השקעות נדל"ן בפורטוגל – צחי קווטינסקי מארח את אסף טיאר סמנכ"ל המכירות ביורופה נדל"ן-פרק 252 – YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=VC19Ft91bEc

Transcript:
(00:00) ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות המומחים בבניית פנסיה עצמית המבוססת השקעות נדלן ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים ובנושאים אקטואליים בנדלן בישראל ההזנה נעימה ברוכים הבאים לעוד פרק בפודקאסט נדלן בשידור של צחי קוטינסקי ונדלן בקלות והיום אחרי שהערכתי את אמיר תלמי המנכל שיושב בפורטוגל ועשיתי את זה בזום זה אחד אני ושב בתוך ה250 שחנו מיד נעלה את זה בתוך ה-21 פרקים שהעליתי שני פרקים היו בזום אחד עם ארצות הברית עם מישהו ואחד עם אמיר וזה נדיר אבל היה רציתי רציתי והיה לי כיף גדול לארח
(00:52) אותו הוא התארח אצלי גם בזום אז היום באתי לפה באתי לפה לחברת רופה חוב ה ארבעה וכבר פונקי בסנדוויץ' ופים ויחס והכל אז תודה רבה אסף תיר שאתה מארח אותי והסכמת ככה להיפגש איתי עוד פעם שניפגש עם פן אחר של החברה אז אני אשמח ככה לפני שנדבר וכולם יבינו למה אנחנו עוד פעם פה בוא תן לי ככה הכירות קצרה אתה יודע אני אוהב שאנשים מכירים את הדמויות זה נורא חשוב לי ולא רק את החברה אז נכון שאתה חלק ממנה אבל בוא תספר לי מי זה אסף תייר מה הרקע וכמובן מזה נצלול מי זאת החברה וזה יהיה על העיסוק ועל פורטוגל שזה הכל נכנס במסגרת חקר השוק המיוחד שאני
(01:45) עושה אז קודם כל שלום רב אני גם שמח להיות פה א ברוך הבא אלינו למשרדים איזה כיף תודה א מ אני באמת א ברקע שלי משפטן הנדסה אלקטרוניקה ומחשבים בתחום הנדלן משנת 2007 זה כבר בלי לשים לב ככה עבר הזמן א כמעט חצי ממה שאני עוסק בנדלן את מבין הזמן רץ שנהנים מה שנקרא כן זה זה אני בעד נחשפתי בעצם לעולם הנדלן בניו יורק גרתי במנ אתן בין השנים 2007 ל-2015 שמה העסקתי גם בנדלן למגורים גם בשיווק פרוייקטים בין היתר בחברה ציבורית אמריקאית גדולה ומכרנו מקבצים במנ אתן עסקאות יזמות ונחשפתי בעצם לאורך השנים מאז אני כבר בארץ עבדתי גם בחברות אחרות
(02:45) בישראל ויש לי ככה הכרות מכמה זוויות של עולם הנדלן גם מהצד השיווקי צד המכירות צד הניהול פרוייקטים צד היזמות ומפה אני בעצם לחט כאן ב אירופה נדלן ופוגש איך זה איך זה שאתה עובר צד לאירופה ונוטש את את אמריקה ש לכאורה הרבה מאוד אנשים שחושבים שזה המקום היום להשקיע א אני אגיד לך אני חושב שהיום באופן אישי ארצות הברית כבר כמה שנים היא לא אותה אמריקה שאנחנו מכירים א זה בא לידי ביטוי גם בנושא של הריביות אנחנו רואים גם בנושא של האינפלציה בשנים האחרונות הריביות הגבוהות גם בנושא של הזדמנויות ומשהו שהיום רואים באירופה אני אגיד בפורטוגל ביתר סט שפורטוגל היא בעצם
(03:47) מקום של יציבות מקום שלב ממוקמת בפריים לוקיישן של אירופה ליד האוקיינוס עם מזג האוויר חם תרבות והמון אנשים היום רוצים להגיע לפורטוגל ואני חושב שאנחנו כ ניסים תמיד רוצים לדעת ולזהות את המקום הבא זאת אומרת שאתה אומר לי תקשיב אנחנו לא מדברים נגד ארצות הברית כן חס וחלילה אתה אומר אבל ממקום שהוא כאילו כבר עשה מעשה קרה בו אנחנו יודעים שהיו בו עליות ירידות המשבר שהיה והכל אתה אומר אני חיפשתי את היד כמו שאני מדבר עליו בלי סוף כן אני גם מלמד לעשות את זה אבל בארץ שיש בו את הפוטנציאל של העלייה אבל מצד שני אין את התנודתיות
(04:30) שאנחנו מכירים וארצות הברית היא מדינה של דינמיקה מטורפת של כלכלה וחיפשתם מקום היותר סו קולד רגוע אבל מצד שני עם פוטנציאל נכון מאוד התעניינתי בפורטוגל כבר לפני שהתחלתי עם אירופה נדלן יש על זה כבר דיבור מה שנקרא בין הנדלניסטים החברים שלי בארצות הברית שכבר נחשפו לאירופה א מדברים על פורטוגל זה מקום מאוד מאוד ש נחשב א בפוטנציאל פוטנציאל משהו סקסי המון אנשים מגיעים א זה גם יותר קרוב לישראל הרבה אנשים פוטנציאל גם למגורים או אולי לחלק מהזמן להנות מזה גם להשקעה וגם לשימוש אישי וזה המקום שהוא הולך מתחיל לאט לאט להסתמן כמקום הבא להיות בו אני חייב לשאול
(05:24) אותך ואחת הסיבות שאני ביקשתי לבוא לשבת איתכם עוד פעם זה היה שאני אפה שאני נתקל היום זה כאילו הפך להיות שפורטוגל נכון שמדברים גם ון מדברים גם עוד מקומות אבל כאילו הפך להיות איזה טרנד כזה שפורטוגל הפך להות סוג של יד גם למגורים אני עכשיו עשו לי איזה יעוץ מישהי עשתה לי יעוץ בשיווק והיא בלל דברה איתי מפורטוגל זה היה נראה כאילו יש הרבה מאוד אנשים שהולכים להשקיע שם בוא תסביר לי למה זה כל כך חזק היום הנושא הזה של פורטוגל אז תראה יש מספר פרמטרים כמו שאמרת יש המון אנשים יש המון אנשים שרוצים לעבור ולחיות בפורטוגל איכות חיים גבוהה עלויות
(06:18) מחייה נמוכות מקום שהוא נוח מבחינת מזג האוויר מקום שהוא ממוקם אסטרטגית קרוב מאוד יחסית לארצות הברית א בשכנות עם ספרד צרפת שעתיים מלונדון אז המיקום ביחד עם התרבות ביחד עם האקלים מייצר עם העלויות מחייה מקום מאוד נוח לגור בו והמון אנשים רוצים להגיע וליהנות מכל הטוב הזה כן אבל אתה יודע זה צריך להיות משולב אתה יודע יכולים לעשות פה מקומות נהדרים אבל אם אין תעסוקה אם אין איזה התפתחות תעסוקתית היום הייטק למרות שאנחנו יודעים שהיום הרבה הייטק יושבים שמה ובכלל עובדים מרחוק מה מאפיין את מה שקורה שם ואתה יודע מה אולי תדבר איתי א ותחלק לי את זה
(07:04) לאזורים בתוך פורטוגל אז אז בוא בוא זה באמת א דיברת על הפרמטר השני הפרמטר השני הוא באמת מה קורה מבחינת מה קורה היום בפורטוגל ובאמת הרבה אוכלוסיות חזקות מהגרות לפורטוגל מעבר לזה שפורטוגל היא לא רק אזור שהוא מבוסס על תיירות 30 מיליון תיירים וזוכת פרסים אבל יש שם תעשייה יש שם משחר מייצרים יינות יש שם ברזל ש במחצבים ינ הפורטו המפורסם יפורטו המפורסם נכון מאוד זה כמובן עבדים דיגיטליים פורטוגל היא אחת מהערים הבירות הערים הבירות של נוודים הדיגיטליים בעולם מעודדים נוודים דיגיטליים נותנים להם הטבות מס והם מגיעים למעשה לחיות שם
(07:53) וזה עוד אוכלוסיות חזקות פורשים מארצות הברית ברזילאים שמהגרים בגלל הכלכלה הרעועה ב ברזיל ובגלל השפה הפורטוגזית אירופאים ממדינות קרות והכל ביחד מייצר הרבה ביקוש של אוכלוסיות חזקות מול מעט עצה אתה יודע שאנחנו לוקחים את כל הצעירים האלה שעוברים ומקשיבים לנו הרבה מאוד צעירים אז באמת השאלה הרי הם צריכים גם השילוב של פנאי הם צריכים את כל את כל מה ש משלים אחד את השני אתה יודע מה חינוך אם אנחנו כן משפחות עוברות איך זה תלב לנו בשם תראה אני הייתי בפורטו מספר פעמים זה אתה מדבר על האזור של פורטו במיוחד כן המטרופולין פורטו כמובן שבדרך
(08:39) כלל מדברים על ליסבון בדרום ופורטו בצפון ליסבון פשוט הפכה מאוד מאוד יקרה לאורך השנים ופורטו עדיין מציעה הזדמנויות גם מבחינת התדר זה תדר שהוא יותר רגוע יותר איכות חיים בעניינים לשימור זה מקום קסום מי שמגיע לשם אני הגעתי לשם טיילתי לא מעט בעולם והתאהבתי במקום הזה מבחינת התרבות מבחינת האנשים הכל רגוע שותים יין על הדורו פארקים סביבה ירוקה מערכת השכלה מאוד מאוד מפותחת מערכת בריאות מפותחת אנשים מאוד טולרנטים רואים שם קהילות לאטב מאוד מאוד גדולות שמגיעות לפורטוגל אנשים מאוד ליברליים והכל ביחד מייצר שם איזשהו מארג גם חברתי אנושי וגם
(09:28) בצד הכלכלי ש מאוד מזמין אנשים להגיע לפורטוגל תאפיין לי במילה אחת את לסבון שאנחנו לא נתרכז בה כמו שאני כבר מבין [מוזיקה] אנחנו היי כאן צחי קוטינסקי ואני ממש מתנצל שאני מפריע ולו לרגע קת לרצף האזנה אני מזמין אותך או אותך להצטרף אליי לקבוצת הוואטסאפ שלי שמה אנחנו מנהלים דיונים מעניינים ולהצטרף לדיוור ולקבל מידעים על הפעילות השונה לרבות זום הנדלן ולשם כך ניתן למצוא מתחת לפרק את הקישורים המתאימים אז הנה תמשיכו להזין ותודה רבה שאתם איתי תרכז יותר בפורטו מה קורה בליסבון לעומת פורטו שסבון היא בעצם הבירה כן תראה אלסבון עיר יותר
(10:25) גדולה אלסבון עיר יותר מתקדמת מפורטו פורטו נמצאת כמה שנים אחרי בהתפתחות בצד הנדל עיר קצת יותר רגועה נקרא לזה בתדר וליסבון כבר עשתה לאורך השנים עליות ערך באזורים המרכזיים של ליסבון אנחנו רואים מחירים של בפריים לוקיישן 8000 10,000 אפילו 12,000 יורו למטר בעוד ש בפורטו במטרופולין אנחנו מזהים מחירים שהם בין 3000 ל 5000 יורו למטר במיקומים המרכזיים של של פורטו ואנחנו חושבים שפורטו באמת הולכת בדרך של סבון ועליות מחירים אנחנו רואים את זה משנה לשנה מגיעות וזה למה אנחנו יותר מתמקדים במקום הבא מבחינת השבחה שהוא הצפוי שמה צפויות
(11:19) להיות עליות המחירים שאנחנו היום קונים בפורטו מי היעד שלנו בהשכרה למי אנחנו מיעדים את זה איזה סוגי השכרה אנחנו עושים אז אז באמת אנחנו מתמקדים בעיקר בפרוייקטים חדשים מסיבות של עצא וביקוש א אותם אוכלוסיות חזקות שהזכרתי קודם פרוייקטים חדשים שאתם יוזמים או פרוייקטים חדשים שאתם לוקחים ומשווקים אז אנחנו למעשה פועלים בשני כובעים הכובע הראשון הוא הכובע היזמי יש לנו חברת יזמות בפורטוגל שאנחנו יוזמים ומוכרים ישירות פרוייקטים שלנו ללקוחות הקצה ובצד השני יש לנו את חברת אירופה נדלן שנותנת את כל המעטפת והליווי המקצועי כי ישראלים קונים דירה מרחוק והם רוצים גם
(12:08) שילוו אותם וידאגו להם למימון ויטפלו ויתנו להם חברת ניהול נכסים בעברית אז זה דבר אחד אנחנו גם משקים דירות חדשות פרוייקטים חדשים של היזמים המובילים בפורטו מטבע הדברים קהל היעד של ה פרוייקטים זה אוכלוסיות חזקות כמו שהזכרתי מקודם שרוצות להנות מאיחוד חיים לא היו מספיק התחלות בנייה גם בגלל הקורונה וגם בגלל הריביות הריביות היו לפני שנתיים אחוז היום אנחנו רואים באזור השוש וחצי אחוזים חלק מהיזמים יושבים עדיין על הקרקעות ואין מספיק עצה אז אז יש פערים של עצה וביקוש והקהל הללו מחפשים דירות חדשות גם להזכיר וגם לרכוש ושמה
(12:52) אנחנו מתמקדים בעצם בוא ניקח צעד אחורה מי שנתקל בהשם ושגם אני שנתקלתי בזה פעם ראשונה בעצם מה שיש בראש זה אנחנו מייצרים דרכונים כן תן לי קצת את הסיפור של אירופה אז אז קבוצת אירופה נדלן היא בעצם קבוצת אירופה נדלן זה קבוצה של ארבעה שותפים א יוסי יצחק יושב ראש הקבוצה גבי ג'וברן עורך דין גבי ג'וברן שהוא עורך דין פעיל 20 שנה שמאוד עובד ומייצג את חברות הנדלן בארץ הדריכה ל אסף מולכו שאותו פגשתי פה שאותו כן א ו אורך דין אמיר תלמי שאותו רינתי שרינת אמיר הוא למעשה המנכל של אירופה נדלן בפורטוגל הוא נמצא בפורטו ומנהל את האופרציה המקומית לרבות
(13:43) חברת ניהול הנכסים גרק הוא נמצא שמה צ יש נכון מההנהלה הוא הרגליים על הקרקע שמאוד מאוד חשוב הוא חי את פורטוגל כבר שמונה שנים מכיר את רשויות התכנון מכיר את התהליכים המקומיים קל להרגיש בזה בשיחה שניהלתי איתו הבן אדם שולט נכון ו ובעצם זה מדובר בקבוצת חברות קבוצת חברות זה פורטוגליס מי שמכיר החברה של הדרכונים חברה הכי גדולה בארץ 30 אל לקוחות משם נולדה גם אירופה נדלן שבאופן טיבעי הציעה גם דירות לאותם בעלי אזרחויות בפורטוגל לחברה יש גם זורה של פעילות נדלנית בישראל עושה יזמות נדלן בישראל חלק מהפעילות הזאתי שותפה מ כמה חברות
(14:35) מהמובילות בישראל ופורטוגל אנחנו גם משווקים פרוייקטים וגם יזמים כמו שאמרתי וזה ככה הפעילות הכוללת אני חושב שהערך המוסף שלנו באמת בסוף שאנחנו יודעים ללוות את הלקוחות מקצה לקצה מהצד של ההשקעה ואמרת לי גם אתה שאתה קצת חושש מהשקעות בחול החשש שלי נובע ואתה יודע שר אותי בגלובס בזמנו גיי ליברמן ו מכל הראיות ים הראשונים של כסף בקיר ואז עושים לכל מי שמתריע שים כתבה והוא עשה כותרת אמצע כזאת וכתב המשקיע שמתנגד להשקעות בחול זה לא התה זה לא היה נכון מדויק זה היה שאחת הבעיות שלי עם חול זה התלות ב במי שמלווה שאני מלווה משקיעים
(15:26) ואני קונה פה בארץ לא מעט לא לא תלוים אף אחד עכשיו אין בעיה להיות תלוים אבל צריך לדעת במי ובאמת עצם העובדה שאני יושב פה כנראה שאני בוטח בכם אחרת לא הייתי נותן לכם את הבמה ש זה של הפודקאסט שלי אבל זה זה בעצם המקור לבעיה אז בוא בוא בוא נלך באמת אמרת ש אתם מתעסקים בפורטו כן בוא בוא בוא ניכנס קצת לטאר את פורטו את סוגי השכונות ומכנס לסוגי הפרוייקטים שיש יש לנו שם ונתחיל לאפיין אותם שיושבים אנשים ומקשיבים רוצים לדעת אמרת כבר התחלת להגיד מספרים על מה אנחנו מדברים א את שאני אתייחס למילה למה שרמת לי פה קצת אזז אני רק אגיד לך תראה עשינו עד ה עשינו
(16:17) עד היום 600 עסקאות כמעט ומסר שנה שעברה כ-160 דירות ובאמת הלקוחות פה מבחירי המשק ובסוף בהשקעה בחול אנשים רוצים את הביטחון נחנו יודעים צר להם את הביטחון הזה ולתת להם השקעה ל מקצה לקצה כאשר ההגה בסופו של דבר בידיים שלהם זה לא להשקיע הון עצמי עם יזם שהוא מנהל אלא פה אתה רוכש דירה הדירה הזאת נרשמת על שמך בטאבו אתה מנהל אותה אתה מחליט מי הסוחר שלך אתה מחליט מתי אתה רוצה א למכור כן אבל את אומר אני מחליט מי הסוחר אני אתה יודע מה לא מכיר קח אותי היום שאני חושב שאני מקצוען לא קטן בנדלן לא יודע לקנות באירופה לא יודע לקנות
(17:00) באירופה לא מכיר את הקהל אין לי זמן ללכת לעשות הרי גם אני מלמד שאני מלמד חקר שוק או מלמד איך להשקיע יש לי קורסים אז אני אומר שאתה לא מכיר משהו קח מישהו שילווה אותך שיקח אותך איך אני יודע לבחור את הקהל אם אני לא יודע מי הוא לא מכיר אותו לא מכיר את המנטליות שלו תראה אנחנו היינו בצמתים האלה מאוד פעמים ויש לנו מערך טפול גדול ואנחנו למעשה כבר מאוד מאוד פשטנו את התהליך או לפעמים אה זה להיות יזם זה זה לקחת תהליך מסובך ולהפוך אותו ל משהו פשוט למשתמש הפשוט משתמש הקצה זה מה שאפל עושים בעצם אני רוצה שנתמקד על מה שאתה אומר ב
(17:43) שאתה יודע מקשיבים לנו גם אנשים שלומדים נדלן וזה אני חושב שאולי זה שיעור שהוא לא רק על נכון יש פה טיפה רגע יציאה זווית אחרת ש לא מעלה מעולה אנחנו אנחנו לקחנו את התהליך הסבוך הזה של השקעה בפורטוגל והפכנו אותו לסרט נע עם מערכת טפול מאוד מאוד משומנת שיודעת לייצר את זה בצורה מאוד פשוטה וידידותית ושאתה שואל אותי איך אני יודע מי הסוחר פשוט מאוד בדיוק כמו בישראל מציגים מי הסוחר תלושי שכר הכנסות במה הוא עוסק תדפיס חשבון בנק כמה זמן הוא רוצה הוא עובד בצבא הוא בנקאי הוא בדיגיטל הוא זה מציגים את הנתונים לבעלים של הדירה מתאים לך חודש ראשון חודש אחרון חודשיים
(18:26) פיקדון מה אתה מרגיש בנוח זה מה שהוא עובד זה מה שהוא עושה זוג יש להם תעסוקה חמש שנים יש המלצות יש אור ירוק קדימה יש משרד עורכי דין סוגרת את ההסכם שכירות כמו בארץ עכשיו שמגישים את המידע ועושים את הדברים בצורה מאוד מאוד קלה ופשוטה אז אנשים הם מחליטים מה קורה ומתי קורה אנחנו רק הגורם המבצע עבורם זה לעומת אני חושב הדעה שהרבה אנשים חושבים שאני משקיע בכסף אז זה לא תלוי בי היזה מחליט כמה כסף או יש קרנות שמגייסות כספים ומשקיעות עם יזמים אחרים שאיין שליטה למעשה פה השליטה היא בידיים זה דירה השליטה היא בידיים של הרוכש הוא
(19:07) יכול להחליט בדיוק באיזה נקודה לצאת ואנחנו בעצם רק הכלי שיודעים יודע לסייע בידו להביא אותו ולהגשים את ה אסטרטגיות שלו אתה יודע אנשים עכשיו שומעים ואתה יודע חלק ממה שהם שומעים על כל מיני דברים שקרו גם אצל אחרים אז למשל הרבה חושבים שכל אירופה זה אותו דבר בנושא של שכירות למשל גרמניה אנחנו יודעים את הגנת הדייר עם כל הבעייתיות של זה שיש לזה גם יתרון אני חושב שזה ייתרון וחבל שאין את זה פה בארץ יש שמה איזה משהו שמגן על הדיירים יש משהו שאנחנו צריכים לחשוב אם אנחנו רוצים בכלל להיכנס לשם שיכול למנוע מהכוח שלנו אה כן זה מצחיק זה שאלה ששאלו אותי הרבה
(19:49) מאוד לאחרונה עוד פעם אנשים שומעים קראו נכון היייתה איזה כתבה על ספרד וכולי אבל א באמת א בפורטוגל זה שוק חופשי ואפשר להעלות מחירים ו בצד של הגנת הדייר דייר שלא משלם לשמחתי אין לנו את זה כי אנחנו עושים תהליך אבל דייר שלא משלם אפשר לפנות אותו אז אז בצד הזה באמת פורטוגל כן היא מקום שמאוד תומך ומעודד השקעות ובעלי נכסים א זהו מבחינת האזור הכללי כמו שדיברנו קודם יש ל נו בתוך מטרופולין פורטו את העיר פורטו מה שנקרא את הרובע ההיסטורי אני אוהב לקרוא לזה אם נקרא לזה גוש דן אז יש לנו את מרכז תל אביב ויש לנו את נהר הדורו המפורסם שזה אטרקציה
(20:44) תיירותית ובעצם בצד השני של הנהר יש לנו את העיר גיה שהיא סוג של גיבעתיים וזה למעשה ההבחנה עיקרית בין משקיעים שאוהבים את המרכז של הצנטרום לבין המשקיעים שאוהבים את האזורים המתפתחים איפה שיש יותר אולי משפחות זוגות פארקים מקומות שאפשר לקבל יותר בשביל הכסף בניה חדשה אז רגע אז שאתה מדבר על העיר על החלק המרכזי לא על גיה אתה מדבר שאנחנו עובדים שם מול איזה סוג של סוחרים לא משפחות אנחנו עובדים יותר מול אנשי עסקים מול מי אנחנו עובדים אז אז כמובן שיש משפחות גם שגרות בפורטו כמו שיש משפחות שגרות במרכז תל אביב אה אבל אנחנו למרות
(21:32) שמזיעים פה נורא ואני מזל שיש פה מזגן במשרד נכון מאוד מטבע דברים תראה אני גרתי במנהטן וגם שם היה לי חברים משפחות שגרות ב מנטן אבל א אתה יודע אנשים אהבו לגור בברוקלין לא במנ אתן אותו דבר פה אז מטבע הדברים הרבה מהדירות זה יותר צעירים א זה איפה שהכל קורה נקרא לזה זה אבל זה מטרו וזה יותר צפוף ורכב אי אפשר להוציא כמעט באמצע השבוע זה אובר א אז יותר צעירים יש 50 אל סטודנטים א שעם המון סטודנטים זרים סטודנטים שלומדים מה איזה סוגי אוניברסיטאות יש ש יש שמה 11 פקולטאי אתב זכרוני הכל מהכל ויש שם את בית חולים השני בגודלו בפורטוגל סאו ז'וו אז יש הרבה
(22:24) רופאים ומתמחים ויש סטודנטים זרים שמשלמים ורוצים לגור בעיר איפה שהכל קורה א ויש הרבה נוודים דיגיטליים שמגיעים מכל העולם ורוצים לגור גם בעיר א ויש משפחות שהמשפחות שרוצות קצת לגור באזור שהוא פחות צפוף א פורטו זה אתר מורשת היסטורי של אונסקו אז הבניינים רובם הם בניינים לשימור שיש לזה אתה יודע כל מה שמתלווה לזה אז א יש הרבה שמעדיפים לצאת קצת לגאה שזה בעצם ג שחוצים כמה מספר קשרים ובג לקבל את כל הפסטי של בניין חדש מודרני כמו שאנחנו מכירים מהארץ חלקם מכון כושר וחניה תת קרקעית לשלם הרבה פחות זא אומרת לגור ליד המרכז נכון לגור ליד המרכז לגור אם תרצה
(23:17) בגבעתיים רמתגן או הרצליה אזור ירוק באזור שיש פארקים כל המרכזי קניות הגדולים נמצאים בגיה בתי חולים בנייני משרדים חופר הרחצה גם בצד של הדורו וגם בצד של האוקיינוס להנות מאיכות חיים זה ישהו תהליך של ג'נטריפיקציה מה שאנחנו מכירים שבאמת העיר הופכת יותר ויותר אנשים יוצאים ופה אנחנו רואים את הפוטנציאל גם של גיה שהמחירים שם הא למעשה סינית עליות מחירים בוא אז אתה יודע מה כן בסוף אנשים רוצים לשמוע כסף כ כן תתחיל לסדר לי את הסדר בעלויות של דירות ובהכנסות מהם אז אז בוא בוא נד ככה אז בפורטו היום אנחנו רואים במרכז פורטו המחירים יתחילו בסדר גודל של
(24:05) אנחנו מכוונים לאזור 4000 אתה מדבר על בתים חדשים כן ר רק דירות חדשות אנחנו מאמינים מאוד בפרוייקטים חדשים חלק מזה זה בגלל הנושא של האחריות לפי החוק יש 10 שנים אחריות על הדירות חדשות ליזמים נחנו עובדים עם חברות גדולות של הרבה שנים אזה נותן ש נפשי חמש שנים על כלל המרכיבים 10 שנים על השלד בצד של המימון הבנק למעשה נותן את שווי או של הרכישה שקנית ישראלי שקונה בפורטו מקבל הלוואה מקומית נכון זה באמת אחד לא צריך כמו שאנחנו שומעים בכל מיני מקומות ותק של שנה או ותק של זה או להיות חברה איך זה עובד אז באמת בפורטוגל מעודדים משקאות זרות וזרים יכולים לקבל
(25:00) מימון של עד 75 גםם אין ם את הדרן גם אם אין להם את הדרכון מימון של עד 75% מה שיפה גם זה שהבנק נותן הלואה ריקורס מה שנקרא הלוואה לללא הרות אישית לרות למרות שהם תושבים זרים נכון למרות שהם תושבים זרים שיעבוד בלבד של הנכס בדיוק בדיוק מה שמקטין משמעותית את החשיפה למשקיע בדירות חדשות מקבלים 70 עד 75 א משווי הדירה או משוי השמעות שאני יכול להגיד לך שכל השמאי שראיינו פה לאחרונ לאחרונה עולות משמעותית על שוי הרכישה אז זה באמת גם מייצר מקטין את החשיפה בצד המימוני לצד זה יש את הנושא כמו שאמרתי של האחריות וזה באמת הופך את כל העניין של ההשקעה להרבה יותר פשוט
(25:50) וכמובן עליות הערך שזה גולת הכותרת בגלל הפערים בין עצה וביקוש ואין מדדים אין מדד צומות הבנייה הרי בפורטוגל אוקיי אז לקוח ממוצע שרוכש פרויקט בפריס אצלנו על הנייר שמגיע למועד המסירה אנחנו רואים סדר גודל של עליות ערך של 15 20 ראינו גם 25 אני יכול להיות זעיר ולהגיד 15 ל-20 אים עליית ערך א שזה מאוד מאוד יפה כי בסך הכל רוב העסקאות בנוות 25 75 או 30 70 א אז זה גם חלק מ אך אתה אתה כל הדגשת כל הזמן את החלק ההיסטורי ושימור והכל ומרת אתם לא לא רוכשים נכסים בבניינים הישנים עם השימור והכל זאת אומרת הכל הולך לכיוון של הבניינים החדשים זה לא מומלץ
(26:43) לקנות בנכסים האלה אין להם עליית ערך כתוצאה מזה שהם נראים אולי יותר מיוחדים ויש בהם איזה אדריכלות מעניינת אז אז באמת א באמת יש לנו עשינו לא מזמן פרויקט יזמי בחברת היזמות שלנו בניין מאוד מרשים חוב מרכזי בונפים בניין לשימור אין בעיה אפשר לחדש בניינים לשימור זה בניינים חדשים לכל דבר ועניין פשוט משמרים את החזית וכל שאר הבניין הבניין הוא למעשה בניין חדש אז רק שמרנו את החזית הבניין כולל כל המערכות והתשתיות שלו הוא בניין חדש יש המון לקוחות שמאוד אוהבים את האופי האירופאי הזה אז כן בהחלט אפשר גם לקנות דירה חדשה שהיא נותנת את הניחוח
(27:33) ההיסטורי ואנשים שיותר אוהבים את ה עיצוב הזה מעניין אז בוא בוא נמשיך לדבר על הפרוייקטים הדירות שאנחנו קונים איזה גדלים יש לנו ומה כדאי לקנות אז תראה באמת א אנחנו מדברים מדירות סטודיו מה שנקרא t אפס בפורטוגל לא סופרים את הסלון אזה t אפס דירת חדר שינה וסלון עוד פעם מה זה פס כן אז אז t אפ זה אפס חדרי שינה זה דירת סטודיו חלל פתוח בדרך כלל t אח זה ח זה one בדרום של ארצות הברית א זה חדר שינה אחד וסלון שני חדרים שלנו ב מה שאנחנו מכירים זאת אומרת בכל מקרה זה סלון והשאלה התי מאפיין כמה חדרים יש לנו לשינה נכון בדיוק כמה חדרי שינה מטבע הדברים אנחנו
(28:24) רואים בפורטו ביקושים מאוד גדולים לדירות קטנות יר2 מחרנו עכשיו מחרנו עכשיו פרויקט בכיכר לדבר בשפה נכון הנה אתה רואה אמרתי לך שזה לא כזה נראה לי אני צריך לעבור עוד חדר לרעיון עבודה תיזהר שלא תצא מפה עם עסקה אז באמת עכשיו שיקנו בכיכר מרקש כיכר המרקיז דירות קטנות מאוד מיוחדות סטודיו עם אזור שינה נפרד אומרת זה לא חלל אתה לא ישן בסלון וזה פרויקט שהיה להיט פשוט מכרנו את השלב הראשון תוך שבועיים א שלושה שדירות עלו שם כמה דירות שמה עלו באזור ה-200 אל יורו הון עצמי סדר גודל של 70 75 אל יורו מסירה תוך שנה וחצי יזם בין הגדולים בפורטו
(29:20) שמיועד להיות מוזכר בה אה סדר גודל של 1150 יורו לטווח ארוך ייחודיות בפרויקט הזה שלמעשה באזור מאוד מאוד צפוף ומבוקש אין אין פרויקטים חדשים אז הצלחנו כן לחבור לעבוד עם יזם שמרים שם פרקט חדש וכולל חניות ומרפסות זה כמו אתה יודע חניות בתל אביב אז באזור הזה זה נמצ גם על המטרו ממש מעבר לכביש של תחנת המטרו אז הכל הפך את זה לפרויקט מאוד אטרקטיבי עם ביקושים מאוד גבוהים והישראלים מאוד אהבו את הדירות הקטנות הללו אוקיי אז יש לנו את הדירות הקטנות מה מה מעבר מעבר יש לנו אתה יודע מה א אני נשאל אותך עם יד על הלבן קניתי את הדירות האלה
(30:08) בניין של כמה דירות 36 מה הסיכוי שאני לא אזכיר את הדירה ומה קורה לי אז תראה בוא בוא נשים את הדברים אנחנו בנדלן וכל מי שנכנס להשקיע יודע שתמיד יש סיכונים ותמיד יש גם אתה יודע קצת ניהול סיכונים אני אוהב אומר את זה א אז כל אחד צריך להכיר את זה זה משהו גם שאנחנו מאוד מציגים אנחנו יושבים מול הלקוחות וצריך גם בסוף להבין מי ה משקיע מולנו ולהתאים לו את ההשקעה באזור נוחות שלו אז כמובן מטבע הדברים כמו שאנחנו קונים דירה קטנה במרכז תל אביב תמיד יש סיכוי שהיא תישאר ריקה על הנייר כן אבל תמיד יש סוחרים אותו דבר כאן פרויקט שהוא על המטרו ליד האזור של
(30:54) הסטודנטים ליד בית החולים הגדול עם חניה י מרפסת מתומחר כמעט לכל כיס הסבירות שהוא ישאר ק אנחנו רואים את הביקושים אנחנו שלחנו עובדים לפורטו ולא מצאנו להם דירות שכרנו בסוף דירות מהמשקיעים שלנו הביקושים הם מאוד מאוד גבוהים והעצה נמוך הסבירות שהדירות תישאר ן הריקות היא סבירות מאוד נמוכה אני יכול להגיד עם יד על הלב שכל המשקיעים שלנו פה שמקבלים דירות הדירות שלהם מוצאים סוחרים בצורה די מהירה אתה יודע יש אנשים ששומעים אותנו והם חובבי התיירות ואומרים אולי אנחנו שומעים את מה שאתה אומר ואז אולי נעשה rbnb יש את זה שם זה נפוץ זה מקובל מאוד
(31:43) מאוד מאוד נפוץ הר bnb זה תעשייה שלמה יש בפורטו כשישה מיליון תיירים שזה לדעתי יותר מהשנת c בישראל ואין פשוט איכן ל ן את כל התיירים ולכן הממשלה א יצאה בזמנו בנושא של ה rbnb ו הסדירו את זה עם רשיונות וכולי הממשלה הקודמת החליטה לעצור את הנושא של הא bnb את הרשיונות מי שיש לו יש לו א בגלל שאמרו שבעצם זה יש את הענין את הנושא של הדירות למקומיים השנה באפריל היה בחירות חזרה הממשלה שלמעשה הנפיקה את ראשונות האר bnb והבשר השבוע שהמגמה היא לבטל את כל אותן גזרות במרכאות ולהחזיר את הנושא של ה rbnb אז כן אפשר על פי כמובן שזה עדיין
(32:39) בתהליכים אבל אם הכל התקדם כמתוכנן אז אפשר לעשות airbnb ולהזכיר לתקופות קצרות בקפ ורגולציה אז בוא בוא בוא נתקדם אז ראינו את הדירות סודיות הדירות הקטנות מה קורה עם דירות למשפחות א קודם כל יש כמובן גם משפחות שגרות בפורטו מטבע הדברים אנחנו רואים הרבה משפחות שגרות בגאיה עוד שניה ניגע בגיה ונטעם בה אנחנו לא מרובים בזמן אבל אתה ו א אפשר לתפוס את הכל אבל אם אנחנו עדיין בפורטו יש תם בכלל להיכנס לדירות יותר גדולות למשפחה או שעדיף להתרכז לדירות הקטנות של אנשי העסקים והכל ה נוודים וכל מה שקשור בהחלט כן הדירות אני יכול להגיד שהדירות של ה t2
(33:28) שני חדרי שינה וסלון א דירות מאוד מבוקשות מהסיבה שבעיקר האירופאים הם משפחות קטנות ויש הרבה זוגות אירופאים עם ילד אחד שרוצים לגור וליהנות מהעיר וגם אותם אנשי טק למיניהם כל המרכזי פיתוח אוהבים שיש עוד חדר עבודה או חדר אירוח אז זה גם גם מבחינה מסחרית דירה t2 כמו שאנחנו יודעים דירות יותר גדולות הם מציאות מחיר למטר יותר משתלם מהדירות הקטנות אז הרבה לקוחות אוהבים לקבל יותר בשביל הכסף וגם לקבל כירות בצם אז בוא אז סדר לי את זה אז דירה t2 ידענו שדירה קודם עלתה לנו 200,000 יור 200 ולא 200 כמו שטעית קודם תודה רבה אנחנו ירושלמים תודה תודה אז אני שואל אז
(34:19) עכשיו דירה שההיא t2 או t3 מה תהיה העלות שלה ומה תהיה ההכנסה ממנה ן אז דירה t אח תעלה באזור ה-300 אל אירו שזה סדר גודל של און עצמי כה 95 אל און עצמי דירות t2 תעלנה אנחנו רואים באזור ה 395 400,000 אולי טיפה צפונה שאלה דירות עם שני חדרי שינה ושני חדרי רחצה יש לנו סתם עכשיו דוגמה פרויקט של מגדלים מגדלי יוקרה במרכז פורטו דירות כאלה t2 ב 420 עם כל הפסטי כמו המגדלים שאנחנו מכירים מעלויות תחזוקה וכל מה שקשור כן אז אז פה זה בניין מאוד גדול של עירוב שימושים קרן שעושה פרוייקטים אייקונים שיווק פרויקט שלהם לפני שנתיים בון ג'רדין שהוא נבחר לפרויקט
(35:11) הכי יפה בפורטו הם בעצם מקימים מגדלים של 25 קומות תוכנית משהו שמאוד מיוחד של עירוב שימושים עם פאדל קורט ומסלול ריצה וחנות הקריות פאדל קורט תסביר לאנשים א פאדל פאדל זה כבר היום יש את זה גם בתל אביב זה סוג של אה טניס עם קירות א אתה יודע אתה מדבר פה עם ירושלמי עוד לא הגיע עוד לא הגיע א קשה לו בעליה א אז אז יש באמת את כל הפסטי אין כמעט מגדלים כי אמרנו שזה בניינים לשימור כן אז הם הקימו באמת מתחם מאוד מיוחד עם משרדים היום עירוב שימושים זה מאוד פופולרי בעולם ם ישראל נכון אנחנו רואים אז יש שמה גם כן נגיעה של עירוב שימושים אה אז אז יש שמה גם קצת מסחר גם
(35:59) משרדים גם שטחים פתוחים וגם ארבעה בניינים שני בניינים למשפחות שבעצם נותנים להם את כל הפסטי לגדל ילדים וגם מגדלים יותר לצעירים וינ פרופשונל מה שנקרא לא נשאר לנו הרבה זמן ו חשוב לי שנדבר גם על גבל שאתה כל הזמן נזכרת אותה והשארת אותי סקרן כן ספר לי קצת על גיה מה שקורה שם אמרת שזה גיבעתיים או רמתגן אנחנו חס וחלילה לא פוגעים פה בגבעתיים ור רמתגן אבל זה בעצם הפרוור של יד העיר המרכזית תאפיין לי אותו גם מבחינת הנדלן תעשה לי איזשהי השוואה תראה אני מאוד מאוד אוהב את גיה א אני גרתי במנ אתן והרבה אנשים היום זיהו את ברוקלין היום ברוקלין זה יש בז גם
(36:51) בישראל המון ראיתי חברים שקנו או יזמים שקנו בברוקלין דוגמת ויליס ור קל מאוד כי זה הרבה ישראלים בטח שומעים אותנו ומתחברים וזה מה שקורה היום בגאיה א אנחנו יודעים בנדלן שהתפתחות אזורית מייצרת עליות מחירים ובג היום רואים את ההתפתחות רואים עיר ש יש שם קו מטרו חדש שממש צפוי להיפתח ב-26 שנכנס לתוך פורטו רואים שכונות חדשות כמו שכונות בהרצליה ליד הבן תחומי שכונות חדשות שהעירייה מקימה שם מרכז כנסים במוזיקה להופעות ורשת סופרמרקטים והכל יהיה גנים וכל ההתפתחות הזאת מייצרת עלויות עליות מחירים וההזדמנות היום במילה אחת זה השבחה זה
(37:40) לבוא ולהיות בראייה יזמית יזם בא ורואה את מה שהולך לקרות שנייה לפני שזה הולך לקרות וזה גאיה לדעתי לבוא ולהגיד אני קונה שם היום במחיר שהוא עדיין מחיר שפוי כי אני רואה את ההתפתחות האזורית ואני ידע שעוד ארבע חמש שנים זה היה מקום להיות בו כמו בוויליאמסבורג ואז אני עושה את ה דלטא שלי ואני מחליט אם אני עושה קש אט או שאני נשאר ומחזיק עד ש עד הנקודה שהשוק יגיע למיצוי טוב אז בכל זאת תן לנו קצת מספרים אז אז היום אנחנו רואים בגיי הפרוייקטים החל ממחירים של 2800 יורו למטר פרויקט יוקרה שהדירות הם כמה הדירות הם בטיפולוג של t1 כמו שאמרנו t2 ו3 מאוד מתאים
(38:26) למשפחות המון מש אז דירה t2 לעומת מה ששמענו קודם כמה דירה t2 תעלה מ 200,000 יורו עד 220 230 אל י וסכר באזור ה100 יורו לחודש יש לנו פרויקט שעכשיו ואתה יודעה אני רוצה לעצור אותך שנייה אני עכשיו קונה את הדירה אני הולך להזכיר נתתם לי את חברת הניהול שתזכיר לי את זה אני צריך לדווח שמה אני צריך לדווח בארץ אתם הם עוזרים לי בתחום הזה ב הרי יכול להיות שאני אני שכיר יש לי משכורת אני בכלל לא מתעסק בדיווחים פה בארץ אם אני אזכיר עד 5000 או 5700 בכלל אני לא צריך לדבר ע מאף אחד איך זה עובד איתכם אז אנחנו בעצם א נותנים את המעטפת המקצועית המלאה כמו
(39:17) שאמרתי המשמעות היא א מחברים אנחנו לא אנשי מס אנחנו לא רועי חשבון אנחנו מחברים לרועי חשבון בפורטוגל שהוא למעשה מוציא את הקבלה כל חודש לסוחר מדווח אחת לחודש לרשויות המיסים מחברים גם כמובן למי שרוצה לרועה חשבון בישראל יש אמנת מס בין המדינות והחבר'ה האלה עושים את מה שצריך ונותנים את כל המענה הכל עובד בצורה מאוד שותפת מאוד חלקה אחת לשנה בדרך כלל בסוף שנת המס א התקנות גם אתה יודע כל הזמן יש את הניואנסים הקטנים אז הם חיים את האותיות תנות בצד של המיסוי אבל גם את זה אנחנו מכסים ונותנים מענה בצד השוטף של ניהול הנכס אתה יודע אנחנו נמצאים כבר בסוף הפרק
(40:10) אתה לא תאמין לא הרגשתי אני רוצה שאתה יודע מה תן לי במילה אחת שומעים אותנו אנשים ואנשים יודעים כמה אני אוהב את ההשקעות בישראל תן לי מהבחינה שלך אנחנו לא בתחרות אם נו בתחרות לא הייתי פה למה לבוא אמרת כבר את זה למה לבוא ולהשקיע לא דרך אנחנו לא מדברים על אירופה עכשיו כן למה להשקיע בפורטוגל תן את זה כסיכום תראה אני אגיד לך במילה אחת אני לא חושב שזה או או זה גם וגם יצאת מזה בכבוד אני ציוני אני אוהב את ישראל אני מאמין בהשקעות בישראל אני חושב ש שם המשחק הוא פיזור מי שיש לו כבר דירה בישראל אנחנו יודעים ש דירה נוספת המשמעויות מצד מס רכישה וכולי והיום מה
(41:02) שקורה לצערי הרב כן במדינה עם דירוג האשראי וכל מה שקורה אומרים שהולך להיות קצת יותר רע לפני שיהיה הרבה הרבה יותר טוב ולכן שם המשחק זה פיזור זה לקחת סכום קטן של כסף של 250 300 אל שך ולפזר אותו לשים אותו במקום מתפתח לשים אולי עוד חלק בקרנות השתלמות זה בסדר בשוק האון ומי שקנה דירה קנה דירה בישראל ובסוף הרוויח מכל הכיוונים אז אני איתך לגמרי ואני חושב שאפשר להנות מכל העולמות תקשיב כנראה שזה המאפיין של חברת רופה באותה מידה שנהניתי עם אמיר אני יוצא מפה עם הנאה גדולה וד גם נהנתי לפגוש את כל האנשים פה שקיבלו אותי כל כך יפה אז תודה
(41:49) רבה תודה ל ואנחנו עוד נדבר היה ממש כיף