תל אביב היא העיר המובילה ברכישות משקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה • המחירים אמנם גבוהים, אך המשקיעים בטוחים שהם לא ירדו, ושהשכירות תעלה • הדרך לפתות משקיעים לנגב היא לערוך מבצעים, אבל לא בטוח שיהיה להם פשוט להשכיר את הדירות
ב־2017 הצטרפה המתווכת שבי שניאורסון לקבוצת רכישה של קבוצת פרי ברחובות. באותם הימים המשקיע יואל רצוני איתר נכס ייחודי למכירה בלב תל אביב. כמעט במקביל יועצת המשכנתאות, ימית אפריאט ואמה רכשו נכס בליברפול. כמה שנים לפני כן מלווה המשקיעים צחי קווטינסקי, גילה מגרש גדול למכירה ברחוב יוקרתי בירושלים, ועוד לפני כן כותב שורות אלה מצא דירה קטנה ברמת גן במחיר מצוין.
● משקיעים בנדל"ן? אלה כללי הזהב שאסור לכם לפספס
המכנה המשותף בין כולם הוא החרטה בדיעבד על אותה החלטה שהתקבלה בעבר לרכוש את הנכס, או לחילופין לוותר על העסקה. לקראת יום הכיפורים 2022 "כסף בקיר" – פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס – החזיר לאולפן כמה מאורחיו לאורך השנים, כדי לשמוע על העסקה שעליה הם מתחרטים, ואולי חשוב מכך – לנסות ולהבין מדוע וכיצד עסקה עם פוטנציאל מצוין, נזנחה או הסתבכה. כי עם יד על הלב, נראה שכמעט לכל אחד בישראל יש את העסקה ההיא שעליה הוא או היא מצטערים.
"אומרים שבתל אביב יש המון מגדלי משרדים, אבל ב־2017־2018 היו מעט מאוד מגדלים שהם לא בבעלות אחת (בניין שמוחזק במלואו על ידי חברות כמו עזריאלי או אמות – ג.ל) ושניתן לרכוש בהם משרדים. אני מאוד מאמין במוצרים ייחודיים. כאלה שגם אם תהיה הצפה בשוק או משברים, הם תמיד יהיו מושכרים, ומצאתי באחד המגדלים שהיו בבנייה, ושהיה שנה וחצי לפני מסירה את הקומה האחרונה שעמדה למכירה.
"מדובר בקומה בשטח של 1,200 מ"ר, עם מרפסת ענקית. מוצר סופר ייחודי. באותם ימים המחירים במגדלים הטובים בתל אביב עמדו על 14־15 אלף שקל למ"ר, וידעתי שבשביל קומה שלמה כזו צריך להתחיל ולארגן קבוצה. וכך תוך כדי המשא ומתן ארגנתי חברים. המחיר שדובר עליו היה 17 אלף שקל למ"ר – יקר, אבל לא משהו קיצוני. למעשה מדובר היה על עסקה של כ־25 מיליון שקל, שאליה צריך להגיע עם הון עצמי של משהו כמו 10 מיליון שקל. התארגנו שבעה חברים והגענו לפגישה חשובה, ופתאום המוכר מעלה את המחיר ל־17.5 אלף שקל למ"ר. כמו כל ישראלי טוב, חשבתי בכלל להוריד את המחיר, אבל זה היה המחיר המבוקש החדש. זה היה נראה לי עדיין לא נורא, ובגדר האפשרי. מהפגישה יצאתי בתחושה טובה, אך בפעם הבאה שדיברנו, המחיר עלה ל־19.5 אלף שקל. חשכו עיני. אמרתי לעצמי שאין סיכוי שנעשה כאן עסקה טובה עם הסכום הזה, שזה יהיה ממש לזרוק כסף. ושגם נצטרך להגדיל את ההון העצמי. זה היה נראה לי מספר כל כך מופרך, שנדמה לי שגם המתווך לא ציפה שנגיד לו כן.
"מאז השוק עלה, ואני חושב שכיום הנכס הזה שווה סביב 37־38 אלף שקל למ"ר מינימום, שזה פי שניים מהמחיר הגבוה שהם ביקשו לפני כחמש שנים. זו הדילמה שכל משקיע מתמודד איתה כיום כשהוא בא לקנות נכס. נניח שמדובר בדירת שלושה חדרים במרכז שהייתה שווה עד לא מזמן מיליון שקל ועלתה למיליון וחצי. האם היא תגיע לשני מיליון שקל, האם היא תגיע לשני מיליון שקל וחצי? צריך כמובן להיזהר כי המחירים יכולים ללכת לכל כיוון, וגם לרדת, אבל אם צופים שהמחירים יעלו, אז להאמין בזה ולבצע קנייה.
"מבחינתי באותה העת לא יכולתי להאמין שהמחיר של הקומה הזו שווה את המחיר המופרך שהוצג לנו ושהוא עוד יעלה.
"אני חושב אולי שזו העסקה המשמעותית ביותר שאם הייתי עושה אותה – זה היה פשוט וואו. מאז אמנם עשיתי כמה עסקאות, אבל אם יש לך בפורטפוליו נכס ירוק־עד, שתמיד יהיה מושכר ותמיד יהיה טוב – זה יתרון עצום, בטח אם אנחנו מסתכלים על כמות מגדלי המשרדים שנבנים בתל אביב ומחוצה לה. אני מאוד מצטער על זה, אבל אם הייתי חוזר אחורה לאותה נקודה הייתי מקבל את אותה ההחלטה. לא יכולנו להאמין מה יכול לקרות למספרים".
ימית אפריאט: "אחרי שלושה רבעונים פתאום הכסף לא נכנס"
"לפני כחמש שנים אמא שלי ואני התעניינו בעסקת דיור מוגן בליברפול. חשבנו שעשינו הכול לפי הספר: נסענו לשם וראינו במו עינינו את היזם, ואת חברת הניהול. עשינו סיור באזור ובחנו כל מיני אלטרנטיבות כמו השקעה בפרויקט דיור לסטודנטים ואופציות נוספות. הגענו דרך משווק מישראל שהיה נראה מאוד מאוד אמין וכובש, נראה מלח הארץ. כמובן היה גם קצת לחץ שיווקי מאחורי הקלעים. מסרים כמו 'שלא נפספס' ו'שלא יישאר', כי עשינו המון בדיקות עם עורכת דין מקומית, בזמן שכל העמיתים שגם נסעו לסיור במקום כבר סגרו את העסקה.
"החלטנו להיכנס לעסקה, ובהתחלה הכול היה נראה מושלם – הכסף (מהשכירות – ג.ל) נכנס לחשבון כמובטח בכל רבעון. זה נמשך שלושה רבעונים, ואז פתאום הכסף לא נכנס. נשלח אלינו מייל שבו נאמר שיש 'בעיה תזרימית קטנה שמיד תיפתר והכל ימשיך להתנהל כשורה'. וזהו, זו הייתה הפעם האחרונה שראינו מהם כסף, ואז הבנו שבעצם הייתה כאן הונאה. כל כך הסתנוורנו מכל ההצגה, ומהסיור שקיימנו, שפשוט לא עשינו פעולה פשוטה: גוגל. לא בדקנו בגוגל. אם היינו עושים את זה, היינו מוצאים טענות לנוכלות מצד חברת הניהול. אולי זו גם האחריות של עורכת הדין המקומית, אך אנחנו לוקחות אחריות ולא מחפשות אשמים. חשבנו שעשינו מספיק בדיקות וזה כנראה לא היה מספיק. כיום יש התארגנות של כמה מהמשקיעים שפנו לעורכי דין ושמנסים להציל משהו. בסופו של דבר הקרקע כן נרשמה על שמנו, אך גם אם נצליח להחזיר משהו, להערכתי זה יהיה גרושים."כששואלים אותי איך זה שלא עשינו בדיקת גוגל, אני מסבירה שכל כך סמכנו על האנשים, שהרגשנו שאנחנו בידיים טובות. היום זה אחרת. למדתי מזה המון. כל אדם שאני נמצאת איתו באיזה שהיא מטרה עסקית, מיד אני בודקת בגוגל. לצערי הולכנו שולל וזו הרגשה נורא כואבת. זה פגיעה ככה מבפנים, שעבדו עליך, ועוד מאדם שהרגשת שאתה חבר שלו.
"כל יום אני חושבת על העסקה הזו באנגליה, שנפלנו בה. עם זאת אני מקווה שאנשים לא יפחדו להמשיך ולעשות השקעות. בעצמי ביצעתי מאז השקעות. חשוב רק לעשות את זה בצורה הזהירה ביותר שאפשר".
שבי שניאורסון: "היו סימני אזהרה בפרויקט של אלדד פרי ברחובות"
"אני מתווכת בלוד מזה כ־15 שנה. אני מאמינה בעיר, ואוהבת גם להשקיע שם. אבל ב־2017 קניתי דירה על הנייר דווקא ברחובות. נכנסתי לקבוצת רכישה של קבוצת אלדד פרי כי התלהבתי מאוד מהמחיר – 580 אלף שקל בלבד לדירת שני חדרים בשטח של 38 מ"ר, קומה ראשונה.
"המיקום היה מצוין – סמוך לפארק המדע. זה היה נראה לי מושלם. גם ראיתי שכולם הולכים וקונים, היו פרסומים עצומים, משרדים יפים ואני זוכרת שאמרתי לעצמי 'מה כבר יכול להיות גרוע ב־580 אלף שקל?' לא בדקתי את הכול כי האמנתי, ממש אמונה עיוורת, שגרמה לי לא לבדוק הכל עם עו"ד לפני שנכנסתי לעסקה, וכאן בעצם התחילה הבעיה.
"כמה חודשים אחרי שהצטרפתי לקבוצת הרכישה התעוררו כל מיני סימנים ועלו סימני שאלה. זה בא לידי ביטוי בעיקר בלחץ מצידם לקבל עוד כספים (להקדים פעימות תשלום – ג.ל). אז אמרתי, 'רק רגע אין איזה דרך מסוימת לדעת מתי אני צריכה להעביר כסף, ובאיזה שלב'. ואז כן פניתי לעו"ד. הוא אמר 'תקשיבי הכול פה פרוץ. לא רשום לך מתי, הם יכולים לבקש עכשיו את כל התשלומים'.
"במהלך שנתיים היה שם לחץ. הם גם הציעו שאם אגדיל את סכום העברת הכסף, אקבל הנחה מסוימת. כל הדברים האלה הדליקו לי נורות, אבל כבר הייתי בפנים ולא היה מה לעשות. וזה שוב בשלב שהמדיה הייתה מפוצצת בפרסומות.
"לאחר הקריסה של קבוצת פרי מונו מפרקים, ולקחנו עורכי דין טובים ומתקיימים כל הזמן מגעים. הקרקע כן נרשמה על שמנו, אז אני מאמינה שאנחנו נקבל את רוב הכסף בחזרה, אבל זה רק ייקח זמן. אישית השקעתי שם עד הקריסה 325 אלף שקל, וכמובן שילמתי גם מס רכישה, וחלק מהדיונים הם גם על נושא החזרת תשלום המס. אני אופטימית מטבעי.
"כששואלים אותי איך הגעתי למצב הזה, התשובה היא שלא בדקתי מספיק, ואם הייתי בודקת כנראה שלא הייתי נכנסת לעסקה הזו, אלא משקיעה בלוד שזה מקום שאני אוהבת ומכירה מצוין".
צחי קווטינסקי: "זה הפך להיות אמוציונלי – ויתרתי על הבית"
"אני מתעסק בנדל"ן הרבה שנים, והרבה הזדמנויות נפלו לידי לאורך השנים. אבל מי שמכיר אותי יודע שלפני 17 שנה נפלתי עם עסק. אני ירושלמי ובימים שהתחלתי לחזור לעצמי, בערך לפני כעשור, הגיעה אליי עסקה של קרקע בשטח של כ־600 מ"ר, באחד מרחובות היוקרה של ירושלים. המחיר עמד על קצת יותר משלושה מיליון שקל. על הקרקע היו שני מבנים, שיכולתי להפוך אותם למגורים עבור משפחתי, ולעשות שם יחידות להשכרה. זו הייתה אפשרות לגור בבית קרקע, ובלי שכנים שזה היה חלום, וגם היו שם זכויות בנייה.
"אבל הקשבתי יותר מדי לאנשים. הקשבתי לילדים שלי שאמרו שהיחידות יהיו קטנות ולא יהיה לנו איפה לגור. והקשבתי לאנשים אחרים שאמרו לי שאני לוקח על עצמי יותר מדי אחרי הנפילה. וככה הביטחון העצמי שלי קצת התערער. דווקא אני שעוסק בייעוץ לאנשים אחרים, כשזה הגיע לעסקה שלי זה הפך לאמוציונלי, כמו שקורה לא אחת בנדל"ן, ויתרתי על העסקה.
"אז נכון שאני גר בבניין שבניתי, ובדירה מאוד יפה שקניתי, אבל באמצעות העסקה הזו יכולתי לשדרג את עצמי, וכנראה גם את הילדים שלי. היום יש לי בית יפה אבל אין לי מימון ממנו. בקרקע הזו היו זכויות בנייה, ויכולתי לקדם שם יזמות, דבר שאני מומחה בו, ולגור בבית שגם יש בו יחידות מושכרות, שהיו מממנות את העסקה, וזה היה יכול להקל עלי בשוטף.
"לגבי מחיר הנכס, אני מעריך שהוא שווה היום יותר משישה מיליון שקל. אני מודה שאני מתבאס מההחלטה שקיבלתי, כי זה היה פספוס, אבל למדתי את הלקח. בעקבות המקרה הזה החלטתי לעשות יותר חשיבה עם עצמי. כן לשמוע אחרים, אבל לא להקשיב להם, אלא להחליט בעצמי. גם אין לי בעיה לספר על המקרה הזה, אני אוהב לשתף, גם בדברים שבהם לא הצלחתי".
גיא ליברמן: "כל פעם שאני עובר בשכונה יש לי צביטה בלב"
החלטתי להוסיף בפרק הזה סיפור אישי שלי שמתאים לרוח הפרק, אף שאני לא משקיע מקצועי. בכל פעם שאני עובר בשכונת נחלת גנים ברמת גן, יש לי צביטה קטנה בלב בגלל הדירה שכמעט קניתי בה, ושבמבט לאחור הייתה יכולה לקדם אותי למקום כלכלי הרבה יותר טוב.
השנה הייתה 2005, בדיוק סיימתי תואר ראשון, וחיפשתי את מקומי בעולם התקשורת. באותו הזמן בן דוד שלי סיפר לי שהוא מוכר את דירת שניים וחצי החדרים שלו ברמת גן, אז הלכתי לראות. הדירה הייתה אמנם רק שניים וחצי חדרים, אבל הייתה גדולה מאוד. אמנם קומה שלוש וחצי, אבל אז עוד הייתי צעיר ואתלט, אז מה בכלל הבעיה?
אחרי התייעצות עם המשפחה, אמרתי 'יאללה, הולכים על זה'. התקדמנו לדיבור על המחיר והסכמנו על 90 אלף דולר (באותם ימים עדיין דיברו בדולרים בעסקאות נדל"ן), שהיו משהו כמו קצת יותר מ־400 אלף שקל. אני מעריך שעם שיפוץ ותוספות, הייתי מוציא בין 450 ל־500 אלף שקל.
מכיוון שחסכתי כסף משירותי בקבע, לא חששתי מהעניין הכספי, וקבענו להיפגש בכדי לחתום על החוזה. רצה הגורל ובבוקר יום הפגישה, קיבלתי טלפון ממערכת עיתון מקומי בשרון, ובישרו לי 'התקבלת!'. מאוד שמחתי, אבל גם נכנסתי לסרט כי מה יקרה עכשיו? אני קונה דירה ברמת גן, וגם צריך קצת לשפץ אותה, כשהראש שלי צריך להיות באזור השרון. אמרתי לעצמי שכדאי גם לגור באזור הסיקור, כדי להכיר טוב את הסביבה, לחוש אותה. אז להשתקע ברמת גן בדיוק בתקופה הזו? מה פתאום.
את הפגישה שנקבעה לאותו היום ביטלתי, ולמעשה ירדתי מהעסקה, ואמרתי לעצמי שכמו שההזדמנות הזו הגיעה, יהיו גם אחרות. אבל עם כניסתי לתפקיד החדש, הראש שלי כבר היה במקום אחר. וכך שנה עברה, ועוד אחת, ורעיון רכישת הדירה התרחק, ובינתיים המחירים בשוק התחילו לטפס. ההזדמנות לא חזרה, גם כי כבר לא חיפשתי אחריה.
הלקח שאני לוקח מה'כמעט עסקה' הוא כזה: יש הזדמנות טובה. האינסטינקט שלכם אומר 'לכו על זה' – תעשו את מה שצריך ותקנו. ומה לגבי הדירה? אני מעריך שכיום היא שווה כשני מיליון שקל, וייתכן שאפילו הרבה יותר. כמו שאני זוכר את הבניין ומצבו, תהליך התחדשות עירונית תפור עליו. ויתכן בכלל שפרויקט כזה כבר התקיים, או מתקיים כיום. אינני יכול לדעת את זה, כי מאז לא חזרתי לאותו הרחוב, וכנראה שלא בכדי.
