קריין: ברוכים הבאים לערוץ הפודקאסט נדל"ן בשידור של צחי קווטינסקי ונדל"ן בקלות המומחים בבניית פנסיה עצמית המבוססת השקעות נדל"ן. ערוץ הפודקאסט עוסק בנושאי השקעה שונים בנושאים אקטואליים בנדל"ן בישראל, האזנה נעימה.

צחי קווטינסקי: שלום לכולם, כאן צחי קווטינסקי מנדל"ן בקלות ואנחנו בסדרת הפודקאסטים נדל"ן בשידור אחרי תקופה ארוכה שאני עושה פודקאסטים עם חברים, טורים חיים, כותב לכם בכל דרך- באתר שלי, בפייסבוק או בכל מקום אחר החלטתי גם אני להיכנס לעולם הפודקאסטים ולקחת אתכם להרפתקה ארוכה של עשייה, הרפתקה של בנייה, הרפתקה של עשייה אחראית בזכות הידע הרב שאני עומד להעביר לכם. במהלך התקופה הקרובה אנחנו נתקוף נושאים רבים, בין השאר אתן לכם שידורים עצמאיים, אזמין גם חברים אשר מקצועיים מאוד בתחומם והם ילוו אותי בכל מהלך השידורים. מה אני עושה במשך 30 השנה האחרונות ולמה אני מתעסק בנדל"ן? במשך 30 השנה האחרונות וכן אני כבר בן 60, אני עוסק בנדל"ן ולמעשה לא מדויק אם אני אגיד נדל"ן אלא אני עוסק בנדל"ן ודרך הנדל"ן אני בונה לעצמי את החיים הכלכליים שלי, באמצעות התוצרת בית שלי, הפנסיה העצמית שלי המבוססת על השקעות נדל"ן חכמות. במשך 30 השנה בניתי פרויקטים, במשך 30 השנה ליוויתי מאות ואלפים בדרכם להצלחה כלכלית, בדרכם לבניית החיים הכלכליים שלהם, לבניית הפנסיה העצמית מבוססת השקעות הנדל"ן שלהם בין אם בקורסים, בין אם ביעוצים, דרך אחרת. ועל מה אני רוצה לדבר איתכם היום? אתה הפודקאסט הראשון שלי אני רוצה להקדיש באמת למהות של העשייה שלי, אני רוצה לדבר איתכם על הצורך למה אנחנו חייבים לבנות לעצמנו פנסיה עצמית. לפנסיה עצמית בין אם על ידי נדל"ן ובין אם בדרכים דרכים אחרות היא נדרשת וחשובה. כמו שאתם אולי יודעים בייחוד למי שעוקב אחריי, אני עושה הרבה מאוד ייעוצים לאנשים. אני פוגש משפחות, אני פוגש אנשים פרטיים, אני פוגש יחידים, אני פוגש הרבה מאוד אנשים ואחד הדברים שמלווים אותי, אחד הדברים שאני נתקל בהם הכי הרבה הוא הקטע של אנשים לא מודעים לעתיד שלהם. אנשים לא מבינים שגם אם היום הם מרוויחים 10,000 שקל, גם אם היום הם מרוויחים 12,000 שקלים לא זה מה שיהיה להם בפנסיה. אני לא מדבר על עצמאיים רבים שבכלל לא חוסכים אבל אלו עכשיו קיבלו תיקון זה שלפי החוק הם יהיו חייבים לחסוך, לפחות יהיה להם בסיס. עצמאים עכשיו קיבלו תיקון בחוק ולפי חוק הם יצטרכו לחסוך כל שנה אחרת יקבלו קנס, וזה המזל שלהם אבל החשיבה, החשיבה הבסיסית של העצמאי איך אני מסיים את החודש. אני רוצה להגיד לכם שבמהלך הקורסים שלי כאשר אני מלמד איך לחשוב, איך לחשוב עסקה אחד הדברים שאני בא בטענה היא לעצמאים שלא חושבים נכון על העסק שלהם ואני חייב לנצל את השנייה הזאת כדי לפתוח לכם כאן את העיניים. אחת הטעויות של עצמאים ואני מדבר בעיקר על העצמאים וזה לא משנה, זה יכול להיות גם כמוני, אנשים שהם בעלי חברות קטנות שהם בעלי שליטה שם. אחד הדברים שהטענה שלי היא חזקה אליהם שאנשים פותחים את העסק שלהם ולא מרוויחים כסף או אנשים לוקחים ובונים את העסק שלהם העצמאי, אם הם ישרים והגונים בסוף החודש או בתחילת החודש אחרי הם משלמים משכורות לעובדים, משלמים לספקים, משלמים לרשויות באמצע החודש ואז אם נשאר לוקחים אם לא נשאר לא לוקחים ואם חסר מוסיפים. זאת אחת הטעויות הכי גדולות של העצמאי. והרי על מה אני מדבר? למה פתחת העצמאי את העסק? העצמאי פתח את העסק לא לפרנס את הרשויות, לא לפרנס את העובדים, לא לפרנס אף אחד למעט עצמו, כאשר תוך כדי זה שהוא מפרנס את עצמו הוא גם מפרנס או מביא פרנסה למשפחות אחרות שנוטלות חלק בבניית הפרנסה שלו. אז מה צריך עצמאי לעשות? עצמאי צריך לעשות ואני פשוט ניצלתי כאן אתנחתא קטנה, עצמאי צריך קודם כל לקחת משכורת לעצמו, קודם כל לקחת את הפנסיה, את תשלומי הפנסיה של עצמו ואחר כך לשלם לעובדים, אחר כך לשלם לרשויות, אחר כך לשלם לכל מה שצריך. לא אל תטעו, אל תטעו, אני לא מתכוון לזה חס וחלילה חס וחלילה שלא יישאר כסף לעובדים ולרשויות. ברור שחייבים לשלם אבל אם יבין העצמאי שהוא חייב לקחת שכר, שהוא חלק אינטגרלי מהמערכת, שיש לו שכר קבוע ואפילו אם הוא עצמאי שמשלם בעצם לעצמו אם הוא יבין את זה הוא יבנה נכון את העסק והוא ידאג כל החודש להכניס מספיק כסף, לייעל מספיק את העסק שלו, לגבות מספיק כסף, שיהיה מספיק כסף לשלם גם לעובדים, גם לרשויות וגם לספקים. זו הדרך הנכונה לבנות עסק אבל זה היה ככה. כדרך אגב הערת ביניים לכל מי שעצמאי ומקשיב עכשיו אליי. ובוא נחזור לפנסיה, בוא נחזור לפנסיה. כמו שאמרתי לכם אנשים רבים מגיעים לשלב של הפנסיה ומגלים או קצת לפניו כאשר הם מתעוררים ומתחילים להבין שאוטוטו זה מתקרב ומבינים שבעצם לא יישאר להם הרבה. אנשים שהרוויחו 10,000 ו-12,000 כמו שאמרתי פתאום יודעים שהם יקבלו 4,000 ו-5,000 או 6000 שקלים. האם אנחנו יודעים להסתדר עם זה? האם זה מספיק? האם עשינו את כל שלאל ידינו כדי למנוע את הדבר הזה? ברוב המקרים לא עשינו, ברוב המקרים ישבנו ושמחנו ובייחוד אם אנחנו השכירים החרדתיים שאומרים אוקיי אנחנו לא עושים שום דבר, אנחנו מה שמקבלים ומה שרוצים ואם אנחנו גם אלה שמפחדים לעשות צעדים, מפחדים לקחת מימונים, מפחדים לקחת משכנתאות, מפחדים לעשות שום צעד או לחילופין סומכים על המערכת, סומכים על מי שעושה בשבילנו, סומכים על זה שמפרישים לנו, מפרישים לנו קרן השתלמות, מפרישים לנו קופות גמל, מפרישים לנו ביטוח מנהלים אבל האם זה מספיק? אני אומר לכם שלא. זה חד משמעית לא מספיק וזה לא משנה אם אנחנו ואני לא אכנס כאן אני לא יועץ פנסיוני אבל לא יכנס כאן אם זה פנסיה תקציבית וזה לא משנה אם זה פנסיה אחרת, איך שאנחנו לא נסובב את זה אם לא נבנה נכון את הדרך שלנו, אם לא נבנה לנו רזרבה אישית, אם לא ננצל את המשאבים העומדים לרשותנו לא נגיע למשהו משמעותי. האם יש בידינו מה לעשות? בוודאי, בוודאי. אנחנו יכולים לקחת את גורלנו בידינו, אנחנו יכולים להתחיל לפתוח את עינינו, ללכת וכבר בגיל צעיר לבדוק האם יש לנו מה לעשות. אתם יודעים שאני אומר את המילה פנסיה או שבעצם מיתגו אותי, שאליאב אללוף מיתג אותי כפנסיה תוצרת בית הרבה אנשים הרימו גבה. פנסיה? אז מה לנו ולצעירים? מה אנחנו צריכים את זה? למה אותי זה מעניין המילה פנסיה בגיל 30, בגיל 25, בגיל 35? אנשים לא מבינים שהמילה פנסיה זה לא רק הסכום שנכנס לנו ה-3,000 ה-4,000 ה-5,000 וה-6,000, לא. הפנסיה היא הביטחון שלנו. פנסיה בהגדרה זה הביטחון העתידי שלנו, ולשם אנחנו צריכים לשאוף וככל שנקדים ועל מה אני מדבר? אם עכשיו אנחנו התחלנו את החיים שלנו, התחלנו את החיים ואנחנו נעשה תוכנית מ-day one איך אנחנו בונים, איך אנחנו קונים, האם אנחנו קונים נדל"ן, האם אנחנו לוקחים בדרכים אחרות כל מיני קרנות פיננסיות, האם אנחנו עושים דברים שלאט לאט יגדלו ויבנו לנו את העתיד? אני אדבר בעיקר על הנדל"ן. ואתם יודעים מה? אני הולך הפוך. אני אלך דווקא על אותו אדם בן 40,בן 45 שנמצא באמצע הדרך לקראת הפנסיה שלו, מה הוא יכול לעשות? בוא נבחן כמה אנשים כאלה, בוא ניקח את הבנאדם הסטנדרטי שקנה דירה בגיל בין 20 ל-30 קנה דירה למגורים. קנה דירה במיליון שקל, קנה דירה במיליון וחצי שקל כאשר אם אנחנו מסתכלים על אדם בייחוד היום בן 45 אם הוא קנה דירה לפני 15 שנים זה לא משנה איפה הוא קנה, סדר גודל מיליון פלוס. לצורך הדוגמה קנה אדם דירתו במיליון שקל. היום שהוא נמצא 10,15 אפילו 20 שנה אחרי, אותו אדם נמצא בסיטואציה שהוא או נשארה יתרה קטנה על המשכנתא או לחילופין גמר את המשכנתא לגמרי אבל קרה לו עוד משהו, לאור כל להתפתחות הנדל"ן במדינת ישראל, לאור כל התפתחות עליית המחירים במדינת ישראל, אין ספק, אין ספק שברוב המקרים מחיר הדירה עלה באחוזים רבים וניכרים, במקרים אפילו פי שניים ויש מקרים שגם פי שלוש. יכול להיות אותו אדם שקנה דירה במיליון שקל נמצא עם דירה שעכשיו שווה מיליון שקל, שניים וחצי מיליון שקלים. בוא נלך על מקרה של שני מיליון שקלים. יש לו דירה ששווה שני מיליון שקל וכנראה המשכנתא שלו כבר היא פחות מ-200 אלף שקל. אם ככה הרי יש לו שווי לשעבוד של הנכס לא לפי דמיונות, לא לפי חשיבות של אולי או כל מיני גאוות הדירה שלי שווה יותר כמו שכל אוטו הוא שווה מעל המחירון אלא על פי בדיקה ריאלית. כאשר אם יש לו עכשיו שווי לשעבוד שזה 50% מערך הנכס שלו ששווה מיליון שקל הרי שיש לו עדיין יכולת לשעבד את הדירה ולקבל עליה עד 800 אלף שקלים. אותו אדם יכול ללכת עכשיו ולרכוש דירה נוספת להשקעה. עכשיו בוא נראה לכם גם דוגמה, אותו אדם יש לו סך הכל 100 אלף שקלים, יש לו היום נזיל, האם הוא יכול לקנות דירה? בוודאי, בוודאי. איך הוא יעשה את זה? הוא ייקח את הדירה שהוא ירכוש, לדוגמא ירכוש דירה במיליון שקלים, ישעבד אותה ויקבל עליה 50%- 500,000 שקלים, ישעבד גם את הבית שלו או שיגדיל את השעבוד שלו וינצל מתוך ה-800,000 כ-5000,000 שקלים. הרי מאז נובמבר 2012 אנחנו יכולים לקבל רק 50% מערך הדירה הנרכשת, ישעבד את הדירה הזאת והנה קיבל 500,000 ו-500,000. למה הוא היה צריך עוד 100 אלף שקל? הוא צריך טיפה יותר אבל הוא צריך לשלם מס רכישה, הוא צריך לשלם עבור העורך דין, הוא צריך לשלם עבור הטיפול, סדר גודל שהוא יצטרך שם יהיה 120 אלף שקלים על מיליון שקל זה 8% זה 80,000 שקל מס רכישה, זה 2% פלוס מע"מ זה עשרים ומשהו אלף שקל 23,400 זה התיווך, עוד 5,000 שקל 6,000 שקל לעורך דין, תוסיפו עוד הוצאות הוא יצטרך 120 אלף שקל. עם 120 אלף שקל קונה אדם דירה במיליון שקלים. איך הוא מממן את זה? או זאת השאלה. כאן צריך לשבת אדם לפני שהוא רוכש ולבדוק את היכולות הכלכליות שלו, לבדוק האם הוא יכול להוסיף עוד תשלום מתוך התזרים השוטף, למה? אדם שלקח מיליון שקל משכנתא ישלם ל-20 שנה, ישלם סדר גודל של 5,000 5,200 5,300 שקל משכנתא, הוא יכול לשלם פחות אם הוא ייקח את זה ל 30 שנה אבל כמו שעוד נדבר בעתיד שאני אזמין לפה את איש המשכנתאות אנחנו מעדיפים לא למשוך את תקופות המשכנתא לתקופות ארוכות והרי זה ברור שככל שאנחנו מותחים את המשכנתא שלנו ככה נשלם יותר. אותו אדם שצריך להחזיר עכשיו 5,100 5,200 5,3000 שקל לחודש מקבל על דירה בשווי מיליון שקל, מקבל עליה בין 3,500 ל-3,750 שקל, אני מדבר בחשיבה צנועה. אני יודע שיהיו מי מכם שיגידו אנחנו יכולים לפצל ואנחנו יכולים לעשות אז קודם כל על פיצולים אנחנו נדבר בנפרד באחד הפודקאסטים הבאים אם לא הבא. אז אני נגד ואני נגד מוחלט ולא כרגע יכנס לזה. אבל זה סדר גודל של ההכנסה, מה יהיה בגורלו של אותו משקיע? אותו משקיע יצטרך להוסיף כל חודש כאשר בהם הוא יכסה את המשכנתא ל-20 שנה, מה יעשה ואיך זה יקרה? אם עכשיו אתם תעשו חישוב, אם אותו אדם הוסיף סדר גודל של 1,500 שקלים 100,000 120,000 130,000 שקל בהתחלה, האם הוא עשה עסקה כלכלית? האם הוא בנה לעצמו פנסיה? האם הוא עשה לעצמו חיסכון? בוא נחשוב רגע, במשך 20 שנה שילם אותו אדם 1,500 שקלים, 1,500 שקלים אם ניקח אותם ל-240 חודשים אנחנו נשלם 360,000 שקל. אני אזרום איתכם ואני אגיד 400,000. 400,000 שקלים, מה זה אומר? שאותו אדם לקח 400,000 שקל שהוא שילם אותם ב-240 תשלומים, הוסיף עליהם היום במזומן סך הכל 120-130 140 אלף שקל, זאת אומרת שילם סדר גודל של 530,000-540,000 שקל, אתם רואים אני כל הזמן מוסיף, התחלתי ב- 360, 1500 כפול 240 והלכתי והוספתי. שילם 550,000 שקלים, מה עשה אותו אדם? קודם כל קנה לעצמו דירה היום במיליון שקל שכל החיסכון החודשי שלו זה 1,500 שקל. גם אם זה היה עולה לו 2,000 שקל וזה היה יוצא 480,000 שקל הרי סך הכל הדירה הייתה אולי לא 600,000 שקל ולמעשה הוא קנה דירה היום במיליון שקל. תזכרו שהסכום שהוא משלם חודשי זה ב-240 תשלומים. מה הוא יצר לעצמו האיש? אותו משקיע בנה לעצמו חיסכון, קודם כל הוא בנה את זה באחת מכמה צורות. בראש ובראשונה בעוד 20 שנה זאת אומרת שהאיש מגיע 65 יש לו נכס שהיום שווה, היום לא נכנס בכלל לא מעניין, היום שווה מיליון שקל. זאת אומרת יש לו עוד חיסכון של מיליון שקל, שלא נדבר בכלל מצב שלמעשה זה יהיה שווה כמובן בהתאם למחיר שיעלה ותעלה הדירה. דבר שני, אותו בנאדם להמשיך ולהשכיר את הדירה הזאת ולקבל את אותם 3,500-3,700 שקל כל חודש, יש לו תוספת להכנסה מכל הפנסיה שלו של סדר גודל בוא נעגל את זה ל 4,000 שקל. זאת אומרת שסך הכל בהשקעה שהוא השקיע 1,500 שקל כל חודש ו-100 יצר לעצמו קופה שמכניסה לו כסף חודשי, ומה היתרון שלה? שכאן אנחנו נכנסים כבר לנושא הבא, מה היתרון של הקופה הזאת על קופות אחרות? יגידו לכם כל אלה שקיבלו בפנסיות התקציביות, קיבלו איזה סכום בסוף התקופה, קיבלו מיליון שקל, קיבלו סכומים אחרים. כל חודש זה כמו קרן שאנחנו נהנים מהריבית שלה, כל חודש הוא אוכל ביס ועוד ביס ועוד ביס מהקרן הזאת. אם אנחנו עכשיו קיבלנו מיליון שקל וזה יוצר לנו 2,500 שקל בחודש או 3,000 שקל בחודש זה יגמר מתישהו, מה היתרון שלנו בדירה? הדירה תמשיך לייצר ותמשיך לייצר, ראו איזה פלא. כנראה, כנראה ונכון שאיננו נביאים לעוד 20 שנה אבל כנראה שאו היא לפחות תשמור על המחיר שלה או אפילו תעלה ותעלה. אז הינה יצרנו לאדם מקור הכנסה נוסף שאינו תלוי באף אחד. כל מה שהוא היה צריך לעשות לאורך התקופה זה לשמר את הדירה, לטפל בה, לדאוג שיהיה לו סוחרים, להיות ערני ולעשות את הפעולות נכון. ואני חוזר רגע בדיוק למה שדיברתי עכשיו. הטעות של אלה שמקבלים את החבילה שלהם של הכסף, אלה שמקבלים בסוף השירות שלהם, בסוף העשייה שלהם מקבלים את אותה חבילה של מיליון שקל, 700,000 שקל, 800,000 שקל ואומרים אנחנו מסודרים, אנחנו נקבל את ה- 3,000 שקל בחודש קחו מיליון שקל זה יכול להיות הרבה מאוד חודשים. תזכרו דבר אחד חברים, אני מאחל לכל אחד מכם שתזכו לאריכות ימים אבל היום בעידן שתוחלת החיים רק עולה, בעידן שאנחנו צריכים לדאוג לעצמנו לאורך זמן, בעידן שקורים כל מיני דברים בקופות הגמל, בעידן שכל מיני גופים שגורמים להפסדים לקופות הגמל יוצרים נזקים אנחנו צריכים לדאוג לביתנו. אנחנו צריכים להבין שהפתרון שלנו הוא ליצור את המכונה, את המכונה שתייצר לנו את הכסף בצורה נכונה. ומה עושה אותו אדם אם יש לו גם כסף? אותו אדם לא עכשיו יש לו 100 אלף שקל והוא רוצה לקנות דירה אלא עכשיו השתחרר לו, השתחרר לו קרן השתלמות, השתחרר לו איזה קופה, קיבל פיצויים, קיבל משהו, קיבל ירושה, מה צריך אותו אדם לעשות? כמו שכבר אמרתי וזה המוטו לחיים שלי אומרים קודם מעשה במחשבה תחילה ואני אסביר. לפני שאני יוצא לעבודה, לפני שאני מחליט איך אני חוסך, לפני שאני מנהל את הקופה שלי, לפני שאני בונה איזה סוג של פנסיה, לפני שאני בונה איזה סוג של השקעה אני חייב לשבת ולמקד את הצרכים שלי, אני חייב למקד את היכולות שלי, אני חייב למקד את המקורות שלי, אני חייב למקד את כל מה שיש לי ואין לי. וכאן אני אגיד לכם המיקוד ולמרות שאני אומר נדל"ן זה לא רק מיקוד נדל"ני, אני צריך לדעת מה אני רוצה. קודם כל בן אדם צריך להיות זהיר, גם אם יש לו פוטנציאל היום ללכת ולקנות ולשעבד את הדירה, בבסיס כחלק מהתוכנית שצריך אותו אדם לעשות הוא צריך לדעת לאן הוא הולך בעצמו. זאת אומרת, אם למשל אני גר היום בבית של חמישה חדרים או שישה חדרים ואני מתבגר, יש לי ילדים או אני צריך להגדיל את הדירה או לחילופין הבית שלי הופך להיות גדול עליי, אם אני בעיקר אדם דתי אנחנו יודעים שאנשים הדתיים שמחתנים ילדים צעירים בגיל 45-50 אם הם לא עשו עשרה ילדים שעוד חלק נשארים בבית פתאום הבית נהיה ריק ופתאום אין צורך בכל הגודל ואצל אחרים זה גם בגילאים אחרים. לחילופין כמו שאמרתי לפעמים אני צריך להגדיל את הבית, הבסיס לחשיבה ואנחנו צריכים לזכור שגם הבית שלנו זה סוג של פנסיה שאנחנו בונים אותה, הבית שלנו אנחנו צריכים להחליט אם אנחנו הולכים להגדלה שלו, אנחנו הולכים להקטנה שלו, האם אנחנו הולכים לעשות משהו בשיפור הדיור? שיפור הדיור זה לא תמיד להגדיל את הדירה, שיפור הדיור זה לעשות עשייה שתשפר את המצב שלנו בתוך הדירה. זאת אומרת תייעל לנו את החיים שלנו. וכאן אנחנו צריכים להבין דבר אחד, אם אנחנו יודעים שאנחנו רוצים ללכת לעשות עכשיו עוד רכישה, אנחנו רוצים להחליף את הבית אנחנו לא נכנסים לשום הרפתקה של רכישת דירות להשקעה. אנחנו יודעים שבעקבות השינוי של החוק, בעקבות ההתנהלות היום, אדם שיש לו שתי דירות מחויב במס על כל מכירה של דירה 25% על הרווח הריאלי. אני עכשיו אני קניתי כמו שקרה לי עם לקוח שלא ידע שהוא יעלה בדירה, אם קניתי לאדם דירה שאלתי אותו 10 פעמים האם אתה הולך לשדרג את החיים שלך? האם אתה הולך לעלות? אמר לי לא, אני נמצא בבית חלומותיי, אני נמצא במשכן שאליו רציתי להגיע. אבל תראו מה קרה, אחרי שקניתי לו דירה בחצי מיליון שקל לא דירה יקרה, בדירה חמודה הוא התרגל לסוחרים, דירה משופצת בזמנו קניתי לו, פתאום קרה שינוי ופתאום הוא היה צריך לעבור דירה או שפתאום נוצר לו הצורך או לחילופין פתאום נוצרה לו ההזדמנות, פתאום הציעו לו מחיר עתק על הדירה שלו והייתה לו את ההזדמנות ללכת ולקנות דירה אחרת. במצב שכזה פתאום נוצר צורך למכור את הדירה הקטנה, אם אנחנו רוצים לעשות פעולה במס. אז למה להיכנס לזה? קודם כל בוא נשב, נשב עם בת הזוג, עם בן הזוג, עם מי שאנחנו צריכים לשבת. נתייעץ עם הורים, נתייעץ עם מומחה וכן אני נותן את השירות הזה אבל בוא נשב ונחליט האם אנחנו בתחום של המגורים שלנו הגענו למנוחה ולנחלה? כאשר אם החלטנו שזהו זה, אם החלטנו ששם אנחנו נמצאים הרי אנחנו יכולים להתחיל לעשות חישובים ולבנות לנו תוכנית, תוכנית עשור, תוכנית ל-20 שנה איך אנחנו מתקדמים הלאה. וכדי לעשות את זה אנחנו צריכים ללמוד היטב, היטב ואני דורש מכל אחד מכם ללמוד היטב את היכולת הכלכלית, ללמוד מה יש לנו, מה אין לנו, הכל. לבנות ולסדר את זה, אפילו בטבלה. לסדר את זה נכון כדי לדעת איך משם אנחנו יוצאים, כדי לדעת איזה חיסכון אנחנו עושים נכון, כדי לדעת איזה כסף יש לנו פנוי לצורך השקעה. עוד משהו, אם יש לנו נכס אנחנו צריכים לדעת את השווי הריאלי שלו. אני יודע ואמרתי את זה כבר קודם שהנטייה של כולנו היא תמיד להאדיר ולשבח, הרים קנינו דירה ששווה מיליון שקל או שני מיליון שקל הרי אנחנו אחרי ששיפצנו ואחרי שעשינו את הדירה שלנו בדיוק כחלומותינו אנחנו תמיד חושבים שהבית שלנו שווה יותר, הכל נכון, הכל נכון עד שרוצים למכור ואז אנחנו מגלים. אתם יודעים אמרתי את זה גם קודם ואני חוזר על זה גם עכשיו תשאלו חצי מהנהגים במדינת ישראל אלה שעדיין מחזיקים מכוניות פרטיות ולא בליסינג כמה שווה האוטו שלכם יגידו לכם כולם האוטו שלנו שווה מעל המחירון, אין ספק אנחנו שומרים עליו, הוא יד ראשונה, הוא מטופל, אנחנו עושים טיפולים בזמן. לא, הכל לא עומד במבחן המציאות כאשר אנחנו באים למכור. אנחנו מקבלים את הסטירה ישירות לפנים. אז בוא נראה ריאליים, למה נפתח פנטזיות? אם אנחנו אומרים שהדירה שלנו שווה סכום מסוים בין אם למכור ובין אם להחזיק בוא נעשה בדיקה. יש היום מספיק אמצעים לעשות סקר שוק בסיסי, יסודי כדי לדעת את השווי גם בלי לדמיין ובלי לפתח אשליות. אם אנחנו יודעים את כל הנתונים האלה אנחנו יכולים להתחיל לצאת לדרך ואז אנחנו צריכים ללכת ולבנות לנו את המעגל. כל אחד צריך לעשות לעצמו את העיגול של הנכסים שלו לתקופת הפנסיה. למה אני מתכוון? גם אם אני אומר לכם שאני "נדל"ניסט" ואני חזרתי על זה גם קודם אני אומר שלעולם ישליש אדם ממונו. ושני דברים חשוב מאוד שיהיה לנו, חשוב מאוד שיהיה לנו גם ביטחון כספי וגם ביטחון נדל"ני. נכון, שאני נותן על הביטחון הנדל"ני אני נותן היבט יותר חזק אבל אני יודע ששם אני יודע לעשות את זה נכון וחכם. אני יודע שכאן תעלה שאלה האם אנחנו הולכים גם להשקיע בחול על זה אנחנו נדבר בפודקאסט. האם זה המטרה שלנו, משם אנחנו הולכים גם לעשות פנסיה? על זה נדבר בנפרד אז יש למה לצפות. עכשיו שאני יודע שיש לי הון בסיסי, הון מסוים פיננסי אני מתחיל לעשות את הבנייה שלי לקנייה של הנדל"ן. וכאן כמו שהתחלתי להגיד ואני ממשיך משם אם לדוגמה יש לי היום חצי מיליון שקל, חצי מיליון שקל לכאורה אני יכול לקנות מספר דירות. אם אתם זוכרים את התרגיל שעשינו קודם, אם אתם זוכרים איך זה עבד הרי ברור לנו שאנחנו יכולים לקחת את ה-500,000 שקל לחלק אותם לפרוסות של 100 או לפחות לחלק אותם לפרוסות של 150, שלוש או 160 והנה אנחנו יכולים לרכוש שלוש דירות, כמובן בתנאי ששווי הדירה שלנו יש עליו מספיק רווח בשביל לקנות עוד דירות ושאנחנו יודעים להשלים מספיק כסף כל חודש כדי ליצור את ההשלמה הזאת. זאת אומרת אנחנו צריכים לעשות את החשיבה הזאת אבל כאן אני רוצה להגיד לכם משהו מאוד חשוב. אוי ואבוי לכל אחד מכם, אוי ואבוי אם אנחנו נסתכל על זה רק ברמה הכספית. שאני יושב עם אנשים ועושה ייעוצים אני מגלה שלא כל מי שממונו בכיסו ולא כל מי שלכאורה אפשר לעשות איתו עסקאות ממונפות או לעשות דברים נכון לעשות את זה איתו. לא פעם ולא פעמיים הייתי בסיטואציות שישבתי, רק יום חמישי עשיתי ייעוץ לבחורה מקסימה שיש לה בכיס מספר מיליונים והנה אני אומר לה תקני לעצמך בית במזומן, אני לא מסכים שתקני בית במינוף . היא שואלת אותי למה? אני אומר לה תקשיבי אנחנו מדברים כבר רבע שעה עשרים דקות אני שומע אותך, אני לומד אותך, את יחידנית, אני אומר לך את המילה בנק את מקבלת ויברציות, אני אומר בשביל מה? בשביל מה? תקני לעצמך נכסים במזומן, תקני הם יעשו לך טוב והם יעשו לך מספיק, אז יש לך שני מיליון שקל אפשר לעשות גם בשני מיליון שקל שני נכסים. הנה אנחנו צריכים להבין מי עומד אחרי הדברים האלה, צריכים לדעת אם מישהו קרה לו איזה משהו, עבר איזה טראומה. אתם יודעים מה אני אספר לכם, הרי אתם באתם לשמוע את עצמי מי שלא מכיר את הסיפור יודע או ידע עכשיו שלפני 15 שנים נפלתי עם עסק. היה לי בית ספר לקוסמטיקה אחד הגדולים בישראל אם לא הגדול ביותר, מפואר במרכז ירושלים ולא משנה הסיבה ולא ניכנס לזה אולי נעשה על זה בעצם פודקאסט נפרד נספר את סיפור חיי אבל נשארתי עם בור מאוד מאוד עמוק של כמה מיליונים שהשאיר אותי במקום מסוים. שחזרתי באותו יום, שהודעתי הביתה לאשתי שאני סגרתי את בית הספר אמרה לי בלי להניד עפעף למכור את הבית. ויכולתי למכור את הבית, זה בית שאני בניתי במו ידיי, בית שאני יזמתי במשך שנים, בית שהחלטנו אשתי ואני ולעשות בו את בית חלומותינו וככה הוא נראה, יכולתי באותו רגע לקחת ולמכור את הבית. הייתי יכול להתחיל לעשות רכישות נדל"ן, להחזיר את החובות שלי, להישאר בלי חוב, גם להתחיל לעשות רכישות נדל"ן להשקעה עם מינוף ועם הכל ולבנות לעצמי וגם לשכור דירה או אפילו ל בהמשך לקנות דירה, יכולתי לעשות כמה צעדים. אז למה לא עשיתי את זה? לא אל תרימו גבה, לא עשיתי את זה ושזה לא היה נכון נפשית. לא היה נכון לבוא ולקחת את המשפחה לעשות טלטלה נוספת, לא היה נכון לשנות את הדברים. מה אני רוצה להגיד? אני רוצה להגיד שכל מה שאתם לא תעשו, כל מה שאתם לא תבנו לעצמכם, כל מה שתרצו לתכנן לעתיד תצטרכו להסתכל לא רק על המספרים הכלכליים אלא גם מי עומד אחריהם. ושאנחנו הולכים את כל השילוב הזה ואם הבנתם את כל השילוב הזה אני חושב שאת המטרה של השידור הראשון של הפודקאסט שלי אני העברתי. קודם מעשה במחשבה תחילה. בואו נעשה, בוא נחשוב נכון, בוא נסתכל על עצמנו במראה, בוא נהיה אמיתיים לעצמנו, בוא ניקח אולי יועץ שיסתכל עלינו מבחוץ, זה עולם אחר, עולם אחר כאשר אני מסתכל עליכם מבחוץ ולא אתם מסתכלים על עצמכם מבפנים. שאני עם השאלות יודע כבר להגיד לכם איפה אתם עומדים ומה אתם עושים, קחו מישהו תבנו איתו, לכו תיקחו יועץ פנסיוני, תבדקו ותעשו שילוב של המצב הפיננסי שלכם, לאן אתם עומדים, כמה אתם הולכים לקבל. אל תחששו, תעשו את זה בחוכמה. אני לא מסכים שתעשו דברים לא אחראיים. שאם אתם הולכים לשעבד את הבית שלכם ואני יודע שלפולנים ביניכם ואני אחד מהם קשה לעשות את זה בגלל שאמרו לנו האימהות הפולניות שלנו שלא משעבדים בית לביזנס, זה לא ביזנס, זה בניית עתיד. אז תעשו את זה בחוכמה, תעשו חקרי שוק, תעשו דברים, תקשיבו לי במהלך הפודקאסטים, תלמדו ממה שאני אומר לכם, תשמעו את האנשים שיהיו איתי, תלמדו את הכל ותעשו חכם. וכמו שאמר לי בעבר הרב: תעשה, תעשה, תעשה. וזה שאז לא הבנתי אני יודע שהיום אני עושה ועושה ועושה ואני חושב שככה רק בונים את החיים. אז אני מודה לכם שהקשבתם לי. כאן צחי קווטינסקי בנדל"ן בקלות. אני אהיה פה גם בפודקאסט הבא. תודה ולהתראות.