תמלול אוטומטי לא נבדקה העברית

מרכזים מסחריים בארה”ב: האם יש בהם יותר פוטנציאל מאשר במגורים?

צחי קווטינסקי מארח את גלעד עוז, פרק 277

צפייה בפרק ב-YouTube

Transcript: (00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי העושק כבר מעל ל34 שנים בבניית פנסיה עצמית המבוססת נדלן קורסים או ייעוץ וליווי אישי וצמוד ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ובעולם האזנה נעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות והיום גיל אתה יודע אנחנו התחלנו בזה את השיחה אמרנו אנחנו רוצים הרבה זמן להיפגש נכון והנה היה חבר שהפגיש בינינו לגמרי והנה אנחנו מנצלים את ההזדמנות הזאת אז אמרנו אם כבר נפגשים אז בוא נדבר בוא נעשה נכון ואני חושב שאחד הדברים המיוחדים ותכף (00:50) נסביר למה אני פה אבל אני פה לא רק בגלל העיסוק אנחנו פוגש חבר שמתעסק בנדלן אבל אני חושב ש לא עשינו אפילו הכנה לפגישה הזאת לגמרי בגלל שאנחנו הולכים לדבר כל אחד מהלב אנחנו יודעים שלכל אחד יש את הידע אבל אתה מנהל את ארו איסט אתה מתעסק במרכזים מסחריים בארצות הברית ותכף אתה תספר לנו את הסיפור שלך ואנחנו הולכים לדבר על על גילד וז ומי זה ומאיפה הוא בא וכל מה שקשור בחלק העסקי שלך אז לפני שניכנס ונזרום לתוך העניין אני אשמח אם בשתי מילים אני יודע שאתה אוהב את הפרטיות שלך תספר לנו איזה שתי מילים מי זה גיל דוז ואל תרחיב לה (01:38) שאנחנו בעצם על זה הולכים לדבר סבבה אז קודם כל באמת מאוד נעים לי שאנחנו נפגשים סוף סוף תכננו לעשות את זה באמת הרבה זמן ואני שמח ששום עזר לנו לזה לקרות א אז ככה אז אני בעצם מגיע מעולם ההיטק ואני למדתי הנדסה הנדסת מכונות באוניברסיטת בןג ואחרי זה עשיתי גם עוד סוג של השלמה לתור הראשון במדעי המחשב בטכניון ובעצם עבדתי בהייטק מעל 17 שנים מהנס תוכנה ראש צוות ובעצם זה היה זה היה המסלול שלי זאת אומרת אם היית שואל אותי נניח לפני 15 שנה או לפני יותר קצת מה מה אני הולך לעשות אני רוצה לפתח אני רוצה לעשות וזה זה היה ברור לי שזה הכיוון כאילו זה הייטק (02:31) עד שהיה לי פגישה עם העם בעצם עם ה עם הסוכן ביטוח שלי ואמרתי לו תגיד מה מה יהיה לי פנסיה מה אני הייטק וזה גיל 55 אני יוצא לפנסייה א מ טובות שכן אני אומר לו בטוח אני הייטק אז הוא בא עושה לי חישובים טק טק טק טק טק אומר לי 4 וח אלף שק אני אומר לו מה א וח אל שקל אחותך מה אני אעשה עם אח אלכורת יסוד כן מה מה אני אעשה עם 45 אלף שק הוא אומר לי תשמע לאורך השנים הוצאת את הפיצויים וזה פגע לך בזה באמת זה נכון היום אני יודע את זה שלא לגעת בפיצויים כי הוא חלק כי יש איזה רכיב של ריבית ריבית ולא לגעת בזה בזמנו אף אחד לא הסביר לי אף אחד לא אמר לי שום דבר (03:11) ואכלתי אותה ואז הייתי בהלם כאילו הייתי ממש ממש ב אבל זה היה וי up call זה היה הוק אפ call זה היה זה היה השלב שבו אמרתי אני הולך להיות נתמך של הילדים שלי זה אם יש משהו שמפחיד היום זה לא יקרה תודה לאל אבל זה זה אם יש משהו שממריא אותי נניח לפעמים שאני ככה שענן קצת ואני צריך לגייס לפרויקט וזה אני נזכר בדבר הזה וזה נותן לי את הבעיטה זה מה שגורם לי להזיז את עצמי מהמקום של הנוחות שלי ולהתחיל לעשות עבודה ולהתאמץ יותר אז אתה יודע אחד הדברים הרי אני גם מלמד את זה אתה פחות מתעסק בזה אני חושב שגם נפגשנו בקטע הזה נכון אז אחד הדברים זה באמת (03:58) אנשים לא מבינים היום קצת יש יותר מודעות היום יש כבר את היועצים הפנסיונים ואבל אנשים לא מודעים אנשים חושבים שיש להם 20 אלף שקל בתלוש והם חושבים שהם הולכים לחגוג כל החיים ואתה יודע אחד הדברים שמטריפים אותי אני עושה המון ייעוצים אתה יודע ואני שומע זוגות מרוויחים 20 30 אל שק 40 אל שק אתה יודע מרוויחים יפה יפה מרוויחים יפה כן וגרים בדירה של 14 וח אל שק ואני אומר להם חברים למה למה לא אנחנו מגיע לנו אנחנו עובדים קשה אני אומר להם אבל א פני עתיד אנחנו צריכים לראות פני עתיד ואתה יודע מה אני ככה סקרן לשמוע סקרן לשמוע איך איך איך איך התחלת אז היית (04:46) בייטק אתה יודע הפיתוי של המקום והמעמד היית גם במעמד של מנהל ואתה מהנדס כן משכורת ומשכורת גבוהה ואוכל ב במתי שאתה רוצה לא כל הפיתוים הרי היום החברות ידות וביטוח מנהלים ומה שאתה רוצה איך עושים את הצעד הראשו כ צמוד ועוד פעם ואני רוצה להדגיש אנחנו לא ממליצים עכשיו לאנשים לעשות את זה ויותר מזה אני אני אגיד יכול להיות שאנחנו נשמע פה דברים ואתה מצליח היום והכל אני מזהיר את מי שמקשיב לנו גם אם אתם עושים צעד ואנחנו בעד תעשו את זה בעדינות תעשו את זה בחוכמה אל תקפצו לום ואל תוותרו על משהו מראש ב שלפעמים קשה להחזיר ולא כולם הולך לה (05:30) בצד השני אז לאט לאט אבל איך עשית את הצעד הראשון קודם כל נגעת בנקודה ממש ממש נכונה א באמת זה קודם כל לא הכל היה גן של שושנים ממש לא זאת אומרת כאשר אני עזבתי אני מתחיל מהסוף כאשר אני עזבתי את ההייטק אני לא ידעתי ל בזה שנה זה היה זה היה בשנת 2000 בערך 16 15 משהו כזה אוקיי בעצם אני עשיתי היו לי הרבה דברים שעשיתי במקביל לעבודה שלי ותכף אני אסביר אבל כאשר עזבתי את היתק היו לי איזה שנתיים שלא היה לי משכורת כאילו ולא היה לי כלום פשוט לא היה לי כלום פשוט שרפתי 300 350 אלף שק על השנתיים האלה שפשוט כל פעם הייתי לוקח כסף (06:20) שם מעביר לעובר אני רוצה לתקן אותך אתה לא שרפת אתה בנית עסק נ אתה השקעת כן אני השקעתי זה נכון אז אני זה חי להיות ברור שלפעמים אתה יודע במינוחים הקטנים האלה אנשים לא מבינים שזה זה ההבדל אתה השקעת בעסק אתה יודע כולם רוצים להצליח כן אבל כמה אתה מוכן לתת כמה אתה מוכן להשקיע כמה אתה מוכן להכיש דם בשביל להצליח כמה באמת אתה מוכן אם אני עכשיו שואל אותך ואני אומר לך תקשיב אתה עכשיו עוזב את ההייטק אתה מקבל המשכורת שלך לא 35 אל שקל בחודש היא אפס לא אפס מינוס א מינוס עכשיו ך לה עכשיו אתה צריך להביא כל חודש 20 איך אתה מתחיל אז כולם רוצים להצליח (07:08) השאלה כמה אתה מוכן להיות דקד לנושא הזה וכמה אתה באמת באמת לא סתם לא במילים כן אני רוצה לה היי כאן צחי קוטינסקי ואני ממש מתנצל שאני מפריע ול לרגע קת לרצף ההזנה אני מזמין אותך או אותך להצטרף אלי לקבוצת ה שלי שמה אנחנו מנהלים דיונים מעניינים ולהצטרף לדיוור ולקבל מידעים על הפעילות השונה לרבות זום הנדלן ולשם כך ניתן למצוא מתחת לפרק את הקישורים המתאימים אז הנה תמשיכו להאזין ותודה רבה שאתם איתי מצליח זה לא כמה אתה באמת מוכן להקריב אבל מה עשית תוך כדי שעוד היית בהייטק איך התכוננת ליום הזה שתעשה את הצעד אז אז מאותו רגע ש (08:01) שקיבלתי את הבשורה המרה שאני הולך שהפנסיה שלי הולך להיות בערך 4 חצ אלף שקל בחודש הייתי מדוכה שבוע הייתי מדוכה בלי מסתובב ראש למטה זה שוק שוק לגמרי אתה יודע את יש לך 35 אל שק פ לך 4 וחצי מה אני אחיה מה אני אקנה גרעינים איפ איפה אני אגור ו ואז חבר אמר לי בוא בוא נלך לאיזשהו קורס נדלן הייתי כל כך מדוקה אומר ליוא הולך לקורס מקרמה הייתי גם מגיע מה שאתה רוצה אני אתה יודע כבר לא אכפת לי כלום פספוס המקרמה המקרמה זה היה פספוס זה הצלחה גדולה הצלחה גדולה היום אז בקיצור א ואז הגעתי א ואני זוכר את את המרצה את המרצה והוא אמר הה בערך ב שנת 2008 והוא אמר מי שלא (08:53) קונה דירה בישראל הוא פושע להשקעה לא הוא פושע ל כזה ימינה שמאלה מדבר אליי אני פושע כאילו אתה מדבר אליי א וזה חילך לי וכלכלי שבעצם הוא הסביר שאתם לא דואגים לילדים שלכם שאתם גורמים לכך שבמקום שעוד 20 שנה יהיה לכם כמה דירות ותוכלו לתת את זה לילדים שלכם אתם גורמים לזה לכל לכל הדור הבא שלכם להתחיל במצב מאוד מאוד קשה זה חלחל לי ואמרתי אין מצב שאני לא ששך לילדים שלי משהו אין מצב אין מצב יותר גרוע מזה אין מצב שאני נשען על הילדים אבל אתה יודע אני רוצה גם להגיד כאן היום היום אם אתה מסתכל על המצב של היום זה לא רק התשובה של להשאיר לילדים וזה בכלל היום לא (09:44) להשאיר לילדים לעצמך קודם כל הזקנה שלך אשים היום בגלל שתוחלת החיים מאוד התארכה היום אנחנו והפנסיות לא נבנו לגיל כזה מבוגר גם אלה שמסודרים ואלה שאפילו יש להם יותר כסף לפנסיה וגם אלה עם הפנסיה התקציבית אף אחד לא תכנן לגיל 90 -95 ו-100 אף פעם זה לא היה פעם גיל אם היית מגיע לגיל 80 איך אמרו גבורות זה היה משהו היום נכון אם לא נהרגת בפיגוע או לא משהו או חס וחלילה מחלה היום היום 90 זה ה0 או ה60 החדש נכון אתה צודק לגמרי צריך להבין איך המנגנון הזה עובד המ גנון הזה בעצם אומר כמה כסף חסכת עד עכשיו יש איזשהו מקדם שבעצם אותו אתה ואני לא מבין גדול (10:36) בביטוח אני רק יודע את הדברים הבסיסיים יש מקדם שהוא נקבע מתי נכנסת יש מקדמים ישנים והיום הם מקדמים די גבוהים מחלקים את סך מה ש מה שהצלחת לחסוך באותו מקדם וזה הגמלה החודשית שלך כן זה הגמלה החודשית עכשיו אם אתה לצורך העניין היום הם חישבו את זה נניח לגיל 75 ואתה חי על גיל 85 10 שנים יש לך בעיה נכון אתה בבעייה זה נכון מה שאתה אומר אז אני אחרי הקורס הזה במהלך הקורס הזה היו שם איזה שתי מתווכות החליטו שאני בחור נחמד לא יודע למה אבל החליטו שאני בחור נחמד וחיובי ואמרו אנחנו לוקח אותך תחת חסותי והתחילו ולקחו אותי השוק (11:17) שלי היה ברחובות התחלתי לקנות נכסים ברחובות אז בסיום הקורס היו לי כבר שלוש דירות שלוש דירות להשקעה אני באתי אני הבנתי את הדחיפות של הדברים ש אני צריך לעשות הקורס לקח שלושה חודשים משהו כזה אני בסיום הייתי כבר עם שלוש דירות אמרתי זהו אני הולך על זה והלכתי אל זה all in אז בזמנו גם גם התגרשתי והיו כאילו זה היה תקופה שיכולתי לעשות את הדברים האלה כי אם הייתי נשוי אז כנראה שזה הה יותר מורכב לעשות את זה א ויכולתי לעשות את זה תלוי אני אומר בסיטואציה שלי אני יודע שזה היה מורכב יש אנשים שהאישה היתם מאוד הם ככה זה מצויין (12:04) זה מצוין ככה צריך היי כן צחי קוטינסקי ואני ממש מתנצל שאני מפריע ולו לרגע כת לרצף ההזנה אני מזמין אותך או אותך להצטרף אליי לקבוצת הוואטסאפ שלי שמה אנחנו מנהלים דיונים מעניינים ולהצטרף לדיוור ולקבל מידעים על הפעילות השונה לרבות זום הנדלן ולשם כך ניתן למצוא מתחת לפרק את הקישורים המתאימים אז הנה תמשיכו להזין ותודה רבה שאתם איתי אצלי גם אחרי שנפלתי עם העסק ואתה יודע שנפלתי ב25 עם הקוסמטיקה אשתי אמרה לי שע קדימה יש לך רוח גבית אבל בשביל זה אני עדיין נשוי וכנראה אתה לא כ אבל ברוך השם נכון זה באמת לוי זוג ודרך אגב שאני (12:54) עושה יעוצים אני מאוד מקפיד על זה ששני בני הזוג יהיו גם אם לגמרי גם אם אני נגיד אומרים לי בני והרבה פעמים זה או האישה או הגבר אומרים לי הבן זוג שלי הוא לא מעורב לא לא אין דבר כ אני אומר להם בואו תלמדו מהזקן גם אם הוא לא מעורב או היא לא מעורבת שהיא תדע נכון ברגע שהם יודעים מה אתם עושים גם אם הם לא מעורבים יותר קל להם נכון אבל בוא נתקדם אני מאוד סקרן לדעת מה עשית אנחנו אנחנו ודים הבה תובנות פה אז הלכת ללמוד את הקורס ואז החלטת לעשות את הצעד אווא כבר היית כבר עם הנכסים הייתי עם הנכסים בסיום הקורס הייתי כבר עם שלושה נכסים ואז אחר כך עשיתי עוד (13:42) כמה קורסים למדתי ייעוץ משכנתאות עשיתי קורס של טיווח למדתי חוק מכר כל הדברים האלה שצריך ובעצם כל הזמן למדתי עוד ועוד ועוד ועוד ועוד ועוד על מנת להיות מקצוען יותר במה שאני עושה זה היה בארץ ואז א בשלב מסוים א אפילו התחלתי ללוות אנשים פה בארץ לקנות נכס ולשפץ אניח על הכל ומביא לך מוצר מוגמר סוחר בפנים בדיוק כמו שאתה עושה ואז בשלב מסוים החלטתי ש ואז הגיע קחלון והוא בעצם העלה את המס רכישה כן כמו שאתה זוכר אנחנו אני הייתי משלם 3ח א גם אתה 35% על העל אמרתי שוש וחצי סבבה אתה מדבר עד 800,000 שק ב כן כן כן לא אני מדבר על זה שאז פעם זה היה 3 (14:34) וחצי פלאט אזלא אבל לא זה היה מה שהיית משלם בדירה נוספת היית משלם עד נגיד 800 שלושה אחר כך 5% זה היה עולה כ כן אבל מה שהם שינו הוא הלה את זה ישר ל8 הוא הוא לא עשה את זה בבת אחת הוא עשה את זה לא הוא עשה את זה הוא אמר אני כנראה הולך להעלות את מס הרכישה ל 5% ואחרי זה הוא עלה את זה לש חריזה אמרתי רגע רגע רגע הוא הפוליטיקאי היחידי שמה שהוא אומר הוא באמת עושה אמרתי אוקיי זה איתו לא מתעסקים ואז הוא אמר אני גם כ מתכוון לעלות את זה 8% אני כבר בשישה כבר אני הבנתי את לאן הכיוון הולך הש היה לנו לפני זה ביולי 2016 הוא הרביץ את ה8 א תשמע אני (15:20) דוקטור לכח אתה זוכר הי את הביטול של חוק ד שלי זה ברור אז כן וגם הוא ביטל את את הפטורים למס שבח אז אתה משלם 25% אם זה לא דירתך היחידה מד one זה לא משנה אז היה פטור אז הה פור בדיוק אז היה פתורים כל שנה וחצי כל ארבע שנים כל שמ כל מיני כאלה יכולת כל ארבע שנים יכולת למכור דירה בטור בדיוק בדיוק היה גם איזה איזה כל שנה וחצי אם היית מגיש אזה שתי דירות היה היה אפשר לעשות איזה קומבינה כל שנה וחצי בזמנו ו ואז אמרתי אוקיי הצטיינו לא רוצה לעבוד יותר בישראל אתם רוצים לקחת ממני יותר מדי כ לא מעניין אותי אני מחפש מקום אחר להשקיע אין מצב שאין מקום אחר מלבד ישראל (16:05) שבו אי אפשר לעשות נדלן זה לא הגיוני מה נדלן זה שפה בינלאומית ואז התחלתי לחפש מצאתי חיפשתי היו לי שתי אפשרויות או בגרמניה או בארצות הברית בדקתי את שניהם גרמניה בעיקר יש חוק הגנת הדייר אמרתי חוק הגנת הדייר ממש לא מתאים לי אם אני לא יכול לעלות סכר דירה בהתאם למה שאני רוצה אני לא רוצה להיכנס בכלל לתחום הזה ארצות הברית זה מדינה קפיטליסטית חופשית א אגב כל מדינות כל מדינה כל סטייט בארצות הברית יש לה את החוק את החוקים סת חוקים שלה יש מדינות שהם רפובליקניות ששם הם החוקים הם יותר לטובת ה הבעלים והמדינות הדמוקרטיות הפרוגרסיביות הם יותר לטובת (16:52) הסוחרים ושם אני לא רציתי להיות אז גם גם כן בדקתי את הדברים האלה והבנתי איפה אני לא רוצה להיות ואיפה אני כן רוצה להיות היום אני עובד בעצם בשתי מדינות באוהיו ובטקס א אבל אז התחלתי בבתים פרטיים הייתי קונה בתים פרטיים משביח מכניס אנשים סוחרים הכל אגב אני מאוד לא ממליץ לעשות את זה עשית את זה גם לאחרים לאחרים א ר צמך ג חרים גם לאחרים כן גם ליוויתי משקיעים אני מאוד לא ממליץ שאז נפגשנו נכון נכון נכון אז גש אז עשית את זה שפגש אותך בבני נכון נכון נכון לא אפילו לפני bni פגשנו נפגשנו בבני לא נפגש לפני אבל בני שתה מתעסק בארצות הברית בני נכון בבני אני (17:31) הבנת שאני מתעסק בארצות הברית אבל אז שאנחנו נפגשנו בבני אנחנו כ אני כבר התעסקתי במרכזים מסחרים כבר כמה שנים כבר אז אוקיי והבתים פרטיים היו בערך ארבע שנים זה בעצם הזמן שפחות או יותר התעסקתי אני ב יש לי 12 שנות ניסיון בנדלן ארצות הברית ו והבנתי כמה זה מסוכן כמה זה לא נכון לקנות בתים פרטיים בארצות הברית תסביר אני אסביר סיר יש כמה סיבות עיקריות למה למה זה מסוכן לקנות בתים פרטיים הרבה אנשים ישראלים מגבילים את הרכישה של דירה בית פרטי פה לבית בארצות הברית זה שונה שמיים וארץ אחת יש סיבה אחת מאוד עיקרית אתה בערך 3000 4000 מייל מהנכס אתה לא מגיע (18:21) לשם חברות הניהול יודעות שאתה לא נמצא שם והם מנצלות את זה והם יודעות שאתה זה אז מה הם עושות הם אומרות לך תקשיב הלך מזגן אתה אומר טוב נו מה הלך מזגן כמה צריך לשלם אומרים לך 3 וחצ 4 אל דולר אתה אומר טוב מה לעשות מה שצריך צריך נכון מה אתה מבין בזה אני יודע שזה עולה 2000 דולר ואז הם לוקחים מתחלקים עם ה עם הזה עם זה שעושה את אני חייב לשאול אותך פה הרי אתה יודע שריינו אותי ב כסף בקיר א בשנת 2019 נדמה לי בעצם מה ש בזכותו יש לי את הפודקאסט כן הרי מהרעיון הזה שהבנתי שהוא עושה עבודה נהיה לי הפודקאסט כתב גיי ליברמן כתב עליי המשקיע (19:09) בכותרת כזאת באמצע ב במוסף של הנדלן בגלובס כתוב המשקיע שמתנגד להשקעות בחול יש כותרת בגודל של עמוד משהו מאיר עיניים ובעצם מה שהוא התכוון זה בדיוק הדברים האלה על האנשים שאנשי אמון שאתה תלוי בהם ואתה אומר לי לי פה משהו שמאוד מדאיג אותי משהו שבעצם עליו אמרתי זה אבל אני שומע את זה אני שומע את זה מהרבה מאוד אנשים שמובילים אנשים בחול אנחנו בחרנו חברת ניהול שהיא מאוד אמינה ומאוד רצינית ואה אומר לי פה רגע האם זה נכון אני הרי בא משם אני מכיר את המטריה איך אני צריך להסתכל על הדברים האלה זה האם כל מי שקונה בסכנה ועזוב עכשיו את מה שאנחנו אחרי נפילות של חברות (20:04) ואנחנו אחרי שתי נפילות עכשיו אחת אחרי השניה לגמרי כל מי שקונה בית פרטי בסכנה כל מי שקונה בית פרטי בארצות הברית או בחול באופן כללי לטעמי הוא נמצא ברמת סיכון מאוד מאוד גבוהה ואני אסביר יש כמה סיבות פרתי לך רק את חברת הניהול חברת הניהול יש שני סוגים של חברות ניהול בארצות הברית יש גרועות ויש גרועות מאוד תבחר מה שאתה רוצה צדיקים אין שם אנ אנחנו ישראלים אנחנו אתה יודע אנחנו לא פראיירים אנחנו חושבים שאנחנו הכי חכמים בעולם נחנו נראה להם מה זה לאמריקאים אנחנו נראה להם אבל לא אמריקאים לא רק שהם יראו לכם הם גם מסובבות הסכין בחיוך אתה אפילו לא תדע (20:47) מאיפה זה בא לך יש כל כך הרבה שטיקים שאתה אפילו לא יודע מה שאתה לא יודע אתה לא יכול להתגונן מזה אוקיי אני מכיר אותם כי אני עובדתי אני עובד עם חברות ניוול במשך שנ נכן שננו נותנים כזאת הכללה אני חושב שבבתים פרטיים בבתים פרטיים זה אכן זה אכן הכללה נכונה אני לא אומר ש ב-100 א אבל אני אומר ב8 90% מהמה את אומר ל אלה שקונים שמה דירות אני חושב שזה הם מכניסים את עצמם ואותם מלווי משקיעים ש שבעצם מספרים חלומות לאנשים אל תדאג יש לך חברת ני דגלך להכל וזה מוכרים להם חלומות ואחרי זה מתי ה מבינים ש שה החלום נשבר אחרי שנה הי הם לא מבינים את זה באותו רגע הם (21:33) מבינים את זה אחרי שנה שפתאום יש מלא הוצאות פתאום הסוחר עזב לך ואתה צריך עכשיו להחליף את הזה ה אומר לך כן אבל צריך עכשיו לשפץ את הנכס עוד 5000 6000 דולר רק בשביל להכניס אתה יודע ג אתה ודע ש אם אתה מסתכל ונהייה קצת וגנים א אם אתה מסתכל גם על חברות ניהול פה בארץ חברות שמנהלות נכסים א נכסים להשקעה שכלית דירות אנחנו יודעים שיש את זה בכל מקום כן הרי גם הם אם הם עושים לך את הניהול אתה משלם להם נגיד חודש פלוס בשנה שנה כן אבל אם עכשיו יש להם תקלה בדירה זה לא כולל את המימון של התיקון של התקלה וגם הם אנחנו יודעים מעמיסים ומרת אני חושב שאני אחד (22:19) העופות המוזרים שלא מעמיס על הלקוחות את ההוצאות כאילו לא מוסיף להם עוד אחוזים שלי אלא דואג להם למחיר הכי זול אז תגיד גם אולי פה שחברות הניהול ירות בעיה השאלה אם זה לא תופעה כלת אני חושב שזה תופעה כלת כאילו זה נכון מה שאתה אומר כי בוא בוא רגע נחשוב רגע בנקודת מבד של חברת ניהול בסדר אני יש לי חברת ול נניח אני מחר יש לי חברת ניהול ויש לי 100 נכסים שאני מנהל בסדר ויש לי איזה אחד יוסי אחד שהוא שואל אותי יותר מדי שאלות מבלבל לי במוח ישראלי שמבלבל לי במוח יותר מדי והוא מתחיל לחקור אותי הוא מתחיל לשאול אותי אי מה הצאה הזאת מה ההוצאה הזאת כן (23:04) אנחנו ישראלים יודעים לעשות את זה אנחנו לא פראיירים אז הוא אומר רגע מה אני מקבל עליו 150 דולר בחודש יאללה שחרר שחרר אותו שחרר אותו זהו גמרנו אין לך חברת ניהול מאותו רגע ה אומר לך thank you sir i appreciate your time we will not be able to continue and giving you more service בצורה מאוד נעימה הוא יגיד לך את זה וזהו גמרנו ועכשיו אתה אומר אה מה בקטנה אני הלך להחליף חברת ניהול אין לך את הידע להבין בכלל איך להחליף חברת ניהול אין לך את הידע מה עם אותם חברות שאומרות לך אנחנו קונות לך את זה ואנחנו נותנים לך את השירותים של הניהול מהיום הראשון אז אז (23:44) שוב פעם יש הרי גם כאלה יש כאלה אם הם עושות את זה אם אם הם עושות את זה זאת אומרת שהם מנהלים לך את זה אז להם יש את הידע כי הם בעצם היזמים אני אומר בכל תחום כח מקצוען אני בא לקנות אני אני חושב ש ואני רוצה להתקדם אני חושב שהמסר כאן צריך להיות וזה מסר חשוב מה שאמרת נכון שהלכת לקיצון אבל אתה אמרת גם יש גרועות ויש גרועות מאוד אני חושב שהמסר כאן זה בדיוק הדברים שאני התכוונתי אליהם הרי שאני אמרתי שאני המשקיע שמתנגד להשקעות בחול לא לא חשבתי לרגע שאין השקעות טובות בחול אני צריך להיות טיפש ושקרן בכל בכל מקום בעולם אני מה שאמרתי זה שהבעיה שאתה קונה בחול (24:29) ואתה צועק את זה עכשיו כמי שמלווה אנשים בחול תבדוק את מי שלוקח אותך תבדוק איך הולך להתנהל הניהול ההמשך וזה לא משנה אם העסקה היא בפולין או ב בפורטו או בניו יורק או בוו או בקליבלנד או איפה שזה לא יהיה אני אומר תבדוק מי לוקח אותך ואיך הוא לוקח אותך ואיך מתחייב להיות כל העניין וזה דברים שצריכים מאוד הרי ההבדל הגדול שאתה לוקח למשל אותי פה לארץ אני אחרי שסיימתי לקנות לך אתה לא תלוי בי אתה הרי השפה פה הכל פה שם אתה תלוי ואתה תלוי או בזה שקנה לך או בחברת ניהול אז תבדוק את זה היטב אני מסכים איתך לגמרי אז אתה אתה אומר אתה התעסקת שמה (25:22) בהתחלה בבתים הפרטיים שהבנת שזה לא הכי שזה לא בעצם הכיוון לאיפה הלך ואז עברתי לבנייני מגורים למולטי עברתי לבנייני מגורים התחלתי לקנות בנייני מגורים דברתי ע אני רוצה אני רוצה לחזור רגע לנושא של הבתים הפרטיים למה זה לא אוקיי לדבר על עוד איזה משהו אחד מאוד חשוב מה הבעיה יש עוד שתי בעיות עיקריות בבתים פרטיים אחד אין לך פיזור סיכונים למה הכוונה יש לך סוחר אתה מקבל 100% מהכסף אין לך סוחר אתה מקבל אפס כן אין לך פיזור סיכו שאתה קונה מרכז מסחרי בניין מגורים שיש בו 100 יחידות 30 יחידות אחד שתיים מהסוחרים לא נמצאים לא מוזכרים עדיין אתה תקבל את (26:08) רוב הכסף שלך אבל יש למשל כאלה שמובילים משקיעים אני מכיר לפחות אחד שקונים לקבוצה הם קונים קבוצה של נכסים פרטיים ועושים להם את זה מרכז ז אותה שיטה זאת אומרת אם אתה זה נקרא סינגל מולטי או מולטי סינגל לא משנה הכוונה היא שאם אתה צובר איזשהו א א סינגלים באותו חברה באותו llc שזה בעצם מאוגד ואז זה בעצם כמו של בניין כאילו קנית בניינים זה אין לי בעיה השאלה כמה הכמות אם אתה מדבר על 10 לא מספיק אם אתה מדבר על 50 100 אז כן זה כבר מתחיל להיות יותר מעניין אבל יש עוד בעיה יש עוד בעיה גם בסינגל וגם במולטי fam וזה הסיבה שאני כבר לא מתעסק (26:51) בזה כל ההוצאות של הביטוח ארנון התיקונים חלים עליך כבעלים הכל זאת אומרת מחר יש לך מלא תיקונים בנכס אתה משלם את זה במרכזים מסחריים שבהם אני מתעסק וזה אחת הסיבות שבה לת לא כמו בארץ שפה זה נופל רק הדברים ה בדיוק ארנונה משלם הסוחר פה בארץ נכון אם צריך ביטוח נכון אתה עושה אבל אם צריך ביטוח נוסף הוא יעשה נכון א תיקונים כן חלים על הבעלים בכל גם פה בארץ אבל במרכזים המשחרים שאני מתעסק בהם ארנונה ביתוח תיקונים חלים על הסוחרים הכל עליהם וזה נותן לנו איזשהו מקדם ביטחון בסיטואציה כזאת ולי דרך אגב מה קורה שם הרי פה אם אתה העברת את השכירות (27:36) לסוחר והזכרת לו ליותר מ-12 חודשים זה כבר נשאר עליו מה קורה שמה בקטע הזה אם עכשיו הסוחר לא שילם את הארנונה השיר חוב של ארנונה ועזב מ מי נוסה בזה איפ אוקיי אז אז יש יש מין סוג של מנגנון במרכזים מסחריים שבעצם אני משלם עבורו את ה את הארנונה זאת אומרת אין מצב של הארנונה שולם והוא אחרי זה מחזיר לי ואני מגיש לו את החשבון אני אומר לו אוקיי תקשיב זה ה זה בעצם הזה א הארנונה ואתה עכשיו צריך אתה עכשיו צריך בעצם לשלם את זה זה אתה 3000 אתה 2000 דולר אתה זה וכן הלאה וכן הלאה הבנתי אז בוא תמשיך אז אתה עברת עשית צעד למעבר למז (28:27) אברתי לט אמרתי למולטי שבענייני מגורים ויש לי עד היום כמה נכסים כאלה עדיין ובעצם בשלב מסוים הבנתי שגם את זה אני לא רוצה להתעסק למה תשומות הניהול הדברים שאתה צריך לעשות בניהול של של בניין מגורי מולטי פמלי הוא מאוד מאוד גדול זאת אומרת א' אתה צריך חברת ניהול סופר מקצועית והיא בטוח לחתך פה ושם קצת בקטנה אתה לא תגלה את זה אפילו א ממש טעון נגד חברות הניהול תשמע מה זה טעון אני יש לי אם אני אוריד את החולצה תראה כמה צלקות יש לי בכל הגוף אז תישאר איתה זהו בדיוק לא כדאי אז אני אומר ש אני אומר ש זה לא סתם הדברים נכתבו בדם כאילו מה שאני אומר (29:18) פה זה נכתב אני רוצה לעצור בכל הדברים פה אני רוצה לעצור אני רוצה אה ש נעבור כן כבר ל אתה יודע למה שאני עושה הבנו את הפרינציפ בוא נעבור למרכזים המסחריים בל שזה מסקרן אותי אוקיי איזה סוג של מרכזים מסחרים בבוא תאפיין לי את העשייה שלך שם אני אני קונה מרכזים מסחרים כמו ביג בארץ אנחנו נמצאים בפתח תקווה מולינו ממש מהמרפסת יש את חין סנטר אז אלה מרכזים מסחרים שאני קונה מרכזים מסחריים בפרים לוקיישן ו ופתוחים לא גדולים מדי לא קטנים מדי יש כל מיני שיקולים נוספים שאני לא אפרט אותם פה אבל ברמת האנליזה על המרכז מסחרי ומה הוא צריך (30:07) לכלול וכמה יחידות ואיזה סוחרים ואך יוצא בזה אבל אחרי שאני עושה את האנליזה הזאתי אני אומר אוקיי זה מה אני רוצה עוד משהו חשוב מאוד כמו שהזכרתי אותו מקודם אני קונה מרכזים מסחריים שהם רק טריפל נט טריפל נט זה אומר שכל ההוצאות של ביטוח ארנונ תיקונים חלים על הסוחרים יש מרכזים מסחרים שה קבל מהסוחר 3,000 דולר בחודש ואתה זה שמשלם את הארנון הביטוח וזה עכשיו מה היתרון פה מחר לפי מה זה נקבע דרך א מחר מחר הביטוח אני אתן לך דוגמה בסדר הכי פשוט בטקסס עכשיו לא מזמן קניתי שני מרכזים מסחרים באזור הכי טוב באותה עיר היו שנה לפני כן היו סופות הביטוח שמה (30:52) קיבל תביעות מפד הודעה חדשה על כל בעיות של מזגנים שעפו להם וכל מיני כאלה הפרמיה שלי ב בביטוח באחד הנכסים אחד היה זה היה 11,000 זה עלה ל-35 אל דולר בחודש בשנה 35 יותר מפי ש כן אוכל לכאורה אוכל את כל מה שהרווחתי כן אבל למה מה אצלי זה טריפל נט אצלי כל מה שאני כל מה שעלה מגיש את החשבון הזה לסוחרים בסיום השנה ולכן אנחנו לא ירד לנו הרווח אלא פשוט מגיש את זה לסוחרים זה זה הסיפור והסוחרים משלמים אין להם בריירה זה על פי חוזה אני בונה את ההסכמים שלי בצורה כזאת א ואני בונה את ה קונה מרכזים מסחרים קודם כל תחיל בזה שאני קונה מרכזים מסחרים שהם בנויים הם בנויים (31:46) הסוחרים בפנים ואתה בעצם כמשקיע מתחיל לקבל כסף מדי one אוקיי אז אני בודק את הכל אני בודק את החוזים אני בודק את ה כמה זמן יש להם כמה הם אני עושה את כל האנליזות יש לי אקסלים מאוד מורכבים שמוציא לי בדיוק מה הצואה ומה קש און קש ואלה ח דברים כל זאת אני מהנדס אז אז אני כל הדברים הם לא זרים לי מבחינת אנליזה ובבחינה הזאתי אני יודע בדיוק מה מה מה מקבלים מד one אני יודע ואני יודע מה מחיר השוק אז לדוגמה עכשיו קניתי שני מרכזים מסחריים שהם מתחת למחיר השוק ו העליתי להם את השכירויות ב 40% עכשיו תגיד מה 40% מה אתה משוגע למה שהם יסכימו אז אם אנחנו (32:35) מדברים על פתח תקווה פה במרכז שאנחנו מדברים נגיד לך תשמע אתה הולך לשבת בחן סנטר מקום פרים לוקיישן או בסר סטי סתם דוגמה מקום שהוא רים לוקיישן היום ואני אומר לך תשמע מחיר שילמת עד עכשיו מחיר שהוא לא מחיר השוק עכשיו אתה משלם את מחיר השוק אתה רוצה תעבור אנשים שילמו כולם חתמו איתי לחמש שנים זאת אומרת שבחרת מרכזים שהם מאוד מבוקשים בחרתי בחרתי לק לכוחות שמסוגלים גם לשלם את זה בחרתי לוקיישן כן ואלה שלא היו מסוגלים אז כנראה שלא היו צריכים להישאר באותו מרכז מסחרי וזה בסדר גמור היו לי כמה כאלה שפיטר וזה זה בדיוק המומחיות שלי לדעת (33:17) להבחן איזה סוחרים ש אתה קונה את הנכסים האלה אתה אומר קניתי אתה קונה את זה עם משקיים ביחד עם משקיעים כמובן וגם אני יודע להביא משכנתאות בארצות הברית זאת אומרת אני גם עושה את זה בא מצעות מינוף זאת אומרת אני יודע לבים מבנקים לא הרד mone שזה שזה זה ריבית מאוד מאוד גבוהה עם כל מיני יש יש להם כל מיני פיז וכל מיני כאלה בדרך שאתה אתה מאבד הרבה כסף אבל אבל מבנקים אמית ישראלי שהולך איתך לקנות שם הוא נהנה מהמנוף שאני מביא לשולחן ואני בעצם שת המינוף בעצם מקבל החברה שאתה מקים שם כן נכון שלמעשה שלמעשה היא לוקחת את את המימון אבל אתה (34:04) יודע לא בדיוק אני זה שחתום על זה זאת אומרת אני גם ברוב המקרים חתום אישית על המשכנתא זאת אומרת אם מחר חס וחלילה הייתה בעיה לא באים אל המשקיעים באים אליי וזה תסביר לי בגלל שאני יודע שבחלק מהמדינות עוד פעם אני פחות בקיא בחלק הזה אבל אני יודע שבהרבה מאוד מהמקרים ישראלי שאין לו שמה פעילות שהוא בא לקבל הלוואה לא יתנו לו עד שיהיה לו הוכחה של פעילות ון נכון ואתה אומר פה זה לא פה אני מקים חברה אני לא לא את ההנחת יסוד שלך היא נכונה שאם אין לך פעילות ואם אין לך רקע ואם אין לך היסטוריה אתה לא תקבל לא תקבל הלוה שומע את זה שומע את זה עכשיו (34:49) אני רוצה נגיד עכשיו להשקיע אצלך אוקיי אז יכול להיות שפה בארץ יתנו לי בלי הגבלה אבל שם אני לא מוכר אז אתה אומר אני מקים חברה נכון שהחברה קונה את הנכס אתה משקיע צחי אתה תקבל אצלי ח 10% מהס תלו נכון כמה כסף השקעת ואני דואג לקבל את המשכנתא שאני בעצם מערב נכון לבנק בוא בוא נדייק את זה בסדר הנכס הוא הערבות לבנק הנכס הוא ממושכן הנכס הוא ממושכן אוקיי יחד עם זאת אם מחר יבוא הבנק וא אתה יודע יכולים חס וחלילה לקרות מקרים כאלה שנניח הבנק עכשיו אומר אני עכשיו רוצה שתמכור את הנכס תביא לי את ההלוואה בחזרה מוציאים את הנכס לשוק (35:40) בשוק בירידה כמו שהיה בשנת 2022 לצורך העניין ועכשיו אתה מקבל 70% ממנו 50% ממה ש ממה שאתה היית אמור לקבל על ההבדל הזה של הזה יבואו אליי לא יבואו אלי משקיעים עכשיו אתה יודע ש אנשים שמסתכלים על משבר הספרים שהיה ב-2008 ואומרים רגע אחת הבעיות שם היייתה שהבנקים בארצות הברית ובאנגליה גם זה היה שהם לא לקחו ערבות אישית מהאנשים ובגלל זה אנשים באו החזירו נכסים והיה חלק מהמשבר ומ אתה כן נדרש לערבות אישית שלך כן שאולי אולי בגלל שזה נכס מסחרי ולא נכס מגורים במגורים עדיין צריך לא לא לא גםם גורין יש לך ערבות אישית יחד עם זאת הבנקים בזמנו (36:31) בשנת 2008 כמות הנכסים שהגיעו להם בבת אחת הם לא יכלו להתעסק עם זה הבנקים הם לא הם לא חברת נדלן אין להם לא את הידע ולא את הרצון להתעסק עם גם פה אגב בארץ אותו דבר דרך אגב הבנקים פה בארץ זה אחת הסיבות ש הם לא רוצים הבנקים עוזרים לך זה משהו מטורף זה עלה בפודקאסטים האחרים שלי ובזו שאנשים לא מבינים שפה הבנק יעשה הכל שלא תיפול ברור יהפוך ל כמובן עד גבול מסוים אבל פה הבנקים יעשו הכל זא אומרת שמה בארצות הברית אתה תמצא יותר מהר בן אדם בקרטון ברחוב פה זה לא יקרה כמעט מכיוון מכיוון שהם לא חברת נדלן אין להם את הידע ואין להם את ההבנה חברה שמוכרת (37:13) כסף בדיוק הם חברה שהם רוצים את הכסף שלהם כל חודש אז בוא תסביר לי איך זה עובד ממש אז אני אומר אז אני אומר שתחשוב שעכשיו אתה נניח קנית בית פה בארץ ונכון אתה חתום על אני חתום על המשכנתא זאת אומרת אני היחידי שחותם על המשכנתא אוקיי ובסיטואציה כזאת אתה בעצם ערב זאת אומרת אם יש איזשהו מכרו קנית נכס במיליון שקל ומכרו אותו ב700 אתה הפר ויש לך עוד איס אנחנו מדברים אם יש על נכס מיליון שקל משכנתה נניח מיליון שקל משכנתא ומכרו חזירו 700 אתה חייב עוד 300 כן אז את זה אתה תשלם את זה אני אשלם עכשיו למה אני אומר את זה יש זה משמעות מאוד כבדה הרגשה (37:58) טובה כמשקיע שה מאמין בנכס אני אול אין אני המסכן הכי גדול בכל עסקה ואם כל הכבוד לכל משקיע שבא ושם 100 אל דולר כמשקיע ואני מכבד את זה מאוד 100 אל דולר זה לא מעט כסף הוא עבד מאוד קשה בשביל זה אבל שאני שם את הביצים שלי על כל משכנתא של שלושה מיליון דולר חמישה מיליון דולר רק משכנתה חמישה מיליון דולר זה צריך אצל אותו משקיע הוא חייב להבין שב בעצם אני פה המסתכל הכי גדול והוא יכול להרגיש מאוד מאוד בנוח כי אם אני הולך ואני אומר לו תשמע זה עסקה טובה ואני בא וחותם על המשכנתא יכול להיות רגוע מה הם סדרי הגודל של העלויות של מרכזים מסחריים כאלה כמה סדרי גודל של (38:47) מחיר של מרכז שאתה קונה אז זה מאוד תלוי כן בעברי בעברי בברי קניתי באזור של שלושה מיליון לכל עסקה והיום אני קונה באזור של שישה שבעה הסוויט ספט שלי זה בין שישה לשמונה מיליון דולר בערך 70% יש גם הום היום בנקים מכוון שבאזורים מסוימים רואים שאני מקצוען במה שאני עושה אומרים לי גילד אנחנו לפני שנה לא נתנו לך עכשיו ראינו שיש לך כבר כמה מרכזים מסים ארצ הברית זה אנשים שבודקים היסטוריות בצורה בארץ אבל שמה ביותר משמעותי כן שמה ביותר משמעות אומרים אוקי עכשיו אנחנו נותנים לך 75% עכשיו אפילו 80% אולי נת והם אדישים לזה שבעצם הרי אתה אני לא יודע (39:32) כמה אחוזים אתה משאיר בנכס אתה לא חייב לספר לי אבל אתה לא כל הבעלים אמרת אבל אני הערב נכון אבל אבל אני לא לא בטוח שהבנתי למה אתה מתכוון נכון נכון נכון לגמרי אבל זה חברות גוש חלקה זאת אומרת כל חברה היא בפני עצמה זה חברת llc זה liability comp זה כל חברה היא בפני עצמה זאת אומרת אם יש פה בעיה נניח ויש הפרדה מוחלטת ביני ס לנכס יש חשבון בנק נפרד חברה נפרדת שזה מגן עליך משפטית התנהלות עסקית נפרדת אני רוצה בג שאנחנו כבר לקראת הסוף אתה הכוונה היא להחזיק את הנכסים האלה פורגד או שאתה באיזשהו שלב מוציא אותם למחיר של המצוינות (40:14) אנחנו בעיקרון עושים את העסקה כל פעם לשלוש שנים עם אפשרות להעריך לעוד שלוש שנים א מכיוון שאני קונה מתחת למחיר השוק כן זה לא סיסמה אני באמת עובד קשה כדי למצוא הזדמנויות מיוחדות כאלה זה לא סיסמה מה כולם אומרים אני באמת באמת מחפש את ההזדמנויות האלה א אני בא לבנק אחרי שנה שנה וחצי אומר לו תשמע הבנק קניתי בחמישה מיליון אבל וואלה הנכס שווה 6 וחצי בוא תן ליעוד בדיוק ריפייננס אני בא למשקיעים אני אומר להם בואו קבלו עכשיו עד 50% מהקרן ששמתם אז א' הצואה שלהם עלתה כי עכשיו הקרן שלהם ירדה ואני אומר ל עכשיו בואו או שתיקחו את הכסף או שתבעו איתי (40:53) לעוד עסקה וככה אניני יוצר מערכת יחסים עם אנשים שלי ככה בסוף אתה יודע אין עסקה שאין לה סיכונים מה הסיכונים מה הסיכון קודם כל בכל עסקה יש סיכונים נניח ל דר ב אז מה הסיכון הנה הסיכון במרכזים מסחריים זה אתה יודע פעם שהיו אומרים עכשיו אני אומר את זה כזה כאנקדוטה הייתי אומר תשמעו תהיה מגפה גדולה אף אחד לא יוכל להיכנס למרכז מסחרי זה הסיכון הכי גדול או שיפגע טיל ואז הגיע הקורונה עכשיו אמ זהו אני כבר אני כבר לא יכול להגיד את זה כי זה כבר קרה אבל זה מצחיק זה מה שהייתי אומר להם פעם היום אני יכול להגיד תשמעו אם נניח 50% מהסוחרים פתאום עזבו את (41:37) המרכז המסחרי כי מ1000 סיבות אז אנחנו לא לומדים בתשלומי המשכנתא ואז אנחנו אנחנו נאבד את הנכס זה הסיכונים שיכולים לקרות אין משהו מעבר לזה היום אני גם בונה מרכזים מסחריים ובבנייה של מרכזים מסחריים שם יש סיכון אחר סיכון ס אותם סיכון של של הקבלן לא יסיים את הבנייה בזמן השום משכנתאות יתארכו כתוצאה מכך ואזה יפגע ברווח של ה של של הפרויקט וכ יוצא בזה אבל זה זה בבניה בבניה זה סיפור אחר אבל שאתה קונה מרכז מסחרי שקיים ועובד מהיום הראשון אז אין יותר מדי סיכונים תמיד יש סיכונים אבל אבל וואלה בוא בוא הנכס עובד אנחנו יודעים כמה הוא מרוויח מהיום הראשון אתה (42:26) כמשקיע יודע פחות יותר גרוס או מודו מת מה אתה מרוויח ברמת התשועה אז איזה איזה סיכונים מיוחדים יש פתאום חצי מהסוחרים השתגעו ואמרו לא טוב לנו להיות שמה יש ריח רע במרכז לא קורה כל כך מהר כן זה לא קורה למה כי זה המוניטין שלהם הם חברות הם בעלי עסקים הם נמצאים שמה 20 שנה הם רוצים להמשיך זה הפרנסה מקור פרנסה שלהם אז זה הסיבה שאני עברתי לתחום הזה כי יש פה המון יתרונות שאני רואה לעומת חסרונות במקומות אחרים תקשיב גילד מרתק ו היה שווה לבוא לפה ולשמוע אותך היה שווה ל וללמוד אני פחות מתעסק בעולם של המסחרי אבל אני אתה מב הולך לשאול אותך (43:13) שאלות עכשיו אחרי ה האירוע הזה ו אני בטוח שבזכות שוהם לוי שהפגיש בינינו לגמרי עכשיו זה כבר לא יגמר עכשיו אני יודע גם איפה המשרד שלך ושיש קפה טעים בדיוק בדיוק ולי למדתי מזה לפולים שכרגע מגיעה המכונה אליי הביתה באהבה אז המון המון המון תודה תודה לך אני בטוח שנעשה דברים ביחד בעזרת השם נתראה בפרקים הבאים תודה רבה-->