(73) יצוג משפטי בעסקאות נדל”ן! וגם, האם נכון לחלוק עו”ד ע”י שני הצדדים? צחי קווטינסקי בזום נדל"ן 200 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=KdVXI0kx9HA

Transcript:
(00:16) טוב נעשה גם הקלטה אבל לא צריך תאשרו לי את היוטיוב לייב ההקלטה אז ערב טוב [מוזיקה] לכולם תודה למי שעזב קצת את הטלוויזיה והצטרף זה אמנם יום בעיתי מאוד יום עצוב מאוד עצוב מכמה אספקטים קודם כל אנחנו ממש ערב של שנה מתחילת המלחמה אני לא חושב שהמדינה שלנו טה אי פעם מלחמה כל כך ארוכה ועם מצב כזה אבסורדי ש כמעט כובשים את כל האזורים והם לא מצליחים להביא את החטופים ועצוב על הפיגוע שהיה היום שקצת מכניס אותנו
(01:20) ללחץ אנחנו שולחים חיילים לצבא אנחנו מסתובבים למה שומעים את זה רגע מי סליחה עשיתי עשיתי לך מיוט בוא נעשה לכולם מוט והנה אתה רואה רפי עשיתי מיעוט לכולם ו קצת לחץ ו המתח הזה יהיו פיגועים לא יהיו פיגועים יהיו טילים לא יהיו טילים אני מחר הייתי אמור לנסוע לחיפה יעקב אתה צריך לחשוב על זה כן אתה יודע שלא תלך למכור מהר לפני שאיזה טיל ינחת שמה על הבית ואה אני מקווה שכולם ככה שמים לב היום ככה במזכרת העדכונים היום הקלטתי בבוקר פודקאסט עם שניו ריבקין חבר יועץ פיננסי פודקאסט מעניין רפי גם אתה שווה לך
(02:26) לשמוע אותו ראש טוב כדאי לך גם להכיר את הבחור ם בכלל כדאי להכיר אה שאני לא צריך זה אמנם אני לא משתדל לא לחלק מחמאות לבעלי מקצוע בזה כדי לא לפגוע באף אחד אבל אני יכול להגיד לכם שאני נהנה לשתף פעולה עם רפי בזכאות ואני מקבל פידבקים מצויינים מהלקוחות אז רפי תודה רבה והיום אני רואה שאיין אין לא היייתה ענות של עורכי הדין אם יש פה איזה עורך דין תגידו לי אבל אני א החלטתי שאני חייב לדבר על הנושא הזה אני חייב זה משהו שכבר מציק לי הרבה מאוד זמן אני מדבר עליו לא מעט [מוזיקה] ו אני מרגיש לפעמים ש אה משהו מתפספס משהו מתפספס אצל האנשים או
(03:32) שהאנשים יותר מדי שענים או שהם יותר מדי עשירים או שהם יותר מדי בטוחים בעצמם וא אני מגלה כל הזמן כל הזמן מחדש א שאנשים ודיברתי על זה דיברתי על זה גם בפודקאסט חלק מזה רמזתי על זה לא רמזתי אמרתי את זה שדיברתי עם להשתמש בבעלי מקצוע ולהשתמש במקצוענים אבל אני אה מוצא שאנשים בדיעבד פתאום מגלים שהם עומדים לפני מכשולים והם צריכים לפתור את המכשולים האלה אחרי שהם כבר בתוך העסקאות ובתוך העניינים ושאני שואל אותם ואנחנו רואים את זה דרך אגב א גם בכל מיני דיונים בפילו בקבוצה שלנו אה למרות שאני חושב שבקבוצה שלנו המאפיין
(04:37) זה שזה אנשים טיפה יותר אחראים אבל אני רואה גם בעוד קבוצות למרות שזה הפך להיות טירוף הקצב של ההתכתבויות בקבוצות האחרות ואני רואה שרוב הבעיות הם בעיות משפטיות שדנים עליהם בדיעבד ואני חושב ש אנחנו צריכים להיות אלה שמונעים את הבעיות ולא אלה שפותרים את הבעיות או שאני אגיד את זה בצורה אחרת אנחנו צריכים לקחת ולעטוף אותנו במגן שמכניס אותנו נכון לכל דבר בתכנון נכון בחשיבה נכונה בהגנה נכונה וזה נכון לכל דבר ולא להיות אלה ש נסו ככה מה שנקרא חופשי פרי ואחר כך מחפשים את כל הפתרונות בשביל לצאת מהבעיות ואני אתחיל במשהו שאולי כבר שמעתם
(05:44) בעבר שנתתי פעם שעוד לימדתי בקש פלו לפני שנים הייתי בסניף ראשון ודיברתי שם הרצאת מבוא כזאת של קורס ודיברתי על תפקידי עורכי דין דיברתי מה המשמעויות של הדברים ופתאום מישהו בכיר שמה התחיל לבכות ובוכה לכם מישהו בקהל אתם לא יודעים אתם בדיוק מתחילים לחשוב אולי אמרתם איזה משהו לא יפה אולי טעיתם אולי אמרתם איזה מילה לא נכונה זה קצת מווי בטח למרצה עצרתי כמובן את הכל וזה עוד מישהו בכיר ואני אומר לו מה קרה הוא אומר עכשיו אני מבין את השטויות שעשיתי והשטויות שעשיתי זה אומר שאני נכנסתי לעסקה בלי ליווי מקצועי ואני יכול לדבר את הדבר הזה ואני
(06:47) חושב שעשינו את הפרק הזה על כל אחד מבעלי המקצוע אבל היום אני רוצה לשים את הדגש על עורכי הדין ושאנחנו מדברים על אורכי הדין אנחנו מדברים כמעט בכל פעולה שאנחנו עושים שאנחנו עושים בנושא של נדלן שאנחנו מתעסקים אם זה מדבר על חתימת חוזה של רכישת דירה או מכירת דירה רגילה אם זה מדבר על רכישת קרקע אם זה מדבר על כניסה ליזמות אם זה מדבר על השכרת נכס אם זה מדבר כמעט על כל פעולה שאנחנו עושים ולפעמים אנחנו אומרים מה זה חתימת חוזה חתימת חוזה שאנחנו מוכרים או קונים דירה לפעמים זה משהו טריביאלי זה משהו ש למה אנחנו צריכים להשקיע בו ערימות של כספים ואני
(07:50) יכול להעיד לכם שלא מעט פעמים נתקלתי בלקוחות שהתעקשו לא לקחת את עורכי הדין שאני המלצתי להם או שאני פגשתי את עורכי הדין שהם הביאו והסיבה היחידה שהם לקחו את אותו עורך דין היייתה שהוא עולה רבע אחז או שהוא עולה כולל מאם אפילו או שהוא עולה סכום מגוחך ובעצם הם כיוו לקבל בסכום הזה את הייצוג המשפטי הטוב ביותר וזה משגע לי משגע לי את הדעת בגדול אם אנחנו מסתכלים על העורך דין ואני עכשיו אפילו מזיז את עצמי הצידה כמלווה המשקיעים לעורך דין יש את אחד התפקידים הכי מרכזיים בעסקה ואני אגיד לכם משהו אבסורדי דווקא העורך
(08:54) דין שלמד הרבה שנים דווקא העורך דין שיש לו אחריות מקצועית הכי כבדה בתוך העסקה דווקא העורך דין שהוא מדליק את האור ומכבה את האור זאת אומרת הוא מהרגע הראשון נמצא בעסקה והוא מכבה את האור זאת אומרת הוא האחרון שיוצא מהעסקה אחרי שהוא רושם את הדירה דווקא העורך דין ברוב המקרים זה מי שמתפרנס כמעט הכי פחות בתו העסקה בטח לעומת המתווך או אחרים ואנחנו אנחנו החכמים אנחנו אומרים אנחנו רוצים לקחת את מי שישמור עלינו בצורה המיטבית מישהו שיהיה הכי הרבה מקצועי מישהו שהוא יהיה בעצם ה-73 שלנו 730 שלנו כבר כולם כל מדינת ישראל יודעת ש
(10:02) 730 זה היחידה להבטחת 90 אבל אנחנו מוכנים לשלם למאבטח של 730 את המחיר שמקבל אדם ששומר בכניסה לסופר ואיין לו כזאת אחריות אנחנו מוכנים לשלם סכום מגוחך לאותו עורך דין ואנחנו מצפים ממנו שהוא בסכום המגוחך הזה יקח אותנו את כל התהליך יוביל אותנו בבטחה לפעמים יתעסק לנו בדברים מורכבים כולל למשל הכתמות של לקוחות שחיים בחול עוד שיש עסקאות שיש בם מרכיבים ר מסוב ננו אוים לו שמ אתה תקבל אם אנחנו
(11:09) עושים עסקה של מליון שקל קח 2500 שק 2500 שק שאנחנו רוצ שתורתם הוא יבדוק לנו את הנכס הוא יבקש את כ המסמכים מכל הגופים יביא לנו את התיק בית משותף יביא לנו את הנסח יביא לנו את החומר מהעירייה את הגרמושקה ואת כל מה שקשור את כל התיק בניין יבדוק לנו שאיין לנו את אל השבחה יבקש את החוזה ידון על החוזה וילך איתנו לחתום ומרת יבדוק דוק את כל מה שנאמר ילך איתנו יכין את כל המסמכים ילך איתנו לצד השני אם אנחנו הקונים ולפעמים זה לסוע מרחקים ואם לא וזה באותה עיר אז
(12:13) פנה זמן שזה לוקח כמה שעות לפעמים ואחר כך ירשום לנו הערת הזהרה ואני לא צריך להמשיך את כל התהליך של העסקה מי שלא ידע אותו שיבוא אליי לקורס ואנחנו אומרים לו ח על כל זה 2500 [מוזיקה] שק ועוד תהיה אחראי מקצועי שאם חס וחלילה טעית וחסר לנו איזה מידע או שטעית במשהו גם אנחנו נפעיל עליך את האחריות המקצועית ואני אומר לכם לא יקום ולא יהיה אם אנחנו רוצים לכבד את העסקה שלנו בוא נכבד את עצמנו בוא סתכל במראה האם אנחנו היינו לוקחים אחריות כזאת כבדה בעבור נזיד עדשים אני אגיד לכם משהו שאפילו יותר מרגיז שאני מגלה ואוי ואבוי אם אני מגלה
(13:19) דבר כזה שעוד לא מספיק עורך דין לקח סכום כל כך נמוך עודו מפריש עמלה למטווח שהביא אותו לעסקה על זה שהוא הביא אותו הפניה על מה על זה שעורך דין לוקח 4,000 שק ומתווך לקח באותה עסקה 20 ומשהו ים שני צדדים 40 ומשהו האם המתווך לא מבין שגם לא זה חשוב שהעסקה תעבור בשלום הרי מה קורה לי שאני מלווה עסקה אני משתדל לחבר לתוך העסקה את בעלי המקצוע הטובים ביותר למה אני עושה את זה משני טעמים קודם כל אני רוצה בשביל הלקוח שיעבור את חווית המכירה או הקנייה בצורה הטובה ביותר והמקצועית ביותר
(14:24) שניים שאני עובד מול מקצוען כמול יועץ משכנתאות ול מטווה סח מול מתווך גם מול ורך דין מול כולם זה מתפרש כחלק מהשקט שלי עבר שלי של העסקה וגם ככ מסתכל ללקוח על ברגע שהעסקה עוברת חלק מה יר טוב בשבילי אז מה לי לאכול את האוכל שלו ולא פעם ולא פעמים תפסתי עורכי דן ואימתי עליהם שאם אני אדע שם משלמים אוי ואבוי להם הרי אם הם היו צריכים לשלם זה היה לי כמלווה המשקיעים אני לא רוצה לקחת מהמהם אני רוצה שהם יתנו לי את השירות הטוב ביותר וכאן אני מגלה גם את הפטנטים האחרים ויש לי לא פעם ולא פעמיים ויכוחים עם אורכי ועורכות
(15:28) דין האם וחבל שהם לא פה חבל שאין פה אף עורך דין האם נכון שעורך דין ייצג שני צדדים וכל פעם חוזרים אליי באותה טענה באותה טענה שמבחינת לשקת עורכי הדין מותר חוקית מותר שעורך דין ייצג שני צדדים פרקטית בשום פנים ואופן האוזניים שלי נהיות אדומות שאני שומע דברים כאלה ויש לי וויכוחים ברמה שלפעמים אני צריך להגיד לאותם עורכי דין אורכות דין זאת החלטה ולא יהיה אחרת לא מתווכח ככה אני נוהג אבל אחרים הם אומרים לי עושים גם אחרים אוכלים חזיר אז אני אוכל חזיר לא אני עושה מה שאני חושב
(16:32) לנכון הרי רפי עשה ישר עם האצבע ללא ומה קורה בעצם בעסקה מה אנחנו מצפים מעורך הדין שלנו אנחנו מצפים מעורך הדין שלנו שייצג אותנו ואת האינטרסים שלנו בצורה הטובה ביותר אז נכון יש לפעמים מצבים של עסקאות שאין בעיות הכל זורם ואני אגיד לכם משהו חלק לא קטן מהעסקאות היה אפשר לגמור בלחיצת יד בלי הסכם אבל אתם יודעים גם להתחתן אפשר היה בלי כתובה אז למה אנחנו ממלאים כתובה למה אנחנו חותמים הסכמים לשקל דבר יכול להיכנס למצבים וזה נכון בכל העולמות גם בחתונות וגם
(17:37) בנדלן שלפעמים אנחנו מגיעים למבועים סתומים לפעמים אנחנו מגיעים לויכוחים אני למדתי את זה על בשרי הרי מאיפה למדתי את רוב הדברים מעשייה וכבר סיפרתי את הסיפור הזה ואני אספר ר אותו שוב שלפני שנים החלטנו חבר ואני שני חברים ואני הלכנו על איזה סוג של שותפות לקנות נכס משרד משרד נכס בבניין בתלפיות ועמדנו לרכוש אותו מחרדי זה לא משנה שהוא חרדי לצורך העניין במקרה הוא היה חרדי ואנחנו כבר שמנו הגענו סכמה לקחנו את אות ורך דין עשינו עות לקחנו את אות ורך דן ני הרגשתי מאוד בטוח ב שזה עורך דין שהיה גם עורך דין של אבא שלי
(18:42) ואני הרצתי אותו והרחתי אותו והוא הסכים ליצג את שני הצדדים אבל אז התהפך עלינו המוכר עשה שם תרגיל ולמרות ש גם הכנסנו כבר לעסקה וגם אפילו הכנסנו לשמה ציוד ב שקיבלנו אישור להכניס הוא החט למכור את זה למישו אחר ואנחנו הגענו לתסבוכת משפטית אני לא רציתי לטבוע ב שאני נגד תביעות אבל היתי במעות היו לי שני שותפים ופתאום מצאנו את עצמנו שאנחנו לא יכולים להעזר ולהתייעץ עם העורך דין שלנו העורך דין שלנו לא יכול לעמוד לצידנו למה הוא העורך דין של שני הצדדים הוא העורך דין שאולי היום בדיעבד אם אני חושב אולי הייתי צריך גם לבדוק אם הוא עשה את העסקה עד
(19:43) הסוף אבל הוא לא יכול הוא מנוע כמייצג של שני הצדדים לעזור לנו בתביעה או לפתור לפתור הוא ניסה אבל להביא את הפתרון ונאלצנו לקחת אורך ן אחר וכאן גם למדתי פרק בחיים שלמרות שהשופט אמר למרות שהמוכר כן המוכר עמד ושיקר במצח נחושה ומילה אחת לא אמר אמת הוא קבע פסק דין לרעתנו בגלל שהעורך דין שלו כנראה היה לא כנראה העורך דין שלו היה הרבה יותר טוב והצליח להוציא את התביעה שלנו אז גם לא תמיד צודקים מי שזוכה אבל כאן זה היה יכול להימנע ככל הנראה אם כל אחד היה לוקח את העורך דין שלו וכל אחד היה מקבל את היצוג לאינטרסים שלו ושמירה לאינטרסים
(20:46) שלו שמישהו מייצג שני צדדים הוא לעולם לא יכול לייצג את האינטרס של שני הצדדים במידה שבה ועל זה אנחנו יודעים לא מעט או נופלות עסקאות או שיש ויכוחים שמואל מי זה שמואל איזה שמואל אומר כן שמואל איזה עסקה הפלת בגלל זה שמואל לא חשוב אז פה אצלי זה עקשנות קבועה וזה אצלי יהרג ובעל יעבור דרך אגב דרך אגב זה לא משנה ם הצדדים שעושים את העסקה עם חברים זה לא משנה הם גדלו יחד מגיל שלוש זה ממש לא
(21:54) רלוונטי אני מזכיר לכם את הכתובה הרי בחתונה אנחנו נותנים את הכתובה לאמא של הכלה והכל נשיקות וחיבוקים נכון והכל פוצי מוצי והכל נחמד אבל ביום רע ואנחנו מאחלים שלא נגיע לימים האלה מה היא עושה היא מוציאה את זה ואומרת אדוני תשלם את זה אז אנחנו בוא נהיה חכמים שלא מגיעים לימים הרעים האלה בוא נמנע אותם ואני רוצה להמשיך הלאה המקום השני שאני תקל ושמה זה הצורם [מוזיקה] ביותר זה הנושא של הקרקעות החקלאיות אנשים הולכים ואני שומע את זה עוד ועוד למרות שאני כבר צועק על זה באנ ספור גם פודקאסטים וגם פרקים של פודקאסט סליחה וגם בזום
(22:53) הנדלן אנשים הולכים לכל העסקאות של הקרקעות החקלאיות וכן תכף ניגע גם ב-280 נכנסים לעסקאות האלה מתפתים ללחץ של מארגני הקבוצות או מארגני הקרקעות אל תדאגו העורך דין שלנו בדק את זה השמאי שלנו דק את זה ובשביל 100 180 200 300,000 שק אומרים בשביל זה אנחנו ניקח עורך דין ב1,000 שקלים ומוותרים עעל העורך דין אנשים כנראה מגדלים את הכספים שלהם בפרדסים על העצים במטעים לא יודע ודווקא בעסקאות האלה של הקרקעות
(24:06) החקלאיות עומדות המכשלות הכי גדולות וחכו תכף ניגע גם ב-280 וב-10 [מוזיקה] 90 דווקא בקרקעות החקלאיות יש את המורכבות של העסקה של העסקאות הכי הכי הכי גדולות הרי על מה מחתימים אותנו מחתימים אותנו א' צ'יק צ'ק בואו תחתמו בלי לקרוא אפילו עכשיו בואו תתנו לנו מקדמות יתנו לנו צ'קים מי נותן לנו בטוחות מי נותן לנו רישומים על מי זה נרשם איך זה נרשם לפני שנכנסתי בכלל למה היא הקרקע לפני שנכנסתי בכלל על היעוד ועל העתיד או הנה נכנס לנו אורך [מוזיקה]
(25:12) דין דורון חיכיתי שתיכנס אין לי כאן אף עורך דין רק אתה ואני אומר אני בדיוק נגעתי בכמה סעיפים של עורכי דין אז תקשיב מפה ואני אשמח לקבל את עזרתך אני מדבר בדיוק דורון אלן אני מדבר בדיוק דורון דורון קנט עורך דין אה אני מדבר בדיוק על הקרקעות החקלאיות ואני אומר שאנשים נכנסים לעסקאות בלי שהם לוקחים יעוץ משפטי הם אומרים מה בשביל 100 200 300,000 שק אנחנו נשלם 10,000 שק לעורך דין ואני אומר שבעסק האלה יש את המורכבויות הכי גדולות ותכף אני אשמח אם תתקן אותי או תוסיף למה מורכבויות דורון בדיוק התחלתי להגיד ונכנסת דבר ראשון רשום הרי אנחנו בעצם בחלק
(26:14) מהמקרים בחלק מהמקרים הולך קונ מישהו קרקע ומחלק אותה לאנשים האם בדקתם אם הוא כבר קנה האם בדקתם אם זה כבר רשום על שמו והוא מוכר לכם חלקים וזה עוד לפני שנכנסתי דורון בכלל לבדיקה של הקרקע והסיכויים שלה הרי מה עושים רוב המשווקים רוב המשווקים הולכים ולוקחים אופציה על קרקע באים לבעל קרקע ואומרים לו שמע אנחנו נשלם לך מיליון שקל על רה דונם אני סתם זורק מספר כן ו אנחנו עושים התנייה לעסקה אנחנו עושים אופציה והם הולכים ומנסים ומוכרים את זה ואם זה מסתדר להם אז הם נכנסים לעסקה האם כבר זה נרשם על שמם זה רק דוגמה אחת איך הם רושמים את זה הלאה איך נרשמים
(27:23) החלקים חלק מהמקרים זה אפילו לא רשום על שמם הם עושים את ה תה נרשם ישירות מול המוח כן ובכלל בכלל מי הסדיר את זה וזה לפני שבדק העורך דין או שדאג לכם שאתם לא תעשו טעויות ואמר לכם בואו דקה לפני ש אה הנה עוד יניב שני גם נכנס דקה לפני שאתם חמים בוא ניקח שמאי ונבדוק בוא ניכנס לוועדות התכנון ונבדוק שבאמת לקרקע הזה יש סיכויים ואז גם מעבר לכל כדי שהם יבטיחו לעצמם המארגנים המשך ועתיד הם הולכים ורושמים לכם הסכמי שיתוף עתידיים על מה מבוססים הסכמי השיתוף על מה הם מבוססים היום לא יוע איפ שמעת
(28:30) אתזה לא וכר שמי אזה א בטלוויזיה סח בטלוזיה הרי א רה ב בבוקר טלויזיה יש איזה תוכני בערוץ לא זוכר עם טיקוצקי [מוזיקה] ערץ לא יוד של הנדלן ל הנדלן והוא גם אמר אנחנו מה מוכרים לנו ברוב המקרים מוכרים לנו אבטחות מוכרים לנו זכות לדירה מישו בדק לכם את הדבר הזה אפשר למ זכות לדירה נכון הם ופים את זה משפטית והם כותבים מרנו לכם 1 קי 4536 מהקרקע שמיצג אולי 100 מטר מישהו אבל בדק לכם את הזכות לקרקע ואיך מוכרים לכם דבר כזה מישהו יכול להתחייב בשלב התכנון כמה אנחנו נקבל בסוף כבר דיברתי על זה לא מעט
(29:38) פעמים אז איך אפשר לעשות הסכם שיתוף להבטיח אבטחות איך אנחנו יכולים לבדוק שלא נהיה במצב שנגיד והכל זרם כמו שצריך נגיד שהכל זרם כמו שצריך והגענו לשלב האמיתי ובאמת עכשיו הולך לקום בניין שאנחנו לא נהיה אלה שמקבלים את הדירה בקומה שתיים אחורית עם מרפסת למכולת השכונתית ונהיה בקומה 10 או 12 או 30 עם החזית לים עם נוף חלומי הרי שילמנו את אותו דבר מי עקבה את המנגנון הזה רק אם יש לנו עורך דין מה מי קבע שבכלל אנחנו נגיע לדירה ולא יוציאו אותנו בפרוק שיתוף הרבה לפני כמו שקורה כל הזמן הנה אתה רואה למה חיכית שתעלו עורכי הדין תסביר את מה שאמרת
(30:43) א בהרבה מאוד א עסקאות מהסוג הזה ישנו יזם א והרבה מאוד פעמים ברגע שאנחנו מתחילים להתקרב לשלב שבו הקרקע תופשר אם הייא תופשר מגיעים היזמים האנשים עם הכסף הגדול והם קונים פה חלקים עכשיו מי שיש לו הרבה חלקים א בקרקע יכוונו אותו להיות בת בעל חלק גדול במגרש שעליו אפשר למשל להקים בניין בין 15 קומות עכשיו אותו בן אדם יש יהיו לו נניח זכות ל-24 דירות מתוך 30 הוא לא מעוניין בעוד שישה אנשים קטנים שיש להם אולי זכות לקבל דירה בתוך הבניין הזה הוא רוצה את כולם איתו לא מעניין אותו
(31:47) מה תקבלו הוא יגיד לכם או שאם תמכרו לי או שאני עושה פירוק שיתוף אני אקנה אותכם ואז אתה נשאר עם ק קרקע שנאלצת למכור אותה לשלם עליה בלי סוף מסלתה בכלל לא תגיע לשלב שתהייה לך דירה השאלה אם את זה אתה יכול למנוע דורון א אתה יכול להשתדל למנוע אני יכול לומר לך שראיתי הסכמי שיתוף שבהם הבטיחו לאנשים א הבטיחו לאנשים אתה יודע לפני שהם חתמו זכות לדירה אבל בהסכם השיתוף היה כתוב באמת מפורש שברגע שתהייה הפשרה הם כל בעלי הקרקע יפעלו כדי למכור את הקרקע כמקשה אחת לא יגיעו בכלל להסכם לא יגיעו בכלל לבנייה זה ה כתוב במפורש בהסכם
(32:50) השיתוף אבל הלקוחה שהגיע אלי אם זה 10 שנים אחרי בכלל לא היייתה מודעת לזה אנש לא קוראים את ההסכמים הם לא לוקים וחט ואתה יודע מה א אם אנחנו כבר מדברים על הקטע הזה אני יכול להגיד לך אנחנו בוא נרחיב את היריה ועוד פעם אני חוזר ני חושב שאתה תסכים איתי לפחות עם התגובה שלך בפנים בתנועת גוף הסכמת שעסקאות האלה זה המקומות הכי מסובכים זה שיש להם יש יותר מדי מורכבויות להתנהלות הזאת הרי תזכור עוד משהו הרי אנחנו בעצם קונים קרקע אבל מה שקורה בטאבה חדשה שעושים תוכנית חדשה יש פרסציה חדשה ואנחנו צריכים להיות אנחנו צריכים להיות מודעים להגן על הזכויות וצריכים לדעת מה
(33:48) קורה מה קורה למשל אם עכשיו יש מקבלים הרי עושים טבלאות איזון ואיך זה מתחלק ולא לראות שבעצם יזם שומר לעצמו חלקים או עושה לו כל מיני אומר שאם יהיה עד רמה מסוימת הוא יקבלו כולם ומעל זה הוא יקבל חלקים עוטפים הרי חלק מהרווחים של המארגנים זה בארגון החלקים העוטפים אנחנו מדברים על זה גם בהתחדשות עירונית אנשים צריכים לדעת לתוך מה הם נכנסים אנשים צריכים הקטע הזה זה מתחיל מהבדיקה של הקרקע מהבדיקה של העסקה מהבדיקה של הבעלויות מהבדיקה של הסכם השיתוף העתידי ולא אמרתי כלום רק נגעתי בדברים האלה ועדיין אנשים אנשים גם לא קוראים וגם
(34:39) אם הם קוראים אתה יודע מה אני עם כל הניסיון שלי של עשרות שנים אני עדיין רוצה שעורך דין מקצועי סתכל בשביל זה הוא למד להבין את הניואנסים הקטנים ואתה יודע שלפעמים גםם את זה מפספסים הרי אי אפשר לעלות על הכל אבל ככל שאתה יותר מנוסה אתה אתה מוצא את הדברים כאלה את המכשלות הקטנות האלה ואתה יודע ואם אני נכנס מזה מה אתה אומר אני יכול לספר לך על עסקה שהייתה לי ממש לפני חודש של מישהו שהתכוון לקנות א יזם שקנה א שתי חלקות מגרשים או הציע ללקוח שלי לקנות את אחד המגרשים שאפשר לבנות עליו לבנות עליו בית צמוד קרקע בבדיקה שערכנו שמאי ביחד
(35:41) איתי לקחנו את ה את התסריטים של הסכם השיתוף ולקחנו תסריטים מוגדלים ומקוריים וגילינו משהו שאי אפשר היה לראות בתסריטים המקוריים א ביחד עם עוד עיון במפות שהמגרש שבי רצו למכור ללקוח שלי הוא לא כולו של של ה מוחר הזה מסתבר שאיזה משולש קטן ממנו כסת לי אתזה נמצא בחלקה אחרת ואני מוכן להתערב איתך במקרה הספציפי הזה שהיזם לא ידע את זה בסדר אבל זה המזל של היזם הזה שיש לו צוות מקצועי שבודק לו את הדברים האלה הוא הוא הוא היזם היזם קנה משהו וניסה למכור אותו בהמשך והלקוח עמד לקנות מגרש שחלק ממנו בכלל לא שלו טוב אז מפה אני רוצה להמשיך לנושא של
(36:49) התחדשות עירונית דורון איפה יניב יניב הלה קודם אני רואה הוא ירד חזרה ההתחדשות העירונית אנשים לא קוראים את ההסכמים לא קוראים את ההסכמים והרבה מאוד אנחנו חותמים על חוזים שיש עליהם כבר הסכמים ויש עליהם אפילו הערות אזהרה של יזמים שלפעמים לפעמים אנחנו בעצם מה זה פתח לי מיקרופון אסף אתה יכול לפתוח מיקרופון אני לא עוצר וא א יש הערות הזהרה לפעמים זה הערות הזהרה ישנות לפעמים זה כל מיני מכשלות לפעמים אנחנו ברוב המקרים אנחנו לא יכולים לחתום יש את הסעיפים הקטנים שצריכים לקבל אישור של ה של חברת הבניה וצריכים גם להבין מה אנחנו מקבלים ואתה יודע מה אני בכלל עוד
(37:54) לא נכנס לקטע אני עוד לא נכנס לקטע זה תכף נפתח שחותמים בכלל הסכם עם עם א עם חברה שעושה לאותו בניין התחדשות עירונית ותכף אני ארצה לשמוע כאן את דעתך אבל אנחנו נכנסים לתוך עסקה ואנחנו בכלל לא יודעים מה אנחנו מקבלים אנחנו לא יודעים איפה הזכויות שלנו אנחנו לא בדקנו את זה לפעמים אנחנו נחתום ואנחנו נגלה שאנחנו בהפרת חוזה בגלל שיזם לא או לא הסכים לחתום או כל מיני דברים כאלה ו זה דבר שמחייב זה דבר שמחייב וגם אולי לשלם יותר לעורך דין שייעשה בדיקה מעבר לבדיקת הרכישה הרגילה וא בהסכמים האלה בהסכמים האלה אנחנו יכולים לגלות הרבה מאוד פרטים כמו למשל את
(39:02) ה מה אנחנו זכאים לקבל את המנגנונים של בחירת הדירות ואנשים דרך אגב אנשים חושבים זה כמו שפעם היו חושבים על בנקים שאם יש הסכם זה משהו בלתי זז אלא אם כן זה הסכם אחיד לכל הדיירים אבל א היום אפשר להתווכח כמעט על הכל ולתקן את הדברים אם אנחנו צים שיש לנו בעיות וזה לא עובד אלא אם כן אנחנו ממש נכנסים בנעליים שאנחנו נכנסים בנעליים של מישהו אנחנו לא יכולים לשנות נכון דורון לא תראה ברגע שאתה קונה קונה את הדירה מ מישהו שכבר חתם שכבר חתם על ההסכם אז לא ודאי שאתה לא יכול לשנות אתה נכנס לנעליו מהבחינה הזאת אבל אתה צריך לדעת למה אתה נכנס בדיוק זהזה המ אתה צריך לדעת
(40:00) אתה צריך לדעת א לפני הכל שה היזם שחתם עם הדיירים על הסכם הטמה עומד בהתחייבויות שלו אתה צריך לדעת שלא נעשו שינויים סתם דוגמה לפני כמה שנים א לכוחה שלי קנתה דירה מיזם בפרוייקט ם החיזוק והיזם ממש שוא הוא נותן הערות הזהרה א בדקתי את ה ביקשתי כמובן לראות את החוזה של היזם עם הדיירים ובחוזה של היזם עם הדיירים היה כתוב במפורש שהוא נאסר עליו לרשום מערות עזרה והוא חייב לתת לרוכשי דירות ממנו ערבויות חוק מאפר אז איך זה מסתדר במקרה הספציפי הזה אז כן בדקתי והיה היו אישורים וכולי אבל לפעמים הדברים האלה הם הפרה ואתה נכנס לתוך חוזה שבעצם אם היז מפר את החוזה עם
(41:09) הדיירים החוזה שלך יכול להיות לא יהיה שווה כלום כי הוא מוכר לך דברים שהוא לא יכול למכור עכשיו כאן אנחנו גם יכולים להתחיל להיכנס לתוך עובי הקורה אבל זה לא המקום להיכנס לכל אבל כאן יש את המרכיבים החל כבר מסוף העסקה איך רושמים את זה מי עושה תיק בית משותף חדש איך מסדירים מחדש את את הזכויות של הדיירים איך מגנים על הזכויות של הדיירים הקודמים לקבל את כל מה שמגיע אליהם אם זה תמה א שת או פינו בינו לקבל את החניות לקבל את כל הדברים איך עושים את מנגנון בחירת הדירות מה בעצם מקבלים איך זה יש דברים קטנים שנראים ל אנשים שוליים אבל אז
(41:58) שהם מקבלים דירה עם כיוון אוויר אחד ואז ושלא היה להם קודם אז הם לא מבינים האם באמת יש במנגנון איך מתכננים את הפרויקט ואיזה הגנה יש על הדייר הרי בסוף אנשים שוכחים נכון שחלק מהאנשים שעושים את העסקאות האלה ויש להם פינוי בינוי זה משקיעים אבל שזה גם הרבה מאוד מהכסף שלהם אבל הרבה מאוד מהאנשים האלה זה אנשים שזה כל עולמם זה כל עולמם הבית הזה והם עלולים למצוא את עצמם בצרות לא קטנות וחובה לקרוא את האותיות הקטנות חובה לבדוק לעשות בדיקה של היזם לראות גם אם זה עסקה שאנחנו נכנסים אליה באמצע למה שניכנס לעסקה אולי בדיוק יש לנו
(42:50) שם לקוח שבורח לכוח שבורח בגלל שהוא הבין ששום דבר לא זז לו וא אנחנו נכנסים בנעליו לצרות שלו ואנחנו עוד מקלים ראש ולא בודקים שם את כל הסעיפים הקטנים ועוד פעם אם אני אתן לדורון כאן עכשיו אני אשחרר אעשה לכם הרצאה עד למחר בבוקר ואתם תתעייפי כל הדוגמאות בתוך החוזה וכמה סעיפים ואם אני אפתח לכם פה דוגמה של חוזה שרק עכשיו נכתם של רק של התחדשות עירונית אתם תראו שזה איזה 30 40 עמודים עם כל מיני סעיפים קטנים ועם ערבויות ואיך אנחנו בודקים איך אנחנו בודקים את ההגנות שלנו ואת ה את הערבויות שלנו ואת הביטחונות שלנו כלפי הקבלן וכל התקלות הרי זה עולם אחר
(43:44) לגמרי ושונה בטח אם זה בטמה מהעולם של בנייה חדשה אז אנחנו צריכים שמישהו יסתכל שלא חסר דברים ואני לא בטוח אני לא בטוח שלכל אחד מאיתנו יהיה עם הניסיון אשר יהיה יש לא את פניות הדעת ולא את הניסיון ולא את הידע לעשות את הדברים האלה ועדיין ועדיין אנחנו בטוחים שאנחנו עושים וכאן אני רוצה לשאל אותך דורון נכון ש בעסקאות של התחדשות עירונית יש לנו עורך דין דיירים ונכון שעורך דין הדיירים אמור לדאוג אינטרס של כולנו אבל בסופו של יום בסופו של יום הוא דואג אם זה בניין של 50 דיירים 100 דיירים ולפעמים זה פרוייקטים של 200 ו-300 דיירים הוא דואג לאינטרס
(44:41) כללי של כולנו ואני אשאל אותך שאלה האם זה נכון במקרה הזה לקחת מטעמנו עורך דין פרטי עורך דין שלנו שיבדוק שבאמת קיבלנו את כל הזכויות שלנו אפילו שיש לנו עורך דין של דיירים תשובה לדעתי כן מהניסיון שלי א קודם כל א לכל אחד יש את ה דברים שחשובים לו א לבן אדם מסוים יכול להיות חשוב ענייני החניות ואיפה הוא מקבל אותם ומה יהיה לבן אדם אחר יכולים להיות דברים אחרים יש אנשים שיש להם נסיבות ספציפיות שלהם לדוגמה פרויקט פינוי בינוי נניח נותנים א על א על שטחים מוצמדים גג או משהו כזה נותנים נניח 50% תוספת לשטח
(45:50) הדירה זה יש אנשים ספציפיים ש על הגג הזה בנו משהו בנו משהו לא חוקי על משהו בנוי נותנים 100% לא 50% כמו על גג בן אדם ספציפי רוצה לקבל אומר תשמעו תהיו תסתכלו עליי תנו לי את קצת יותר מהאחרים בפרוייקטים של בינו בפינוי בינוי צריכה להיות שקיפות תמיד תמיד היזם יגיד לך הצלחות רוחב אני לא יכול לתת לאחד יותר מאשר נותן לאחרים לפעמים יש לך עורך דין שמכיר את העניין ומצליח להראות ליזם שבמקרה ספציפי אין הצלחות רוחב תוכל לקבל יותר בקיצור מה משפטית ברמה משפטית תשמע
(46:58) ה הסכמים האלה המסים מתנים מתנהלים שנה שנתיים שלוש לפעמים דברים מתפספסים ולא מכוונה רעה מתפספסים עורך דין שלך שעובר ורואה יכול לעלות על דברים שפספסו ודבר ואחר כך מתקנים את הדברים האלה ולדברים האלה יכולה להיות משמעות של הרבה מאוד כסף אני אני חושב אני חושב שה ני בדיוק מה שאני כיוונתי למה שאתה אמרת ואני אומר אני לא אני לא אני לא מזלזל באף עורך דין דיירים ויש א עורכי דין מהשורה הראשונה שהם מייצגים דיירים והם נבחרים והכל נכון אבל בדיוק כמו שדורון אומר זה עולם אחר עולם אחר לחלוטין שמישהו בודק ברחל אצלי זה אשתי הקטנה אבל
(47:56) בתחה הקטנה במישהו נכנס לדברים שקשורים לך ומוודא שאתה מוגן ואתה מוגן בתוך המערכת ובדק את זה בהתאמה ליך ואני חד משמעית חד משמעית ואני שמח על התשובה שלך הולך עם התשובה שלך והבעיה עם האנשים הבעיה עם האנשים שאנשים אומרים וזה גם מגיע אחר כך למה שאנחנו מיד עוברים ו שמה זה כבר אני חושב שאנשים מבינים ש בסוף אנחנו צריכים לדאוג לאינטרסים שלנו ועדיף לנו לשלם היום קצת יותר זה כמו שאנחנו משלמים בביטוח אנחנו משלמים משלמים ואנחנו מתפללים שלא נצטרך להשתמש ולא נצטרך לקבל אבל אם חס וחלילה קורה שיהיה לנו את הפתרון וכאן עורך דין שאמנם עלה לנו תוספת
(48:55) של כסף ולרוב ד אז לא עולה לנו לל שעורכי הדין של הדיירים בעצם ממומנים על ידי היזם אולא לא אמור להעלות לנו כספים בשלב הזה אני אומר לקחת עורך דין ושב לנו יבדוק לנו את כל מרכיבי העסקה מא' ועת ואתם יודעים מה שהוא ישב איתנו ישמע את הצרכים שלנו מי אנחנו והכל ושהוא יהיה הנציג שלנו כלפי עורכי הדין התנאי כאן התנאי כאן תרשה לי להוסיף דורון התנאי כאן שזה עורך דין שזה לא עורך דין שמחפש להראות שהוא עושה טוב והוא מביא כל מיני תקלות והכל אנחנו לא נמצאים כאן במלחמה זה בדיוק כמוסר מתן הראשוני הוא לא מחליף הוא לא מחליף את עורך הדין של
(49:51) הדירים יפה הוא לא אבל זה גם לפעמים יש יש יש אני כבר נתקלתי נתקלתי לא רק בעורכי דין נתקלתי בכל מיני מקצועות גם בבדק בית באנשים שכדי להראות שהם עושים את העבודה אז הם מוציאים דברים ומקשים על העסקה ומכבידים על העסקה לא הרעיון הוא לקחת עורך דין ולהגיד לו אדוני אל תפריע לעסקה אל תפריע לעסקה אתה לא צריך חי לא שומעים הוא נעלם לאן נעלמת נראה לי שנפל לאינטרנט ברור
(50:59) עד שצחי יחזור אפשר דורון אפשר לשאול אותך שאלה בדאי אם אני נגיד קונה עכשיו דירה ודווקא זה שאני קונה ממנה היא לא חתמה יש יש ינוי בינוי אבל היא לא חתמה אני לא נכנסת לנעליים שלה זאת אומרת אני נכנסת אבל אני חותמת ה עכשיו צריכה לחתום והיא לא חתמה יש לי הרי זה כבר פרויקט של כמה וכמה שנים יש משהו שאני יכולה לשנות תמיד קודם כל בדיוק באותה מידה שיכול לשנות מישהו שיש לו שם דירה ועדיין לא חתם א זה זה תלוי מה יש דברים בוא נאמר ככה את הדברים העקרוניים הגדולים לא אבל יכולים להיות יכולים להיות דברים שעדיין
(52:05) יש להם חשיבות ויש להם משמעות כספית מאוד גדולה אני אתן לך דוגמה לפני שנה בערך א פ פינוי בינוי ש דיירת ביקשה ממני לעבור על המסמכים כי חזר נפל לי האינטרנט מתנצל לא יודע מה קרה אנחנו המשכנו כן אני ניסיתי להתחבר דרך הפלאפון אז מה פספסתי ל שהייתי באמצע ככה דיבור אה דלינה שאלה אותי אם א אם במצב שבו היא רוצה לקנות דירה אבל שעדיין לא נחתם אם אפשר אם יש עוד מקום לשנות דברים אז אמרתי לה שאת ה הדברים הגדולים ועקרוניים סביר להניח שלא סביר להניח גם שאין מה אבל צברתי שהיה לי מקרה לפני בערך שנה שבו
(53:09) ה נושא ספר הדירה שמקבלים ה דיירים ברגע שהם עוזבים את הדירות א היה כתוב שהוא יהיה צמוד למדד המחירים לצרחן ואני אמרתי ללקוחה ש זה לא זה לא רציני כאילו מה לעשות אתה יוצא מהדירה שלך לכמה שנים סחר הדירה לא יישאר א כמו שהיה ביום שאתה כן מה קרה דורון לא שומעים אותך דורון דורון אתה נעלמת דורון כן הנה תעשה תעשה מיוט דורון
(54:28) שמ מה שאמרתי זה שביקשתי לשנות את הנושא כף שה כל שנה שנה וחצי השמיים מטעם ה השמי המוסכם יעדכן את חר הדירה דרך אגב זה אחד הדברים ש אני יכול להעיד שבעסקה בעסקת טמה שעכשיו מתקיימת ב אחד למרות שלא מקובל לתת שמה סכר דירה בזכות משע ומתן שהיה מעורב בעורך דין הצליחו להוציא גם בטעם האחד פינוי של הדיירים וא שכר דירה מובטח לכל הדיירים לתקופה גם זה צריך לבדוק כמה זמן מגיע שכר הטירה אבל זה עוד פעם זה הדגשה זה הדגשה וחבל שדורון נעלם זה הדגשה על הצורך בייצוג אישי וזה אחד הדברים שאני רציתי להשיג בערב הזה לתת לאנשים להבין כמה חשוב
(55:36) הייצוג גם במקרים שאנחנו חושבים שהוא מיותר אז אם דיברנו אם דיברנו על הקרקעות החקלאיות אם דיברנו על התחדשויות העירוניות א ועכשיו כמובן יש את הסיפור של הרכישה של דירה מקבלן או מיזם א וכאן גם אני א עדיין רואה את זה עדיין אני רואה את זה ש עדין אנשים מנסים לחסוך והולכים וחותמים הסכמים חותמים הסכמים אצל יזמים ואומרים מה בנקו אי אפשר לשנות כלום בנקו הכל כתוב אותו דבר ומה נריב איתם זה חברות גדולות ומה נתעסק וחותמים על ההסכמים איז ולא לוקחים עורך דין מה עוד שהם משלמים ופעם היינו משלמים הרבה היום קצת החוק תוקן משלמים לעורך דין של
(56:33) היזם וכאן זה כבר נושא ישן וזה צריך להיות ברור לכולם שבעצם העורך דין של היזם הוא לא עורך דין שלנו העורך דין של היזם יש לו תפקיד יש לו תפקיד שאם זה חברה משכנת זה לרשום את הנכס אצלו אם זה חברה רגילה לרשום את הנכס ולרשום את הנכסים אחרי שמביאים לו את כל המסמכים ואם צריך לעשות תיק בית משותף או כל מה שקבעו לו אב אנחנו צריכים לוודא שהדברים האלה קורים אנחנו צריכים לוודא שבאמת יש כאן התחייבויות לעשות את הדברים ואת הרישומים האלה אנחנו צריכים לוודא שזה קורה ואז למעשה אנחנו לא קוראים את זה ואנחנו אומרים יש לנו עורך דין ובסוף
(57:23) אנחנו מגלים שעו 10 ו20 שנה ולא רושמים לנו את הדירה על שמנו ואנחנו אומרים למה זה קרה ואנחנו מגלים שפשוט לא רשמו את הדברים בחוזה ואנחנו חסכנו את עלות העורך דין אני מדבר דורון על עסקה של דירה חדשה מקבלן או מיזם אנחנו שמחנו על זה שיש עורך דין שאנחנו משלמים לו ואתה יודע להגיד שפעם היו משלמים אחז וחצי היום זה כבר יש מגבלה של הסכום בחוק מהים ב כן אבל עדיין עדיין הוא לא מייצג אותנו הוא הוא תפקיד שלו זה לעבוד אצל ה אנחנו מכסים לו איזה שכר תרכה שהיזם היה צריך לשלם לו כדי לרשום את הדברים וכאן אני חושב שמי שלוקח עורך דין ולוקח
(58:19) עורך דין בעל שיעור קומה עורך דין שקורא את הדברים יודע את הדברים ג שאפשר לשנות והאגדה הזאת האגדה הזאת שעדיף לחתום על חוזה אחיד ולא לשנות כלום דורון מה אתה אומר עליה פעם אמרו שאם אתה לא משנה כלום אתה חותם על חוזה אחיד אתה הכי קל לך להגן על זה אחר כך הנזה בבית משפט אבל אם אתה רוצה לא להגיע לבית משפט כדים ואפשר לשנות ליזמים את החוזים בודאי אז אנחנו צריכים להתחיל להבין את הדברים האלה וזה המסר הגדול של הערב הזה המסר הגדול ש למעשה ואני מקיף את כל סוגי העסקאות ואני חשה שעברתי על כולם ותכף נדבר על שכירויות כל עסקה שאנחנו עושים
(59:19) במקרקעי כל עסקה חייבת בוגרד חייב שמישהו ישמור עלינו וזה זה לא משנה אם העסקה היא 100 אל שקל או 10ה מיליון שקל בטח ככל שהעסקה יותר גדולה אנחנו צריכים הגנה יותר גדולה אבל צריכים לזכור שלפעמים האובדן של 100 אל שק למי שהלך ועשה את העסקה הזאת היא יותר גדולה ממיליון שקל שיפסיד או משני מיליון שקל שיפסיד בעל הון שלא עשה ולא שמר על עצמו ו יתר על הגנה והלך לבד שפעמים בשבילנו המשקיעים הקטנים הכסף יש לו יותר משמעות והוא יותר גדול אז אם יש לך משהו להוסיף אם לא אני רוצה לעבור לנושא הבא דורון חי ערב טוב ערב טוב מי אומר אסה אלן
(1:00:17) אסף אלן אני שומע אותכם ונהנה ואני רוצה ברשותך להוסיף קצת כמה דברים כ מהכיוון שלי א כ תזכיר לכולם מי ששכח את הביקור שלך פה בזום תזכיר לכולם מי אתה אז אני הנדסאי בניין ככה קצת יותר מ-25 שנה עוסק בניהול ופיקוח פרוייקטים ובשנים האחרונות כשכיר כל השנים ובשנתיים האחרונות אני עוסק בייעוץ תקציבי הנדסי וליווי אנשים שנמצאים לפני תהליך בנייה עשינו על זה זום נדלן בפודקאסט היה משהו היה משהו תראה אני אני אומר א יש כאן א משחק מהכיוון שלי שאני רואה אותו מאוד חזק יום יום יש פ שם המשחק מבחינתי הוא פערי ידע יש את הקבלן עם הרבה ידע וניסיון שהוא נאזר גם בבעלי מקצוע
(1:01:21) שהוא משלם להם כסף והם עושים את העבודה מול בן אדם שהוא רוכש והוא רוצה לחסוך כסף בלא מעט מהמקרים הוא לא מהתחום לא מבין ודיברת פה על דוגמאות מאוד מעניינות ביניהם דרך אגב הסכם שיתוף א הסכם שיתוף אני אני בכמה מילים אני רוצה להגיד ש אנשים שנכנסים לתוך הסכם שיתוף וקונים חלק יחסי ממגרש ונראה להם שהם עשו את עסקת חייהם כי נתנו להם עכשיו 200 אל שקל הנחה הם צריכים להבין שברגע שהם נכנסו שילמו את הכסף אבל אותו יזם שמכר להם את המגרש שהם תלויים בו בבנייה הם לא יכולים לבנות לבד הם נותנים לו צ'ק פתוח כ כמה כמה תעלה להם הדירה הבית כמה כמה שהוא
(1:02:22) יגיד ובאיזה סטנדרט ובאיזה מפרט יש פה משחק אדיר אדיר של כסף יכול להיות מאוד מאוד כואב אה אני חושב אני חושב בסף אני חושב בסף שעכשיו ככה במקרה שהעברתי לך את זה אנחנו אל תיכנס לפרטים רק בעסקה קטנה רק בעסקה קטנה שהגיע דרכי אליך דרך א איזה דרך איזה מישהו שנכנס לעסקה ראינו את הדברים האלה שדברים לא הוגדרו מראש מדברים כן כן יהיה בסדר נהיה שותפים וברגע שמגיעים לדקויות ולניהול ולעשייה פתאום דברים מתכווננים אחרת ולגמרי ואחר כך לך תפתור את זה ואפשר היה לסדר את זה מראש אז זה זה כל כך מדויק גם בדברים של שלושה וארבעה אנשים לגמרי לגמרי
(1:03:19) אני רוצה לתת ככה כמה דוגמאות ככה לרדת לקרקע בעולם שלי לגבי העניין הזה תראו אנשים צריכים להבין שמעבר לעורך דין שהוא קריטי בעסקה כמובן ורצוי מאוד לשלם שהוא יהיה מחוייב להם ולצד שלהם בלבד מאוד מסכים עם זה יש גם חשיבות אדירה להעזר בבעלי מקצוע נוספים לדוגמה בתחום ההנדסי עורך דין הוא לא מהנדס אוקיי ואני נתקל באנשים טובים שהלכו ולקחו והשקיעו ולקחו את ה הסכם מול הקבלן לעורך דין מגיעים אליי ואומר וואו כאילו מגלים פתאום שיש בעיות מה מה זה יש בעיות אתה יודע כתבתי לי ככה כמה דברים נקודתיים לדוגמה מפרט טכני א חסר שמה מחירי יסוד אוקיי אז עכשיו יש לו יש לו
(1:04:18) 130 נקודות חשמל ומה קורה אם הוא רוצה להזדכות על נקודות בכמה ומה ומה קורה אם הוא רוצה להוסיף נקודות כמה יחייבו אותו יזכו אותו במינימום ויחייבו אותו במקסימום כולנו מכירים אני חושב את הנושא הכואב הזה של עלויות חריגות והחגיגה שמה גדולה כי הלקוחות הם לקוחות שבועים א אני נתקלתי בדברים ברמה שהקבלן מתנער בכתב מהמידה בסטנדרט של המפרט הבין משרדי שהוא אנחנו יודעים שהוא התנך שמחייב את הסטנדרט בענף הבנייה נכון זה יותר בבנייה כפרית מאשר בבנייה של בניינים אבל זה זה אבסורד והוא והוא מחתים את הלקוח על זה יכול להיות ש אני רוצה לכבות שבבית משפט
(1:05:08) זה לא לוקח אבל כמה עצוב לחתום על דברים כאלה ולקוחות חותמים ולא מבינים א יש הגדרות כלליות כמו בנייה קונבנציונלית מה זה בנייה קונבנציונלית מה הסטנדרט של איזה בלוקים מה יהיה הבידוד התרמי מה היהיה הבידוד האקוסטי וכולי וכולי שורה תחתונה אני אומר החשיבות של להשתמש ולהעזר בבעלי מקצוע שמכירים את כל הפולי שטיקים האלה זה שווה כל כך הרבה כסף וזה ממש ממש עצוב להימנע יודע חוסכים בקטן ומשלמים בגדול וזה אז בוא אני רוצה לקחת את זה אסף א' תודה ענקית על מה שאמרת אבל אני רוצה לחזור לנושא העיקרי של הדיון ש שזה בעצם הליווי המשפטי ואני רוצה לקחת את
(1:05:59) מה שאתה אמרת למקום שבעצם אחד הדברים שבה עורך דין שמצוי ועשוי בתוך העניינים שהוא יודע להגיד לך ואתה יודע מה בוא נלך לדבר הבסיסי דורון שפגשתי אותו בפעם הראשונה בעסקה א והוא הגיע דרך עם לקוח הוא דרש מ מהלקוח בדיקת שמים מקדמית בסדר הוא ביקש ואנשים לפעמים לא מבינים את הצורך נכון שברוב המקרים שאני מורב זה מתייתר בגלל שאני בודק שהדירה בסדר והכל אבל דורון לא הכיר אותי ולפעמים אין ברירה צריך את זה בשביל המימון שנ אדייק לדעת את הסכום אבל לרוב המקרים מה שמטריד את העורך דין זה פחות הסכום זה יותר המצב הרישום של נכס וכל הנתונים ואנחנו ורים למה של הראשו למה
(1:07:01) עורך דין מכריח אותנו ומסתבר שעורך דין מם כל הכבוד אליו וגם אם הוא יזם בנייה הוא לא היה בדירה הוא לא היה בדירה וזה לא התפקיד שלו לבדוק אבל התפקיד שלו לוודא שבעצם הדברים נבדקים וכשרים לא שהוא רוצה להוביל אותנו בדרך הוא לא המטרה שלו לבזבז לנו כסף ולא כמו ששמעתי לפעמים שאומרים ש סליחה לאנשים שאומרים תי זיסה עליהם לשמור על השמן של העורך דין אז גם במקרה של מה שאתה אומר וזה רק מחזק את הצורך ואתה כבר נכנסת לעסקאות יותר מורכבות של יזמות ששם בכלל אין וויכוחים על הצורך אני אומר קחו את העורכי דין ואתה יודע מה אני אקח את זה מפה
(1:07:50) א למקום אחר אתמה שאמרת קחו אותה מההתחלה קחו אותם מתחילת הדרך קחו אותם עוד לפני שאתם מעלים את השורה הראשונה קחו אותם מהרגע שאתם ואני חושב שזה מה שצריך לקרות דרך אגב מהרגע שיש כוונה ויש איזה הסכמה עקרונית על עסקה כולל ברכישה של דירה העורך דין צריך להיות מעורב העורך דין צריך להיכנס לעובי הקורה לבדוק לא ש ואתה יודע מה ואני אגיד משהו שאולי דורן לא יואהב לא שבסוף בסוף דרך יכול להיות מצב שעורך דין יגיד לנו לא כדאי לקנות בגלל שהוא רואה איזה בעה משפטית ואנחנו נגיד לו אדוני אנחנו לוקחים את זה עם הבעיה ויכול להיות שאנחנו נהייה צודקים
(1:08:37) ואולי טועים אבל יכול להיות שנהייה צודקים ואני אמרתי שקרה לי בהיסטוריה ש אני חתמתי על עסקה שעורך דין אמר לי לא וחתמתי לו שאני מוותר על האחריות שלו ואני צדקתי אבל אני בעד לשאול וכן לתת לו להיות צודק אבל בסוף אנחנו בעלי העסקה ואנחנו אנשי העסקים שרואים את הדברים אבל אני בעד בכלל לקחת בעלי מקצוע באופן כללי ובטח עורך דין מהרגע הראשון כדי שיובילו אותנו בדרך נכון לפני שאנחנו מתקשרים וזה נכון בכל דבר זה נכון שאם אתה הולך לחתום עכשיו בבניין שלך על עסקה של התחדשות עירונית כך עורך דין שילווה אותך מהראשון מהחתימה הראשונה מהכוונה גם אם
(1:09:25) הוא יעשה לך כן בראש על הדף של ההתחייבות הראשונה שיגיד לך שזה הכיוון ויהיה מעורב איתך מהדקה הראשונה ואל אל תיקח החלטות תן תלווה את עצמך מהשנייה הראשונה עם האורך דין וככה תגן על עצמך ותגיע לשלבים המתקדמים ברגליים יותר יציבות והרבה יותר בטוח אני טועה דורון לא אז אני רוצה להגיע רק לדבר האחרון למרות שאמרנו שזו זה כבר רק שעה אבל אני רוצה להגיד לכם עוד משפט אחד לפני שאנחנו נסיים נגעתי כמעט לא בכל העסקאות אי אפשר לגעת עסקאות הנדלן עם עסקאות מורכבות אבל אני חושב שהעברתי ודורון עזר לי מאוד להעביר את המסר ובטח הדברים שאסף כאן
(1:10:19) הוסיף א אבל יש כאן גם את הנושא של ההשכרה של הנכסים א ודרך אגב סליחה אני רוצה לעצור שנייה ו דווקא בגלל שאני רואה שיש כאן אחד האנשים אני נזכר יש יש מצבים יש מצבים ש אנחנו הולכים לעשות עסקה ואנחנו בכלל אנחנו רוצים למכור עכשיו עסקה אנחנו הולכים למכ למכור עסקה ואתם יודעים מה הנה קחו דוגמה אה המוכר נמצא או מוכרת נמצאת בחול ואנחנו אומרים אנחנו נגיע לגשר אנחנו נעבור אותו בשלום אנחנו א א נעשה ברגע שיהיה לנו כוונה נפעיל את העורך דין והכל אם אנחנו ניקח עורך דין לפני ברגע שאנחנו מחליטים למכור ואנחנו נגלה פתאום שאנחנו צריכים
(1:11:21) להכין מסמכים ואנחנו צריכים להכין יפוי ח ואנחנו צריכים להכין כל מיני דברים ולפעמים זה משהו שאולי אם יש לנו משכנתאות או אם הלקוח לוקח משכנתה שזה יתאים לכל מיני גופים ואם אנחנו לוקחים עורך דין מנוסה ועורך דין בעל ידע אנחנו יכולים לבוא להסקה בשלים ולעשות אותה ב בנכו ובטוב אז כדאי גם בעסקות מכירה ולאף דווקא עם הבעלים בחול א לעשות לקחת מהרגע שהחלטנו את זה לוודא איך זה עושה לבדוק שאיין לנו מיסים שאין לנו הפתעות של תלי השבחה לעשות את כל הבדיקות לפני שאנחנו מוכרים כדי שנגיע לעסקה ולא נגלה הפתעות ונגלה את הדברים אחרי אני יכול להגיד לכם בייחוד בעסקאות
(1:12:13) בחולון שאנשים נכנסים איתנו לעסקאות ופתאום הם מגלים שיש להם אתאלי השבחה או פתאום הם נעצרים ולפעמים עסקאות נבלמו אז בוא בוא נהייה חכמים לפני בוא נעשה את כל ההכנה מכירה לפני נלמד את כל הדברים נשמע מהעורך דין שלנו איפה יש לנו מכשלות ואיפה יש לנו לא ומה אנחנו צריכים לשים לב ומה אנחנו צריכים אולי אנחנו צריכים גם לחשוב על המחיר ולשכלל את כל ההוצאות הנוספות במחיר אז עורך דין גם בשלב במצב הזה צריך להיות לפני ויפה יעשה וטוב יעשה מי שיקדים אה ואני לא מצפה שזה שהצעתי לו את הצאה יגיד עכשיו ל ספר לכם שכמה זה היה נכון לקחת עורך דין לפני שבחו
(1:13:00) שהמוכר והוא מציג שלו ביפוי כוח נמצא בחול אז פותר את הכל ואפשר לעשות הכל יותר מהר אז תתכוננו לדברים גם נכון והדבר האחרון כמו שהתחלתי להגיד קודם זה הנושא של השכירות בנושא של שכירות גם אני חוטה בזה אנחנו כולנו רצים לעשות א לעשות הסכמים של שכירות ואני גם עשיתי על זה פודקאסט הסכמי שכירות ואנחנו לא מערבים עורכי דין ואנחנו יש לנו מצבים שאנחנו לא רושמים אם מותר לפנות דייר או אסור לפנות דיר ובכלל אנחנו לא מודעים לחוק שכירות הוגנת למשמעויות שלו דברים שהם קבועים וגם אם אנחנו לא רושמים אותם הם קיימים אז בבקשה בבקשה מי שלא בקי בדברים לא תמיד הסטנס מה
(1:13:57) שנקרא הדפים הקבועים של של ההסכמים הקבועים הם מתאימים לכולם אז לפעמים שזה לא לפעמים שווה לשלם לעורך דין ש אם יש לנו במיוחד לקוחות שאנחנו צריכים גם ביטחונות מהמהם והכל בוא בוא בוא נדע איך אנחנו ברגע האמת נדע להוציא את הבן אדם בוא נדע איך אנחנו מגנים על עצמנו בוא נדע איך אנחנו לא נכנסים למצב שיש לנו דייר כמו שעכשיו היהה לנו בעסקה שאנחנו לא יכולים להעלות לו את הסכר דירה ואנחנו תקועים איתו א בוא בוא נוודא איפה אנחנו מתי אנחנו מחוייבים באופציות מה החוקים איך אנחנו עושים את זה איך אנחנו מובילים את הדברים נכון שלא נה
(1:14:41) בכל מיני תקלות אז עורך דין גם בנושא של גם בנושא של שכירויות אני חושב שזה מסט ואם אני מסכם אם אני מס את כלל מה שאמרתי אני אומר אני חושב שהסיקו הוא תעטפו את עצמכם תעטפו את עצמכם ב-73 תעטפו את עצמכם בעורכי דין הכי טובים גם אם לפעמים אתם חושבים שאתם פראירים כן פראיירים ואתם משלמים עוד שני שקלים מעבר למה שכולם משלמים א שווה לשלם לפעמים לא לפעמים תמיד שווה לשלם מראש ולעשות את ההגנה הכי טובה ו שאחר כך שאנחנו צריכים א שאנחנו צריכים לפתור את הבעיות זה עולה יותר ותביעה רק לעשות טביעה שאנחנו מגיעים לעורכי דין וזה מתחיל לנו מ-20 ו25 אל שקלים א
(1:15:45) וו ואנחנו פתאום אומרים רגע למה אנחנו צריכים לשלם כל כך הרבה אבל איפה היינו שחסכנו את ה-2000 שק 3000 4000 שק שהזכרנו את הדירה או שעשינו התקשרות עם מישהו אה ויש מצבים יש מצבים שאפילו לא כדאי להתחיל להיכנס לתביעות בגלל שזה דברים שמתחילים ולא נגמרים ואם יש משהו ואם יש משהו שאני מציע לכולם לא להיכנס אליו זה להיכנס לתביעות ולבתי משפט ויסלחו לי העורכי דין אבל בוא נהייה חכמים נמנע את הכל מראש ולא נגיע למצבים אני אומר זה לא אי אפשר להימנע לגמרי אבל גם קודם דורון שאל מה אתם רוצים אתם רוצים לגור אתם רוצים לטבוע זה כמו שהיה לי פה אצל בבניין
(1:16:34) השכן שבא החבר שלי רצה לקנות פה דירה הלכתי איתו בדירה הסתובבתי הוא אומר לי מה דעתך אמרתי לו מה אתה רוצה לגור או לטבוע אמר לגור אמרתי אז אל תקנה אתה רוצה לטבוע תקנה את הדירה תטבע כל החיים א ותתבע תרתם משמ אז אני מאלה שממליץ לא להגיע לבתי משפט אלא לפתור לסדר את הדברים לפני אה וזהו זה זה המסר שרציתי להעביר דורון אתה רוצה להגיד איזה מילה לעניין אמרת את זה בצורה מדוייקת תתייחסו לעורך דין כ כתרופה מונעה יפה אז אם העברתי את המסר וזה מה שרציתי לעשות אז אני מעבר לזה שאני רוצה להודות ל על ההקשבה אה אני לא זוכר אם עוד שבועיים יש או אין
(1:17:30) לא זוכר מה זה יוצא מבחינת החגים אה לא זה יוצא סוכות אני חושב אז אנחנו בסוכות לא ניפגש אז תשימו לב לפרסומים אני אולי אעשה ביניים אולי נעשה בכל המועד איזה משהו ככה בשביל הכיף א וכמובן אנחנו לא נוכל להיפרד בלי ששמואל יעלה את שאלת הסיום אז שה בינתיים לכולם למי שיעזוב אני יכול להקדים את שמואל כן אתה יכול אירון כן לשאול שאלה קטנה בהבט של של ההתחדשות עירונית במידה וכבר חתמתי על חוזה יש עדיין יכולת איכשהו לעשות שינויים להתייעץ עם עורך דין ולעשות שינוים או ש חתמת נגת נסעת דורון ת זה כמו כל חוזה ר אתה יכול לשנות אותו רק בהסכמה הבנתי
(1:18:30) אוקיי באופן עקרוני זה נגעת נסתה אבל אם יש סעפים שאתה מגיע לסכמה זה כמו בכל דבר אתה יכול לשנות כן אוקיי 100 כן שמואל כן אני פה יופי בור לשם שינוי כן כן נכון היום אני לשם שינוי ב אז כן דיוון מאוד מרתק והשאלה היא א כזו אני לא מבין בעצם איפה הראש של בני אדם שמחליטים לחלוק אותו עורך דין שמייצג גם את הצד השני בעסקאות נדלן הרי ההיגיון הבריא אומר שאם נגיד אתה טובע מישהו בבית המשפט אתה מן הסתם לא בדרך כלל אותו ורדין שמייצר את הצד שאתה טובע לא בדרך כללם או אם נגיד אותך טובים או נגיד נכנסת
(1:19:37) לכלא נגיד משימים אותך במשהו אתה לא תקח עורך דין של הצב שנגיד מאשים אותך ברצח או בגניבה זה זה בלתי אפשרי אז למה פה אנשים לא חושבים זאת השאלה תראה הרבה מאוד מהמקרים נובעים משני משתי סיבות אחד יש דחיפה של מתווכים שרוצים שזה יהיה אצל בן אדם אחד וזה יגמר צ'יק צ'ק והעסקה תרוץ שלא תיפול להם יש עורכי דין שהם אומרים אנחנו רוצים להרוויח שני צדדים באים ואומרים לך ששמע אנחנו לוקחים חצי א מבן אדם אנחנו ניקח ממך 0 ש על שני צדדים יהיה לנו פ6 ככה הם ירוויחו יותר אני אומר זה מין דחיפות כאלה שגם אומרים לך כמו שעדיין יש את אותם עורכות ועורכי דין
(1:20:32) שמנסים לשכנע אותי שזה בסדר ולמה אני מתנגד ולמה כולם אחרת ולמה ולמה ולמה אני אומר זה זה האופי של האנשים לחסוך לעשות יותר קל ואומרים אמה עסקה בלי בעיות אז למה שלמה שנשלם יותר כסף אז אתה יודע הפרש יוצר כסף מאוד קטן בל ש נגיד שכבר לוקחים עורך דין משותף אז עורך דין משותף יקח נגיד במקום 05 יקח פ3 אז אתה חוסך 02 אז ממיליון כמה אתה חוסך בסוף אנשים לא מבינים שהם חוסכים בכסף קטן ומכניסים את עצמם לבור גדול ויהיה העורך דין הכי טוב בעולם יהיה העורך דין קח את דורון עורך דין שאי אפשר להתווכח על הרמה שלו הוא לא ילך לייצג לא ילך לצג שני הצדדים הוא רוצה
(1:21:27) להילחם בשביל האינטרס של הלקוח שלו ואני אומר לך שמבחינת לשכת עורכי הדין מותר לו לעשות את זה אבל הוא יודע שהוא לא יעשה את העבודה נאמנה מה הוא יהלך להתווכח עם עצמו על התנאים של הסעיף של החוזים סחי זה לא נכון מבחינת לשפת עורכי הדין זה יש החלטה שקברה לפני המון שנים שזה אסור שזה אסור אז למה עורכי הדין אומרים לי שמותר להם כי זה בסך הכל החלטה של הלשכה לא אין פה איזה פסק דין או משהו זה החלטה של ועדת האתיקה ואנשים מצפצפים טוב אני אומר זה לא אני בכלל לא מתייחס לחוק פה אני אומר פרקטית פרקטית קח את מי שייצג את האינטרסים שלך זה הדבר
(1:22:19) הנכון בסדר בשביל זה גם כח הנה יש לך כאן יועצי משכנ נאות בדיוק באתי להגיד ח שיש לך יועץ משכנתאות שהוא לא עובד הבנק והוא מייצג את האינטרסים שלך ולא גם של הבנק רק את האינטרסים שלך אתה תקבל דברים יותר טובים שהוא אכפת לו רק ממך ולא אכפת לו מהבנק אז זה בדיוק אותה משוואה מה זה בדיוק אותה משוואה כן אז אני אומר אני אומר קחו את מי שייצג אתכם ובמקרה של השיחה הזאת זה עורכי הדין ו וזו התשובה שמואל אז תודה על השאלה תודה מקווה שעניתי לך וגם שדורון ענה לך ובטח רפי מה שהשלים אז באמת שתהייה לנו חתימה טובה חתימה טובה ודורון תודה רבה על
(1:23:16) התרומה לערב הזה וסף ורפי וכולם גלינה שיהיה לך לילה טוב תודה לכם ו א באמת שבעזרת השם אחרי שיחתמו לנו לטוב ניפגש פה ושנוכל לבשר את צורת החזרה של החטופים והשבעים וקצת על השפיות קצת לעולם שלנו וכל מה שנותר להגיד אמן ונותר להגיד אמן ולילה טוב לכולם ותודה שהייתם לילה טוב חתימה טובה לכולם חתימה טובה לה טוב שנה טובה חתימה טובה תודה רבה