שנתיים. והסיבה, הסיבה שהיום אנחנו מדברים על הנושא החשוב הזה של ההחלטה אם אנחנו קונים דירה חדשה או אנחנו קונים דירה יד שנייה, התחילה בזה שאני הוזמנתי. אני יש כ גם נציג את דוד שהיה תלמיד שלי בקורס או משפחת בן יעקב, מה שלומכם? יופי, איזה כיף לראות אתכם פה! ואני, אני ביזמקס ירושלים. ביזמקס אקסלרטור חרדי מקבוצת קמח, ולא רק קמח. זה עבודה של מוטי אייכלר וקרן קמח ועוד מקום שעושה עבודה מדהימה ליישום לחרדים ולקידומם. ואני מעביר שם קורסים בנדל"ן והם הקימו קבוצת מומחים בכל מיני מקצועות, שאני המומחה לנדל"ן שם. ובעקבות ערב שאני עשיתי שם, זה מתחלק לערבים לפי המומחיות. אני פתאום הבנתי שאני צריך לדבר על זה גם שם. דיברתי קצת על דברים שונים, אבל תוך כדי זה עלה לי שבעצם זה נושא שחשוב מאוד שנדבר עליו. אני אשמח אם גם נשתף פעולה בשיחה, ובאמת זה חלק מהשיקול. ואני הרי נתקל בזה יום יום בייעוצים שאני עושה, ואני חושב שזה הדבר העיקרי, בעצם נובע והתחיל עוד יותר להיות דרמטי מכל הנושא של המכירות, הפרסים והכל. שהיום אנשים רצים לקנות דירות חדשות ולא דווקא מהשיקולים הנכונים. אז חשוב לי מאוד שנדבר על השיקולים הנכונים. אני יכול לספר לכם שאני ממש עכשיו אחרי ייעוץ, גם כן עם מישהי שרצתה לקנות דירת פריסל, ויש לה סכום של כמעט מיליון שקל. וזה היה אך טבעי שהיא תלך לקנות את הפריסל שהיא רוצה, סדר גודל של 27-28. ובניתוח של הכספים שלה, המסקנה חד משמעית, חד משמעית הייתה שהיא צריכה לקנות דירה עכשיו ולא לקנות דירה פריסל. פריסל יכול להיות לה מיותר. אז מהדבר הזה אני רוצה באמת להיכנס ישר לנושא שלנו ובאמת לדבר על השיקולים. ואתם יודעים, יש הרבה מאוד שיקולים לכאן ולכאן, ואתם מוזמנים, מי שרוצה להשתתף ולהעלות יחד איתי. ואני חייב להגיד לכם, אני אגלה לכם סוד, אל תגלו לאף אחד, אני למפגשי זום לפודקאסטים כמעט לא מתכונן. אני הכל ארוך אצלי בראש, אני עושה הכנה לעצמי, אני חושב על זה, אבל לא יושב, לא כותב לי, לא עושה. וזה פעם ראשונה שאני יושב ועושה הכנה קצת מעבר לזה. והסיבה שאני נכנסתי לזה והחלטתי לשבת גם להכין, בגלל שזה נושא מאוד מאוד מורכב. זה נושא שאין לו תשובה על רגל אחת. ואני רוצה להתחיל. הרבה אנשים, זה הדילמה שלהם: אנחנו הולכים לקנות דירה חדשה, ובעיקר כשמדברים על דירה להשקעה, או שאנחנו הולכים לקנות דירה ישנה, יד שנייה. הדילמה הזאת גם עולה כשאנחנו מחפשים דירות לגור. אז אני רוצה להתחיל דווקא מהסוף. לא רואים אותך? [מוזיקה]. אני דווקא רואה את עצמי מצוין. אגב, רואים אותי נכון? רואים? גם רואים! את יודעת, אותי לא לראות זה צריכים ממש להתאמץ. רואים אותך טוב, תודה רבה. אני רוצה להתחיל דווקא מהסוף, ודווקא כשאני נוגע בדירות למגורים, כשאנחנו הולכים לקנות דירה למגורים, אני חושב שהשיקול אם אנחנו קונים דירה יד שנייה או קונים דירה חדשה, זה לא השיקול. זה ממש לא השיקול. השיקול, אולי אנחנו יכולים להתמודד איתו, זה כמובן עולה כשיקול, אבל השיקול לדעתי צריך להיות, שאנחנו קונים נכס להשקעה או משהו כזה. אבל קודם כל, קודם כל, כשאנחנו קונים דירה למגורים, השיקול הבסיסי, מעבר לזה שהוא צריך להיות בהתאמה לאזור הסוציואקונומי שאנחנו רוצים לגור בו, שצריך להיות בו החינוך שאנחנו רוצים, שזה צריך להתאים לנו, ובעיקר לילדינו, מבחינת החברה ומבחינת הפעילות, זה חייב להתאים לנו גם מבחינת העיסוקים שלנו והנגישות שלנו, כל מה שאנחנו רוצים. אבל כשאנחנו קונים דירה למגורים, השיקול העיקרי שצריך להחזיק אותנו זה ההתחברות שלנו לנכס. שאנחנו באים ואנחנו מגיעים הביתה, אנחנו לא מגיעים הביתה להחלטות כמו שאנחנו בהשקעות. אנחנו צריכים לבוא לבית ששם אנחנו רוצים לחיות. אנחנו צריכים לבוא לסביבה שמתאימה לנו, שאנחנו באים וכיף לנו לבוא. אני לא מדבר על התוכן של הבית, האישה, הילדים, הבעל, שהם תמיד הכיף לרובנו, לשמחתי, אבל בסוף זה עניין רגשי. ואנחנו יודעים שקנייה של דירה למגורים היא קנייה רגשית. כשאני נשאל מה הבדל בין חקר שוק…

(12:01) לדירת מגורים לעומת חקר שוק לדירה להשקעה, זה קודם כל הקנייה הרגשית וההתאמה לנו. ההתאמה למי שאנחנו. אנחנו צריכים לקנות את מה שנכון לנו. איפה נכנס פה הנושא של הדירה למגורים? אם זו השקעה, אם זו דירה חדשה או דירה ישנה — זה לא משנה. אם אנחנו יודעים שבדירה החדשה אנחנו נקבל את מה שאנחנו מחפשים, את מה שאנחנו חושבים שאנחנו רוצים לקבל, אז אנחנו נקנה את זה שם. ואם אנחנו מוצאים את זה בדירה יד שנייה, אנחנו נקנה את זה שם. בוא נתחיל ובוא נגיע מפה בעצם. מה ההבדל העיקרי שאני קונה דירה חדשה? אני מדבר על רוב האנשים.

רוב האנשים קונים. תזכרו את שתי המילים: את הלא נודע. רוב האנשים לא יודעים מה הם קונים. רוב האנשים רואים פרוספקט, רואים הדמיה, וככל שהיזם הוא יותר מוכשר, הוא עושה להם את זה בצורה יותר יפה, משהו שיותר ימשוך אותם לתוך התמונה, והם קונים ככה. קונים דירה. ולא למה אני אומר "לא נודע"? תשאלו אנשים: מה אתם רואים מהמרפסת? תשאלו אנשים מה יבנו לידכם. הגיע לי אדם לא מזמן, לפני למעלה משנה, כן? בתקופות של היום שנה זה לא מזמן, ואומר לי: "צחי, תראה מה קרה. אני קניתי בית ובנו לי לידי תחנה סופית של אוטובוס. מה אני עושה?" אמרתי לו: "אתה שם סתירה לעצמך". הוא אומר לי: "למה? איך הייתי יכול לדעת?" זו קנייה בלתי נודעת. אם הוא היה עושה טיפה מאמץ, טיפה מאמץ, היה נכנס לתכניות העירוניות, היה בודק מה מתוכנן סביבו. וזה לא בעיה היום לעשות את זה. תבואו לקורס, אני אלמד אתכם.

היה יודע אם היה רואה שלידו נבנית תחנה סופית ועוד תחנה סופית של הרבה מאוד קווים, לא איזה שני קווים קיקיוניים, והיה חושב אולי פעם נוספת אם הוא רוצה לגור ליד איפה שהאוטובוסים מסתובבים. עשיתי את זה. סיפרתי לכם את זה בעבר. עשיתי ייעוץ לשני מוחות גאונים, שני סגני אלופים מ-82, ואז הוא עוד היה רב סרן, היא הייתה סגן אלוף. זוג נשוי. היום שניהם סגני אלופים מהמחשבים, מהגאונים. הם הלכו לבחור את הדירות שהם זכו בהם בדיור למשתכן. הם הכינו טבלה עם לוגריתם. אני איבדתי את הידיים ואת הרגליים. הלוואי והיה לי את הידע לכתוב כזאת תוכנה כמו שהם כתבו בשביל לעשות את ההחלטה, בשביל לעשות את ההחלטה איך הם בוחרים דירה. ועם כל הגאונות שלהם, הם היו המאפיין של מה שאני אומר: שקונים את הלא נודע. הם בחרו שש דירות, ובסוף הערב הם יצאו עם שש דירות אחרות. לא, אני לא הייתי שם. אני פתחתי תוכניות יחד איתם, עשינו סשן של לדעתי שעה וחצי, שעתיים, פתחנו את תוכניות. ראינו. ואתם יודעים מה?

פתחנו בעיקר את התוכניות של היזם. פתאום גילינו חנויות, פתאום גילינו חניות, פתאום גילינו כבישים, פתאום גילינו כל מיני דברים אחרים. יותר מזה, גם גילינו שהם לא יודעים לקרוא תוכניות. מילא לא יודעים מה יהיה בחוץ, גם לא יודעים מה יהיה בפנים. אז רגע, אני לא חושב שכולם מטומטמים. גם אם לא כולם יודעים לקרוא תוכניות, שלא לכולם היה אבא משה קוטינסקי, סליחה, שלימד אותי בתור ילד לקרוא תוכניות. אבל גם אם אנחנו חושבים שאנחנו יודעים לקרוא תוכניות, כמה אנשים קנו דירה ואמרו: "נזיז אחר כך קירות", אבל הממד שלהם היה באמצע בין החדרים, ואי אפשר להזיז שום חדר, שום קיר. הרי לממד יש קירות שאי אפשר לגעת בהם, ויש לה עוד קיר מגן שאסור גם לגעת בו מול הפתח שלו. כמה אנשים קנו דירות שבסוף אין להם אוורור בדירה? אין להם אור בדירה והם חושבים שהם קנו אוצרות.

הייתי לפני שבועיים או שלושה אצל אחד היזמים, שהזמין אותי להביא לקוחות לפריז. הוא בא וסיפר לי על קבוצה אחרת שהביאה מכירות של 19 דירות. הסתכלתי על הדירות, תפסתי את הראש ואמרתי: "גולד! מישהו הבין מה הם קנו?" עזבו שאני לא חושב שבדקו אם בכלל הם יודעים להיכנס לעסקה ולצאת ממנה. לא נכנס לזה עכשיו, זה לא המצב. אבל הם מסתכלים, מישהו ראה שדירות שמשלמים עליהם במרכז הארץ סדר גודל של 29 מיליון שקל יש כיוון אוויר אחד, יש זרימה של אוויר בתוך בית כזה. חוץ ממערכות מיזוג זה לפני שנכנסנו, אם רואים בית קבר או רואים משהו מעבר למרפסת. זה אומר שאנשים, ואומר כאן דורון בצדק: אנשים לא עושים את הפעולות שאולי צריכים, כמו שדורון אומר — עורך דין דורון קנט, כן, העורך דין הנדל"ן — אומר שצריכים להביא למי שלא יודע לקרוא תוכניות להביא מעצב ולהבין את הדברים האלה, להבין את המשמעויות, או ללכת ולבדוק את כל מה שיש מסביב.

יש היום ברח לי השם של החברה האלה עם האדמות. אני עשיתי איתם פודקאסט, שכחתי את השם, אני אזכר. אתה יודע, דורון, אמרת לי, הזכרת לי את השם שלהם, אלה שעושים את ההדמיות. עשיתי פרק. כן, שכחתי את השם שלהם, שמראים לך מה יהיה בעתיד מסביב, כן? שמראים לך מה יהיה בעתיד. וואו, פרחתי השם מהראש. לא חשוב, סימפלקס או ורפלקס או משהו כזה. כן, כן, סימפלקס. אתם יודעים, לפני שנים רצינו להיכנס לאיזו עסקה עם שלומי, חבר שלי, ואנחנו לא ידענו מה אנחנו הולכים לראות. אז הזמנו סל טרקטור עם סל, והוא העלה אותנו לגובה וראינו מה רואים. אנשים באמת לא יודעים להבין איפה הם קונים.

זה כמובן היתרון בקנייה של בית ישן או של בית קיים. זה לא חייב להיות בית ישן. שאנחנו קונים בית קיים, על הנייר, שאנחנו קונים בית קיים, אנחנו עומדים בתוכו, עומדים בחלון ורואים. רואים בית קברות, רואים בית, רואים משהו. אנחנו רואים את המרחק של הבתים. כבר 100 פעמים נתתי את הדוגמה, 100 פעמים נתתי את הדוגמה, ואני אחזור עליה עוד פעם, שזה חלק מהבעיה על זה אני מדבר. אז אם שמעתם את זה, אני מתנצל על זה שבניתי פה את הבניין הזה שאני פה יושב בתוכו. והגיע אז האדם שרצה לקנות מאיתנו דירה ארבעה חדרים. שאמרתי לו כמה אני רוצה את המחיר, הוא אמר לי: "מי אתה? אני אלך לקנות בשיכון עובדים. הוא בונה אחריך, הוא רוצה יותר זול בשיכון עובדים. ומי אני, צחי קוטינסקי, שמבקש מחיר?" והוא קנה שם את הדירה. רק הוא לא הסתכל, הוא לא בדק שהבית מוקף בניינים. אין לו אור, אין לו שמש, לא ראיתי בחיים שמש. אני גר פה 22 שנה, לא שמתי כובע, לא ראיתי קרן שמש נוגעת בקירות איפשהו. הוא היה גר שהוא רצה למכור את הדירה. לימים מסתבר שזה זוג שנהיו חברים שלנו. הוא קנה לבת שלו, הם במלחמה, מכרו שם את הדירה. אנשים לא בודקים.

כשאנחנו קונים דירה חדשה, אנחנו אף פעם לא יודעים. אנחנו רק יכולים לקוות לאיכויות הבנייה. אח שלי קנה דירה בשכונת מצליח בקריית האומנים. סבל של שנים. חברה רצינית, התה מעולה. כן, כן, לא אגיד לך מה, סבל של שנים, וחברה מובילה, חברה רצינית. אני לא אגיד את השם שלה למען לא לשון הרע. רטיבויות, התפרקויות של נשירה של אבנים. נכון, אבא? צרות צרורות. צרות צרורות. זאת אומרת, יכול להיות שקנינו. הרי למה קנינו?

(20:40) היה כמו היום רחפנים וכל הדברים הזמנו כזה סל טרקטור עם סל הוא העלה אותנו לגובה וראינו מה מה רואים אנשים באמת אנשים לא יודעים להבין איפה הם קונים זה כמובן הייתרון בקנייה של בית ישן או של בית קיים זה לא חייב להיות בית ישן שאנחנו קונים בית קיים על הניר שאנחנו קונים בית קיים אנחנו עומדים בתוכו עומדים בחלון ורואים רואים בית קברות רואים בית רואים משהו אנחנו רואים את המרחק של הבתים כבר 100 פעמים נתתי את הדוגמה 100 פעמים נתתי את הדוגמה ואני אחזור עליה עוד פעם שזה חלק מהבעיה על זה אני מדבר אז אם שמעתם את זה אני מתנצל על זה שבניתי פה את הבניין הזה שאני

(21:45) פה יושב בתוכו והגיע אז האדם שרצה לקנות מאיתנו דירה ארבעה חדרים שאמרתי לו כמה אני רוצה את המחיר הוא אמר לי מי אתה אני אלך לקנות בשיכון עובדים הוא בונה אחריך הוא רוצה יותר זול שיקון עובדים ומי אני צחי קוטינסקי שמבקש מחיר והוא קנה שם את הדירה רק הוא לא הסתכל הוא לא בדק שהבית מוקף בניינים אין לו אור אין לו שמש לא ראיתי בחיים שמש אני גר פה 22 שנה לא שומר שמתי כוב לא ראיתי קרן שמש נוגעת בקירות איפה שהוא היה גר שהוא רצה למכור את הדירה לימים מסתבר שזה זוג שנהיו חברים שלנו הוא קנה לבת שלו הם במלחמה מכרו שם את הדירה אנשים לא

(22:49) בודקים שאנחנו קונים דירה חדשה אנחנו אף פעם לא יודעים אנחנו רק יכולים לכבות לאיכויות הבנייה אח שלי קנה דירה בשכונת מצליח בקריאת האומנים סבל של שנים חברה רצינית התה מעולה כן כן לא אני אגיד לך מה סבל של שנים וחברה מובילה חברה רצינית אני לא אגיד אותה למען לא לשון הרע רטיבויות התפרקויות של נשירה של אבנים נכון אבא צרות צרורות צרות צרורות זאת אומרת יכול להיות שקנינו א הרי למה קנינו

(23:53) דירה חדשה קנינו דירה ראשונה חברה דלו לא לפתוח את ה את המיט זה מפריע קנינו דירה חדשה בלא שחשבנו שאנחנו נקבל את הבנייה החדשה את הבנייה המודרנית מי ששמע את הפרק שלי על הבניה הירוקה אמרנו נקבל פה יתרונות ירוקים רצינו לקנות בשביל לקבל מחיר טוב רצינו לקנות מכל מיני הסיבות ף נדבר על כולם אבל מה לא קיבלנו אנחנו לא ידענו ועוד פעם זה לא תמיד זה אה משהו שיכולנו לחזות גם מם זה חברה טובה ואתם יודעים מה אולי זאת הסיבה אולי זאת הסיבה כמו שהיום שאלה אותי פה מישהי מה הקבוצה לבדוק לבדוק עוד יותר איך החברה מבצעת את הבנייה שלה כמה תביעות יש לה על זה כמה תביעות יש

(25:00) לה בעבר על נזקי בנייה דורון זה בעיה לגלות את הדברים האלה כמה יש מהעבר תביעות אני יכול לומר משהו בעניין הזה צריך לומר א אני יכול לומר שכשהייתי עורך דין צעיר ושכיר ל 20 שנים משהו כזה 27 למשל בעיות של רטיבות זה היה דבר נדיר זה היה נכשיו ליקוי מזז אם הגענו לבניין כמייצג קבלן שהיה בו בעיית רטיבות הסתכלו על החברה כמבצעת נוראית א רוב החברות ביצעו אם היה או שהייתה להם חברה מבצעת שלהן או שהם ביצעו את זה עם קבלן קבוע היום אתה יכול ללכת ליזם מסוים בכל פרויקט יהיה לו קבלן אחר וגם הקבלן המבצע הזה עובד היום עם העובדים א מחר עם

(25:59) העובדים האחרים אתה אין לך כמעט אף פעם אפשרות לדעת בהתבסס על פרוייקטים אחרים שהוא ביצע מה יהיה לך בפרויקט הבא וזה צרה צרורה כן אבל אם אתה רואה שיש קבלן או יזם שזה דרך אצלו ואתה רואה שיש לו הרבה תיקים של איכויות בנייה ושל רטיבויות ודברים אפשר לבדוק את זה אפשר להגיע לזה זה אומר זה אומר יותר אני אומר לך מה זה אומר יותר מהכל זה לא אומר בהכרך שהוא בונה יותר טוב מאחרים אני יכול לומר מניסיון זה אומר שהוא מטפל בבעיות כך שזה לא מגיע לטביעה כי היו לי לקוחות שכל פעם כל א כל פרויקט היו תביעות עד שהם הבינו שבסופו של דבר תן ללקוח את הטיפול תן לו

(26:55) את היחס תתקן את הבעיות ואל תתעלם כשאתה מתעלם זה מגיע ל אז אז אני אגיד לך משהו גם אם אתה יודע ה יש דברים שאתה לפעמים זה מתפספס ואני אומר אבל אם יש באמת אבא ואמא לפרויקט וזה חברה שאכפת לה ולא בורחת מאחריות אתה יודע מה זה פחות יגיע לתביעות אתה תראה את זה באמת ב אתה תראה שאין קדם הרבה תביעות זה לא אומר שהבנייה אולי היייתה בהכרח יותר טובה אבל זה אומר שגם אם יש ליקויים הם דואגים לך והם מטפלים בהם וזה הדבר החשוב קיצור בוא בוא נחזור נתחיל אנחנו מדברים הרבה על הבניה החדשה אז אמרנו אנחנו אף פעם לא יודעים מה איפה אנחנו נתקל בבעיות האלה אנחנו לא

(27:47) יודעים אף פעם איפה זה ויש עוד דברים שאנחנו לא יודעים אנחנו לא יודעים בוודאות אנחנו עכשיו קונים דירה אנחנו בונים על הכניסה שלנו בטח לא בתקופות האלה בטח לא בתקופות של הבעיות בפועלים יש לנו וודאות בתאריך של המסירה אנחנו קונים דירה ואנחנו אומרים אנחנו צריכים להיכנס אין היום 100% כן הנה סמפלס כתבת על כניסה על זמן כניסה אנחנו לא בטוחים שזה יקרה ואנחנו בדיוק רוצים להתחיל בית ספר של הילד אנחנו צריכים להתחיל גן של הילד אנחנו רוצים לעבור בגלל סיבות כאלה ואחרות יש אנחנו צריכים לתת למסור בית שלנו ואנחנו פתאום יכולים למצוא

(28:33) את עצמנו במצב שאנחנו א לא מקבלים את הדירה בזמן ובטח היום שכל הדברים האלה נובעים א גם ב בגלל כוחות עליונים מצב המלחמה אבל גם בגלל בעיות של עובדים של עובדים זרים א וזה בעיות קשות מאוד אבל הבעיות של העובדים זרים והבעיות של ה מה שקורה זה גם מוביל אותי לעוד משהו אנחנו קונים היום מייזם ואתם אני לא יודע אם אתם יודעים או כולם מודעים תשומות הבנייה זה לא רק מדד תשומות הבנייה זה בעצם העלויות של הבנייה זה זה החומרים והכל הכל עלה הכל עלה ועלה בצורה נוראית העליה הכי גדולה היייתה בתחילת המלחמה באוקראינה תחילת המלחמה באוקראינה עשתה מהפכה עולמית

(29:32) ויקרה בצורה תומ משהו מדהימה את עלויות הבנייה בישראל ובעולם והדבר הזה העמיד במצב קשה מאוד ואנחנו ראינו שהיו גם חברות שהתרסקו שזה היה גם במקביל לעליות הריבית וזה אומר עוד פעם וזה אומר עוד פעם שה היינו ועמדנו בפני מצבים שיש יזמים שלא יכולים לגמור את הבנייה ואני לא מדבר דווקא על קבוצות רכישה אבל אנחנו נתקלנו בכאלה ואחרים שזה קרה שאנחנו מסתכלים לעומת זה אנחנו מסתכלים על קנייה של דירה יד שנייה או דירה ישנה א דירה יד שנייה יכולה להיות גם דירה חדשה זה לאמת לא רק לא שאנחנו לא הראשונים שגרים בה אז יכול להיות שאנ אנחנו לא קונים כמו

(30:29) שכולם אומרים מהניילונים אבל אבל אנחנו כבר נכנסים למשחק אחר אנחנו נכנסים נכון פבל אנחנו נכנסים למקום שאנחנו כבר יותר יודעים מה קורה שאני נכנס לדירה שכבר גרו בה או שהיא כבר עובדת חיה מערכות המים בבניין עבדו מערכות החשמל בבניין עבדו מערכות החימום והמיזוג בבניין עבדו בבניין ואו בדירה אתה צודק פבל אבל לא נרחיב בזה שאני נכנס לבניין שכבר עבד ומעליות עלו וירדו וכל מה שקשור אני כמו שדורון אומר אני כבר לא הראשון שנוגע בזה דרך אגב זה נכון גם לרכבים אבל בדירות זה עוד יותר אני כבר נכנס ואני כבר מתחיל לראות את הדברים שקורים נכון יש דברים שיקרו אחרי

(31:38) יש דברים שלוקח שפריצה של מים תיקח זמן אבל את עיקר הדברים אני אדע אז נכון לא קניתי דירה מניילונים לא אני הראשון שגר בה אבל אני יודע מה מצבה לכת כמה וכמה אם אני קונה דירה יד שנייה ותיקה זאתי כבר דירה שעברה חורפים זאתי כבר דירה אתם יודעים היה לי הלכנו פעם לקנות דירה בחיפה זה היה בחורף ואמרו לנו הכל תקין הכל בסדר ואנחנו ידענו שהולך לרדת גשם אמרתי ללקוח שלי אנחנו את ההחלטה הסופית נעשה אחרי שיהיה הגשם התחיל הגשם וכמו כמו שהטיפות נזלו מהתקרה ככה גם נזלה לנו העסקה וירדה הדירה חיה יכולנו לדעת מה נעשה [מוזיקה] בדירה דירה

(32:41) ישנה אנחנו עולים במדרגות אנחנו פוגשים את השכנים בדירה חדשה שאנחנו קונים מישהו יודע להגיד תנה לידו אף אחד לא יודע אני קונה ואני לא יודע מי יגור לידי היום סיפר לי כאן מישהו שהיה כאן סיפר לי שהוא קנה בית וגילה שאחר כך נכנסו לגור לידו שלושה טמונים והמזל שהם לא הרגישו במקום והם החליטו למכור נכון זה יכול להיות גם בבית ישן אבל אם אנחנו נעשה את העבודה שלנו נאמנה בחקר הש חקירה של הנכס שאנחנו קונים אנחנו נבדוק ונדע מהשכנים נשמע ונדבר עם האנשים ונדע אם יש לנו אנשים שעושים בעיות נדע אם יש לנו

(33:45) אנשים כמו שהיה לי באחת הדירות באחד הבניינים בחיפה שמתוך דיבור עם שכנים מצאתי שיש שם שכנה לא נורמלית שהיא אוגרת ו התנופה אני יש לי בעיה הרי אני אני טטרן אני לא מריח אבל מי שאחר כך עבר לידי ובא איתי הריח ת הריחות אבל למדנו והבנו שיש שמה שכנה שהיא נזק לבניין ועושה לא נעים לשכנים לגור ואם אנחנו נקנה באותו בניין את הדירה אף אחד לא יזכור את הדירה שלנו או בטח אנחנו לא נרצה לגור שם אבל זה לא המטרה שלנו הנה עוד יתרון ש של הישן עוד יתרון אם אנחנו קונים היום דירה ואנחנו הולכים [מוזיקה] להשקעה וכולם רצים לקנות את הריסים ולקנות

(34:41) את הדירות החדשות על הנייר מה בעצם התשובה כמעט האחידה של כולם אנחנו הולכים לעשות אפסייט על הכסף שלנו אנחנו נקנה היום לפני החי לפני הגמר בנייה אנחנו קונים במחיר הנכס שלנו יעשה עשרות אחוזים מישהו כאן יכול להתחייב שזה יקרה מישהו כאן יכול להגיד בוודאות שזה יקרה ואם כן ויעלה המחיר באותו מקום למה זה לא יעלה גם בבניין לידו הבניין ישן אם אני עכשיו הולך לקנות דירה בפרי סל או ב על הנייר בתוך איזה עיר שעושה התחדשות עירונית ואנחנו יודעים או אומרים המחיר יעלה ב-20 א הרי באופן

(35:49) טבעי גם הבניין לידו ברגע שזה ייעלה יעלה אבל מה לא חושב אותו זה שקונה את הדירה הוא לא חושב הוא אומר אני עכש שם כסף התשובה גם כ הגורף את זה אני אחוזים של הרוח שלי ייו על הסכום ששמתי ז אומרת אם אני קניתי דירה ב3 מילין ני שמתי 600 שכחנו את המס רכישה ת הכל אבל נגיד שזה דירה יחידה אז אני הכסף שלי הרווח שלי הוא על הסכום שאני [מוזיקה] שם אבל רוב האנשים לא מוכרים מיד רוב האנשים גם לא ימכרו מיד הרי זאת האגדה שמנסים לדחוף לנו לראש ואז זה שקנה בית ישן בבניין ליד

(36:53) ואה הוא ייעלה לו המחיר גם באותם 20% ב שהשוק משפיע הכל נגרר אחד אחרי השני אבל מה קרה לו בינתיים בינתיים הוא הזכיר את הדירה שלוש שנים בינתיים הוא הגרף כל שנה 60 אל שק 70 אל שקל תלוי בכמה הוא הזכיר בנגיד 60 לפי 5000 ועשה 180 בשלוש שנים נכון הוא שילם איתם את המשכנתא אבל הוא צמצם את העלות שלו גם הוא יכול להגיד שהוא קנה את זה בשביל מכירה כמו זה שקנה את זה בדירה החדשה בפריס אנשים אומרים לי לא לא מי שקנה את הישנה קנה בשביל להחזיק לתקופה ארוכה ההחלטה אם אנחנו מחזיקים לתקופות ארוכות או אם אנחנו קונים בדירה חדשה זה שתי החלטות שהם אחת זה מה אנחנו קונים

(37:55) והשניה זה האסטרטגיה של הקניה שלנו ושל המימון שלנו או כמה זמן אנחנו רוצים להחזיק את הדירה ותבואו לקורס שלי ואני אלמד אתכם שלא צריך למכור ולקנות בשביל לעשות כסף אפשר גם לעשות את זה בהחזקה לאורך זמן אז מה ההבדל אם קנינו דירה חדשה או ישנה אז בוא נקנה את הישנה ונדע מה אנחנו עושים ונזכיר את זה ונרי את זה אבל לעומת זה אבל מתי מתי יהיה כן מאוד חכם לקנות דירה חדשה מתי יהיה כן מאוד חכם להיכנס לעסקאות האלה קודם כל אם אני אקבל את התשובה ואני שמח שאתם לא מגיבים כדי שאני לא אקפוץ אנשים אומרים עכשיו יש לי 600,000 שק עכשיו יש לי 400,000 שק עכשיו יש לי

(38:58) 300 אז אני נכנס אני נכנס זה התשובה הרעה ואולי אני אקופ רגע את הדבר הזה אבל אני רוצה לדבר על משהו אחר לא ש תקפנו מספיק את הפרוייקטים של ה-1990 ו-20 80 אולי נחזור על זה בקצר אבל אם אני יודע אם אני יודע שיש לי פה איזה בנייה חדשה במיקום מצוין בדירה שעונה על הצרכים או של חקר השוק או של הצרכים האישיים שלי בדירה שאולי נותנת לי גם פתרון של חניה שאני צריך את זה שאני צריך את זה כדי לחיות נורמלי בעיר מרכזית ואנחנו יודעים שזה אחת הבעיות ואז שווה לי לקנות דירה חדשה ולהאמין עוד לבדוק כמובן שקניתי את זה מיזם האיכותי מקבלן מבצע כמו שצריך ולוודא שהכל

(40:05) יעבוד עם פחות סיכונים אבל עשיתי חישוב ובדקתי שיש לי את ההיתכנות לשלם את הפרויקט בסוף התהליך ל שאם בדקתי היום אם בדקתי היום אם בדקתי היום ם הלקוחה והיא שמה היום סכום של כסף והיא אפילו שמה 10,000 שק בחודש היא שמה אפילו 10,000 שק בחודש שזה 120,000 שקל בשנה היא שמה חיסכון שבשלוש השנים האלה מה זה השטות הזאת הסמי גריק הזה אני אעיף את זה [מוזיקה] סליחה סליחה כנראה זה

(41:23) ai והיא היא צברה עוד 360 אל שק אבל זה לא מספיק לה להון העצמי בשביל לקנות את הדירה זה לא פותר לה את נושא המשכנתא אז היא לא תקנה את הדירה החדשה וכעולה ההחלטה היייתה לקנות דירה ישנה ובתקציב טיפה יותר נמוך שיתאים לתקציב שלה אבל אם זה מסתדר לנו אם זה מסתדר לנו שאנחנו יכולים אנחנו יודעים שאנ אנחנו יש לנו איזה סכום מסוים ויש לנו הכנסה שאנחנו יכולים להכניס אותה ההכנסה שלנו גדלה ואנחנו יכולים לשים כסף בצד ואנחנו יכולים לבנות ולשלם את העסקה בשום אופן בשום אופן אנחנו לא נבנה את זה לא נבנה את זה על מכירה עתידית ל ש במכירה וכבר אמרתי את זה לא

(42:29) פעם במכירה עתידית יש מצב שלא נצליח למכור תראו עכשיו כמה קשה למכור נכסים תראו מה קורה שבפרויקט נכנסים ויוצאים ממנו עשרות עשרות משקיעים ופתאום כולם מוכרים וישבתי עם איש נדלן בכיר שבוע שעבר והוא אמר לי צחי אני בעסקה האלה ואני אומר לך שקשה למכור אז בוא נחזור בוא נחזור ליתרונות ולחסרונות דרך אגב מישהו רוצ להגיב להגיד איזה משהו ערב טוב צחי אלן פרדי רגע פבל שנייה כן פרדי רק רציתי להגיד לך שקודם כל יש את העניין של הודאות כמו שאמרת גות יד שנייה ליד הבניין ה החדש לכאורה ויש לך וודאות כבר מד one אתה יושן

(43:33) טוב בלילה שזה יש לזה ערך לא מעט כספים מנטלי ושקט תעשייתי ואני עוקב אחריך וכל הכבוד לרך שאתה נותן וני מ כמוך אני חושב יד שנייה הרבה יותר רלוונטי במצב של היום אתה שומע שבסוף השנה אינטל הולכים להחזיר לכל העובדים את את הרכבים את הליסינג היום אין וודאות ו שים את הכסף שיעבוד היום ולא מחר זה מה שא רצי להגיד לך במילה אחת תודה רבה זה מאוד נכון כן פבל מה רצית להגיד רציתי לשאול את האמת אבל אלי נשאיר את השאלה לא לא תשאל תשאל הכל בסדר שאלה כמו שאמרת קניית בית חדש שהוא בתקווה יעלה אחוזים במחיר שלו ושוב זה קרה באמת זה קרה קניתי ביתה לעשרות אחוזים עכשיו אני יודע

(44:30) שלא ניתן למכור זאת אומרת אם אני קונה בית עכשיו אני שמתי עליו 400 אני מדבר על בית של צפון קניתי אותו ב1200 היום הוא מגיע לשתיים לפני קבלתו האם אני יכול למכור אותו מה החוק אומר היום כי אני יודע ש אתה רוצה לענות לו שאני לא יכול למכור אותו ישר זאת אומרת אני נכנס לאיזה איזשהו פלונטר של ניסים מאוד גבוהים חוץ ממס שבח ודברים כאלו יש איזה משהו של שנה וחצי שאני לא יכול למכור את הבית הזה זה לא שנה וחצי זה זה לא זה לא חוץ ממס שבח שנה וחצי זה המס שבח באה רשות המיסים ואמרה דבר פשוט אני לא רוצה דורון אתה רוצה לענות אתה זה נורא פשוט עד 2014 יכולת לקנות

(45:26) דירה א כלל למכור דירה כל ארבע שנים לא משנה מה המחיר שלה לא משנה אם יש לך עוד 100 דירות כל ארבע שנים יכולת למכור דירה בפטור בלי לשלם מס מ-2014 שינו את החוק היום אתה יכול למכור דירה בפטור ממס אך ורק עם הדירה היחידה שלך עכשיו היא גם לא מספיק שהיא אדירה יחידה אתה צריך להחזיק אותה אצלך א לפחות שנה וחצי א וזה מהרגע שהיא הפכה לדירה עכשיו זה דירה קבלן זה אומר מהרגע שהיא טופס א מתחילה הספירה שנה וחצי אתה צריך להחזיק אותה אחרי שנה וחצי אתה יכול למקור בפטור אוקיי ולפני שנה וחצי אני משלם מה אתה יכול למכור אבל תצטרך לשלם מס מלא כי זה לא דירה מס מלא זה 25%

(46:17) מהרוח 25% כן בדיוק הבנתי ואם זה גם אם זה דירה שנייה א זה גם זאת אומרת אין בעיה סתם דוגמה כרגע יש לי בית יש פרויקט חדש אני נכנס לעוד איזהשהו נכס בדירה שנייה בדירה שנייה זה מתייתר הדבר הזה בל שבדירה שנייה בכל מקרה אתה משלם מס אז זה לא רלוונטי אוקיי אני מוכן לספוק את ה-25 א זה בסדר זאת אומרת העניין הוא פבל העניין הוא העניין הוא שאנשים בונים אנשים בונים את התוכנית שלהם העסקית על המכירה הזאת הרי מתי מתי מה שאמרת זה נכון מתי עליית הערך היא נכונה במכירה כל זמן שלא מכרת אז אין עליית ערך אין לזה משמעות ובסוף ב בסוף המבחן המבחן הוא א כאשר אתה מוכר

(47:11) עכשיו אני רוצה אני רוצה לקחת מפה משהו ולהדגיש ושיהיה ברור זה אני אהייה שיכור או שאני אהייה לא רציניים אני אגיד שלא היו מקרים שאנשים ואין הרבה מקרים כאלה שאנשים קנו דירה על הנייר והמחיר שלהם נסק הם עשו עסקה נכונה אם הם עשו חקר שוק נכון ובדיקה והכל אני אגיד לעומת זה ואני אגיד את זה באחריות שברוב המקרים ברוב המקרים כמו שאמרתי גם קודם אם אם עלה המחיר שם הוא עלה גם בדירות ליד עכשיו ברוב המקרים גם היו שכונות חדשות אז לא היה דירות ליד אז היו גם דברים כאלה היו גם דברים כאלה זה כמו זה כמו שאתם אם הזכירו פה את הדיור למשתכן כמו שאדי

(48:11) אומר זה כמו ש יש אנשים שאני מדבר על הדיור למשתכן ודיברתי גם בזום נדלן על דיור למשתכן והיו אנשים שיגידו רגע מה אתה אומר שהדיו למשתכן עשה נזק לנדלן במדינת ישראל תראה איזה עסקאות אנחנו עשינו הבעיה שאין המיעוט עונה על הכלל לא מעט ההצלחות שהיו בדברים האלה זה בעצם מעיד על הכלל זה אומר שתמיד זה היה טוב סך הכל הפרויקט של דיור ל משתכן עשה רע מאוד לדיור בישראל לעצירה שלו ולכל אני אומר כדי להיות במצב שאתה קנית ואני לא מדבר גם לפעמים שאנשים זרקו ומרו וזה עבד להם אתה יודע אבל גם אנחנו זורקים ברולטה אנחנו שמים מספר ואנחנו לפעמים זה

(49:05) מצליח אתה יודע אחד להרבה אבל זה מצליח אם אתה שהלכת לקנות את הדירה אתה עכשיו עשית את כל מה שמשתמע פ אני אסכם את השיחה הזאת ועשית הכנה ראוייה ובדקת את התנאים ובדקת את האלטרנטיבות ובדקת את הכל ובזכות זה או הקטנ את הסיכונים צא מזלך וגם זה עלה בצורה גבוהה זה מצויין ככה צריך לנהוג זה המטרה שלי בשיחה הזאת המטרה שלי בשיחה הזאת זה להגיד לאנשים לא קונים דירה בטח לא חדשה על הנייר אבל גם לא דירה ישנה לא ונים בלי ביה מה זה בדיקה שאה קונ דירה חדשה אתה צריך לבדוק קודם כל כמו שאמרתי

(50:10) מה יהיה בסביבה ללמוד את הסביבה לבדוק שחי למ את זה למדתי מהשיעורים שלך עוד ב-89 למדתי את זה מצוין אז הנה אז אתה רואה שאתה ישמת ותודה רבה זה מאוד מחמיא לי זה כיף לי לשמוע ואני אומר אבל לקחת את מה שלימדתי אותך פעלת את זה הלכה למעשה אני קראתי עכשיו לפגישה הזאת לאלה שלא עושים את זה לאלה שלא עושים את זה לאלה שמקלים ראש לא שאם אני אומר לך אם אני נמצא אם אני יושב בחברה אם אני יושב בחברה ואומרים לי תשמע אתמול עשו פ אתמול עשו וובינר והיום אנשים קנו דירות סליחה האנשים האלה מהמרים כפייתיים זה של החברה קוראים איק והיא

(51:15) חברה מובילה במשק מי אמר שזה נכון מה שהיא עושה מי אמר שהפרויקט אין בית שמסתיר אחר כך את כל הנוף ואנשים לא מבינים מה הם קונים כמה אנשים הלכו קנו בדירות שאמרו להם שרואים משם ים ולא ראו אפילו משם חול אבל הדירה פונה לים רק שכחו להגיד להם שהבניין ממול הולך לקום אז להגיד שאפשר למנוע את זה ב-100 א נכון היום עם הסימפלקס הזה אבל מה קורה אם זה תוכנית שקמה אחרי ש אני ני חושה שגם נתתי את הדוגמה הזאת על פרויקט פה בירושלים שבאו והציעו ללקוחה שלי לקנות שמה דירה ואני מסתכל ועומד במקום ואני אומר לה למוכר לזה לאשת מכירות שמספרת לי אגדות על

(52:15) הדירה המוערת והדירה היפה ואני אומר לה רגע אבל הדירה הזאת נמצאת במקום נמוך מתחת לאיזה איזה דופן של הר שלמעלה יש חניה ואחריו יש בתים וגם שם הולכים לעשות התחדשות עירונית זאת אומרת שבכלל לא יהיה אור בסביבה והולך להיות בניין בקצה של הפרויקט שהולך להסתיר את השמש מכל הכיוונים והדירה הזאת הולכת להיות יותר גרועה מבית [מוזיקה] קברות אז את זה בן אדם לא רואה אבל מתי הוא מגלה את זהזה נבנ הוא מגלה את זה פבל שהוא בא לגור ווא לא מבין תחי כן כן מה קרה לא שומעים שומעים שומעים אותך מלכהן צחי אני כל כך מסכימה עם מה שאתה אמרת עם יד

(53:14) שנייה והיה לי בדיוק מקרה בין דירה חדשה שהבת רצתה לקנות לבין אמרתי לה בואי תלכי על יד שנייה יד שתיים וכל כך צעד נבון אני כ כל כך מסכימה ואני ממליצה כי בדירה החדשה זה היה עוד בבניה ואחר כך נכנסה הקורונה ואין עובדים והכל נגרר ביד שנייה ראינו ראינו את הבית ראינו מה יש ממול זה ממש כל מה שאמרת כל הטיפים הם נכונים אני חותמת אני ממש עברתי את זה עם ביתי וזה כל כך נכון וקודם כל הרוגע אין לי לחץ נפשי בלילה יכולנו לישון לא כמו ש שני מקבלת דירה חדשה אז אומר לך את רוצה קיור כזה את רוצה אסלה כזו כלים הסניטריים או אמבטיה להזיז לך את הקיר או לא להזיז איזה מחשבות

(54:06) אתה נכנס בלילה ואתה שובר את הראש מה אנחנו עושים כשאתה קונה בית יד שנייה אתה רואה את הכל מול העיניים וזה מעולה מסכימה עם כל מה שאמרת תדעי לך שדווקא למשל את יכולה לקחת עודת הרי כל דבר אנחנו יכולים להסתכל כיתרון וחיסרון ד את מה שאמרת שאפשר לבחור את הקרמיקה ואפשר לבחור את הכל זה יהיה מי שיראה כיתרון שבעצם אני יכול ליצב את הבית כמו שאני רוצה נכון אבל את יודע לא כל אחד בנוי למאבקים עעם היזם על הזיכויים אתהה יודעת מזכים אותך ב-60 שק מטר בכל מיני שטויות נכון אז הנה אני עכשיו אני עכשיו אני מספר משהו מהיום אני חיברתי לבחור שהולך לקבל שהולך לסגור עסקה

(54:58) על דירה חיברתי לו מישהו שיודע לתמחר זה את לא שומעת מישהו שהתמכר לו את העלויות הדברים האלה כדי שהוא יצא מזה רגוע אחרת פתאום הוא לא יודע איך להסתכל ופתאום מזכים אותו והאם אתה אם החברה מזכה אותך במחיר עלות או במחיר אחר כן אבל אני אני רוצה אני רוצה להתחיל לסכם א ולהגיד א מה אתה אומר פבל תגיד תגיד לא לא לכתוב שאל יכול להיות שזה שאני מתכוון לדירה בהנחה או מחיר אני משתכן אז אני לא אני לא מחירה רגילה לגמרי מצויין אני אומר אני כאן אני כאן לא בא להחליש את אלה שרוצים לקנות דירות חדשות אני לא בא להגיד לא לקנות דירות חדשות א זה ממש לא זה ממש לאלא המטרה שלי

(56:00) לא אבל אני בא שנייה מלכה אני בא להגיד לכולם דבר מאוד מאוד חשוב כמו שאנחנו הולכים ואנחנו עושים עבודה של חקר שוק מעמיק בקנייה של דירה יד שנייה את אותה פעולה אנחנו צריכים לעשות בדירה יד ראשונה ואפילו יותר ואפילו יותר בגלל שבדירה חדשה יש לנו יותר חוסר ודאות נכון שאנחנו הולכים לקנות דירה חדשה אנחנו צריכים לבדוק את ההיתכנות שהפרוייקט יקום שיש לנו יזם שיש לו ליווי בנקאי ושיש לו חוסן כלכלי אנחנו צריכים לבדוק את ההיסטוריה שלו ללכת לראות פרוייקטים שלו ולראות ש הפרוייקטים

(57:05) נראים כמו שצריך ושהוא גמר אותם או שאיין לו שמה כל מיני נזקים כמו נשירות אבנים וכל מיני דברים אחרים אנחנו צריכים ללכת ולבדוק מה הולך לקום מסביב ללכת לעירייה לבדוק את התוכניות סימפלקס לא כל אחד יש לו גישה סימפלקס זה מערכת אתם יכולים להיכנס לאתר את הלינק ששם קודם דורון או להקשיב לפודקאסט שלי איתם סימפלקס בא בעצם לפתור את הבעיה סימפלקס בא לומר אם אתם לא יודעים מה הולך לקום לכם ליד הבית בואו אנחנו נרים בסביבה של הנכס שאתם קונים או שאתם הולכים לבנות זה בא במיוחד ליזמים אנחנו נבנה לכם את כ הסביבה איך היא תיראה בעתיד הי

(57:59) בדמיה אז לכו תבדקו מה הולך לקום לכו תסתכלו מה המרחק בין הבתים כמו מה שהיה כאן לשכן ממול מי יגור בבניין אין לכם סיכוי לדעת אין לכם סיכוי לדעת אבל למשל אם אתם כבר באים ואתם לא הראשונים שקונים קצת תנסו ללמוד ללמוד מהמוכרים מאנשי המכירות של היזם מי האנשים שקנו שמה מי קנה שם נכסים בדירה בבניין זה מאוד מאוד חשוב נכון אם אתם תעשו את כל זה כן סליחה רשה לי לחזק את מה שאתה אומר פ בקשה אני רוצה להעלות תמונה לצ'אט אתה יכול להעלות את זה בשיתוף אתה רוצה אני אתן לך העליתי את זה זה מרפסת של קומה שלישית של החורה של הבניין ששם עשו כאילו

(59:04) זאת אומרת זה בנייה על ההר אתה רואה את החזית הבניין הכל טוב מעולה מאחורה עוברת מדרכה ובן אדם כנראה בלי ידיעה על אותה מדרכה קנה בית שתכלס זו מדרכה שעוברת ממש על המרפסת שלך אז הרבה דברים כאלה הרבה דברים כאלה פה בשכונה שלי קנו בית שכל מי שעובר בשכונה מי שנכנס לשכונה מי שעומד במרכז המסחרי חי לך רואה אני לא צריך לרוץ הביתה לראות חדשות אני יכול לראות מעשה זה לעמוד מול הבית שלו ולראות את החדשות איך הסלון אני רק עושה צד אני יושב איתם שוותה קפה במרפסת אני אומר פבל אתה רק מחזק ותודה רבה שאתה עושה את זה אני אומר זה רק מראה

(59:54) כמה היה חשוב מה שאני אגיד פה אני אומר זה טוב לקנות דירות חדשות היום שאנחנו קונים דירה חדשה ואני חוזר לנושא הזה של הבנייה הירוקה ועם החוקים של הבנייה הירוקה אה אני רואה ששמתם את ה א זה תודה דוד שמת את ה לינק של הפודקאסט שלי עם סימפלקס תודה רבה יש היום חוקים של בניה ירוקה אפשר לקבל דברים יש יזמים מצוינים שבונים לנו פרוייקטים נהדרים אבל עדיין עדיין עדיין ואני אומר לכם שאני שעמדתי וראיתי אצל אחד היזמים הכי מובילים במשק שהוא מוכר דירות עם כיוון אוויר אחד הוא מה אכפת לו והוא עוד מנסה לשכנע אותי איש המכירות שלו שזה הדבר הכי

(1:00:50) טוב וזה לא נורא שיש כיוון אוויר אחד זה מה שקורה היום בדירות במרכז הארץ אז מה זה מה שאני צריך לקנות אז למה שאני לא אקנה ברחוב ליד או בבניין ליד דירה עם שני כיווני אוויר לפחות נכון לא לכל דירה יש שלושה וארבעה כיווני אוויר אז יש את היתרונות של הדירות החדשות ויש את היתרונות של הדירות הישנות בדירות ישנות לדוגמה אם אני קניתי דירה מלפני שנת 80 שנבנתה לפני 80 ואני נמצא במקום שיש בו התכנות להתחדשות עירונית לי יש סיכוי לאופסייט שההוא לא יקבל השני בנושא של התחדשות עירונית אז ההחלטה שלנו ואם זה יהיה בעצם הדגל של המפגש הזה ההחלטה שלנו לפני שאנחנו רצים לקנות

(1:01:51) דירות חדשות לפני שאנחנו רוצים לקנות פריסים או לפני שאנחנו רוצים לקנות דיר ישנה בואו נעשה בדיקה מעמיקה בואו ניתן כבוד לכסף שלנו בואו נחשוב מה הכסף שלנו יעשה הכי נכון יכול להיות שהכסף הכי נכון אנחנו נוכל לקנות משהו יותר גדול ויותר מתקדם אם אנחנו לא נקנה עכשיו ונעשה עכשיו קנייה בפריס ובעצם נצליח להגיע לדירה הרבה יותר גדולה ויותר יפה ויותר מודרנית ויותר דוכה לצרכים שלנו לעומת זה אנחנו נשדרג את הכסף שלנו אם אנחנו נקנה דירה ישנה אין תשובה אין תשובה אחידה אין מה מה נכון אין מה נכון הנכון הוא תלוי בדיקה ועשייה נכונה אז תנו לי רק להציץ

(1:02:43) לראות שאמרתי הכל אני חושב שאת הדברים העיקרים אמרתי א לא אני חושה ש אמרתי את הרוב אז אני אשמח לשמוע אם יש עוד תגובות על העניין חוץ מהתגובות של פבל ושל דורון אלי מה אומר אלי מגן מה השאלה שאלתי מה דעתך על מה שאמרתי פה כל התוכנית כאילו ש מה נכון דירה למגורים דירה חדשה או דירה ישנה מה מה נכון יותר תחי כבר למדנו בחיים שאין שלמות נתחיל מזה זה בסדר מה אין נכון ולכל דבר יש תרון וחיסרון כמו שאמרת צריך לבדוק טוב טוב לפני שאנחנו עושים את הצדדים

(1:03:50) מדובר רב כסף אז בואל בכלום אתה אומר בוא נכבד ב מה שאני אומר בוא נכבד את הכסף שלנו מה אתה אומר פבל עניין כמו שתמיד אמרת אנחנו מגיעים לעיקרון אין לרכוש ללא בדיקה מעמיקה של כל האספקטים שיכולים להיות לא לחוך בבדיקה חדש אם זה לא טוב אפשר גם ישר דורון אתה רוצה להוסיף משהו לא אני רק רוצה לומר שאני לגמרי מסכים איתך היו זמנים שניסיתי לומר את זה ללקוחות סופו של דבר ויתרתי כי הבנתי שזה א לומר למישה שהולך לקנות דירה מקבלן א או מחפש דירה מקבלן לשקול עניין של דירה יד שנייה שם וזה הבנתי שזה נופל על אוזניים אטומות אז ויתרתי אבל אני לחלוטין

(1:04:53) מסכים איתך מהסיבות שאתה שאתה בעצם מה שאתה אומר זה גם תהליך דרך אגב שאני עברתי אני פעם שהייתי חושב משהו ואתה יודע אנחנו אנשי עקרונות אז הייתי מנסה לחנך את הצד השני ולנסות להוביל אותו בדרך שלי אני הפסקתי אני בדיוק מה שאתה אמרת אתה ניסית לעשות את ה לשנות לבן אדם את החשיבה או לכוון אותו ברגע שהוא לא עשה אתה בעצם התפקיד שלנו זה לקחת אותו ליעד שלו בצורה המיטבית וזה מה שאתה עושה נכון אז הפסקנו לחנך וזה אבל אם הצלחנו אם הצלחנו להעביר פה את המסר של החשיבה של אין דבר מובן מאליו שלא הולכים לקנות פריסל בגלל שנתנו לנו הנחה שאנחנו לא

(1:05:40) קונים הנחות אנחנו בסוף קונים מוצר מצויין מוצר יקר וכמו שאמר אלי מגן שאנחנו קונים משהו שלפעמים זה ההוצאה הכי גדולה בחיים שלנו אז בוא ניתן כבוד לכסף שלנו בוא ניתן כבוד עשייה ו כמו שפול אמר ואני מאוד גאה ש התלמיד שלי ככה עשה וככה חושב וככה אומר זאת אומרת שהצלחתי להעביר את המסרים שלי כבר עוד לפני הרבה שנים אז זה מה שרציתי להגיד א תחי אפשר להגיד עוד משהו צריך אתה קונה בית בתקווה שזה מקום הכי טוב הכי אופטימלי בבחינת והדירה לידך מושכרת לאחד שהוא אוהב לשמוע מוזיקה בווליום גבוה ולאשר סיגריות מה אתה עושה א' יש פה בעיה יש פה בעיה קשה מאוד

(1:06:36) הבעייה הכי גדולה יש פה בעיה קשה להתמודד עם זה דורון יש איזה פתרון משפטי לדבר הזה אנ אוריד את האוזניות לא לא אני אני פשוט האוזניות נגמרה בטריה אז אם הוא ישאל שוב אז אני אוכל לענות אז אני אגיד לך וזה באמת בעיה ש נתקלתי בה אני שמח שהוא העלה אותה אם יש לך אתה אתה קונה דירה ואתה מגלה שיש לך שכנים שלא מתחשבים עושים רעש שילדים שלהם דופקים על הקירות ש שם מוזיקה בקולי קולות יש משהו לעשות נגד הדבר הזה משפטית מאוד מאוד קשה אני בתור בתור מי שכמו שאתה יודע מטפל א חוץ מס שואל א בסכסוכי שכנים אחד הדברים הכי קשים לטיפול הוא הנושא הזה של

(1:07:31) רעש יש יש לפעמים לפעמים יש ב בתקונים אבל זה בעיקר של בתים יותר חדשים יש איזה שהן מגבלות או איזשהן הוראות או דברים מהסוג הזה אבל חוץ מזה יש לך אתה צריך להתחיל לבדוק להביא מומחה שיראה שזה לא מעבר לדציבלים סיפור נורא קשה וגם קשה להתמודד איתו וגם א אתה יודע נניח הלכת להליך משפטי קיבלת פסק דין אחר כך עוד פעם אנשים יחזרו לזה אחרי חודשיים דברים כאלה זה לא מחזיקים מים כי אנשים לא משנים את ההתנהגות שלהם גם אם יהיו רה פסקי דין יחזיקו חודש חודשיים שנה אחרי שנה הם כבר לא זוכרים את זה הם יחזרו לעצמם אני כ שיש דברים כאלה שם מטרידים

(1:08:28) אותך ברמה יוצא דופן אמרתי את זה לפחות לשני לקוחות בשלוש שנים האחרונות אמרתי להם תשמעו אני יודע שזה לא תשובה ש הייתם מצפים ממני כעורך דין לתת לכם אבל הפתרון הכי טוב שאני יכול להציע לכם זה לעבור דירה בדיוק התגובה אבל זו זו ספציפית זו דווקא הבעיה הה שכמעט אי אפשר לטפל בה באמת ברמה אפקטיבית מבחינה משפטית גש על אפקטיבית אני חזק את מה שאמרת אני הייתי צעיר אני חי לבד שנים בארץ והייתי בצד המרגיש וכמו שאמרת עברו מהבניין שלושה דיירים כי לא סבלו לא יכלו לא יכלו לעשות אי שום דבר כן הייתי ילד צעיר הייתי ילד ברג כן אין עם זה אין מה לעשות עם זה אני

(1:09:28) לא מתגאה בזה אני כבר מזמן לא אני משפחה אוקיי אבל כן אין מה לעשות עם כלום טוב חברים אז אם אנחנו באווירה הזאת אז אם לא ניפגש שתהיה לכם שנה טובה אמן ומה שאנחנו אתם יודעים אני לא יכול לגמור את המפגש בלי ששמואל ישאל אותי שאלה לא יגיד אמירה אז תודה רבה שהקשבתם לי ואני מאוד מקווה שהמסר הזה יעבור ואם אתם יודעים שיש אנשים שהולכים לקנות דירה חדשה או הולכים לעשות החלטות תנו להם לשמוע את הפרק הזה הפרק הזה כבר מחר יהיה ב בהקלטות ושנזכה באמת לבשורות טובות כמו שאמרתי אמרתי לכם אתמול שלא יהיה בשורות רעות כבר נמאס לנו לשמוע אה אבל אבל נקווה

(1:10:26) לבשורות טובות בטח בימים האלה שאנחנו נמצאים בשיא של התקפות והנה התשובה היום הייתה עצובה אמרו ש50 א מה חטופים כבר מתים ני חושב שזה אפילו הערכה מאוד אופטימית לצערי אז וזה עצוב מאוד אז תודה רבה לכולם וכן שמואל אני אשמח לשמוע מה אתה אומר כן שומעים אותי כן כן אז א רציתי לשאול שאלה דווקא על הקטע שדיברת על מקרים של רטיבות ופגמים אחרים א א שמתגלים בבתים חדשים אחרי שקונים אותם אז רציתי לשאול האם יש במדינת ישראל איזהשהו פיקוח או איזשהי אכיפה מצידו של השלטון על מנת למנוע לפחות לצמצם

(1:11:32) את המקים של בנייה פגומה ובנייה עם כל מ תופעות כמו רטיבות ודברים בדברים שליליים אחרים תראה בגלל שאין פיקוח על הבנייה וגם שעושים בדיקות מעבדה של בטונים והכל ואי אפשר לבדוק אז החוק קבע את את החוק של התקופות של האחריות שהאחריות של היזם והקבלן על ה על ה על התקלות בבניין לרטיבות ורון תקן אותי אם אני טועה רטיבות זה אחד התקופות האחריות הארוכה ביותר שיש בתקופות האחריות כ זה תלו זה תלוי איפה אבל כן יתום אז אני אומר אני אומר אתה יודע הבעיה דרך אגב ברטיבות שמואל והנה אני אפתח לך את האוזניים ואת העיניים הבעיה זה לא שיש רטיבות מהגג שיש

(1:12:35) רטיבות מהגג ברוב המקרים אפשר לפתור את זה אתה יודע יש רטיבות אתה יודע שעושים ש אני בפעמים הבודדות שבניתי בניינים בימים שאני הצגתי את היסודות אני עמדתי הכי הרבה שעות בבניין אתה יודע למה בגלל ש הרטיבות שהכי אי אפשר לפתור אותה זה רטיבות שבאה מהיסודות א אבל אני אגיד לך א הדרך ת הדבר היחידי שמגן פה על הלקוח ועל הדייר ועל הרוכש זה בעצם החוק של האחריות וזה כן יש לזה אתה יודע את כל התוקף המשפטי למלחמות שיש אינסופיות בבתי משפט יש לו גם דורון מתפרנס חלק מהעניין זה מליקויי בנייה כי יש בנוסף לרטיבות יש דבר עוד יותר חמור היו מקרים שבנו בית חדש ופתאום

(1:13:42) מרפסות נופלות או או קירות חיצוניים לא לא לא זה כבר משהו אחר זה יש פה אחריות של קונסטרוקטורים אתה יודע שאין אין צד בתוך הבניין שמהנדס קונסטרוקציה לא יכול שלא לבדוק ואני לא יודע אם אתה יודע איך בונים מרפסת אבל בנייה של מרפסת יש חוקים כמה היא צריכה להיות בנוייה בקורות שלה בפנים לתוך הבית וכמה בחוץ ואיזה ובאים ואיזה עומקים ואיזה דברים אז יש לזה קונסטרוקטור וקונסטרוקציה נכון שהמרפסת נופלת אז לא יעזור החתימה כן הבן אדם הולך אבל כן יש יש זה כבר יש אחריות על ה עשייה ואף אחד לא יכול לברוח ודרך אגב זה שהקונספט את הקבלן הרשום שבנה את זה זה

(1:14:41) התפקיד שלו כקבלן רשום גם לבדוק אחרי שהקונסולה לבדוק שהוא מבצע את זה מדויק א זה כמו שחשמל מוסמך חייב לבדוק אחרי מהנדס החשמל אז אין כאן בריחה מאחריות ודברים כאלה מובהקים אין עליהם ויכוח בכלל בסדר כן תודה רבה יש ם משהו קטן דבר רטיבויות א אני קניתי בית בקומה ראשונה הבדיקה הכי טובה של בית זה העבודה של הבית זאת אומרת להפעיל את הבית ויצא ככה שבבית שלי היה משרד של מנהל עבודה בבית שלי ובית חמוד אליי היה משרד של מנהל עבודה מצד אחד זה לא טוב למה כי הבית כאילו כבר היה בשימוש מעידה כל המערכות שלו נבדקו וב כדי עבדו וכאן אתה רואה איפה יש ליפות איפה יש

(1:15:45) רטיבויות איפה יש מקלחות מקלחון שדולק ולח דברים זאת אומרת בית שעבר ניסוי אמפירי קר לזה כ זה בדיוק מה שאמרתי זה בדיוק מה שאמרתי קודם רק במקום שהוא יהיה מחור היה בו מישהו שגר אז זה אתה צודק מצויין יופי חברות וחברים רגיל מעיין נובע של מידע תודה רבה לך מה מה מה מה אתה מעיין נובע של מידע תודה רבה תודה רבה דורון תודה רבה על ההשתתפות תודה רבה הה התבות אלי פ תודה רבה שנה טובה