עוזרים לצחי להחליט על עסקה חדשה 24.8.25 20:30 זום נדל"ן 222 – ההקלטה

תמלול אוטומטי, נא להתעלם מהשגיאות

 זום נדל"ן 222 (24.8)

טוב, חברים, ערב טוב. אני שמח שהתעניינתם. עלה בדעתי, כאחד שיש לו פורום יועצים, שאחד הדברים שחסרים לנו, כאנשי עסקים עצמאיים שעובדים לבד, הוא פורום של דירקטוריון (Board) משלנו, שולחן עגול משלנו, הנהלה שלנו, שנוכל לשבת איתה ולחשוב יחד אם כדאי לנו לעשות דברים שונים.

לפני כמה שנים, זה מאוד מאוד הציק לי. אשתי עבדה עם אראל מרגלית ואני הייתי מקנא בה, הייתי מקנא בה שבימי חמישי, מה זה… זה מקליט, כן, זה מקליט, שבימי חמישי היה לה תמיד את ה"בורדים" האלה. הייתי רואה אותה לחוצה ומתכוננת, לומדת ומחשבת מה לעשות בהמשך, ומתייעצת על דברים. ואני הייתי ממש מקנא בה, כי לפעמים אנחנו חיים בתוך הבועה שלנו. אנחנו לא רוצים לשתף, כי אם אנחנו משתפים, שלא ייקחו לנו, כמו שאמרתם קודם, כמו שאמר אבישי, שהמתחרה לא ייקח לנו את העסקה. אנחנו לא סומכים ולא יכולים לשתף על כל דבר. אז בעצם, החלטתי לעשות את ה"בורד" שלי כאן, החלטתי לעשות את ה"בורד", ואני חושב שבקרוב גם אעשה "חזרת הבורד". במשך שנה, אני לא יודע אם אתה יודע אמנון, במשך שנה בערך, קיימתי "בורדים" כאלה. היינו שישה-שבעה חבר'ה שהיינו נפגשים, כל אחד היה משתף בכל מה שהיה לו, מעלים בעיות. אני זוכר שבאחד ה"בורדים" הייתה מישהי שרצתה להכניס שותפה לעסק שלה, וכתוצאה מה"בורד", מהדעות של כולנו, שכולנו בעסקים שונים משלה, היא שינתה את הכיוון שלה.

אז היום, הדבר היחיד שהיה קשה לי בהתלבטות, זה שלא… זו עסקה שעדיין נמצאת על הפרק. היא לא מסתובבת בשוק, היא הגיעה אליי באופן די בלעדי וישיר מהבעלים. אבל אני לא אוכל לתת את כל הפרטים, אני צריך לדבר קצת בקודים. אבל אנחנו נגיע כאן להבנה. והבנתי שיש לי הזדמנות, אני אשאל את החברים. יש לי כאן הרבה חברים, ותלמידים, או אנשים… אנשים שיש להם דעה, ואני אוכל קצת לשמוע ולחשוב מה כדאי לי לעשות. אני רק רוצה לשתף אתכם לפני זה: עלו שני פרקים בפודקאסט שלי, עלו בשני הפרקים האחרונים שהעליתי. היה פרק אחד עם לילך ביטן. היא בכלל… [נשמעת תאונת רכב של מישהו שהועלה לבית קודים]

הנה, השתקנו אותו. אני אעשה "השתק הכול" (Mute All) ברשותכם. אז לילך ביטן, הבאתי אותה לא בגלל שהיא מתעסקת בהשקעות או שום דבר. היא ממש לא. היא בחורה שיש לה תסמונת מאוד מאוד קשה. יש לה כתם לידה על הפנים, שיש לו משמעות רפואית עם בעיות ראייה וכאלה. והיא התמודדה, כתבה ספר ומרצה על זה. אני שמעתי עליה והחלטתי להזמין אותה. היה מעניין מאוד לדבר איתה, לשמוע איך בחורה לקחה את הבעיה שלה, את ה"סו-קולד" (so-called) מוגבלות שלה והכול, והפכה את זה, כמו שאומרים, עשתה מלימון לימונדה. כל הכבוד לה, וזה שווה לכם לשמוע את הפרק. יש לה גם ספר, "אחד לחמישים אלף", ספר מאוד מעניין. אז תקשיבו לפרק.

והפרק שלפני זה היה עם דוקטור גל אביב. דוקטור גל אביב הוא המנכ"ל והמייסד, הוא לא הבעלים, מכיוון שזו בעצם חברה ציבורית היום. אבל הוא שייך למשפחת אביב. משה אביב, הוא הבן של משה אביב, הוא הקים את "בלנדר". "בלנדר" זו חברת מימון חוץ-בנקאית מאוד מאוד גדולה. אני בעבר עשיתי פרק עם מנכ"ל "בלנדר ישראל" שעבד אצלם, ואז הם הזמינו אותי ועשינו פרק. אני יכול לשתף אתכם שהיה כאן קטע: הייתי בחול לפני חודש, ולקחתי איתי את המחשב, את הפרק, כדי לערוך אותו כשאני שם, כשאני קם מוקדם. וכנראה שהמחשב נפל שם על איזו מנקה או משהו, והיא שברה לי את ה-SIM והייתי צריך להקליט את זה מחדש. אז חוויות קורות ותקלות יש, אבל ברוך השם התגברנו עליהן.

אני רוצה לעבור ישר לעניין, ואני אשתמש, כמו שאני רגיל, בלוח המחיק (whiteboard) שלי. אני רוצה להציג לכם… עוד פעם, אני מתנצל אם אני לא יכול לשתף בכל הפרטים, אבל נשתדל לעשות את המקסימום שאפשר. אני מדבר… הציעו לי, והציעו לי את זה בעיקר בגלל שיש לי את הקהילה. הציעו לי לא בגלל שאני יכול לקנות אולי לבד. הגיע אליי אדם שיש לו נכס מסחרי, נכס עסקי. הנכס העסקי שלו בעצם כולל מבנה בן ארבע קומות, שנמצא בעיר מרכזית. ארבע קומות, והוא נכס של משרדים שנמצא בלב שכונה או בלב אזור שהוא גם אזור מגורים. ארבע הקומות האלה מחולקות: אם אני מסתכל על החזית שלו, יש לו חזית אחת גבוהה, עם גלריה שהיא חנות, תכף אני אתן לכם את הגדלים. ויש עוד שלוש קומות, עוד שלוש קומות שהן קומות של משרדים.

אתם יודעים, אני החלטתי רגע לעשות משהו… רגע, החלטתי לעצור את השידור החי (live stream). והקומות, יש בהן היום בכל קומה, יש שטח של משרדים, כמו שאמרתי. לאזור הזה אין בניין… יש לו מרתף ואין לו חניות. יש לו חניות בחזית, בחלק מהמגרש, אבל אין לו חניות בצורה מלאה. הקומות… הקומות שיש בבניין, הקומות שיש בבניין, הן קומה… אמרתי, שטח הקומה הראשונה הוא 190 מטר מרובע, שיש שם כרגע חנות, חנות פעילה. מתחת לחנות הזאת יש מרתף, ומעל החנות הזאת יש שלוש קומות, סליחה, שלוש כפול 270 מטר מרובע. כאשר חלק מהקומה זה על שטח של… כמו עמודים כאלה שיש מתחת לקומה הראשונה, שזה סוג של מעבר שקיים בנכס. ואנחנו מדברים על שלוש כפול 270 מטר ועל חנות של 190 מטר. מכיוון שמדובר… שואל: לחנות יש גלריה? דובר: לחנות יש גלריה כרגע. שואל: אז איפה היא מגיעה? דובר: הגלריה היא גלריה קטנה, אבל בכל מקרה היא לא חוקית, צריכים לפרק אותה. אבל גובה החנות הוא שישה מטר. אוקיי? עכשיו, המקום, למרות שהוא אזור מגורים… עוד פעם, אני יודע שזה אחד הדברים ש… אילו ואם הייתי יכול להגיד לכם את המקום… למרות שזה אזור מגורים, אין ספק שאפשר לעשות שם מבנה מסחרי שנדרש לשכונה שבה הוא נמצא. וזה נתון נוסף שאני אתן לכם: באותה שכונה, דירות חדשות בשטח של בערך 55 מטר עד 60 מטר נמכרות במיליון וחצי שקל. שואל: הכוונה דירות חדשות מקבלן? דובר: כן, דירות חדשות, כן. דירות חדשות בסביבות מיליון וחצי שקל. שואל: איפה מתחיל הסיפור? דובר: שינוי ייעוד. אפשר לעשות שינוי ייעוד לבניין. הדילמה היא ששינוי ייעוד זה דבר שאנחנו לא יודעים אף פעם כמה זמן הוא ייקח. אני לא יודע אם אתם יודעים, שעכשיו גם מבטלים את נושא ההקלה. ההקלות בוטלו, אין יותר הקלות, אבל יש פוטנציאל, ובדקנו את זה, יש פוטנציאל לשנות את הייעוד לייעוד למגורים. הבניין נמכר כבניין משרדים, בשלמות. כשאני קונה אותו והופך אותו למגורים, תכף אני אקח את ההשלכות מבחינת העלויות. למעשה, מתחילות כאן כל הדילמות האחרות, למה? אם אני עכשיו לוקח ורוצה לעשות בקומה… בקומה של 270 מטר, אני רוצה לעשות, למשל, ארבע דירות של 55 מטר או 60 מטר, בהנחה שיש לי… שואל: סליחה, 270 מטר הוא מעל 190 מטר? כלומר, הוא בולט? דובר: אני אמרתי… החנות היא 190 מטר. הבניין נראה ככה: כאן יש עמוד, ואת הבניין נראה שהחנות היא כאן. היא יותר צרה, והבניין כאן יותר רחב, וכאן יש מעבר, מעבר מתחת לסדרת עמודים. שואל: כן. דובר: בסדר? זה סימנטית… אבל התפקיד של הקומות העליונות הוא 270 מטר כל קומה. החנות היא 190, ומעליה שלוש קומות של 270. כל קומה. איפה הדילמה? למה ההתלבטות היא מאוד גדולה? החנות נמצאת כאן, כמעט על קו אפס של כביש ראשי. אותו דבר מהצד הזה. יש לה כמה מטרים מאחורה, ובקיר הזה היא בקיר משותף. שלמעשה, אם אני היום לוקח ורוצה לחלק בגסות את הקומה הזאת לארבע, בהנחה שכאן יש לי גם את חדר המדרגות… ומעלית. אני נדרש לכמה דברים. אני נדרש לעשות… קודם כול, אני צריך לעשות ממ"דים או ממ"קים. שואל: בן כמה הבניין? דובר: הבניין ישן. הבניין נבנה לפני שנת 80, יש לו מקלט למטה. יש לו מקלט למטה, אבל… שואל: יש שם משהו לשירות? דובר: אבל בכל מקרה, היום כשאתה עושה בנייה חדשה או שאתה עושה חלוקה לדירות, גם אם אתה לוקח בניין מגורים שאתה מחלק אותו לדירות מחדש, אתה צריך לתת פתרונות מיגון. מעבר לזה, מעבר לזה ש… נגיד שלא היו דורשים… אם אני אתעלם מפתרונות המיגון, ברור לנו שהיום, אם אתה לא נותן פתרונות מיגון, אתה לא מוכר. ואחרי המלחמה, בטח עם איראן ובטח עם… הנה, גם תימן גרמה לנו נזקים, אבל כשהתחילו עם הראש הנפץ… אבל אחרי שגם נפגעו בתים, גם מלבנון והכול, ברור שאנחנו מדברים שהיום הממ"ד או הממ"ק זה דבר מהותי. זה ממש חשוב. שואל: צחי, אפשר רגע לעצור שנייה? דובר: בטח, איזו שאלה? בשביל זה עשיתי את זה. שואל: אז אני, ברשותך, אתן לך כמה נקודות שכן סופר חשובות, כי כרגע אנחנו מדברים פה על דברים טכניים והנדסיים. אם תוכל לשתף, בעיקר, בעיקר, בעיקר… פוגע באוכלוסייה. דובר: השאלה היא בעצם אם זה כדאי לך או לא. שואל: אז אחד, אתה צריך לבדוק ברשות בדיוק מה המשמעות של שינוי הייעוד, מה זכויות הבנייה שיש, האם בכלל הבניין הוא עצמאי או שהוא צמוד לעוד מבנים, מה נושא ההשבחה, כמה ההשבחה תהיה, ומה המחיר שמבקשים היום מול זה שתצטרך לעשות מחר את כל העלויות של הסבת הבניין הזה למגורים. ומי מבטיח שבכלל המגורים האלה הם יהיו… כי אם אני מבין, על 270 מטר לעשות ארבע דירות זה בעצם כמו סוג של בית מלון כזה יותר, ולא… יש לזה הרבה השלכות. אני לא יודע איפה הכדאיות, אז קודם כול, לפחות תשתף מה המחיר שמבקשים על כל הקומפלקס הזה, ומה ההשלכות של זה מבחינת היטלי ההשבחה שחלים עליך, כולל העלויות של הבינוי, ואם היום אתה יודע שממול יש לך… אתה יודע, אתה צריך גם לקחת בחשבון, בבניין כזה זה בניין שבטח לא יהיו לו מחסנים, בטח לא יהיו לו מרפסות, כי השאלה היא גם כמה אתה לא תוכל לקבל על זה. יש פה הרבה משמעויות. השאלה בסופו של דבר… דובר: אני אענה לך על זה. אני אענה לך על זה. מכיוון שהבניין לא בשוק, אז אני בונה עכשיו את המחיר ואני צריך לתת הצעה. זה אחד. שתיים. לגבי המחסנים וכל מה שקשור, יש היום מרתף לבניין. המרתף הזה כרגע משמש גם כמחסן וגם כמקלט. יש מקלט גדול. הוא חלק מאחוזי הבנייה שנספרים, ואתה הולך בעצם לעשות אותו מה שנקרא למחסנים, כשהמחסנים בכלל יהיו מוצמדים לנכסים. בחלק מהדברים בדקתי, אז אני עונה לך. צריך… אני אוכל להגיד לך משהו: הלב שלי על מאה כרגע. בסדר? שואל: את אותו פרויקט, אני לא יודע איפה המקום הזה, אבל אני… אותו דבר, הפרויקט הראשון שעשיתי, כלומר שניסיתי לעשות, כשעמדתי על האיזונים והשקעות נדל"ן, עשיתי משהו בחיפה, באזור שער פלמר. שם יש בניינים שלמטה זה קומות מסחר ולמעלה זה מגורים, וכולם שם קיבלו גם כן היתרים לבנות עוד קומות, בתנאי שהם משמרים את החזית. דובר: אז יש פה הרבה דברים שהם כאילו חופפים למה שכבר עברתי עליהם, ועם תוכנית… עכשיו, שוב, סוג האוכלוסייה שם מאוד חשוב. אם זה משהו סטודנטיאלי שם באזור, אפשר לעשות שם יחידות סטודנטים. על הגג, אם אפשר להוסיף, אם צריכים לשמר חזית, אז להרחיק מרפסת על הגג, ואז אפילו לנצל אותה לעוד שלוש יחידות על הגג, ואז זה מעלה את אחוזי הבנייה שם. שואל: בבניינים כאלה, בדרך כלל, למה שאלתי אם זה בניין ישן? כמה ישן? כי בבניינים ישנים שם, באזור של שער פלמר בחיפה, יש מקלט אזורי, אבל ממ"ק בכל הבניינים עד ארבע קומות היה מתקבל. כלומר, לא צריך בכל קומה. למטה, איפה שהחנות, התכנון שלי היה ששם אנחנו עושים את הממ"ק. קודם כול, אתה לא טועה במקום של הנכס, אבל… דובר: אנחנו מדברים על אותו דבר. שואל: זה לא אותו דבר, אבל יש שם הרבה מקרים כאלו, כן. דובר: לא, לא, זה בדיוק שם. אבל מה ששם… אותי לא מעניין המקלט האזורי. מבחינת העירייה, העירייה מאפשרת לי לעשות שם מגורים. זה יכול להיות, אתה יודע, אני פחות בנושא של סטודנטים, למרות שהאזור הזה, אם כבר אמרת, זה אזור של סטודנטים. הוא מתפתח. שואל: את כל הנמל לקחו והפכו שם… דובר: לשלוחה של אוניברסיטת חיפה. שואל: כן, דירות של 55 מטר, דירות של 55 מטר. דובר: זה גדול מאוד לסטודנטים. שואל: אני לא צריך את זה לסטודנטים, זה יכול להיות, אתה יודע, לסוג האוכלוסייה שכן גרה שם, שזה מדובר בזוגות, זה מדובר בצעירים שגרים שם. דובר: כן, כן. אני הרי לא מעמיד… לא אוהבים להשכיר לסטודנטים. שואל: אני אוהב אוכלוסיות יותר יציבות, אבל כאלה שבאים לגור באזורים האלה. אם כבר אמרת, ואני זורם איתך, אז אתה יודע מה, גם אם נגיד נחליט לעשות Airbnb באחת הקומות… בגלל הביקוש שנמצא באזור. אז אמנם אנחנו טיפה יותר מרוחקים לכיוון, איך אמרת, לכיוון פלמר, אבל זה גם שם. אתה יודע, כל נושא הפלמרים, כל נושא העיר הצעירה, כל נושא התפתחות הנמל, זה דברים שמאוד מאוד משפיעים, ויש שם את השוק הזה, את השוק הטורקי, ויש שם את רכבת הקרמלית ואת… האזור הזה, מבחינת אוכלוסייה, הדירות בגודל הזה מאוד מאוד מתאימות. ובאמת כאן, באמת, אחד הדברים שקצת הפריעו לי, אבל לא תהיה ברירה, אני אמור להפסיד פה שטח. למה אני אמור להפסיד פה שטח? בגלל שחשבתי, אם אני צריך לבנות שם, ואני לא הולך להרוס את הבניין, בגלל שלהרוס שם את הבניין זה יעלה לי בדם. שם, באזור הזה, אתה יודע, הבניינים מחוברים, למרות שאני מחובר רק בצד אחד, אבל עדיין, זה אזור שמורכב להתחיל אחר כך לבנות בו מחדש, ואני צריך לשפץ את הקיים. אני צריך, אם אני הולך לעשות ולחלק את זה לדירות, ואני חושב שזה מה שאני רוצה, כי לשם משרדים כבר פסה שם. אתה יודע, הרגע אמרת את זה, כן? וזה הפך יותר לאזור של מגורים. שואל: מגורים. דובר: אז אחת הבעיות שלי היא שאם אני בונה והופך, ואני צריך גם ליצור מעלית, ואני גם צריך ליצור ממ"ק, זה אומר שאני צריך ליצור בתוך הבניין, בתוך הבניין, ואני צריך ליצור גרעין, גרעין של ממ"ק, שיעלה מלמטה עד למעלה, ובגלל זה אני לא יכול לעשות שם ממ"דים. להתחיל להתעסק ולעשות ארבעה גרעינים זה… אפילו שזה יותר נכון כשממ"ד יצטרף לדירה, אבל אני… אפשר לעצור שם רגע, רק בהקמה של זה. אני רוצה להגיד לך, אחד הפתרונות שהיו לי שם… אתה אמרת שהגלריה לא חוקית, אבל באותה שורת בניינים, הבניינים מחולקים לקומת מסחר עם גלריה, ומה שעשו שם כולם, ואני מכיר את החלוקות שם, הם המשיכו את הגלריה עד התקרה, זאת אומרת, יצרו עוד קומה. משלוש וחצי קומות הפכו לארבע קומות, והוסיפו תוספת על הגג, העלו את אחוזי הבנייה. עכשיו, אני באותה שיטה חשבתי על הקטע של… זאת אומרת, הארכה של קומת גלריה, ובאמצע המבנה למטה בקומה הראשונה יושב הממ"ק, כשעוד משני הצדדים יש לך אפשרות להשכיר את זה. אחד זה מין חנות עורפית וחנות חזיתית. זה היה הרעיון, כשמדרי… אחרי גרם המדרגות, הכול משותף בעיקרון. אני אשמח לשלוח לך, יש לי את החוברת עם כל הנתונים שלי על הבניין שלי. יכול להיות שאתה יכול לקחת משם. הבת שלי ישבה, הכינה לי תוכנית אדריכלית למגורי סטודנטים, כי אני ראיתי שם שהולך להתפתח הנושא של כל המכללות והאוניברסיטאות. זה אונו, זה חיפה, זו הקריה האקדמית שם. יש שם קרוב, בתוכנית אומרים שיהיו שם 40 אלף סטודנטים, וגם פיתוח של חזית הים. זאת אומרת, להשקיע את הרכבת בחלק האחורי שצמוד לנמל. זה קצת חלום שאני חושב שקצת… אוקיי, לא, אבל לא חשוב. הסתכלנו קדימה, אבל כרגע, לפי מה שאנחנו רואים, ההתפתחות משנת 2011, כשהמחירים היו שם 7 אלף שקל למטר מרובע, אני מדבר איתך על נתונים של 2020. הם הגיעו שם ל-18 אלף שקל למטר מרובע. מ-11… היום זה כבר, אני חושב שזה כבר עובר את ה-20 בקטע הזה. אני אשמח לשלוח לך את העתק של החוברת הזאת, שתעבור עליה, תראה, זה מאוד… דרך אגב, דרך אגב, אחת הדילמות, אחת הדילמות, הייתה, במקום לקחת ולחלק את הקומה לארבע, לקחת את הקומה, יש פה את חדר המדרגות, ולחלק את זה לחדרים של 20 מטר, עם שירותים, עם הכול, עם הממ"ק באמצע. ואז אני יכול לקחת ולעשות משהו כמו סדר גודל של תשעה חדרים, עשרה חדרים, עוד לא הגעתי לרזולוציה של התכנון, ולעשות את זה סוג של… סוג של Airbnb, או סוג מלונאי כזה, של להשכיר יחידות, של חדרים ראשיים (master bedrooms) כאלה, עם מטבחון קטן, כמו חדר מלון כזה, כמו חדר מלון. ואז זה קונספט אחר. זה חלק מהדילמות שלי, שאני יושב ושובר את הראש. ובגלל זה פתאום אמרתי שלמה לא, הנה, היה שווה לי לשאול, ושאני מתחיל לשמוע כאן את הדעות של כולם. ב-2020 יחידת סטודנט הושכרה שם… הרי יש שם בניין, איפה שאני… יש שם בניין משרדים שהפכו אותו למגורי סטודנטים. ב-2011 יחידה של 20 מטר הושכרה ב-2,200 שקל, כולל את ההוצאות, כלומר, כולל כל נושא הזה, חוץ מאינטרנט וזה שזה היה על הסטודנט. זו הדילמה, זו אחת הדילמות. נכון, זה כאילו… אגב, כל קומה היא תת-חלקה. אז יש כאן גם יחידות רישום, זאת אומרת, אפשר אפילו לעשות את זה ארבעה חבר'ה, לעשות את זה קומות, ואחר כך יש גם אולי להוציא את הזכויות. ברגע שאתה בעלים, אתה גם ה-75 אחוז הסכמה של הדיירים, אתה מבין? שואל: לא, זה ברור, אבל אם אני עושה את זה מראש עם אנשים… דובר: אחד הדברים למשל, אז אמרתי, יש את האפשרות לעשות ארבע דירות, יש אפשרות לחלק את זה ממש סביב חדר המדרגות. סביב חדר המדרגות צריכים למצוא את הנקודה, שעוד לא מצאתי איך, לעשות שם את המעלית, ולעשות את… חייבים הרי מעלית, חייבים מעלית נורמלית. בטח אם אני רוצה לעלות לשתי קומות נוספות, ולעשות שילוב. אולי לעשות אפילו שילוב של ארבע דירות בקומה, ובקומה אחרת לעשות חלוקה של חדרים כאלה, חדרים "מלונאיים", שזה סדר גודל של 20 מטר. ובאמת הפתרון של הממ"ק לצערי הוא הפתרון… למרות שהבעיה שלו היא שאי אפשר למכור אותו. ממ"ק הוא חלק, הוא שטח ציבורי, שבעצם אני בונה אותו, ואני לא יכול למכור אותו. ואני צריך לעשות… מה השטח המינימלי, לפי החוק, לפי התקן של אגף ההנדסה, לממ"ק? 14 מטר. שואל: 14 מטר, וזה לא משנה כמה יחידות יש באותה קומה? דובר: לא, לא, זה מה שצריך, 14 מטר. זה המינימום. שואל: אוקיי. דובר: תראה, אפשר לעשות את זה, אם אני עושה כאן ממ"ק, אני… ויש לגבי המעלית, גם אצלי חשבתי על מעלית, ואני חשבתי שאני לא עושה מעלית לכל קומה. אני עושה מעלית לקומות הביניים. זאת אומרת, כל גרם מדרגות, במרכז שלו, כאילו באמצע שלו, כשאתה בין קומה ראשונה לקומה שנייה, אתה פותח שם פתח למעלית. ואז מי שרוצה, נגיד, לעלות לקומה שלישית, אז הוא עוצר בין שנייה לשלישית, אלו של שנייה יורדים, אלו של שלישית עולים שבע מדרגות. הבעיה, הבעיה, שהיא, אם אתה עושה, ואני חשבתי על זה, אם אתה עושה את המעלית בחצי קומות, זה פחות מקום. שזה הכי קל, שזה הכי קל, אבל שבעצם, אם הכניסה לבניין היא מפה, ובעצם רוב הבניין, אתה צריך לעלות חצי קומה, אני מאבד קטע מאוד חשוב בנגישות. עכשיו, הנגישות, זה לא רק בשביל יועץ הנגישות, זה לא רק בשביל ההיתר. אם אני רוצה להיות אטרקטיבי, אם אני רוצה להיות אטרקטיבי, למשל, אתה יודע מה, לאנשים בוגרים שהם צריכים נגישות, אבל אני רוצה שהם יקנו או ישכרו. הרי אני לא רוצה רק להשליך את הבניין הזה, לעשות אותו רק לצעירים או רק לאוכלוסייה… אני נגד קביעת ייעוד לאוכלוסייה מסוימת. אני רוצה לפתוח את זה. ואם אני אומר, אני רוצה להיות הבניין שאליו יבואו כאלה, או אנשים שהתגרשו ויכלו לגור בדירה קטנה, או אם הם יצטרכו כאלה שרוצים יחידה של 20 מטר מלונאית כזאת שהם יכולים לגור בה ו… שואל: אם הם לא עובדים שם באזור, ברמנים וזה, שהם מחפשים את המסעדנים ש… דובר: או אנשים שגרו בסביבה, והבתים שהם גרים בהם הם מדרגות והם לא יכולים לעלות, והם רוצים עכשיו נגישות. אני לא יכול לעשות מצב שלא תהיה לי נגישות. אני… וזו דילמה, כן? עוד פעם, יש כאן הרבה דילמות, שזו למשל דילמה שאומרת האם אני מפסיד שטח בתוך הבניין? האם אני "גונב" לעצמי שטח, נגיד, בצורה של מסדרון? ועוד פעם, הבעיה שלי היא שבמקום אחר יכולתי לעשות בצדדים של הבניין, או… הייתי יכול להוסיף מעליות ולהוסיף שטחים, אמר… איך עושים בחיזוק מבנים? פה אין לי את הזכות הזאת. פה אין לי את הזכות הזאת. אז אמנון, לשאלה שלך ולמה שאמרת, ותודה רבה שאמרת את זה, ואלי, תודה לך על כל הדברים שאתה אומר. אפשר לעשות שם את שינוי הייעוד. העירייה אפילו הבטיחה לתמוך. זה לא יהיה כרוך בהיטלים כבדים. ובעצם אני צריך לתמחר את זה כחלק מעלות, אבל יהיה לי נתון שאני אדע אותו, כמה יעלה לי היטל ההשבחה. שואל: אז אני רק אוסיף… דובר: יהיה לי נתון… שואל: אז אני רק אוסיף דבר אחד, וזו עניות דעתי הלא קובעת. אני שמעתי גם אותך וגם את כל מי שדיבר פה. אני חושב שאתה תצטרך לתת לעצמך קודם כול הגדרה עצמית. מה האופי של הבניין שאתה רוצה. "גם וגם וגם", אני, לדעתי, ברמת התכנון על הנייר, זה יכול להיות נחמד. בפרקטיקה, אני לא חושב שמי שיבוא לקנות דירת מגורים והשכנים שלו הם מתחלפים והם פעם כאלה ופעם כאלה, ו-Airbnb, זה מוריד את הערך של הדירה בכמה שתוכל למכור אותה. זאת אומרת, אם אני הייתי בנעליים שלך, הייתי מנסה לעשות פרוגרמה לראות איך אני בעצם מוכר כל קומה או כדירה אחת או כשתי דירות, עוד פעם, תלוי במיקום, תלוי מבחינת פתחים, מעברים, אתה יודע, נופים וכולי וכולי, ולמכור את זה, מה שנקרא, למקסם את זה לדירות מגורים ולהפוך את זה לבניין מגורים אמיתי, בלי קומבינציה של "גם וגם", או שאתה הולך בכלל על מה שנקרא "השכרה יומית" או Airbnb, הופך את זה לכאלה. מקסימום, מחר יהיו סטודנטים שרצו להשכיר, לא יודע מי עם מה… אבל זאת אומרת, צריך לבניין שיהיה לו איזשהו אופי. זו עניות דעתי. אבל היה לעשות חקר שוק שמתאים גם למהות של… השאלה היא מה קודם כול הייעוד, אני לוקח אותו ומשאיר אותו, כלומר, נשאר הבעלים שלו ומוציא אותו להשכרות משנה, כלומר, להשכרות, או שאני באמת הולך ועושה את החלוקות כמו שצריך ומוכר את הבניין. דובר: אז הדברים… תסכים לבניין. שואל: לדעתי, זה מה שאני הייתי עושה. הרבה שם עשו חלוקות לא חוקיות. שואל: להיפטר מזה, כי יש בזה… סליחה שאני… יש פה עניין אחד, ועל זה צריך לתת את הדעת. אחרי שהחלטת מה אתה עושה, האם אתה בנוי לזה להיות… לנהל סוג של "מוטל" כזה, וזה לא משנה אם זה Airbnb או לא יודע מה, זה פשוט להיגרר הרבה שנים קדימה עד שאתה תפגוש את הכסף, את הרווחים. אתה תצטרך להיגרר עם הניהול של זה, ושאלת אם אתה בנוי לזה. או לחילופין, כשאתה בא ואתה לוקח את העסקה כעסקה טובה, מחלק את זה לדירות, מוכר את זה, ושלום על ישראל. דובר: כן, אבל בואו ניקח נתון לדוגמה. רגע, שנייה, שנייה. בואו ניקח נתון לדוגמה. בואו ניקח נתון שבלי להתחשב באחוזי הבנייה הנוספים שאפשר להוסיף על הגג, שכמובן אתה תגיד לי מייד שיש עליהם היטל השבחה וכל מה שקשור… בואו נגיד שהיום אנחנו יכולים לקנות את הקומה הזאת, לדוגמה, בשני מיליון שקל. בסדר? בסדר? ואם אני קונה את הקומה הזאת בשני מיליון שקל, ואני עכשיו, אתה יודע מה? אני זורם איתך, אני עושה תוכנית אחידה, ואני הולך על חלוקה אחידה של כל השלוש קומות של המגורים, ברמה של שבכל קומה ארבע דירות. להפוך את זה ל"יזמות" אומנם, אבל עכשיו תסתכל. אבל נשאלת השאלה, כמה יעלה לי לשפץ כל קומה? עכשיו, אין כלל כזה שאומר כמה זה יעלה, בטח לא בבניין כזה מורכב, שצריכים לחפור בתוכו ולהוריד בתוכו גרעין של ממ"ק ולהוריד בתוכו גרעין של מעלית. אולי את המעלית אפשר לעשות בחוץ, אבל עדיין צריך לעשות את זה. ואז אני לוקח בהערכה גסה, אני לוקח בהערכה גסה, וזה אני אומר, אני אומר, יעלה לי לשפץ את הקומה הזאת, יעלה לי קומה של 270 מטר, עם התוספת של הממ"ק, עם התוספת של הממ"ד, כמה זה בהערכה גסה, אלי? לפי מה, כמה מחיר למטר? אלי: לא עשרת אלפים, אבל בוא נאמר שבעה אלף. דובר: יעלה לי מיליון וחצי שקל? אלי: כן. דובר: שכשעשיתי אותה ברמה גבוהה ועשיתי לה את התוספת של הממ"ק וסידרתי אלומיניום וסידרתי את הכול. עכשיו, תסתכל על הדילמה. עולה לי הקומה הזאת… עולה לי הקומה הזאת שלושה וחצי מיליון שקל. שואל: אתה מפסיד כסף. אתה מפסיד. אתה מפסיד, אין פה בכלל, המספרים מספרים את הסיפור. כמה אתה יכול למכור שם יחידת דיור? בוא, בחייך. דירות של 55 מטר. שואל אחר: אבל אני לא בטוח שהנתון של שני מיליון הוא באמת קרוב למציאות, כי לקנות קומה בשני מיליון… הייתה לי הצעה שם ליד אחת המכללות לקנות את כל הבניין במיליון ומאה. אז אני לא יודע איך הגעת לכל קומה שני מיליון, זה נשמע לי תלוי גבוה מדי. שואל אחר: תלוי מתי. בשנת 2018 היה שם 2,900… דובר: לא, אולי ב-2010 הייתה לך הצעה כזאת. שואל: עדיין, אבל קומה בשני מיליון, קומה של 270 מטר, זה קצת נשמע לי… אלי: מה, אבל סליחה שנייה רגע, חברים, אני רוצה רגע להשלים את המספרים שלך. אם אתה קונה בשניים ואתה עושה מה שבמיליון וחצי מגיע לשלושה וחצי, אתה יודע כמה יצא למטר? אני כבר חישבתי. דובר: לא. אלי: יצא לך 13,200 בערך למטר, כי בנוי הכול לפי מה שאתה אומר. אם מוכרים באזור לפי 25,000 שקל למטר, אני לא מבין מה הבעיה בזה. דובר: ב-20. אלי: עזוב, אבל אתה אומר שמוכרים פה חדש ב… איך קוראים לו, במיליון וחצי, לא? דובר: כן. אלי: אז יצא לי, חילקתי לפי 60 מטר, יצא לי 25,000 שקל למטר. שואל: אז אני לא מבין כאילו בתחשיב למה אתם אומרים שזה בסדר. אגב, אני גם בדעה, אני חוזר רגע אחורה. אני בדעה שאתה לא יכול ללכת "עם ולהרגיש בלי". אתה אומר, מראש אתה צריך כזה לרגע להגדיר מה הייעוד שאתה עושה את זה. כמו שהוא אמר, לדירות, למכירה. עושה את הייזום, מוכר והולך ועושה את הקופה שלך ושלום על ישראל. אתה באמת בנוי כאילו להשכיר לטווח ארוך ולנהל מלונות ולהתעסק עם כל הדברים? דובר: תראה. שואל: זה חתיכת כאב ראש, נו. שואל אחר: היום הוא לא צריך לנהל את ההשכרה. הוא לא צריך לנהל את זה. היום יש אנשים, חברות, שהן מתעסקות ב-Airbnb. הן לוקחות על זה עמלה. שעושים השכרות משנה. דובר: שנייה, שנייה. כמה הוא מנהל את זה? אם אני משקיע נדל"ן… רגע, רגע, רגע. אם אני משקיע נדל"ן, שאני אומר, יש לי עכשיו ארבע דירות, הם עלו לי שלושה וחצי מיליון שקל, שהן עולות לי בערך, אם אני מסתכל לחלק לארבע, נגיד הן עלו לי 900 אלף שקל כל דירה. עכשיו, להשכיר שם דירה של 55 מטר, תראה לי כמה אני אשכיר. אלי: זה לא 900, אחי, זה פחות, איך 900? 900 כפול 4 זה שלושה וחצי? באמת, זה על מאה שקל, אל תריב איתי. דובר: אני מעריך שלושה וחצי אלף שקל לדירה באזור שם. אם אני משכיר את הדירות האלה בשלושה וחצי אלף, כפול ארבע? כפול ארבע, אבל עוד פעם, אם אני, דירה של, נכון, זה התשואות הרגילות, כן, אבל היום, היום כדי לקנות דירה שאני אשכיר אותה בשלושה וחצי, אני צריך לקנות היום בחיפה דירות במיליון ומאתיים, מיליון ושלוש מאות אלף שקל. זה מחיר לקומה. אני כאן, אני כאן, ב-900 אלף שקל, לקחתי ועשיתי לי ארבע דירות להשכרה. אתם יודעים מה? הרי המטרה פה בסוף זה גם לחלק את ה… לעשות חלוקה מחדש של הבניין, לתת חלקות, לעשות לו תיק בית משותף חדש, בגלל שאני עושה ממ"ק ואני עושה הכול, אני הרי עושה את זה בצורה חוקית. ואז יש לי ארבע דירות, ארבע דירות, שכל דירה עלתה לי 900 אלף שקל, ולמעשה אני יכול מחר למכור אותה במיליון ושלוש מאות, מיליון וארבע מאות, מיליון וחמש מאות. שואל: צחי, אבל מיליון ומאה, תנקה את המע"מ של זה, ותנקה את הזה, ואני לא בטוח שעשית פה יזמות בכלל. דובר: אין לי מע"מ, אמנון, אין לי מע"מ, בגלל שאני, גם אם אני בונה את זה כעסק, וגם אם אני אבנה את זה כחברה, אז אני "חברת בית", אין לי כאן מרכיב של מע"מ. ובבנייה של מגורים, אין לי מרכיב של מע"מ. ואני לוקח את זה עם המע"מ, אני לוקח את זה עם המע"מ, ואני אומר לך שאם אני צריך עכשיו, והרי אני קונה כל היום דירות כאלה, אתה יודע, אנחנו מלווים משקיעים, אני קונה דירות כאלה למשקיעים, אני בשביל להגיע לתשואות האלה, צריך לקנות דירות במיליון ושלוש מאות. והנה יש לי כאן ארבע דירות. עכשיו, יש עוד משהו שאנחנו שוכחים. נגיד עכשיו אמנון קנה קומה, והוא קנה עכשיו, ויצר את מה שאמרתי פה, ועלה לו שלושה וחצי. מה נשאר לו בסוף? נשאר לו חוץ מהקומה הזאת… חוץ מהקומה הזאת, נשאר לו הזכויות בגג. נשאר לו הזכויות בגג. כאשר את כל הכסף עבור הזכויות בגג, הוא כבר… שילמנו פה. כל מה שיישאר לנו לשלם, כל מה שיישאר לנו לשלם, אם אנחנו נרצה לבנות אותם, יש לנו גג שהוא ראוי למגורים והכנו לו את התשתיות, יהיה לי היטל השבחה, ויהיה לי לבנות אותו. יהיה לי לבנות… הרי אני גם חיזקתי את המבנה תוך כדי שעשיתי את זה, אז אני אוכל לבנות אותו. וגם אם בניתי רק קומה אחת, אז נגיד לכל בעל קומה יש זכויות על הגג לקומה, לרבע. הנה הוא קיבל, הוא קיבל עוד רבע קומה, שעלה לו רק היטל השבחה ובנייה. וזה עוד יותר שווה. שואל: יש לי שאלה קטנה, שאלה קטנה ככה להבין. בהתחלה אמרת שכאילו הייעוד של זה הוא מסחרי כרגע, ולעשות לו שינוי ייעוד ייקח זמן, לא יודע. דובר: זה בדיוק מתייחס לשאלה. לא יהיה לך עוד מיסים בדרך כלל. אז אני כבר אומר לכם, אפשר להשתמש… שינוי ייעוד לא ייקח הרבה זמן. שואל: לא העניין של זמן, זה לא… אני לא חזרתי. קל להישאר תקועה. מה זה? הדברים הם ברי יישום ואין עלויות. דובר: אוקיי. שואל: צחי, צחי. שאלה, צחי, לא העניין של זמן. אתה במיליון וחצי שאמרת, כולל עלות הרכישה, הכנסת בפנים את כל העלויות של שינוי הייעוד? אלא אם כן אתה אומר שאין. הרי זה מסחרי, לא? תאר לך עכשיו אתה הופך את זה למגורים. חייב להיות תשלום על זה. דובר: יהיה תשלום על זה, ואני רק רוצה להראות לכם, אני חושב שזה… עשינו דיונים מול הרשות לגבי שינוי הייעוד והעלות שם בהשבחה. שואל: נו. דובר: זאת אומרת, אפשר, אם יש כוונה של הרשות שם, במיוחד יונה יהב, שהוא דוחף את הדברים האלה, ואתה יכול לראות מה שהוא עכשיו עושה עם קריית חיים. כי בזמן של קליש זה נשאר תקוע כמה שנים, הוא כבר נכנס וכבר הוציא שם בקשות. זאת אומרת, יש היתרים שם. אנחנו צריכים לזכור שגם לעירייה יש אינטרס. לעירייה יש אינטרס, בגלל שאין להם תכלית במרכז העיר, להפוך אותם למגורים בגלל המחסור. שואל: סבבה, כמה יהיו עלויות? אתה יודע, לעתיד זה… זה לא אינטרס שלהם. האינטרס שלהם זה לקבל כסף מנדל"ן מסחרי, לא? דובר: כן, אבל מצד שני, יש אזורים שחסר להם שם מגורים, דירות למגורים, ובגלל כל מה שהיה עם קליש, וגם בגלל יונה בעצמו, שהקפיא הרבה מאוד תוכניות ולא קידם, יש מחסור אדיר למגורים בחיפה ובעיר התחתית ובכל האזורים. יש מחסור בלתי רגיל. בכלל, חיפה רבתי סובלת מאוד, ועדיין לצערי הרב יונה לא מקדם בקצב הנכון את התוכניות בתוך העיר, וגם הוא צריך עם כל הכבוד קצת להתעורר, בטח זה מצב הרבה יותר טוב ממה שהיה, כשקליש הייתה שהיא, כמו שקראתי, "רשעת העיר", שלא הזיזה כלום. אבל העלויות, העלויות, רפי, העלויות ידועות, וזה נכלל לי בתוך הסכומים שאני מדבר. שואל: זאת אומרת, בתוך המיליון וחצי, חלק מזה אתה כללת גם את כל העלויות של ההשבחה, אתה אומר? דובר: רגע, שנייה, אני עכשיו צריך לזכור. כן, כן, כן. השאלה שלי, הדילמה, זה גם על החנות. הדילמה היא על החנות. א', החנות תאבד היום מהשטחים שלה, חלק מהשטחים. יכול להיות ששווה גם לנסות ולהרחיב אותה, ולהוציא אותה אל המרחב של העמודים, אולי להרחיב אותה ולהוציא אותה לשם. זה דבר מאוד מאוד חשוב. והשאלה, כמה לתמחר בעלויות את השטח המסחרי, ואיך להסתכל על זה, שזה פחות המומחיות שלי, ששם אני אצטרך דעה וסיוע. אבל, בהחלט החנות תהיה עוגן, שיש לה משמעות בתמחור של הבניין כולו, אם וכאשר אנחנו נרכוש אותו. דרך אגב, הכוונה היא בגדול, ברגע שיהיו את כל הנתונים ואת הכול, יהיה להזמין את האנשים להצטרף אליי לעסקה. אז עכשיו… שואל: אחי, אני יכול לשאול שאלה חשובה? אתה צריך. אתה נותן כרגע, אתה מתייחס רק לקניית קומה אחת. הרעיון שלך עוד יכלול את הקומה… דובר: לא, לא, אני את הכול. מה פתאום? כל הבניין. שואל: כל הבניין, מה? דובר: אה, את כל הבניין, הבנתי, הבנתי, בסדר. הרכישה היא של כל הבניין. הוא נתן דוגמה לקומה אחת. שואל: זאת אומרת, השלוש קומות בכסף זה שישה מיליון, ואתה כרגע צריך לתמחר את המאה ותשעים, נכון? זה מה שאתה אומר. דובר: כרגע אין מחיר. אני סתם אמרתי שאני מעריך את תמחור הבניין, רק את הקומות האלה, בסדר גודל של שני מיליון. אני עוד לא יודע את המחיר. אני בעקבות השיחה הזאת, שדרך אגב אני מאוד מאוד מעריך, אתם מאוד הארתם לי את העיניים ואתם עוזרים לי בחשיבה. כמובן שאני אצטרך לדעת איך לתמחר את החנות, ולדעת מה אני אוכל להשכיר אותה שם, ואיך אני אוכל לנצל את המרתפים שאני הולך לבטל אותם, כי אני לא אצטרך שם את המקלט. לא לבטל אותם, לבטל את השימוש שלהם, לשנות להם את השימוש. אז ברגע שאני אדע את הנתונים האלה, אני אוכל לקחת ואני אדע את מה שסיכמנו פה, ואני לוקח את מה שאמנון אמר. אני למשל הולך לכיוון… אני יורד מהרעיון שבכל קומה נעשה "או זה או זה", ואנחנו נלך כנראה על כיוון של ארבע דירות בקומה. ונעשה חלוקה מחדש, למרות שהיום כל קומה היא תת-חלקה. גם החנות היא תת-חלקה. נעשה בית משותף חדש ונעשה תיקון רישום, ונחלק את זה לדירות יותר קטנות. ואז למעשה כל מי שנגיד, אם אני נגיד אחליט לצרף איתי אנשים, אז אולי כל אחד יקנה לעצמו קומה ונעשה את זה ביחד, ונעשה פה כניסה אחת, באמת שיתוף של כל הקומות, ואז נעשה גם גישה לגג, כאשר נצטרך לחזק את הבניין עוד יותר, וזה… צריך לקחת בחשבון גם את העלויות כדי להכין את הבניין לחיזוק מבחוץ. גם צריך לקחת בחשבון שאחת הבעיות בחיפה זה בעיות של חניה, ואין כאן פתרונות של חניה, ואולי נידרש לקנות חניה. זה אחד הדברים שאני אצטרך לדעת, אבל יש לזה משמעויות שרוצים למכור שאין חניות לבנייה. ואני יודע אבל ש… שואל: לגבי החניות, אני רוצה להגיד לך, אני הייתי בזום לפני שבועיים, שהציעו בחדרה, בשכונת הפארק שם, גם כן דירות של שני חדרים ושלושה חדרים, ומדברים איתך שהם לא מקבלים לא מחסן ולא חניה, כי חניה לא צריך. זה בעיקר לאנשים שמשתמשים ברכבת שנמצאת ליד, או בהסעות שיש מסביב. כלומר, זה אזור שכמעט ולא דורש חניה. אתה נמצא ב… דובר: זה אותו דבר פה. שואל: בדיוק, יש לך את הרכבת במרחק שנייה. דובר: יש לנו את מרכז השמונה. יש לנו את מרכז השמונה. יש לך את המטרונית ויש לך את הרכבת שם, בנמל שם, ליד הנמל. כלומר, לא… כלומר, מבחינת תחבורה, זה אזור שהוא הכי נגיש מבחינת תחבורה. אז יכול להיות שהחניות פה זה לא דבר שזה… שואל: השאלה אם הרכבת עובדת. דובר: מה? שואל: השאלה אם הרכבת עובדת. דובר: יש לך את המטרונית שעובדת יפה מאוד. שואל: מטרונית, כן. שואל אחר: לא, לא, הוא מתכוון למה שקרה עכשיו, שסגרו את המסילות. דובר: כן, בסדר. בעקבות הקריסה המטורפת שהיה עכשיו בארץ. אבל זהו, מחר כבר… עכשיו היה אצלי מישהו שהגיע ברכבת לירושלים, אומנם הוא בא מההגנה, אבל מחר זהו, זה חוזר לתפקוד רגיל. זה דבר שיכול לקרות בדרך כל הזמן, זה לא… אנחנו לא מסתכלים על כל דבר בנפרד. זה דבר שאין לנו מה לעשות. שואל: צחי, אני יכול להגיד לך שאת הבניין, שאז גם כן זה היה של בן אדם אחד, של בנות שירשו את זה מהסבתא, אני כל כך התאהבתי בבניין, כי ככל שהעמקתי לתיק בניין וזה, גיליתי שם חותמות מהתקופה המנדטורית, כלומר, אישורים של הבנייה, וזה פשוט מאוד היקסים אותי. אז על הבניין הזה, זה 70 מטר כל קומה, שלוש קומות וקומת מסחר נוספת שהייתה שם, כלומר, עם קומת מסחר זה עוד 70 מטר ו-40 מטר גלריה. הבעלים דרש 2 מיליון ו-900. הבאתי קבלן, כשלמדתי, עשיתי גם כן את הקורס של הייזום והשקעות נדל"ן, והוא אמר לי: "עלות המפתח זה מיליון שקל", כלומר, הכול. "כל התוכנית שנתת לי", הוא אומר לי, "מיליון שקל כולל הכול". היום אני לא יודע איך זה. אני מדבר איתך בסוף 2018. אז היום יכול להיות שזה באותו יחס, פחות או יותר. זה העלויות שאמורות להיות לנו. דובר: אבל לא כשאתה מחלק את זה ככה לדירות, אין לי… שואל: לא, שם לא הייתה חלוקה, זה היה שוב חלוקה ליחידות סטודנטים. אבל פה כמובן שיש לך פוטנציאל רווח פה, הוא הרבה יותר גדול, כי אתה מוכר כל דירה בפני עצמה, עושה בית משותף, כלומר, עושה תקנון חדש, שינוי ייעוד וחלוקה. דובר: כן, גם העלויות הן בהתאם, כי יחידות לסטודנטים, אתה עושה את זה במחירים אחרים, ודירה למגורים… שואל: ברור, ברור. בתנאים אחרים, אבל דבר אחד אני כן חייב להגיד לך, כי שמעתי אותך שאתה כבר מתכנן כבר לחלק, ושכל אחד יקנה קומה. אז סתם טיפ, בשביל לחסוך הרבה מאוד קונפליקטים: כל השותפים יש להם בעצם חלק שווה בבניין ככלל, ולא לחלק את זה לקומות, כי אחר כך יהיה פה… יהיו לזה השלכות, כי לכל קומה יהיו ערכים אחרים. סתם טיפ, לתת לך בחלוקה. לא למכור את זה כקומה לכל שותף, אלא ארבעה שותפים, שלושה שותפים, כל אחד יש לו חלק שווה בכל הבניין. דובר: למה שאני זוכר. שואל: זאת אומרת שכל… הרי היום הבניין מחולק לארבע תתי-חלקות, זאת אומרת, לקנות את זה כמו מקשה אחת. אבל לא למכור את זה כתת-חלקה לכל אחד, כי קשה יהיה לך להעריך בסוף כל קומה, כי הרי הקומה הראשונה לא תהיה כמו הקומה השלישית, שיש לה עוד גג עם זכויות עליו וכולי וכולי. יש לזה זכויות. אני סתם אומר את זה, עוד פעם, תעשה מה שאתה מבין. גם יש שם, יש שם חלק, כלומר, צד אחד של קומה בא עם מרפסת, וצד שני בא בלי מרפסת. דובר: לא, לא, לא, הקומות זהות בכל הצדדים. שואל: זהות. ההבדל הוא רק בקומה, והזכויות הן… זה אתה מחליט של מי הזכויות בגג, ואם אתה מוכר אותה, את הזכויות בגג אתה מחלק ואתה מוכר כיחידה אחת, אז אתה עושה גג משותף של כולם. דובר: במובן מסוים. כן, אבל אתה מסכים איתי שכשאתה מוכר דירה בקומה שלישית ודירה בקומה ראשונה, זה לא אותן עלויות. שואל: זאת אומרת, התמורות יהיו אחרות, ובסוף… דובר: אז מה שיכול להיות, אז מה שיכול להיות, אתה יודע מה, אני מקשיב לך מאוד ואני לוקח את זה, ותודה, אבל אם אני אעשה הבדל בתמחור של כל קומה? שואל: עוד פעם, השאלה אם תדע לתמחר את כל הדברים האלה, לכן מה שאני הצעתי לך זה לא להיכנס לכל התמחורים האלה, אלא שני שותפים, שלושה שותפים, מתחלקים בכל העלויות, כולל בעלות של הקנייה ובעלות של השיפוצים ובעלות של המכירה, מתחלקים בשלוש. דובר: ואת החנות למכור בנפרד, נכון? שואל: אם אתה רוצה להחריג את החנות, כי החנות היא חלק מהבניין, אתה… כן, זאת אומרת, אם החנות היא סוכרייה, אז כולם צריכים ליהנות מהסוכרייה, כי כולם גם קונים את הבניין בסוף. והחנות היא לא נמכרת היום בנפרד. דובר: היא בנפרד, כן. שואל: לא, הבניין, יש לו ארבע תתי-חלקות, חנות ושלוש קומות. אבל אתה קונה את זה מבעלים אחד כמקשה אחת. דובר: כן, אבל היום הבעלים, יש לו בעלות בכל אחד מתתי-החלקה. שואל: סבבה, אבל אתה בשביל להוציא את הפרויקט הזה לפועל, אתה צריך בעצם לקנות את הכול כמקשה אחת. אתה לא תקנה ממנו רק קומה אחת, אלא אתה קונה את זה שלוש קומות כולל החנות. דובר: אבל לפי מה שצחי אומר, אלא אם כן אני לא מבין, לא נכון, בגלל שיש תתי-חלקה בנפרד, וגם הרישום הוא בעלות נפרדת, אז אתה יכול לקנות רק את השלוש בלי החנות. אתה גם יכול להחליט שאתה לא רוצה את החנות, לא צחי, אלא אם כן אני טועה. שואל: לא, את החנות למכור למישהו בנפרד שרוצה מסחרי, ובסדר, אני מקבל מאמנון את מה שאתה אומר, ולקנות את שלושת הדירות ביחד. אני הייתי מציע לך עוד פעם, אני לא מכיר את כל הנתונים, יש לי ברחובות יזמות של מגרש, של "דור המאה", שחלק מ"דור המאה" יושבים בתחילת המגרש, בחזית של המגרש, יושב שם איזשהו מבנה, שהעירייה חייבה להשאיר אותו עם חזית לשימור, וזה בעצם העסקה. והייתה התלבטות אם להחריג את זה, או להשאיר את זה, את הבניין, שיהיה לו בעצם "סוכרייה", את המבנה הזה שהוא בעצם הייעוד שלו הוא מסחרי, אפשר יהיה להשכיר אותו לאיזה אדריכל, לעורך דין, או לאיזו חנות, ובעצם ההשכרה של החנות היא בעצם תיתן לבניין "סוכרייה" של, אתה יודע, בדמי שכירות חודשיים, "תשואה שוטפת" כזאת (retaining). אז הייתה התלבטות אם להחריג את זה, ובעצם לעשות מזה תת-חלקה ולמכור את זה בנפרד, או להשאיר את זה כ"סוכרייה". אני חושב שהחנות היא חלק מה"סוכרייה", ותחשוב על זה לקנות את הכול כמקשה אחת, ולחלק את זה כמקשה אחת. וזה יחסוך הרבה מאוד קונפליקטים אחר כך. דובר: אני, יש לי רק עם זה דבר אחד. הנה, רפי, אני אשמח לשמוע ממך. אם עכשיו אנחנו… אני הולך בשיטה של אמנון, ואנחנו, מישהו קונה את החנות ושלושה חבר'ה באים וקונים יחד את הדירות, והם צריכים עכשיו לממן את זה, והם צריכים עכשיו לקחת מימון לצורך שיפוץ הדירות ובניית כל מה שאמרנו שאנחנו נעשה פה. איפה יש יתרון במימון? שאני עושה את זה כשותפות בין שלושה אנשים שקונים יחד את הקומות, או אם בא כל בן אדם, ויש לו קומה בנפרד, הוא צריך לממן את הקומה שלו, כמובן כחלק מפרויקט כללי. איפה יותר קל לי לממן את זה? רפי: ביחד, חד-משמעית. כן, יש לך דבר אחר. לא רק זה, אני אוסיף ואני אומר, עוד פעם, אני חוזר על זה ואני מתעקש, תיקח את זה בחשבון. החנות לא למכור אותה בנפרד, אלא כחלק מהבניין. זאת אומרת, כולם קונים גם את החנות. דובר: א' זה גם ייתן לך תכנון, שהחנות פתאום לא תהיה… רפי: מחר אתה מחליט שהאופי של הבניין הוא יהיה אופי צעיר, אתה יכול להחליט שמחר החנות, אתה תהפוך אותה לחנות שהיא תהיה סוג של מסעדה, סוג של בית קפה, ולא איזה חנות שמחר מישהו יפתח טמבורייה. דובר: ברור, הרעיון הוא שלא נהיה תלויים במישהו אחר, שהשליטה תהיה אצלו, נו. זה הרעיון. רפי: בדיוק. לזה הוא מתכוון. זאת אומרת, תקנה הכול כמקשה אחת וכולם מתחלקים בהכול ונהנים גם בקנייה וגם במכירה. ולשאלתך במימון, צחי, זה חד-משמעית ביחד. כשאתה בא כגוף שלם, אתה שווה הרבה יותר מהיום. דובר: ויותר זול. זה יותר קל לעשות מימון לכל אחד בנפרד, שכל אחד יודע שיש לו עלות של שלושה וחצי מיליון שקל לקומה? לא, לא, ממש לא. שואל: טוב, מצוין. אלי: זה גם תלוי איך אתה בונה את העסקה, אתה יודע, זאת אומרת, מבחינת המימון, לא מבחינת שלושת השותפים, אלא, אתה יודע, אם זה חברה, אם זה בעלים פרטיים, אם זה, אתה יודע, זה כאילו, צריך לבנות את זה, נו, בקיצור. דובר: יש משמעות לכל דבר, צחי. אלי: לגמרי. קודם כל, אני מאושר שעשיתי את זה, אני מבסוט מזה שהעלה לי הרעיון הזה. שואל: אני יכול לשאול שאלה? דובר: כן, בטח. שואל: מה, תראה, אתה כתבת שני מיליון לרכישה. אני מבין שהמיליון וחצי, אתה יודע, זה איזשהו סוג של תחשיב שהוא די קבוע. הרכישה שכתבת שני מיליון, מה ריאלי כאילו באמת לקנות את זה? זאת אומרת, זה הרף העליון, זה הרף התחתון, זה האמצע, זה מה שאתה מעריך, מה…? דובר: אז בוא, אני עוד לא יודע את המספרים. אני עשיתי איזו הערכה גסה וזרקתי מספר, כדי, אתה יודע, שיהיה בשר על מה לדבר. כמובן שאני, בזכות המפגש הערב וההקשבה שלי לאמנון, לאלי, לך רפי, למי שדיבר, ועל הדברים החכמים שאמרתם פה, וכל אחד מניסיונו, אני לוקח, וגם כמובן, יש לי את הניסיון שלי, אני בהחלט הולך לשבת על זה במלוא כובד הראש, ולתמחר ולחשוב איזו הצעה אני מציע לו. שואל: אגב, אני יכול להוסיף עוד משהו, צחי? דובר: צריך. שואל: כי מקודם מישהו אמר, אני לא יודע את שמו, אתה אומר, "תקנה את זה עם שלושה שותפים". אני סתם ברמת הרעיון, שואל למה לא לפתוח את זה, כאילו, לקבוצה קצת יותר גדולה, וככה, אתה יודע, גם לתת לאנשים הזדמנות להשקעה. וגם בסוף הרווח נשאר אותו הדבר, אתה יודע, בערך אבסולוטי. זה לא משנה אם קונים שלוש או קונים עשר. דובר: לא, לא, טעות. סליחה שאני חמורת… שואל: כי… נכון, זה גם מעלה לדיון, אני רוצה לשמוע דעות, נו. אלי: אני אגיד לך… דובר: כן, אמנון, סליחה, בבקשה. דבר, דבר, אמנון. אני מתנצל שאני קופץ, אבל… אמנון: זה לא קופץ. כמה שיותר שותפים, זה רק מסרבל את כל העניין. אין פה מקום להרבה שותפים, כי זו בסך הכול יזמות יחסית קטנטנה. ואני לא חושב שזה נכון, להכניס הרבה מאוד שותפים, שזה כאילו יהיה נגיש. כי זו לא עסקה למה שנקרא, "לפשוטי העם", סליחה על הביטוי. זו עסקה יזמית, שצריכים לעשות פה כסף. מקסימום שניים, שלוש. השלישי זה כבר אחד יותר מדי, לעניות דעתי. זה פשוט מתחלק לפי קומות, אז כאילו מחלקים את זה בשלוש, אבל זו לא אמורה להיות עסקה כזאת מסורבלת. זה אחד. ושניים, אתה יודע, אומרים "שני שותפים זה אחד יותר מדי", אז זה פשוט, זה יסרבל את הכול. אני עוד פעם, אני נשמע אנטי היום, אבל… דובר: תראה, קודם כול, אני… אבא שלי אומר שהיום איך חושב ששותפות זה טוב, היה לו שותף, אז… אני מכיר את האמרה הזו ואני מאוד מתחבר למה שאתם אומרים, מצד היתרונות. מצד החסרונות, אתה יודע שאתה קונה את זה… שתיים, אני מבין את היתרון של הרווח והגמישות בניהול, אבל… תשמע, בכל זאת זה כמה? זה שמונה מיליון שקל רק הקנייה. סתם אני עושה בהערכה גסה, זה סכום, אתה יודע, יחסית הוא לא קטן. אלי: היתרון… יש לי ראש אמצע פה. יש לי ראש אמצע, אחי. שואל: אבל אני אומר, אני אומר, תראה, לא אמרתי שתביא בשביל, לא יודע מה, רכישה, או גם עלויות בנייה, נגיד, לא יודע, אתה מגיע לקופה של עשרה מיליון. לא אמרתי שתביא איזשהו 200 אנשים, כן? אבל אתה יודע, אתה יכול לחלק את זה במקום לשלוש, קצת להקל גם על ההבאה של ההון העצמי, או גיוס. דובר: לא שלוש, תחלק לשש, שבע. אתה מבין? עדיין תשלוט על זה, בוא, זה לא כזה דרמטי. ככה אני חושב, אבל לא יודע, תשמע. אמנון: בסדר, זה… א', עוד פעם, זה בסוף, בסוף זה, אתה יודע, צחי צריך לעשות את הקלקולציה של עצמו. אבל אני כן הייתי אומר, בגלל שכל הדיון הזה הוא בעיקר, בעיקר מבוסס על נתונים שהם לא קיימים, אני חושב שאתה צריך יותר להגיע, לעשות את שיעורי הבית שלך, קודם כל בעלויות. ויש לי הרושם, שאתה הולך פה גם לעשות איזושהי טעות טקטית, שאתה בעצם צריך לבוא ולתת איזושהי הצעה… מה שנקרא, לתת איזושהי הצעת מחיר לבניין, זה לא נכון. אתה צריך לדעת מה העלויות שיושבות עליך, ומצד שני, לבוא ולשמוע את הבעלים כמה הוא רוצה. כי לבוא ולבנות מחיר… דובר: סמוך עליי, שאני לא איזה ילד שמתחיל, וברור לך שאני עושה את העבודה, והכול נבדק לפני ולפנים. רק שנייה, רחלי, תתקשרי לי אליי. ונבדק לפני ולפנים, וזה לא יהיה בצורה של חפיף. וכל מה שאני עסוק עכשיו, ומה שעשיתי עכשיו תוך כדי, זה שהעליתי את זה לפה לקבוצה. ואני עסוק בגיוס הנתונים, ובגיוס העלויות, ובבדיקה. ואני לא עושה את זה על רגל אחת, ואני לא הולך למשאים ומתנים שאני לא מוכן, ושזה האל"ף-בי"ת בעניין. אז אין לי כאן שום טעות טקטית. אני בדיוק עושה את מה שאתה אומר, ובשביל זה אני נערך. ואתה יודע מה? אני כל כך שמח שעלה לי הקפיצה לראש, לעשות את ה"זום נדל"ן" על זה. ואני עצרתי דרך אגב, אני ביטלתי את השיתוף. הרי בדרך כלל אני עושה יוטיוב לייב, ואני עצרתי את היוטיוב לייב, החלטתי לא לשתף, ואני משאיר את זה בשבילי כדיון קבוצתי. אולי אני אעלה אותו בקהילה רק, וכסרטון לתוך הקהילה, רק לאנשים שאני רוצה. אבל זה עזר לי לגבש את הדעה, ולהקשיב לכם, ולשמוע פה דברים חכמים, ולחשוב על החלוקה של הקומות והדברים, ושמעתי פה דברים יוצאים מן הכלל. וכן כן, אני לא אגיש הצעה לפני שאני יודע בדיוק מה אני רוצה. אמנון: לא, אבל חלילה מבלי לפגוע ביכולות שלך, או בזה, אלא אני התכוונתי, הדבר הראשון שהיה חסר זה בעצם, כמו שרציתם בכלל לבניין, בואו נשתעשע במספרים בכלל, עוד לפני שדיברנו אם זה כדאי או לא כדאי, לדעת מה הבסיס, מה בעצם דורשים. אם דורשים כמו שאמרת שני מיליון על כל קומה, לא הייתה הערכה לבוא מה שנקרא הפוך, לבנות את המחיר. המחיר הוא גבוה מאוד, ואז בעצם אתה צריך לבוא עכשיו, לבדוק מהמחיר הזה איך אתה מוציא רווח. השאלה, אתה מבין למה התכוונתי? מחיר הדרישה, קודם כל הוא היה צריך לבנות את הבסיס. על זה היית צריך לבנות את המודלים שלך. דובר: אני ניסיתי בין השורות, ואני ניסיתי להבין כמה ירצה בעל הבניין, בשביל זה דיברתי על סכומים. אבל אני עוד לא שם, עוד לא החלטתי מה אני מציע. ברור לך שאני לא אעשה את זה בכל מחיר. אמנון: שיהיה בהצלחה, זה הכי חשוב. אני כשהייתי ירוק, כדי לדעת את זה, הבאתי שמאי של ביטוח. הוא נתן לי ערך כינון. אז אמרתי לבעל הבית, לפני… הערך כינון זה היה המחיר שהיה עליו, וזה היה המחיר שאני מציע. דובר: לא לקחתי את ערך הקרקע בפנים. לא היה צריך. אמנון: אתה הולך עוד פעם לעשות ביטוח? דובר: בסדר גמור, חברים. גם בדקתי נושא של גמל כיבוי אש, אם היה צריך שם, כי זה נמצא בתחתית, אז ספרינקלרים מעל קומה מסוימת, אם צריך או לא צריך. יש שם כל מיני דברים שצריכים לקחת בחשבון בעלויות שם, שיכולות להיות צפויות בקטע הזה, מדרישה של רשויות ומוסדות. אני מתכוון לשבת עם בעל מקצוע בתחום שיעזור לי. למרות שאני מנהל פרויקטים בבנייה, אבל בהחלט נתייעץ ונעשה את הכול, והכול יהיה מסודר ונכון. אז חברים, אני יוצא קצת לחופשה ברשותכם, ואני אחזור במוצאי שבת. אז בעזרת השם אולי ביום ראשון נעשה עוד מפגש, עוד לא יהיו לי את התשובות לגבי הבניין הזה, אבל בהחלט נעשה על עוד נושאים מעניינים שנמצאים אצלי במתחת. אני, לפני שאני אתן את הזכות לירושלמי, שכרגיל רוצה לשאול את שאלת הסיום, ואני אוותר על החלק של שאלת הסיום היום. מה כתוב לי כאן? בוקר, מי זה? שיש לו עסקה דומה, אני אשמח לקבל. הוא עוד פה? כתב לי שהוא מוכן לתת לי נתונים. אמנון בוקר, אז אמנון בוקר אני אשמח לקבל את הנתונים. מי זה אמנון בוקר? ואלי, אני אשמח גם לקבל את מה שאתה אמרת. אמנון בוקר: אני מנסה עכשיו להמשיך. דובר: יופי, אז המון המון תודה, היה לי מעניין, אני חושב שזה היה מעניין לכולנו. אמנון בוקר: בכיף. זה נתונים עוד מ-2018, אבל זה כאילו הדוח אפס שלי וכל מה שקורה מסביב שם, גם כן, החקר שוק שם מסביב. דובר: חקר שוק אני מכיר אותו בעל פה, אבל אני אשמח לראות אותו. תודה רבה לכולכם. אני חושב שזה מוצלח בעיניי, לעשות מדי פעם סדנאות מוחות כאלה. מה אתה אומר? לעשות סדנאות מוחות כאלה זה קצת, אתה יודע, זה קצת מאתגר וקצת נחמד, וזה כיף שאפשר לשתף אחרים. אז תודה רבה. ירושלמי: ירושלמי, כן, אנחנו שומעים אותך. דובר: כן, אנחנו שומעים אותך. זה ברור. ירושלמי: אז השאלה שאני רציתי לשאול בעצם, שמעתי את הדיון הזה, ונוצרה לי שאלה, דווקא לגבי השטח המסחרי, קומת המסחר של בניין. כאשר מחליטים, נגיד, איך להשתמש בקומת המסחר, הקומה שמיועדת או לבית קפה או לחנות, אז האם בצורה הקרובה של אותו בניין יש מחסור בסוג כזה או אחר של בתי קפה, או סוג כזה או אחר של חנויות? למה אני שואל את זה? כי כאשר יודעים באיזה סוג של חנויות או בתי קפה יש מחסור, אז זה יאפשר פשוט לקבל את ההחלטה הנכונה, ואיזה שימוש צריך להיות לאותה קומה. דובר: קודם כל בשימוש מסחרי, כמובן עושים חקר שוק ובודקים מה חסר. זה קודם כל. אחר כך צריך לבדוק התאמה של המבנה לחוסר הזה, ושלא כל מבנה דרך אגב יכול להיות מסעדה, לא כל מבנה יכול להיות בית קפה. יש לכל הסוגים האלה של בתי האוכל, במיוחד שיש להם מטבחים, יש להם הרבה מאוד כללים והרבה מאוד דברים שהם צריכים שיהיו להם, כמו בורות שומן, או סופגים וכל מיני כאלה. כמובן הכול מתחיל מחקר שוק, ונגמר בהתאמה הנדסית של הנכס לדבר שחסר, אבל אין דרך אחרת לדעת מה אפשר לעשות שם. נכון אמנון? אמנון: כן. אבל יש גם לזה פתרונות, אבל לא משנה. דובר: תקשיב, לכל דבר יש פתרון. השאלה במה זה כרוך ומה זה עולה. אם יש התאמה בסביבה, ואם העירייה מאשרת, אם הנכס יש לו בהתאמה שלו… הרי לא לכל נכס מותר לעשות מסעדה. יש מקומות שעשו לזה… יש רגולציה של משרד הבריאות. יש מקומות שקבעו להם רק מסעדות, שהם לא יכולים לעשות אוכל, ואסור לעשות דברים אחרים. אז צריכים לבדוק את זה היטב, היטב, היטב, ולהתאים את זה לחקר שוק, וככה להגיע לפתרון. דובר: וחברים, אני מאוד מאוד מודה לכם, ואני מאוד מעריך את כל המידע שנתתם לי, ואנחנו ניפגש בשבוע הבא בעזרת השם. לילה טוב. שואל: לילה טוב, תודה רבה.