להאזנה לפודקסט
לצפייה בפודקסט
האם באמת אפשר לסיים שיפוץ או בנייה בלי "הפתעות" של עשרות אחוזים בתקציב? בפרק זה של הפודקאסט "נדלן בשידור", צחי קווטינסקי מארח את תומר משעול – הנדסאי בניין, הנדסאי אדריכלות ומומחה לניהול פרויקטים.
תומר, שהתחיל את דרכו המקצועית כפועל בניין כדי להבין את העבודה "דרך הידיים" ודרך העבודה הקשה בשטח, מביא גישה יסודית לניהול פרויקטים שאינה מוותרת על אף פסיק. בשיחה הם צוללים לעומקם של הדברים שכל משפץ או בונה חייב לדעת כדי לשמור על הכיס ועל השפיות.
בפרק תלמדו:
החשיבות של כתב כמויות ומפרט טכני: למה מדובר בכלים משלימים שיוצרים סדר, מגדירים את ה"מה" ואת ה"כמה" ומונעים ויכוחים מיותרים עם קבלנים.
שירות ה"פנס": מודל ליווי ייחודי המעניק ייעוץ נקודתי ומקצועי לאנשים שבונים לבד וזקוקים למישהו שיאיר את עיניהם בצמתים קריטיים וימנע טעויות יקרות.
מהפכת הייבוא מסין: איך רכישת תכולת הבית – מאלומיניום ומטבחים ועד ריצוף ונגרות – ישירות מסין, יכולה לחתוך את העלויות בעשרות אחוזים.
בנייה מתקדמת (פלדה דקת דופן): היתרונות של שיטת בנייה המאפשרת דיוק מילימטרי, בידוד תרמי מעולה וקיצור משמעותי בזמני העבודה.
תכנון מקדים מול "אם כבר אז כבר":
תמלול אוטומטי – נא להתעלם משגיאות
צחי קווטינסקי: ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט "נדלן בשידור" של צחי קבטינסקי ו"נדלן בקלות". ואתה יודע תומר, תומר משעול, שפגשתי אותך, אני חושב שפגשתי אותך פעם ראשונה באיזה מפגש של בי.אן.איי. ואחר כך כבר הזמנת אותי אליך למעגל הנדלן שלך, שאני הפך להיות כבר קבוע בתוכו ואני אפילו הולך להרצות שם בקרוב, בשמיני לחודש. ואחד הדברים שככה גרמו לי לבקש ממך להצטרף אליי לפרק, לפחות אחד, יכול להיות שאני ארצה עוד אחד. ותודה רבה שבאת עד ירושלים בשביל זה.
תומר משעול: תודה שהזמנת אותי.
צחי קווטינסקי: הסיבה שבגללה גם התייעצתי איתך, הנה אני מספר לכולם שאפילו ביקשתי ממך להתייעץ, ואתה יודע שאני מוקף בעלי מקצוע. זה שהבנתי שאתה משהו מסוג אחר. ואמרתי לך שאתה עלול להסמיק, ולא הכנתי אותך, אבל התרשמתי שבכל משהו, ואני רואה את זה גם כשאתה מספר לנו על הדברים במפגשים, וגם כשאנחנו מדברים בינינו. עשינו "אחד על אחד" מה שנקרא פעמיים, והיינו צריכים שנינו לקחת כל פעם שעה ואחד לדבר, ובדרך כלל עושים שעה ומתחלקים. אולי זה העיד לי ששנינו אנשים שיורדים לעומקם של דברים ולא מוותרים על פסיק.
וגם כשביקשתי ממך, ועשינו יחד איזה תמחור של איזה פרויקט, וביקשתי ממך לעשות את זה על רגל אחת, ראיתי אותך מתענה, וזה לא סידר לך את הלב, זה לא התאים לך. גם אם אמרתי לך את התוצאה, לא נגענו בהכל, אבל הייתי חייב תשובה. ודרך אגב, עכשיו קיבלתי תשובה מאוד מישהו שבונה בעצמו את מה שראינו – המספרים, ותודה, בינגו. אז אין עליך.
תומר משעול: תודה, תודה.
צחי קווטינסקי: אנחנו הולכים לדבר על הדברים האלה ועל פתרונות, וככה, אתה יודע, אני אוהב ככה לפני שאנחנו מתחילים, תספר לי קצת מי זה תומר, ובואו נתקדם.
תומר משעול: אבא לשניים גר במודיעין, אני בן ארבעים ושמונה היום. בהכשרתי אני הנדסאי אדריכלות, הנדסאי בניין, ותואר ראשון בניהול וכלכלה. אילו יכולתי, הייתי לומד כל החיים, אני מאוד אוהב ללמוד. שירתתי ביחידת בינוי של חיל האוויר, למדתי הנדסאי אדריכלות ואז מיד נכנסתי לשם. בהמשך, כשתשתחררתי מהצבא עשיתי תואר ראשון, ואז התחלתי להבין שתחום הבניין מרתק אותי. עבדתי כפועל שנה. ערבבתי טיח ומלט לבנאים פלסטינאים, סחבתי מלט על הגב מקומת קרקע לקומה ארבע, לא היה מנוף. אכלתי את כל החרא. רציתי לדעת בעצמי שאני מבין איך דברים עובדים. נורא קל לבוא למישהו ולהגיד לו "תעשה", אבל כשאתה מבין מה זה מצריך, ששיש שעה שאתה עייף או צריך לאכול, ואי אפשר לדרוש מאנשים משהו בשעה ארבע אחר הצהריים – אז אני מבין את זה לעומק ויודע להתמודד עם זה.
צחי קווטינסקי: אני אגיד לך עוד משהו, אני לא יודע אם תגיד כן או לא, אבל אתה מתרגש עכשיו.
תומר משעול: קצת. כן.
צחי קווטינסקי: אני קצת מכיר אותך, וזה חלק ממי שאתה. ההתרגשות שלך מראה מאיפה אתה עובד – אתה עובד מהלב. כשאני בניתי את הבניין הזה, שבניתי במבשרת, בכל מקום עטפתי את עצמי במהנדס שליווה אותי, כי אני לא למדתי הנדסת בניין כמוך, רק ניהול פרויקטים. לקחתי מהנדס, שדרגתי את הפיקוח וביקשתי שילמד אותי תוך כדי, ולמדתי המון. ראיתי איך אני מתקדם מבניין לבניין. השאלה הגדולה שלי – אמרת לי שבן אדם הולך לשפץ, ואני לא מדבר על אחד שרק צובע קירות, לפעמים הוא במצב שאין לו את מי לשאול. האם אנחנו צריכים מפקח בניין לשיפוץ? אני אגיד שכן.
תומר משעול: אבל לא כולם יכולים או מבינים שהם צריכים, זה אירוע כלכלי. יש לזה עלות לא מבוטלת, אבל יש פתרונות. כפי שאמרת, כשבנית היית צריך לקבל עזרה.
צחי קווטינסקי: לא, לא, אני למדתי שאני לא נשען על אנשים שלא חייבים לי תשובה. אני נשען על אנשים שאני משלם להם, שהם הכי טובים בתחום והם איתך, מיינדד אליי ועם אינטרס משותף לעזור לי. בגלל זה אין לי בדק, לא בבניין הזה ולא במבשרת.
תומר משעול: רוב האנשים לא מתנהלים ככה. הם אומרים "הייתי קצין בגולני, הייתי יו"ר חברה, אני אסתדר עם הבנייה, יהיה בסדר". וזה לא תמיד ככה כי לכל תחום יש את המחלות שלו. אנשים חושבים שהם יוכלו לשאול שכן שעובד בחברת בנייה.
צחי קווטינסקי: אז איזה תחומים ומתי לדעתך אני צריך מפקח גם בשיפוץ?
תומר משעול: בוא נחלק את זה. קודם כל, אני ממליץ להתייעץ לפני שמתחילים ולהגדיר מה הולכים לעשות. המונח "כתב כמויות" עושה סדר פלאים, הכל רשום. גם בשיפוץ צריך כתב כמויות. אני יכול לשבת מול בן אדם שעה ולהגיד לו "תרשום את זה ואת זה, עם זה תעבוד מול הקבלן". בלי זה, ללקוח יש ציפיות – למשל הוא ריצף והקיר התלכלך, אז הוא מצפה שהקבלן יצבע, והקבלן אולי יהיה נחמד ויצבע, אבל אז הלקוח מבקש גם להחליף מנורה והקבלן כבר קצר רוח. הקבלן בא לעשות עבודה וללכת, אז תגדירו מה אתם רוצים ותשאלו כמה עולה כל דבר.
צחי קווטינסקי: לי יש ויכוח שדיברתי איתך עליו. אני טוען שחשוב לי יותר מכתב כמויות המפרט הטכני, שהם מוצרים משלימים מבחינתי. אם אני צריך לבחור אחד, אני מעדיף מפרט טכני. תגדיר מה זה מפרט טכני מול כתב כמויות.
תומר משעול: זה לא מה עדיף. המפרט הטכני אומר "מה אנחנו רוצים" – למשל דלת פנים יכולה להיות ממגוון חומרים, אקוסטית או לא. זה המה. כתב הכמויות מגדיר "כמה". בבית של 300 מטר צריך להבין את ההשלכות. המפרט מתאר מה עושים ואיך עושים – איטום, קירות גבס והגדרות.
צחי קווטינסקי: למה הוויכוח? אמרת דלת אקוסטית וכו' – במקום זה אני אלך לחנות ואגיד שאני רוצה דגם ספציפי של פנדור או רב בריח, כתבתי דגם וגמרנו, לא צריך להגדיר. ואז נשאר לי רק אופן הביצוע.
תומר משעול: אני מכין כתבי כמויות לבניינים שלמים. אני מקבל חוברת מפרט מיועץ איטום שאומר מה הפרט שהוא רוצה, ואני צריך לקמת את זה לכמויות – איפה צריך? בהיקף? סביב העמודים?.
צחי קווטינסקי: תסביר את המשמעות של זה, כי אנשים לא מבינים.
תומר משעול: אמחיש את זה. שוחחתי עם מישהו שבונה ממ"ד והוא חשב שהוא לא צריך מפקח כי כבר עשה מכרז קבלנים. עשינו פגישת זום במחיר סמלי, והוא כולה בונה ממ"ד – מצאנו 21 ריג'קטים בהצעת המחיר של הקבלן. לא נלקח בחשבון בידוד טרמי מחוץ לממ"ד (אדקס) ולא איטום מתחת למבנה. אם בממ"ד אחד מצאתי 21 ריג'קטים, תאר לך מה קורה בשיפוץ בית שלם. רק שמישהו יסתכל ויגיד "שים לב לעוד עשרה פריטים כאלה".
יש בזה מן האמת – אתה יודע מה הסעיף הכי יקר בבנייה? לא מע"מ ולא אלומיניום. הסעיף הכי יקר זה "אם כבר אז כבר". אם כבר בונים אז ג'קוזי, בריכה, מרתף. התחלת עם תקציב X, תכפיל אותו בשתיים. שיפוץ ובנייה זה אירוע שנכנסים אליו ולא יודעים איך מסיימים רק בגלל דבר אחד: לא גומרים לתכנן מראש לפני שיוצאים לדרך.
צחי קווטינסקי: בוא תמשיך עם כתב הכמויות והמפרט הטכני. מפרט טכני אמור לתת המתכנן, האדריכל. אבל הנחיות לאיטום רצפה או גג ובידוד – אני לא בטוח שלאדריכל יש את היכולת לתת את התשובות האלה.
תומר משעול: דברים זזים בצורה מעניינת. למשל, בבית שנמסר ברמת גן הייתה דרישה ל"בית ירוק". יש חברות שנותנות מפרט ודירוג אנרגטי. אני אומר ללקוחות, כמו רופא משפחה – אני לא תמיד יודע הכל, אבל יודע לאן להפנות אתכם. אם קריטי הבידוד, אני אבדוק עם האדריכל חומרים ומוליכות (R). לגבי איטום – לרוב הם כותבים "על פי יועץ איטום". בבתים פרטיים אני נדיר שמזמין יועץ, אלא נותן הנחיות על סמך ניסיוני, אבל בבנייה ציבורית אני עומד על זה שיהיה מפרט יועץ ואני מודד את הכמויות.
צחי קווטינסקי: מאיזה גודל של שיפוץ היית מכניס מפקח כמוך?
תומר משעול: אני ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע בכל מקרה. דוגמה פשוטה: רוצים לשפץ מקלחת ולהחליף דלת. בבית ישן המשקופים קבועים מתחת לריצוף, כששוברים אותם שוברים את הריצוף במסדרון, ואז הדלת לא דומה לשאר וצריך להחליף את כל הדלתות – פתאום אתה בשיפוץ של מאות אלפי שקלים. אם זה לדירה להשכרה, לפחות אגיד איפה יש מוקשים, מה נוגעים באינסטלציה ואם צריך להחליף לוח חשמל.
צחי קווטינסקי: המשפץ שומע ואומר "למה אני צריך לשלם לעוד מהנדס? לקחתי קבלן". למה צריך אחד כמו תומר?
תומר משעול: אני יכול לתת חוות דעת בנקודות מסוימות. תנתחו את האירוע ותעשו מכירון: כמה עולה עוד שקע או נקודת מים? מה קורה אם נפגע בצינור ביוב של הבניין?. אם הקבלן פותח ורואה צינור אסבסט שחייבים להחליף, כשיש מחיר במכירון זה לא תוקע אף אחד. זה עוזר לגדר את האירוע ולדעת "מה יקרה אם". היום יש בנייה מתקדמת (כמו מייטק) שבה אי אפשר להתחיל בלי שבחרתם הכל מראש – איזה מזגן, מפסק ואינטרפוץ.
צחי קווטינסקי: זה מה שאני דורש מהתלמידים שלי – לא מתחילים כלום לפני שיודעים הכל. כיום רוב האנשים בשיפוץ אמבטיה עושים הדבקות, וזה מטריף אותי בחדר רטוב. לדעתי עדיף לפתוח הכל, לנקות ולעשות איטום מחדש מההתחלה ועד הסוף. אני צודק?
תומר משעול: ברוב המקרים, אם לא עבר שיפוץ מעל 20 שנה, עדיף לפתוח הכל ולהחליף צנרת ברזל שמחלידה.
לגבי איטום – יש איטום ביטומני (זפת) וצמנטי. הביטומני מצוין כי הוא גמיש. הבעיה איתו שכשעולים על הקירות הקרמיקה לא נדבקת עליו. היום את הרצפה אפשר לעשות ביטומני ואת הקירות צמנטי. טיח הוא חומר אוטם לקיר, לא לרצפה. במרפסת אי אפשר להסתפק בטיח צמנטי כי בקיץ החום סודק אותו והאיטום נעלם.
צחי קווטינסקי: אתה נותן שירות כזה, לא מלא של מפקח, אלא שירות שאתה "התנ"ך" שבודק ועונה על שאלות נקודתיות ולא בריטיינר.
תומר משעול: נכון, אנחנו קוראים לזה שירות "פנס". יש לי לקוח, אבי, שהוא נמצא בשטח כל יום אבל צריך שמישהו מדי פעם יאיר לו על אזור מסוים או יגיד לו מה מתאים. לפעמים רק לדעת "אל תעשה את זה ככה" חוסך המון, כי אחרת היית מגלה את זה רק אחרי הריצוף כשדברים לא מתחברים. בשיפוץ אמבטיה אפשר להזמין אותי פעם-פעמיים או בשיחת וידאו. יש קבלנים שלא מודעים למה שהם לא יודעים ועושים טעויות לא מרוע אלא מחוסר מודעות.
צחי קווטינסקי: אנשים חסרי ניסיון לוקחים הובלה. אתה עבדת שנה כפועל, התלכלכת בטיח ואתה מבין מה זה לעמוד על פיגום ולסחוב מריצה, לכן אתה יודע שהעובדים הם לא עבדים. תבדקו את הקילומטראז' והעשייה של בעלי המקצוע שלכם.
תומר משעול: משפט אחד על חשמל – אני בן של מהנדס חשמל מהוותיקים בארץ שתכנן ערים שלמות. כשמזיזים לוח חשמל ומרחיקים אותו מהמקור, צריך לערב את חברת חשמל להזנת כבל חדש. יש "קומבינות" לא תקניות של קופסאות חיבורים שעדיף להימנע מהן בשיפוץ יקר. חברת חשמל יכולה לתת לכם תאריך לעוד חצי שנה, אז קודם תתאמו איתם ורק אז תתחילו שיפוץ.
צחי קווטינסקי: נושא הבתים מסין – תמיד נראה לי מפחיד ומסוכן. אני עובד עם יצרנים מקומיים שאם יש בעיה הם באים ומתקנים. אתה אמרת שהכל מדויק ויותר זול, אבל זה דורש מאנשים להתנהג אחרת. בארץ ברגע שזוכים במגרש מתחילים לחפור ורק אז מתכננים. איך זה משתלב עם הזמנה מסין שדורשת תוכנית סופית?
תומר משעול: השוק יאלץ להתרגל. יש לי לקוח שקנה שלד פלדה דקת דופן (מייטק) בארץ ואת כל הרכישות עשה מסין. במייטק יושבים על כל פרט – גודל חלון, שקע, מסילת תריס – הכל ידוע לפני שעולים לקרקע. בבנייה קונבנציונלית תוך כדי תנועה צצות תוספות של 20 אחוזים, אצלי עם כתב כמויות ופיקוח לא עוברים 3.5 אחוזים תוספת.
בסין אפשר להזמין אלומיניום, מזגנים, נגרות, מטבחים ומעקות. הרכישה בסין זולה ב-40 עד 50 אחוזים והאיכות גבוהה. יש חברות ליווי שמוצמד לך נהג ומתורגמן לקניונים של גופי תאורה ומטבחים. לקוח שלי קיבל הצעת אלומיניום בארץ ב-200 אלף שקל, ובסין זה עלה לו 66 אלף שקל לאיכות גבוהה יותר.
בנייה מתקדמת (פלדה דקת דופן) מבודדת פי כמה. אפשר להזמין בית שלם שמגיע בקונטיינר עם חוברת הוראות כמו איקאה, וקיר A מתחבר לקיר B בדיוק מילימטרי. מתחת לקרקע עדיין צריך בטון וממ"ד, אבל מעל הקרקע אפשר להביא הכל. את האלומיניום מרכיבים בארץ אנשי מקצוע מקומיים, זה רק כמה ברגים.
בבנייה קונבנציונלית אומרים לך "תגמור רצפה ואז נמדוד לאלומיניום", מה שתוקע את הגנט. בבנייה מתקדמת הדיוק כזה שאין צורך לחכות למדידה אחרי רצפה. זה המחר.
צחי קווטינסקי: המסקנה היא שחייבים לעטוף את עצמנו בבעלי מקצוע שידייקו אותנו, והדיוק הזה חוסך ערימות של כסף.
תומר משעול: לעשות את זה לפני, לא לצאת לפני שגמרנו תכנון. ולקחת את בעלי המקצוע הכי טובים בעלות של מהנדסת.
