התחדשות עירונית – לא רק דירות חדשות, אלא יצירת בתים חמים

צחי קווטינסקי מארח את "בטא יזמות נדל"ן" | פרק 278 | YouTube

לצפייה בפרק

תמלול הפרק:

00:00
ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי, העוסק כבר מעל 34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת על נדל"ן, קורסים, ייעוץ וליווי אישי וצמוד.
הערוץ עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדל"ן בישראל ובעולם.
האזנה נעימה!

00:57
ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי ו"נדל"ן בקלות".
אני עוסק לא מעט בתחום ההתחדשות העירונית, ובמקרה, דרך חברים משותפים, נחשפתי לפעילות של חברת "בטא".
לשמחתי, כשהזמנתי אתכם להתארח – אוראל ואופק – נעניתם לבקשתי, ואף טרחתם להגיע במיוחד לירושלים.
אז קודם כל, תודה רבה שבאתם!

01:54
אוראל: תודה על האירוח, היה לנו כיף! ואפילו הבאנו קפה איתנו.

02:48
צחי: אתם הבעלים של "בטא יזמות נדל"ן", ולדעתי, הסיפור שלכם מרתק.
אתם שני חבר'ה צעירים, יוצאי צבא, שלמדתם משפטים, והחלטתם להקים חברה מאפס. הצלחתם להביא אותה למה שהיא היום, וזה מאוד סיקרן אותי.
אז בוא נתחיל איתך, אוראל. ספר לי קצת על עצמך ומשם נמשיך.

03:46
אוראל: בכיף.
אז אני אוראל בן אור, נשוי לטל ואב לליר, סול וקרני. מתגורר בגבעתיים.
בהכשרתי אני עורך דין, ובעבר שירתתי במשך שמונה שנים כקצין בקבע.
התפקיד האחרון שלי היה מ"פ לוחמים.

סיכום:

"בטא" היא חברה שמתמקדת ביצירת פרויקטים של התחדשות עירונית בגישה קפדנית ומוקפדת.
אוראל ואופק מסבירים כיצד הם שומרים על איזון בין רווחיות העסק לבין הדאגה האמיתית לרווחת הדיירים, תוך עבודה בשקיפות מלאה.

(13) התחדשות עירונית לא רק דירות חדשות ,אלא יצירת בתים חמים צחי קווטינסקי מארח ביתא יזמות נדל"ן פרק 278 - YouTube Transcript: (00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי העושק כבר מעל ל34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן קורסים או יעוץ וליווי אישי וצמוד ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ובעולם האזנה הנעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות ואני עוסק לא מעט בנושא של התחדשות עירונית ואז אני שומע ככה במקרה בזכות איזה חברה שאנחנו מכירים שומע על החברה שלכם על בטה ולשמחתי לשמחתי ברגע שאני מזמין אותכם אתם מסכימים אוראל ואפ אופק מסכימים לבוא ועולים לירושלים במיוחד אז תודה רבה (00:57) שבאתם כיף תודה על האירוח ו והכי קל להרח אותכם אפילו קפה הבאתם יחד איתכם ואתם הבעלים של בית היזמות נדלן והסיפור שלכם מאוד מעניין סיפור שלכם שזה חבר'ה צעירים שיוצאי צבא שלמדתם יחד משפטים שלקחתם והקמתם איזה חברה יש מעין ו הבאתם אותה למה שאתם עושים היום וזה מאוד סקרן אותי ובגלל זה אני רציתי שנדבר על זה אז בוא נתחיל איתך אוראל בוא תספר לי מי זה אוראל ומשם נזרום קדימה שמחה קודם כל תודה שאתה מארח אותנו באהבה א אז אני אוראל בן אור נשוי לטל אבא לליר סול וקרני גר בגבעתיים יפה כן א עורך דין בהכשרתי בעברי הייתי שמונה שנים בצבא בקבע כקצין (01:54) תפקיד האחרון ממפ לוחמים אה ובמהלך תקופת השירות ויצאתי ללימודי משפטים שמה פגשתי את אופק א אופק ואני מגיעים משפחות בעלות רקע יזמי כל אחד עם הסגנון שלו א ומהר מאוד הבנו שאנחנו רוצים לעשות נדלן ביחד ובפרט התחדשות עירונית ואז הקמנו את בטה השקעתם קצת ביחד לפני זה או כל אחד בנפרד איך זה עבד אז לפני היינו כל אחד בעולמות שלו אני עשיתי לא מעט דירות קניתי שיפצתי חרתי ממש אחרי שנה בקבע צברתי תעון הראשוני ההתחלתי ועשיתי את העסקה הראשונה וככה התגלגלתי לשנייה והשלישית ואופק ספר על עצמו עוד מעט בהרחבה אבל גם עשה נדלן יחד עם חמול ו מעט ראינו את המחנה המשותף (02:48) ראינו את החיבור הבן אישי ו שהוא הלב של העניין ממש ממש שהוא מה שהנחה אותנו וגרם לנו להתחיל לעשות עסקים ביחד זה התחיל באמת מחברות אמיתית וזהו משמה כל היסטוריה ישום את בטה היסטוריה ועתיד בדיוק בדוק כן אופק אז בוא תספר לי מי אתה אז אני אופק אני נסוי לספיר יש לנו את אריאל נועם ואת נדב אז גם ילדים אתם יודעים לעשות לא רק נדל כן משתדלים אני גר בתל אביב ובאמת אני במעשה באזור 11 הצטרפתי לחמי א חמי היה קונה קונה נכסים בעיקר בניינים משביח כשהמחירים התחילו לעלות אז הקניינים יורדים למדרון אחורי נקרא לזה נזרים המחירים גבוהים זה יקר מדי והתחלנו למעשה (03:46) לקחת מגרשים שקימים בניינים שקיימים כבר בתוך המלא שחמי והשותפים שלו וליזום אותם לקחת אותם לעולמות הבנייה כש יחד עם אורל למעשה הכרנו בתואר ואז אמרנו רגע לאן הדבר הזה הולך אתה רוצה מחר לבנות בניין באזור טוב בתל אביב אין יותר מגרשים אין אין לקנות בנין אין בכלל יש הבניינים נורא מגרשים נורא יקרים אתה קונה עכשיו בניין נורא יקר והמחיר כן יעלו לא יעלו הריביות הז היו מאוד נמוכות אבל עדיין המאמץ הכלכלי הוא גבוה ואמרנו יש את הדבר הזה ש התחדשות עירונית צריך ללמוד אותו ואמרנו בוא נכוון לשם למעשה תוך כדי התואר באמת בתקופה שבין 2014 ל27 (04:30) היינו עסוקים בלדוק על דתות הצגנו את עצמנו הצגנו את את החזון שאז קר קראנו לו בטה הוא היה עוד בהתחלה שלו וחיפשנו למעשה לעשות את הפרויקט הראשון עבור דיירים בעלי דירות כמובן שאנחנו באים יש לנו ניסיון אנחנו לא נכנסים לאיזשהו וקום אנחנו יודעים לתכנן בניין יודעים לבצע יודעים לעשות אותו אבל התחדשות עירונית עוד בנינו את המנגנונים הראשונים ושלוש שנים האלה נתנו לנו המון בהבנה של מה נדרש ב מה נדרש בהתחדשות העירונית זה לא השאלה השאלה אם זה היייתה תקופה כזאת שהרבה מאוד חבר'ה הסתובבו בין בתים ודפקו על דלתות ואני אחד הדברים שאז כתבתי זה (05:12) שהפחד שלי שאנשים שלא אין להם את הקישורים יכנסו לדברים האלה אני ראיתי בעיניים איך מבטיחים לכל מיני בעלי בתים שיהרסו להם חדרי אז אנחנו מדברים בהתחלה על תמה ה 381 כן שעשו להם מעליות במקומות ש אי אפשר היה לעשות או כל מיני דברים השאלה איך קיבלו אתכם מהאנשים אמנם אתם באים מהרקע של משפחה אבל אתם לא עשיתם שאפשר אולי רגע להרחיב על העניין של חוץ מהמשפחה שתמיד יכולה לתת את הסל כלים ולייעץ ולעזור באופי שלנו אופק וענין אנחנו אנשים מאוד יסודיים ונפגשנו עם בלי סוף יועצים ואדריכלים שליוו אותנו בתחילת הדרך ובגלל המקום הזה ידענו לוודא את עצמנו פעם אחר (06:00) פעם אחר פעם ולרדת לפרטים ולראות איפה כן אפשר אתה יודע להכניס את המעלית ומאיפה אנחנו נכנסים לחניון ואיך אתה יודע להבין את כל המשמעות של הבניין ומשם אני חושב שכל מפגש עם נציגויות עם דיירים ראו את זה והבינו שאנחנו באמת שולטים בטבעות ומבינים מה אפשר לעשות ומה אי אפשר לעשות ואייך אפשר לעשות וזה מה שקנה לנו בעצם את האמון אצל לא מעט אנשים מהמקום הזה הייתי רוצה להגיד ללך שזה רק פעם היה אנ או גם היום מתמודדים עם עם מצעות שהן לא לא ישימות א זה משהו שהוא הוא בעיה בתחום בענף באופן כללי זה בעיה בכל ענף איפה שיש מכירות או שיש תחרות אני (06:42) רואה את זה אצלי שאני קונה לאנשים נכסים להשקעה שאנחנו באים מציאים הצאה לבעל נכס ובא איזה מתווך ואומר לו אתה יכול לקבל פי כמה או שאתה אני אמכור לך את זה ביותר ומרת גם התחרות ניתה מגעילה וזה לא רק בנדלן נכון אנשים אתה יודע שאלו אותי פעם למה אני מלמד השקעות נדלן אמרתי בלל שאני רוצה להתחרות רק נגד מקצוענים שהיום שהם חפרים אז יש לנו בעיה אז אתה יודע מה אז אני כן רוצה להיכנס דווקא אחר כך נדבר על החברה שלכם שאתם היום באמת מגיעים לבניין היום אתם כבר אני לא 2017 שאתם היום מגיעים ואתם מזהים בניין שאתם רוצים להיכנס בו להתחדשות עירונית (07:32) איך אתם יוצאים לדרך ואיך אתם מביאים את המהלך הזה לידי יישום א קודם כל ההתחלה של פרויקט זה לנתח אותו לפתור אותו אנחנו היום מ אחת המומחיות של בטה זה לעבוד באמת באזורי ביקוש מאוד מאוד גבוהים צפון ישן בתל אביב זה אזור שמצד אחד הוא נדלן מאוד מאוד יקר מצד שני זכויות הבנייה והתוכנית ששרה שם ריית תל אביב היא מוגבלת ומאוד קשה לדעת איך אתה גם צר פרוייקט לדיירים כי השאיפה לעשות עריסה בנייה לא חיזוק א מצד אחד ו שומר על הפרויקט כלכלי כשברא הכוללת שלך אתה אומר אני צריך לשמור על הדיירים אני צריך לדעת שאני מציע להם הצעה שהיא במהלך הזמן רגע ר רגע תצעק את זה לא (08:16) ש אנשים צריכים לשמוע את זה אני רואה אתה אומר אני רואה שאני צריך לשמור על הדיירים זה משפט שאתה בלעת אותו אבל אני חושב שזה הזה זה הכי חשוב פה זה הבסיס של בא אנחנו גם אומרים את זה לנציגויות תמיד הפרויקט הוא 5050 א ברגע שאני לוקח אני כ אני היזם בטע לוקחת סיכון כלשהו הסיכון הזה יכול לבוא לידי ביטוי שהפרויקט הזה לא יצא לפועל ולכן מאוד חשוב לעבוד בשקיפות ולשקף איפה מתחנו ואיפה ההצעה שלנו היא ריאלית היא אמיתית זאת אומרת אנחנו מאוד מאוד שומרים על התחום הזה אנחנו לא מתרשמים ויש לנו לא מעט דוגמאות כאלה ממהלכים אגרסיבים של ל איזה מתחרה שפעם זה (09:01) הה היה את הסיפור של אני רוצה לגור בפנטהאוז היו את הקבלנים שמסתובבים אני רוצה לגור בפנטהאוז לא אכפת לי לא להרויח כסף אמה שאנים הבינו שזה סתם סיפור אף לא פגשתי קבלן של קר ב פנטהאוס חוץ שמך שבאמת עשה פרויקט התחדשות עירונית שלם כדי לגור בפנס וגם אז היום הסיפור מתחלף ב אנחנו רוצים להיכנס לתל אביב לא אכפת לנו להפסיד כל מיני משפטים כאלה אין דבר כזה שמישהו מפסיד בדיוק לא רק ש דבר שמישהו מפסיד אין דבר כזה שמישהו לא עושה פרויקט באחוז הרווחיות המקובל בשוק כולם פלוס מינוס בונים בעלויות הוא לא יקבל לא מימון וזה לא משנה אם זה חוץ בנקאי או (09:42) בנקאי גם אם הוא הכי גאון כן הוא לא יקבל ואם הוא עשה את זה לעצמו אז עדיף שלא אנחנו פוגשים את זה היום לא מעט בצפון הישן המורכבויות של התת קרקע שהמון חברות לא הכירו אותם בעבר ולקחו פרויקט תסביר נגיד יש לנו את הפרויקט בסוק 35 שהיום הוא בביצוע אנחנו ככה כבר לקראת גמר השלט זה אלה אזורים עם משמעויות בתת הקרקע מי תאום שאתה פוגש מאוד מהר שתי קומות מרתף אתה כבר בתוך המ תאום המון חברות לא לקחו את זה בחשבון ולא הבינו את המשמעות של זה אם זה בשיטת הביסוס שהיא אחרת אם זה בטייפון שונה אם זה רגע בהתמודדות איזה אני יכול לייצר מתקן חניה לא יכול לייצר אני יכול (10:25) חניון קונבנציונלי או לא המון דברים שאנשים לא לקחו בחשבון ב למרות השנים ומגיעים היום עם התר ביד הם הם לא הם לא מגלים את זה בשלב של התכנון שיש להם את היועץ קרקע אז אנשים שלא מתעמקים מספיק היי כאן צחי קוטינסקי ואני ממש מתנצל שאני מפריע ולו לרגע קת לרצף ההזנה אני מזמין אותך או אותך להצטרף אליי לקבוצת הוואטסאפ שלי שמה אנחנו מנהלים דיונים מעניינים ולהצטרף לדיבור ולקבל מידעים על הפעילות השונה לרבות זום הנדלן ולשם כך ניתן למצוא מתחת לפרק את הכישורים המתאימים אז הנה תמשיכו להזין ותודה רבה שאתם איתי ומגיעים לתר הבנייה וחופרים מתחים (11:14) לחפור שתי קומות מרתף של 8 מטר עומק בתוך 100 תהום ולא מבינים מה המשמעות של זה שזה אין פרויקט כן אין פה כדאיות כלכלית אלה מגרשים קטנים א שבאמת אנחנו היום רואים לא מעט פרוייקטים שמגיעים רגע אלינו כשרואים שאנחנו בונים באזור הזה ואומרים בואו יש לנו יותר בנייה ביד קחו את הפרויקט תוציאו אותו תציאו אותו לדרך אנחנו יזמים מרימו ידיים אז שמה צריך להבין שכשאתה חוטם עם חברה יזמית היא חברה שמבינה מה היא עושה ואיך היא עושה שמכירה את האזור שנותנת לך הצעה שהיא באמת ריאלית ורלוונטית השאלה השאלה שלי אם אנשים אם אנשים מבינים את זה (11:55) בלל ש אני רואה איך אנשים מודדים איך אנשים מודדים הצאות ש מקבלים ובסוף אני רואה אני שמח לשמוע שגם רואים את זה אחרת באיכות כן ככה אני גם מסתכל אבל אנשים מסתכלים רגע אתה בגלל שעולה לך אתה יודע שעולה לך יותר זה לא עולה לך אתה מודע להוצאות אז אתה יכול לתת אולי פחות לבעל הדירה כן אבל אתה יודע לתת לו את זה נ לעומת מישהו שבא ומבטיח לו הבטחות שו ואז הוא יגלה את עצמו אחר כך תלו להגיד שהתוכנית העסקית שלנו היא מאוד ישימה ישימה היום אני יודע לבוא לפרוט לך איך פרויקט מתחיל ואיך הוא נגמר א ברוב ה שלוש ברוב ארבע בתל אביב באזורי הביקוש שכאני (12:39) מבין את כל המשמעויות אתה יודע אנחנו סיינו את הסייקל האלה מסרנו בניינים אנחנו באמת כמה בניינים כבר מסרת ש שתי מניינים בנחמני 9 ובשמת השוק שלו אנחנו עכשיו בביצוע של סוקול 35 מרכז בהמלכה 42 עוד בניין בסמטת השוק חמש אנחנו מבצעים לא מעט בתל אביב כל הכתובות שאמרתי עכשיו זה בתל אביב ואנחנו מבינים רגע את המשמעויות ויודעים להתמודד איתם ושוב להגיע למצב שאנחנו מוסרים מפתחות לדיירים ולא רק הם מספרים את הסיפור של הדרך זה הרבה גם ביך אנחנו מנהלים את כל הדבר הזה זאת אומרת אנחנו פוגשים בהרבה מקרים שלצורך החיים ברגע שחברה היא גדלה אז קבלת ההחלטות (13:23) בהקשרים של האם שמת לב שיש מי תהום היא לא באזורים שבאמת מבינ ביצוע הם יותר באזורי סמל קעל פיתוח כזה ואנשים שיותר מבינים האם הדוך אפס עובד לי אני יכול לגייס את הדיירים אני אעשה חוברת יותר יפה אני אצא הצאה יותר טובה ופחות באנשים שמבינים ביצוע אצלנו בחברה ההתחלה היא שתבין ביצוע היא שתבין שתבין ש שמה שאתה מבטיח בסוף זה צריך לבנות את זה צריך צריך לפנות את הדבר אתם הצגתם את הרקע שלכם יש לכם רקע משפטי אתה עורך דין אתה משפטן זה לא משנה אתם לא רקע של נכון אתם באים ממשפחות נדלניות אבל אתם לא באים מרקע של ביצוע אז איך אתם ניגשים לזה איך לא לא (14:08) משאירים בעיקר אבן על אבן אוקיי זה זה איזשהיא תכונה שאנחנו הגדרנו ב dna של החברה וורל גם ציין את זה אנחנו לא עושים שום דבר בלי שבדקנו המון פעמים זאת אומרת היום אני יכול להגיד לך שהחברה שלנו לא חותמת עסקה עם דיירים יכול להיות שהגענו לגמר סיימנו הטיוטות מוכנות הדיירים רוצים לחתום בלי שיש תיק מידע בלי שקיבלנו את תיק המידע מהעירייה בדקנו עשינו כבר ישיבה לפחות עם העירייה לראות שאיין הפתעות כי אנחנו יודעים מצד אחד השאיפה של דייר לקבל את המקסימום שלו שאיפה הגיונית אנחנו חיים בתוך המציאות הזאת בסוף אם אני בא על דירה (14:43) אני רוצה את הדם שנותן לי הכי הרבה א מצד שני אנחנו תפקידנו הוא גם להבטיח הכי הרבה איפה שניתן וגם לדעת לסמן באופן ברור את הקו של חבר'ה עד כאן מכאן מסוכן צ במקביל זה לבדוק שהעירייה לא מחכה לנו עם הפתעות בדרך עכשיו זה אמנם כל העיריות מאוד מנסות לעשות רפורמות ולישר תוכניות ולעשות את הדברים אבל אם אתה לא הולך פונה מברר מוודא גם את הספק הכי קטן אתה יכול למצוא את עצמך שאמנם הפתחת את הדברים הכי היית סולידי היית אחראי התוכנית הכלכלית עובדת אבל בא העירייה ואומרת לך תשמע או חברת חשמל לצורך הענין חדר טרפו הוא חייב להיות (15:24) במיקום x ולא במיקום y או הכניסה לחניה חייבת להיות במיקום x בקום y יש זה השפ קודם כל תתחיל מזה שצריך לעשות חדר טרפו בדיוק זה גם היה שכח בטירוף היום בתל אביב אנחנו ואים את זה אני רוה אני רוצה לשאל אתכם שאלה בעקבות פרק שהקלטתי פה ישבה ורטל עורכי דין עורכת הדין רטל גידו שדיברנו על תוכנית המטרו איך זה נכנס לכם בתוך הפעילות שלכם כל התוכנית של המטרו עם כל השינויים שעכשיו א יש ווה כל ההוראות של התוכנית הזאת המשיבים ו להגביל את זה למטרו קח בתל אביב רחוב ג'ו בוטינסקי בא העירייה פרסמה הוראה לפי סעיף 77 78 שאי אפשר שאי אפשר יותר להוציא היתרים בתחום (16:12) הזה כי חסר ל שתחיי מסחר זה לא מטרו זה לא העצמת זכויות זה זה סיטואציה תכנונית שהייתה ידועה לכולם תוכנית הרובעים הכי רגוע שיש הפכה להיות אי אפשר להוציא יתרים א באותו הקשר גם יש לך את תוכנית המטרו אני חושב ש בחלק מהאזורים שתוכנית המטרו כבר מבינים מה היא עושה חלק לא א אנחנו מאוד ברורים בעניין הזה גם עם עם הדיירים עם הסיטואציה התכנונית היא לא ברורה אנחנו אומרים שהיא לא ברורה אנחנו רואים יש פה מהלך של בירור היה לנו את זה עכשיו בפרויקט לא קטן שלנו במיכאל ש ו10 ברמת גן שאנחנו מאחדים למעשה הורסים שלושה בניינים בונים 54 (16:52) דירות א כששם בעצם ניגשנו העיריה אמרה אני רוצה פה פינוי בינוי טבה פינוי בינו משמעות צריך לאשר תוכנית בניין עיר לעשות מהדבר הזה מתחם שהוא היה קטן מדי מתחם אל לעשות מתחם לאשר תוכנית בניין עיר יש את כל המשמעויות בעיריית רמתגן לעניין הזה א וכשהיה המכרז אנחנו באנו לדרים ואמרנו תשמו יש פה יש פה טאבה זה הליך ארוך יותר א כמובן ששאר היזמים א וגם לא תהליך לא תהליך שאנחנו יודעים מתי יגמר נכון זה תהליך שיש פה יותר סימני שאלה מסימני קריאה נכון א כשהגענו למעשה הגשנו אז אנחנו היזם בערך היחיד מבין הרבה יזמים שאמר להם זה תהליך (17:30) ארוך זה פינוי בינוי זה לא טמה באו הדיירים ואמרו תשמעו אתם הכי אהבנו אתכם אבל אתם אומרים פינוי בינוי כל הש אומים תמה הלכו עם יזם אחר ואחרי שנה אחרי שנה חזרו אלינו ואמרו חבר'ה אנחנו מתנצלים באמת צדקתם זה פינוי בינוי אז בואו נתחיל מההתחלה ושם היה תהליך של חצי שנה שאנחנו עבדנו עם העריה עוד לפני שחתמנו דירים אנחנו תמיד מעדיפים להשקיע זה זה השקעה של כסף ושל זמן ו אנרגיות כדי רגע לנסות להזיז את להשית את הערפל הקרב הזה כדי להבין לאן הולכים אה עשינו שם צעדים מאוד משמעותיים עם העירייה הצלחנו לפתור את כל הפרויקט יחד עם העירייה א זה המשיך אחר כך (18:12) סול יחסית מקוצר איחוד חלקות ואז מתקדמים ורים של טמה ר הרי בניסיון בסוף אם אתה הולך עם העריה יד ביד ואתה הולך גם לפי מדיניות התכנון ואתה עושה את הדברים נכון לפחות אותם אתה גייסת כתומכים בתוכנית ואז נשאר לך רק את אלה שמסביב שבאים להתנגדויות והכל זה גם השילוב שלה בסוף אתה צריך לדעת לבנות את האמון עם הדיירים כשאתה אומר להם בסוף אני משקיע הרבה כסף אנחנו כחברה משקיע הרבה כסף לפזר את הכולם אתה יודע אני פוגש את זה באים אליי להתייעץ איתי אתהה יודע אנשים שהולכים להיכנס לפרוייקטים לכולם אמרו את אותו דבר כן לכולם אומרים אנחנו (18:55) נשים הרבה כסף אנחנו עכשיו אתם רק תתנו לנו רק תחתמו לנו ואנחנו נעשה את הנון שופ מה שנקרא ונעשה את הזה ואנחנו אנחנו בודקים אבל בסוף בסוף אולי תיתן טיפ אולי אתם תתנו טיפ לאנשים להגיד רגע איך אנשים יבינו שעומדים מולם יזמים ש שיש בסיס למילים שלהם ואיך איך לא צריך לחלק את זה קודם כל לכמה דברים אחד אני תמיד אומר לדיירים אל תתחילו עסקה בלי עורך דין מתעם הדיירים אין דבר כזה קחו משרד עורכי דין שמתמחה בהתחדשות עירונית ויודע לייצג את האינטרס שלכם בצורה הכי טובה ש ות זה מבחינתי זה תנאי סף בלי זה אל תיגשו אלי כי יש המון פרוייקטים שנציג ניגשת עוד לפני שיש להם (19:44) אורך דין עוד לפני שיש להם מפקח והם מגיעים באמת עם יותר מדי סימני שאלה כשעורך דין שעשה את התהליך הזה לא מעט פעמים יודע לבוא ולהציב את התנאים ליזמים אז אתה אומר להם אל תיקחו את העורך דין דווקא זה שאתם עושים איתו איזה חוזה שהוא יודע לעשות אולי חוזה לקניית דירה בטח לא אם זה מתחום אחר קחו וגם אם זה עלה יותר בתחום מישהו שיש לו קילומטרים עכשיו כבר יש קילומטרים של התחדשות עירונית חד משמעית יש לזה המון המון משקל ואחרי שבחרתם את העורך דין הזה שימו לידו מפקח מטעמכם גם פה אותם כללי מפקח מנוסה שעושה התחדשות עירונית שמייצג דיירים תשמע יש (20:24) לזה המון משקל כי הוא בסוף זה שיושב איתנו וכותב את המפרטים הטכניים נדירות ו מבטיח את איכות המוצר הוא מבטיח מה יהו תגמירים בדירה איזה סוג אלומיניום תקבל איזה תקציב יהיה לך לריצופים אייזה תסביר לאנשים שהמפרט זה אחד הדברים הכי חשובים שקיימים חד משמעית אני אומר תמיד את שלי את השקל תשים באמת על הדברים האלה על הבטוחות שלך על הערבויות שאתה מקבל מהיזם ועל המפרטים התכני ואני חייב לשאול אתכם שאלה שאני שואל תמיד בסוף בסוף מי שמשלם את העורכי דין גם של הדיירים ומי שמשלם את המפקח גם של הדיירים זה היזם אז למה שהוא יקשיב לדיירים הרי הוא (21:07) משולם על ידכם איך איך הדייר ידע שהוא נאמן קודם כל אנחנו זה מה שנקרא תמיד חוזר השאלה הזאתי גם מהדיירים עצמם ואנחנו אומרים להם לכו תבחרו אתם את האורכי דין לא מי שאנחנו ממליצים צק את זה שידעו חד משמעית הדייר הנציגות צריכה ללכת היא ולבחור את העורך דין שייצג אותם בסוף לא את מי שמביא להם היזם ממש לא מי שהיזם גם אם הוא תותח עלד משמעית אחד אנחנו גם אומרים להם אנחנו לא רוצים להמליץ לא רוצים להמליץ על מי ש בשום אופן לכו תבחרו את עורכי דין שמייצגים את האינטרס שלכם מו זה יש לזה המון משקל צריכים לבחור את ה עורכי דין שייצגו את האינטרס שלהם ואני (21:52) אומר שיקשו עלינו כן שיבקשו את הערבויות חוק מכר א המשופרות ויבקשו רוויות חוק משופרות באמת יש היום את העניין של רבות חוק המכר רבות חוק המכר מבטיחה לך בעצם את שווי הדירה במצב החדש שלה במצב היוצא שלה אז זה בעצם בתו את שובי הדירה או את גמר עלות הביצוע של הדירה שוי הדירה במצב היוצא שלה זאת אומרת כשאתה מקבל את המפתחות מיזה אוקיי אם הדירה שלך היום כשהיא קיימת או לפני שהרס ובנינו את הבניין החדש שווה לא יודע שניים או שלושה מיליון שקלים אז במצב אחרי שנהרוס ונבנה לך את הדירה החדשה היא תהיה שווה ארבעה או חמישה על בסיס זה אתה מקבל (22:31) את שוות חוק המכר מסה היא מכסה אבל את עלות הבנייה של הדירה לא היא לא מכסה את שווי הדירה כשווי זאת אומרת אם יהיה בעיה רבות חוק המכר שמקבל היום הרבות בעצם עוזרת לגמור את הפרוייקט לא את המחיר של הדירה בסוף הדייר מקבל את שווי הדירה במצב החדש שלה או אוקיי יש לזה המון משקל זה יותר זה יותר מעלות הביצוע זה לא קינון זה לא כמה יעלה לי הב לבנות את הדירה אלא כמה הדירה הזאת תיש שבה כהי גמורה בדיוק גמורה אוקי תמשיך סליחה אז אני אומר בעניין הזה אחרי שבחרתם כדיירים את העורך דין שייצג את האינטרס שלכם שיקח את שוב את הבטוחות וערבויות הכי מחמירות שיש לאחר מכן כמובן (23:16) מפקח שידאג לאיכות הביצוע הוא כמובן אנחנו רואים את זה הם את את המפקחים מטעם הבעלים שמלווים אותנו בביצוע ממש מוציאים דוחות על בסיס חודשי ומשקפים לבעלי הדירות את המצב בשטח הם מעודדים את הדירות הם מבדים את הגוב השקעים הם מבדים את האינסטלציה את היתום הם יורדים לפרטים באמת לנו אני אומר לך גם כחברה תענוג לעבוד איתם זה נותן לנו עוד איזשהי גדר חוץ מכמון המפקחים שלנו ומנהלי הפרוייקטים שלנו אהוס בתוך בטח אני חוש שהיתרון הגדול בדבר הזה זה שאתם עובדים מול גורם מקצועי ולא עובדים מול מישהו שלא מבין וזורק רק מילים ואני חושב (23:56) אני בתור מישהו שבנה ופגשתי את הדיירים ועם כל הכבוד לדיירים שבניתי ופגשתי בסוף הם לא מבינים אני בגלל זה דרשתי מכל דייר ברגע ש אנחנו לקראת סיום להביא מהנדס ולהביא לי דוח ממהנדס דוך אמיתי גם שמה נתקלתי בכל מיני דברים רעים אבל אני אומר זה מאוד מאוד חשוב זה עוזר באמת לגמר של הדירה לגמרי אוקיי אם ניקח את ה בסוף זה הפך את הנציגות למקצועית ועכשיו יש את השלב הבא שזה הרי הנציגות תתחיל לקבל הצעות המון המון המון המון הצעות מציעים יזמים קבלנים כל אחד ויתרונות והחסרונות שלו בינינו בנטב הבא זה הנושא של השקיפות זא אנחנו כחברה אומרים תשמע אנחנו שקופים לגמרי (24:52) לגבי מה שאנחנו רואים בוא תראה איך אנחנו חושבים שצריך לעשות את ההיתר פה האם יש לנו תוכנית שמגבילה אותנו תוכנית המטרו זה יכול לקחת יותר זמן פחות זמן ההערכה המקצועית שלנו של האדריכל ושל הצוות שלנו שאנחנו נותנים לך והדבר השני הוא באמת מה הביצועים של הפרויקט זאת אומרת אנחנו היום נתקלים בבקשות ונהנים להם ולפעמים אפילו יוזמים אותם בואו תראו את הדוח האפס הדוח הכלכלי של הפרויקט בואו תראו אותו אתם כי הרבה פעמים אנחנו מגיעים היום בתל אביב בטח ברובע שלוש למצב ש נציגות מתקשרת ואומרת תשמע יש לו היתר הוא לא עולה לקרקע הוא לא מוכן אתם מוכנים ליכ כנס אתם (25:29) מוכנים לעשות אפילו יזמים שמתקשרים בוא תוציא אותי מהצרה הזאת כדי שאני אוכל לעשות ובסוף בבסיס של זה אם בסיטואציה שבה ליזם יש שערות זרה על הדירות שלהם הוא כבר השקיע המון כסף כי הרכבת יצאה לדרך זה המון כסף להוציא את הבניין לרישוי ומגיעים לאיזשהי נקודה שבה הוא לא מצליח הרוחות לא טובה הבנק לא נותן ליווי ועכשיו צריך להתחיל לעבוד לא עם חוץ בנקאים האולטרה החוץ בנקאים אלה שמוכנים לעבוד עם 10% רווח לעלות עם כל מיני פתרונות או בואו נפחית לכם קצת או בוא נוריד סכר דירה דברים שאם אנשים היו יושבים רגע על הדוח הכלכלי ואומרים אוקיי קבלן יקר בוא בוא (26:05) תעצור פה אל עדיף לי שלא תיתן לי את המטר נוסף אבל תשמור עליי שנגיע לשם אני יודע חמש שנים שש שנים שבע שנים כל פרויקט ע עם הזמנים שלו יש לי מפתח בלי המצאות בלי אף אחת התמורות בדרך שאלה אם התודעה הזאת נכנסת לאנשים לראש א לא אני יכול להגיד ואני אגיד לך עוד משהו שאני אולי רואה שאמור להפריע אם אתה את הדוך אפס לאנשים בבניין אנשים מסתכלים ישר כמה אתה מרוויח ולפעמים אתם מרוויחים בצדק כן ואז אנשים לא יודע עלולים או לנצל את זה או לנסות לשחות אנחנו מכירים את האופי הישראלי השאלה איך זה עובד אני לא חושב שהפוקוס הוא לא על כמה אני מרוויח ה הוא (26:54) צריך להיות על מה מה התמונה שאנחנו רואים זאת אומרת האם שמתי עלויות בנייה שמשקפות באמת בנייה באזור יוקרתי בתל אביב אוקיי האם אני התייחסתי למ תאום כן או לא יש בן אדם שהתייחס בן אדם שלא בסוף כיש הם מלווים בגורמים מקצועיים הגורמים המקצועיים יודעים להגן ת שמעו הבן אדם א או החברה הזו היא בתוך הכמה עולה כי על כמה עולה קשה להתווכח אתה יכול להגיד שאני מתכן למכור ב-80 אל שק למטר והמתחרה שלי ב90 אל שק למטר זה שם בדרך כלל הדברים וגם לראות כמה אני מתכנן למכור זה עוד מדד לסיכון זאת אומרת אם דייר היום אומר תשמע אני יודע שדירת א שלושה חדרים היום בצפון (27:36) הישן שווה 78 אל שק למטר והוא רושם פה 95 אני מבין את הסיכון אני מבין איפה הסיכון אני הדייר א ולכן מאוד חשוב להבין את זה ולשאול על זה שאלות וחשוב אני חושב שלנו כיזם חשוב לחסוף את זה מול הנציגות כמובן לשבת לדבר על זה להסביר אתה מראה את הדוח אפס לנציגות או לכולם לנציגות זה לא זה לא חוכמת האמונים עכשיו אין לי מה להסביר עכשיו הנציגות בסוף הנציגות היא הצוות שלך זה ממש שאנחנו באים בכל מפגש עם הנציגות זה עבודה קשה להיות נציג זה עבודה קשה אתה פתאום צריך להבין קצת בדברים וצריכים להסביר לך ואתה צריך כל מיני סעיפים מוזרים של העורך דין וכל מיני (28:17) הנחיות של מי יודע עכשיו איזה סוג של אלומיניום או או או כמה ידיים אתה עושה תיח בתוך הבית בסדר לא כל אחד יודע את זה הנציגים הם לא אנשי נדלן הם לא אנשי ביצוע אז המון המון ידע לדחוס צריך לדעת גם אתה אנחנו כיזם להוביל אותם בשלב הזה השלב הלימוד זה ממש לימוד זה חבר'ה מה קורה למה מגישים למה חותמים פעמיים על אותה בקשה למה הערייה עכשיוו ביקשה עוד פעם שתחתמו זה המון המון דברים שצריך לדעת להוליך את האנשים לתמוך את הנציגות גם עם ידע אצל הדיירים זאת אומרת אנחנו היום בבטא אנחנו מדבורים כל שלב לכל הדיירים כל הדיירים מקבלים עדכון חבר'ה הבקשה הוקשה שובצה (28:55) התקדמה א באיזה סטטוס היא נמצאת יכול להיכנס למסמכים שלו זה מאוד מאוד חשוב לתמוך גם את הנציגות גם כמובן את כל הצוות בידע ובהלכה של ה של הדבר הזה ואני שומע אני שומע לא מעט מאנשים אנחנו מרגישים שאלה של הנציגות מקבלים יותר מאיתנו אין דבר כזה מה זה מקבלים יותר הם אולי נותנים יותר בסוף להיות נציג בפרויקט התחדשות מכן לצעוק את זה אחד משמ בסוף בסוף אני יכול להגיד לך היום שלהיות ציג בפרויקט התחדשות ו זה עבודה זה העבודה זה שיחות אינסופיות איתנו בטלפון זה לעלות לזומיאת סליחה שאני יוצר אותך זה עם כל היזמים או שזה עם בטה אני אנחנו יודעים להגיד שזה מה (29:44) שמייחד אותנו הקשר האישי והיכולת לקבל את ה ביחד עם הנציגות זה מה שאנחנו עושים אנחנו מקבלים את ההחלטות יחד איתם זה שותפות פרויקט מה הוא שותפות לכל אורך הדרך והנציגים הם לא מקבלים על זה שחר בתהליך של התכנון אתם מראים להם את התוכניות שאתם בונים על הדירות אתם מראים להם אז הנציג הולך איתנו ממש מדי one מהרגע שבחרו בנו כז ב תאר את התהליך תאר את התהליך מהרגע שבחרו בנו כיזם יש את הנציגות הנציגות בוחרת את עורך דין הבעלים בוחרת את המפקח ומתחילה לרוץ איתנו את כל הדרך הזאת בעצם לבנות את ה ממש אנחנו עוברים איתם על התוכנית העסקית בתחילת (30:25) הדרך כמו שאופק ציין קודם ואחרי זה אנחנו עוברים איתם על התכנון הפרטים הכי קטנים הם מכירים הכל הם עולים איתנו לזו בתחילת הדרך יכול להיות גם פעמיים בשבוע עוברים איתם על כל פרט ופרט לאחר מכן כמובן בשלב החוזי כל פגישה עם עורכי הדין שאנחנו נמצאים בהם הנציגים גם נמצאים זה מעורבות ואינטנסיביות ברמות הכי גבוהות ותמיד אומרים שהם מקבלים מיזה משהו אז כמו שאמרתי קודם הם רק נותנים זה אינטנסיבי הם לא מקבלים על זה עוד מטרים מק שר אתה שואל אי אני חושב כן אם אני הייתי דייר בבניין שעובר התחדשות אני הייתי רוצה שהנציג שלי יקבל איזהשהו בונוס (31:08) איזהשהו מתנה על זה שהוא עושה את זה בגלל שהוא בעצם דואג לאינטרס שלי אז אני לא הייתי כועס אם זה היה קורה אבל אם זה היה קורה הרבה אחרים היול שהיום כלכך נזהרים כן אני אומר אין דבר כזה הנציגים באים ועושים את זה מהנשמה ומקדישים אינסוף שעות ומשקפים את זה הל ל הדיירים ותחשוב שבסוף הם גם הפיות הם מקבלים את כל השאלות אליהם ושאלה שחוטפים גם על הראש מקורה משהים על הראש תמיד תמיד תמיד ואנחנו היום יודעים חד משמעית לבוא ולהגיד לך שאנחנו עומדים מאחוריהם כי אנחנו בסוף בקבלת ההחלטות יחד ואין מה לעשות זה לפעמים קשה אתה מקבל החלטות בשביל כל הבניין ואנשים צריכים (31:51) להבין את זה אז איפה אתם פוגשים את כל הדיירים בבניין הבסיסי כן בבניין שעשה את ההתחדשות לא מדבר על הדיירים החדשים איפה כן המגש לכם איתם יכול להגיד רגע אולי אפשר לדבר בכמה מילים ע על השלבים המקדמיים זה מה שאני רוצה לשמוע ושלב המכס כיום רוב הפרוייקטים בתל אביב מתנהלים בשיטת המכרז עורך דין מטעם הבעלים שבעצם מוציא הצאות להגיש מוציא דוח להגיש הצאות שבעצם הדוח הזה מרכז את כל התמורות שהוא רוצה שאתה הולך לתת לבעלים אוקיי את הפרוייקטים שאתה עשית אתה צריך לציין אותם ואז בעצם יש איזשהי סוג של התמחרות לא באמת ואנחנו מגיעים ומציגים את הדברים מול (32:40) כל בעלי הדירות בדרך כלל בפרזנטציה הראשונית נמצאים כל בעלי הדירות אנחנו מציגים כמובן אותנו את החברה ואז את הפרויקט ולאחר מכן מגיעים לשלב בחירת היזה אוקיי זה השלב המקדמי שאנחנו פוגשים בו את כל בעלי הדירות אני חייב לשאול אותך היה לנו פרק אחד שאמרה לנו פה אדריכלית הכי טוב תלכו תתכננו אתם את הפרויקט תתכננו אתם את הפרויקט ואחר כך יהיה לכם תקבלו יותר אם תביאו את היזם מה אתם אומרים על זה אני תשמע מה שאנחנו עושים זה מקצוע זה לא תחביב אני לא יכול היום לצורך העניין תבוא אליי תגיד לי אורל ואופק בואו תעשו תוכנה בואו הכי טוב לכם במשרד שאתם תמציאו (33:30) את התוכנה יכול להיות שאנחנו מבינים את הצרכים שמה אנחנו רוצים אנחנו לא מתכנתים ו לבנות ולתכנן בניין זה מקצוע והוא לאו דווקא מקצוע רק של אדריכל ברור אנחנו תמיד אומרים בכל ישיבה ש נציגות אנחנו מדגישים היתר מוציא יזם לא אדריכל אדריכל עושה את התוכניות היועצים יש אולי בפרוק כמה 30 40 יועצים שאתה צריך למנות וזה עושה את הצהרות שלו והוא עושה את הצהרות שלו וכל החשיבה של הבניין היא בעצם חשיבה יזמית זאת אומרת אם אתה לא תכננת בוא נאמר חמישה עשרה בניינים פגשת את המשמעויות של מה שאתה מתכנן בסוף לצורך היים נלך רגע על הצפון הישן איך אתה בכלל נכנס לחניון ומה (34:15) העומק שתפגוש בסוף אם אתה כן חופר את הקומ מגורים הנוספת או לא זה להיות או לחדול ברמת הפרויקט הדריכה יכול לעשות את הבניין הכי יפה בעולם אבל בסוף גילית שאי אפשר לבצע אותו לא בגלל שהוא השתמש בחומרים יקרים בגלל שהוא שכח שיש עומק למי תאום ומה המפלס שלהם כרגע ולכן דרים יכולים לפנות לדריכה ולהגיד לו תחשב לי את הזכויות אוקיי אם אנחנו עכשיו באיזה אזור אוקיי הדריכה הבוא יכול להגיד ההצעה ההערכה הראשונית שלי היא ש במתווה הזה של הקומות אתם יכולים לקבל מטר תוספת או 12 מטר הפחתה אוקיי זה בערך מה שאדריכל יכול לעשות בשלב הזה עם נציגות אחר כך אדריכל (34:53) חייב יד ביד עם היזם יזם מתווה דרך בתוכנית הזו אנחנו מכירים את המשמעות של הביצוע את הדברים האלה אני לא ממליץ זה השחתה של המון זמן גם הנציגות יכולה בסוף להשקיע את את את הזמן שלה בגורם המקצועי שייעשה את הבדיקות כמו שאמרנו אנחנו עושים את הבדיקות עבורם אנחנו נעשה את התכנון אנחנו נבין את כל הפרויקט עבורם בצורה הבטוחה יותר וגם אנחנו נסביר להם את זה עכשיו צריך רגע אם מסתכלים זה כמו לנהל שותפות כרגע הם בסוף הנציגות היא הבורד אתה לא מגיע לבורד כשאתה אומר רגע יוץ האינסטלציה ביקש להזיז את הצינור מנקודה x לנקודה y לא מעניין (35:30) אותם אוקיי הם צריכים לדעת שהצינור ממוקם נכון יש המון משמעות לדברים האלה אנחנו באים ופוגשים את הנציגות בלבל של הבורד פעם בחת לריבון או אחת לתלוי באיזה שלב לקראת הגשה זה יותר אינטנסיבי אחרי ההגשה בעיקר תקופה של המתנות כשאנחנו עובדים ממון מאחורי הכלים ואת הדיירים אנחנו פוגשים שאתה פוגש מעל הבור זאת אומרת זה כש בכינוסים בהתכנסות לנקודות מחראות א כמו הגשה תוכנית עכשיו מגישים את התוכנית זה כמו לחתום על הסכם חדש צריך ללכת דייר דייר להחתים אותו על בקשה ליתר להסביר לו למה הדירה ככה למה זה ככה למה הוא ככה אנחנו שם אנחנו מבינים את המשמעות של (36:09) הכתמת תוכניות אנחנו יודעים הצוות שלנו אנחנו יודעים ל להפנות את הצומת לב אחר כך אתה פוגש אותו כבר לקראת ההסכם המשולש את אותו דיה כמובן הוא מקבל עדכונים אני חייב להגיד לך אתה יודע אחד הדברים שעושה אותי פה ככה מבסוט אתה רואה את החיוך שלי מי ששומע אז רק שומע את החיוך שלי שלי אני מלמד הרי אני מלמד בקורסים שלי מלמד גם קצת ייזמות ולימדתי גם תקופה בקורס מנהלי פרוייקטים ואחד הדברים שאני ביקשתי שלימדתי גם מנהלי פרוייקטים ללמד את ה עשייה של מנהל הפרויקט בעיניים של היזם ובהתחלה לא הבינו למה אני רוצה ללמד את זה אבל אם אם מנהל הפרויקט לא מבין את (36:52) היזם ומבין את החשיבה שלו גם בתכנון זמן בתכנון בכל התכנונים כן אז הוא לא מבין ושאני אומר לאנשים שאתם יוצאים נגיד לבנות משהו אפילו שאתם וכים לבנות וילה הרי אני מדבר בעיקר על הקהל שבונה את הדברים האלה קחו את כל הצוות מהיום הראשון וזה מה שאתה אומר זה מה שאני עושה קחו את כל הצוות ביום הראשון תשיבו אותו על השולחן שכל אחד יגיד שיהיה להם שמה מנהל זה יכול להיות אתה או מנהל פרויקט יגיד מה הדרישות שלו ומה הדברים ורק אז האדריכל יתחיל לתכנן ואז אפשר לעשות את הדברים וזה בעצם מה שאתה אומר שאתה עושה היתרון שלך זה זה בעצם מה אני (37:31) צועק את מה שאמרת כן אני מפרש לאנשים אני יודע לקחת את כולם מסביבי אני לוקח את הכי טובים בצוותים ואז שאני יוצא ואני כבר מתכנן את זה כבר יש לה את כל הדרישות ואני יודע להוביל את זה ואני אתה אומר אני אנחנו אנחנו יודעים להוביל את זה בצורה כזאת שזה יהיה גם כלכלי ונכון אז מדויק זה בדיוק מה שאני שומע ואני רק רוצה שאנשים יבינו את מה אני שומע פ שוב אנחנו תמיד אנחנו יודעים שהסיטואציה שאנחנו עובדים בה זה שהדייר בעל הדירה בעלי הדירה רוצים את המקסימום אוקיי זה תמיד אתה יכול לבוא לך איזה משהו ופתאום משבש אותם רגע רגע רגע אבל הבטיחו לנו מישהו אמר שאפשר להבטיח (38:17) אחרת אז אתה תמיד צריך א אנחנו בהתחדשות האירונית פוגשים את זה הרבה מה צריך להסביר עוד פעם צריך לחשו צריך להיכנס לתוך הנתונים אה שוב הדרישה לקבל את המקסימום היא לגיטימית היא קיימת זאת אומרת אבל לפעמים המקסימום זה לקבל את הדירה לא צריך לאפיין את המקסימום הרי המקסימום זה מה שאפשר להגיע אליו בקב הגמר נכון אי אפשר אני אני למה אני אני שאלתם אותי למה אני לא מתעסק בזה שאני זה התחיל כל הנושא של טמה והכל הזמינו אותי פה בירושלים לבית של של תשע קומות שיקון כזה שבאמצע יש גשר כזה מעבר שזה את יודע אנחנו ה בונים על מדרון והם עם תשע כניסות הם (39:02) ביקשו תשע מעליות הם ביקשו תוספת 25 מטר לכל דירה ואמרתי להם תקשיבו אני משאיר לכם פה את האדריכל שבאתי איתו תגישו תוכנית תבוא אחר כך אליי ואני מקווה בשבילכם שזה יקרה אנשים לא מבינים אנשים הם חיים בגלל זה גם החלטתי שאני לא מתעסק בזה אנשים לא מבינים הם מחפשים את את מה שאומרים להם החברים אז אתם אומרים לא תקשיבו אבל תקשיבו יותר למה שהדברים אומרים ובגלל זה זה הסיבה שגם ביקשתי מכם לבוא בלא שאתם יש לכם הסתכלות אתם נקרא לזה חברה בוטיקית לא אולי כן כן אתם לוקחים ואתם עוטפים במעטפת וזה מה ששמעתי בגלל זה ביקשתי שתשבו פה אנחנו גם א בגלל שההבנה הזאת נמצאת אז (39:55) אנחנו בטע לא לוקחת יותר מארבעה פרוייקטים בשנה אנחנו ממש אנחנו מתמודדים עעל לא מעט פרוייקטים אנחנו תמיד בוחנים את את הדינמיקה עם הנציגות זה נורא עוזר שהנציג שלך רוצה לדעת או זה עוזר לך זה עוזר לך כי כי עירייה זה דבר שהוא מורכב וביצוע דבר שהוא מורכב זה מאוד עוזר בנוסף אנחנו מגבילים את עצמנו נחנו יודעים כמה זה דורש מורל וממני לא תמיד הפונקציה שנותנת את המענה וכמעט בדרך כלל לא היא ה סמנכל הנדסה או או או או טום שאחראי על על התכנון והביצוע בסוף זה ההחלטות הם אצל אורל ואצלי ויש את כמות אנחנו צריכים לדעת שאנחנו יודעים לתת את היחס הזה למשפחות (40:41) ואנחנו מתייחסים לזה כמשפחות שנתנו את הדירות שלהם אנחנו לא יוצא אנחנו לא יוצאי השקעות אנחנו לא בונים נדלן לאנוש אנחנו לוקחים בית של מישהו שהוא גר בו המשפחה גרה בו האמא הדברים זה יש היסטוריה לדבר הזה ואנחנו אחראים לבית שלו מהרגע שהרס עד הרגע שאנחנו מחזירים לו את הבית שלו ז זו רמת האחריות ולכן אף על פי שבטה תמיד יכולה אתה יודע יכול להתפוצץ על עוד 100 פרוייקטים אין לנו אין לנו את העניין הזה כ אנחנו מבינים שפרוייקט בהתחדשות עירונית זה קודם כל האנשים זאת אומרת זה קודם כל התקשורת היכולת להעביר את להסביר כל דבר זה קודם כל האנשים יש לי פרק האדם הוא לב (41:23) העסקה קודם כל אנחנו שאנחנו הולכים לקנות וב הכל מסביב כן מהלקוח שלנו מ בסוף האדם הוא הלב של העסקה ואתה אומר פה דברים כל כך חשובים ואני רוצה לשאול אותך אתה יודע אנחנו לקראת הסוף יש אתה יודע אנחנו שומעים במיונים של הפרוייקטים אנחנו שומים היום על חברות חוץ בנקאיות שחיות מזין את הכספים לחברות כאלה ותודע אותי זה לפעמים מלחיץ ב ש אנחנו יודעים הרי אנחנו רואים שמציעים לנו להשקיע בחברות כאלה שהם מממנות אז אנחנו מקבלים 8% ריבית וזה וזה המון כסף ושממו עולה מאוד יקר זה זה עוד נדבך בעלויות של הבנייה איך א בטה מממנת את הפרוייקטים שלה אורל הוא איש המימון (42:14) שלנו כן קודם כל אפשר אפשר לדבר על זה לא מעט שואלים אותנו הרבה דיירים על עניין הבנקים האם אתה מביא איתך בנק או שאתה מביא איתך כמו שאמרת חברות חוץ בנקאי ות אז אנחנו עושים הפרדה רגע בין החברות ביטוח הגדולות שאנחנו עובדים איתם היום בנוסף הבנקים שזה אחלה יש להם תנות פיננסית לפחות כמו הבנקים זה כלל ומנורה ומגדל בדיוק כמו הבנקים כן בדיוק איתם נוח לנו ואנחנו מרגישים בטוחים לעבוד איתם כי הם מנפיקים היום פוליסות אז זה רגע לעניין הערבויות ובטחונות לדיירים ובתה כיום היא חברה עם הטענות פיננסית משמעותית גם כי כבר מסרנו וסיימנו פרוייקטים וגם כי (43:00) הכנסנו שותפים יש לנו היום קבוצת א אני לא רוצה לקרוא לזה קבוצת משקיעים כי זה קבוצת שותפים הם באמת שותפים אסטרטגים בראשם עומד אמיר ירושלמי יזם נדלן מאוד מאוד ותיק עשה שנים נדלן בארצות הברית יחד איתו יניב עבדי הבעלים של ביתא פייננס גם גוף שמלווה המון חברות התחדשות א חברות ציבוריות ובונה להם את כל ה תוכניות הכלכליות ואנחנו חווים אותם היום כשותפים אסטרטגים שתומכים בנו בלי סוף בעיקר בידע הפיננסי ועדין זה לא הקפיץ אותכם לקחת דברים שהם מעבר ליכולת שלכם נכון נכון בת הום עדיין שומרת על על היכולות שלה אנחנו עם כמעט 20 פרוייקטים לקראת ה-20 (43:46) פרוייקטים שזה לא מעט א אבל ע לא 20 בביצוע נכון לא 20 בביצוע יש לכם פרוייקטים בתכנון ויש לכם נכון פרוייקטים באכלוס ביצוע נון אנחנו יודעים ממש למנן את זה ולייצר את הסייקל בצורה חכמה לראות שהמערכת שלנו בנוייה ככה שהיא יודעת לקלוט את כל הפרויקטים האלה בצורה איכותית יש לנו לכל מחלקה את מי שמרכז את המחלקה ומנהל אותה ויודע שרגע הפרויקט עכשיו עובר לגבול גזרה שלו ועובר לידיים שלו ואנחנו עושים את זה בצורה הכי יסודית שיכולה להיות כדי בסוף להבטיח את איכות המוצר זה הדבר הכי חשוב אז בוא אנחנו כבר בסוף הפרק ואנחנו אפילו כבר אחריו אחרי הסוף ואנשים (44:29) עכשיו עומדים ליד הבית וכבר עושים ריצה במקום בגלל שהם תכננו בדרך כלל 40 דקות ואנחנו כבר יותר אז בואו כל אחד מכם ככה באיזה שתי מילים יתן איזה סיכום עם הדגש שהוא רואה ב שילוב של אוראל ושל אופק ו א בייחודיות של בטה כן אז אם אני אסכם רגע מה הצד שלי האחריות שלי בחברה אז באמת הדגש הוא הנושא של השקיפות העברת הידע בין היזם לנציגות ולתת הצעה ריאלית בטוחה טיום ציפיות וזה בעצם אולי חוק הברזל בהתחדשות עירונית בעבודה מול יזם וזה גם מה שמייחד אותכם כן זה אנחנו שמים על זה דגש אנחנו שמים את כל ה ג'וטו שלנו על זה כמובן חוט הביצוע והכל (45:24) עכשיו את כל החלק המעלה למעל זה של אוראל ואבל כן זה בהחלט הדגש של בטא לגמרי לגמרי להתביית על איכות המוצר אופק נגע בזה לא מעט בניהול התהליך בצורה נכונה ליווי הדיירים עדכונים שוטפים לוודא שאנחנו מוסרים דירות ברמה הגבוהה ביותר שאנחנו יכולים ולתת שקט נפשי לדיירים והביטחון של אחרי אנחנו יודעים היום להעמיד את ה הערבויות הנדרשות גם ליום שאחרי את ערבויות הבדק את כמובן את הטלפונים האישיים שלנו לכל דבר הכי קטן שקורה אנחנו חובים את זה היום בלי סוף זה בטע זה לגמרי בטע זאת אומרת אנחנו כאן עושים את זה ברמה של פרוייקטים משפחתיים לכאורה אנחנו (46:14) הופכים כל פרויקט גדול וקטן לסוג של משפחה כזה שהכל מתנהל בפנים בניהול נכון ניהול נכון וקשב נכון אתה מרגיש גם בפרויקט של 70 ו8 יחידות כמשפחה אחת גדולה אז אורל בן אור ואופק מאיר מאיר אני צריך לדעת מאיר אשתי מאיר לשעבר אנחנו נדבר איתה על זה כן לקחה מאיר ניתה קוטינסקי אתה מבין אבא שלי שאל אותה בחתונה בסוף החופה מה שם משפחה אמרה לו כטנקר אמר לה התקבלת אנ מה עשיתי לה אני עשיתי הפור לקחתי פישלזון הפכתי אותה למאיר פשטתי לה את זהז אני התאכזר לה את זה באהבה אז יש לי עירקית מאיר תקשיבו אני ממש שמח שנענית לי ובאתם אני חושב שהערת באור מאוד (47:08) מיוחד את הנושא של התחדשות עירונית ותמשיכו לעשות חיל ותודה רבה תודה על ז תודה לתודה רבה ו ואנחנו נמשיך להיות בקשר ותודה לכם ואנחנו נשמע אותכם ונשמע לכם בפרקים הבאים תודה

האזינו לפרק המלא כדי ללמוד עוד! 🎧