שוק הנדל"ן 2025 | צחי קווטינסקי חושף את האמת וההזדמנויות ומקליט פודקסט בשידור חי זום נדל"ן 226 פרק 310 בפודקסט נדל"ן בשידור

בוודאי, הנה התמלול המלא של הטקסט ששלחת, כולל התיקונים של השם שלך (צחי קווטינסקי) והשפה העברית, מילה במילה:

פודקאסט 310, זום 226

ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי, העוסק כבר מעל ל-34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת על נדל"ן, קורסים, ייעוץ וליווי אישי וצמוד. ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה השונים ובנושאים אקטואליים בנדל"ן, בישראל ובעולם. האזנה נעימה.

אז ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט, "נדל"ן בשידור" של צחי קווטינסקי, ו"נדל"ן בקלות". והיום אנחנו בשידור מיוחד, של מי שישמע את זה אחר כך. אנחנו בשידור שמשודר במסגרת זום נדל"ן. זום הנדל"ן זה מפגשי הזום שאני עושה בכל יום ראשון בשעה שמונה וחצי בערב, ומדבר על נושאים שונים בנדל"ן. לפעמים מדבר לבד, לפעמים מארח. יש לי קהל בלייב שמשתתף איתי, מספר להם על הדברים. ואבישי, אני אספר לך אחר כך, אבל שאנחנו כבר בהקלטה, על מה דיברתי בשבת תרבות.

והיום, הסיבה שהחלטתי לעשות פרק שאני מקליט אותו בתוך הזום, ופתאום קלטתי, שישבתי וחשבתי מה אני הולך לעשות במסגרת זום הנדל"ן, פתאום הבנתי שאני מדבר המון במסגרת מפגשי הזום – שכמובן מועברים ביוטיוב לייב ומועלים אצלי באתר – אני מדבר המון על מצב הנדל"ן בישראל, על מה קורה, אבל אני כמעט ולא מעלה על זה פרק במסגרת הפודקאסט. והיום החלטתי, והיום החלטתי, שבמסגרת הפודקאסט גם, החלטתי שאני אעביר את הסקירה שלי על מצב הנדל"ן בישראל. נדבר קצת מה קורה. כאשר מי שיישאר איתנו עד הסוף, ואני לא מתכוון לעשות פרק מאוד ארוך, ונמצא איתנו פה בשידור, אם ירצה לשאול שאלות על המצב בסוף – מה שכן יעלה גם לשידור במסגרת הפודקאסט – אני מאוד אשמח.

אם יש איזה משהו, הצופים בלייב, המשתתפים, שממש יש לכם ככה, שאתם רוצים להגיב אליי, הכול בסדר. תסמנו לי, או תפתחו את המיקרופון, זה בסדר גמור. אנשים כבר הבינו שאנחנו בזום, אז אם יש משהו להגיד, להוסיף, להעיר, אז בשמחה רבה. כולם כבר מבינים שאנחנו בפרק ייחודי, ואני רוצה להתחיל את הנושא שלנו, מה שאנשים כבר מצפים לשמוע.

ואני רוצה להגיד לכם, שאני מסתובב כבר… מסתובב כבר כמה חודשים בתוך מעגלים שונים של משקיעי נדל"ן, של גופים שעוסקים בנדל"ן, מתווכים, קבלנים, יזמים. והדבר הראשון שאני שומע בכל פגישה: "צחי, יש עצירה מוחלטת". אני שומע את זה כמובן גם מעורכי הדין, ואני שומע את זה מיועצי המשכנתאות. אני שומע את זה כמעט מכל פינה שאני נמצא. ואני חייב להגיד, אני מרגיש את זה כמובן גם בעשייתי, וגם כמובן בכיס. ובאמת השאלה, מה קורה ופנינו לאן? ועל זה אנחנו בעצם רוצים לדבר.

אם אנחנו ניקח וניכנס לסקירה, ולא נלך הרבה מאוד שנים אחורה, אנחנו מסתכלים על חמש שנים שאנחנו עוברים, שהן חמש שנים מאוד מאתגרות. למה אני מתכוון? במשך החמש שנים האחרונות, אני חושב שהעולם חווה חוויות שלדעתי, מאז מלחמת העולם הראשונה והשנייה, לא ראינו חוויה עולמית כזאת. אנחנו מדברים על חוויות, חוויות ובמרכאות, אבל גם דבר רע זה חוויה, שמדברות עלינו גם ברמה העולמית וגם ברמה של מדינת ישראל הקטנה שלנו.

כמובן, בשנת 2020 אנחנו מדברים על הקורונה שתפסה אותנו ושינתה לנו את תפיסת העולם שלנו, שינתה לנו את דרך החשיבה, הגדילה לנו את ההבנה שאין לנו שום דבר שהוא בידינו, אלא אנחנו אף פעם לא יודעים מה יהיה בנולד.

אנחנו מדברים על המלחמה באוקראינה. כן, המלחמה באוקראינה, שהייתה לה ועדיין יש לה השפעה מאוד חזקה על העולם כולו ועל ישראל בפרט. אנחנו צריכים לדעת שבאוקראינה, מעבר למשבר העולמי, מעבר למלחמה, שהיא מלחמה בין מעצמה בינלאומית, אנחנו מדברים על רוסיה, לעומת אוקראינה, שבמלחמה, ואנחנו רואים שם את גוליית נלחם בדוד ודוד נאבק על מקומו, ועכשיו יש לו גם פטרונים, אבל יש פגיעה עולמית מאוד מאוד גדולה גם בכלכלה ובמיוחד בגלל שבאזורים האלה יש המון חומרי בנייה, המון המון מחצבים, המון דברים שהם מאוד משפיעים על העולם. והדבר הזה משפיע בצורה נוראית על הכלכלה העולמית. בין שאר הדברים שזה משפיע, זה משפיע גם על האינפלציה. מעבר לאינפלציה עולמית, על האינפלציה בישראל.

האינפלציה שבעקבותיה יש מהפך מאוד מאוד גדול בנושא הכלכלי, בעיקר בענף הבנייה בישראל. האינפלציה שבעקבותיה מחליטה הנגידה להעלות את הריביות, ואנחנו שאנחנו רגילים לחיות עם ריבית אפס או ריבית ממש, תגידו, לא אפס, אפסית יהיה המילה היותר נכונה, הריבית נוסקת ומכפילה את עצמה פי כמה.

לא די בדברים האלה, שאנחנו מדברים כבר על שלושה אירועים – אנחנו מדברים על הקורונה, אנחנו מדברים על המלחמה באוקראינה, אנחנו מדברים על… אנחנו מדברים על להט הריבית – ונכנסת לצערנו, נכנסת לצערנו באוקטובר… ברוך הבא, יוסי חדיף. נכנסת באוקטובר 23 המלחמה שאנחנו עוד לא רואים לצערנו את הסוף שלה. הכי ארוכה בתולדות מדינת ישראל, המלחמה עם הכי הרבה בעיות, לא הכי הרבה הרוגים, אבל המלחמה שמאוד משנה את פני החברה בישראל.

כשאנחנו מסתכלים על כל אלה, אנחנו מבינים שמשהו קורה. ועכשיו אנחנו צריכים לראות איך כל הדברים האלה משפיעים על עולם הנדל"ן. ואם אני מתחיל חזרה מאחור ואני מתחיל עוד פעם בנושא של הקורונה, הקורונה מאופיינת בתקופות, בחלוקה לתקופות, ואני לא אכנס לפירוט המדויק של עליות וירידות בתחום הנדל"ן.

כמובן, בתחילת הקורונה השוק נעצר. השוק נעצר. אנחנו מדברים על מרץ 2020 עד כמעט יולי 2020. עסקה אחת לא נעשתה בשוק, ואם היא נעשתה זה היה במקרה. אי אפשר היה לעשות עסקה, לא יכולנו לצאת מהבית. סגר במדינת ישראל. צחי קווטינסקי יורד בטעות, שוכח את המסכה ובורח מהיחידה. צחי בורח מהיחידה? איפה נשמע? צחי איש חוק ואיש שמאמין בחוק, אבל פתאום מגלה ששכח את המסכה למעלה. מעבר לסכנה רואה ניידת למטה ובורח.

ואני אומר, אבל ביולי שטיפה נרגע, אנחנו רואים ריצה של האנשים ותאוצה של אינספור נכסים. אנחנו רואים כמה תקופות כאלה בתקופת הקורונה, אבל מה שמאפיין את הדברים האלה, שבתקופות הקצרות האלה, הפערים שהיו בין הגלים השונים של הקורונה, אנחנו רואים נסיקה, עלייה חריפה מאוד של מחירי הנדל"ן. אנחנו רואים קצב של עליית מחירים שאני לא חושב שמדינת ישראל חוותה אי-פעם.

אנחנו יכולים לבוא ביולי ולקנות דירה, לקנות דירת כרמל, לקנות דירה בחיפה, והדירה תעלה לנו 600 אלף שקל, ואנחנו מגיעים פחות משנה אחרי, לקנות את אותו גודל דירה, מתחילים משא ומתן ב-880 אלף שקל ודירות נמכרות במיליון שקל. זה כמעט הכפלה.

אנחנו רואים שאחת החשיבויות, וזה דבר שאני למדתי עליו לפני שנים, שאנשים מבינים שיש להם איזו מצוקה, שעכשיו הם חייבים לעשות צעדים, שכאילו לא ברור מה יהיה העתיד, אנשים יוצאים ומוכנים לשלם כמעט כל מחיר. מוכנים לשלם כמעט כל מחיר בשם מבינים שאולי לא תהיה הרבה בנייה, ואנחנו יודעים שהבנייה נעצרה, וזה אנחנו יכולים לקחת כמה זמן לפני זה, אולי נדבר על זה. אבל הם מבינים שאם הם לא יקנו היום, מחר הם לא יוכלו לקנות. ואנשים רצים לרחובות וקונים.

והחגיגה הזאת נמשכת בערך עד 2022 או 2023, אני כבר לא זוכר, כאשר כמו שאמרתי, הנגיד מחליט להעלות את הריבית של בנק ישראל. אני מאוד מבקש ממי שנמצא בהאזנה לא לגעת בכפתור של הווליום ולהישאר במיוט. אנחנו היום בהקלטת מונולוג. אבל צחי, גם לפני שהוא מעלה את הריבית הוא נותן את האפשרות לקחת שני שליש פריים, מה שלא היה לפני כן, שזה בכלל… כן, אבל אתה יודע, ותודה שאתה נכנסת, אנשים חשבו שהוא נותן לנו מתנות עד השמיים. ואנחנו יודעים שהפריים היה המסלול הכי מבוקש, הכי מבוקש, עד להעלאת הריבית. היה המסלול הכי מבוקש בתחום המשכנתאות.

אנחנו יודעים שהרבה אנשים שהלכו ולקחו קבועות, קבועות לא צמודות, זכו אפילו ללעג שאמרו להם: "תקשיבו, אתם לוקחים הלוואה בארבע וחצי אחוז ריבית, כאשר אנחנו לוקחים בפריים פלוס, פריים פריים", זה היה בשתיים, תשע, שלוש אחוז לפני הקפיצות האלו. ואני לקחתי אנשים, עשיתי להם ייעוץ משכנתאות, וכשבאתי ואמרתי, "אני רוצה חמישים אחוז מהתמהיל שיהיה נגיד בקל"צ," או שהלקוח ביקש את זה, אז הבנקאים היו אומרים: "מה? ומה יקרה אם יהיה בלוואי פירעון? מה אם יהיו עמלות פירעון בדרך שהריבית תרד? עוד חשבו שהריבית לא תרד מתחת לשתיים, תשע, בקל"צים." ואתה מבין באיזו אופוריה זה היה? יפה, אבל מה שקרה שבסוף מי שיראה לו את הקל"צים הוא זה שחגג בדרך לבנק. נכון.

ואז אנשים פתאום הבינו… תראה, כל זמן, ואני שמח שהתפרצת לתוך השיחה, אז תודה רבה, אז תמשיך. אני יכול להגיד לך, יש פה דור שלא ידע את יוסף. יש פה דור שלא חווה את שנות ה-80, את כל האינפלציה שהייתה אז. יש פה דור שלא חווה את שנות ה-90 שהפריים היה ב-17%. יש פה דור שחי עשור שלם, שנכנס לעשור הזה והרגילו אותו, או שהוא היה רגיל, שהפריים זה 1.6%. זה רץ ככה, עולה טיפה, יורד, אבל זה המצב, וחשבו שזה לא עולה מעד. ופה זה היה הטעות הבסיסית.

אני בתור אחד שמכיר את… כלומר חוויתי בתור ילד את שנות ה-80, שאמא שלי הייתה אומרת לי: "לך תקנה שש לחם." למה שש לחם? כי מחר הלחם יעלה. ואנשים עמדו בתור לתחנות דלק עם ג'ריקנים כדי למלאות דלק כי הדלק עולה בשעה 12 בלילה. אז אני מאוד נזהרתי בקטע הזה של פריים. לתת לאנשים כמה שהם רוצים. תמיד אמרתי: "עד שליש. אני, גם אם נתנו לך 60% לקחת פריים, קחו שליש. לא יודעים מה יהיה." זה פחות או יותר הדברים. ככה זה היה, זה היה רוח הדברים באותה תקופה.

אז אלי, אתה יודע, המזל שלנו שיש גם אנשים שיודעים לכוון אותך בחשיבה זהירה, וזה אחת החשיבויות, הזהירות. אבל בוא, בגלל זה גם שאמרת שנתנו את השני שליש פריים, אני לא בטוח, לא בטוח שנתנו את המתנה הכי גדולה. אני חושב שיש אפילו אנשים שעשו צעדים לעבור לפריים, אבל אני לא רוצה להיכנס לזה. אנחנו יכולים לעשות אולי פרק, אתה ואני, שנעשה פרק על התפתחויות התמהילים של המשכנתאות והסיבות. יכול להיות שבזה אנחנו נדבר מה היתרון ומה החיסרון בשני שליש פריים, ולמה באמת אחד הדברים, ואתה יודע, להגול לסטנלי פישר שהוא קבע לנו שצריכים שלושה מסלולים, שצריכים לחלק את המשכנתא, אבל בסופו של דבר זה מה שהוא התכוון. הוא התכוון לחלוקת הסיכונים. חלוקת הסיכונים. גם אם נראה לכם לכאורה היום שבאמת היום זה החגיגה, קח את הכול בפריים, אנשים לקחו הלוואות שלמות בפריים. אנחנו יודעים מה קרה ואיפה הוא עלה, ופתאום מהזול הוא הופך להיות הכי יקר, בלא, שזה מריבית, נזכיר לכולם, פלוס אחוז וחצי.

אבל בואו נחזור לשוק הנדל"ן, שבעצם אנשים באו לשמוע את שוק הנדל"ן. אז בואי, אם כבר העלית, מתי זה היה שהוא התחיל להעלות את הריבית? זה היה במהלך שנת 21, 22. שנת 22, ברגע שהנגיד מעלה את הריבית, כאשר במקביל לזה שמעלית הריבית גם מס הרכישה נשאר לנו שמונה אחוז, אנחנו חווים את החוויה שחווינו אותה קצת בשונה בשנת 2016 ביולי, שכחלון נהיה שר האוצר והוא העלה לנו את… העלה לנו את מס הרכישה לשמונה אחוז. אבל פה זה נהיה יותר דרמטי.

מהרגע שהריביות עולות, ואנחנו רואים את העלייה שעולה ועולה ועולה, כל השוק כמעט ללא יוצא מן הכלל שם ברקס, הרים את ההנדברקס או ההנדברקס, והתיישב על הגדר. זאת הייתה הגדר שעלתה על כל גדר שהייתה לפני. עלתה על הגדר שהייתה בתקופה של הקורונה. עלתה על כל גדר אחרת בכל משבר שהיה, כולל גם במשבר של 2016 של עליית מס הרכישה.

נעצרה הפעילות בשוק. אנשים פתאום הבינו שאם אנחנו היינו רגילים לדוגמה לקחת משכנתא של מיליון שקל, שבמיליון שקל היינו צריכים להחזיר ב-20 שנה 5,000 שקל לחודש, פתאום אנחנו מחזירים 6,000 שקל בחודש. ורק אם אנחנו עולים ל-30 שנה, אנחנו מחזירים 5,000 שקל לחודש. האנשים פתאום השתנה להם כל החישוב של התשואות. פתאום לא היה להם כלכלי לקנות.

קבלנים נכנסו למצוקות. קבלנים נכנסו למצוקות. קבלנים שלקחו הלוואות בפריים, לקחו הלוואות משתנות, לקחו הלוואות צמודות, פתאום הבינו… פתאום הבינו שבעצם רועדת להם האדמה מתחת לרגליים. הרי היה כאן הרגל בגלל הריביות, או בזכות הריביות. בגלל הריביות היה כאן הרגל בזכות הביטחון של אנשי הנדל"ן בישראל שאפשר לקחת… שאפשר לקחת שיש קוראים שני דברים קבוע במדינת ישראל: הריביות עומדות והמחירים עולים. זה היה הסברה. זאת אומרת, שאם אני יזם ואני יודע את הכלל הזה, אני יכול לקחת קרקע. אני יכול לקחת קרקע במחיר גבוה, אפילו ברמה שלא יהיה כלכלי אם אני אעשה חישוב כלכלי לאותו יום. לא יהיה כלכלי אם אני אוסיף עליה את הבנייה וכמובן אם אני אוסיף עליה את הריביות של ההלוואה, אבל ברגע שקניתי את הקרקע ואני יודע שהריבית שלי נמוכה על הקרקע והמחירים ממשיכים לעלות, יש לי הגנה, יש לי הגנה.

ופתאום נוצר מצב במדינה, שלווה בעוד מצבים, שעכשיו בדיוק אני אפרט, פתאום נוצר במדינה מצב שהריבית הבנקאית על הקרקעות, על ההלוואות הגדולות שאנשים לקחו, ואני מדבר בהיקפים של עשרות ומאות מיליונים שקנו אדמות, ואנחנו יודעים על אדמות שנקנו בשדה דב ובמקומות אחרים, ואנחנו יודעים גם על פשיטות רגל שהיו שם. פתאום זה לא כלכלי, ולא רק שזה לא כלכלי, זה אפילו לא יכול להיות כלכלי.

מה עוד? מה עוד? אמרנו, מלחמה באוקראינה? אמרנו, מלחמה פה בארץ? דבר אחד קורה בעקבות שני הדברים האלה. מעבר לריביות, מחירי עלויות הבנייה בארץ עולות. עולות, זה נמוך להגיד ליד מה שזה קורה. הן עפות למעלה.

אין כוח אדם, אין כוח אדם שיבנה את הבניינים. הגבולות עם הערבים סגורים. יש פחד להכניס ערבים למדינת ישראל. מהעולם, בתקופות מסוימות, אנחנו לא יכולים להביא פועלים בגלל הקורונה, שלא רוצים להכניס לפה עובדים זרים, ובהמשך עובדים זרים שאנחנו מביאים, מסין, מכל מיני מקומות אחרים, מהודו, מכל מיני מקומות אחרים, בסוף עולה הרבה מאוד כסף. לא רק שזה עולה הרבה מאוד כסף, ואין מספיק אישורים להביא עובדים, כל חומרי הבנייה, המחירים שלהם עולים בצורה מטאורית.

ונוצר איזשהו מצב במדינה של יזם, שלקח התחייבות, התחיל פרויקט, עשה חישוב של רווח, פתאום הפרויקט הופך להיות לו לא כלכלי. גם עולות לו הריביות, וגם עולות לו העלויות. וכמובן, עלויות זה כולל את כוח האדם והחומרים. ופתאום לא בטוח שהוא גומר את הפרויקט, פתאום לא בטוח שכדאי לו בכלל לבנות, פתאום לא בטוח שהמחיר שהוא ירצה למכור ייכסה לו את העלויות. ונוצר פה כאוס מוחלט.

את הכאוס הזה, דרך אגב, אם אני לוקח לתקופות לפני שנה, שנה וחצי, מזהים כל מיני מנהלי קהילות, כל מיני סוחרי נדל"ן, באים ואומרים: "רגע, יש לנו פה שני קהלים. יש לנו קהל של יזמים שתקועים עם מרכולתם, זה מצד אחד. ומצד שני, יש לנו קהל שצמא מאוד לעשות עסקאות נדל"ן, מפחד היום לעשות את העסקאות במזומן, לא רוצה לקחת משכנתאות גדולות היום." באים ואומרים: "בואו נמציא את אחד האסונות של ענף הנדל"ן, בואו נמציא את התשלום החלקי היום בהתחלה ואת התשלום הגדול בסוף."

ובשנה וחצי האחרונות, בעיקר בשנה האחרונה, אבל בשנה וחצי האחרונות במיוחד, היה גם לפני, אנחנו עדים לאלפי דירות שנמכרות בעסקאות של 20-80, 10-90, 7-93, ותתפלאו גם ב-3-97. ואנשים רצים וקונים, ואנחנו מקבלים עדות לזה שפתאום אנחנו מאזינים לכל המדיות, צופים במדיות השונות, ופתאום אנחנו שומעים עלייה בפעילות הנדל"ן. ואתם יודעים מה? גם על עליית מחירים.

פתאום יש אלפי עסקאות. רק מה לא יודעים אלה שמדווחים על זה? אלה שמדווחים על זה לא יודעים שלמעשה… אתם יודעים מה? ואני אהיה ככה עדין, אולי 40 אחוז או 30 אחוז… אתם יודעים מה? אולי 40 אחוז מאלה שרצו וקנו נכסים במסגרת הפרויקטים האלה הם אלה שיקבלו אותם בסיום הפרויקט, וכל השאר, ככל הנראה, לצערי הרב, יפסידו את מכנסיהם. ואני אסביר.

אחד הדברים שעובדים לצערי בארץ בנדל"ן זה נושא הפיתוי, לפתרון שיביא איך אנחנו נקנה נדל"ן, למרות שהשוק קשה מאוד ומאוד יקר. ואם אני אומר לבן אדם שעד עכשיו אם הייתי רוצה להכניס אותו לנדל"ן ויש לו רק 200, 300, 400 אלף שקל, 500 אלף שקל, כמו שצלצלה אליי היום אישה ואמרה: "יש לי 200, 300 אלף שקל, אז אני הולכת לקנות קרקע בחדרה," והיא לא מבינה למה היא מכניסה את עצמה. לחשוב שקרקע חקלאית זה הפתרון הקל באזור, אז פתאום אני יכול עם 400 אלף שקל לקנות דירה בשני מיליון.

אתם יודעים מה? אני יכול גם לקנות קרקע, אני יכול גם לקנות דירה בארבעה מיליון. ב-10-90, יוסי, 10-90. ואני חושב שכבר סיפרתי פה שיום אחד מזעיק אותי אבישי, חסיד גור מבני ברק, במצוקה מוחלטת. אני לא עושה ביקורי בית. אני לא עושה ביקורי בית, אבל הבן אדם כל כך במצוקה, ואני נוסע אליו. הוא אומר לי: "צחי, אני לא יודע מה לעשות, אני חסר עונים, אני לא ישן בלילה."

אני מרוויח עם אשתי 12,000 שקלים בחודש. הוא בן 50 בערך. יש לו בית שלו יפה בבני ברק, מכובד. משכן את הבית, לקח 900 או 950 אלף שקל משכנתא על הבית שלו, וקנה שתי דירות לילדים. אחת ב-3.6 מיליון ואחת ב-2.8, נדמה לי. שילם את המקדמות, שהיה לו פיתוי.

פתאום הוא יכול לקנות פנטהאוז בצומת סביון. פרויקט, מיקום אין ספק נדיר. אבל פתאום ירד לו האסימון שהמהירות היא מהשטן.

הוא לא חישב איך הוא ישלים את הכסף ברגע שהוא הצליח להשלים, גם אם היה צריך דירה אחת, שהבן שלו גם לומד. ואם הבן שלו צריך לקחת את המשכנתא, בטח לא יקבל משכנתא של 3.6. פתאום הוא הבין שהקלות הזאת של ה-10-15 אחוז בהתחלה לא טובה.

מקרה שני שאני יכול לספר, סיפרתי את זה בזום, אני אספר את זה עכשיו בפודקאסט. לפני כמה חודשים הוצאתי סיור של הקורס שלי, הקורס החרדי, הוצאתי סיור ללוד.

אנחנו נכנסים שמה, ביקשתי משבי, מתווכת מקומית מקסימה, חסידת חב"ד, ביקשתי ממנה שתציג לנו דירה כדי שנלמד לבחון דירה. אנחנו עומדים בדירה שהביאה אותנו אליה, והיא רוצה לדבר עם האנשים, להגיד להם דברים. אני אפילו לא מתכנן איתה ואני סומך עליה וגם לא אני… הכול מתאים לי.

והיא מספרת לתלמידים שלי על דירה שנמצאת מול איפה שהיינו. היינו בבת יער, בנופה בן שמן, על דירה שנרכשה על ידי בחור חרדי, אברך, שקנה דירה ב-2.2 מיליון שקל. ואמרו לו: "אתה לפני הסוף תמכור אותה ב-2.8 לפחות."

והגיע הסוף והוא הציע את הדירה, בלי שהוא לא יכול לשלם את המשכנתא, והוא הציע את הדירה ב-2.85 ולא היו קונים. הוא הציע את זה ב-2.65 ולא היו קונים. והיא הצליחה להציל אותו ולמכור לו את זה ב-2.25. הבן אדם ניצל באור שיניו.

הבן אדם הפסיד כסף. הבן אדם הפסיד כסף. שכן אחד הפיתויים שאמרו לאנשים, אמרו להם: "אתם תמכרו לפני הסוף."

רק שכחו להגיד להם כמה דברים. שכחו להגיד להם פעם ראשונה שצריך אישור מיוחד להסבת ערבויות. פעם שנייה שהסבת ערבויות זה לא דבר פשוט.

פעם שלישית שבאותו יום שהם ירצו למכור יהיו עוד כמה עשרות שירצו למכור, ולא שיהיו אנשים באותה סיטואציה. הרבה מאוד אנשים לא עשו, לא עשו חיתום לפני העסקה.

מה זה לעשות חיתום? לעשות חיתום זה לבוא, לקחת אישור עקרוני מהבנק, אבל לא אישור עקרוני שאנחנו הולכים ומקלידים אותו לבד, בלי אחריות, אלא לעשות פעולה של בדיקה אמיתית שאנחנו ברי משכנתא ושנקבל את זה. לא לקחו ביטוחי חיים, ולא הבינו את הרמז שהם קיבלו בקורונה שאין שום דבר בטוח למחרת. אנחנו היום בריאים ושלמים, מחר אנחנו נושמים איזה משהו עם דלקת, ואנחנו מחר כבר לא ברי משכנתא או עם ביטוח חיים נוראי.

לא הכינו את עצמם. אבל הם לא לקחו עוד דבר, אלי. הם לא לקחו עוד דבר בחשבון.

שמי שרוצה למכור דירה שבבעלות שהוא קנה במסגרת הפרויקטים שיש להם ערבויות חוק המכר, למעשה שהוא ימכור את הזכות שלו על הדירה, הוא לא מוכר את הדירה, הוא מוכר את הזכות על הדירה. ונגיד הוא קנה את הדירה לצורך המספר בשני מיליון שקלים, ערבות חוק המכר שלו… -שניים. היא מתבססת על הסכום שהוא קנה והחלק היחסי שהוא שילם. אבל היא יכולה להגיע למקסימום שני מיליון שקלים.

כל מי שקנה מכם דירה חדשה יודע שבקניית דירה חדשה אנחנו לא נדרשים להביא שמאי. למה אנחנו לא נדרשים להביא שמאי ברוב המקרים? יש מקרים שכן, אבל אני לא אכנס אליהם. זה מקרה קיצון.

החוזה של הקבלן, מה שיש בו החוזה זה למעשה השמורות, הדוח אפס שלו. למעשה, אנחנו קונים דירה מקבלן שיש לו ליווי סגור, סגור לפרויקט שלו. ובליווי הסגור הזה הוא עשה דוח אפס, שהדוח אפס זה הדוח הבסיסי, הדוח הכלכלי של העסקה.

בדוח אפס קבעו לו גם את המחירים שהוא צריך למכור, או שהוא יכול למכור. ולמעשה שבנק מממן עסקת רכישת דירה עבור לקוח במשכנתא, מי קבלן או יזם, שיש לו פרויקט סגור, למעשה בעצם זה שהוא אישר את הפרויקט הסגור, הוא אישר את המחיר. ואין מחיר אחר. זאת אומרת שגם אם עכשיו אותו בחור היה מצליח להביא לקוח שיקנה את הדירה ב-2.8, למעשה הוא יכול היה להעביר לו ערבות בנקאית, או להעביר לו מחיר שהבנק יאשר אותו לצורך המשכנתא לפי המחיר שהוא קנה.

מאיפה הוא יביא עוד 600, 700, 800 אלף שקל לצורך העסקה? אין כאן קסמים. גם אם הדירה, נכון, יבוא שמאי ויגיד שהדירה שווה עכשיו 3 מיליון שקלים, לא יתקבל, עד שלא ייגמר הפרויקט. ביום שיהיה את 0.4, תעודת גמר.

הפרויקט נגמר, נסגרו ערבויות חוק המכר, הפרויקט שווה את מה שהשמאי יקבע. אז נכנס שמאי לתמונה. בשלב הזה לא.

אז אין גם מספיק כסף בשביל לממן את הפרויקט. אבל מה קרה כאן עוד משהו? האנשים לא שמו לב ואנשים שכחו. היזמים זה לא פראיירים או אנשים כסילים שלא מבינים בכלכלה ולא יודעים לתמחר.

מה שקרה כאן, וזה עוד נדבך בדבר הרע, אם אני יזם ואני בונה פרויקט, ואני רואה את ההתפתחות של הנדל"ן, ואני אומר: "וואלה, כל שנה יעלה לי לפחות בחמישה אחוז, אם לא יותר, הפרויקט בסוף הבנייה שווה יותר." מה אומר היזם? "אני פראייר, אני מחלק מתנות?" נכון שאני מוכן שיקנו את זה ב-20/80, שב-20/80 אין אפילו הלוואות קבלן, הלוואות האמצע? ואז הוא אומר היזם: "רגע, אם אני הייתי מוכר את הדירה היום בשווי להיום וזה היה סוף הפרויקט, הדירה הייתה שני מיליון, אני מתמחר את הדירה שתיים ארבע, שתיים חמש." אני רואה את זה במחיר העתידי, במחיר שגם ייכסה לי, המחיר שגם ייכסה לי את העלות שאני נתתי. אם נתתי דמוי 20 אחוז מהעלות, אני מוכן לתת, נגיד, כל הפרויקט ישלם לי רק 20 אחוז, אני צריך מימון הרי להמשיך את הפרויקט. נכון שהכסף הזה מצוין לי, אבל עולה לי כסף המימון. לא פגשתי יזם שנותן את זה על הבית, זה הרבה כסף.

שאנחנו מנבנים, זה המילה, שאנחנו מנבנים את הסכומים, מה שעשו, ואנחנו בודקים, מה שעשו היזמים הם העלו מחירים. אנחנו קנינו לא במחיר המלא העתידי, אבל קנינו במחיר עתידי. וכאן נוצר עיוות שלם.

הלכו וגם התחכמו היזמים. באו ואמרו: "רגע, אתם רוצים 10/90? אין בעיה. אין בעיה, קחו 10/90, 7/93, אין בעיה."

בואו נעשה תרגיל אחר. בואו תביאו לנו משכנתא, נעשה לכם משכנתא, נעזור לכם לקבל משכנתא. כמובן תצטרכו לעבור חיתום והכול על גובה המשכנתא הזה.

אנחנו נשלם לכם את הריבית ואת ההצמדה. מה הם עשו בעצם היזמים? גייסו הון עצמי, גייסו כסף הכי זול שהם יכולים. משכנתא למגורים, זו הריבית הזולה, יותר זולה מריבית שקבלן אפילו משיג לצורך מימון פרויקט.

הוא משלם את זה, הוא משלם את זה במקומנו. בו בזמן שהיה צריך לקנות את הנכס, היה צריך לקחת מימון בעצמו, והיה צריך להעמיד הון עצמי ולשלם את זה. עשו כאן חגיגה שלמה שהבטיחה את השוק.

הסוף יהיה לצערנו, ואני מוקלט, אני לא רוצה שאני אגיד לכם: "אמרתי לכם," אבל אני כבר שומע את הדברים, הסוף יהיה שבסוף הפרויקטים האלה, שנזכור שהיזמים גם השאירו להם לא מעט דירות לעצמם למכור בהמשך, תהיה כאן תחרות שתהיה מאוד מאוד בעייתית בין היזמים לבין הלקוחות, ומי שייצא בטוח לא טוב מזה, גם אם הוא חושב שהיה לו את החיתומים והכול, זה יהיה אלה שקנו את זה ויבינו שבעצם הם לא עשו את הטוב לביתם.

אבל בינתיים אנחנו רואים שברגע שבנק ישראל הבין שקורה פה משהו רע, והוא עצר את המרתון הזה של קניית הדירות, הוא בלם את זה, לא נתן יותר שזה יקרה, מה קרה בשוק? היזמים עומדים עם דירות והם לא יכולים למכור.

הם לא יכולים למכור. למה הם לא יכולים למכור? הם לא יכולים למכור מהסיבה הפשוטה שהבן אדם שיודע שהוא הולך עכשיו לקנות דירה, והוא צריך שניים, שלושה מיליון שקל משכנתא, ואם נגיד, ניקח דוגמה, שני מיליון משכנתא, שהוא צריך להחזיר עליה, או 12 אלף שקלים ל-20 שנה, או 10,000 שקל ל-30 שנה, הוא צריך להביא משכורות מהבית של 30 אלף שקל נטו. הוא צריך לקחת בחשבון, בתוך כלכלת המשפחה שלו, שהוא יצטרך לשלם 20 שנה, 12 אלף שקלים.

ויש עוד איזה משהו שיושב לו על הרצף מאחורה ואומר: "מי יודע מה יקרה מחר? בעזרת השם תיגמר המלחמה, יתחילו ללקק את הפצעים, יתחילו לעשות חישובים, פתאום יבינו שכל הדיבורים של סמוטריץ' וכל החברים הם לא קיימים, וצריכים לממן את הכול מאיפשהו. תראו מה קורה, מי היום יעזור לנו במימון? בקושי האמריקאים מדברים איתנו, וגם שם אנחנו בסכנה." תוסיפו על זה את המצב רוח הלאומי, בכלל נקבל את הכאוס המושלם.

אבל אם אנחנו מסתכלים, אם אנחנו מסתכלים, אנחנו אומרים: "רגע, אז למה שוק הנדל"ן יד שתיים או יד שנייה עומד כרגע? למה אין לנו הרבה עסקאות שם?" וזה אנחנו רואים בעיקר בשלוש סיבות. הסיבה הראשונה, שהיא הבסיסית, זה המצב רוח הלאומי. אין מצב רוח לאנשים לקנות דירות, אין מצב רוח לאנשים לצאת לרחובות. אנשים עסוקים, אנחנו רואים או הפגנות או מלחמות. כולם או במילואים או מפגינים, או תקועים בפקקים בצומת השלום.

הסיבה השנייה זה הריבית, שהריבית לא יורדת, וגם אם טיפה תזוזה אז זה כלום, הריבית מאוד גבוהה. אבל הסיבה האחרונה, בגלל שאנשים עשו, במיוחד אלה שעשו שיפור דיור וקנו דירות עתידיות, למעשה הם לא מוכרים את הדירות היום. הם לא מחזירים דירות לשוק.

למה הם לא מחזירים? הם אומרים: "רגע, אנחנו עכשיו קנינו דירה שאנחנו מקבלים אותה," הרי בדירות של ה-20/80 וכל אלה, גם בדירות של הדיור למשתכן, זה פרויקטים שבין שלוש שנים, לא רוצה להגיד לכם ל-15 שנים, ל-15 שנה, אבל בואו נהיה אמיתיים, בין שלוש ל-5-6 שנים. אני לא רוצה להגיד לכם, אני לא רוצה לצעוק, אבל שגינדי, למי שלא יודע, הוציא עכשיו את ה… העבדה הזאת, שהם הוציאו את הדירות הראשונות, עשו פרויקט, עשו מבצע על פרויקט בשדה דב, ב-65 אלף שקל למטר, שזה, בתל אביב זה מתנה. הם רק שכחו להגיד לאנשים… הם רק שכחו להגיד לאנשים שאנשים צריכים לשלם את הפרויקט לפי התקדמות. הם צריכים לשלם את התשלומים יחסי צפופים עכשיו, שאת הדירה הם אמורים לקבל עוד שבע שנים.

תבדקו אותי, שבע שנים. התייעץ איתי מישהו, איש הייטק, שרצה ללכת ליהנות מהחגיגה, אמרתי לו: "אל תעשה הרבה, אתה איש הייטק, אתה איש פיננסי, תעשה תוכנית, כמה אתה משלם וכמה הכסף יהיה. ואתה תבין שלא קם פראייר בישראל, לא ימכור מישהו ב-65, שהמחיר שלה להיות שם ב-85, או ב-95 כדי לממן, ותגלה שאתה תשלם אפילו יותר."

והוא גורזן אותך, הוא חיבר אותך, והוא יראה לך מצג בכסף להיום, אבל כמה הוא שווה בעוד ארבע שנים? כמה ריבית אתה תשלם בדרך על הכסף? וגם אם יש לך את הכסף הזה, כמה ריבית אלטרנטיבית אתה תפסיד? אנשים שוכחים שהם שמים מזומן לחשב את הריבית שהם היו מקבלים על הכסף אם הם היו שמים את זה באפיקים אחרים.

אז אין קסמים. אבל מה שקורה בפועל, שהאנשים הבינו, שאם הם מקבלים את הדירות עוד שלוש שנים, עוד ארבע שנים, עוד חמש שנים, הם ימכרו את הדירה שלהם, הם ימשיכו לגור בה, או לחילופין ימשיכו להשכיר אותה, לקבל את הכסף עליה, בין אם זו כיסוי משכנתא ובין אם זו דירה בבעלות מלאה, ולייצר הכנסה.

הם יוציאו את הדירה שנה לפני הקבלה של הדירה, שיהיה להם, הם מקבלים את השנה האחרונה, את הצפי למסירה, רק אז הם יוציאו את הדירה למכירה. בינתיים, מה חסר בשוק? בגלל שכל העסקאות החדשות בשנה וחצי האחרונות היו של קנייה של דירות עתידיות, אנשים לא משחררים את הדירות שלהם. אלה שעושים שיפור דיור.

ואת הדירות האלה אין לנו לקנות. כן, אבל צריך… יש גם את הנושא של היד שנייה, שבוא נאמר 60 אחוז, אם לא יותר, אני חושב, במדינת ישראל, אלה לא ממ"ד, והמלחמה יצרה טריגר לאנשים שרוצים לקנות דירה וכבר יעדיפו ללכת על דירה עם ממ"ד, שזה הקבלן מציע היום. אז תדע לך שזה עשה פעולות לשני צדדים.

קודם כל, אנחנו יודעים שמרכז תל אביב נפגע מאוד. מרכז תל אביב נפגע מאוד. הביטחון שהיה לאנשים, השאננות התל אביבית, פתאום אנשים הבינו שבתל אביב אין ביטחון, שתל אביב יכולה להיפגע לא פחות מאשקלון.

אבל ערים כמו בחולון, ערים כמו מקומות שיש להם התחדשות עירונית עתידית קרובה, נמכרות גם דירות בלי ממ"ד שיש להן מקלטים. אין ספק שמה שאמרת זה נכון, זה השפיע. אנשים היום רוצים לגור שיש להם ממ"ד, אבל אתה יודע מה הבעיה? אין להם מספיק אלטרנטיבות ללקנות.

אין להם מספיק אלטרנטיבות. אז הם הלכו למקומות שיש יותר היתכנות שיבנו להם בית חדש, או שיש באותו בניין ממ"ד או מקלט קיים. ושם הבינו שזה מה שמציל חיים.

יש בעיה, חסר חומר. שורה תחתונה שהשוק נמצא במחסור. השוק נמצא במחסור.

אבל דבר אחד קיים. קיים צורך בדירות, קיים ביקוש שהוא כרגע עצור. קיים ביקוש שכרגע הוא עומד בכוננות.

אתם יודעים, כשרואים מרוצי סוסים או שוורים, אנחנו רואים שמעמידים את הסוסים לפני איזה מחסום כזה, שמתים לצאת, או במיוחד שאנחנו רואים את מלחמות השוורים, וברגע שמורידים את המחסום, הכול ירוץ. זה בדיוק כמו שהיה בקורונה. בדיוק כמו שהיה בקורונה.

אנשים היו בבתים, היו בלחץ, וברגע ששיחררו, אנשים רצו לדרכים וקנו דירות, וקנו כל מה שיש. ובעצם מה שהולך לקרות, בניגוד לכל התחזיות שאני שומע, זה שהמחירים הולכים לעלות. השוק הולך לנסוק.

אני אגיד לכם עוד משהו. גם היזמים שאצלם קנו את ה-20/80, ה-10/90 ואת כל מה שאמרנו, שומרים מלאי של דירות, לא מכרו את הכול, בואו לא נקל בהם ראש, ושכולם יוציאו את הדירות למכירה ורצו להרוויח, הם ייתנו את זה אפילו בטיפה פחות והם ימכרו. והשוק הולך להמשיך לעלות.

ואם אנחנו שומעים שאומרים לנו: "יש עשרות אלפי דירות מוכנות שלא נמכרות והכול," נכון, כרגע אין מי שימכור, אין מי שיקנה. אמרנו את כל הסיבות קודם. אבל יהיה לנו מחסור אדיר, מחסור אדיר שיצטרכו לחסות אותו מאיזשהו מקום.

ובגלל שיהיה יותר ביקוש מאשר היצע, אין ספק שזה יעלה. וכאן אני חייב להתייחס לדיור למשתכן שהולך להיפתח, הולך להיסגר ב-15 לאוקטובר. תראו מה קורה בפרויקט הזה.

תעשו כניסה, סתם ככה בשביל הכיף. תעשו כניסה להרשמה להגרלות. תעשו פה תרגיל, אני יכול להגיד כן, אני אגיד מנובל.

תרגיל אשליה בלתי רגיל. היום כל לוחם שנמצא במילואים, כל לוחם שהיה במילואים, כולל גם הבן שלי, שעשה מאות ימים, שני הבנים שלי שעשו מאות ימים, אבל אחד יש דירה. מרגישים שהם על הסוס, כבר לא צריכים להיות על הטנק ולא על הנגמ"ש.

למה? היום ללוחמים יש עדיפות. כולם נרשמו לעדיפות ללוחמים. תראו כמה אנשים נרשמו בבאר יעקב.

על כמות של דירות. תראו כמה אנשים נרשמו בירושלים על 40 דירות. מה שקורה בהגרלות האלה, שעכשיו על כל עסקה, על כל דירה רבים, אלפי אנשים. אנשים חיים באשליה, כמו גם שהם ממלאים לוטו והם חושבים שהם זוכים, ושאני ממלא לוטו ואני בטוח שאני אזכה, מה אני לא עושה? אני לא עובד להרוויח את הכסף, אני אומר, אני בלאו הכי אזכה.

ושאני נרשם להגרלה ועוד מבטיחים לי שהייתי לוחם אני אקבל עדיפות, אני לא עושה פעולות אחרות. לא שאני בטוח שאני אזכה, ואני גם אפילו לא בודק אם אני יכול לקנות את הדירה. אני שם את ראשי בלי לבדוק שרוב אלה שנרשמו להגרלות לא יודעים איך הם ייממנו את העסקה. אבל הם חיים באשליה, ובסוף זוכים בודדים.

יש אלפי דירות בודדות, כמה יש שם? שלושת אלפים? לא זוכר. דירות שהן דירות בהגרלה, ועליהן מתמודדים עשרות אלפי אנשים. מה קורה לכל האחרים? מה שקורה אבל בפועל, ואנחנו רואים את זה שנים, מעבר לזה שאנחנו יודעים, שגם בהגרלות מ-2016 ו-2017, עוד לא כולם קיבלו את הדירות שלהם.

למעשה, הרוב לא קיבלו. אלה שקיבלו, חלקם עשו עסקאות יוצאות מן הכלל. באמת עשו עסקאות חיים.

הרוב לא קיבלו. יש פרויקטים שעדיין לא מתוכננים מאז. ואם אנחנו מסתכלים על הפרויקטים הנוכחיים, גם עכשיו יש את אותו דבר, פרויקטים שלא מתוכננים.

אבל מה שיקרה בפועל, שאם בן אדם ידע, אם אני צעיר, שאני רוצה לקנות דירה, ואנחנו רואים כמה אנחנו רוצים לקנות דירה ב-60 אלף נרשמים, ואנחנו יודעים מה האמת גם אחרי הכלים, וידעתי שאני יכול לזכות בירושלים דירה ב-15 אלף שקל למטר או ב-20, שרק אתמול בהרצאה סיפרתי שפה בשכונה שלי דירה ב-45 אלף שקל למטר או ב-50. ואחר כך אני צריך ללכת לקנות דירה במחיר האמיתי, בגלל שאין מספיק דירות בדיור למשתכן, אני לא קונה.

ואני מגדיל את הביקוש ואני יוצר מצב שיש אנשים שלא יגיעו גם לדירות בחיים. אלא שהם יאחרו בסוף את הרכבת, הם לא יצליחו לעמוד. אבל יותר מזה, ברגע שהם לא זכו והם ירוצו לקנות, הם גם ישלמו יותר.

כי בינתיים המחיר ממשיך להשתולל. אפשר לעשות דברים הרבה יותר טובים, גם ממס רכישה של 8 אחוז, גם מהדיור למשתכן, גם מכל הפעולות האלה. יש דברים יותר טובים לעשות.

אפשר, אפשר. איך אמר יובל ביטון, דוקטור יובל ביטון, אמר: "צריך להבין איך דברים קורים ואז לעשות את התהליכים." הוא התכוון על זה ברמה של חיי אדם עם החמאס.

אני מדבר על בחיי כלכליות ובמצב של מחירי דירות. יש מה לעשות, צריכים לפעול בחוכמה, אבל יש לנו בעיה. כל זמן שהפוליטיקה מנהלת את שוק הנדל"ן, כל זמן שיושבים לנו פוליטיקאים, וזה לא משנה מה הצבע המפלגתי שלהם, וצריכים להוכיח בתקופה של השנה, שנתיים הקרובות, למה יבחרו בהם בשנה הבאה.

שוק הנדל"ן ימשיך להיות בכאוס, המחירים ינסקו ויגיעו לרמות. כמובן, הם יעצרו באיזשהו שלב בגלל שיהיה מצב, כמו שקרה בבאר שבע, שכבר הכיס לא יכול להכיל, אין מי שיקנה, אבל לצערנו, המחירים יישארו כל כך גבוהים ויהיה ביקוש על כל דירה ותהיה מלחמה, ושוק הנדל"ן הולך להיות, סליחה שאני אומר, בלתי נסבל.

אז אני חושב שכאן אני ככה אסיים את הפרק של הפודקאסט.

אני חושב שעשינו, קצת דיברנו, ואת הודעת, אלי, שעזרת לי, שבעצם אנחנו נמצאים באיזשהו כאוס כללי-כלכלי. אנחנו נמצאים בכאוס בכלל מדיני וכלכלי במדינת ישראל, וכמובן, ביטחוני, אבל אנחנו לא רואים איך זה בא לידי פתרון בימים הקרובים. אנחנו רק יודעים דבר אחד, ובזה אני אומר ובזה אני רוצה לסכם. היום השוק מת. השוק הוא שוק של קונים.

זאת אומרת שהיום, כשדירה כן יוצאת, אין עליה קופצים, אנשים מחכים. מי שיש לו כסף, מי שמבין את השוק, מי שיש לו את היכולת, מי שעשה חיתום, מי שעשה בדיקה, ויכול לקנות היום, שיקנה. מי שלא יקנה היום, מהפחד של הריבית, מהפחד האחר, מהמחשבה שממלאים לנו את הראש שהמחירים יורדים, שהיא לא נכונה, מי שיתמהמה, מי שלא יקשיב לי למה שאני אומר, יחסוך את הריבית היום, אבל ישלם את זה פי כמה וכמה במחירי הדירות בעוד שנה, בעוד שנתיים ובכלל.

ומי שרוצה, מהטעם האישי שלי, להצליח ולעשות את זה נכון, אני מזכיר לכולם שאני צחי קווטינסקי. מעבר להיותי יועץ נדל"ן, שעוזר לכם לחשוב ולדעת ולחשב ולבנות לכם תוכנית אישית, כלכלית נכונה, ולדעת בדיוק מה אתם יכולים, אם יכולים בכלל לקנות, אני גם עושה ליווי משקיעים ברמה כזאת ש-97 אחוז מהלקוחות שלי רואים רק דירה אחת. זה שהקשבתי להם הקשבה עמוקה בייעוץ שאני מקדים ועושה בתחילת הדרך, ואני מביא אותם לדירה הטובה ביותר שתבנה להם את החיים, בין אם להשקעה ובין אם למגורים. ולהגיע אליי לא צריך להתאמץ, פשוט תכתבו צחי קווטינסקי, תחייגו 053-5366884, ורחלי תשמח לדבר איתכם, אשתי, ואנחנו נתראה.

חבר'ה של הזום, לא לסגור, אנחנו נשארים פה.

אנחנו נתראה כמובן בפרקים הבאים של "נדל"ן בשידור", ותודה על ההקשבה. ואני מחליט להשאיר כרגע, אני לא סוגר את ההקלטה, אז מי שישמע אותנו בספוטיפיי וכאלה, למעשה כאן אנחנו נפרדים, אז אתם מוזמנים, אם אתם רוצים לשמוע את שאר השידור, לראות את זה גם ביוטיוב, ששם יש את כל השידור החי מתחילת השידור. ועד כאן, כאן צחי קווטינסקי.

אז באווירה הזאת, חברים, קודם כול כיף לראות שיש פה את יוסי חדיף, ואת שמואל ואת יאנה ואת אלי, ואבישי נראה שהוא עוד פה, אז זה כיף לי.

זה היה מעניין. לי היה מעניין, ותודה, אלי, שעזרת לי. מעניין מאוד.

-ותודה רבה שעזרת לי. בגלל שבאמת אחד הדברים, מי ששומע עכשיו את זה כפרק של פודקאסט ביוטיוב, חבר'ה של הספוטיפיי כבר זה סגור להם. אף פעם לא עשיתי סקירה כזאת ככה ממש רצינית, ופתאום ירד לי האסימון, פתאום ירד לי האסימון שאני עושה את זה כל היום אצלכם, ופה בא לבזבז. אני אומר אצלך בגלל שאתה מאוד איתי בכל הדרך, וכיף לי נורא שאתה איתי, ואנחנו גם הולכים להיפגש. אנחנו יכולים להגיד לכולם, בגלל שיש בינינו יחסים מיד טובה, וגם אני הולך לפגוש את יאנה.

ויוסי חדיף שנמצא פה, שהוא קודם כול חבר והוא לקוח לעת זמר, לעת זמר על, נשוי לאישה מקסימה, ויש לו ילדים מקסימים. ואבישי שכבר פגשתי אותו שבוע שעבר. אז כן, יש דברים טובים שקורים, אלי.

וזהו, אם אתם רוצים להוסיף משהו, יאנה, אני מקווה שהיה לך מעניין. הפעם הראשונה פוגשת אותי על המסך. את יכולה לפתוח את המיוט.

אתה על מיוט. מיוט. המיקרופון.

אי אפשר לשמוע אותך? תפתח את המיקרופון. -הבנו. אנחנו נהיה בקשר כמובן.

חברים, שתהיה לכולם, לכל מי שנמצא כאן, ולכל מי שמאזין לנו ושומע אותנו, שתהיה… -חתימה טובה. חתימה טובה. אני חייב תשובה לשמואל, אלה אבישי, סליחה.

אבישי שאל אותי על מה שוחחתי אתמול. אז אתמול בשבת תרבות שהשתתפתי פה בירושלים עם ליהוא בנון, השדרן רדיו והעיתונאי, הוא שאל אותי על כל מיני דברים בשוק הנדל"ן. הוא דיבר איתי על נדל"ן חו"ל.

אני עשיתי איתו סיכום, אני לא אומר לך על מה תשאל, אתה תשאל ואני אענה. וזה מה שהוא עשה. הוא קצת הלך לקיצון, פתאום דיבר איתי על נוף הגליל ועוד דברים, אבל קיבל תשובות מדויקות.

והיה… אני נהניתי. אני אוהב שמתקילים אותי. ברוך השם, אני מרגיש שאני לא צריך להכין אותי ואני יכול לדבר על הכול.

הצלחתי אחרי יובל ביטון לרתק את האנשים. וואלה, הרגשתי מלך. זהו, אז שמואל, בוא, אתה רוצה לסיים בשאלה? לא כתבתי לי היום שאתה רוצה לשאול.

אה, אולי כתבת לי? הנה, אני עכשיו רואה אותי. כתבת. אז יאללה, שמואל, שאלת שאלה של סיכום. כן, כן.

הרצאה מאוד מעניינת, והשאלה שלי היא דווקא בקשר לחלק היותר, אחרון של ההרצאה שלך. נכון, יש היום סוג של כאוס במדינה, ונכון, זה לא משנה איזה פוליטיקאים ואיזו מפלגה נמצאים בשלטון, אבל השאלה היא, האם לדעתך בכל זאת יש מוצא מכל החושך הזה, מכל המצב הזה, למרות כל מה שקורה? אתה מדבר רק על תחום הנדל"ן. כן, כן, כן.

אני מדבר רק על כל התחומים, אבל כרגע זה על תחום הנדל"ן. אני אגיד לך משהו עצוב. כל זמן שהניהול של שוק הנדל"ן יהיה פוליטי, כל זמן שהניהול של שוק הנדל"ן לא יהיה מקצועי, כל זמן שאני הייתי קורא לזה פעם שתהיה כאן מדיניות של שלפונות, אנחנו זורקים בהם איזה… אתה יודע, אני אתן לך דוגמה.

זרקו מס רכישה 8 אחוז. זה דבר מאוד פופוליסטי. וואלה, הנה, אנחנו דופקים את משקיעי הנדל"ן, אנחנו נוריד את השוק.

אתה יודע מה שזה עשה? זה עשה שיש מחסור בדיור להשכרה, שפחות אנשים קנו. זה עשה שהדירות עלו לנו יותר, אז אנחנו גובים יותר שכירות. עשינו נזק בשוק.

אתה רוצה עוד משהו? הוא גם שאל אותי על זה אתמול אליהו בנון. עשו פרויקטים דיור להשכרה. עשו פרויקטים של דיור להשכרה.

עשו לזה חוק עידוד השקעות הון. אתה יכול להקשיב, יש לי פודקאסט על זה, אני למדתי את זה היטב. ותראה מה קרה.

יד אחת, יד אחת, המדינה פרויקטים האלה נתנו עטווות, ולא ניכנס לאיך זה בנוי. יד שנייה, העלאת ריבית. אתה יודע מה קרה? כל החברות, או רוב החברות שבנו דיור להשכרה, חיכו לתקופה הראשונה שהם יכולים למכור ומכרו את הפרויקטים.

מכרו את הדירות. למה? לא כלכלי להן. ברגע שאני התחלתי ואמרתי שהיום הריבית יותר גבוהה מהשכירות, היום אתה לא יכול לקנות דירה בלי להוסיף כסף מעבר לשכירות.

אין דבר כזה. אתה קונה היום דירה במיליון שקל, מיליון מאה, מיליון מאתיים. אתה לוקח מיליון שקל משכנתא, ואתה תשלם חמשת אלפים לשלושים שנה, שלושים.

ההכנסה בדירה הזאת זו שלושת אלפים חמש מאות. ואם אתה עושה את זה במשכפלות של חברות גדולות, כולם מכרו את הדירות. הן כניהול.

למה לא לקחו ובודדו את החברות האלה ואמרו: "אתם עשיתם? בואו ניתן לכם הטבות אחרות. בואו נגדיל לכם, בואו נדאג שתשמרו את הדירות." אין כאן חשיבה לטווח ארוך.

יש כאן הכול מתחת לפנס, למצוא חן בעיני אלה שמפגינים נגד עליות מחירי הדיור, להוכיח לקהל שלנו שאנחנו דואגים לו ועוד דברים אחרים. כל זמן שזה ימשיך ככה, שמואל, צר לי להגיד לך, אין פתרון לשוק הדירות.

-אבל יש השפעה ישירה על כל המצב הזה של המלחמה המתמשכת שלא רואים את הסוף? -בוודאי.

כל זמן שאין סוף. אתה היום יש לך מצב רוח ללכת לקנות דירה? עכשיו יש לך שלושה מיליון שקל בחשבון, אתה הולך לקנות דירה? אין לך מצב רוח. הילד שלך בלבנון, הנכד שלך ב… אנחנו ישבנו כאן והחלפנו את הציפורניים שלנו חודשים, שהבנים שלנו היו, זה בחזית, אז הם לא היו בעזה, אז הם היו בגוש ציון, או היו בצפון, או בתולכרם, אז הם לא היו בעזה.

אז מה? זה לא היה בסכנה. למי יש לו מצב רוח? פה נהרג שכן שלך, פה זה, פה נרצח, הרי נרצח בן דוד שלנו בנירים, בקיבוץ נירים, דורון מאיר עם הבת שלו. למי יש מצב רוח? למי יש זמן? אנחנו משקמים את העסקים שלנו.

ההכנסות שלנו נפגעו, הרי זה כדור שלג. אם אין לחנייה של דירות, אז אין משכנתאות, אז אין ליווי משקיעים, אין תיווך, ושאין כסף מתיווך, אז יש פחות כסף במכולת. למי יש את היכולות? מי יכול לקחת התחייבויות?

חברים, לא יודע מה היה לכם, לי היה מעניין.

תודה רבה, היה מעניין מאוד. שיהיה לכולנו לילה טוב, חתימה טובה לכולם. אמן.

ואנחנו ניפגש פה, יאללה. -להתראות, תודה. בגישה טובה להתחלה.

-חתימה טובה. חתימה טובה לכולם, תודה רבה. ורד, להתראות.

שלום, הכול טוב. -חתימה טובה, תודה רבה. ראיתי שהלכת לבת.

-לא מוותרת. הבת מהצבא, הייתי קצת קודמת לפנייך, אבל רק היא… -לא, מה זה קצת? המון קודמת לפניי.

-כן. את יודעת שהמשפחה אצלנו לפני הכול. -נכון, גם אצלי.

תודה. -שלום. תודה רבה.

-חתימה טובה לכולם.