להאזנה לפודקסט
לצפייה בפודקסט
🎙️ פרק 325 | פודקאסט "נדל״ן בשידור" עם צחי קווטינסקי
לא תכננתי להעלות את המפגש הזה כפודקאסט —
אבל לאור הדיון החריג והחשיבות העצומה שלו, החלטתי להפוך אותו לפרק 325.
כי מה שנאמר כאן — כל אחד חייב לשמוע.
אנחנו נמצאים בנקודת זמן קריטית בשוק הנדל״ן בישראל.
מלחמה.
הרס של דירות.
מחסור חמור בהיצע.
עלייה חדה בעלויות הבנייה.
וקבלת החלטות שמפספסת את המציאות בשטח.
והתוצאה?
📉 אין מספיק דירות
📈 הביקוש רק הולך וגדל
💣 והמחירים — בדרך לעלייה חדה נוספת
בפרק הזה אני מדבר פתוח, בלי פילטרים:
✔ למה המשבר האמיתי רק מתחיל
✔ איך המלחמה שינתה את כללי המשחק
✔ למה אין מספיק דירות — ולא יהיה בקרוב
✔ למה מחירי השכירות עומדים לזנק
✔ איפה המדינה טועה — ומה היה צריך לעשות אחרת
✔ ומה המשמעות עבורכם — משקיעים, רוכשים ומשפחות בישראל
זה לא עוד פרק.
זו הבנה עמוקה של המציאות — לפני שהיא מתפוצצת לכולנו בפנים.
👉 מי שמחכה לירידת מחירים — עלול להישאר בחוץ.
🎯 רוצים ללמוד להשקיע נכון ולבנות פנסיה מנדל״ן?
הצטרפו לזום נדל״ן השבועי:
https://realeasy.co.il/zoom-nadlan/
📢 הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו – "ביחד":
לומדים נדל״ן, משקיעים נכון ובונים ביטחון כלכלי
💬 אם הפרק הזה פתח לכם את הראש —
כתבו לי בתגובות מה לקחתם ממנו
ואל תשכחו להירשם לערוץ
📲 צחי קווטינסקי
יועץ נדל״ן ומלווה רוכשים ומשקיעים
☎️ 053-5366884
💬 וואטסאפ ישיר:
https://wa.me/972535366884
🎧 תודה על ההאזנה!
נתראה בפרק הבא – עם עוד כלים אמיתיים להצלחה בנדל״ן ובחיים.
תמלול אוטומטי – נא להתעלם משגיאות
נדל״ן בשידור – פרק 325 זום נדל"ן 240
הנה יוסי, לגביך יש מניין. אבל יש פה מפה של ישראל הפוכה, למה זה? של מי זה? ראיתם? מפה של ישראל הפוכה?
טוב, ערב טוב לכולם.
אני חשבתי ככה – מה אני רוצה לעשות היום? אמרתי, זה לא משנה כמה אנשים יהיו.
רציתי לקרוא למפגש הזה "קומזיץ", "בואו נשב", רציתי לקרוא לזה כל מיני דברים, ואמרתי שחייבים לעשות איזה מפגש שאין לו הגדרה מוגדרת של הנושא, של השיחה, אלא לדבר על דברים באופן כללי, וזה בעצם מה שאני רוצה שאנחנו נעשה.
אז נכון, אנחנו לא נספר אם יש לנו בעיות כאלה או אחרות, או אם קשה לנו עם הממ״ד – מי שרוצה, אני אשמח לשמוע, זה דווקא מעניין, אבל אני חושב שהזום הזה, בטח אם אני מקשר אותו למפגשים של השבועות האחרונים, הוא בא במקום מאוד מדויק למה שאנחנו צריכים לדבר עליו.
אני חושב שאתמול קיבלנו חיזוק מאוד גדול לשיחה שאנחנו צריכים לנהל, והיום נכנסתי להורים שלי, ואבא שלי אומר לי בדיוק את מה שאני רוצה לדבר עליו.
הוא אומר לי: תראה כמה בתים נהרסו, תראה כמה משפחות שצריכות עכשיו למצוא בית חדש או בית זמני.
ואחד הדברים שאני חושב שכדאי שנדבר עליהם, ובזה אני רוצה להתחיל, זה איך מתמודדים עם הסיטואציה הזאת שנוצרה, ואיך זה מתחבר בדיוק למה שדיברנו עליו במפגשים הקודמים – על השקעות בזמן מלחמה ועל ההשפעה של המלחמה.
אני חושב שהיומיים האחרונים פשוט זועקים שיש בעיה מאוד מאוד קשה בנדל״ן בישראל.
ואני לא חושב שצריך להסביר על מה אני מדבר.
אנחנו חווינו אתמול כמות של פצועים ונפגעים, וכמות של אנשים שפונו מהבתים שלהם, ברמה שלא חווינו מתחילת המלחמה.
כן, חווינו פינוי של ערים שלמות – קריית שמונה, עוטף עזה – אבל אני חושב שמה שקרה עכשיו, עם הפגיעות הישירות בבניינים, זה מראה בצורה הכי חדה את הבעיה.
עכשיו אנחנו מדברים על תנופת בנייה, על הגדלת היצע, על פתרונות, על דרישות לדיור, על אמירות של הממשלה – למרות שהם לא ממש מדברים נדל״ן – אבל במקביל למה שאנחנו רואים בפועל, אנחנו מבינים שהכאוס רק הולך ומעמיק.
ועל מה אני מדבר?
דיברתי כבר במפגשים הקודמים על ההשפעה של הדירות שנהרסות כתוצאה מהטילים.
אם אני מסתכל רק על מה שקרה אתמול – נפלו דירות בחולון, בדימונה, בערד, בעוד ערים – פגיעות שונות.
שלא נדבר על הצפון.
ואנחנו צריכים להבין דבר אחד – העדיפות היום היא לא לבנות דירות חדשות.
העדיפות היום היא לשקם את הקיים.
וזה משהו שלוקח אותנו אחורה, והרבה.
אם נלך אחורה לשישי באוקטובר, ונעקוב דרך התקופות – הדרום, איראן, הצפון – אנחנו רואים שאנחנו לא מתקדמים קדימה.
אנחנו הולכים אחורה.
לא צעד אחד קדימה ושניים אחורה – אלא עשרה צעדים אחורה.
אם יש היום סדרי עדיפויות בבנייה – זה לא מי שאין לו דירה, ולא שיפור דיור.
זה קודם כל לשקם את מי שאיבד את הבית שלו.
ואי אפשר להחזיק אנשים בבתי מלון לאורך זמן.
אין מספיק דירות להשכרה במדינת ישראל כדי לתת פתרון לכולם.
ואני אומר את זה בצורה חד משמעית – אין מספיק דירות.
זה אומר שהמדינה תצטרך להוציא סכומי כסף אדירים על פתרונות זמניים, אבל הבעיה האמיתית היא עמוקה יותר.
המשאבים חסרים.
כסף, עובדים, חומרי בנייה.
ענף הבנייה סובל ממחסור חמור בכוח אדם.
זה לא רק בענף הזה – זה בעיה כללית במדינה.
ובמקביל – עלויות הבנייה עלו בצורה חדה.
חומרי בנייה, עובדים, מימון.
וגם התקציבים – ממשלתיים ובנקאיים – נמצאים בלחץ.
חלק גדול מהכסף הולך בכלל לתשתיות – רכבות, גשרים, רכבת קלה.
כל זה בא על חשבון הבנייה למגורים.
וכשמחברים את הכל – אנחנו במצב שהולך להחמיר.
אם התקציבים יופנו לשיקום במקום לבנייה חדשה – הפער רק יגדל.
והשורה התחתונה היא פשוטה:
יהיה מחסור גדול בדירות.
המחסור הזה ייצור ביקוש אדיר.
לביקוש הזה לא יהיה מענה.
וזה יוביל לעליית מחירים קשה מאוד.
גם במחירי הדירות וגם בשכירות.
אני לא רואה איך זה הולך לכיוון טוב.
והשאלה היא – מה עושים?
והתשובה הקשה היא – אנחנו מוגבלים.
אנחנו תלויים בהחלטות מדיניות.
ולדעתי – אין היום החלטה מדינית שיכולה לפתור את זה.
כי אין מי שמנהל את התחום בצורה מקצועית.
מדברים על 80 אלף דירות על המדף.
אבל זה לא דירות שאפשר להיכנס אליהן.
אלה דירות בשלבים שונים – תכנון, אישורים.
הרבה מהן בכלל לא התחילו להיבנות.
קבלנים היום לא ממהרים לבנות.
עלויות גבוהות, ריביות גבוהות, חוסר ודאות.
הם לא נכנסים לפרויקטים.
הם לא ניגשים למכרזים.
והשוק פשוט עומד.
המודלים של 80-20 ו-90-10 מתפרקים.
עסקאות מתבטלות.
אנשים לא עומדים בתשלומים.
ואם היה מגיע מימון של 90% – זה היה נגמר באסון.
אנחנו כבר ראינו את זה בעבר.
בסוף – נכנסנו למעגל בעייתי.
ואין כרגע דרך ברורה לצאת ממנו.
והבעיה הכי גדולה – שאין חשיבה לטווח ארוך.
כל שר בא, משנה כיוון.
אין אסטרטגיה.
אין תוכנית.
ואז מקבלים החלטות פופוליסטיות – שלא עובדות.
כמו העלאת מס רכישה.
כמו פגיעה במשקיעים.
ובפועל – זה רק העלה מחירים.
כי פחות דירות להשכרה → יותר ביקוש → מחירים עולים.
זה פשוט.
וכשאין תחרות – המחירים עולים.
והיום אנחנו רואים את זה קורה.
שכירות עולה.
קשה למצוא דירות.
ועל כל דירה יש תחרות.
והמצב רק ילך ויחמיר.
והמצב רק ילך ויחמיר.
איך שאני לא מסתכל על זה – זה לא הולך לכיוון טוב, והשאלה שלנו היא איך אנחנו נוהגים בתוך הדבר הזה, מה אנחנו צריכים לעשות, ואנחנו גם מוגבלים ביכולת שלנו, כי אנחנו תלויים בהחלטות מדיניות.
האם יש החלטה מדינית שיכולה לשנות את המצב הזה? לדעתי אין.
אין החלטה מדינית שתשנה את המצב, בגלל שכל מי שיבוא לפתור את המצב – ואין כאן עניין פוליטי של מפלגה כזו או אחרת – אין היום מי שמבין נדל״ן ומנהל אותו נכון.
אומרים שיש 80 אלף דירות על המדף – אבל מה אנחנו שומעים? שאף אחד לא קונה אותן.
וגם הרבה ביטולי עסקאות.
ומה זה בכלל "על המדף"?
דירות עם אישורי בנייה, לפעמים בלי התחלה של ביצוע בכלל.
יש דירות באישורים, יש דירות בתכנון, יש דירות שלא התחילו בכלל.
וזה מזכיר לי את "מחיר למשתכן".
עשו עשרות אלפי הגרלות, כאילו פתרו את הבעיה.
אבל גם היום, שנים אחרי, יש זוכים שלא קיבלו דירות.
כי לא הייתה שם בשלות אמיתית.
יש היום דירות בבנייה, אבל קבלנים לא ממהרים לבנות.
למה?
כי העלויות עלו בצורה מטורפת.
אם פעם היו בונים במחיר מסוים – היום זה פי שתיים ופי שלוש.
הריביות עלו.
המימון יקר.
וזה הופך הרבה פרויקטים ללא כדאיים.
אז יזמים עוצרים.
לא נכנסים למכרזים.
לא מתחילים פרויקטים.
והשוק קופא.
ואז אנחנו שומעים על ביטולי עסקאות, על אנשים שלא עומדים בתשלומים.
ועל מודלים כמו 90-10 שכבר מתפרקים.
אם היו נותנים 90% מימון – זה היה נגמר באסון גדול.
ראינו את זה בעולם.
ואנחנו נכנסנו למעגל כזה – שקשה מאוד לצאת ממנו.
והבעיה הכי גדולה – שאין תכנון לטווח ארוך.
אין אסטרטגיה.
כל שר בא, רוצה להשאיר חותם.
מבטל את מה שהיה לפניו.
ומתחילים מחדש.
בלי להבין את ההשלכות.
וזה מוביל לטעויות קשות.
אני אומר את זה בצורה ברורה – המדיניות פגעה בשוק.
העלו מס רכישה.
פגעו במשקיעים.
ומה קרה בפועל?
פחות דירות להשכרה.
יותר ביקוש.
עליית מחירים.
זה בדיוק הפוך ממה שרצו להשיג.
משקיעים הם לא האויב.
הם חלק מהפתרון.
הם אלה שמספקים דירות להשכרה.
וכשמבריחים אותם – השוק נפגע.
ואז רואים מה קורה:
יותר אנשים משקיעים בחו״ל.
יוון, קפריסין, ארה״ב.
כסף יוצא מישראל.
במקום להישאר כאן ולבנות את השוק המקומי.
וזה תוצאה של ניהול לא נכון.
ואם אנחנו מסתכלים על זה לעומק – אין כאן בעיה אחת.
יש כאן מערכת שלמה שלא מתפקדת נכון.
ואין מי שמקשיב לאנשי שטח.
אין מי שבונה תוכנית ארוכת טווח.
והפתרונות שמציעים – לא עובדים.
הם תיאורטיים.
לא מחוברים למציאות.
ובינתיים – השוק ממשיך להתדרדר.
המחסור בדירות גדל.
השכירות עולה.
והציבור נפגע.
ומה שיותר מדאיג – זה העתיד.
הדור הבא יתקשה עוד יותר לקנות דירות.
ואנשים יתחילו לחפש פתרונות מחוץ לישראל.
לעבוד מרחוק, לגור בחו״ל.
כי כאן נהיה קשה יותר ויותר.
אז כן – יש פתרונות.
יש מה לעשות.
אפשר לבנות דיור להשכרה.
אפשר לתת תמריצים.
אפשר להוזיל עלויות.
אפשר לחשוב נכון.
אבל זה דורש שינוי בגישה.
דורש מקצועיות.
דורש הקשבה לאנשים שמבינים את השטח.
וכל עוד זה לא קורה – המצב ימשיך להיות קשה.
ואנחנו נראה את המחירים עולים.
ואת הפערים גדלים.
אז אני יודע שזה לא פשוט לשמוע.
אבל חשוב להבין את המציאות.
כדי לקבל החלטות נכונות.
וזה המסר הכי חשוב מהמפגש הזה.
אז תודה רבה לכולם שהייתם כאן.
תודה על ההקשבה ועל השיתוף.
אני מאחל לכולנו לילה שקט.
שנעבור את התקופה הזאת בשלום.
ושנדע ימים טובים יותר.
לילה טוב לכולם.
